財(cái)富廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行預(yù)案

57/57財(cái)寶廣場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行方案本執(zhí)行方案的要緊目的●財(cái)務(wù)目標(biāo)：協(xié)助開發(fā)商盡快達(dá)到預(yù)先既定的經(jīng)濟(jì)收益，加快成交速度，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對(duì)應(yīng)的銷售打算；品牌目標(biāo)：通過本項(xiàng)目品牌的打造來迅速提升開發(fā)商企業(yè)品牌，使之保持較好的品牌延展力，為持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)；客戶目標(biāo)：通過良好的項(xiàng)目品牌阻礙力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，擴(kuò)大客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同程度，廣蓄客源，在短線銷售周期內(nèi)迅速引爆客戶，實(shí)現(xiàn)客戶沸騰，完成最大程度的成交；戰(zhàn)略模式：制造在營(yíng)銷層面新模式，用一種有效的方式，促使客戶建立新的價(jià)值觀第一部分近期市場(chǎng)情況分析供應(yīng)分析1、新增供應(yīng)分析數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究部從2004-2007上半年寫字樓的供應(yīng)分析，每年寫字樓的面積呈逐漸下降的走趨；2004年,寫字樓供應(yīng)面積達(dá)到43.32萬多㎡，07年上半年供應(yīng)的寫字樓面積11.77萬㎡，寫字樓集中分布在長(zhǎng)安、南城、鳳崗等，而東莞南城CBD要緊是匯成大廈及中盛商務(wù)大廈。2、存量供應(yīng)分析南城存量要緊是2007年前入市項(xiàng)目,至目前剩余少量，如南城商務(wù)中心、鴻禧中心、華凱廣場(chǎng)二層商業(yè)改寫字樓、騰龍商務(wù)中心等；由于07年上半年南城寫字樓市場(chǎng)推貨量的有限，因此早期存量已差不多銷售完畢；3、以后供應(yīng)分析①近期上市的項(xiàng)目名稱位置面積工程進(jìn)度營(yíng)銷開盤備注第一國(guó)際第三期東莞大道與元美東路之間總建筑面積為325452.59㎡，其中寫字樓面積約3萬寫字樓目前差不多施工至第7層網(wǎng)絡(luò)，其二期原銷售中心作為臨時(shí)接待中心可能07年10月入市寫字樓均價(jià)7500元/㎡，認(rèn)籌在9月下旬豐碩廣場(chǎng)東莞市南城亨美（黃金花園旁）建筑面積為56269.55㎡，局部出地上二層，局部做地下室施工無未知項(xiàng)目為1棟單體，層數(shù)27層，開工時(shí)刻為2006年7月1號(hào)，打算竣工時(shí)刻為2008年6月1號(hào)盈鋒商務(wù)中心體育路篁勝酒店對(duì)面總建筑面積2.75萬㎡，其中地下2125㎡，地上2.52萬㎡已封頂，現(xiàn)樓無目前無動(dòng)作共兩棟，其中一棟為寫字樓卓智大廈南城區(qū)東莞大道與怡豐路交匯處建筑面積30465㎡目前工程差不多施工到地上五層無可能10月中旬上市地下1層，地上23層，建筑高度85m，工程總造價(jià)6100萬元，工期426天。2006年8月1日開工。依照工程進(jìn)度和項(xiàng)目位置，第一國(guó)際三期、豐碩廣場(chǎng)、盈鋒商務(wù)中心、卓智大廈將成為項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是本項(xiàng)目下時(shí)期關(guān)注的重點(diǎn)，包括本項(xiàng)目可能2007年年底將有18萬平米的寫字樓供應(yīng)。②2008年可能上市的項(xiàng)目名稱位置面積工程進(jìn)度營(yíng)銷開盤備注南峰中心南城鴻福路5.3萬㎡，其中地下1.3萬㎡，地上4.0萬㎡出地面二~三層無未知只租不售臺(tái)商會(huì)館大廈東莞大道東側(cè)，怡豐都市廣場(chǎng)北側(cè)建筑面積28萬㎡目前項(xiàng)目土方開挖完畢，正在進(jìn)行人工挖孔樁的施工無未知大樓地下4層，地上68層，總高近300米，是東莞第一高樓卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)東莞大道東側(cè)凱旋城前總建筑面積86190.1㎡，其中寫字樓面積31461.42㎡該項(xiàng)目的寫字樓目前未出地面，公寓施工到地上6層。東莞大道建立了臨時(shí)接待中心，戶外廣告有多處已亮相，如萬江、莞深高速處等寫字樓可能08年入市電話：23012666、23013999東莞市信息大廈東莞大道，第一國(guó)際對(duì)面無處于基坑支護(hù)和基底處理時(shí)期。無未知本項(xiàng)目可能為電信公司寫字樓廣盈大廈鴻福路與東莞大道交匯處地上建面11.5萬平米，地下2.9萬平米。寫字樓局部出地面，局部在施工地下2層。無未知本項(xiàng)目為1棟42層的高級(jí)寫字樓；1棟11層的酒店公寓（4層底商）田禾大廈體育路天源電腦城對(duì)面暫未知緊臨體育路的圍墻已拆掉，項(xiàng)目地塊中間建立了一排組合板房，工地沒有動(dòng)工無未知新增供應(yīng)量集中在東莞大道東面，第一國(guó)際對(duì)面；2008年，此片區(qū)將是寫字樓集中區(qū)域；4、市場(chǎng)供應(yīng)總結(jié)①近幾年東莞寫字樓的新增供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，尤其是2007年上半年南城CBD新增寫字樓項(xiàng)目明顯減少，只有匯成大廈及中盛商務(wù)大廈；2007年下半年，南城區(qū)寫字樓先于本項(xiàng)目入市或同期入市的項(xiàng)目有四個(gè)，第一國(guó)際三期、盈鋒商務(wù)中心、豐碩廣場(chǎng)、卓智大廈等。③2008年，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大增，重點(diǎn)區(qū)域在東莞大道東面，第一國(guó)際對(duì)面；需求分析1、市場(chǎng)需求旺盛，空置率降低；數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究部從2004年至2007年上半年寫字樓的空置面積看出，前三年是逐年遞增，2006年達(dá)到最高；進(jìn)入2007年，由于需求增大，寫字樓空置開始減少，講明市場(chǎng)對(duì)寫字樓還存有較大的需求。2、東莞CBD寫字樓需求分析2007年東莞CBD由于寫字樓的供應(yīng)量有限，僅有年初的匯成大廈、中盛商務(wù)大廈及周邊的南城商務(wù)大廈、鴻禧中心等中心區(qū)少量存量單位供應(yīng)。通過最近的市場(chǎng)調(diào)查，上述項(xiàng)目差不多已售完，存量寫字樓已差不多消化完畢，市場(chǎng)對(duì)寫字樓還存有較大的需求。價(jià)格分析1、價(jià)格市場(chǎng)趨勢(shì)整體上揚(yáng)數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究部04年，華凱廣場(chǎng)4000元/㎡，鴻禧中心3900元/㎡，地王廣場(chǎng)3600元/㎡；05年，華凱活力中心4500元/㎡，中環(huán)財(cái)寶廣場(chǎng)4800元/㎡；07年，中盛商務(wù)大廈6500元/㎡，匯成大廈6800元/㎡，后期尾貨達(dá)到7000元/㎡，部分復(fù)式單位超過了8000元/㎡；綜述：近年寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上升，07年CBD因?qū)懽謽秦浟康挠邢?，CBD中心出現(xiàn)一次大的價(jià)格上揚(yáng)，整體市場(chǎng)趨向良好。2、一手價(jià)格穩(wěn)步上漲，二手平穩(wěn)略升2007年，東莞寫字樓銷售價(jià)格穩(wěn)步上漲，CBD中心區(qū)價(jià)格超過7000元/㎡；二手寫字樓出租情況較為良好，大部分寫字樓的出租率達(dá)到80%，部分超過90%，租金同比2007年初有小幅上升；市場(chǎng)總結(jié)①2007年下半年東莞南城寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目增多，競(jìng)爭(zhēng)加??；②2008年寫字樓供應(yīng)量增多，集中區(qū)域在東莞大道東面，第一國(guó)際對(duì)面，推出的項(xiàng)目達(dá)到5~6個(gè)；③2007年上半年東莞寫字樓的市場(chǎng)較好，需求旺盛；④2007年，東莞CBD寫字樓價(jià)格有較大的上升，均價(jià)突破了7000元/㎡，部分單位價(jià)格超過了8000元/㎡；市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)A、供應(yīng)放量以后1到2年，東莞寫字樓將進(jìn)入一個(gè)供應(yīng)高峰期，CBD中心區(qū)，東莞大道旁第一國(guó)際對(duì)面等片區(qū)將有新量持續(xù)供應(yīng)B、價(jià)格將保持穩(wěn)定價(jià)格要緊是受兩個(gè)因素的阻礙：①首先是品質(zhì)，目前東莞在建的寫字樓品質(zhì)逐漸走向高品質(zhì)，在高品質(zhì)的阻礙下，寫字樓的價(jià)格也將走向高位；②其次是區(qū)位，以后CBD片區(qū)、東莞大道第一國(guó)際旁等寫字樓商務(wù)旺盛，在成熟的商務(wù)氣氛下，價(jià)格也將接著高企；第二部分項(xiàng)目自身賣點(diǎn)確認(rèn)及SWOT分析一、項(xiàng)目賣點(diǎn)確認(rèn)1、核心賣點(diǎn)區(qū)位——CBD中心區(qū)交通——軌道聯(lián)體物業(yè)，立體交通網(wǎng)，四通八達(dá)商務(wù)——CBD最成熟的商務(wù)圈中配套——配套齊全，政府行政、銀行、沃爾瑪、時(shí)尚島等十分便利。2、產(chǎn)品賣點(diǎn)全LOW-E玻璃幕墻——環(huán)保、節(jié)能、隔熱、防輻射高端形象體現(xiàn)——6米高的開闊大堂，前后雙廣場(chǎng)設(shè)計(jì)為入駐企業(yè)贏得更具商務(wù)品味的空間形象人性化的設(shè)計(jì)——3.2米寬的電梯等候廳，2.4米寬的公共走道電梯數(shù)量充足——20層的雙塔樓,配置10臺(tái)上海三菱,承載16人/臺(tái)人性化的空間尺度——３.6米層高,3.25米凈高空間運(yùn)用靈活——整層設(shè)計(jì)是無梁設(shè)計(jì),可依照企業(yè)規(guī)模自由靈活組合辦公商務(wù)會(huì)所——財(cái)寶廣場(chǎng)深切關(guān)注企業(yè)運(yùn)或需求,配備多媒體會(huì)議中心.生態(tài)——四層架空平臺(tái)花園,新風(fēng)系統(tǒng),環(huán)保材質(zhì)景觀——東面行政廣場(chǎng),享受CBD的景觀,遠(yuǎn)眺部分黃旗山的山景.人性化配備——公共空間設(shè)置大量的公共衛(wèi)生間,且每單位預(yù)留排水,方便入駐企業(yè)依照需要增加茶水間或洗手間.二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于都市中心的核心區(qū)域；2、金融商務(wù)配套完善；3、交通通達(dá)性好，方便快捷；4、位置優(yōu)越，景觀視野極佳；5、臨街展示面寬，商業(yè)價(jià)值大；6、項(xiàng)目?jī)擅媾R路，昭示性好；7、寫字樓品質(zhì)（LOW-E玻璃、商務(wù)會(huì)所、智能化、生態(tài)、高有用率、景觀等）；（二）劣勢(shì)1、周邊生活配套設(shè)施不足；2、周邊的商業(yè)氛圍尚未形成；3、進(jìn)展商在東莞的知名度不高；4、本項(xiàng)目停車位不足；（三）機(jī)會(huì)1、整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好2、政府政策扶持CBD地區(qū)，進(jìn)展前景看好；3、新政對(duì)住宅投資成打壓之勢(shì)，寫字樓漸成投資熱點(diǎn)；4、多項(xiàng)目的開發(fā)使片區(qū)成為消費(fèi)新熱點(diǎn)（四）威脅1、整體市場(chǎng)供應(yīng)激增，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈；2、潛在供應(yīng)的威脅；（五）項(xiàng)目結(jié)論1、項(xiàng)目在區(qū)位、交通上優(yōu)勢(shì)明顯，在后期營(yíng)銷上應(yīng)將本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)最大化，給客戶描繪以后的美好前景，以此來吸引投資者。2、片區(qū)寫字樓供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目應(yīng)從硬、軟件服務(wù)上更為周全，力求創(chuàng)新，走差異化路線。第三部分項(xiàng)目定位一、目標(biāo)客戶定位1、關(guān)于客戶定位的闡釋自用型目標(biāo)客戶行業(yè)：大型跨國(guó)公司、國(guó)有企業(yè)，部分實(shí)力較強(qiáng)的中小私營(yíng)企業(yè)主（要緊以中介、服務(wù)業(yè)為主）；自用型目標(biāo)客戶來源：要緊來自CBD中心區(qū)，其次是東城、莞城及其它區(qū)域如深圳、香港等地；投資客：目前CBD寫字樓投資客戶的比重較高，他們關(guān)注CBD中心，認(rèn)可該區(qū)域的投資價(jià)值；2、關(guān)于目標(biāo)客戶特征分析投資客：客戶描述：資金實(shí)力雄厚，看中商用物業(yè)的投資價(jià)值，關(guān)注有較大升值空間的熱點(diǎn)區(qū)域；需求特征：對(duì)東莞熱點(diǎn)片區(qū)較為敏感，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)區(qū)位、檔次、形象、價(jià)格等；自用客：大型客戶描述：有相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力，企業(yè)處于快速進(jìn)展時(shí)期，需要進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略優(yōu)化，需要較大、較優(yōu)的商務(wù)辦公環(huán)境，希望擁有商務(wù)寫字樓的產(chǎn)權(quán)；中小型客戶描述：有一定的資金實(shí)力，企業(yè)多以東莞為據(jù)點(diǎn)，注重企業(yè)品牌形象，為追求企業(yè)更大進(jìn)展，吸引更多的優(yōu)秀人才加盟，需改善辦公環(huán)境；需求特征：對(duì)中心區(qū)商務(wù)環(huán)境較為認(rèn)可，較為關(guān)注物業(yè)的交通便利、車位、物管、配套等設(shè)施，需求面積200-300㎡；二、形象定位CBD中央商務(wù)奧斯卡三、案名建議中央贏座案名闡述：“中央”直接點(diǎn)明項(xiàng)目的地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又表明項(xiàng)目本身的首領(lǐng)和中央地位；“贏座”表達(dá)氣度不凡和尊崇，同時(shí)“贏座”二字又表明項(xiàng)目勢(shì)壓眾雄的雄心壯志；而且“贏座”關(guān)于入駐企業(yè)而言是一個(gè)極好的意頭，后續(xù)將會(huì)增強(qiáng)進(jìn)駐企業(yè)的自豪感和身份感?！爸醒脍A座”案名極具霸氣，傳達(dá)出“勢(shì)在四方，贏在中央”的商務(wù)事業(yè)版圖主張。商務(wù)帝國(guó)案名闡述：“商務(wù)”直接點(diǎn)明項(xiàng)目的特性；“帝國(guó)”表達(dá)財(cái)寶和事業(yè)的版圖雄心，名稱極具霸氣，同時(shí)，又表達(dá)出非凡實(shí)力和鴻大勢(shì)力范圍，傲視群雄。世界商務(wù)大廈第四部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行整體營(yíng)銷策略營(yíng)銷戰(zhàn)略矩陣營(yíng)銷戰(zhàn)略矩陣需要加強(qiáng)品牌產(chǎn)品需要?jiǎng)?chuàng)新服務(wù)形象需要堅(jiān)持規(guī)劃區(qū)位需要弱化資源配備整體營(yíng)銷策略：●點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直效行銷體系●體驗(yàn)式行銷模式運(yùn)用，舉辦各種公關(guān)活動(dòng)●走出東莞，建立重點(diǎn)市場(chǎng)分銷體系東莞本地市場(chǎng)銷售體系、周邊鎮(zhèn)區(qū)的分銷體系、深圳分銷體系；●依照項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)不同的時(shí)刻段，依照實(shí)際需要，營(yíng)造事件；●以立體組合全方位媒體進(jìn)行多點(diǎn)攻擊營(yíng)銷策略點(diǎn)銷售時(shí)期劃分推貨策略結(jié)合東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年的消化量和本項(xiàng)目的貨量，寫字樓的總體貨量是256個(gè)單位，考慮貨量有限，建議貨量是一次性推出，只是現(xiàn)場(chǎng)銷控過程中，保留部分單元，建議是保留北塔樓的17-20F，共四層，約32套。如開盤時(shí)現(xiàn)場(chǎng)誠(chéng)意客戶較多，能夠考慮將此作為加推單位推出；推貨時(shí)期推貨時(shí)刻推出貨量公開發(fā)售07.12南北塔樓（約計(jì)224余套）銷控依現(xiàn)場(chǎng)情況操縱暫定：北塔樓17-20F共四層，32套價(jià)格策略依照項(xiàng)目的整體定位，項(xiàng)目整體采取“高開高走”的價(jià)格策略，考慮項(xiàng)目貨量，開盤入市價(jià)格8000元/㎡，后期加推價(jià)格在開盤價(jià)基礎(chǔ)上升15%-20%，加推價(jià)格約9500元/㎡。整個(gè)價(jià)格走勢(shì)如下：客戶策略綜合對(duì)市場(chǎng)透視、項(xiàng)目自身情況及東莞寫字樓客戶特征的分析，借用波士頓矩陣對(duì)產(chǎn)品類型的劃分，對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行劃分：依照上述波士頓矩陣分析，本項(xiàng)目的客戶組成：大客戶（包括需求半層、整層或是幾層的客戶等）操縱在30％以下；深圳客戶占25-30％，本地投資客戶占30-40％，本地自用客戶約10%；傳播策略深圳傳播策略A、戶外：為了加強(qiáng)本項(xiàng)目在深圳客戶認(rèn)識(shí)度，能夠考慮在莞深高速做1-2塊戶外T牌，攔截莞深客戶；B、報(bào)紙：要緊是《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》a、早期，在深圳特區(qū)報(bào)上前期以軟文、繕稿形式對(duì)“東莞都市進(jìn)展CBD價(jià)值分析”事件進(jìn)行描述及討論，后期以硬性廣告為主；開盤后通過深圳特區(qū)報(bào)組織看樓團(tuán)帶客戶至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)；b、在開盤前時(shí)期通過深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)1/3版、報(bào)眼等形式小篇幅的進(jìn)行推廣；C、網(wǎng)絡(luò)公布：深圳搜房網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中原網(wǎng)站a、在搜房網(wǎng)上用橫幅廣告進(jìn)行宣傳，同時(shí)通過炒家對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行刻意炒做；b、在深圳中原網(wǎng)站上鏈接本項(xiàng)目，一方面宣傳本項(xiàng)目，同時(shí)通過點(diǎn)擊能夠直接進(jìn)入項(xiàng)目網(wǎng)站，了解項(xiàng)目詳細(xì)信息，吸引客戶關(guān)注；c、由財(cái)寶廣場(chǎng)舉辦的“東莞CBD價(jià)值分析”的論壇，通過深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，地產(chǎn)劍客網(wǎng)絡(luò)文章吸引客戶的電話咨詢或是現(xiàn)場(chǎng)來訪；D、展場(chǎng)：在深圳中原進(jìn)行展場(chǎng)布置，放置財(cái)寶廣場(chǎng)項(xiàng)目的資料架、戶型圖等，吸引客戶過來觀看，收集客戶；E、看樓團(tuán)：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、深圳特區(qū)報(bào)、中原內(nèi)部組織通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙及中原地產(chǎn)半個(gè)月或一個(gè)月內(nèi)定期組織客戶來東莞參觀CBD，并進(jìn)行系列活動(dòng)或是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行小活動(dòng)，讓客戶能夠更直接了解東莞CBD及本項(xiàng)目；F、中原轉(zhuǎn)介會(huì)通過深圳中原二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行中原千人轉(zhuǎn)介會(huì)。東莞?jìng)鞑ゲ呗訟、戶外：目前針對(duì)東莞目標(biāo)客戶，戶外是要緊的媒體，能夠選擇在人流及車流量大的區(qū)域、如東莞大道、莞太大道、東城等地做2-3塊戶外T牌及樓體廣告，攔截客戶；B、電視：東莞電視臺(tái)、部分發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)電視臺(tái)如虎門、長(zhǎng)安、厚街等C、電臺(tái)傳播的范圍廣、廣告信息抵達(dá)目標(biāo)客戶的機(jī)會(huì)大，且隨意會(huì)占用客戶大量的寶貴時(shí)刻。針對(duì)目標(biāo)客戶多為開車的特點(diǎn)，選擇交能頻道、信息頻道?？捎陧?xiàng)目認(rèn)籌、開盤等時(shí)機(jī)。D、樓體廣告本項(xiàng)目的昭示較好，要充分利用自身資源，在項(xiàng)目樓體掛項(xiàng)目名稱及電話號(hào)碼E、報(bào)紙及雜志：傳播范圍廣、速度快、圖文并茂，針對(duì)性強(qiáng)。可用于項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)時(shí)公布，如《財(cái)經(jīng)雜志》、《高爾夫》、《東莞日?qǐng)?bào)》、《南方都市報(bào)》等；F、網(wǎng)絡(luò)：東莞搜房網(wǎng)及項(xiàng)目網(wǎng)站在搜房網(wǎng)上及項(xiàng)目網(wǎng)站做宣傳，逐步樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。G、分眾傳媒要緊是在寫字樓區(qū)域或是東莞豪宅中作項(xiàng)目宣傳；H、商務(wù)短信成本較低、客戶廣。通過專業(yè)公司數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確篩選出目標(biāo)客戶，有的放矢將信息投入給客戶?，F(xiàn)場(chǎng)包裝策略A、地盤包裝建議 由于本項(xiàng)目不是現(xiàn)樓發(fā)售，工地現(xiàn)場(chǎng)是大眾接觸、認(rèn)知樓盤功能屬性、品質(zhì)檔次、工程進(jìn)度、進(jìn)展商實(shí)力等信息最直接的渠道之一。中原建議項(xiàng)目的工地包裝應(yīng)側(cè)重于高檔、氣概的宣傳，表達(dá)出項(xiàng)目成熟的商務(wù)印象。a、地盤外圍包裝①樓盤名稱標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)一獨(dú)特結(jié)構(gòu)的樓盤名稱路牌，設(shè)置在營(yíng)銷門口，表明項(xiàng)目的規(guī)劃、位置。②高壓變電器用圍板將其包裝，一方面做形象展示，另一方面規(guī)避對(duì)客戶心理的阻礙；③圍墻項(xiàng)目圍墻項(xiàng)目推廣第一陣地，配合項(xiàng)目前庭、路燈路旗、建筑包裝等形成整體的形象宣傳效果，建議墻面依照不同推廣時(shí)期的推廣要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和制作，定期更換。b、建筑主體包裝針對(duì)不同的銷售時(shí)期，分不以廣告賣點(diǎn)條幅、項(xiàng)目大幅效果圖、項(xiàng)目名稱燈箱廣告、pop旗等內(nèi)容進(jìn)行推廣，內(nèi)容適時(shí)改變，如：項(xiàng)目認(rèn)籌、宣告開盤、立即封頂、新年祝語等等。c、項(xiàng)目周邊包裝①.路旗在莞太大道、鴻福路、元美路、勝和路、體育路至項(xiàng)目售樓處，東莞寫字樓最集中區(qū)域。對(duì)項(xiàng)目周邊人流進(jìn)行指引的導(dǎo)示系統(tǒng)，要緊進(jìn)行形象宣傳和活動(dòng)信息公布、營(yíng)造銷售氛圍；②導(dǎo)示牌在一則設(shè)在東莞大道與鴻福路交匯處，指示東莞大道與鴻福路的車流，另一則設(shè)在莞太大道與鴻福路交匯處，指示莞太大道的車流，引導(dǎo)周邊人流；d、地盤夜間燈光處理圍墻燈光。建議采納光線白色的射燈或壁燈，使墻壁圖像顏色不致失真，顯現(xiàn)項(xiàng)目的商務(wù)氛圍。名稱燈箱。樓體達(dá)到一定高度后，在幸免工程阻礙情況下，制作項(xiàng)目名稱燈箱，突顯項(xiàng)目。B、有關(guān)樣板房及售樓通道的建議 a.樣板房建議①、選址原則Ⅰ、能規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，體項(xiàng)項(xiàng)目的景觀價(jià)值；Ⅱ、結(jié)合工程進(jìn)展，必須保證樣板房在公開發(fā)售前開放；綜合上述，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，以及必須保證規(guī)避玉蘭大劇院高度阻礙；建議樣板房的樓層設(shè)置在12樓；②、位置建議考慮工程進(jìn)度及景觀性，關(guān)于本項(xiàng)目北塔樓東面直接對(duì)著行政中心景觀，視野開闊。因此中原建議樣板房設(shè)在北塔樓12層?xùn)|面兩個(gè)單位，一個(gè)作為工法樣板房，一個(gè)做清水房。如圖所示：清水房工法樣板房清水房工法樣板房③、展示建議Ⅰ、工法樣板房；工法樣板房要緊展示外立面用材、墻體構(gòu)造、樓板構(gòu)造、建筑部品（門、窗等）的斷面、管線、電纜、開關(guān)插座樣品、內(nèi)部智能化的用材展示等等設(shè)置工法樣板房的目的是：展示體現(xiàn)出進(jìn)展商對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的一片誠(chéng)意，旨在讓客戶更加了解項(xiàng)目各項(xiàng)施工工藝技術(shù)與材料和設(shè)備的選擇，從里至外給客戶一個(gè)物有所值的感受，讓客戶買好得放心，用得放心。同時(shí)，通過參加介紹，加深對(duì)建筑知識(shí)的了解，為客戶買房?jī)?chǔ)備知識(shí)基礎(chǔ)。外墻玻璃應(yīng)用中空、充氣、低輻射玻璃?！狶OW-E中空玻璃Ⅱ、清水房；清水房只是交樓標(biāo)準(zhǔn)時(shí)的實(shí)際情況，要緊展示戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光情況，周邊的景觀及視野的開闊度；在展示時(shí)需清理。b.售樓通道建議考慮施工進(jìn)展情況，參觀樣板房的路線，通過首層公共電梯間，通過消防電梯，進(jìn)入樣板房展示區(qū)；通道兩側(cè)用展板包裹，以金縵裝飾，同時(shí)選配適合的裝飾畫。地面用紅地毯鋪好，整個(gè)通道須保持通道通風(fēng)良好。應(yīng)具備條件：消防電梯安裝完備、消防樓梯具備使用條件首層公共電梯間、示范層公共走道等裝修完備，具備參觀條件工法樣板房包裝完成，具備展示參觀條件清水板板房清理完成，具備參觀條件營(yíng)銷費(fèi)用事項(xiàng)費(fèi)用（萬元）形象導(dǎo)入期146（包括整個(gè)銷售時(shí)期的戶外T牌、圍墻、候車亭、網(wǎng)絡(luò)）內(nèi)部認(rèn)購期158.1熱銷期169.8尾盤期3宣傳物料80.5小計(jì)557.4不可預(yù)測(cè)費(fèi)用17萬元(占小計(jì)金額的3%)費(fèi)用合計(jì)574.4各銷售時(shí)期的具體推廣打算及工作安排導(dǎo)入蓄客期營(yíng)銷推廣具體打算及工作安排（07年9月至07年11月27日）時(shí)期營(yíng)銷環(huán)境第一國(guó)際三期可能9月下旬認(rèn)籌，10月份開盤；卓智大廈、豐碩廣場(chǎng)、盈鋒商務(wù)中心也都具備10月份入市的條件時(shí)期目標(biāo)◆幸免競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的早期入市對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的截取，◆將項(xiàng)目形象導(dǎo)入市場(chǎng)，重點(diǎn)傳達(dá)項(xiàng)目的個(gè)性和屬性，進(jìn)行客戶群分◆全方位進(jìn)行蓄客：拓寬蓄客渠道，擴(kuò)大蓄客范圍◆突顯項(xiàng)目區(qū)位地段、升值空間、頂級(jí)商務(wù)等賣點(diǎn)時(shí)期工作重點(diǎn)/工程配合1、樣板房位置確定及施工（9月15日確定位置，6層清水樣板房10月19日前完成，12層清水樣板房及工法樣板房11月25日前完成）2、售樓中心裝修、門前廣場(chǎng)綠化方案確定及施工（9月10日前確定方案，10月18日前施工完成）3、圍墻廣告、T牌廣告制作并懸掛（9月25日前）4、售樓熱線確定（9月17日前）5、與工行、建行洽談“銀聯(lián)卡充當(dāng)認(rèn)籌卡”的相關(guān)合作事宜（10月18日之前達(dá)成合作意向，11月20日之前確定合作并具體執(zhí)行）6、與禮儀公司進(jìn)行洽談?lì)A(yù)備“奧斯卡式”認(rèn)籌開盤事宜，并確定具體合作細(xì)節(jié)（10月20日之前洽談完成，11月26日前預(yù)備完成）7、樓體廣告安裝、看樓通道施工（11月20日前完成）時(shí)期物料預(yù)備1、智能化沙盤模型制作（30平米沙盤大模型1個(gè)，費(fèi)用10萬元），10月18日前完成并進(jìn)場(chǎng)；2、樓書5000份，10月18日之前完成（可能8萬元）；戶型單張5000份（可能2500元），計(jì)算單5000份（計(jì)2500元），3、5分鐘動(dòng)畫宣傳片1條（可能16萬元）、電視廣告片45秒（可能20萬元），10月18日之前完成；6、推介小禮品2000個(gè)（可能2萬元）、手袋5000（可能2.5萬元）；7、廣告T牌2塊（可能50萬元）、圍墻（10萬元）；廣告牌內(nèi)容更換（同意咨詢及認(rèn)籌，可能5萬元）8、道旗（可能10萬元）；網(wǎng)站（可能6000元）9、樓體廣告（可能10萬元）10、售樓廣場(chǎng)包裝（可能10萬元）、看樓通道包裝（可能3萬元）合計(jì)費(fèi)用155.1萬元導(dǎo)入蓄客期營(yíng)銷推廣具體打算及工作安排07年9月至07年11月27日）時(shí)期推廣活動(dòng)1、中原內(nèi)部渠道啟動(dòng)（信息平臺(tái)、中原會(huì)刊）、中原千人轉(zhuǎn)介會(huì)、中原看樓直通車2、9月22日起與東莞深圳搜房網(wǎng)站及網(wǎng)絡(luò)炒客聯(lián)合對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行炒作（可能費(fèi)用15萬元）炒作主題：“CBD霸主，誰與爭(zhēng)鋒”、“CBD中央商務(wù)奧斯卡，中央贏座同意咨詢”、“勢(shì)在四方，贏在中央”、“中央贏座，廣納天下財(cái)寶雄心”“財(cái)寶和資本的恒等式”、“中央贏座盛大認(rèn)籌”3、深圳特區(qū)報(bào)看樓直通車(可能費(fèi)用6萬元)4、東莞電視臺(tái)“中央贏座”財(cái)寶名人訪談（可能20萬元）5、自10月20日參加中原項(xiàng)目深圳聯(lián)展（可能10萬元，每月5萬元）時(shí)期推廣主題及重點(diǎn)傳達(dá)屬性，“CBD中央，商務(wù)奧斯卡”“中央贏座，現(xiàn)正同意咨詢（盛大認(rèn)籌）”時(shí)期媒體推廣打算搜房網(wǎng)10月20日起進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推介及炒作報(bào)紙東莞日?qǐng)?bào)：11月9日、14日、16日、21日、23日，每次半版，可能20萬元南方都市報(bào)：11月9日、16日、23日，每次全版，可能15萬元羊城晚報(bào)：11月9日、16日、21日、23日，每次半版，可能18萬元深圳特區(qū)報(bào)：11月21日、23日軟文半版+硬廣半版，可能18萬元厚街、長(zhǎng)安、虎門電視臺(tái)（翡翠、本港）11月15日至11月27日，周三、四、五每個(gè)臺(tái)每晚4次，可能9萬元東莞電視臺(tái)本港翡翠臺(tái)9月26日至11月27日，周三、四、五每個(gè)臺(tái)每晚3次，可能27萬元短信：50萬條，可能2.5萬元合計(jì)費(fèi)用170.5萬元認(rèn)籌期及開盤工作安排及營(yíng)銷推廣具體打算（07年11月28日至07年12月9日）時(shí)期營(yíng)銷環(huán)境第一國(guó)際三期、卓智大廈、豐碩廣場(chǎng)、（盈鋒商務(wù)中心）都已開盤入市時(shí)期目標(biāo)◆最大程度將意向客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶◆重點(diǎn)推介項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值、投資價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值時(shí)期工作重點(diǎn)/工程配合1、樣板房11月28日正式開放2、認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)包裝和開盤現(xiàn)場(chǎng)包裝時(shí)期物料預(yù)備1、廣告牌內(nèi)容更換（開盤，可能2萬元）2。、道旗內(nèi)容更換（可能3萬元