某市南路項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議

鄭州江泰置業(yè)京廣南路項目

整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：鄭州江泰置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2008.05[2008]GW-SZ-019項目研究的工作階段劃分整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（中期匯報）整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報）市場調(diào)研階段項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談2008/03/312008/052008/03/24項目界定及目標(biāo)分析問題結(jié)構(gòu)化分析市場價值研判案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位規(guī)劃實施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議2整體規(guī)劃及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議市場價值研判項目整體定位整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題界定項目屬性界定3本項目所在南區(qū)板塊為老城區(qū)邊緣，非政府規(guī)劃的主導(dǎo)方向，南區(qū)的價值定位較為模糊政府主導(dǎo)城市外擴，建成多組團城市，市區(qū)由中心、北部組團、西部、東部和東南部組團組成，采取“多中心、組團式”布局；在政府長遠(yuǎn)規(guī)劃中，重點采取“北擴＋東移”的發(fā)展戰(zhàn)略，并且由于西部受到老工業(yè)區(qū)的限制、南區(qū)受到地形地貌的限制，鄭州中長期最有利的發(fā)展方向是東和北；項目所在南區(qū)為老城區(qū)邊緣、城鄉(xiāng)結(jié)合部，是中心組團自然發(fā)展的延伸帶，政府對南區(qū)的規(guī)劃定位較為模糊。區(qū)位、規(guī)劃交通，配套項目屬性區(qū)域?qū)傩灾行慕M團板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊本項目產(chǎn)業(yè)情況4區(qū)域的通達(dá)性較好，但昭示形象較差，消費者的心理認(rèn)知度較低本區(qū)域距離市中心的車程距離約為15-20分鐘車程；消費者對本區(qū)域的認(rèn)知度較低，心理距離遠(yuǎn)；本區(qū)域內(nèi)有市六院、學(xué)校、客運總站，缺乏成熟的城市配套，這方面只能依托市中心組團；區(qū)域內(nèi)缺乏成熟的商業(yè)配套，目前僅有大學(xué)中路一帶的商業(yè)配套剛起步，而本項目周邊區(qū)域商業(yè)配套還處在低級、低檔的階段；區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項目中心組團板塊鄭州市客運總站南區(qū)沒去過，那邊房地產(chǎn)項目很少，我們西區(qū)人很少往東區(qū)，更不會往南區(qū)去置業(yè)。——住交會客戶王小姐南區(qū)沒去過。航海路發(fā)展的可以，大學(xué)路、隴海路發(fā)展的比較快。再往南就很偏，主要是區(qū)域內(nèi)消化?！谰疤斐侵脴I(yè)顧問5本項目輻射10分鐘車程的交通圈內(nèi)，集聚了大量的商貿(mào)批發(fā)、物流市場項目所在南區(qū)其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)、物流、批發(fā)的專業(yè)市場聚集地；南區(qū)聚集了大量的生意人群，經(jīng)調(diào)研得知，該生意人多為省內(nèi)其他地市人，也有少數(shù)外省人；本項目處在南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的核心位置，隨著京廣路擴寬改造，未來本項目可能輻射整個南區(qū)產(chǎn)業(yè)帶的置業(yè)人群。區(qū)位、規(guī)劃交通、配套項目屬性區(qū)域?qū)傩援a(chǎn)業(yè)情況本項目眼鏡城10分鐘車程圈金泰成燈飾廣場航海農(nóng)貿(mào)市場鞋城農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場中陸物流廣場萬客來副食品城茶葉城、建材城鋼材城摩配城鋼材市場農(nóng)副產(chǎn)品家具舊貨市場6本項目規(guī)模較小、地價較高、內(nèi)部無資源，且內(nèi)部拆遷問題將會影響項目的規(guī)劃與分期地塊基本技術(shù)指標(biāo)：規(guī)模：54.73畝（使用權(quán)面積）；容積率：《3.5；限制條件：90/70（按建筑面積計算），無限高限制；地價：350萬/畝；地塊內(nèi)部無任何自然資源；地塊內(nèi)部存在拆遷問題：1號位置“L”型建筑，存在5年租期，且2號位置目前已被快捷酒店租賃，也存在租約問題；內(nèi)部情況項目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至1122334455相鄰關(guān)系7項目緊鄰京廣路、通達(dá)性和昭示性較好，但周邊區(qū)域配套較少，且檔次較低京廣路上由于存在鄭州市客運總站，所以是公交線路很發(fā)達(dá)的路段；地塊緊鄰京廣路（45米寬）和張魏寨路（20米寬），其臨街面較長，通達(dá)性和昭示性較好；周邊形象較差、配套較少、配套檔次較低；周邊人群多為產(chǎn)業(yè)人群和流動人口，區(qū)域內(nèi)常住老鄭州人不多；內(nèi)部情況項目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至相鄰關(guān)系張魏寨路本項目長江路京廣南路京廣路市六院長江路張魏寨路居民小區(qū)居民小區(qū)地塊以西地塊以南鄭州市客運總站8考慮到本項目周邊的相鄰建筑關(guān)系，在規(guī)劃時重點考慮南向住宅的退距問題北靠張魏寨路，對面是老的居民小區(qū)（寶龍、錦祥）和加油站；按技術(shù)規(guī)定加油站退距16-20米，由于張魏寨路寬約20米，所以本項目在規(guī)劃時不需要考慮北向的相鄰關(guān)系；南邊緊靠5層多層老住宅，由于該住宅緊鄰本項目，與地塊紅線距離為12-15米，所以在規(guī)劃時為重點考慮；寶龍、錦祥住宅小區(qū)加油站5層住宅5層住宅加油站寶龍、錦祥住宅小區(qū)張魏寨路京廣南路內(nèi)部情況項目屬性區(qū)域?qū)傩缘貕K四至相鄰關(guān)系9二線省會商貿(mào)城市、老城區(qū)邊緣、產(chǎn)業(yè)圈核心、小規(guī)模高容積率住宅開發(fā)項目區(qū)域?qū)傩裕憾€省會商貿(mào)城市項目屬性：地塊僅有54.73畝，規(guī)模較??；政府規(guī)定R《3.5；高容積率鄭州作為省會，其首位效應(yīng)正在加強；鄭州缺乏大型工業(yè)企業(yè)，以商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)為其主要特征；老城區(qū)邊緣區(qū)域處在老中心城區(qū)的邊緣，屬于自然發(fā)展帶，距離市中心15-20分鐘車程，但消費者的心理認(rèn)知度較低；小規(guī)模項目屬性界定產(chǎn)業(yè)圈核心位置項目所在南區(qū)為鄭州市商貿(mào)、物流等專業(yè)市場的聚集地，本項目處在該產(chǎn)業(yè)圈的核心位置；受到90/70限制，且地塊內(nèi)部存在拆遷問題；限制條件較多10整體規(guī)規(guī)劃及及分期期構(gòu)思思物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議市場價價值研研判項目整整體定定位整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核心問問題界界定項目屬屬性界界定11開發(fā)商商目標(biāo)標(biāo)以及及世聯(lián)聯(lián)對目目標(biāo)的的理解解江泰置業(yè)的開發(fā)目標(biāo)利潤最大化；現(xiàn)金流回現(xiàn)速度要快，但不需要太快；品牌，做成精品住宅；開發(fā)商背景江泰置業(yè)之前在河南開封開發(fā)過一個項目，本項目是該公司進(jìn)入鄭州市場的試水之作；項目前前提條條件：：本項目目地價價較高高：350萬/畝；；本項目目所在在區(qū)域域客戶戶認(rèn)知知度較較低，，目前前價格格屬于于鄭州州較為為洼地地的區(qū)區(qū)域；；在此前前提下下，搏搏最高高利潤潤成為為重中中之重重，其其次要要照顧顧到項項目的的回現(xiàn)現(xiàn)速度度；對于公公司品品牌，，世聯(lián)聯(lián)認(rèn)為為，精精品意意識要要貫穿穿始終終，但但精品品≠高端或者者豪宅，，而是要要保證項項目的品品質(zhì)。結(jié)合開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀對對目標(biāo)的的解析在保證安安全穩(wěn)健健的回現(xiàn)現(xiàn)速度面面前，實實現(xiàn)最高高的利潤潤水平；；同時將品品質(zhì)保有有意識貫貫穿項目目開發(fā)始始終。12我們通過過金字塔塔結(jié)構(gòu)來來分析核核心問題題R1非期望結(jié)果——按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按照市場場常規(guī)操操作，本本項目面面臨的情情景如何何？是否否能實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商的期望望目標(biāo)？？R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它目標(biāo)在保證安安全穩(wěn)健健的回現(xiàn)現(xiàn)速度面面前，實實現(xiàn)最高高的利潤潤水平；；同時將品品質(zhì)保有有意識貫貫穿項目目開發(fā)始始終。二者之間間的矛盾盾引發(fā)我我們?nèi)ニ妓伎际欠穹裼衅渌僮魉妓悸?？本項目面面臨的核核心問題題是什么么？如何何解決？？其他的操操作思路路，與本本項目的的限制條條件是否否矛盾？？是否能能從技術(shù)術(shù)上解決決？13按照業(yè)內(nèi)內(nèi)較為保保守的觀觀點，本本項目的的盈利能能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到到期望目目標(biāo)市調(diào)中針針對本項項目較為為保守的的業(yè)內(nèi)觀觀點：開發(fā)思路路：開發(fā)多梯梯戶比（（類似2梯6戶戶＋3梯梯8戶的的普通住住宅）；；價格預(yù)期期：考慮目前前市場大大勢，預(yù)預(yù)計銷售售均價在在4000-4500元/平平方米；；經(jīng)濟粗算算的假設(shè)設(shè)前提：：開發(fā)全高高層社區(qū)區(qū)（30-33層），，商業(yè)按按2層計計算，沿沿京廣路路約3000平平方米；；項目一期期開發(fā)，，一年內(nèi)內(nèi)分兩期期銷售；；價格假定定為入市市時均價價5000元/平方米米；內(nèi)容計算公式單位成本單項總額元/㎡萬元土地費用1,41919,155.5前期工程費用勘探設(shè)計、三通一平100.01,350市政代收費用130.01,754建安成本高層住宅土建、水電、安裝1,600.020,432.3商業(yè)配套土建、水電、安裝3,000.0360地下車庫土建、水電、安裝2,000.03,648.6小計

24,441室外工程及環(huán)境道路、照明、園林87.61.305管理費用建安費用的3%49.2733不可預(yù)見費用上述2—6項的4%131.81,962開發(fā)成本總成本費用3,425.651,022項目投資資成本估估算：項目盈利利能力估估算：銷售收入入：63851萬元；；開發(fā)投資資：51022萬元；；稅前利潤潤：9037萬萬元；稅前成本本利潤率率：17.71%；內(nèi)部收益益率：21%。。14我們在思思考，有有無其他他的操作作思路………高高容積率率、高品品質(zhì)、小小戶型項項目的溢溢價模式式模式1：豪豪宅元素溢溢價模式———深圳御御景華城模式2：產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新溢溢價模式———深圳白白金假日公公寓模式3：功功能轉(zhuǎn)換模模式——深深圳星河世世紀(jì)——全新的的產(chǎn)品創(chuàng)新新方式、附附送超額價價值——高形象象、高品質(zhì)質(zhì)、突破成成本價值衡衡量體系的的城市豪宅宅——采用高高容積率的的公寓產(chǎn)品品分?jǐn)偟貎r價，實現(xiàn)合合理價格模式4：高高科技溢價價模式———北京鋒尚尚國際公寓寓——采用高高科技戰(zhàn)略略提升項目目價值15深圳御景華華城——在在周邊競爭爭異常激烈烈的情況下下，定位豪豪宅，顛覆覆小戶價值值評判標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪宅溢價模模式項目區(qū)位：：華強北輻輻射區(qū)，屬屬于城市核核心區(qū)域，，小戶型競競爭激烈；；占地面積：：26467平方米米；總建筑面積積：21萬萬平方米（（住宅建面面18萬平平方米）；；項目規(guī)劃：：6棟33～34層層高層；主力戶型：：27-82平方米米。地塊基本技技術(shù)指標(biāo)：：價值提升舉舉措：定位位小戶豪宅宅10000平方米、、3層立體體園林，雙雙泳池（一一個恒溫））；金碧輝煌的的酒店式大大堂和售樓樓處；超星級皇家家酒店式管管家服務(wù)2004年11月發(fā)售，，均價8500元/平方米，比比市場均價高高500-1000元/平方米。16深圳白金假日日公寓——通通過給客戶超超額實惠附送送，突破區(qū)域域內(nèi)原有的價價格壁壘創(chuàng)新溢價模式式項目區(qū)位：寶寶安中心區(qū)，，屬于規(guī)劃中中新區(qū)，周邊邊形象較差；；占地面積:6676.63平方米、、總建筑面積積:54728.12平平方米；1棟28層，，底三層商業(yè)業(yè)裙樓，四層層架空層會所所、巴提亞風(fēng)風(fēng)情園林；主力戶型：40-44平平米一房。地塊基本技術(shù)術(shù)指標(biāo)：價值提升舉措措：超額附送送面積奇數(shù)層送露臺臺，家家雙陽陽臺；陽臺變身變房房間，一房變變兩房；平面偷22%面積，復(fù)式式偷100%面積；真偷面積的高高凸窗1.2m×1m；；2006年9月發(fā)售，均均價8300元/平方米米，比市場同同期小戶型價價格高約1000元/平平米；17深圳星河世紀(jì)紀(jì)——轉(zhuǎn)換為為商務(wù)公寓功功能，通過高高容積率的產(chǎn)產(chǎn)品分?jǐn)偟貎r價、實現(xiàn)更高高價值功能轉(zhuǎn)換模式式項目區(qū)位：福福田中心區(qū)，，緊鄰深南大大道；占地面積11700.7㎡，建筑面面積：126697.43㎡；總層數(shù)：A棟棟為39層，，B、C棟均均為32層；；主力戶型型32-68㎡；配套設(shè)施：會會所面積為10000㎡㎡、寫字樓樓，CBD公公寓及購物中中心；地塊基本技術(shù)術(shù)指標(biāo)：價值提升舉措措：商務(wù)公寓寓提升價值框架結(jié)構(gòu)按照照辦公需求來來設(shè)置；公共空間按照照辦公需求來來打造；項目推廣和營營銷方式針對對商務(wù)人士；；2005年10月發(fā)售，，酒店式公寓寓銷售速度快快，售價11000元/m2；18北京鋒尚國際公寓寓——通過符合客戶戶價值的科技技創(chuàng)新，重新新建立了價值值體系高科技溢價模模式項目區(qū)位：北北京海淀區(qū)萬萬柳中路，屬屬于CBD區(qū)區(qū)域；占地面積26000平平方米，總總建面80000平方米米，容積率3.0；建筑形式：4棟18層塔塔樓，一幢8層和一一幢9層板樓樓；戶型：以面積積35-91平方米的一一房和兩房為為主，占86％；地塊基本技術(shù)術(shù)指標(biāo)：價值提升舉措措：高科技戰(zhàn)戰(zhàn)略溢價歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、LOW-E玻璃、外外墻保溫、地地板熱輻射采采暖等科技住住宅八大子系系統(tǒng)；周邊價格平臺臺7000-8000元元/平米，本本項目實現(xiàn)均均價10500元/平米米；告別空調(diào)暖氣氣很不錯。我我認(rèn)為這個房房子的溫度很很好，夏天一一件半袖，冬冬天一件長袖袖T恤在房間里很很合適。高品品質(zhì)的生活就就是住在自己己喜歡的房子子里，溫度舒舒適，空氣新新鮮，在家里里感覺十分幸幸福。————訪談鋒尚國國際公寓業(yè)主主焦先生19通過擬合分析析，本項目可可選擇產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新的溢價模模式，但需要要思考在規(guī)劃劃技術(shù)上面臨臨的問題溢價模式案例適宜條件本項目擬合度豪宅元素溢價模式深圳京基御景華城較強的城市價值或者稀缺的自然資源；本項目處在老城區(qū)邊緣，且無任何自然資源；產(chǎn)品創(chuàng)新溢價模式深圳白金假日公寓無較強的適宜條件本項目可在此方向?qū)で笸黄?；功能轉(zhuǎn)換模式深圳星河世紀(jì)適宜的區(qū)位、交通、配套，周邊具備成熟的商務(wù)辦公或者商業(yè)氛圍；本項目為純住宅用地，且周邊不具備成熟的商務(wù)辦公或者商業(yè)氛圍；高科技溢價模式北京鋒尚國際公寓高科技技術(shù)整合利用能力、資金保障、高端客戶群；鄭州作為二線省會城市，不具備大量的高端先鋒客戶群，且開發(fā)商選擇此種模式投入成本較大；???ü規(guī)劃技術(shù)上我我們需要考慮慮——“90/70與容容積率3.5之間的矛盾盾”：若開發(fā)普通住住宅產(chǎn)品，將將面臨梯戶比比過高，品質(zhì)質(zhì)下降的問題題；若開發(fā)住宅公公寓類產(chǎn)品，，規(guī)劃上可以以解決，但牽牽扯是否有足足夠需求支撐撐的問題；是否考慮二者者相結(jié)合的開開發(fā)思路？如如果是，則二二者比例如何何？20本項目核心問問題分解如何實現(xiàn)項目目價值的充分分溢價？基于世聯(lián)對項項目的分析，，我們認(rèn)為項項目應(yīng)該解決決的核心問題題是：核心問題可以以分解為：判斷住宅公寓寓類產(chǎn)品是否否有足夠的需需求支撐？采采用何種創(chuàng)新新模式可以實實現(xiàn)充分溢價價？公寓產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新點在哪里里？住宅產(chǎn)品如何何做溢價？90/70、、3.5容積積率下產(chǎn)品的的組合方式？？商業(yè)配套應(yīng)該該怎么做？市市場需求是否否支撐？項目需要回歸歸到市場找到到問題的本源源，并從國內(nèi)內(nèi)類似已經(jīng)成成功地案例中中找到啟發(fā)，，因此我們必必須明確：未來市場大勢勢在哪里？項項目所在的區(qū)區(qū)域價值應(yīng)該該如何挖掘？？在產(chǎn)品上本項項目有哪些機機會點可以挖挖掘？21整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議議市場價值研判判項目整體定位位整體發(fā)展戰(zhàn)略略核心問題界定定項目屬性界定定22市場價值研判判市場大勢研判判區(qū)域價值分析析客戶價值挖掘掘產(chǎn)品機會點分分析競爭分析23貨幣從緊是宏宏觀調(diào)控的利利器，短期來來看沒有松動動的跡象４月16日，，一季度GDP同比增長長10.6%，比上年同期期回落了1.1個百分點點，中國國務(wù)務(wù)院總理溫家寶當(dāng)日表表示，“要把防止經(jīng)經(jīng)濟增長由偏偏快轉(zhuǎn)為過熱熱、防止價格格由結(jié)構(gòu)性上上漲演變?yōu)槊髅黠@通貨膨脹脹”作為宏觀觀調(diào)控首要任任務(wù),但是卻著重強強調(diào)了“當(dāng)前前國內(nèi)經(jīng)濟運運行中最突出出的矛盾是價價格總水平仍仍處于高位””。從一季度的數(shù)數(shù)據(jù)看，政府府對CPI和和GDP數(shù)據(jù)據(jù)上的控制有有效，除了物物價之外，所所以政府現(xiàn)在在會更多關(guān)注注通脹，從緊的政策短短期不會松動動。CPI和銀行行實際存款利利潤變動一季度中國居居民消費價格格總水平（CPI）同比比上漲8%；；一季度中國生生產(chǎn)者物價指指數(shù)（PPI）同比上漲漲了6.9%；央行從4月25日起，上上調(diào)存款準(zhǔn)備備金率0.5個百分點至至16%的新新高；通脹居高不下下成為短期內(nèi)內(nèi)影響中國經(jīng)經(jīng)濟，包括房房地產(chǎn)的第一一要素；央行此前已于于1月和3月月上調(diào)準(zhǔn)備金金率，加息則則今年以來一一直未出臺，，相比去年的的準(zhǔn)備金率與與加息的政策策組合拳，央央行今年更傾傾向于采取以以數(shù)量手段代代替價格手段段來對沖流動動性過剩，短短期內(nèi)加息決決策的出臺料料將進(jìn)一步延延後。中國經(jīng)濟進(jìn)入入了資產(chǎn)尋寶寶的階段，及及國家全面調(diào)調(diào)控的時代。。觀望期的時間間長短取決于于國家打擊通通脹的力度以以及資產(chǎn)展現(xiàn)現(xiàn)價值的能力力。2412月份新政政的市場影響響開始顯現(xiàn)，，連續(xù)三個月月成交量極速速下滑，市場場進(jìn)入調(diào)整期期9.27新政政后市場表現(xiàn)現(xiàn)量價齊升，市市場穩(wěn)定成交量下滑，，市場調(diào)整9.27日央央行發(fā)布加強強商品房信貸貸管理的新政政，在隨后的的3個月內(nèi)對對鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)影響不大，，價格和交易易量都穩(wěn)步上上升；12月份各盤盤都明顯感受受到了銷售壓壓力，上門量量和成交量極極速下降，客客戶持觀望情情緒；2007年12月份，各各大報紙都說說深圳等一線線城市房價降降了，每天都都報道，老百百姓因此而觀觀望，當(dāng)時大大家都說鄭州州的房價也會會降，因此客客戶上門的時時候第一句話話都會問“房房價降了沒””，銷售代表表說沒降，客客戶就走了。?！鞅P銷售售代表訪談總總結(jié)253、4月份給給出樓市回暖暖的信號，量量增價挺，顯顯示出剛性需需求的釋放2008年第第一季度全市市共銷售商品品住宅9015套，比去去年同期少賣賣7152套套，比去年同同期銷量銳減44.24％，為近3年來最最低；從右圖可以看看出，成交量在今年始終在在低位盤旋，但成交價格仍保持堅挺，，這是受到該該月份開盤的的幾個高價項項目支撐，例例如蘭桂、蔚蔚藍(lán)港灣等；；相對于去年三三四月份13個項目的開盤量量，今年3月月份只有“理理想城”、““蔚藍(lán)港灣””“蘭桂”、、“晶華城””等有一定客客戶積累的項項目開盤。。9.27新政政后市場表現(xiàn)現(xiàn)2007年1月－8月市市場一直處在在供小于求的的良好狀態(tài)，，從9月開始始市場大量供供盤，直至2008年1月達(dá)到峰值值，而在此期期間又受到政政策宏觀調(diào)控控的影響；———供需失衡＋宏宏觀政策導(dǎo)致致鄭州年后的的市場下滑；；4月份成交均均價下跌，是是因為存在一一批經(jīng)濟適用用房成交，但但從成交面積積和成交套數(shù)數(shù)來看，都較較3月份增長長了20%左左右，這給了了樓市回暖一個個良好的信號號。263月南區(qū)蔚藍(lán)藍(lán)港灣和5月月升龍國際中中心的熱銷看看出，客戶置置業(yè)心理正在在逐漸放棄觀觀望樓盤區(qū)位南區(qū)（航海路與工人路交匯處南200米路）技術(shù)指標(biāo)占地69.9畝，容積率2，總建筑面積93240m2物業(yè)類型11棟多層，7棟高層，1棟7層帶電梯公寓戶型區(qū)間33m2一房、63-96m2兩房、117m2三房開盤價格小高層4800元/m2，多層5500元/m2優(yōu)惠活動VIP優(yōu)惠卡辦理，1000抵6000銷售情況2008-03-29開盤兩周內(nèi)全部售罄9.27新政政后市場表現(xiàn)現(xiàn)升龍國際中心心于5月10日開盤，當(dāng)當(dāng)日銷售過千千套：銷售樓號：1#2#為酒酒店式公寓，，3#4#為為住宅；物業(yè)類型：高高層＋小高層層；戶型面積：40-140m2；2500客戶戶參加開盤儀儀式，經(jīng)過7個小時的銷銷售，銷售套套數(shù)超過1000套，成成交均價5000元/m2；27開發(fā)商資金鏈鏈條繃緊，沉沉著應(yīng)對、集集體發(fā)力救市市，采用優(yōu)惠惠等變相方式式促進(jìn)銷售“與鄭州去年年10月前后后購銷高潮的的‘羊群效應(yīng)應(yīng)’不同，現(xiàn)現(xiàn)在來的購房房者更理性，，甚至可以說說是更專業(yè)。?！薄⑹滥耆A華的職業(yè)顧問問李敏鄭州和北京上上海不一樣，，房價很難降降下來，估計計就是保持平平穩(wěn)吧，可能能還會再漲一一些的?！〗粫M者訪談總總結(jié)開發(fā)商集體漲漲價現(xiàn)象：鑫苑國際城市市花園3月30日起全面面漲價“倒計計時”；亞星盛世4月月1日起提價價100元/m2；正商花都港灣灣4月1日起起提價100元/m2；；…………雖然開發(fā)商集集體漲價，但但各自都實行行不同優(yōu)惠幅幅度的誘餌政策的方式搶跑，，增加銷售量量，回籠現(xiàn)金金流；各開發(fā)商均采采用宣傳、廣廣告不斷造勢勢，拉動銷售售量，對于各各房展會也是是有條不紊的的參加；河南省統(tǒng)計局局的數(shù)據(jù)顯示示，第一季度度，河南省在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)方面，河南南省房地產(chǎn)開開發(fā)投資比去去年同期增長長了50.8％，其中自籌資金漲幅幅達(dá)到81.8％的最高高水平。28如何看待鄭州州短期內(nèi)（2-3年）房房地產(chǎn)市場大大勢的變化？？成交價格：4月份受到經(jīng)經(jīng)濟適用房備備案的影響，，但是商品房房價格仍然堅堅挺；成交量：3月份較去年年同期萎縮40%，4月月份同比增長長約20%，，較去年同期期萎縮20%，說明成交交量開始增長長；關(guān)注案例：3月份正商蔚蔚藍(lán)港灣、4月份升龍龍國際中心的的熱銷，都說說明了客戶在在合理的價格格水平上正在在放棄等待；；開發(fā)商：開發(fā)商資金鏈鏈條繃緊，一一方面堅挺價價格，另一方方面采用促銷銷手段增加銷銷售，回籠現(xiàn)現(xiàn)金流；消費者：剛性需求在合合理的價格和和項目品質(zhì)面面前正逐漸釋釋放；新政之后的市市場表現(xiàn)回顧顧2-3年之內(nèi)內(nèi)，鄭州房地地產(chǎn)市場將維維持什么樣的的發(fā)展趨勢？？城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)土地市場供應(yīng)應(yīng)開發(fā)商的預(yù)期期情況市場需求結(jié)構(gòu)構(gòu)消費者的支付付能力消費者的購買買意愿研究方向29從中原城市群群規(guī)劃來看，，伴隨著中原原城市群的崛崛起，鄭州的的首位度將得得到全力提升升規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情況城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)市場需求結(jié)構(gòu)構(gòu)中原城市群““十一五”期期間的發(fā)展目目標(biāo)已經(jīng)確定定：全力提升鄭州州的“首位度度”，９市功能和和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定定位基本明晰晰；鄭汴洛工業(yè)走走廊等四大產(chǎn)業(yè)帶帶初具雛形；；初步形成以鄭鄭州為中心，，東連開封、、西接洛陽、、北通新鄉(xiāng)、、南達(dá)許昌的的大“十”字形形核心區(qū)，奠定區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展展的基礎(chǔ)。1h車程以鄭州市為中中心、１個半半小時通勤為為半徑，包括括洛陽、開封封、新鄉(xiāng)、焦焦作、許昌、、平頂山、漯漯河、濟源共共９個市在內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟圈，，下轄１４個個縣級市、３３４個縣。有18個縣市市撐著，鄭州州缺乏大型的的工業(yè)產(chǎn)業(yè)支支撐，唯一優(yōu)優(yōu)勢就是交通通和政治中心心，人口增長長幅度比較快快，所有優(yōu)勢勢往上靠，包包括戶口?！獙I(yè)人士士城市發(fā)展30鄭州缺乏規(guī)模模性工業(yè)支撐撐，無法提供供穩(wěn)定的房地地產(chǎn)市場需求求，但周邊縣縣市可提供巨巨大的需求面面規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情況城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)市場需求結(jié)構(gòu)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)的素素質(zhì)實力與比比重規(guī)模相對不足足，但隨政府大大力支持，工工業(yè)發(fā)展迅速速，同比增長長23.6%；鄭州唯一的優(yōu)優(yōu)勢是交通樞樞紐和政治中中心，既有強強勢政策傾斜斜，又有商貿(mào)貿(mào)物流得天獨獨厚的優(yōu)勢，，因此其第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅速；周邊縣市由于盛產(chǎn)原材材料，所以煤煤礦采石等非非金屬/金屬屬礦產(chǎn)品加工工產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)發(fā)達(dá)，孕育了具有巨巨大購買力的的群體，這也是在鄭鄭州購房的主主力群體。2002-2006鄭州州產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)工業(yè)、、貿(mào)易易、物物流、、建筑筑業(yè)是是鄭州州市的的主要要行業(yè)業(yè)，商商貿(mào)服服務(wù)行行業(yè)比比重高高，工工業(yè)發(fā)發(fā)展相相對薄薄弱。。城市發(fā)發(fā)展31在北擴擴東移移的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略下下，鄭鄭州已已經(jīng)邁邁進(jìn)了了郊區(qū)區(qū)化發(fā)發(fā)展的的階段段，客客戶對對邊緣緣化置置業(yè)的的抗性性降低低規(guī)劃產(chǎn)業(yè)情情況城市規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)市場供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)市場需需求結(jié)結(jié)構(gòu)城市發(fā)發(fā)展鄭州郊郊區(qū)化化的主主要方方向是是向東東和向向北，，客戶戶對邊邊緣化化置業(yè)業(yè)的接接受度度在提提高：：政府土土地出出讓方方式在在前幾幾年都都是往往郊區(qū)區(qū)化出出讓土土地；；中心區(qū)區(qū)房價價高企企，將將部分分置業(yè)業(yè)人群群擠到到郊區(qū)區(qū)；市區(qū)居居住環(huán)環(huán)境惡惡化；；生活品質(zhì)驅(qū)動城區(qū)居住條件惡化；看中郊區(qū)環(huán)境和對高端物業(yè)占有的中高端人群；用于第二居所或投資，大量集中于北區(qū)北段九郡宏大河龍城鄭州郊郊區(qū)化化發(fā)展展樓盤盤主要要有以以下幾幾種驅(qū)驅(qū)動因因素：：價格驅(qū)動城市發(fā)展趨于飽和；郊區(qū)房價與城市中心區(qū)域有較大差距。與城市中心的公共交通便利，例如北環(huán)周邊；分布于城市的近郊地段；漢飛城市花園琥珀名城低價取勝，以經(jīng)濟型的二三房住宅為主；分布于城市遠(yuǎn)郊地帶；21世紀(jì)國際城；休閑度假驅(qū)動強勢資源；城市遠(yuǎn)郊；度假類產(chǎn)品。高端度假類，稀缺資源占有；思念果嶺山水中端經(jīng)濟類型產(chǎn)品型，價格取勝龍泊勝地新市鎮(zhèn)模式配套驅(qū)動周邊配套缺乏；由完善配套帶動人氣；分布于城市近郊地帶；市區(qū)邊緣地帶。普羅旺世21世紀(jì)社區(qū)帝湖花園32土地出出讓緊緊縮導(dǎo)導(dǎo)致地地價上上漲，，但開開發(fā)商商手中中屯有有大量量土地地，具具有很很大不不確定定性土地市市場開發(fā)商商預(yù)期期城市市規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)成本型房房價市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)市場需求求結(jié)構(gòu)07年政政府的土土地供應(yīng)應(yīng)量難以以滿足市市場的平平均需求求量；從年度數(shù)數(shù)據(jù)看，，政府的的年度土土地出讓讓難以保保證市場場的實際際需求，，說明開開發(fā)商手手中屯有有大量的的難以估估計的土土地，對對市場的的供應(yīng)來來說具有有很大的的不確定定性。市場需求求量>500萬m203-07年，，市場的的商品房房需求量量平均在在600萬m22左右；；從04年年開始，，市場的的商品房房需求量量始終維維持在500m2以上上政府供應(yīng)應(yīng)量≈350萬m2207年政政府土地地市場供供應(yīng)量為為2096.7畝；按容積率率2.5進(jìn)行估估算，實實際可向向市場投投放商品品房建面面350萬m22，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市市場的平平均需求求民間交易易特別多多，走招招牌掛的的不多，，私下交易易特別多多，很多多土地沒沒有走正正規(guī)程序序——專業(yè)業(yè)人士個人估計計，今年1800萬萬方，去年供供銷平衡衡——專業(yè)業(yè)人士33城中村改改造將在在2008年集集中放量量，未來來3環(huán)以以內(nèi)將進(jìn)進(jìn)入城中中村改造造時代，，掀起主主城區(qū)戰(zhàn)戰(zhàn)場鄭州城中中村改造造土地出出讓地價價高企：：2月4日日，惠濟濟區(qū)王寨寨村的550.88畝畝土地，，每畝地地價281萬/畝，總價15.51億；金水區(qū)崗崗杜村的的57.05畝畝土地，，每畝地地價600萬萬/畝；3月28日菜王王村公開開拍賣約約28畝畝土地，，每畝地地價512.5萬/畝。土地市場場開發(fā)商預(yù)預(yù)期城市規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)成本型房房價市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)市場需求求結(jié)構(gòu)3月15日鄭州州市已有有62個個城中村村（組））被市政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)實施改改造：金水區(qū)16個，，二七七區(qū)14個，，中原區(qū)區(qū)12個個，管城城區(qū)10個，，惠濟區(qū)區(qū)9個，，高新新區(qū)1個個；按照計劃劃，鄭州州將對280多多平方公公里建成成區(qū)內(nèi)143個個城中村村進(jìn)行改改造，涉涉及30萬常住住人口、、10萬萬畝土地地。其中中市區(qū)三環(huán)環(huán)以內(nèi)有有近120個村村，農(nóng)業(yè)業(yè)人口將將近10萬，土土地面積積4萬多多畝；城中村改改造將堅堅持90/70政策策，并承建建部分經(jīng)濟適用用房或廉廉租房。未來鄭州州房地產(chǎn)產(chǎn)格局將將顯示出出冰火兩兩重天的的跡象，，郊區(qū)化化發(fā)展和和主城區(qū)區(qū)置業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)場將齊齊頭并進(jìn)進(jìn)。34在其他二二線省會會城市土土地流拍拍的背景景下，鄭鄭州地價價不斷抬抬高，顯顯現(xiàn)開發(fā)發(fā)商對市市場預(yù)期期良好新政后無無論是政政府土地地出讓還還是城中中村改造造，成交交價格都都創(chuàng)出新新高，說說明開發(fā)發(fā)商的整整體預(yù)期期良好；；從土地拍拍賣的方方向看，，創(chuàng)出土土地成交交價峰值值始終在在西區(qū)，，說明西西區(qū)極有有可能成成為下一一個開發(fā)發(fā)熱點；；開發(fā)商仍仍然高地地價取地地，說明明了其對對鄭州房房地產(chǎn)市市場未來來的預(yù)期期良好，，同時也也說明開開發(fā)商對對目前鄭鄭州市房房價預(yù)期期仍有較較大增長長空間。。土地市場場開發(fā)商預(yù)預(yù)期城市規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)成本型房房價市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)市場需求求結(jié)構(gòu)時間買家區(qū)域總額（萬元）規(guī)模（畝）單價（萬元）2006-06-28/西區(qū)//2252006-11-03鑫苑置業(yè)西區(qū)833032.2472592006-12-05建業(yè)集團北區(qū)28000654302007-07-25鑫苑置業(yè)西區(qū)1115024.74450.52008-01-09建海置業(yè)西區(qū)1600025.3633.23月28日，位于中原原路與大大學(xué)路交交叉口東東南區(qū)域域的二七七區(qū)菜王王村27.74畝城中中村改造造土地成成功掛牌牌出讓，，每畝517.3萬元，雖然這這是起拍價，但這也也是鄭州州市2007年年下半年年城中村改改造土地實行行招牌掛掛以來，，每畝單價價最高的的一塊。。歷次成交交地王價價格城中村改改造土地地成交價價格35從房價看看，房價價屬于成成本型，，開發(fā)商商通過大大幅降價價實現(xiàn)快快速回現(xiàn)現(xiàn)的空間間不大土地市場場開發(fā)商預(yù)預(yù)期城市規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)成本型房房價市場供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)市場需求求結(jié)構(gòu)市場實現(xiàn)均價土地成本本土地的成成交價格格依然在在持續(xù)攀攀升建安成本本通貨膨脹脹，建安安費用逐逐步上升升營銷費用用競爭加劇劇，營銷銷投入日日益上升升價格格天天花花板板，，鄭鄭州州市市商商品品住住宅宅4000多多元元的的銷銷售售均均價價限限制制了了開開發(fā)發(fā)商商的的利利潤潤空空間間其他他成成本本日益益縮縮小小的的利利潤潤空空間間如財財務(wù)務(wù)費費用用等等由于于成成本本和和利利潤潤空空間間的的限限制制，，開開發(fā)發(fā)商商大大幅幅降降價價實實現(xiàn)現(xiàn)快快速速回回現(xiàn)現(xiàn)的的可可操操作作空空間間不不大大；；不排排除除個個別別開開發(fā)發(fā)商商現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的原原因因，，大大幅幅降降價價傾傾銷銷36從置置業(yè)業(yè)目目的的來來看看，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場比比較較健健康康，，單單純純把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為價價格格投投機機的的客客戶戶很很少少客戶戶構(gòu)構(gòu)成成支付付能能力力城市市規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)置業(yè)業(yè)心心理理市場場供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)市場場需需求求結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)一次次性性付付款款的的比比例例始始終終超過過1/3，，并并呈呈現(xiàn)現(xiàn)逐逐年年向向上上的的趨趨勢勢；；相對對于于供供應(yīng)應(yīng)量量的的激激增增，，空空置置面面積積逐逐年年下下降降；；訪談?wù)勶@顯示示：：單純純把把房房地地產(chǎn)產(chǎn)作作為為博博取取價價格格短短差差的的工工具具的的客客戶戶很很少少；；鄭州州不不像像其其他他二二線線省省會會城城市市，，在在2007年年涌涌進(jìn)進(jìn)了了大大批批的的一一線線城城市市投投資資客客，，所所以以房房價價基基本本上上是是依依靠靠大鄭鄭州州城城市市格格局局下下的的客客戶戶來支支撐撐。。04-06年年一一次次性性付付款款比比例例變變動動趨趨勢勢06年年不不同同付付款款方方式式所所占占比比例例供應(yīng)量（萬m2）空置面積（萬m2）04年546.7479.905年66392.306年486.676.207年1123.9570多04-07年年供供應(yīng)應(yīng)量量和和空空置置面面積積對對比比鄭州州投投資資買買房房的的比比例例挺挺少少的的；；———思思達(dá)達(dá)大大河河春春天天置置業(yè)業(yè)顧顧問問鄭州州市市場場是是以剛剛性性需需求求為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的，客客戶戶買買房房基基本本都都是是自自住住的的。。只只有有少少數(shù)數(shù)特特別別有有投投資資價價值值的的樓樓盤盤會會有有一一些些投投資資客客；；———專專業(yè)業(yè)人人士士37從成成交交客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成來來看看，，周周邊邊縣縣市市客客戶戶購購買買成成為為主主流流，，有有效效地地支支撐撐了了市市場場客戶構(gòu)成支付能力城市規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)置業(yè)心理市場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)市場需求結(jié)結(jié)構(gòu)04-06年不同區(qū)區(qū)域置業(yè)人人群比例變變動外來人口已已經(jīng)成為鄭鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)的主流客客戶群體；；外來人口的的置業(yè)比重重已經(jīng)超過過60%，而且還在在增加中。。06.1-07.6客戶構(gòu)構(gòu)成分析省內(nèi)其他地地區(qū)客戶保保持在50%以上上，占比仍為為最大；市內(nèi)客戶占占比保持在在30%-40%之間間，缺乏明顯顯變化；省外客戶占占比相對穩(wěn)穩(wěn)定，保持在10%左右。38從客戶經(jīng)濟濟能力看，，人均可支支配收入的的飛速增長長成為市場場的重要支支撐客戶構(gòu)成支付能力城市規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)置業(yè)心理市場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)市場需求結(jié)結(jié)構(gòu)人均GDP連續(xù)三年年增幅超過過20%，，在2006年超過過了3500美元，，居民收入和和消費水平平正迅速提提高；2006年年鄭州市城城鎮(zhèn)居民收收入穩(wěn)步增增加，居民生活水水平和生活活質(zhì)量進(jìn)一一步提高。。市區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均可可支配收入入達(dá)到12187元元，比上年年增長11％％，高收入入人群穩(wěn)步步增長；尤其是周邊邊縣市的高高端客戶受受到大鄭州州戰(zhàn)略的影影響，經(jīng)濟濟發(fā)展迅猛猛，高收入入人群增加加。鄭州歷年固固定資產(chǎn)投投資情況鄭州歷年社社會消費品品零售總額額鄭州歷年人人均可支配配收入和增增長率39銷售人員與與專業(yè)人士士對未來預(yù)預(yù)期樂觀；；消費者預(yù)預(yù)期轉(zhuǎn)變，，不再看淡淡房市客戶構(gòu)成支付能力城市規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)置業(yè)心理市場供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)市場需求結(jié)結(jié)構(gòu)鄭州的房價價不會降的的，前幾個個月炒得那那么火還不不是沒降下下來，以后后說不準(zhǔn)還還會漲，看看到合適的的房子還是是趕快買了了好——住交會會訪談鄭州和北京京上海不一一樣，房價價很難降下下來，估計計就是保持持平穩(wěn)吧，，可能還會會再漲一些些的——住交會會訪談消費者認(rèn)可可房價上漲漲趨勢鄭州市場房房價上漲是是趨勢，相相應(yīng)的戶型型面積也在在變小——專業(yè)人人士崔總鄭州市場正正在回暖，，但回暖程程度不好說說。未來房房價還會漲漲，但不會會再像之前前那樣大漲漲了——專業(yè)人人士王總專業(yè)人士看看好前景鄭州現(xiàn)在的的房價是合合理的，未未來估計會會穩(wěn)步上升升——蘭堡灣灣置業(yè)顧問問現(xiàn)在客戶也也知道，鄭鄭州房價相相比其他城城市根本不不高。你告告訴他們房房價不會降降的，他們們也都認(rèn)可可，相信鄭鄭州房價還還是會漲的的——正商藍(lán)藍(lán)鉆置業(yè)顧顧問一線銷售人人員心態(tài)樂樂觀問卷調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計：65%的人不看淡房市40世聯(lián)認(rèn)為鄭鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場在未未來2-3年將會穩(wěn)穩(wěn)健向上，，并具有如如下特征價格將會穩(wěn)穩(wěn)健上升，，回落的可可能性不大大，即使回回落也是小小幅波動鄭州房價屬屬于成本型型房價，價價格回落的的可能性不不大；在全國二線線城市普遍遍出現(xiàn)土地地流拍的情情況下，鄭鄭州地價仍仍然高企，，表現(xiàn)出開開發(fā)商對于于市場的信信心，以及及對價格的的預(yù)期；交易量將會會回歸正常常水平，但但不可能享享受類似2007年年的地產(chǎn)盛盛宴從4月份市市場交易量量的增加可可以看到，，只要價格格不偏離軌軌道，剛性性需求非常常旺盛，而而且消費者者在此次波波動博弈中中已經(jīng)開始始動搖；經(jīng)歷過2007地產(chǎn)產(chǎn)盛宴及冰冰冷期后，，消費者在在置業(yè)時會會更加理性性；市場供應(yīng)量量將會有猛猛增跡象，，尤其是受受到90/70政策策，市場上上90平方方米以下的的房地產(chǎn)將將會產(chǎn)生空空前激烈的的競爭雖然政府每每年都采取取緊縮的土土地政策，，供不應(yīng)求求，但是仍仍有大量私私下較易的的土地，加加上城中村村改造，未未來供應(yīng)量量將會異常常巨大；政府嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行90/70政策策，未來90平方米米以下的競競爭將加劇劇。41市場價值研研判市場大勢研研判區(qū)域價值分分析客戶價值挖挖掘產(chǎn)品機會點點分析競爭分析42城市外擴的的主要格局局——東區(qū)區(qū)和北區(qū)是是城市發(fā)展展的最主要要的方向政府規(guī)劃：：“東移、、北擴、西西引”，主主導(dǎo)方向是是“東移、、北擴”；；西區(qū)是傳統(tǒng)統(tǒng)的工業(yè)區(qū)區(qū)和老城區(qū)區(qū)，發(fā)展受受限；南區(qū)同是老老城區(qū)，而而且受地理理條件的制制約，再往往南主要是是丘陵地，，發(fā)展受限限。中心組團板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊東區(qū)板塊本項目東南板塊43鄭東新區(qū)的的發(fā)展受到到政府強勢勢推動，高高起點規(guī)劃劃，是鄭州州未來的城城市中心政府強勢推推動規(guī)劃鄭東新區(qū)發(fā)發(fā)展是政府府強勢推動動下進(jìn)行的的，規(guī)劃面面積約150平方公公里，人口口260萬萬，在20~30年年建完；由六大功能能組團組成成，CBD和副中心心充當(dāng)了商商務(wù)和高檔檔居住的價價值；規(guī)劃起點高高，政府實實施強勢，，未來鄭東東新區(qū)將會會取代老城城區(qū)成為城城市價值最最高的區(qū)域域。規(guī)劃有大量量城市配套套鄭東新區(qū)不不僅規(guī)劃有有大量寫字字樓、商業(yè)業(yè)、居住等等物業(yè)，還還包含有龍龍子湖高校校區(qū)等高端端配套；鄭汴一體化化也推動了了鄭東新區(qū)區(qū)交通配套套完善和區(qū)區(qū)域地位的的提高。龍湖·CBD副中心心龍子湖高校校區(qū)鄭東規(guī)劃鄭東CBD44良好的發(fā)展展前景吸引引了眾多知知名開發(fā)商商進(jìn)入，開開發(fā)水平高高，而且也也是鄭州的的開發(fā)熱點點熱點開發(fā)區(qū)區(qū)域：龍湖區(qū)南段段；未來路以東東、中洲大大道以西；；片區(qū)開發(fā)特特征：開發(fā)水平高高：龍湖南段吸吸引了大量量國內(nèi)一流流開發(fā)商進(jìn)進(jìn)入，成為為鄭州市場場上開發(fā)水水平最高的的板塊；片區(qū)價值高高：從各板塊看看，東區(qū)板板塊實現(xiàn)的的整體均價價最高；產(chǎn)品形式多多樣：龍湖區(qū)南段段以多層產(chǎn)產(chǎn)品為主，，部分高層層及類別墅墅產(chǎn)品；外地客戶占占主流。CBD商務(wù)外環(huán)112遠(yuǎn)眺CBD2綠地“老街”3建業(yè)“聯(lián)盟新城”4順馳“第一大街”5綠城“百合公寓”6中凱鉑宮7345678中義“阿卡迪亞”8均價6000-7000龍湖區(qū)南段段45北區(qū)憑借優(yōu)優(yōu)良的自然然、人文環(huán)環(huán)境迅速發(fā)發(fā)展，打造造成為鄭州州的“后花花園”非政務(wù)驅(qū)動動的城市發(fā)發(fā)展方向：：政府對北區(qū)區(qū)沒有明確確的規(guī)劃指指導(dǎo)；憑良好的居居住環(huán)境和和區(qū)域認(rèn)可可度發(fā)展：：北區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境良好，，有花園路路連接市區(qū)區(qū)，在自然然發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)下發(fā)展了了接近10年；近郊依托于于城市配套套，目前已已是當(dāng)?shù)亻_開發(fā)熱點區(qū)區(qū)域；位于北區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊迎賓路路的“三所所”是鄭州州接待國家家領(lǐng)導(dǎo)人的的迎賓館，，具有很強強的人文號號召力。城市面貌城市新區(qū)政府規(guī)劃政府規(guī)劃方向，定位于鄭州市文化、居住、旅游度假區(qū)片區(qū)不足生活配套仍顯不足，但將獲得快速發(fā)展開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)商云集，開發(fā)熱點區(qū)域，未來發(fā)展將逐步平穩(wěn)核心價值政府規(guī)劃方向，生態(tài)資源和人文氛圍優(yōu)越北四環(huán)連霍高速北環(huán)路黃河旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)三所46依托生態(tài)和和人文資源源，接受中中心城區(qū)輻輻射，成為為新興的中中高端住宅宅板塊主要熱點開開發(fā)區(qū)域近北區(qū)域遠(yuǎn)北區(qū)域片區(qū)開發(fā)特特征產(chǎn)品特征：：近北產(chǎn)品多層為為主，但隨隨著北區(qū)的的發(fā)展地價價提高，小小高層、高高層產(chǎn)品所所占比例逐逐步增加；；遠(yuǎn)北產(chǎn)品依托環(huán)環(huán)境、人文文資源，以以多層、別別墅和類別別墅產(chǎn)品為為主；客戶特征：：發(fā)展初期以以市內(nèi)首次次置業(yè)客戶戶為主，隨隨后改善需需求客戶比比例加大，，依托電腦腦城、經(jīng)三三路商務(wù)區(qū)區(qū)帶來高素素質(zhì)人口形形成城市核核心居住板板塊。典型樓盤思達(dá)大河春天亞新美好時光·優(yōu)盤規(guī)模占地面積500畝，建筑面積50萬㎡占地131.9畝，建筑面積28374㎡

產(chǎn)品形式多層/高層/小高層多層/高層主力戶型一房53㎡，三房120、137、152㎡一房41、49m2，二房69-88m2，三房106m2樓盤特色生活配套齊全，教育條件優(yōu)越；緊湊戶型控制總價；500米社區(qū)商業(yè)街；大規(guī)模景觀綠化，生態(tài)人文社區(qū)。配套成熟，教育條件優(yōu)越；生態(tài)規(guī)劃曲線圍合，景觀均好；板式小戶型；亞新金牌物管。客戶特征本區(qū)域客戶過半，跨區(qū)域客戶以年輕人為主，少部分外縣市客戶47依托完善的的配套及濃濃厚的生活活氛圍，形形成了以地地緣性客戶戶為主的中中低端住宅宅板塊典型樓盤威尼斯水城江山名居綠都城規(guī)模占地700畝占地4.7萬㎡，建筑面積9萬㎡，占地23萬㎡，建筑面積38萬㎡

產(chǎn)品形式多層首期多層，二期小高層多層主力戶型三房，130m2一房92m2，三房116m2一房50m2，二房70-110m2，三房120-150m2樓盤特色英式物業(yè)管理——第一太平戴維斯；眾多水系穿越中心湖區(qū)——情調(diào)園林設(shè)計；生態(tài)資源優(yōu)越：西臨鄭州市最大的湖泊水域西流湖,自然景觀氣息濃厚將原有的工業(yè)符號（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等）保留，打造“后街區(qū)生活”客戶特征本市客戶占大多數(shù)西區(qū)客戶占大多數(shù)西區(qū)客戶占大多數(shù)依托資源：：良好的生活活氛圍/成成熟的配套套/較好的的區(qū)域認(rèn)知知；客戶特征：：客戶地緣性性特征明顯顯，階層多多為國企職職工，政府府公務(wù)員等等。48依托便捷交交通及城市市向東發(fā)展展的帶動，，城市化發(fā)發(fā)展快速，，形成新興興中高端城城市住宅板板塊典型樓盤金色港灣富田·太陽城東方今典規(guī)?？傉嫉?50畝占地面積20萬㎡，建筑面積42萬㎡占地371畝，建筑面積5.3萬㎡產(chǎn)品形式多層、小高層、高層多層、高層大規(guī)模的純別墅社區(qū)戶型面積2房85-100；3房128-170（65%）；4房150-180（6-8%）一房68-82；二房97-99；三房120-150面積289-436㎡樓盤賣點107國道快速交通；城市廣場綠地環(huán)境及未來大道；社區(qū)內(nèi)大規(guī)模綠化；人車分流；優(yōu)秀物業(yè)公司管理地段價值；交通便利；品牌優(yōu)勢；物業(yè)管理位于鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)南三路上，鄭州市大規(guī)模蘊含“景趣、典藏”的純別墅高檔社區(qū)客戶特征本區(qū)內(nèi)客戶較多，個體經(jīng)營者在50%以上，郊縣客戶在40%左右主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占10%主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多依托資源：：城市規(guī)劃利利好/城市市快速道路路的修建/與機場距距離較近/經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)具有高高爾夫資源源；客戶特征：：以首次置業(yè)業(yè)需求為主主，來自周周邊大型批批發(fā)市場、、管城區(qū)公公務(wù)員、以以及郊縣人人群。世紀(jì)歡樂園園49區(qū)域價值比比較——從從現(xiàn)狀看，，南區(qū)板塊塊整體價值值不具備競競爭上的優(yōu)優(yōu)勢配套資源生態(tài)資源政府規(guī)劃中心城區(qū)和和西區(qū)是傳統(tǒng)的老老城區(qū)，市市政、生活活配套優(yōu)越越；北區(qū)有著良好的的生態(tài)資源源和人文氛氛圍；東區(qū)、東南南區(qū)、北區(qū)區(qū)處于城市發(fā)發(fā)展的主要要方向上，，未來發(fā)展展?jié)摿Υ螅?；配套資源生態(tài)資源政府規(guī)劃市政配套少少，不成熟熟；整體臟亂的的老城區(qū)印印象，片區(qū)區(qū)的最西邊邊（靠近三三環(huán)處）生生態(tài)較好；；非政府規(guī)劃劃的主導(dǎo)方方向；其他區(qū)域南區(qū)南區(qū)板塊的的整體價值值不具備競競爭上的優(yōu)優(yōu)勢50對項目的影影響1———規(guī)避競爭爭劣勢，挖挖掘潛在機機會項目操作初初步思路尋求產(chǎn)品價價值的突破破點，增強強產(chǎn)品價值值對于區(qū)域域價值的可可替代性從南區(qū)內(nèi)挖挖掘客戶，，從客戶的的便利性和和傳統(tǒng)居住住習(xí)慣入手手，規(guī)避其其他客戶群群對于區(qū)域域價值的偏偏好挖掘?qū)τ趨^(qū)區(qū)域沒有特特別偏好的的客戶產(chǎn)品挖掘客戶挖掘南區(qū)不具有有區(qū)域競爭爭上的優(yōu)勢勢區(qū)域潛力立足于區(qū)域域未來的發(fā)發(fā)展，研判判項目發(fā)展展思路51片區(qū)客戶———內(nèi)生性性強，商貿(mào)貿(mào)批發(fā)市場場和周邊原原住民具有有較強的購購買力市內(nèi)及省內(nèi)內(nèi)其他區(qū)域域客戶在市場中占占據(jù)主流，，兩者總占占比穩(wěn)定在80%左左右；二七區(qū)客戶戶在市內(nèi)客戶戶中占比最最大，基本本維持在20%左左右；客戶表現(xiàn)出出一定的區(qū)區(qū)域特征，，二七區(qū)客戶戶主要成交交范圍在航航海西路附附近，如亞星盛盛世80%的成交客戶戶是二七區(qū)區(qū)的公務(wù)員員、醫(yī)生、、政府官員員等。南區(qū)07年年1-6月月份客戶變變化分析南區(qū)07年年1-6月月份客戶變變化分析40-45萬元總價價在這邊（（鞋城）沒沒有太多問問題；——意大利利紅蜘蛛老老板40多萬總總價在這個個市場生意意人基本沒沒有問題；；——佛豐商商行老板花都4600元，老老鄭州人不不多，60%做生意意的；——專業(yè)人人士崔總52片區(qū)項目———起步晚晚，水平低低，但品牌牌開發(fā)商的的多年運作作，價值被被逐步挖掘掘正商在南區(qū)區(qū)和東南區(qū)區(qū)的項目07年南區(qū)區(qū)價格與市市內(nèi)價格比比較從07年的的成交價格格看，南區(qū)區(qū)的成交均均價始終低低于鄭州市市的平均價價格；蔚藍(lán)港灣3月29日日開盤，實實現(xiàn)價格小高層4800元/m2，多多層5500元/m2，大幅幅超越片區(qū)區(qū)均價；蔚藍(lán)港灣實實現(xiàn)片區(qū)高高價：地段優(yōu)勢；；控制面積，，控制總價價；品牌效應(yīng)。。亞星盛世蔚藍(lán)港灣蔚藍(lán)港灣綠島港灣花都港灣龍湖項目53片區(qū)發(fā)展———受益于于城中村改改造和京廣廣路拓寬，，片區(qū)價價值將逐步步“升級””編號12345項目馮莊村高砦村王胡砦村黃崗寺村(南三環(huán)北地塊)佛崗村12345根據(jù)綜合規(guī)規(guī)劃，京廣廣路要沿金金水河向北北與沙口路路銜接；規(guī)劃將京廣廣路（中原原路－隴海海路段）拓拓寬為60米，機動動車道為8車道；同同時在（中中原路－隴隴海路段））規(guī)劃京廣廣路隧道或或高架橋系系統(tǒng)，分流流該段交通通，形成該該路段地上上、地下雙雙向14車車道的道路路通行能力力。鄭州要在3年內(nèi)完成全市建建成區(qū)城中中村和舊城城改造工作作；城中村改造造將吸引開開發(fā)商進(jìn)入入，抱團炒炒熱南區(qū)板板塊；城中村改造造也將大大大改善片區(qū)區(qū)形象，提提升南區(qū)板板塊的城市市價值；京廣路拓寬寬并成為城城市南北主主干道促使使片區(qū)內(nèi)的的交通更加加便捷，并并吸引南北北人流；政府十一五五住房規(guī)劃劃實施，東東區(qū)23%、南區(qū)（含東東南）22%、西區(qū)20%。鄭州十一五五住房規(guī)劃劃實施（2006-2010）54對項目的影影響2———順應(yīng)區(qū)域域價值的逐逐步升級，，凸現(xiàn)城市市價值區(qū)域價值將將逐步“升升級”交通便捷的的、開放的的、成熟居居住片區(qū)交通便捷的的開放的成熟的京廣路、航航海路等城城市主干道道商業(yè)批批發(fā)和和便捷捷交通通吸引引南北北人流流片區(qū)形形象提提升，，認(rèn)知知提升升，配配套完完善成成熟項目規(guī)規(guī)模較較小，，因此此要順順應(yīng)片片區(qū)的的趨勢勢發(fā)展展，凸凸現(xiàn)項項目的的城市市價值值55市場價價值研研判市場大大勢研研判區(qū)域價價值分分析客戶價價值挖挖掘產(chǎn)品機機會點點分析析競爭分分析56整體市市場客客戶構(gòu)構(gòu)成變變化小小，主主流客客戶來來源、、年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)沒有有明顯顯改變變省內(nèi)其其他地地區(qū)客客戶雖略有有減少少，但但保持持在50%以上，，占比比仍為為最大大。本市客客戶占比逐逐漸增增加，，但增增長十十分緩緩慢，，占比比仍保保持在在30%-40%之間，，缺乏乏明顯顯變化化。省外客戶占占比相相對穩(wěn)穩(wěn)定，，保持持在10%左右。。20-30歲及及30-40歲歲客戶戶是市市場主主流，，兩者者占比比穩(wěn)定定，基基本保保持在在35%和和38%左左右。。06.1-07.6客戶戶構(gòu)成成分析析06.1-07.6客戶戶年齡齡分析析57傳統(tǒng)的的鄭州州人置置業(yè)有有強烈烈的區(qū)區(qū)域情情結(jié)；；南區(qū)區(qū)在置置業(yè)觀觀念中中基本本被遺遺忘正商、、亞星星、新新長城城等早早期進(jìn)進(jìn)入南南區(qū)的的開發(fā)發(fā)商，，都已已經(jīng)在在其開開發(fā)項項目中中收益益，正正商花花都港港灣、、蔚藍(lán)藍(lán)港灣灣、升升龍國國際等等項目目主打打的都都是南南區(qū)內(nèi)內(nèi)的客客戶；；事實表表明南南區(qū)客客戶是是被遺遺忘的的角落落，類類似與與2006-2007年年的西西區(qū)，，隨著著鑫苑苑的進(jìn)進(jìn)入，，西區(qū)區(qū)的購購買力力才開開始釋釋放；；西區(qū)不不會往往東去去，也也不會會往南南去，，不太太會往往南，，西郊郊認(rèn)為為西區(qū)區(qū)是最最好的的，道道路好好，市市政建建設(shè)比比較好好，西西區(qū)老老鄭州州人多多——專專業(yè)人人士西區(qū)不不會往往南區(qū)區(qū)跑，，教育育，配配套好好，學(xué)學(xué)校多多——專專業(yè)人人士老鄭州州人置置業(yè)更更傾向向于本本區(qū)域域老鄭州州人置置業(yè)的的選擇擇基本本上都都是留留在原原來的的區(qū)域域中，，………南區(qū)區(qū)心理理感覺覺很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，東東邊的的人也也不會會去，，更多多的還還是留留在東東邊——曼曼哈頓頓置業(yè)業(yè)顧問問鄭州的的樓盤盤銷售售主要要的都都是針針對本本區(qū)域域客戶戶，想想要吸吸引跨跨片區(qū)區(qū)客戶戶很難難，尤尤其是是老鄭鄭州人人抗性性更大大?！ńI(yè)置置地置置業(yè)顧顧問南區(qū)在在置業(yè)業(yè)觀念念中被被淡漠漠本項目目需要要在南南區(qū)置置業(yè)客客戶中中進(jìn)行行深入入挖掘掘58南區(qū)客客戶群群的主主要特特征分分析片區(qū)內(nèi)內(nèi)外地地人多多，新新鄭州州人多多南區(qū)老老鄭州州人不不多，，外地地人含含量最最多，河南南省內(nèi)內(nèi)的，，以及及外省省的——專專業(yè)人人士南區(qū)新新鄭州州人、、外地地人居居多，港灣灣統(tǒng)計計60%——專專業(yè)人人士片區(qū)內(nèi)內(nèi)做生生意的的多花都4600元元，老老鄭州州人不不多，，60%做生生意的的——專專業(yè)人人士片區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶戶是主主導(dǎo)性性購買買力港灣基基本上上是片片區(qū)客客戶，，開始始價格格低的的時候候能夠夠吸引引全市市客戶戶，隨隨著單單價提提高，，最后都都是片片區(qū)客客戶——專專業(yè)人人士片區(qū)周周邊縣縣市是是片區(qū)區(qū)的重重要購購買力力新密、、登封封省內(nèi)內(nèi)市外外的人人群比比較多多——正正商藍(lán)藍(lán)鉆置置業(yè)顧顧問59我們將將南區(qū)區(qū)客戶戶群按按照收收入層層級和和來源源地劃劃分，，然后后再進(jìn)進(jìn)一步步梳理理南區(qū)區(qū)客戶戶的行行為特特征居住時間實際居居住時時間很很短，，短暫暫停留留一定生生活年年限，，打算算定居居在鄭鄭州收入層層級生活了了很長長時間間，老老鄭州州人了了高端中高端端中端周邊地地市有有較強強經(jīng)濟濟實力力的客客戶年富力力強，，有一一定工工作和和生活活圈層層的新新鄭州州人周邊商商貿(mào)批批發(fā)市市場的的生意意人原住民民經(jīng)過對對南區(qū)區(qū)區(qū)域域價值值和南南區(qū)客客戶的的梳理理，我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，，南區(qū)區(qū)的主主流客客戶群群以周周邊商商貿(mào)批批發(fā)市市場的的生意意人和和原住住民為為主，，其次次為周周邊地地市有有較強強經(jīng)濟濟實力力的客客戶，，另外外隨著著其他他各片片區(qū)房房價的的上漲漲，本本區(qū)域域內(nèi)出出現(xiàn)了了新鄭鄭州人人的身身影；；60周邊商商貿(mào)批批發(fā)市市場的的生意意人客客戶，，可以以細(xì)分分為老老板及及其主主管，，不包包括打打工者者總價承承受能能力40-50萬30-40萬20-30萬從事行行業(yè)利利潤（（洗化化城、、鞋城城等））比較較高的的生意意人生意人人層級級從事行行業(yè)利利潤低低（農(nóng)農(nóng)貿(mào)批批發(fā)市市場、、萬客