地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計和規(guī)劃管理相關(guān)問題的研究

地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)規(guī)劃設計和規(guī)劃管理相關(guān)問題的研究【摘要】本文結(jié)合廣州市二十一號線鎮(zhèn)龍車輛段及上蓋方案的研究，提出了一些車輛段上蓋物業(yè)在規(guī)劃設計和規(guī)劃管理中應注意的問題供大家討論，對于在城市土地日益緊張的今天，如何利用車輛段空間以節(jié)約用地，促進城市的發(fā)展具有重要的意義。【關(guān)鍵詞】地鐵車輛段；上蓋物業(yè)開發(fā)；規(guī)劃設計；規(guī)劃管理1、車輛段定義車輛段是車輛停放，檢查，整備，運用和修理的管理中心所在地。若運行線路較長，為了有利于運營和分擔車輛的檢查清洗工作量，可在線路的另一端設停車場，負責部分車輛的停放，運用，檢查和整備工作。傳統(tǒng)車輛段因其功能性的特點具有占地面積大、建筑密度小、用地強度低的特點。2、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的意義地鐵對于城市的意義地鐵作為大運量的公共交通工具以安全、快捷、方便和舒適的特點成為現(xiàn)代城市的重要標志，地鐵建設也對沿線的土地利用和建設項目開發(fā)帶來了機遇， 近年來，“TOD模式”被廣泛利用在城市開發(fā)中，更加強調(diào)了以公共交通為導向的開發(fā)。地鐵車輛段上蓋開發(fā)的意義有效帶動車輛段周邊區(qū)域發(fā)展所謂地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)，是指在車輛段上進行綜合性去也開發(fā)， 這種開發(fā)方式本質(zhì)上是地表增厚、 復合利用、空間加密的方式。充分挖掘車輛段用地發(fā)展的潛力，可帶動周邊用地功能的綜合利用，形成新的空間增長極核，有效推動城市功能的提升。符合國家集約用地的政策要求隨著城市建設的發(fā)展，土地的集約利用越顯重要，而城市中用于地鐵機車停放、檢查的地鐵車輛段占地問題已成為城市發(fā)展中較為突出的矛盾。為解決突出的用地矛盾，提高土地使用效率，地鐵車輛段蓋上開發(fā)項目極大的改善了土地產(chǎn)出和空間環(huán)境，同時間接帶動了周邊地區(qū)的土地開發(fā)，是土地集約利用背景下拓展城市發(fā)展空間的重要途徑。改善車輛段形態(tài)， 有效降低噪聲影響， 提升城市環(huán)境改變以往的地鐵車輛段“方盒子”的空間形態(tài)，提高車輛段周邊的城市景觀形象，有效降低車輛段運行產(chǎn)生的噪聲影響。3、鎮(zhèn)龍車輛段簡介地鐵二十一號線是廣州地鐵線網(wǎng)重要的轉(zhuǎn)換線路，沿線串聯(lián)起廣州科學城、山水新城、廣州教育城、增城中心城區(qū)等重要片區(qū)，地處蘿崗與增城的交界處，與穗莞深城際軌道站點毗鄰，擁有大量的土地資源與優(yōu)越的交通區(qū)位條件，形成地區(qū)交通樞紐，與周邊片區(qū)統(tǒng)一打造，以此形成集約、便捷、高效的 TOD社區(qū)。作為交通樞紐地區(qū)，在規(guī)劃設計時需特別注重處理好區(qū)域及片區(qū)交通的組織與疏導，同時協(xié)調(diào)與周邊片區(qū)的功能發(fā)展定位。鎮(zhèn)龍車輛段示意圖4、地鐵車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)在規(guī)劃設計中應注意的問題（結(jié)合鎮(zhèn)龍車輛段闡述）合理確定車輛段范圍和上蓋物業(yè)開發(fā)的范圍車輛段是負責地鐵車輛維修、清洗、整備的場所，主要功能房間占地大、層高高、跨度大，通常可分為幾大區(qū)域，一是綜合辦公區(qū)，包括綜合辦公樓、綜合維修樓、變電站等一些人員較為集中的生產(chǎn)辦公建筑；二是道岔區(qū)；三是停車列檢庫；四是檢修庫。上蓋物業(yè)開發(fā)要在滿足車輛段建設運營管理技術(shù)限制條件下，在其上蓋平臺形成建設用地進行開發(fā)，實現(xiàn)土地混合使用，一般情況下，上蓋平臺及基礎需與地鐵功能部分同步實施。如鎮(zhèn)龍車輛段的工藝總平面采用盡端式布置，檢修庫與停車列檢庫并列布置在車輛段東端，物資庫整合在檢修庫東部，調(diào)機及工程車庫布置在咽喉區(qū)中部。車輛段的牽引降壓變電所設置在出入段線南側(cè)，污水處理站則位于變電站南段，布置在車輛段中西部。用地面積約 24萬平方米。合理確定上蓋蓋板高度及蓋上建筑限高和開發(fā)強度的問題綜合開發(fā)物業(yè)布局需符合蓋下車輛段軌道及功能用房的結(jié)構(gòu)和工程要求。上蓋物業(yè)基礎結(jié)構(gòu)需與車輛段建設同步施工，在車輛段開始建設時就需穩(wěn)定上蓋物業(yè)布局方案（見下圖）。受車輛段建設技術(shù)條件如上蓋工程結(jié)構(gòu)荷載的大小的限制，建筑平面形式、高度、體量造型均受到剛性約束，如在出入段區(qū)，柱網(wǎng)因受軌道、道叉的限制而建筑無法靈活布置，技術(shù)限高 100米（含車輛段層高度） ，考慮穗莞深城際軌道的分割，該地塊較難使用，不設置上蓋。在咽喉區(qū)，柱網(wǎng)因受軌道、道叉的限制，蓋上不可建設高層建筑，技術(shù)限高為30米（含車輛段層高度） 。在運用庫，受到下面車輛段的影響，建筑橫平豎直布置，技術(shù)限高為 100米（含車輛段層高度），同時平面布局的建筑結(jié)構(gòu)必須與軌道線布局相匹配。白地區(qū)（軌道交通設施發(fā)展備用地）無軌道設施，蓋上建筑不受約束，但需考慮到與周邊建筑的協(xié)調(diào)以及城市規(guī)劃的要求。合理確定交通組織交通組織是地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)中的關(guān)鍵問題，重點在于使各類交通方式之間無縫銜接，對外交通組織上應與周邊城市道路快速順暢連接，解決好公交、出租車等與地鐵的換乘問題，蓋上內(nèi)部交通組織以步行為主，在垂直交通方面，要注意各層次不同標高平臺之間有序合理的銜接。鎮(zhèn)龍車輛段在蓋上層設置兩個主要出入口，與 9m層停車場庫聯(lián)系的有兩個出入口， 與15m層上蓋物業(yè)聯(lián)系的有三個出入口；皆通過坡道與外部交通道路連接。坡道同時是聯(lián)系外部交通、夾層停車庫和蓋上層道路的交通方式。私家機動車交通主要在夾層( 9m層)停車庫內(nèi)解決，一般情況不在蓋上層通行，蓋上層道路可滿足緊急情況下消防車、救護車等特殊車輛通行要求。4、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)在規(guī)劃管理過程中應注意的問題土地使用性質(zhì)蓋下車輛段規(guī)劃為交通場站用地，蓋上規(guī)劃為交通站場用地兼容綜合開發(fā)用地( S4(R2/B1/A3))，蓋上、蓋下兩部分分別核發(fā)規(guī)劃設計條件和進行指標控制，并分開核發(fā)規(guī)劃許可。土地權(quán)屬蓋下車輛段為交通設施用地，采用土地劃撥方式獲取土地，土地使用權(quán)歸地鐵公司所有；蓋上物業(yè)開發(fā)一般為商業(yè)或居住等經(jīng)營性用地， 根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定， 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。參考文獻任偉強，陳艷艷， 羅銘.軌道交通 TOD發(fā)展模式研究[J].生態(tài)文明視角下的城鄉(xiāng)規(guī)劃， 2008中國城市規(guī)劃年會論文集[