某商業(yè)街項(xiàng)目策劃提案

望花都商業(yè)街項(xiàng)目策劃提案

目錄項(xiàng)目概況望花概況及商業(yè)環(huán)境分析望花房地產(chǎn)市場調(diào)查分析望花大型購物廣場現(xiàn)狀同類項(xiàng)目的競爭分析項(xiàng)目SWTO分析為什么能在望花都建名店城項(xiàng)目的營銷診斷與思考項(xiàng)目的主題設(shè)定項(xiàng)目的概念定位項(xiàng)目的市場定位主要招商目標(biāo)項(xiàng)目付款方式及優(yōu)惠折扣辦法項(xiàng)目上市計(jì)劃營銷計(jì)劃工作計(jì)劃廣告計(jì)劃結(jié)束項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：望花·都用地性質(zhì)：商住用地項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資：億用地位置：撫順市望花區(qū)雷鋒路投資商：撫順宗裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊環(huán)境特點(diǎn)：地處望花區(qū)繁華商業(yè)中心區(qū)，中央CBD七百邊的北鎮(zhèn)街項(xiàng)目名稱：望花都地下停車場一層：9000平方米商業(yè)面積：31680平米住宅面積：100445平方米項(xiàng)目概況望花概況及商業(yè)環(huán)境分析位于撫順市西部，有高速公路與沈陽、大連等地相連，是雷鋒精神的發(fā)源地，有全國最大的雷鋒紀(jì)念館。全區(qū)總面積112平方公里，全區(qū)擁有國有企業(yè)4家，民營企業(yè)1078家，戶籍總?cè)丝?4.1萬人，下轄11個(gè)街道和1個(gè)鎮(zhèn)。隨著沈撫同城戰(zhàn)略的實(shí)施，位處撫順西部版塊的望花區(qū)迎來了歷史性的發(fā)展機(jī)遇。隨著撫順房地產(chǎn)版塊及商業(yè)版塊的西移，由沈陽到望花已經(jīng)形成了沈北新區(qū)、雷鋒路沿線的房地產(chǎn)黃金走廊，及商業(yè)黃金走廊。錦繡瀾灣、國際鑫城、豐遠(yuǎn)玫瑰城等地產(chǎn)大盤象珍珠項(xiàng)鏈一樣把沈陽與撫順緊緊地串聯(lián)起來，未來5年，繼河?xùn)|版塊之后的撫順又一房地產(chǎn)新版塊將在西部崛起，而望花處在撫順與沈陽的連接點(diǎn)中心，將得到飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)的飛躍發(fā)展，將會徹底改變望花的人口結(jié)構(gòu)，移民高潮將會風(fēng)起云涌，預(yù)計(jì)5年內(nèi)望花人口有望破50萬，望花的商業(yè)將會駛向快車道。以目前望花中心區(qū)的雷鋒路、海城街、光明街、望花大街、北鎮(zhèn)街等中軸商業(yè)路段，將會迎來商業(yè)的井噴發(fā)展，尤其是望花大街、北鎮(zhèn)街將會是望花的CBD中央商業(yè)區(qū)。目前望花CBD的商鋪滿租率都達(dá)到99%以上，鋪鋪旺鋪，鋪鋪繁華，尤其是望花大街的七百商廈可以說是一鋪難求，寸土寸金，租金在100——200元/平方米之間，這在二級市中租金水平還是處在比較高的位置，消費(fèi)潛力不可估量，此時(shí)此刻，在望花中心區(qū)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑是抱著金娃娃出世，成功必然。望花房地產(chǎn)市場調(diào)查分析小結(jié)目前，在望花主要的大盤以玫瑰城與裕寶新城這些項(xiàng)目為領(lǐng)軍項(xiàng)目，主打園林綠化、規(guī)模、品牌、小區(qū)化；在中心城區(qū)的項(xiàng)目大部分都是以高層電梯為主，主打底層商鋪、黃金地段、人氣等牌。荔城大型購物廣場現(xiàn)狀在目前階段，望花除了望花大街有點(diǎn)百貨公司的規(guī)模以外，大型的上檔次的購物中心在望花還沒有出現(xiàn)；七百商廈這個(gè)綜合商貿(mào)城雖然規(guī)模不小，但業(yè)態(tài)以及經(jīng)營定位還是比較雜亂；裕寶廣場雖然也有一定的規(guī)模，但也起不了商業(yè)領(lǐng)袖的作用；整個(gè)望花缺乏一個(gè)形象性的商業(yè)步行街及高檔的購物休閑文化廣場，“街”與“城”的蛻變等待一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的誕生，王者何時(shí)能歸來？我們能否填補(bǔ)這一空白？項(xiàng)目的競爭爭分析七百商廈：：坐落于望花花最繁華的的地段望花花大街，是是集商業(yè)、、文化休閑閑的地方標(biāo)標(biāo)志性商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，有有百貨公司司、超市、、肯德基等等主流商業(yè)業(yè)，是望花花人購物休休閑的第一一聚集洼地地，是望花花的地王之之王。主要優(yōu)勢是是地段優(yōu)勢勢，商鋪100%滿租，商鋪鋪?zhàn)饨馂橥ㄖ?，，是純商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。同類項(xiàng)目的的競爭分析析裕寶商業(yè)廣廣場：坐落于七百百商廈對面面，連接望望花大街路路口，是集集商貿(mào)城、、餐飲、娛娛樂為一體體的城市綜綜合體，與與七百商廈廈的人氣互互相循環(huán)流動(dòng)，，是望花的的地王。主要優(yōu)勢也也是地段優(yōu)優(yōu)勢，商鋪70%滿租，商鋪鋪?zhàn)饨鹜瑯訛橥ㄖ聘吒唿c(diǎn)，是商住項(xiàng)目目。小結(jié)綜上所述，，以上2個(gè)個(gè)主力商業(yè)業(yè)項(xiàng)目都具具備有中心心、核心地地段優(yōu)勢，，人流密集集扎堆優(yōu)勢勢，品牌名名店密集扎扎堆優(yōu)勢，，商業(yè)氛圍圍成熟持久久優(yōu)勢，對對本案形成成強(qiáng)有力的的挑戰(zhàn)的同同時(shí)，也給給我們帶來來了人氣、、商業(yè)成熟熟、消費(fèi)集集中、品牌牌密集等利利好因素，，只要我們們揚(yáng)長避短短，互相影影響，望花花的商業(yè)版版圖將會在在短期內(nèi)形形成三足鼎鼎立的態(tài)勢勢，七百商商廈代表的的是望花的的老商業(yè)，，裕寶商業(yè)業(yè)廣場代表表的是新商商業(yè)，我們們代表的是是望花乃至至撫順的潮潮流方向性性商業(yè)，三三足各有千千秋，各有有特點(diǎn)。潮潮流商業(yè)將將永遠(yuǎn)處在在領(lǐng)跑者的的地位本項(xiàng)目競爭爭力分析顯性競爭力力：除了地段還還是地段，，在商業(yè)地地產(chǎn)中，這這是不二的的法則，而而本案作為為望花核心心商業(yè)區(qū)三三足中的一一足，區(qū)位位的優(yōu)勢非非常明顯，，有七百商商廈、裕寶寶商業(yè)廣場場、雷鋒路路超成熟的的商業(yè)氛圍及滾滾滾的人流的的依托，等于讓我們們站在了巨巨人的肩上。項(xiàng)目目策劃定位位的超前及領(lǐng)先性性，將使得得本項(xiàng)目開業(yè)后成成為望花標(biāo)標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目目，不鳴則則已，一鳴驚人??！結(jié)論本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：目標(biāo)1通過概念的的策劃及科科學(xué)的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，使使得本項(xiàng)目目有別于七七百商廈及及裕寶廣場場，并成為為望花最高檔、最最有影響、、最有發(fā)展展前景甚至至20年都不落伍伍的主題商商業(yè)場；本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：通過精準(zhǔn)的的市場定位位及營銷策策劃，使得得本項(xiàng)目的的價(jià)值最大大化，商鋪鋪銷售價(jià)格格、出租價(jià)價(jià)格將創(chuàng)望望花之最，，讓望花的的鋪王在本本案產(chǎn)生，，并帶動(dòng)住住宅在同類商住住項(xiàng)目中賣賣到一個(gè)最最理想的價(jià)價(jià)錢。本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：目標(biāo)2通過提前的的銷售以收收取誠意金金及首付款款的方式，，邊賣邊建建，滾動(dòng)建建設(shè)，使到我們用用提前銷售售回籠的資資金，來解解決本項(xiàng)目目的建設(shè)資資金，讓我我們真正實(shí)實(shí)現(xiàn)用最少少的自有資資金完成本本項(xiàng)目的開開發(fā)。本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：目標(biāo)3通過提前招招商，及推推行業(yè)態(tài)的的準(zhǔn)入制度度，讓本項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)態(tài)及品牌以以名牌、指指定牌為主主，打造望望花第一名名店街，從從而實(shí)現(xiàn)所所有商鋪帶帶租約銷售售，讓我們的商商鋪賣個(gè)好好價(jià)錢、租租個(gè)好價(jià)錢錢，不推則則已，一推推賣光。本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：目標(biāo)4通過銷售公公司的介入入，縮短本項(xiàng)目的的銷售及招招商時(shí)間，，使本項(xiàng)目的的后期建設(shè)設(shè)與經(jīng)營規(guī)劃劃實(shí)現(xiàn)同步步，達(dá)到樓建好的的同時(shí)銷售售與招商同期完成成的目標(biāo)。。本案憑借其其獨(dú)一無二二的地理優(yōu)優(yōu)勢，熱銷銷及熱租是是不成問題題的，問題題是我們將將要達(dá)到以以下幾個(gè)目目標(biāo)：目標(biāo)5項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢：1、位處望花花CBD中央商業(yè)區(qū)區(qū)，占據(jù)超超級地段優(yōu)優(yōu)勢。2、商業(yè)氛圍圍超級成熟熟，人流、、商流有極極大保障。。3、七百商廈廈開業(yè)已久久，功能業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、、建筑風(fēng)格格都已陳舊舊，商業(yè)容容量已成爆炸狀狀態(tài)，大量量商戶尋找找等待新的的商業(yè)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)場升級級。4、望花中心心區(qū)域商鋪鋪庫存幾乎乎為零，商商鋪市場呈呈求大于供供，賣方市市場壟斷狀態(tài)。。5、望花處在在沈撫同城城開發(fā)的核核心陣地，，大房產(chǎn)大大商業(yè)開發(fā)發(fā)即將火山山噴發(fā)。6、、望花大大街、海城城街、北鎮(zhèn)鎮(zhèn)街都是老老街，各類類商鋪均存存在消防安安全等隱隱患，主流流商街升級級改造指日日可待。7、以現(xiàn)代化化商住城市市綜合體定定位的望花花都，短期期內(nèi)將是望望花區(qū)域域的明星商商住項(xiàng)目，，龍頭地位位天然生成成。望花都——望花千呼萬萬喚始?xì)w來來的王者，，舍我其誰誰！劣勢：1、項(xiàng)目只只有30000多平方米的的商業(yè)面積積，在同區(qū)區(qū)域、同類類商業(yè)項(xiàng)目目中個(gè)頭較小小，望花商商業(yè)龍頭大大哥的地位位難以確立立，一旦有有新的大型商業(yè)項(xiàng)目目的出現(xiàn)，，將會危及及它的生存存。2、商業(yè)個(gè)個(gè)頭太小，，影響到項(xiàng)項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，無無法做成商商業(yè)綜合體體的巨無霸以及及購物公園園，留客魅魅力明顯單單薄，這在在一站式購購物、多元購物、休休閑娛樂購購物、居停停購物的21世紀(jì)，將會會難以經(jīng)受受時(shí)間的考驗(yàn)。3、商住混混合使到本本項(xiàng)目難以以形成規(guī)模模及主題效效應(yīng)，業(yè)態(tài)態(tài)的定位將會受制于于樓上的業(yè)業(yè)主及租戶戶。4、消防安安全隱患風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)極大，，一旦商業(yè)業(yè)部份火災(zāi)災(zāi)等其它事事故，將會會波及上千戶居居民生命財(cái)財(cái)產(chǎn)安全，，讓開發(fā)商商的風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)升到紅紅色級別，說坐在在火藥桶上上一點(diǎn)都不不為過。5、項(xiàng)目本本身沒有預(yù)預(yù)留二期開開發(fā)的空間間，讓二次次開發(fā)增值值無法實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。6、昂貴的土土地及開發(fā)發(fā)成本，使使得本項(xiàng)目目無法引進(jìn)進(jìn)大型生活活超市及賣賣場，只適合合做品牌店店商城，導(dǎo)導(dǎo)致本項(xiàng)目目人氣不夠夠旺盛，客客戶群的點(diǎn)與面較窄窄，商戶以以后的生存存將會有壓壓力，尤其其樓上鋪。。威脅：1、作為沈撫撫同城的核核心區(qū)域，，未來的望望花大街、、北鎮(zhèn)街很很有可能升升級改造，舊舊城拆遷帶帶來的新地地塊很有可可能在未來來10年誕生新的的商業(yè)巨無霸，，一旦這種種情況出現(xiàn)現(xiàn)，商住合合一營業(yè)面面積只有三三萬多平方米的本案案，將會受受到嚴(yán)重沖沖擊。2、隨著沈沈撫新城大大盤的不斷斷建成，撫撫順城市副副中心將會會隨著這些些樓盤而產(chǎn)生生，望花CBD片區(qū)將會受受到很大的的沖擊及人人流的分流流，誰能擔(dān)保又又老又舊的的雷鋒路還還是望花的的繁華中心心區(qū)？機(jī)會：1、本項(xiàng)目目地段周邊邊的商鋪都都已經(jīng)90%滿租，商鋪鋪需求嗷嗷待哺，此此時(shí)有商商鋪售租，，定會是有有多少吃多多少。2、七七百百商廈廈的老老舊，，使到到設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)規(guī)劃都都領(lǐng)先先一步步的本本案定能吸吸引到到更高高一級級的品品牌商商家及及投資資商蜂蜂擁而而入。。3、望望花花版塊塊商業(yè)業(yè)版圖圖的洗洗牌，，使到到先入入為主主的本本案成成為升級級版版版版塊塊的的版版主主，，就就象象南南站站商商圈圈一一樣樣，，有有了了百百貨貨大大樓必必將將有有中中心心時(shí)時(shí)代代廣廣場場及及浙浙江江商商貿(mào)貿(mào)城城的的出出現(xiàn)現(xiàn)。。應(yīng)對對策策略略1針對對產(chǎn)產(chǎn)品品對本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的住住宅宅部部分分及及商商業(yè)業(yè)部部分分進(jìn)進(jìn)行行概概念念的的剝剝離離，，把把商商品品住住宅宅部部份份打打造造成成雷雷鋒鋒路路段段第第一一樣樣板板示示范范公公館館，，把把商商業(yè)業(yè)部部份份打打造造成成望望花花第第一一主主題題商商業(yè)業(yè)街街，，連連接接在在望望花花都都這這個(gè)個(gè)總總主主題題的的后后面面，，另另外外把把商商鋪鋪定定位位及及命命名名為為：：都市市名名店店街街，把把項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造出出一一個(gè)個(gè)名名牌牌店店扎扎堆堆集集中中的的大大賣賣場場；；把把項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造成成一個(gè)個(gè)樣樣板板示示范小小區(qū)區(qū)2針對對經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)劃劃一定定要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)科科學(xué)學(xué)布布局局突突出出主主題題性性、、品品位位性性、、高高檔檔性性，，建建議議分分為為4個(gè)區(qū)區(qū)域域，，既既精精彩彩LIFE（（品品牌牌形形象象店店、、銀銀行行、、數(shù)數(shù)碼碼連連鎖鎖））、、潮潮流流BASE（（潮潮流女女裝裝、、時(shí)時(shí)尚尚服服飾飾、、流流行行鞋鞋帽帽、、精精品品箱箱包包））、、魅魅力力YARD（（化化裝裝品品、、各各類頭頭飾飾、、指指甲甲美美容容、、休休閑閑茶茶吧吧））以以及及美美味味TOWN（（風(fēng)風(fēng)味味小小吃吃、、特特色色餐餐飲））。。在在針針對對以以上上業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃時(shí)時(shí)，，可可適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊M(jìn)進(jìn)屈屈臣臣氏氏、、萬萬寧寧等等精精品品小小超市市及及銀銀行行ATM柜員員機(jī)機(jī)。。應(yīng)對對策策略略關(guān)鍵鍵詞詞：：主題題、、特特色色、、新新潮潮流流、、升升級級版版商商業(yè)業(yè)街街1、在在概概念念訴訴求求上上突突出出四四個(gè)個(gè)特特色區(qū)區(qū)域域，，即即精精彩彩LIFE、、潮潮流BASE、、魅魅力力YARD、、美美味TOWN。。2、廣廣告告訴訴求求上上突突出出“名店店街街”主題及及潮潮流流商商業(yè)業(yè)代代表表，，第第五五代代商業(yè)業(yè)街街。。為什什么么能能在在望望花花都都建建“名店店街街”支持持點(diǎn)點(diǎn)1：望花花目目前前人人口口已已經(jīng)經(jīng)達(dá)達(dá)到到30多萬萬，，裕裕寶寶新新城城、、玫玫瑰瑰城城等等大大盤盤的的相相繼繼開開發(fā)發(fā)，，沈沈撫撫同同城城戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的進(jìn)進(jìn)一一步步實(shí)實(shí)施施，，必必將將帶帶來來望花花的的““移移民民””高高潮潮，，人人口口的的質(zhì)質(zhì)量量及及結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)也也在在不不斷斷的的變變遷遷，，大大量量高高素素質(zhì)質(zhì)有有文文化化的的新新望望花花人人，，城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一一體體化化進(jìn)進(jìn)程程的的高高速速發(fā)發(fā)展展，，必必將將在在近近年年內(nèi)內(nèi)翻翻倍倍增增加加望望花花的的人人口口，，兩兩個(gè)個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移將將使使到到撫撫順順市市的的工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)往往西西部部擴(kuò)擴(kuò)展展，，撫撫順順、、沈沈陽陽同同城城一一體體化化目目標(biāo)標(biāo)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)使使得望望花花的的發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)入入了了歷歷史史性性的的快快車車道道，，在在此此背背景景下下，，未未來來5年望望花花一一線線的的人人口口將將破破50萬萬，，滾滾滾滾人人流流將將催催生生望望花花中中高高檔檔商商業(yè)業(yè)的的蓬蓬勃勃生生機(jī)機(jī)。。支持持點(diǎn)點(diǎn)2：作為為沈沈撫撫同同城城的的核核心心城城區(qū)區(qū)，，望望花花將將會會擔(dān)擔(dān)負(fù)負(fù)起起撫撫順順市市中中心城區(qū)的歷歷史使命以以及功能，，大量的人人流、物流流、財(cái)流將將聚集在望花花并由此而而輻射，望望花需要各各方面的城城市綜合體，組成城城市的組團(tuán)團(tuán)，誰是望望花升級換換代并帶有有標(biāo)志性的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目呢？望望花呼喚一一個(gè)能肩負(fù)負(fù)起這一重重任的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的的出現(xiàn)。支持點(diǎn)3：：雖然七百商商廈、裕寶寶廣場代表表過去的望望花商業(yè)，但是高高速發(fā)展的的望花，需要要一個(gè)新型型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的更新新?lián)Q代，領(lǐng)跑跑望花未來來的商業(yè)。支持點(diǎn)4：全國各地的的品牌名店店已經(jīng)瞄上上了沈撫新新城的各個(gè)個(gè)中心區(qū)域域，他們以以占地的氣勢開疆疆拓土，占占領(lǐng)了撫順順幾條主要要繁華街道道，在這個(gè)個(gè)專賣店、、加盟店、品牌店店大戰(zhàn)雜牌牌店、水貨貨店的時(shí)代代，專賣店店以統(tǒng)一品品牌、統(tǒng)一一裝修、統(tǒng)一配送、、統(tǒng)一采購購、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營的模式式，統(tǒng)一售售后服務(wù)以以及完善的的CI、VI系統(tǒng)，以風(fēng)風(fēng)卷殘?jiān)浦畡荩瑒?chuàng)出出了一個(gè)又又一個(gè)的商商業(yè)奇跡，，金利來來來了、麥當(dāng)勞來了了、肯德基基來了、耐耐克來了……這些世界的的、中國的的名牌如星星星之火，點(diǎn)點(diǎn)綴在撫順順的各個(gè)角角落，從來來沒有象現(xiàn)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)時(shí)候，有這這么多的國際、國國產(chǎn)品牌來來到望花淘淘金，但是是目前老舊舊的雷鋒路路、望花大大街，老舊的商業(yè)業(yè)廣場，無無法滿足這這些名牌的的開鋪選址址要求，大大量的名牌牌還因?yàn)橥]有有更好的商商圈而無法法進(jìn)入望花花，望花的的中高端消消費(fèi)者還有有很多人要山長水水遠(yuǎn)到沈陽陽購買品牌牌商品，誰誰主沉?。?？支持點(diǎn)5：本案也許是是望花大街街、北鎮(zhèn)街街版塊為數(shù)不多多的一塊絕絕版商業(yè)用用地，它的橫空出世將會改寫望望花沒有名店城城的歷史，，在七百商商廈、裕寶廣場、、望花都這這一場新版版三國演義中，，將會奠定定自己作為潮流始發(fā)地的的江湖地位位。支持點(diǎn)6：望花名牌專專賣店分散散，需要一統(tǒng)江山，，集中經(jīng)營營，一站購購物！我不做皇帝帝誰做皇帝？？支持點(diǎn)7：大量的公務(wù)務(wù)員、金領(lǐng)領(lǐng)、白領(lǐng)、灰領(lǐng)領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、、企業(yè)主都是是名牌的發(fā)發(fā)燒友，他們們的指向消消費(fèi)點(diǎn)在哪里里？項(xiàng)目的營銷銷診斷與思思考通過以上對對項(xiàng)目的SWTO分析，我們得出以以下一些問問題點(diǎn)和解解決點(diǎn)：問題點(diǎn)：問題點(diǎn)1：在望花林林林種種的商商鋪及商廈廈中，我們們?nèi)绾文艹沙蔀闃?biāo)志性性的、一鳴驚驚人的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目？在在品牌店很很多租約沒沒到期之前前，又實(shí)行了一城城一品牌的的代理專營營模式，我我們?nèi)绾握f說服他們棄棄暗投明，改投我我們的門戶戶？問題點(diǎn)2：：本項(xiàng)目的租租金定價(jià)與與銷售定價(jià)價(jià)有什么辦辦法可以解解決好矛與與盾的關(guān)系？？解決之道：：針對1：首先把本項(xiàng)項(xiàng)目定位為為名店街，，樹立起本本項(xiàng)目的名名店標(biāo)桿，，并通過在2010年上半半年的提前前招商，預(yù)預(yù)定好2011年上半年年進(jìn)場開業(yè)業(yè)的名牌商家，鑒于于望花地區(qū)區(qū)大部份的的商鋪簽約約年限都是是1—3年，我們項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)、裝修修、交鋪預(yù)預(yù)計(jì)也要1—1.5年的時(shí)間，，利用這個(gè)個(gè)交鋪的時(shí)時(shí)間差，剛好吻吻合他們的的合同期，，本解決辦辦法的關(guān)鍵鍵是——提前招商。。針對2：依據(jù)商戶投投資10年回本的理理預(yù)期，及及普遍認(rèn)同同規(guī)律，用用目前望花花同地段月租租金標(biāo)準(zhǔn)×12個(gè)月×10年=商鋪定價(jià)及及租金定價(jià)價(jià)的依據(jù)。。項(xiàng)目的主題題設(shè)定項(xiàng)目案名主名：都市市·名店街（（商業(yè)部部份）推薦指數(shù)數(shù)：★★★★★★★立名理由由：直奔主題題，讓人人一看就就知道它它是名牌牌店、品品牌店專專營商業(yè)業(yè)街，一一旦形成成將會是望花的的地標(biāo)性性的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，，而且對對本項(xiàng)目目的業(yè)態(tài)態(tài)準(zhǔn)確鎖鎖定，也也提升了了本項(xiàng)目的高度度及檔次次從而使使得我們們的商鋪鋪?zhàn)馐鄱级荚黾恿肆撕鹆苛亢透郊蛹又?，“都市·名店街”是一個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)主題題十分清清晰、有有血有肉肉、性格格獨(dú)特，，并具有有一旦搶搶先立名，，具有壟壟斷性、、唯一性性、排他他性的標(biāo)標(biāo)志性案案名，突突然發(fā)覺覺我們的的項(xiàng)目具有了無無限的生生命。主名：望望花都（（住宅部部份）推推薦指指數(shù)：★★★★★★★立立名理由由：把商業(yè)及及住宅部部份有機(jī)機(jī)剝離，，對我們們以后進(jìn)進(jìn)行推廣廣訴求時(shí)時(shí)起到了鎖定定性、定定向性的的作用。。首先，，商鋪的的投資商商以及經(jīng)經(jīng)營商，和住住宅的自自住用戶戶及投資資商是兩兩類不同同的客戶戶，我們們把它分開來來分別推推廣，分分別訴求求，就好好象兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目這這樣，商商業(yè)重點(diǎn)訴求求它的投投資前景景及經(jīng)營營前景，，火爆、、熱鬧、、繁囂是是商業(yè)項(xiàng)目的的永恒主主題；而而住宅重重點(diǎn)訴求求它的環(huán)環(huán)境、私私密、安安全、豪華、人人居、文文化，從從某種意意義上來來說，商商鋪和住住宅是水水火不容的。。項(xiàng)目的概概念定位位十大定位位（一）商商業(yè)篇1、潮流先先鋒————————————————都市市·名店街2、名名牌牌總總匯匯—————————————————————————都市市·名店店街街3、新新商商業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)桿桿———————————————————————都市市·名店店街街4、時(shí)時(shí)尚尚流流行行地地帶帶—————————————————————都市市·名店店街街5、商商業(yè)業(yè)新新時(shí)時(shí)代代開開啟啟者者—————————————————都市市·名店店街街6、望望花花新新商商業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)跑跑者者—————————————————都市市·名店店街街7、望望花花核核心心新新商商圈圈———————————————————都市市·名店店街街8、商商業(yè)業(yè)坐坐標(biāo)標(biāo)—————————————————————————都市市·名店店街街9、升升級級版版主主題題商商業(yè)業(yè)街街—————————————————都市市·名店店街街10、購購物物新新體體驗(yàn)驗(yàn)———————————————————————都市市·名店店街街（二二））住住宅宅篇篇1、詮詮釋釋豪豪宅宅新新定定義義————————————————————————望望花花都都2、住住在在都都市市里里，，居居在在白白云云中中————————————————望望花花都都3、高高層層、、高高檔檔、、高高端端——————————————————————望望花花都都4、電電梯梯洋洋房房里里的的新新家家——————————————————————望望花花都都5、繁繁華華而而不不繁繁囂囂——————————————————————————望望花花都都6、大大宅宅、、大大氣氣、、大大牌牌——————————————————————望望花花都都7、與與名名店店為為鄰鄰，，與與名名人人為為鄰鄰————————————————望望花花都都8、都都市市里里的的村村莊莊——————————————————————————望望花花都都9、氣氣度度、、氣氣派派————————————————————————————望望花花都都10、名名店店之之上上的的優(yōu)優(yōu)生生活活————————————————————望望花花都都（三三））打打造造四四大大世世界界、、三三大大優(yōu)優(yōu)勢勢四大大世世界界：：1、、精精彩彩LIFE主要要把把雷雷鋒鋒路路商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃成成品品牌牌形形象象店店、、銀銀行行、、數(shù)數(shù)碼碼連連鎖鎖2、、潮潮流流BASE主要要把把北北鎮(zhèn)鎮(zhèn)街街商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃成成潮潮流流女女裝裝、、時(shí)時(shí)尚尚服服飾飾、、精精品品箱箱包包、、流行行鞋鞋帽帽3、、魅魅力力YARD主要要把把法法庫庫街街商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃成成化妝妝品品、、各各類類頭頭飾飾、、指指甲甲美美容容、、休休閑茶茶吧吧4、、美美味味TOWN主要要把把朝朝陽陽路路商商鋪鋪規(guī)規(guī)劃劃成成風(fēng)味味小小吃吃、、特特色色餐餐飲飲最終終形形成成以以下下三三大大優(yōu)優(yōu)勢勢：：品牌牌匯匯集集優(yōu)優(yōu)勢勢主題題經(jīng)經(jīng)營營優(yōu)優(yōu)勢勢高端端定定位位優(yōu)優(yōu)勢勢項(xiàng)目目的的市市場場定定位位通過過具具體體對對望望花花人人的的生生活活方方式式、、價(jià)價(jià)值值觀觀念念、、心心理理需需求求以以及市市場場供供求求、、大大勢勢所所趨趨等等方方面面的的研研究究，，個(gè)個(gè)人人認(rèn)認(rèn)為為：：1、商商鋪鋪賣賣給給誰誰？？主要是賣給給望花本地地以及撫順順市各區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的公務(wù)員員、沈陽投投資業(yè)主、、本地中小企業(yè)主主、房地產(chǎn)產(chǎn)投資家以以及品牌商商家2、商鋪?zhàn)饨o給誰？主要是租給給業(yè)已在撫撫順經(jīng)營的的名牌服裝裝、化妝品品、鞋帽、、箱包、運(yùn)運(yùn)動(dòng)品牌、金銀首首飾、兒童童用品的經(jīng)經(jīng)營商，其其次是全國國各地的品品牌經(jīng)營商商家。3、名店城的的產(chǎn)品賣給給誰？主要是銷售售給望花本本地高端消消費(fèi)者，及及周邊地區(qū)區(qū)的高端消消費(fèi)者。4、住宅賣給給誰？主要銷售給給望花本地地的公務(wù)員員、企業(yè)主主、房產(chǎn)投投資商、領(lǐng)領(lǐng)類人士（金領(lǐng)領(lǐng)、白領(lǐng)等等）、以及及沈陽等地地的房產(chǎn)炒炒家及望花花新移民。主要招商目目標(biāo)商鋪1：實(shí)行預(yù)先間間隔幾種規(guī)規(guī)格（100、150、200平方米等））店鋪的方方式進(jìn)行招商，，規(guī)定經(jīng)營營業(yè)態(tài)；主要招商對對象：本地地及外地品品牌經(jīng)營商商。商鋪2：實(shí)行不間隔隔“平方光地”圈地方式定定向招商；；主要要招招商商對對象象：：本本地地及及外外地地的的品品牌牌經(jīng)經(jīng)營營商商。。項(xiàng)目目付付款款方方式式及及優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣辦辦法法一、、商商鋪鋪一次次性性付付款款———9.7折折一次次性性購購買買并并批批量量購購買買———9.5折折半年年內(nèi)內(nèi)付付清清———9.8折折首付付50%，按按揭揭5成———9.9折折二、、住住宅宅一次次性性付付款款———9.8折半年年內(nèi)內(nèi)付付清清———9.9折首付付30%，按按揭揭7成———9.9折三、、商商鋪鋪出出租租A方案案：：押金金三三個(gè)個(gè)月月，，預(yù)預(yù)付付1年租租金金。。裝裝修修免免租租期期2個(gè)月月（（提提前前2個(gè)月交交鋪鋪裝裝修修））B方案案：：押金金三三個(gè)個(gè)月月，，預(yù)預(yù)付付1個(gè)月月租租金金。。裝裝修修免免租租期期1個(gè)月月（（提提前前1個(gè)月月交交鋪鋪裝裝修修））四、、租租期期A、3年期期B、5年年期期C、10年期期項(xiàng)目目上上市市計(jì)計(jì)劃劃上市市策策略略、、階階段段劃劃分分第一一階階段段：：招招商商推推廣廣預(yù)預(yù)熱熱期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)期期））（2010年年2月月———2010年年3月月））第二二階階段段：：強(qiáng)強(qiáng)力力招招商商期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目1—2層建建設(shè)設(shè)期期））（2010年年4月月———2010年年5月月））第三三階階段段：：招招商商延延伸伸期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目高高層層建建設(shè)設(shè)期期））（2010年年6月月———2010年年8月月））第四四階階段段：：樓樓盤盤整整體體銷銷售售期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目已已拿拿到到預(yù)預(yù)售售許許可可證證））（2010年年月月———2010年年月月））第五五階階段段：：交交樓樓及及裝裝修修期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目已已完完成成主主體體工工程程））（2010年月月——2011年月月）第六階段：：開業(yè)及入入伙期（2011年月月——2011年月月）營銷計(jì)劃如何招商？？1、引進(jìn)品牌店店，并在招招商初期在在租金及免租期期方面做適適當(dāng)?shù)膬A斜斜，引進(jìn)幾幾個(gè)主力樣板板店，以大大帶小進(jìn)行行招商；特特別精彩LIFE、潮潮流BASE、魅力力YARD、美味TOWN四大區(qū)區(qū)域引入主主力店，帶帶動(dòng)品牌店入住住，形成主主題商業(yè)格格局。如何招商？？2、通過召開多多場招商推推介會，邀請品品牌經(jīng)營商商前來參會，并在會會后組織商商家前來本案參觀考考察，以此此招商。如何招商？？3、爭取在2010年國慶慶前完成商商業(yè)部份的的招商認(rèn)租租（以收到認(rèn)認(rèn)租訂金為為準(zhǔn)，每鋪鋪5000—10000元）。以利利實(shí)現(xiàn)每個(gè)個(gè)商鋪帶租租約銷售。。如何招商？？4、按本項(xiàng)目銷銷售總額1%—2%的比例制定定廣告及推推廣預(yù)算，，在地方電視臺臺及地方報(bào)報(bào)紙對項(xiàng)目目進(jìn)行廣告告，并在望望花、南站站、新華等人流量量大的路口口樹立戶外外廣告牌，，對本項(xiàng)目目進(jìn)行宣傳傳，廣告招商。5、銷售公司或或本公司組組建招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場，，派出5——10人的招商團(tuán)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)責(zé)現(xiàn)場招商商及走訪撫撫順、沈陽陽等地的品品牌商家，訪問招招商。如何銷售？？由銷售公司司派出的10名銷售售團(tuán)隊(duì)，負(fù)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目目的認(rèn)購登登記、公開認(rèn)籌、公公開開盤發(fā)發(fā)售等方式式，銷售商商鋪及住宅宅。建議2010年4月月——2010年年5月為認(rèn)購購登記期，，此階段只只登記，不收誠意金金；建議2010年6月月—2010年8月月份為認(rèn)籌籌期，發(fā)售售優(yōu)先選房房權(quán)VIP卡，商鋪100張，住宅300張。商鋪的的每張50000元（贈送5000元折扣代金券）），住宅每每張30000元（贈送3000元折扣代金金券）。此此階段可提前回籠籠資金1400萬元。建議2010年10月1日為商鋪及及住宅公開開開盤期，，一舉完成成整個(gè)項(xiàng)目的銷售售回款。工作計(jì)劃1、2009年12月1日——12月15日日完成對項(xiàng)目目的全面市市場調(diào)查及及分析策劃劃（銷售公公司）；2、2009年12月20日日前召開開發(fā)發(fā)公司和銷銷售公司的的聯(lián)席提案案會，通過過初步方案案；3、2009年12月25日前再次甲乙乙方論證會會，通過方方案；4、2010年1月月前甲方完成現(xiàn)現(xiàn)場招商售售樓部的裝裝修，及樓樓盤廣告包包裝；5、2010年2月月開始，招商商廣告出街街（電視廣廣告、戶外外廣告、車車體廣告、、平面廣告告）；6、2010年4月月——5月全面展開招招商；7、2010年6月月——8月發(fā)售商鋪和和住宅優(yōu)先先選房權(quán)VIP卡；8、2010年10月商鋪和住宅宅開盤發(fā)售售；9、2010年11月——12月商鋪全面裝裝修；10、2011年月月商鋪開業(yè)及及住宅交樓樓。廣告計(jì)劃廣告預(yù)算：：按商鋪和住住宅銷售總總額的1%—2%制定廣告預(yù)預(yù)算廣告費(fèi)的分分配：1、撫順電視視廣告2、項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場樓盤包包裝（圍墻墻廣告、售售樓部包裝裝等）3、招商推介會會（3場））：（含宴宴會、參觀觀考察車輛輛接送）4、開盤、、開業(yè)典禮禮5、戶外廣廣告6、撫順公公交車廣告告7、報(bào)紙廣廣告8、印刷品品廣告（樓樓書、海報(bào)報(bào)、傳單、、戶型圖、、DM）廣告費(fèi)的來來源在制定定銷售價(jià)格格的時(shí)候，，就要把廣廣告費(fèi)分?jǐn)倲傔M(jìn)售價(jià)中，以解決決廣告費(fèi)的的來源。提案結(jié)束共共賀商商祺神圣的工作作在每個(gè)人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點(diǎn)點(diǎn)一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機(jī)會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗(yàn)驗(yàn)的人，才才能算是真真正的強(qiáng)者者。02:2202:2202:22:5602:22:56所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強(qiáng)烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強(qiáng)大的動(dòng)動(dòng)力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個(gè)機(jī)機(jī)會。患難可以試試驗(yàn)一個(gè)人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競勝。。命運(yùn)的鐵鐵拳擊中要要害的時(shí)候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何何細(xì)節(jié)。12月-2212月-2212月-2212月-22惟一持久的的競爭優(yōu)勢勢，就是比比你的競爭爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的的能力。把你的競爭爭對手視為為對手而非非敵人，將將會更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公公司不能在在某一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會把把它在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域的生生意買掉或或退出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場不景氣時(shí)時(shí)，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。14-12月月-2202:22:56在艱難時(shí)期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機(jī)會，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計(jì)讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時(shí)間是一個(gè)偉偉大的作者，，它會給每個(gè)個(gè)人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。12月-2212月-2202:22:56在一個(gè)崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是一一種智慧慧，固執(zhí)執(zhí)是一種種死板。。12月-2212月-22命運(yùn)是一一件很不不可思議議的東西西。雖人人各有志志，但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理想想時(shí)，會會遭遇到到許多困困難，反反而會使使自己走走向與志志趣相反反的路，，而一舉舉成功。。一個(gè)管理理者如果果不了解解其下屬屬的工作作，那他他就無法法有效地地管理他他們。人們所認(rèn)認(rèn)識到的的是成功功者往往往經(jīng)歷了了更多的的失敗，，只是他他們從失失敗中站站起來并并繼續(xù)向向前。02:22:5602:2212月-22等待。我我將要在在這三塊塊基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百計(jì)計(jì)請一個(gè)個(gè)高招的的專家醫(yī)醫(yī)生，還還不如請請一個(gè)隨隨叫隨到到且價(jià)格格便宜的的江湖郎郎中。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2022/12/142:22能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿滿足足讓讓客客戶戶滿滿意意，，要要追追求求讓讓客客戶戶感感動(dòng)動(dòng)，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶戶終終身身價(jià)價(jià)值值。。新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)時(shí)代代，，不不是是大大魚魚吃吃小小魚魚，，而而是是快快魚魚吃吃慢慢魚魚。。路是是腳腳踏踏出出來來的的，，歷歷史史是是人人寫寫出出來來的的。。人人的的每每一一步步行行動(dòng)動(dòng)都都在在書書寫寫自自己己的的歷歷史史。。14十十二二月月20222:22上上午午12月月-22差錯(cuò)錯(cuò)發(fā)發(fā)生生在在細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度就是一一切，它是是競爭不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。14十二二月2022命運(yùn)本來就就不公平所所以我要改改變命運(yùn)。。投機(jī)取巧的的人。2:22:56上上午02:22:56質(zhì)量是維護(hù)護(hù)顧客忠誠誠的最好保保證。最好的CEO是構(gòu)建他們們的團(tuán)隊(duì)來來達(dá)成夢想想，即便是是邁克爾·喬丹也需要要隊(duì)友來一一起打比賽賽。2022/12/142:2212月-22在這個(gè)世界界上，沒有有人能使你你倒下。如如果你自己己的信念還還站立的話話。一個(gè)人人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百萬萬個(gè)人人在失失敗的的探索索和悲悲慘的的錯(cuò)誤誤中毀毀掉自自己的的生命命。12月月-2202:22:57感情投投資是是在所所有投投資中中，花花費(fèi)最最少，，回報(bào)報(bào)率最最高的的投資資。壯士臨陣決死死哪管些許傷傷痕，向千年年老魔作戰(zhàn)，，為百代新風(fēng)風(fēng)斗爭?？犊?dāng)S此身。2022/12/142:22:5702:2212月-22謝謝各位！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December14,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:22:5702:22:5702:2212/14/20222:22:57AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:22:5702:22Dec-2214-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:22:5702:22:5702:22Wednesday,December14,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2202:22:5702:22:57December14,202