某地房地產(chǎn)市場方案

成都房地產(chǎn)市場研究方案（草案）一、華坤的服務(wù)------------------------------------------------------- 03二、研究目的------------------------------------------------------------04四、調(diào)查對象及調(diào)查方法------------------------------------------------- 07五、研究方案設(shè)計--------------------------------------------------------08六、數(shù)據(jù)處理與分析方法------------------------------------------------- 25七、研究成果----------------------------------------------------------- 26八、版權(quán)----------------------------------------------------------------27九、費用預(yù)算-----------------------------------------------------------28十、附件:質(zhì)量控制-------------------------------------------------------29目錄我們的服務(wù)在于：有針對性的市場調(diào)查活動 ——發(fā)現(xiàn)問題并區(qū)分深入細(xì)致地研究 ——對已知的問題探詢根源和成因， 對新問題進(jìn)行探索與客戶交流，探討資源利用的可能 ——雙向溝通、了解需求策略性的規(guī)劃 ——做什么？如何做？營銷手段的整合與傳播 ——廣告、公關(guān)、銷售的一體化.工作的監(jiān)控、反饋、檢討和改進(jìn) ——PDCA，循環(huán)提升現(xiàn)在我們的第一步是：如何開展“市場研究工作”華坤的服務(wù)研究目的了解成都房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，并預(yù)測成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢和發(fā)展動態(tài)通過對消費者U&A研究，對細(xì)分市場作出選擇，了解目標(biāo)客戶群的消費特征、購買習(xí)慣及需求，以便制定有效的營銷策略了解消費者購房的影響因素和購房障礙了解該項目的發(fā)展前景，進(jìn)行房地產(chǎn)項目的可行性研究和消費者預(yù)期對項目進(jìn)行有效定位發(fā)掘項目的最佳賣點

研究目的您的產(chǎn)品有市場嗎——市場可行性研究您的產(chǎn)品賣給誰——目標(biāo)消費者群體特征研究您的產(chǎn)品適合誰——現(xiàn)實消費者/潛在消費者的特征及需求怎樣宣傳您的產(chǎn)品——消費者獲得及信賴的信息傳播途徑您該如何銷售您的產(chǎn)品——消費者購房考慮因素您的產(chǎn)品賣點在哪里——消費者行為研究研究目的孫子曰：“多算勝，少算不勝，況無算乎？”，因此，決策前、決策中、決策后定期進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的市場調(diào)研是競爭中必勝的法寶。華坤咨詢將向您提供專業(yè)的市場研究服務(wù)，進(jìn)行全方位的研究，挖掘市場信息，為準(zhǔn)確的進(jìn)行市場決策提供科學(xué)的依據(jù)。研究對象及調(diào)查方法定點街訪座談會在未來若干時期內(nèi)準(zhǔn)備購買住房的成都市區(qū)常住居民現(xiàn)實消費者潛在消費者研究對象調(diào)查對象調(diào)查方法研究方案設(shè)計——抽樣設(shè)計抽樣方法一——判斷抽樣抽樣方法二——等距抽樣抽樣方法三——配額抽樣有效樣本量：街訪:300個座談會:3組(每組8人)誤差：3%—5%研究方案設(shè)計——研究內(nèi)容一、成都房地產(chǎn)市場狀況研究政策環(huán)境，區(qū)域性因素（如競爭狀況等），消費觀念變化趨勢研究原有房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場上的表現(xiàn)未來市場潛在需求的估測新產(chǎn)品投放市場的發(fā)展趨勢預(yù)測消費者對擬定幾種房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格期望和購買能力研究方案設(shè)計——研究內(nèi)容二、消費者行為研究

決策過程購買動機考慮因素與比重偏好特殊的要求和意見購買障礙消費者滿意度研究

研究目標(biāo)群對擬定形象，品牌的認(rèn)受性、接受程度與聯(lián)想客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品的態(tài)度，特殊的要求和意見等研究方案設(shè)計計——研究內(nèi)容容三、目標(biāo)群需需求和利益點點研究：小區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格景觀設(shè)計裝修標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施戶型設(shè)計物業(yè)管理地段（消費者者對該房地產(chǎn)產(chǎn)項目地段預(yù)預(yù)測和態(tài)度））四、價格研究究研究目標(biāo)群的的心理價格把握目標(biāo)群承承受的首期樓樓款額度和供供款能力調(diào)查目前房地地產(chǎn)的價格狀狀況影響房地產(chǎn)價價格變動的因因素房地產(chǎn)價價格的調(diào)整價格彈性幅度度的大小房地產(chǎn)產(chǎn)品的的價格策略研究方案設(shè)計計——研究內(nèi)容容研究方案設(shè)計計——研究內(nèi)容容五、消費者人人口統(tǒng)計特征征潛在人口數(shù)量量家庭結(jié)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)文化水平興趣愛好價值觀念收入水平購房支出比例例了解研究需求求明確解決問題題確定調(diào)查目標(biāo)標(biāo)設(shè)計抽樣方案案確定調(diào)查方法法辨別信息類型型設(shè)計問卷/提提綱現(xiàn)場實施數(shù)據(jù)處理、分分析撰寫報告研究成果展示示界定階段設(shè)計階段實施階段結(jié)果階段研究方案設(shè)計計—定量研究操作作流程定量研究方法法一——街訪定點街訪是根據(jù)科學(xué)的的統(tǒng)計方法，，在市區(qū)選擇擇人流量比較較多的地點，，通過訓(xùn)練有有素的訪問員員攜帶問卷在在選定的訪問問地方，對隨隨機抽中的符符合條件的被被訪者進(jìn)行一一對一地專項項問題訪問。。此方法是世世界市場研究究行業(yè)最常用用的國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的市場調(diào)調(diào)查方法，能能客觀、真實實地收集消費費者對該房地地產(chǎn)項目的全全面看法，能能夠準(zhǔn)確地進(jìn)進(jìn)行全面的定定量分析，從從而為項目決決策提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。優(yōu)點：訪問在確定的的地點進(jìn)行，，可以保證在在短時間內(nèi)接接觸大量被訪訪者，也可以以對被訪者的的條件進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格甄別，還還可以在安靜靜的空間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行訪問，從從而能有效的的對目標(biāo)群體體進(jìn)行訪問，，該方法所得得出的結(jié)果真真實性高、質(zhì)質(zhì)量高。研究方案設(shè)計計——調(diào)查方法研究方案設(shè)計計—街訪操作流流程項目培訓(xùn)試訪攔截甄別到控制臺二次甄別開始訪問一審送被訪者二審研究方案設(shè)計計—街訪（A）地點要求：既既要靠近熱鬧鬧繁華的街道道以保證攔截截數(shù)量，又要要有獨立不受受干擾的場場所來進(jìn)行實實施訪問，一一般選擇鬧市市中的餐廳、、飯店、賓館館、茶館等。。要充分利用用場地，進(jìn)行行合理布置，，使工作有條條有理。一般般情況下，場場地必須具備備以下三個大大塊：1、攔攔截點，2、控制臺，，3、訪問室室攔截被訪者的的區(qū)域，應(yīng)在在多個方位，，以保證能攔攔截各個方向向的過往行人人，通常設(shè)在在所租用場地地的樓下路邊邊訪問員要求服服裝整潔、證證件齊全，手手拿甄別問卷卷、示卡、文文件夾和筆研究方案設(shè)計計—街訪（B）控制臺完成甄別質(zhì)量量控制、配額額控制、問卷卷審核的場所所，應(yīng)配備足足夠的桌椅，，準(zhǔn)備好配額額表、甄別問問卷、筆和禮禮品訪問室訪問員進(jìn)行訪訪問實施的地地點，也是街街訪布置的重重點要求通風(fēng)、整整潔、舒適、、寬敞，保證證每一個訪問問區(qū)不會受到到其他訪問員員的干擾，最好的一種情情況是：被訪訪者能與訪問問員面對面坐坐，并且中間間有小桌相隔隔也可以利用飯飯店里現(xiàn)成的的屏風(fēng)，將各各訪問區(qū)隔開開（詳見下頁圖圖）研究方案設(shè)計計—街訪（C）控制臺等候區(qū)二審被訪者背對入入口研究方案設(shè)計計—街訪（D）控制臺等候區(qū)二審定性研究方法法——座談會研究方案設(shè)計計—座談會我們將邀請若若干符合特定定邀請條件的的被訪者到預(yù)預(yù)定的場所，，由主持人按按事先擬定的的討論提綱進(jìn)進(jìn)行提問，并并讓被訪者討討論，從而深深度挖掘我們們需要的信息息。研究方案設(shè)計計—座談會座談會技術(shù)要要求：保證被訪者條條件完全符合合項目要求保證約人基本本條件完全符符合項目要求求保證聯(lián)絡(luò)員條條件完全符合合項目要求保證項目設(shè)備備（錄音、錄錄像）正常進(jìn)進(jìn)行保證座談會場場地符合項目目要求保證人員配置置符合項目要要求保證督導(dǎo)有效效控制項目進(jìn)進(jìn)度數(shù)據(jù)處理軟件件采用國際通通用的市場調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)處理理軟件SPSS和SAS；定量數(shù)據(jù)分析析方法采用數(shù)數(shù)理統(tǒng)計方法法。具體采用用的方法有：：交叉分析、、聚類分析、、判別分析、、因子分析、、相應(yīng)分析和和相關(guān)回歸分分析、多重對對比正交實驗驗等多元定量量分析方法；；圖表制作作采用EXCEL圖表。數(shù)據(jù)處理理與分析析方法中文市場場研究報報告書中文報告告撰寫采采用PowerPoint軟件。以以軟盤和和書面形形式提交交一套中中文研究究報告，，主要內(nèi)內(nèi)容包括括報告摘摘要、綜綜合分析析、結(jié)論論與建議議、研究究方案、、研究過過程報告告、問卷卷等部分分。報告說明明會借助PowerPoint軟件制作作幻燈片片，通過過投影儀儀直觀地地講解中中文報告告及報告告的使用用方法。。研究成果果在協(xié)議簽簽署之前前，本方方案及問問卷等所所有與項項目相關(guān)關(guān)的資料料全部歸歸杭州華華坤企業(yè)業(yè)管理咨咨詢有限限公司所所有；協(xié)議簽署署后本方方案、中中文市場場研究報報告、問問卷等所所有與本本項目相相關(guān)的資資料全部部歸客戶戶所有。。版權(quán)街訪調(diào)查查費用RMB：：34500.00；座談會調(diào)調(diào)查費用用RMB：：26300.00費用合計計為RMB：：60800.00費用預(yù)算算華坤的質(zhì)質(zhì)量控制制研究設(shè)計計抽樣數(shù)據(jù)收集集質(zhì)量控制制數(shù)據(jù)整理理分析與報報告綜合客戶滿意意度研究設(shè)計計樣本合格格性深訪對象象深訪過程/訪談過過程原始資料料分析與報報告綜合客戶滿意意度質(zhì)量控制制—質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定量項目的考核環(huán)節(jié)定性項目的考核環(huán)節(jié)華坤的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)華坤建立立了具有有鮮明特特色的項目經(jīng)理理制度項目經(jīng)理理是研究究者：負(fù)負(fù)責(zé)研究究設(shè)計、、數(shù)據(jù)分分析、報報告撰寫寫甚至口口頭匯報報；項目經(jīng)理理是管理理者：負(fù)負(fù)責(zé)調(diào)研研項目成成本管理理、調(diào)研研項目團團隊管理理、質(zhì)量量監(jiān)控以以及項目目進(jìn)度的的管理；；項目經(jīng)理理是客戶戶主管：：代表整整個項目目團對與與客戶進(jìn)進(jìn)行有關(guān)關(guān)調(diào)研項項目的溝溝通。質(zhì)量控制制—項目經(jīng)理理制度A客戶項目經(jīng)理理研究員質(zhì)控督導(dǎo)導(dǎo)抽樣督導(dǎo)導(dǎo)訪問督導(dǎo)導(dǎo)數(shù)據(jù)督導(dǎo)導(dǎo)復(fù)核員抽樣員輔控督導(dǎo)導(dǎo)訪問員錄入員編碼員質(zhì)量控制制—項目經(jīng)理理制度B研究設(shè)計計一、提出出初步研研究方案案與客戶溝通環(huán)境分析、專專家分析，確確定研究的整整體思想研究內(nèi)容、研研究方法設(shè)計計二、分析提綱綱：得到初步報告告后，研究部部執(zhí)行初步檢檢查并根據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)綱要確定定交叉分析大大綱。質(zhì)量控制—分析研究三、分析報告告：項目經(jīng)理根據(jù)據(jù)計劃書、研研究方案和數(shù)數(shù)據(jù)報告結(jié)果果進(jìn)行初步分分析。根據(jù)分析報告告并結(jié)合實踐踐經(jīng)驗對企業(yè)業(yè)提出適當(dāng)?shù)牡臓I銷策略。。質(zhì)量控制—分析研究按歐洲市場研研究協(xié)會（ESOMRA）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在在項目調(diào)查與與數(shù)據(jù)錄入階階段，要具體體做到：1、本次調(diào)查查，確定1位位項目經(jīng)理、、1位主督導(dǎo)導(dǎo)，2位協(xié)助助督導(dǎo)（訪問問督導(dǎo)1人，，復(fù)核督導(dǎo)1人），共4人組成項目目小組。確保保調(diào)查進(jìn)度、、統(tǒng)計口徑和和數(shù)據(jù)質(zhì)量，，發(fā)現(xiàn)問題及及時報告項目目經(jīng)理妥善解解決。2、每次現(xiàn)場場訪問后，訪訪問員都要對對填寫的內(nèi)容容進(jìn)行全面檢檢查，有疑問問、矛盾之處處應(yīng)立即對被被訪者追問核核實，如有錯錯誤應(yīng)立即改改正。質(zhì)量控制—項目操作A3、項目進(jìn)行前、、中、后安排排適當(dāng)?shù)呐阍L訪/試訪，及及時發(fā)現(xiàn)訪問問員在訪問過過程中出現(xiàn)的的問題，保證證所有的問卷卷按照統(tǒng)一的的要求進(jìn)行操操作。4、訪問員對對每份調(diào)查問問卷都要認(rèn)真真地自審一遍遍，如有疑問問應(yīng)重訪落實實，不得主觀觀臆造、弄虛虛作假。訪問問員對自己訪訪問的問卷審審核無誤后，，方可交給訪訪問督導(dǎo)。5、訪問督導(dǎo)導(dǎo)（或一審審審核員）對訪訪問員的問卷卷進(jìn)行當(dāng)場一一審后，方可可驗收。一審審中發(fā)現(xiàn)的錯錯誤，要讓訪訪問員及時重重訪糾正。6、其他督導(dǎo)導(dǎo)（或二審審審核員）對一一審后的問卷卷，要進(jìn)行詳詳盡的二審，，確保問卷回回答完整無誤誤。如二審中中出現(xiàn)問題，，能再讓訪問問員糾正的，，則要及時糾糾正；否則該該問卷作廢。。質(zhì)量控制—項目操作B7、對訪問過過的調(diào)查對象象，實施30%的復(fù)核。。若發(fā)現(xiàn)某訪訪問員有錯誤誤或作假嫌疑疑，則要對其其完成的問卷卷進(jìn)行100%的復(fù)核，，確認(rèn)其是否否存在弄虛作作假現(xiàn)象。8、調(diào)查前與與訪問員簽訂訂項目協(xié)議。。對弄虛作假假的訪問員，，作廢其所有有的訪問問卷卷，不付報酬酬并要求其賠賠償由此造成成的損失。9、對“回答答問卷”經(jīng)過過一審、二審審、復(fù)核，確確認(rèn)無誤后，，才能作為合合格“回答問問卷”簽字驗驗收。10、數(shù)據(jù)處處理過程中，，處理員若發(fā)發(fā)現(xiàn)錯誤，將將該問卷作廢廢，以一份備備用問卷補上上。為確保合合格問卷的數(shù)數(shù)量，要求實實際完成計劃劃樣本數(shù)的105%，即即放大5%的的備份樣本。。質(zhì)量控制—項目操作C復(fù)核人員復(fù)核督導(dǎo)：不不參與FW的訪問控制主主要負(fù)責(zé)復(fù)核核的培訓(xùn)和管管理復(fù)核員：獨立立于訪問員之之外，不參與與任何訪問工工作復(fù)核要求復(fù)核方式電話復(fù)核和實實地復(fù)核電話復(fù)核/實實地復(fù)核=2:1質(zhì)量控制—問卷復(fù)核A復(fù)核率和處理理方法每一位參與項項目的訪問員員進(jìn)行復(fù)核及及訪問員復(fù)核核面為100%；問卷的復(fù)核率率為：30%在抽查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有問題的訪訪問員，其完完成的問卷進(jìn)進(jìn)行100%復(fù)核；一經(jīng)查實有作作弊的問卷及及列為廢卷對訪問員作出出處理同時，，督導(dǎo)安排另另外的訪問員員補做因廢卷卷損失的的配額質(zhì)量控制—問卷復(fù)核B復(fù)核內(nèi)容1、復(fù)核問卷卷+重點題型型抽核（有針針對性、有用用）+抽樣地地址表（“拒拒訪/無人””多等比例異異常的）;2、復(fù)核時可可結(jié)合訪問所所用到的實物物進(jìn)行;復(fù)核進(jìn)度1、復(fù)核方面面的人員配置置能保證復(fù)核核進(jìn)度與訪問問進(jìn)度相配合合；一般在收收卷日2、3天天內(nèi)做出復(fù)核核結(jié)果;2、復(fù)核督導(dǎo)導(dǎo)作好有關(guān)復(fù)復(fù)核的吻合程程度;3、及時將復(fù)復(fù)核情況反饋饋給FW督導(dǎo)，做到早早發(fā)現(xiàn)問題，，及時解決;4、FW督導(dǎo)根據(jù)復(fù)核核獨到確認(rèn)或或的復(fù)核結(jié)果果，做好計劃劃的調(diào)整;5、問卷編碼碼前一天，F(xiàn)W督導(dǎo)將具體實實施結(jié)果告知知復(fù)核督導(dǎo).質(zhì)量控制—問卷復(fù)核C復(fù)核的作用1、提高項目目質(zhì)量：以此此保證訪問員員認(rèn)真完成問問卷2