dcjianghu-中海蘇州湖濱一號別墅項(xiàng)目二期產(chǎn)品定位報(bào)告

湖濱一號二期產(chǎn)品定位提報(bào)營銷中心2007-2一期市場反饋意見1、中海會客戶意向房號分布客戶偏好：花園朝向----南向；面積區(qū)間----190~280m2；產(chǎn)品類別----親地住宅不同收入客層的物業(yè)意向（問卷調(diào)查）聯(lián)排是有效需求（指能承受150~200萬總價(jià)的客戶）的絕對主流，占該類客層的82%。而其中，又以選擇雙拼的比例最高，占該類客群的42%。從總體樣本來看，26%的客戶有疊加的購買意向。這類客戶又主要集中在置業(yè)能力在100萬以內(nèi)的客層中間，占該部分客層的34%。這說明，100萬以內(nèi)的疊加還是有一定的市場需求。這類需求主要來自園區(qū)，相比園區(qū)70~80萬/套的高層公寓，疊加有較強(qiáng)的替代性。2、來訪客戶面積區(qū)間戶型面積控制——客群層次劃分（問卷調(diào)查）根據(jù)客戶的年收入水平，其置業(yè)能力分為三個檔次:100萬元、150萬元、200萬元，各自對應(yīng)的物業(yè)類型、面積如下表：3、客戶來源與市場競爭客戶身份（問卷調(diào)查）客戶的職業(yè)特性與首次定位基本符合，以私營業(yè)主、企業(yè)公務(wù)員及園區(qū)的外企管理層為主4、一期反應(yīng)的兩個主要問題花園朝向客廳尺度產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)補(bǔ)充調(diào)調(diào)研1、花園園2、露臺臺3、停車車4、地下下室5、雙主主臥6、臥室室樓層安安排7、臥室室數(shù)量8、產(chǎn)品品綜合建建議1、花園園面積大多數(shù)客客戶認(rèn)為為花園面面積在50平平米左右右較為經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用1、花園朝向向南花園的價(jià)值值得到大多數(shù)數(shù)客戶認(rèn)同，，67％的客客戶愿意為南南花園支付較較高的價(jià)格2、露臺60％的客戶戶認(rèn)為在主活活動區(qū)域（如如客廳）需要要一個大的露露臺2、露臺面積積大部分客戶對對露臺面積有有明確要求，，42％客戶戶要求露臺面面積10～20平米，45％客戶要要求露臺面積積20平米以以上3、停車數(shù)量量目標(biāo)客戶大多多數(shù)現(xiàn)今擁有有一輛車，處處于對未來的的考慮，81％的客戶需需求兩個停車車位3、停車方式式各種類型的停停車方式均有有客戶選擇，，這也與市場場吻合問卷的結(jié)果顯顯示私家半地地下停車庫接接受度最高，，但結(jié)合市場場，各類型的的停車方式在在銷售時(shí)并無無明顯阻力，，在停車庫方方面能引導(dǎo)客客戶消費(fèi)3、目前市場場采用的停車車方式半島華府/楓楓情水岸庭園博雅苑開元碧水灣蘇州知音園區(qū)古城區(qū)滄浪新城吳中相城區(qū)域代表樓盤產(chǎn)品特性半地下車庫/地上戶內(nèi)停停車庫集中大型地下下車庫組團(tuán)集中地下下車庫半地下車庫地上戶內(nèi)停車車位4、地下室雖然市面上有有不帶地下室室的做法，但但79％的客客戶還是認(rèn)為為地下室是一一個必要的空空間4、地下室用用途客戶對地下室室的三個主要要用途為儲物間車庫個性化空間（（影音廳、健健身房、酒窖窖等）4、地下室面面積針對上述地下下室的用途，，對地下室面面積的主流需需求在50平平米左右相城區(qū)客戶對對地下室面積積需求略大，，為50－80平米80平米以上上的地下面積積對目標(biāo)客戶戶來說顯得不不夠?qū)嵱?、地下室層層高大多數(shù)客戶（（61％）希希望地下室能能夠贈送5、雙主臥明確需要雙主主臥的客戶占占受訪客戶的的60％次主臥獨(dú)立洗洗手間及淋浴浴即可6、老人房樓樓層設(shè)置出于行動方面面的考慮，86％的客戶戶要求老人房房在一樓且南南向6、兒童房樓樓層設(shè)置兒童房的樓層層設(shè)置，客戶戶意向也較一一致，71％％的客戶認(rèn)為為兒童房設(shè)置置在二樓較為為適宜6、主人房樓樓層設(shè)置主人房的樓層層設(shè)置沒有公公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，，54％的客客戶喜歡在二二嘍，42％％的客戶喜歡歡在三樓7、臥室數(shù)量量臥室的需求數(shù)數(shù)量與客戶的的居家人口一一致，四臥需需求占60％％（主臥、、次主臥、兒兒童房房及客客房），三臥臥及五臥需求求各占20%。7、家庭人口口與臥室數(shù)量量三口、四口之之家為主，對對應(yīng)的臥室需需求為三臥、、四臥（不含含書房等）8、產(chǎn)品意向向綜合停車各種停車方式式均可接受，，可引導(dǎo)；車車位比1：2地下室花園南向，~50m2贈送，50~60m2，采光，1儲儲物間+1個個性化空間+1工人房露臺客廳考慮設(shè)計(jì)計(jì)20平米左左右的大露臺臺雙主臥盡可能雙主臥臥設(shè)計(jì)；次主主臥帶淋浴間間即可臥室數(shù)量A1~200m2三臥，A2~250m2四臥，A3~300m2五臥樓層設(shè)置老人房1F，，兒童房2F，主人房3F競爭區(qū)域代表表性產(chǎn)品我們選取經(jīng)濟(jì)濟(jì)別墅五個主主要區(qū)域的標(biāo)標(biāo)志性樓盤進(jìn)進(jìn)行深入的產(chǎn)產(chǎn)品研究半島華府楓情水岸庭園博雅苑開元碧水灣園區(qū)古城區(qū)滄浪新城吳中區(qū)域代表樓盤產(chǎn)品品特特性性半地地下下車車庫庫地上上戶戶內(nèi)內(nèi)停停車車庫庫集中中大大型型地地下下車車庫庫組團(tuán)團(tuán)集集中中地地下下車車庫庫半地地下下車車庫庫1、、園園區(qū)區(qū)————半半島島華華府府1、、園園區(qū)區(qū)————楓楓情情水水岸岸1、、市市區(qū)區(qū)————庭庭園園1、、吳吳中中————開開元元碧碧水水灣灣1、、滄滄浪浪新新城城————博博雅雅苑苑同區(qū)區(qū)樓樓盤盤————天天亞亞水水景景城城2、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值評判———花園聯(lián)排別墅———花園面面積/設(shè)置置方式市場平均水水平，無明明顯優(yōu)勢2、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值評判———停車經(jīng)濟(jì)別墅———停車方方式/數(shù)量量停車方式能能帶給客戶戶一定利益益點(diǎn)，但目目前市面上上聯(lián)排別墅墅社區(qū)的停停車位方式式多種多樣樣，從各銷銷售現(xiàn)場的的反饋，各各種停車方方式均對銷銷售無明顯顯阻力客戶對停車車位的方式式?jīng)]有硬性性要求，停停車位能否否有更好的的設(shè)置方式式，帶給客客戶更高的的附加價(jià)值值？2、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值評判———地下室室經(jīng)濟(jì)別墅———地下室室功能/面面積大面積贈送送地下室，，產(chǎn)品有一一定優(yōu)勢層高不高＋＋梁，影響響地下室的的使用功能能2、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值評判———空間尺尺度經(jīng)濟(jì)別墅———其他功功能細(xì)節(jié)一期產(chǎn)品戶戶型面積略略大于市場場平均水平平，但客廳廳開間較小小，未凸顯顯戶型面積積的優(yōu)勢中庭設(shè)計(jì)在在蘇南建筑筑中較為普普遍，更優(yōu)優(yōu)秀的做法法可參照庭庭園3、產(chǎn)品借借鑒停車位方式式四種停車位位方式銷售售阻力均不不明顯地下室設(shè)計(jì)計(jì)花園面積花園朝向中庭設(shè)計(jì)客廳開間大面積的地地下室是一一期的價(jià)值值亮點(diǎn)，二二期應(yīng)予延延續(xù)，但實(shí)實(shí)用性及面面積可適當(dāng)當(dāng)調(diào)整50平米是是市場平均均水平，在在此基礎(chǔ)上上可盡可能能的帶給客客戶利益客戶對南向向花園較為為敏感，盡盡量多做南南向庭園室內(nèi)花花園式的中中庭給客戶戶極大的震震撼，中庭庭可往此方方向靠攏客廳開間不不小于5米米概念方案比比較1、產(chǎn)品適適應(yīng)性合院質(zhì)素2、產(chǎn)品經(jīng)經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性性最初方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)測評（二期占地地按74774m2）營銷建議蘇州別墅市市場在較長長一段時(shí)間間內(nèi)都將處處于供大于于求的態(tài)勢勢。一方面面是前階段段土地出讓讓量過大，，另一方面面是城市居居民實(shí)際收收入水平提提高緩慢，，導(dǎo)致需求求有限；中海地產(chǎn)的的品牌形象象在銷售期期給項(xiàng)目的的支撐作用用還十分有有限；產(chǎn)品創(chuàng)新是是突破市場場的唯一出出路，其前前提是———更好的滿滿足客戶的的需求，提提供高于市市場平均水水平的性價(jià)價(jià)比；更經(jīng)濟(jì)的利利用空間，，不要讓客客戶覺得浪浪費(fèi)；更經(jīng)經(jīng)濟(jì)的控制制成本，產(chǎn)產(chǎn)品檔次與與客戶實(shí)力力相當(dāng)，不不盲目拔高高；從方案的適適應(yīng)性、經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和市市場競爭的的角度看，，建議走合合院方向。。Thanks！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。17:53:2417:53:2417:5312/20/20225:53:24PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2217:53:2417:53Dec-2220-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。17:53:2417:53:2417:53Tuesday,December20,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2217:53:2417:53:24December20,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。20十十二二月月20225:53:24下下午午17:53:2412月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月225:53下下午午12月月-2217:53December20,202216、行動動出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/2017:53:2417:53:2420December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。5:53:24下下午5:53下下午午17:53:2412月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。17:53:2417:53:2417:5312/20/20225:53:24PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2217:53:2417:53Dec-2220-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。17:53:2417:53:2417:53Tuesday,December20,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2217:53:2417:53:24December20,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。20十十二二月20225:53:24下下午17:53:2412月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月225:53下下午12月-2217:53December20,202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/2017:53:2417:53:2420December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。5:53:24下下午午5:53下下午午17:53:2412月月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲?。?7:53:2417:53:2417:5312/20/20225:53:24PM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2217:53:2417:53Dec-2220-Dec-2212、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。17:53:2417:53:2417:53Tues