《資產(chǎn)評(píng)估》項(xiàng)目二資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

資產(chǎn)評(píng)估案例引入一、估價(jià)對(duì)象

佛山市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的佛山綠島湖畔，占地400余畝，距市區(qū)29km，離市中心48km，風(fēng)景點(diǎn)連片，交通十分便利。度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時(shí)接待3000人住宿、度假。文化娛樂(lè)中心、健身康樂(lè)中心、水上活動(dòng)中心項(xiàng)目眾多。本次評(píng)估對(duì)象為佛山市×××教育度假中心所屬的文化娛樂(lè)中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國(guó)際三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的，建筑總面積達(dá)13561平方米，各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及各間專業(yè)宴會(huì)廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會(huì)議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂(lè)項(xiàng)目。文化娛樂(lè)中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)及則小時(shí)送餐等多種服務(wù)項(xiàng)目均采用先進(jìn)的專業(yè)系統(tǒng)管理。

配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽(tīng)系統(tǒng)、煙感報(bào)警等設(shè)施。電話交換機(jī)、鍋爐、配電、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6層。酒店于2016年建造及裝修，2017年下半年開(kāi)業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個(gè)度假中心占地61706.70平方米，為批租土地，使用年限（2016-12-18~2066-12-17）。

其中該文化娛樂(lè)中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門(mén)廳用進(jìn)口大理石包柱，無(wú)框的彈簧玻璃門(mén)，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門(mén)套，切片板凹凸雙瞞木門(mén)。3至6層為賓館客房部，按三星級(jí)賓館要求進(jìn)行裝修。二、估價(jià)目的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)1.掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；理解市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和市盈率乘（倍）數(shù)法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。2.掌握收益法的基本涵義和基本前提；理解收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。任務(wù)1資金時(shí)間價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估方法中的應(yīng)用任務(wù)2市場(chǎng)法任務(wù)3收益法任務(wù)4成本法任務(wù)5評(píng)估方法的選擇項(xiàng)目二資產(chǎn)評(píng)估的基本方法任務(wù)1

資金時(shí)間價(jià)值在資產(chǎn)評(píng)估方法中的應(yīng)用一、資金時(shí)間價(jià)值的概念與形式資金時(shí)間價(jià)值是指一定量的資金在不同時(shí)點(diǎn)上價(jià)值量的差額。資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)就是資金周轉(zhuǎn)使用后的增值額。資金時(shí)間價(jià)值的形式現(xiàn)值終值年金二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法1、單利與復(fù)利2、復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算或復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法3、年金現(xiàn)值的計(jì)算（1）普通年金現(xiàn)值或年金現(xiàn)值系數(shù)二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法3、年金現(xiàn)值的計(jì)算（2）遞延年金現(xiàn)值方法一：方法二：二、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法3、年金現(xiàn)值的計(jì)算（2）永續(xù)年金現(xiàn)值當(dāng)，可表示為：任務(wù)2

市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。任何一個(gè)正常的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：其一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；其二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

選擇參照物與參照物之間選擇比較因素調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異指標(biāo)對(duì)比量化差異綜合分析確定評(píng)估結(jié)果▲市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。直接比較法類比調(diào)整法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

直接比較法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法成新率價(jià)格調(diào)整法類比調(diào)整法成本市價(jià)法價(jià)值比率法市場(chǎng)售價(jià)類比法（一）直接比較法直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象特征÷參照物特征)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1、現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2、市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，根據(jù)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法[例題]經(jīng)法院委托，評(píng)估某擬快速變現(xiàn)奧拓牌小汽車(chē)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于4.8萬(wàn)元。解：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=8×（1-40%）=4.8（萬(wàn)元）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法3、功能價(jià)值類比法（亦稱類比估價(jià)法）。（1）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）（2）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，其數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）功能價(jià)格指數(shù)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法[例題]1、被評(píng)估資產(chǎn)為年生產(chǎn)能力為100噸甲烷生產(chǎn)設(shè)備，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于10萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×100/200=10（萬(wàn)元）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法2.被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為100噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為20萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于12.3萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×（100/200）0.7=12.3（萬(wàn)元）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法4、價(jià)格指數(shù)法（亦稱物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1+/-物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法[例題]評(píng)估電子辦公設(shè)備聯(lián)想電腦一臺(tái)，與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)（同一型號(hào)電腦）6個(gè)月前的成交價(jià)格為5000元，半年間該資產(chǎn)的價(jià)格下降了10%，則該電腦評(píng)估價(jià)格為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=5000×（1—10%）=4500（元）5、成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法[例題]被評(píng)估資產(chǎn)已使用5年，尚可使用10年；與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為50萬(wàn)元，已使用10年，尚可使用10年。被評(píng)估資產(chǎn)成新率=10÷（5+10）=66.67%參照物成新率=10÷（10+10）=50%資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=50Χ（66.67%÷50%）

=66.67（萬(wàn)元）（二）類比調(diào)整法類比法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該方法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法1、市場(chǎng)售價(jià)類比法。市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照的與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)+功能差異值＋時(shí)間差異值＋……＋交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……時(shí)間差異修正系數(shù)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法[例題]1.估價(jià)對(duì)象概況待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。

2.評(píng)估要求評(píng)估該地塊2007年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。3.評(píng)估過(guò)程

(1)選擇評(píng)估方法該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行評(píng)估。

(2)收集有關(guān)的評(píng)估資料①收集待估土地資料。（略）②收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見(jiàn)表3-1。

(3)進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買(mǎi)賣(mài)，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偏低3%。表3-1交易實(shí)例情況表交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C交易實(shí)例D估價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2007年4月2007年3月2006年10月2006年12月2007年10月價(jià)格總價(jià)19.6萬(wàn)元31.2萬(wàn)元27.4萬(wàn)元37.8萬(wàn)元單價(jià)870元/m2820元/m2855元/m2840元/m2面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好很好很好交通狀況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年

則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。

(4)進(jìn)行交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2006年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。

(5)進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表3—2判斷。表3-2區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素BCD自然條件相同(10)相同(10)相同(10)社會(huì)環(huán)境稍差(7)相同(10)相同(10)街道條件相同(10)相同(10)相同(10)交通便捷度稍差(8)稍好(12)相同(10)離交通車(chē)站點(diǎn)距離稍遠(yuǎn)(7)稍近(12)相同(10)離市中心距離相同(10)稍近(12)相同(10)基礎(chǔ)設(shè)施狀況稍差(8)相同(10)稍好(12)公共設(shè)施完備狀況相同(10)稍好（12）相同（10）水、大氣、噪音污染狀況相同（10）相同（10）相同（10）周?chē)h(huán)境及景觀稍差（8）相同（10）稍差（8）綜合打分88108100

本次評(píng)估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表3-2各種區(qū)域因素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100。

(6)進(jìn)行個(gè)別因素修正①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無(wú)需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)=[1－

=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

=0.9006÷0.9324=0.9659或者年限修正系數(shù)=（P/A,8%,30)÷(P/A,8%,35)=11.258÷11.655=0.9659

(7)計(jì)算待估土地的初步價(jià)格交易實(shí)例A修正后的單價(jià)為：

870×（元/m2）交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：

820×（元/m2）交易實(shí)例C修正后的單價(jià)為：

855×（元/m2）交易實(shí)例D修正后的單價(jià)為：

840×（元/m2）(8)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)為：（909+1038+901+942）÷4=948（元/m2）土地評(píng)估總價(jià)為：600×948=568800（元）2、成本市價(jià)法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本÷參照物現(xiàn)行合理成本）例：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某通用生產(chǎn)設(shè)備的成本市價(jià)率為150%，已知被估全新生產(chǎn)設(shè)備的現(xiàn)行合理成本為200萬(wàn)元，則其市價(jià)接近于300萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=200×150%=300（萬(wàn)元）四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法3、價(jià)值比率法（市盈率乘數(shù)法）。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)×參照物（企業(yè)）價(jià)值比率例：某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1億元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資本市場(chǎng)上同類企業(yè)有三家，A公司市值為20億元，凈利潤(rùn)為8000萬(wàn)元，B公司市值為30億元，凈利潤(rùn)為1.5億元，C公司市值為22億元，凈利潤(rùn)為6667萬(wàn)元，則A公司市盈率為：200000÷8000=25B公司市盈率為：300000÷15000=20C公司市盈率為：220000÷6667=33則平均市盈率為28，則：該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值=1×28=28（億元）任務(wù)三收益法

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反過(guò)來(lái)，已知某一項(xiàng)資產(chǎn)一年賺1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在10%的利率下能賺1000元?，F(xiàn)在的資產(chǎn)每年賺1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于10000元。

一、收益法的基本含義收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：（1）被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益（F或A）；（2）折現(xiàn)率或資本化率（r）；（3）被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間（n）。二、收益法的基本前提采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：（1）搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；（2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；（5）分析確定評(píng)估結(jié)果。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)（一）收益額資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。（1）收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額可現(xiàn)實(shí)收益額；（2）用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額通常是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益?？陀^的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。例：有一座寫(xiě)字樓，用于出租，那么出租的收益也就是租金，在評(píng)估中用租金作為收益，租金用什么指標(biāo)來(lái)算？可以用實(shí)際收了多少租金，比如說(shuō)每天每平米3元，3/天×面積＝實(shí)際收益；但也不一定用實(shí)際的每天每平米收3元，而是根據(jù)同檔次的寫(xiě)字樓，在所處的地理位置一般情況下寫(xiě)字樓的租金而定。假如同檔次的寫(xiě)字樓一般每天每平米是5元，而你收的是3元。由于是公允的，則不能用實(shí)際收的3元而是用客觀的5元來(lái)計(jì)算。

（二）折現(xiàn)率折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，習(xí)慣上人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為資本化率。在評(píng)估中如果把未來(lái)有期限的收益折為現(xiàn)值，這個(gè)過(guò)程所采用的投資報(bào)酬率叫折現(xiàn)率。比如明年的10元相當(dāng)于今年的多少錢(qián)？解決這個(gè)問(wèn)題就要考慮一定的折現(xiàn)率，如果說(shuō)折現(xiàn)率是10%，明年的1元，在今年則不到1元，因?yàn)橛?0%的利率，那么就相當(dāng)于今年0.9091元（這是r為10%，n為1的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）。資本化率則是說(shuō)把未來(lái)無(wú)期限的永續(xù)的收益折為本金。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定額的，則叫年金，又由于它沒(méi)有期限，所以是無(wú)期的，如果把它變成本金，多大的資本1年能給你帶來(lái)1000元的收益？這時(shí)用的報(bào)酬率即資本化率。

（三）收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。在以下的公式里具體對(duì)所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：

P--評(píng)估值；

i--年序號(hào)；

Pt--未來(lái)第t年的評(píng)估值；

Rt--未來(lái)第t年的預(yù)期收益；

r--折現(xiàn)率或資本化率；

rt--第t年的折現(xiàn)率或資本化率；

n--收益年限；

t--收益年限；

A--年金。

四、收益法中的主要技術(shù)方法（一）純收益不變(年金）

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：P＝A/r其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期無(wú)限。

［例題］某資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)每年可獲收益10萬(wàn)元，若期望投資報(bào)酬率為5%。要求對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。P=10÷5%=200（萬(wàn)元）2.在收益年期有限，資本化率大于零(為r）的條件下，有以下計(jì)算式：

或：P=A×（P/A，r,n)3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A×n

［例題］某資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)10年每年可獲收益10萬(wàn)元，若期望投資報(bào)酬率為5%。要求對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。P=10Χ（p/A,5%,10)=10Χ7.721=77.21(萬(wàn)元）（二）純收益在若干年后保持不變1、無(wú)限年期收益：

或P=∑RΧ(P/F,r,n)+A/rΧ(P/F,r,n)例見(jiàn)P31【例2-14】

2、有限年期收益：或P=∑RΧ(P/F,r,t)+AΧ(P/A,r,n-t)Χ(P/F,r,t)例：P31[2-14】加一條件：第六年開(kāi)始10年內(nèi)各年收益為70萬(wàn)元。（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化1、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

P＝A/r+B/r22、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：P＝A/r-B/r2公差（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

P＝A/(r-s)2、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

P＝A/(r+s)公比（五）已經(jīng)未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：=A×(P/A,r,n)+Pn×(P/F,r,n)［例題］某企業(yè)的尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，3年的營(yíng)業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)評(píng)估其3年經(jīng)營(yíng)收益的折現(xiàn)額，有關(guān)數(shù)據(jù)如表2-3。

表2-3某企業(yè)未來(lái)3年的預(yù)期收益

收益額（萬(wàn)元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369167.9由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

=283+356+167.9=806.9（萬(wàn)元）

某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第6年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。？（1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程；

首先，確定未來(lái)5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額=

=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2442(萬(wàn)元)

計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即：14/（10%）=140（萬(wàn)元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49.2442+140×0.6209=136.17（萬(wàn)元）任務(wù)四成本法

成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和各種評(píng)估方法的總稱。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值一、成本法的基本含義采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。二、成本法的基本前提（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。資產(chǎn)的重置成本分為兩類：復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本更新重置成本三、成本法的基本要素1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。也可簡(jiǎn)單解釋為原消耗、現(xiàn)價(jià)格。例：有一臺(tái)3年前做的桌子，假如原來(lái)使用10個(gè)人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤釘子、0.5公斤的漆。如果從歷史成本來(lái)講，用的是三年前的消耗和價(jià)格；而現(xiàn)在用復(fù)原重置成本，則原來(lái)的消耗不變，價(jià)格按現(xiàn)在的價(jià)格算。2.更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。新消耗、現(xiàn)價(jià)格。要考慮到技術(shù)進(jìn)步的影響。例：由于技術(shù)的進(jìn)步采用了新的機(jī)械，現(xiàn)在做這個(gè)桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤釘子、0.3公斤的漆，還用現(xiàn)在的價(jià)格，即消耗用新消耗,價(jià)格也用現(xiàn)在的價(jià)格。從而計(jì)算出更新重置成本。

（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值實(shí)體貶值也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：實(shí)體性貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)以及原有資產(chǎn)的建造超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（一）重置成本的估算方法1.重置核算法。【例P36，2-15】它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2.價(jià)格指數(shù)法【例P38,2-16】重置成本＝資產(chǎn)的賬面原×價(jià)格指數(shù)或，重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）注意：價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。四、成本法中的具體評(píng)估方法3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量)/（參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4－1.2之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。（二）實(shí)體貶值的測(cè)算方法

1.觀察法（又稱成新率法）即由專家實(shí)際觀測(cè)，根據(jù)觀測(cè)的情況對(duì)被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然后加權(quán)測(cè)算，從而計(jì)算出成新率。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體成新率）式中，實(shí)體成新率＝1-實(shí)體貶值率2.使用年限法資產(chǎn)實(shí)體性貶值

總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=殘值數(shù)量較小時(shí)可忽略注意其數(shù)值均為實(shí)際已使用年限

3.修復(fù)費(fèi)用法這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)顟B(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。功能貶值1又叫超額投資成本：是指復(fù)原重置成本和更新重置成本兩者的差額。即：超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本功能貶值2又叫超額營(yíng)運(yùn)成本：是指重置成本是用新的技術(shù)所武裝的資產(chǎn)；而被估資產(chǎn)是用舊的技術(shù)武裝的資產(chǎn)，兩者投入營(yíng)運(yùn)之后，由于新的資產(chǎn)消耗較低，舊資產(chǎn)消耗的成本高。兩者經(jīng)營(yíng)同一段時(shí)間，生產(chǎn)同樣的東西，消耗是不一樣的，即營(yíng)運(yùn)成本不同，那么二者成本的差額就是超額營(yíng)運(yùn)成本。超額營(yíng)運(yùn)成本的計(jì)算，通常情況操作步驟如下：（1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。被估資產(chǎn)是三年前的，采用比較舊的技術(shù)進(jìn)行武裝；現(xiàn)在買(mǎi)同樣的資產(chǎn)，是用新技術(shù)武裝的。舊資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一年，需要10人操作，而新的資產(chǎn)同樣經(jīng)營(yíng)一年只需6人。從而節(jié)約四個(gè)人，一年就節(jié)約四個(gè)人的工資。假如一個(gè)人的工資是兩萬(wàn)/年，那么四個(gè)人一年一共節(jié)約八萬(wàn)元。這八萬(wàn)就叫超額營(yíng)運(yùn)成本。（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。在其他因素不變的情況下，如果多花八萬(wàn)元，利潤(rùn)將由此減少八萬(wàn)元。損失八萬(wàn)的利，八萬(wàn)的損失并不是都由所有者所有的，并且還少了交所得稅。因此，要從八萬(wàn)中把所得稅扣掉，用損失的八萬(wàn)年超額營(yíng)運(yùn)成本，乘以（1-25％），即按8萬(wàn)的75%計(jì)算，就是6萬(wàn)，6萬(wàn)就是凈的超額營(yíng)運(yùn)成本。

（3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值=6*（P/A,10%,3）=6*2.4869=14.9214（萬(wàn)元）（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身價(jià)值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無(wú)關(guān)。1.間接計(jì)算法

式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。例子P43【2-21】2.直接計(jì)算法例如：某一生產(chǎn)線，年產(chǎn)10萬(wàn)臺(tái)彩電。若每臺(tái)彩電的市場(chǎng)售價(jià)應(yīng)該是2000元，現(xiàn)在由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想還賣(mài)2000元一臺(tái)，只能生產(chǎn)銷售8萬(wàn)臺(tái)，也就減少2萬(wàn)臺(tái)，那么可以算貶值率。貶值率=【1-（8/10）0.7】×100%=14.5%但是也可以直接測(cè)貶值額。如果還是生產(chǎn)10萬(wàn)臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)價(jià)格不到2000元，必須降價(jià)，若每件降價(jià)200元，生產(chǎn)10萬(wàn)臺(tái)，成本不變。這樣每賣(mài)一臺(tái)損失200元的利潤(rùn)。仿照功能貶值的方法，可計(jì)算出貶值額。貶值額=10Χ200Χ（1-25%）Χ（P/F,r,n)例：

評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)2015年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150萬(wàn)元，2017年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)查分析確定，該生產(chǎn)線的價(jià)格每年比上一年增長(zhǎng)10%，專業(yè)人員勘察估算認(rèn)為，該資產(chǎn)還能使用6年，又知目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)功能更先進(jìn)的資產(chǎn)，并被普遍運(yùn)用，新設(shè)備與評(píng)估對(duì)象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為2500元，此外，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使該生產(chǎn)線開(kāi)工不足，由此而造成收益損失額每年為20萬(wàn)元（該企業(yè)所得稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。任務(wù)五評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法和成本法，以及由以上三條基本評(píng)估思路衍生出來(lái)的其他評(píng)估思路共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系。市場(chǎng)法收益法成本法一、評(píng)估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果?？梢哉J(rèn)為正是評(píng)估基本目的決定評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。由于資產(chǎn)評(píng)估工作基本目的一致性，在同一資產(chǎn)的評(píng)估中可以采用多種方法，如果使用這些方法的前提條件同時(shí)具備，而且評(píng)估師也具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力，那么，多種方法得出的結(jié)果應(yīng)該趨同。（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。每一種方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種方法之間是有區(qū)別的。二、評(píng)估目的的選擇就評(píng)估方法選擇本身，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程，即三個(gè)層面的選擇。其一，評(píng)估的技術(shù)思路的層面，即分析三種評(píng)估方法所依據(jù)的評(píng)估技術(shù)的路線的適用性；其二，是在各種評(píng)估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)線評(píng)估技術(shù)的具體技術(shù)方法；其三，是在確定技術(shù)方法的前提下，對(duì)運(yùn)用各種技術(shù)評(píng)估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。在評(píng)估方法選擇中，注意以下因素：（1）評(píng)估方法的選擇要與評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件，被評(píng)對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。（2）評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類型、理想狀態(tài)等因素制約。例如，對(duì)于既無(wú)市場(chǎng)參照物，又無(wú)經(jīng)營(yíng)記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本方法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于工藝比較特別且處在經(jīng)營(yíng)中的企業(yè)，可以優(yōu)先考慮選擇收益法。（3）評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。（4）資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)清楚，在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件允許，應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性，如果可以采用多種評(píng)估方法時(shí)，不僅要確保滿足各種方法使用的條件要求和程序要求，還應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法取得的各種價(jià)值結(jié)論時(shí)行比較，分析可能存在的問(wèn)題并做相應(yīng)的調(diào)整，確定最終評(píng)估結(jié)果。課堂討論

結(jié)合第二章所學(xué)理論知識(shí)，學(xué)生分組討論案例分析題。

1.對(duì)于該案例題目，應(yīng)該采用課堂上所講的哪種方法進(jìn)行評(píng)估？

2.用自己所選定的方法評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)值。

3.分析比較所選擇的不同評(píng)估方法之間評(píng)定的價(jià)值間的差別。知識(shí)拓展一、單選

1.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（）。A.期望投資報(bào)酬率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.超額收益率D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.某資產(chǎn)年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估值最有可能為（）元。A.85000B.72366C.12631