呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告課件

二零零六年七月呼和浩特首府廣場項(xiàng)目個(gè)案分析二零零六年七月呼和浩特首府廣場項(xiàng)目1呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告2

6．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1．項(xiàng)目概況目錄4．招商過程與商家介紹

2．項(xiàng)目市場定位3．各種業(yè)態(tài)分析

5．商場經(jīng)營狀況7．項(xiàng)目成敗點(diǎn)

8．項(xiàng)目借鑒意義6．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1．項(xiàng)目概況目錄4．招商過程與商家31．項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目概況4

首府廣場總建筑面積11.5萬平方米，26層100米高，由三大部分組成：群樓部分7.4萬平方米，即首府廣場·銅鑼灣購物中心，為現(xiàn)代大型Shoppingmall；寫字樓部分2.7萬平方米，為國際5A智能商務(wù)中心，是目前呼市最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓；地下部分1.4萬平方米,為大型超市及現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)停車場。首府廣場總建筑面積11.5萬平方米5雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。地理位置雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與6首府廣場維多利首府廣場維多利7

開發(fā)商：呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有限公司聯(lián)合大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫州新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、德力西集團(tuán)共同參股組建。設(shè)計(jì)單位：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院策劃商：北京同世飛天管理顧問有限公司管理運(yùn)營：深圳銅鑼灣百貨集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、策劃商專業(yè)團(tuán)隊(duì)簡介開發(fā)商：呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有8本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價(jià)值得到充分利用。

項(xiàng)目外在形象與風(fēng)格本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，9呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告10基于用地所處的重要位置及建筑對(duì)城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合呼和浩特市特有的環(huán)境特點(diǎn)，通過大面積的虛實(shí)對(duì)比及墻體材料的選用，簡潔的立面劃分，突出其呼和浩特市城市標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。基于用地所處的重要位置及建筑對(duì)城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合11呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告122．項(xiàng)目市場定位2．項(xiàng)目市場定位13

項(xiàng)目市場定位集SHOPPINGMALL、智能寫字樓為一體的全景式地標(biāo)性建筑物。項(xiàng)目市場定位14

項(xiàng)目功能定位商務(wù)功能：辦公、居住商業(yè)功能：購物休閑餐飲美食娛樂觀光項(xiàng)目功能定位153．各種業(yè)態(tài)分析3．各種業(yè)態(tài)分析16樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名店街2少淑女裝、鞋包皮具3仕女裝、電玩城、精品羊絨城、民族用品城4男裝、休閑裝5圖書音像、運(yùn)動(dòng)城、床上用品、數(shù)碼廣場、童裝目前，百貨部分已經(jīng)停業(yè)，正在做內(nèi)部裝修改造，商家全部撤出。

商業(yè)部分樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名17呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告18呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告19呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告20商業(yè)配套類別品牌臨街底商服飾以純、生活秀、可立而、巴沙克、西運(yùn)、真維斯、圣地詩丹、海邊沙、威鵬、古加菲、班博銀行中國農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行展示廳億力·傲東國際、陽光卡諾休閑娛樂溫德堡大浴場、皇家俱樂部餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、茶葉、員工餐廳

其他數(shù)碼沖印、圖書、音像、郵政快遞服務(wù)、傳真、打印等商務(wù)服務(wù)、票務(wù)服務(wù)現(xiàn)在只有臨街商鋪還在經(jīng)營，經(jīng)營狀況尚可，租金約10元/平米/天，多數(shù)為投資者購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，用于出租。商業(yè)配套類別品牌臨街底商服飾以純、生活秀、可立而、巴沙克21呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告22呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告23呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告24寫字樓部分

寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目定位：國際5A智能寫字樓建筑面積：28311.7平方米寫字樓層數(shù)：26層寫字樓高度：99.99米停車數(shù)：地上56輛地下228輛

寫字樓部分寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)25呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告26寫字樓各層建筑面積：

7F—1313.32平方米/8F—18F—1313.31平方米/19F—22F—1313.33平方米/4F—1993.64平方米/25F—26—1993.64平方米寫字樓各層層高：

7F—3.5米/8F—18F—3.5米/19F—21F—3.5米/22F—4.2米/23F—3.8米/24F—3.5米/25F—3.8米/26F—3.5米寫字樓各層建筑面積：

7F—1313.32平方米/8F—1827

寫字樓配置地下停車場：7部電梯直達(dá)地面商場和寫字樓，充足的停車位，采取國際管理系統(tǒng)。電梯設(shè)備：共計(jì)49部電梯，品牌為德國蒂森克虜伯電梯公司和日立電梯公司簽約。挑空大堂：大堂挑空11米，豪華氣派，通通透透。

5A系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)，背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)。寫字樓配置28寫字樓銷售及租金情況目前寫字樓銷售率約為50％，標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)7000元/平米，租金約為2.5元/平米/天入住的大型公司入住的中小公司寫字樓銷售及租金情況目前寫字樓銷售率約為50％，標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)7294．招商過程與商家分析4．招商過程與商家分析30

借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在SHOPPINGMALL招商中的顛峰平臺(tái)作用，通過組織現(xiàn)場招商發(fā)布會(huì)，吸引了國內(nèi)外眾多知名品牌，如歐伯萊、玉蘭油、VEROMODA、艾格、萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮、爵根士、白領(lǐng)、凱撒、歐柏蘭奴、愛慕、鄂爾多斯、馬克華菲、阿迪達(dá)斯、李寧、美津濃、KAPPA、麥當(dāng)勞等。借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在SHOPPING315．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析5．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析32

項(xiàng)目優(yōu)勢1）呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素2）政府大力支持3）目前呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好5）預(yù)設(shè)大面積停車場，一則彌補(bǔ)呼市車位不足的現(xiàn)狀6）開發(fā)商實(shí)力雄厚項(xiàng)目優(yōu)勢337）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前8）與知名管理團(tuán)隊(duì)深圳銅鑼灣百貨合作9）商業(yè)及辦公配套齊全10）約7000平米室外休閑廣場，聚集人潮11）大、小磁場（如上島咖啡、麥當(dāng)勞）營造商業(yè)氣息12）呼市中高檔寫字樓市場需求將不斷增加7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前34項(xiàng)目劣勢1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈競爭較激烈3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些商場已面臨倒閉危機(jī)4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈項(xiàng)目劣勢1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限356．商場經(jīng)營狀況6．商場經(jīng)營狀況36商業(yè)核心經(jīng)營原則

以“一站式消費(fèi)、主體特色經(jīng)營”為核心商業(yè)原則，功能多元，業(yè)態(tài)豐富，兼顧不同顧客多層次消費(fèi)需求。商業(yè)核心經(jīng)營原則37

2004年7月，銅鑼灣集團(tuán)與首府廣場簽約，共建首府廣場銅鑼灣購物中心。2005年12月，銅鑼灣集團(tuán)撤出，由力天公司繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理。2006年5月底，商場經(jīng)營慘淡，無力繼續(xù)支撐返租資金，交由維多利商廈管理，后者于6月18日起開始招商，進(jìn)行重新定位，重新裝修。預(yù)計(jì)9月份正式開業(yè)。

387．項(xiàng)目成敗點(diǎn)分析7．項(xiàng)目成敗點(diǎn)分析39

項(xiàng)目成功點(diǎn)

1）商場實(shí)行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10％的基準(zhǔn)收益，據(jù)此項(xiàng)目初期商場短期內(nèi)去化情況理想。2）首府廣場一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂也考慮了進(jìn)去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。項(xiàng)目成功點(diǎn)1）商場實(shí)行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10403）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求4）大面積停車場與完善的配套功能5）首府廣場以做品牌的心態(tài)作項(xiàng)目，以忠誠服務(wù)的理念對(duì)待客戶6）開發(fā)商考慮了商鋪的購買者、品牌經(jīng)營者以及整個(gè)商場管理者利潤空間3）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求411）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進(jìn)行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，并不具備商場經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，這樣使首府廣場在管理上就不夠?qū)I(yè)。

項(xiàng)目失敗點(diǎn)1）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一42呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告432）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個(gè)大型商場同時(shí)入市，對(duì)它造成了較大的沖進(jìn)，產(chǎn)生了消費(fèi)者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。

2）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾443）項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程度上和當(dāng)時(shí)呼市的高端消費(fèi)能力脫節(jié)。3）項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程454）門外人流量往來較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。相當(dāng)程度上是維多利比首府早開業(yè)1年多，人們具備了消費(fèi)思維慣性。4）門外人流量往來較多，但多是直奔維多利商廈，分流現(xiàn)象明顯。46呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告475）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒有顯眼、具有吸引力的布置或展示，不能引

起消費(fèi)者的注意。5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正門沒有顯眼、具有吸引力的48呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告496）商城商業(yè)氣氛營造不濃厚，沒有絢麗繽紛的裝飾，也沒有生動(dòng)活躍的促銷水牌，廣告宣傳不夠。6）商城商業(yè)氣氛營造不濃厚，沒有絢麗繽紛的裝飾，也沒有生動(dòng)活50呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告517）首府廣場平面布局不很合理，交通動(dòng)線組織不良，消費(fèi)者進(jìn)入商場后感覺購物路線過于迂回。

7）首府廣場平面布局不很合理，交通動(dòng)線組織不良，消費(fèi)者進(jìn)入商528）在首府廣場商業(yè)部分開業(yè)時(shí)，沒有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)營時(shí)，小部分商鋪仍然在裝修，影響了整體形象，給消費(fèi)者留下不好的第一印象。8）在首府廣場商業(yè)部分開業(yè)時(shí)，沒有包裝好整體，在大多數(shù)業(yè)態(tài)運(yùn)539）寫字樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時(shí)間仍然存量40％多未去化，實(shí)踐證明這種推廣策略是有問題的，由于整層的標(biāo)準(zhǔn)層都是毛坯的形態(tài)，根本未做任何隔斷或者裝修，導(dǎo)致對(duì)有意購買或者投資寫字樓的客戶群門檻過高，對(duì)有意愿入住的公司感覺樓宇交房狀態(tài)太過原始，或者因?yàn)檠b修復(fù)雜等原因而使得他們望而卻步。9）寫字樓部分銷售不是很理想，已經(jīng)近兩年時(shí)間仍然存量40％多548．項(xiàng)目借鑒意義8．項(xiàng)目借鑒意義55把握好呼市居民的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)心理城市SHOPPINGMALL要具備良好的公共交通條件的發(fā)展規(guī)劃布局簡單化，讓消費(fèi)者輕松逛完商場提高商場設(shè)計(jì)布局的“可視性”增加公共空間的面積，并充分利用其價(jià)值由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司來運(yùn)營把握好呼市居民的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)心理56加強(qiáng)商場外圍導(dǎo)向，增加廣告招牌，擴(kuò)展商場入口適當(dāng)增加項(xiàng)目全壽命周期節(jié)點(diǎn)的拓展和包裝、促銷等活動(dòng)，培養(yǎng)和強(qiáng)化消費(fèi)者的購物習(xí)慣增加商場內(nèi)部裝飾和視覺的整體性寫字樓適當(dāng)裝修，靈活銷控，降低入駐的門檻加強(qiáng)商場外圍導(dǎo)向，增加廣告招牌，擴(kuò)展商場入口57

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58二零零六年七月呼和浩特首府廣場項(xiàng)目個(gè)案分析二零零六年七月呼和浩特首府廣場項(xiàng)目59呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告60

6．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1．項(xiàng)目概況目錄4．招商過程與商家介紹

2．項(xiàng)目市場定位3．各種業(yè)態(tài)分析

5．商場經(jīng)營狀況7．項(xiàng)目成敗點(diǎn)

8．項(xiàng)目借鑒意義6．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1．項(xiàng)目概況目錄4．招商過程與商家611．項(xiàng)目概況1．項(xiàng)目概況62

首府廣場總建筑面積11.5萬平方米，26層100米高，由三大部分組成：群樓部分7.4萬平方米，即首府廣場·銅鑼灣購物中心，為現(xiàn)代大型Shoppingmall；寫字樓部分2.7萬平方米，為國際5A智能商務(wù)中心，是目前呼市最高標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓；地下部分1.4萬平方米,為大型超市及現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)停車場。首府廣場總建筑面積11.5萬平方米63雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與錫林郭勒路交匯處。地理位置雄踞呼和浩特市“青城第一街”龍頭位置的首府廣場位于中山西路與64首府廣場維多利首府廣場維多利65

開發(fā)商：呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有限公司聯(lián)合大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溫州新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、德力西集團(tuán)共同參股組建。設(shè)計(jì)單位：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院策劃商：北京同世飛天管理顧問有限公司管理運(yùn)營：深圳銅鑼灣百貨集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、策劃商專業(yè)團(tuán)隊(duì)簡介開發(fā)商：呼和浩特力天投資置業(yè)有限公司，由溫州力天投資置業(yè)有66本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，使城市輪廓線更加完整和協(xié)調(diào)。商業(yè)裙樓則貫通南部用地，延續(xù)了中山西路的商業(yè)界面，使用地的商業(yè)價(jià)值得到充分利用。

項(xiàng)目外在形象與風(fēng)格本建筑把塔樓部分安排于用地北端，延續(xù)了錫林路上的高層建筑群，67呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告68基于用地所處的重要位置及建筑對(duì)城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合呼和浩特市特有的環(huán)境特點(diǎn)，通過大面積的虛實(shí)對(duì)比及墻體材料的選用，簡潔的立面劃分，突出其呼和浩特市城市標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)?；谟玫厮幍闹匾恢眉敖ㄖ?duì)城市景觀的積極作用，本工程結(jié)合69呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告702．項(xiàng)目市場定位2．項(xiàng)目市場定位71

項(xiàng)目市場定位集SHOPPINGMALL、智能寫字樓為一體的全景式地標(biāo)性建筑物。項(xiàng)目市場定位72

項(xiàng)目功能定位商務(wù)功能：辦公、居住商業(yè)功能：購物休閑餐飲美食娛樂觀光項(xiàng)目功能定位733．各種業(yè)態(tài)分析3．各種業(yè)態(tài)分析74樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名店街2少淑女裝、鞋包皮具3仕女裝、電玩城、精品羊絨城、民族用品城4男裝、休閑裝5圖書音像、運(yùn)動(dòng)城、床上用品、數(shù)碼廣場、童裝目前，百貨部分已經(jīng)停業(yè)，正在做內(nèi)部裝修改造，商家全部撤出。

商業(yè)部分樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1化妝品、珠寶、鐘表眼鏡、金銀飾品、名煙名酒、名75呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告76呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告77呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告78商業(yè)配套類別品牌臨街底商服飾以純、生活秀、可立而、巴沙克、西運(yùn)、真維斯、圣地詩丹、海邊沙、威鵬、古加菲、班博銀行中國農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行展示廳億力·傲東國際、陽光卡諾休閑娛樂溫德堡大浴場、皇家俱樂部餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、茶葉、員工餐廳

其他數(shù)碼沖印、圖書、音像、郵政快遞服務(wù)、傳真、打印等商務(wù)服務(wù)、票務(wù)服務(wù)現(xiàn)在只有臨街商鋪還在經(jīng)營，經(jīng)營狀況尚可，租金約10元/平米/天，多數(shù)為投資者購買產(chǎn)權(quán)式商鋪，用于出租。商業(yè)配套類別品牌臨街底商服飾以純、生活秀、可立而、巴沙克79呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告80呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告81呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告82寫字樓部分

寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目定位：國際5A智能寫字樓建筑面積：28311.7平方米寫字樓層數(shù)：26層寫字樓高度：99.99米停車數(shù)：地上56輛地下228輛

寫字樓部分寫字樓技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)83呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告84寫字樓各層建筑面積：

7F—1313.32平方米/8F—18F—1313.31平方米/19F—22F—1313.33平方米/4F—1993.64平方米/25F—26—1993.64平方米寫字樓各層層高：

7F—3.5米/8F—18F—3.5米/19F—21F—3.5米/22F—4.2米/23F—3.8米/24F—3.5米/25F—3.8米/26F—3.5米寫字樓各層建筑面積：

7F—1313.32平方米/8F—1885

寫字樓配置地下停車場：7部電梯直達(dá)地面商場和寫字樓，充足的停車位，采取國際管理系統(tǒng)。電梯設(shè)備：共計(jì)49部電梯，品牌為德國蒂森克虜伯電梯公司和日立電梯公司簽約。挑空大堂：大堂挑空11米，豪華氣派，通通透透。

5A系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)，背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)，保安系統(tǒng)，消防系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)。寫字樓配置86寫字樓銷售及租金情況目前寫字樓銷售率約為50％，標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)7000元/平米，租金約為2.5元/平米/天入住的大型公司入住的中小公司寫字樓銷售及租金情況目前寫字樓銷售率約為50％，標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)7874．招商過程與商家分析4．招商過程與商家分析88

借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在SHOPPINGMALL招商中的顛峰平臺(tái)作用，通過組織現(xiàn)場招商發(fā)布會(huì)，吸引了國內(nèi)外眾多知名品牌，如歐伯萊、玉蘭油、VEROMODA、艾格、萊爾斯丹、百麗、達(dá)芙妮、爵根士、白領(lǐng)、凱撒、歐柏蘭奴、愛慕、鄂爾多斯、馬克華菲、阿迪達(dá)斯、李寧、美津濃、KAPPA、麥當(dāng)勞等。借助深圳銅鑼灣集團(tuán)在SHOPPING895．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析5．項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析90

項(xiàng)目優(yōu)勢1）呼市經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素2）政府大力支持3）目前呼市標(biāo)志性建筑物，最高的寫字樓4）地處商業(yè)街龍頭位置，商業(yè)氛圍濃厚，道路交通良好5）預(yù)設(shè)大面積停車場，一則彌補(bǔ)呼市車位不足的現(xiàn)狀6）開發(fā)商實(shí)力雄厚項(xiàng)目優(yōu)勢917）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前8）與知名管理團(tuán)隊(duì)深圳銅鑼灣百貨合作9）商業(yè)及辦公配套齊全10）約7000平米室外休閑廣場，聚集人潮11）大、小磁場（如上島咖啡、麥當(dāng)勞）營造商業(yè)氣息12）呼市中高檔寫字樓市場需求將不斷增加7）規(guī)劃設(shè)計(jì)超前92項(xiàng)目劣勢1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限2）呼市商業(yè)區(qū)內(nèi)商場林立，目前商廈競爭較激烈3）呼市商業(yè)市場已接近飽和，一些商場已面臨倒閉危機(jī)4）開發(fā)商在呼市還未樹立自己的企業(yè)形象，消費(fèi)市場的認(rèn)知度較低雖然地處商業(yè)街的龍頭位置，但人潮較少，非商業(yè)核心地帶5）雖然寫字樓的需求量較大，但目前已有大量中、高檔寫字樓在建，市場競爭日益激烈項(xiàng)目劣勢1）呼市人均收入較低，消費(fèi)能力有限936．商場經(jīng)營狀況6．商場經(jīng)營狀況94商業(yè)核心經(jīng)營原則

以“一站式消費(fèi)、主體特色經(jīng)營”為核心商業(yè)原則，功能多元，業(yè)態(tài)豐富，兼顧不同顧客多層次消費(fèi)需求。商業(yè)核心經(jīng)營原則95

2004年7月，銅鑼灣集團(tuán)與首府廣場簽約，共建首府廣場銅鑼灣購物中心。2005年12月，銅鑼灣集團(tuán)撤出，由力天公司繼續(xù)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營管理。2006年5月底，商場經(jīng)營慘淡，無力繼續(xù)支撐返租資金，交由維多利商廈管理，后者于6月18日起開始招商，進(jìn)行重新定位，重新裝修。預(yù)計(jì)9月份正式開業(yè)。

967．項(xiàng)目成敗點(diǎn)分析7．項(xiàng)目成敗點(diǎn)分析97

項(xiàng)目成功點(diǎn)

1）商場實(shí)行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10％的基準(zhǔn)收益，據(jù)此項(xiàng)目初期商場短期內(nèi)去化情況理想。2）首府廣場一改傳統(tǒng)業(yè)種的單調(diào)模式，把人們的休閑、娛樂也考慮了進(jìn)去，改變呼市人的文化形態(tài)和生活方式。項(xiàng)目成功點(diǎn)1）商場實(shí)行售后返租的經(jīng)營策略，每年承諾10983）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求4）大面積停車場與完善的配套功能5）首府廣場以做品牌的心態(tài)作項(xiàng)目，以忠誠服務(wù)的理念對(duì)待客戶6）開發(fā)商考慮了商鋪的購買者、品牌經(jīng)營者以及整個(gè)商場管理者利潤空間3）寫字樓硬件配置考慮了智能、環(huán)保、節(jié)能的要求991）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一部分是由深圳銅鑼灣百貨給他們進(jìn)行的規(guī)劃和策劃外，余下的都是由力天投資公司自己來做的，而他們本身是搞房地產(chǎn)開發(fā)的，并不具備商場經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，這樣使首府廣場在管理上就不夠?qū)I(yè)。

項(xiàng)目失敗點(diǎn)1）首府廣場的商場與深圳銅鑼灣百貨合作的后期除了一、二層的一100呼和浩特首府廣場商業(yè)項(xiàng)目分析報(bào)告1012）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾個(gè)大型商場同時(shí)入市，對(duì)它造成了較大的沖進(jìn)，產(chǎn)生了消費(fèi)者的分流。而且在中山西路上不屬于核心商業(yè)地帶。

2）首府廣場在開業(yè)期間，恰逢王府井百貨、華聯(lián)商廈、新亞太等幾1023）項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程度上和當(dāng)時(shí)呼市的高端消費(fèi)能力脫節(jié)。3）項(xiàng)目當(dāng)初定位于呼市中心商圈的最高商業(yè)、最高消費(fèi)，在一定程1034