北京平谷一號(hào)地投資可行性報(bào)告

投資可行性研究報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)研判區(qū)域發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)現(xiàn)狀土地交易研究項(xiàng)目投資分析投資可行性研究報(bào)告第一部分平谷1號(hào)地投資基本結(jié)論投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論總體結(jié)論：經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨新一輪調(diào)整，但仍將保持較快發(fā)展勢(shì)頭。未來(lái)兩年內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的、相對(duì)嚴(yán)厲的變化，1號(hào)地塊投資的政策性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。1號(hào)地塊地價(jià)73075萬(wàn)元為競(jìng)價(jià)警戒線，也是高風(fēng)險(xiǎn)警戒線，建議超過(guò)78075萬(wàn)元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)。投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論宏觀經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)體自主增長(zhǎng)乏力、救市政策效應(yīng)遞減、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益嚴(yán)重、大宗商品價(jià)格上推通脹壓力、再儲(chǔ)蓄化和再產(chǎn)能化道路漫長(zhǎng)、熱錢可能回流新興市場(chǎng)。未來(lái)政策取向：經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下積極財(cái)政和適度寬松貨幣政策總基調(diào)不會(huì)改變。

房地產(chǎn)市場(chǎng)：2009年末，全國(guó)商品房空置面積可能達(dá)到3億～4億平方米。不管是從發(fā)達(dá)國(guó)家上世紀(jì)70年代滯脹時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)看，還是目前美國(guó)房地產(chǎn)的走勢(shì)看，以住宅作為保值投資手段是不成立的。2010年，隨著中央9000億元保障性住房投入掀起的保障性住房建設(shè)高潮，樓市將不可避免地進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。一、總體投資環(huán)境：未來(lái)政府投資效應(yīng)將衰退投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論平谷為京東發(fā)展門戶，潛力較大；1號(hào)地塊位于平谷新城核心城區(qū)西部邊緣地帶，環(huán)境較好，但配套設(shè)施滯后。新城規(guī)劃建設(shè)：新城按照規(guī)劃西擴(kuò)的同時(shí)，將城市南部舊城改造、城中村改造與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有機(jī)結(jié)合，適度向南向拓展，結(jié)合高速公路中間出口，打造南部新區(qū)。1號(hào)地位于新城主城區(qū)西擴(kuò)邊緣地帶，環(huán)境較好，但市政基礎(chǔ)配套略微滯后。人口規(guī)?？刂圃谝欢ǔ潭壬现萍s本地居民購(gòu)買商品房。二、平谷規(guī)劃發(fā)展前景：新城建設(shè)進(jìn)入加速階段，房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇較好投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論若無(wú)大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，1號(hào)地可能以樓面地價(jià)1800元/㎡左右成交。樓面地價(jià)：2004年至2009年，各成交地塊樓面價(jià)歲時(shí)間推移而增長(zhǎng)，由2004年6月的410元上升至2009年6月的1896元/㎡，說(shuō)明開發(fā)商在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，看好平谷區(qū)域的開發(fā)潛力。三、1號(hào)地掛牌競(jìng)價(jià)：競(jìng)爭(zhēng)將較激烈，樓面地價(jià)將突破2000元/㎡投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論1號(hào)地項(xiàng)目理想開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡，但必須考慮以下因素：

平谷本地居民購(gòu)買力有限，1號(hào)地項(xiàng)目主要依賴于周邊農(nóng)民、附近中心城區(qū)居民購(gòu)買；本項(xiàng)目最終開盤價(jià)在理想售價(jià)基礎(chǔ)上下浮10%，得出本項(xiàng)目修正售價(jià)（2010年開盤價(jià)）：住宅：6435元/㎡，商業(yè)：11200元/㎡，此價(jià)格雖然相對(duì)保守，但有效規(guī)避了諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格狀況：區(qū)域市場(chǎng)二手房均價(jià)已突破7200元/㎡，新房售價(jià)達(dá)歷史高位，普通商品住宅均價(jià)7600元/㎡，商業(yè)均價(jià)超過(guò)12000元/㎡。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)：房?jī)r(jià)偏高，本地居民購(gòu)買力有限投資可行性研究報(bào)告基本結(jié)論地價(jià)與售價(jià)為本項(xiàng)目投資最為關(guān)鍵的敏感性因子：“地價(jià)上漲+售價(jià)上漲”雙變因子“地價(jià)不變+售價(jià)上漲”單變因子地價(jià)地價(jià)超過(guò)98075萬(wàn)元，未來(lái)商品房住宅售價(jià)6500元/㎡左右，配套商業(yè)售價(jià)11200元/㎡時(shí)，投資凈利潤(rùn)率接近0%；售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的影響極其有限。五、1號(hào)地投資分析：地價(jià)73075萬(wàn)元為競(jìng)價(jià)警戒線，超過(guò)78075萬(wàn)元?jiǎng)t放棄競(jìng)價(jià)投資可行性研究報(bào)告第二部分平谷1號(hào)地投資宏觀經(jīng)濟(jì)研判投資可行性研究報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)研判·年度特點(diǎn)今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)以下三大特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度出乎意料經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇嚴(yán)重依賴于政策效應(yīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度呈現(xiàn)前快后慢格局GDP加速增長(zhǎng)；工業(yè)止跌回升態(tài)勢(shì)明顯；投資持續(xù)高速增長(zhǎng)；消費(fèi)加速增長(zhǎng)，農(nóng)村消費(fèi)增長(zhǎng)罕見地快于城市消費(fèi)；汽車與房地產(chǎn)兩大市場(chǎng)出現(xiàn)意外回升。國(guó)有及國(guó)有控股投資明顯高出整體增長(zhǎng)；國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)加速，利用外資有所下降；全社會(huì)零售總額中增長(zhǎng)最快的政府消費(fèi)和企業(yè)、居民消費(fèi)明顯慢于總體水平。來(lái)自政府投資項(xiàng)目節(jié)奏和銀行信貸的變化是造成這種變化的主要原因，并對(duì)房地產(chǎn)、股市走勢(shì)帶來(lái)相應(yīng)影響。投資可可行性性研究究報(bào)告告宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)研研判·存在問(wèn)問(wèn)題經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)性性問(wèn)題題更加加突出出首先，，產(chǎn)能能過(guò)剩剩。電力、、有色色金屬屬行業(yè)業(yè)投資資增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度均超超過(guò)了了20%，造船船工業(yè)業(yè)超過(guò)過(guò)50%，水泥泥業(yè)甚甚至接接近80%。我國(guó)國(guó)制造造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)過(guò)剩大大約30%，其中中，鋼鋼鐵行行業(yè)產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)過(guò)剩26.9%，鋁冶冶金過(guò)過(guò)剩34.3%，鐵合合金過(guò)過(guò)剩29.6%。其次，，投資資和消消費(fèi)比比例關(guān)關(guān)系進(jìn)進(jìn)一步步失衡衡。我國(guó)的的投資資率從從2000年的35.3%上升到到2008年的43.5%，大大大高于于多數(shù)數(shù)國(guó)家家20%左右的的水平平。今今年以以來(lái)，，居民民消費(fèi)費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度也有有所加加快，，如果果不考考慮進(jìn)進(jìn)出口口貿(mào)易易的情情況，，投資資和消消費(fèi)對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)比比率已已上升升到了了62%比38%。投資可可行性性研究究報(bào)告告泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)跡跡象顯顯現(xiàn)首先，，體現(xiàn)現(xiàn)在房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。人們們對(duì)于于未來(lái)來(lái)中國(guó)國(guó)通貨貨膨脹脹的預(yù)預(yù)期，，使得得大家家加快快持有有房屋屋等實(shí)實(shí)物資資產(chǎn)，，以期期降低低通貨貨膨脹脹帶來(lái)來(lái)的貨貨幣貶貶值。。目前前房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)潛在在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：：兩大大全國(guó)國(guó)性房房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)的一一份報(bào)報(bào)告預(yù)預(yù)測(cè)，，2009年末，，全國(guó)國(guó)商品品房空空置面面積可可能達(dá)達(dá)到3億～4億平方方米。。隨著中中央9000億元保保障性性住房房投入入掀起起的保保障性性住房房建設(shè)設(shè)高潮潮，樓市將將不可可避免免地進(jìn)進(jìn)入深深度調(diào)調(diào)整期期。不管管是從從美國(guó)國(guó)上世世紀(jì)70年代滯滯脹時(shí)時(shí)期的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)看，，還是是目前前美國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)的的走勢(shì)勢(shì)看，，以住住宅作作為保保值投投資手手段是是不成成立的的。其次，，中國(guó)國(guó)股市市的泡泡沫。。在幾幾年內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)無(wú)法法明顯顯提高高的情情況下下，股股市今今年最最高漲漲幅達(dá)達(dá)到60%多。目目前股股市的的潛在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：這這次是是由信信貸主主導(dǎo)的的資產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫，其其破滅滅將直直接導(dǎo)導(dǎo)致資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表表型衰衰退，，更集集中地地體現(xiàn)現(xiàn)在銀銀行身身上，，對(duì)股股票市市場(chǎng)和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的傷傷害將將比過(guò)過(guò)去更更大。。第三，，地方方政府府債務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增大大。財(cái)政部部曾表表示，，今年年地方方政府府為中中央項(xiàng)項(xiàng)目的的配套套資金金在6000億元，，但地地方債債只有有2000億元的的規(guī)模模，余余下仍仍有4000億元的的缺口口。宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)研研判·存在問(wèn)問(wèn)題投資可可行性性研究究報(bào)告告宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)研研判·未來(lái)政政策未來(lái)政政策取取向分分析1.經(jīng)濟(jì)危危機(jī)背背景下下積極極財(cái)政政和適適度寬寬松貨貨幣政政策總總基調(diào)調(diào)不會(huì)會(huì)改變變。2.未來(lái)政政策需需要結(jié)結(jié)構(gòu)性性轉(zhuǎn)型型。3.需要應(yīng)應(yīng)對(duì)多多種不不確定定性。。4.需要加加速改改革來(lái)來(lái)激發(fā)發(fā)新的的增長(zhǎng)長(zhǎng)極。。首首先，，放松松行業(yè)業(yè)管制制，啟啟動(dòng)民民間投投資來(lái)來(lái)接手手政府府投資資。其其次次，改改變國(guó)國(guó)民收收入分分配體體制，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)由外外向型型向內(nèi)內(nèi)向型型轉(zhuǎn)變變。第第三三，加加大新新農(nóng)村村小城城鎮(zhèn)建建設(shè)、、極大大激發(fā)發(fā)農(nóng)民民消費(fèi)費(fèi)。啟動(dòng)農(nóng)民消消費(fèi)需求是能夠夠?qū)_外需需下降的唯唯一途徑，，推進(jìn)城市市化時(shí)間太太久，完善善農(nóng)村社保保成本太大大，建設(shè)小小城鎮(zhèn)作為為過(guò)渡較為為現(xiàn)實(shí)可行行。在11月27日召開的中中央政治局局會(huì)議就已已經(jīng)定下明明年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策的的基調(diào)為““保持宏觀觀經(jīng)濟(jì)政策策的連續(xù)性性和穩(wěn)定性性，繼續(xù)實(shí)實(shí)施積極的的財(cái)政政策策和適度寬寬松的貨幣幣政策，根根據(jù)新形勢(shì)勢(shì)新情況著著力提高政政策的針對(duì)對(duì)性和靈活活性”。12月7日閉幕的中中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議也也對(duì)未來(lái)房房地產(chǎn)宏觀觀政策定了了調(diào)：投資可行性性研究報(bào)告告宏觀經(jīng)濟(jì)研研判·未來(lái)政策中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議關(guān)關(guān)于明年房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的調(diào)調(diào)性：1.增加普通商商品住房供供給，支持持居民自住住和改善性性購(gòu)房需求求，加大農(nóng)村村危房改造造支持力度度2.“二套房貸貸政策”，，中央層面面不會(huì)再出出新文件，，但依然鼓鼓勵(lì)“居民民自住和改改善性購(gòu)房房需求”，，至于具體體的的松松緊緊度度，，主主要要由由各各家家商商業(yè)業(yè)銀銀行行把把控控。3.加強(qiáng)強(qiáng)廉廉租租住住房房等等保保障障性性住住房房建建設(shè)設(shè)，支支持持棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造4.要把把重重點(diǎn)點(diǎn)放放在在加強(qiáng)強(qiáng)中中小小城城市市和和小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展上，，要要把把解解決決符符合合條條件件的的農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移人人口口逐逐步步在在城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)就就業(yè)業(yè)和和落落戶戶作作為為推推進(jìn)進(jìn)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化的的重重要要任任務(wù)務(wù)，，放放寬寬中中小小城城市市和和城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)戶戶籍籍限限制制。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)研研判判·明年年走走向向2010年經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)1.投資資：：政府府投投資資效效應(yīng)應(yīng)將將衰衰退退，投投資資領(lǐng)領(lǐng)域域存存在在““國(guó)國(guó)進(jìn)進(jìn)民民退退””現(xiàn)現(xiàn)象象。。2.消費(fèi)費(fèi)可可能能放放慢慢，，城城市市居居民民消消費(fèi)費(fèi)需需求求還還存存在在進(jìn)進(jìn)一一步步的的提提升升空空間間，，農(nóng)農(nóng)村村消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力更更大大，，但但政政策策刺刺激激作作用用減減弱弱，，汽汽車車住宅宅消消費(fèi)費(fèi)也也將將減減弱弱。3.出現(xiàn)現(xiàn)溫溫和和通通貨貨膨膨脹脹，，國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)難難有有大大的的漲漲價(jià)價(jià)動(dòng)動(dòng)力力。。產(chǎn)產(chǎn)能能過(guò)過(guò)剩剩、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)連連續(xù)續(xù)豐豐收收、、國(guó)國(guó)家家資資源源儲(chǔ)儲(chǔ)備備充充實(shí)實(shí)、、居居民民收收入入增增長(zhǎng)長(zhǎng)平平穩(wěn)穩(wěn)等等因因素素制制約約銀銀行行信信貸貸對(duì)對(duì)CPI的傳傳導(dǎo)導(dǎo)。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)研研判判·房地地產(chǎn)產(chǎn)小小結(jié)結(jié)房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)1.房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資繼繼續(xù)續(xù)保保持持較較快快增增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭頭。。2.中小小城城市市和和小小城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展速速度度較較快快。。3.房?jī)r(jià)價(jià)偏偏高高的的問(wèn)問(wèn)題題依依然然突突出出，，但但大大幅幅調(diào)調(diào)整整的的可可能能性性極極小小。。4.全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主主要要集集中中在在一一線線城城市市。。平谷谷作作為為北北京京幾幾個(gè)個(gè)新新城城之之一一，，發(fā)發(fā)展展空空間間極極大大，，只只要要宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)不不出出現(xiàn)現(xiàn)大大的的波波動(dòng)動(dòng)，，平平谷谷區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)必必然然保保持持穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告第三三部部分分平谷谷新新城城規(guī)規(guī)劃劃1號(hào)地地塊塊周周邊邊區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展前前景景分分析析投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·平谷谷地地位位區(qū)域域地地位位：：北京京新新城城之之一一，，京京津津冀冀交交匯匯之之處處，，環(huán)環(huán)渤渤海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈中中心心，，京京東東發(fā)發(fā)展展門門戶戶平谷谷投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)：：京東東發(fā)發(fā)展展門門戶戶，，山山水水宜宜居居新新城城、、清潔潔制制造造中中心心、、精精細(xì)細(xì)果果蔬蔬基基地地、、生生態(tài)態(tài)休休閑閑綠綠谷谷一、、京京東東發(fā)發(fā)展展門門戶戶：：依依托托連連接接北北京京和和天天津津港港的的快快速速通通道道，，平平谷谷將將成成為為環(huán)環(huán)渤渤海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈的的重重要要節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)地地區(qū)區(qū)，，是是北北京京東東部部重重要要的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展門門戶戶。。二、、山山水水宜宜居居新新城城：：維維護(hù)護(hù)自自然然山山水水格格局局，，合合理理規(guī)規(guī)劃劃城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)空空間間布布局局，，提提升升建建設(shè)設(shè)品品質(zhì)質(zhì)，，構(gòu)構(gòu)筑筑依依山山傍傍水水、、尺尺度度宜宜人人、、配配套套完完善善、、特特色色鮮鮮明明的的山山水水宜宜居居新新城城。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·新城城規(guī)規(guī)劃劃平谷谷新新城城核核心心區(qū)區(qū)平谷谷區(qū)區(qū)全全部部或或部部分分納納入入新新城城核核心心區(qū)區(qū)的的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)有有4個(gè)。。全全部部納納入入的的有有平谷谷鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和王王辛辛莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)，部部分分納納入入新新城城的的鎮(zhèn)鎮(zhèn)有有大大興興莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和山山東東莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。1號(hào)地地位位于于平平谷谷鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，與與2009年6月高高價(jià)價(jià)成成交交的的王王辛辛莊莊地地塊塊地地位位相相當(dāng)當(dāng)。。下下文文將將進(jìn)進(jìn)一一步步詳詳細(xì)細(xì)分分析析。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告新城城發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·功能能布布局局新城城建建設(shè)設(shè)用用地地分分為為城城市市中中心心區(qū)區(qū)（（包包括括商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、文文教教辦辦公公區(qū)區(qū)、、居居住住區(qū)區(qū)））、、休休閑閑度度假假娛娛樂(lè)樂(lè)區(qū)區(qū)、、工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、教教育育及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。。此此處處僅僅對(duì)對(duì)城城市市中中心心區(qū)區(qū)作作出出分分析析：：城市中中心區(qū)區(qū)新城城城市建建設(shè)用用地主主要是是向北北和向向西發(fā)發(fā)展。。規(guī)劃劃期內(nèi)內(nèi)，向向北不不跨北北山路路，向向西不不跨規(guī)規(guī)劃東東南部部過(guò)境境通道道。在新新城城中中心心區(qū)區(qū)西西部部，，結(jié)結(jié)合合洳洳河河景景觀觀安安排排以以度度假假、、會(huì)會(huì)議議、、文文化化娛娛樂(lè)樂(lè)為為主主的的公公共共設(shè)設(shè)施施和和低低密密度度的的居居住住用用地地。。平谷谷1號(hào)地地位位置置1號(hào)地地投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·新城城用用地地規(guī)規(guī)劃劃一號(hào)號(hào)地地投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃·人口口規(guī)規(guī)模模根據(jù)據(jù)北北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，2020年，，平平谷谷新新城城人人口口規(guī)規(guī)模模規(guī)規(guī)劃劃控控制制在在30萬(wàn)人人以以內(nèi)內(nèi)。?？伎紤]慮到到目目前前平平谷谷區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶帶動(dòng)動(dòng)作作用用較較差差和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展水水平平相相對(duì)對(duì)較較低低的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，平平谷谷區(qū)區(qū)將將以以城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌籌發(fā)發(fā)展展為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，強(qiáng)強(qiáng)化化重重點(diǎn)點(diǎn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的帶帶動(dòng)動(dòng)作作用用。。因因此此，，2020年平平谷谷新新城城人人口口規(guī)規(guī)模模調(diào)調(diào)整整為為新新城城規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)28.8萬(wàn)人人，，新新城城規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)人人口口規(guī)規(guī)模模25.7萬(wàn)人人。。根據(jù)據(jù)中中央央經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)工工作作會(huì)會(huì)議議精精神神，，未未來(lái)來(lái)幾幾年年內(nèi)內(nèi)，，平平谷谷城城區(qū)區(qū)居居民民將將增增加加大大量量放放寬寬戶戶籍籍限限制制的的新新居居民民。。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告第四四部部分分平谷谷2009年土土地地招招牌牌掛掛成交交地地塊塊分分析析投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·成交交匯匯總總2004年2009年投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告平谷谷土土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·歷史史成成交交投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告土地地交交易易分分析析·交易易小小結(jié)結(jié)自2004年以以來(lái)來(lái)，，平平谷谷城城區(qū)區(qū)公公開開招招牌牌掛掛的的居居住住用用地地、、居居住住商商業(yè)業(yè)用用地地和和居居住住綜綜合合用用地地地地塊塊共共10塊，，其其中中：：地塊塊1和地地塊塊5競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)較較激激烈烈，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)價(jià)價(jià)輪輪次次均均超超過(guò)過(guò)20輪，，二二者者溢溢價(jià)價(jià)率率分分別別為為100%、117%，主主要要原原因因?yàn)闉椋海旱氐貕K塊1是2009年6月全全國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)回回暖暖后后平平谷谷區(qū)區(qū)第第一一塊塊出出讓讓的的國(guó)國(guó)有有建建設(shè)設(shè)用用地地，，位位于于評(píng)評(píng)估估新新城城主主發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)的的王王辛辛莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，開開發(fā)發(fā)潛潛力力較較大大，，以以接接近近1900元/㎡㎡的樓樓面面價(jià)價(jià)成成交交；；地地塊塊5是2007年4月平平谷谷區(qū)區(qū)唯唯一一的的一一塊塊住住宅宅用用地地，，雖雖然然規(guī)規(guī)模模較較小小，，但但當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)及及其其活活躍躍，，最最終終以以樓樓面面價(jià)價(jià)1207元/㎡㎡的價(jià)價(jià)格格成成交交。。2004年至至2009年，，各各成成交交地地塊塊樓樓面面價(jià)價(jià)歲歲時(shí)時(shí)間間推推移移而而增增長(zhǎng)長(zhǎng)，，由由2004年6月的的410元上上升升至至2009年6月的的1896元/㎡㎡，說(shuō)說(shuō)明明開開發(fā)發(fā)商商在在宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境下下，，看看好好平平谷谷區(qū)區(qū)域域的的開開發(fā)發(fā)潛潛力力。。在目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境下下，，可可以以預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)，，平平谷谷1號(hào)地地將將吸吸引引多多家家開開發(fā)發(fā)商商競(jìng)競(jìng)拍拍，，樓樓面面價(jià)價(jià)可可能能超超過(guò)過(guò)2000元/㎡㎡。投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告第五五部部分分平谷谷1號(hào)地地投投資資區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析投資資可可行行性性研研究究報(bào)報(bào)告告房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀·2009年概概況況2009年（1-11月），在擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需、、保持增長(zhǎng)長(zhǎng)等相關(guān)政政策的支持持下，平谷谷部分運(yùn)作作多年的項(xiàng)項(xiàng)目開始啟啟動(dòng)，土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)投資迅速速增長(zhǎng)。按按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地核算，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資同比比增長(zhǎng)75.2%，呈現(xiàn)高速速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。一、區(qū)內(nèi)房房地產(chǎn)業(yè)投投資高速增增長(zhǎng)，項(xiàng)目目個(gè)數(shù)不斷斷增加1-11月份，區(qū)內(nèi)內(nèi)建設(shè)房地地產(chǎn)業(yè)自年年初累計(jì)完完成投資103007萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)63.7%。其中建筑筑工程投資資58472萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)67.8%；設(shè)備工器器具購(gòu)置投投資946萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)70.1%；其他費(fèi)用用投資49621萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)76%。有投資的的項(xiàng)目共33個(gè)，其中投投資超過(guò)2000萬(wàn)元的項(xiàng)目目有15個(gè)。去年同同期有投資資的項(xiàng)目共共14個(gè)，其中投投資超過(guò)2000萬(wàn)元的僅有有2個(gè)。項(xiàng)目個(gè)個(gè)數(shù)的增加加帶動(dòng)投資資高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·2009年概況二、一級(jí)開開發(fā)成為增增長(zhǎng)亮點(diǎn)，，二級(jí)開發(fā)發(fā)不斷增加加截至11月底，有投投資的土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目共實(shí)實(shí)現(xiàn)投資51081萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)12.8倍。其中，，馬坊工業(yè)業(yè)園區(qū)土地地一級(jí)開發(fā)發(fā)投資和1號(hào)地塊土地一級(jí)開開發(fā)投資分分別突破億億元。二級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)目目投資額較較大，有3個(gè)項(xiàng)目上半半年投資超超過(guò)6000萬(wàn)元,如紫貴莊園園、漁陽(yáng)公公館等開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。反反觀去年，，超過(guò)6000萬(wàn)元的項(xiàng)目目只有紫貴貴莊園和中中衛(wèi)世紀(jì)城城。三、住宅投投資同比增增長(zhǎng)，商業(yè)業(yè)用房投資資小幅下降降平谷當(dāng)?shù)鼐泳用駥?duì)住宅宅的需求仍仍然具有較較大潛力，，開發(fā)商對(duì)對(duì)住宅的投投資仍然持持續(xù)增長(zhǎng)，，但商業(yè)用用房投資額額略有下降降。1-11月份，住宅宅投資43726萬(wàn)元，同比比增長(zhǎng)26.3%；商業(yè)及服服務(wù)業(yè)等經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用房房投資40860萬(wàn)元，同比比下降15.9%。投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·2009年概況四、西部地地區(qū)開發(fā)投投資較大，，開發(fā)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目帶動(dòng)明明顯全區(qū)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目48個(gè)，以文化化北街為中中軸線劃分分，西部開開發(fā)項(xiàng)目27個(gè)，投資額額7.2億元，占總總投資的76.6％；施工面面積82.1萬(wàn)平方米，，占總施工工面積的81.9％。東部開開發(fā)項(xiàng)目21個(gè)，投資額額2.2億元，占總總投資的23.4％；施工面面積18.1萬(wàn)平方米，，占總施工工面積的18.1％。新城西部地地區(qū)交通、、醫(yī)療、教教育、商業(yè)業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施較便利利，樓盤開開發(fā)后升值值空間較高高，投資增增長(zhǎng)較大。。東部老舊舊小區(qū)較多多，開發(fā)成成本相對(duì)較較高，制約約了東部地地區(qū)開發(fā)速速度。在在西部部的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目中有12個(gè)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地址在馬馬坊開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，自年年初累計(jì)完完成投資3.4億元，占總總投資的38.5%，投資帶動(dòng)動(dòng)作用明顯顯。投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·2009年概況五、施工面面積、銷售售面積雙雙雙增長(zhǎng)截至11月底，施工工面積達(dá)到到92.1萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)42.2%。新建項(xiàng)目目的增加，，帶動(dòng)施工工面積同比比增長(zhǎng)。銷銷售面積達(dá)達(dá)到22.6萬(wàn)平方米，，同比增加加12.9萬(wàn)平方米；；實(shí)現(xiàn)銷售售額7.8億元，同比比增長(zhǎng)6.3億元?？罩妹娣e8.2萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.2倍。空置面面積增長(zhǎng)的的原因：第第一，2008年底空置面面積6.9萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1.9倍?；鶖?shù)較較大，導(dǎo)致致空置面積積同比增長(zhǎng)長(zhǎng)。第二，，部分項(xiàng)目目手續(xù)還在在辦理中，，未進(jìn)行銷銷售，帶動(dòng)動(dòng)空置面積積增加。以上信息來(lái)來(lái)自平谷區(qū)區(qū)政府投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·樓盤分布平谷主城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)與與1號(hào)地周邊，，目前在售售項(xiàng)目?jī)H紫紫貴莊園和和漁陽(yáng)公館館；陽(yáng)光城、錦錦繡花園迎迎賓花園為為新建成小小區(qū)；濱河小區(qū)、、樂(lè)園西小小區(qū)均為上上世紀(jì)末期期建成。根據(jù)平谷新新城規(guī)劃和和未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)分析析，漁陽(yáng)公公館周邊地地帶為新城城核心地段段，下文對(duì)對(duì)相關(guān)樓盤盤價(jià)格進(jìn)行行比較時(shí)，，將以該項(xiàng)項(xiàng)目為基礎(chǔ)礎(chǔ)參照，分分別以地段段、配套、、環(huán)境、容容積率等作作為加權(quán)因因子。1號(hào)地投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·新房?jī)r(jià)格紫貴莊園：：09年8月30日開盤至今今均價(jià)7500，住宅成交交均價(jià)5869，目前起價(jià)8300；漁陽(yáng)公館：：09年6月開盤至今今均價(jià)6300，住宅已售售完，成交交均價(jià)4582，商業(yè)成交均均價(jià)14602投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·二手房?jī)r(jià)格格投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·存量?jī)r(jià)格以上數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)自市場(chǎng)調(diào)調(diào)研投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·本項(xiàng)目理想想售價(jià)根據(jù)平谷新新城規(guī)劃和和未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)分析析，漁陽(yáng)公公館周邊地地帶為新城城核心地段段，以該項(xiàng)項(xiàng)目為基礎(chǔ)礎(chǔ)參照；分別以地段段、配套、、環(huán)境、容容積率等作作為加權(quán)因因子得出各各項(xiàng)目加權(quán)權(quán)平均系數(shù)數(shù)，進(jìn)而求求出1號(hào)地項(xiàng)目在在比較體系系中的起始始售價(jià)加權(quán)權(quán)系數(shù)為0.99；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)在售新樓樓、二手房房均價(jià)*1號(hào)地項(xiàng)目起起始售價(jià)加加權(quán)系數(shù)=1號(hào)地項(xiàng)目開開盤價(jià)1號(hào)地項(xiàng)目開開盤價(jià)（2010年）——住宅：7150元/㎡，商業(yè)：12449元/㎡理想假設(shè)條條件：未來(lái)來(lái)1-2年內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有所所調(diào)整，但但保持平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)投資可行性性研究報(bào)告告房地產(chǎn)現(xiàn)狀狀·本項(xiàng)目修正正售價(jià)平谷谷本本地地居居民民購(gòu)購(gòu)買買力力有有限限，，1號(hào)地項(xiàng)項(xiàng)目主主要依依賴于于周邊邊農(nóng)民民、附附近中中心城城區(qū)居居民購(gòu)購(gòu)買；；1號(hào)地地地處新新城西西部，，基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)相對(duì)對(duì)于中中心區(qū)區(qū)略顯顯滯后后；未來(lái)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體體上仍仍將保保持較較快發(fā)發(fā)展，，但必必然面面臨調(diào)調(diào)整。。附加假假設(shè)條條件：：項(xiàng)目目定位位為新新城高高檔住住宅區(qū)區(qū)1號(hào)地項(xiàng)項(xiàng)目理理想開開盤價(jià)價(jià)（2010年）——住宅：：7150元/㎡，商業(yè)業(yè)：12449元/㎡，但必必須考考慮以以下因因素：：基于此此，本本項(xiàng)目目最終終開盤盤價(jià)在在理想想售價(jià)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)上下下浮10%，得出出本項(xiàng)項(xiàng)目修修正售售價(jià)（（2010年）：：住宅：：6435元/㎡商業(yè)：：11200元/㎡此價(jià)格格為投投資收收益分分析中中構(gòu)成成銷售售收入入的最最終售售價(jià)，，2011年、2012年售價(jià)價(jià)年增增長(zhǎng)幅幅度按按住宅宅5%、商業(yè)業(yè)3%計(jì)算。。投資可可行性性研究究報(bào)告告第六部部分平谷1號(hào)地投資分分析投資可可行性性研究究報(bào)告告地塊概概況·地理位位置1號(hào)地主城區(qū)區(qū)宗地位位于平平谷鎮(zhèn)鎮(zhèn)，平平谷新新城西西部，，具體體四至至為：：東至至洳河河西岸岸，西西至新新城西西路，，南至至魯各各莊南南一路路，北北至新新平北北路（（順平平路））；根據(jù)平平谷新新城總總體規(guī)規(guī)劃，，新城城發(fā)展展方向向和重重心，，將逐逐漸向向西、、向南南轉(zhuǎn)移移，1號(hào)地位位于新新城最最西部部；1號(hào)地被被規(guī)劃劃的體體育中中心西西路分分割為為AB兩地塊塊，其其中，，A地塊占占地157畝，B地塊占占地108畝；周邊基基礎(chǔ)配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)相相對(duì)于于中心心區(qū)略略顯滯滯后，，但投資可可行性性研究究報(bào)告告地塊概概況·規(guī)劃指指標(biāo)投資可可行性性研究究報(bào)告告地塊概概況·SWOT分析新城核核心區(qū)區(qū)，洳洳河西西岸緊鄰城城區(qū)主主干道道順平平路周邊規(guī)規(guī)劃為為休閑閑、體體育新城建建設(shè)進(jìn)進(jìn)入加加速階階段，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿^較大國(guó)家政政策鼓鼓勵(lì)居居民改改善性性置業(yè)，，市場(chǎng)場(chǎng)仍有有潛力力土地交交易競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，，地價(jià)價(jià)成本本占比極極高，，房?jī)r(jià)價(jià)繼續(xù)續(xù)走高高2010年，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可能能面臨中中期輕輕微調(diào)調(diào)整城區(qū)邊邊緣地地段，，當(dāng)?shù)氐鼐用衩裼行睦砝砜剐孕耘涮自O(shè)設(shè)施相相對(duì)主主城區(qū)區(qū)而言言不太完完善SWTO投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·基本指指標(biāo)投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·地價(jià)方方案根據(jù)北北京市市招牌牌掛交交易歷歷史分分析，，開發(fā)發(fā)商看看淡市市場(chǎng)時(shí)時(shí)，如如2008年，土土地多多以起起拍價(jià)價(jià)成交交，甚甚至出出現(xiàn)流流拍。?？春煤梅康氐禺a(chǎn)市市場(chǎng)時(shí)時(shí)，如如2009年下半半年，，多以以激烈烈競(jìng)拍拍、高高樓面面價(jià)高高溢價(jià)價(jià)率成成交。。國(guó)內(nèi)諸諸如平平谷之之類的的土地地市場(chǎng)場(chǎng)，在在房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展較較好時(shí)時(shí)，多多以測(cè)測(cè)算的的凈利利潤(rùn)率率（正正值））的中中間方方案成成交。。我們認(rèn)認(rèn)為，，1號(hào)地以以方案案四、、五、、六之之間的的價(jià)格格成交交的可可能性性最大大。因因此，，后文文的現(xiàn)現(xiàn)金流流分析析，敏敏感性性因素素分析析均以以方案案五為為假設(shè)設(shè)條件件。投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·地價(jià)分分析2009年06月25日，王王辛莊莊鎮(zhèn)地地塊以以13100萬(wàn)元成成交，，樓面面地價(jià)價(jià)已達(dá)達(dá)1896元/㎡。根據(jù)前前文分分析，，平谷谷1號(hào)地樓樓面地地價(jià)極極有可可能超超過(guò)王王辛莊莊地塊塊，突突破平平谷樓樓面地地價(jià)2000元/㎡大關(guān)。。投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·銷售收收入根據(jù)前前文分分析，，1號(hào)地項(xiàng)項(xiàng)目理理想開開盤價(jià)價(jià)（2010年）——住宅：：7150元/㎡，商業(yè)業(yè)：12449元/㎡，但居居于““穩(wěn)健健投資資策略略”，，充分分考慮慮當(dāng)?shù)氐胤績(jī)r(jià)價(jià)偏高高、需需求有有限以以及其其他風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素，，本項(xiàng)項(xiàng)目最最終開開盤價(jià)價(jià)在理理想售售價(jià)基基礎(chǔ)上上下浮浮10%，得出出本項(xiàng)項(xiàng)目修修正售售價(jià)（（2010年）：：住宅：：6435元/㎡商業(yè)：：11200元/㎡此價(jià)格格為投投資收收益分分析中中構(gòu)成成銷售售收入入的最最終售售價(jià)，，2011年、2012年售價(jià)價(jià)年增增長(zhǎng)幅幅度按按住宅宅5%、商業(yè)業(yè)3%計(jì)算。。計(jì)算銷銷售收收入時(shí)時(shí)，以以規(guī)定定的開開發(fā)周周期三三年界界定銷銷售周周期和和相應(yīng)應(yīng)銷售售進(jìn)度度，其其中：：住宅宅各年年銷售售進(jìn)度度為——20%，40%，40%；商業(yè)業(yè)各年年銷售售進(jìn)度度為——10%，40%，50%。投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·銷售收收入投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·投資估估算按總地地價(jià)7.3075億元計(jì)計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資金額額投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·投資估估算投資估估算明明細(xì)：：土地地成本本75267.25萬(wàn)元投資可可行性性研究究報(bào)告告項(xiàng)目投投資分分析·投資估估算