西安市剛需人口研究報告課件

西安市剛需人口研究預(yù)測報告西安市人口概況西安市人口結(jié)構(gòu)狀況西安市剛需人口分析總結(jié)PART1：西安市人口概況美城知識管理中心全市常住人口分布家庭戶人口分析各種受教育程度人口城市居民可支配收入分析西安市人均住房情況整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取全市家庭戶人口分析家庭規(guī)?？s小的主要原因：一是城鄉(xiāng)居民的生育觀念發(fā)生了很大變化，家庭生育孩子數(shù)量減少；二是我市農(nóng)村地區(qū)勞務(wù)輸出人口增加，留守老人和留守兒童增多；三是人們家庭觀念有所改變，年輕人結(jié)婚后更愿意獨立居住。美城知識管理中心全市常住人口中共有家庭戶戶，家庭戶人口為人，平均每個家庭戶的人口為2.95人，比2000年第五次全國人口普查的3.40人減少0.45人。整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市各種受教育程度人口分析由圖可知，西安市從2000年到2010年的大學(xué)文化程度人數(shù)明顯增加，而小學(xué)文化程度人數(shù)明顯減少。高學(xué)歷人口的增加和文盲半文盲人口的減少，說明西安市全社會受教育程度明顯提升，人口素質(zhì)顯著提高。值得注意的是，2000年西安普通高校在校學(xué)生只有19.41萬人，2010年達(dá)到73.43萬人，高校擴招導(dǎo)致普通高校在校學(xué)生數(shù)比2000年凈增54.02萬人。這表明西安是大批高素質(zhì)人才的吸納地，城市發(fā)展有著豐富的人力資源和雄厚的人力資本。美城知識管理中心整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市城市居民可支配收入分析從近幾年西安市城市居民可支配收入情況來看，基本上呈現(xiàn)出穩(wěn)步遞增的態(tài)勢，且增長速度較快。2011年，西安市城市居民人均可支配收入達(dá)到25981元，同比增加16.8%，增長迅猛。美城知識管理中心整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市城鎮(zhèn)居民人均住房情況分析2010年，陜西城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為28平方米，較2005年增加3.3平方米；同期，西安城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由21.8平方米增加到26.3平方米。與全國對比來看，全國2010年的城鎮(zhèn)居民人居住房面積達(dá)到了31.6平米，可見西安市目前的人均住房面積與全國的水平還有著很大的差距。美城知識管理中心

2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年全國20.320.822.823.72526.127.130.130.631.331.6陜西21.421.922.423.223.824.725.425.926.927.928西安19.71920.22020.621.823.223.625.326.726.32000-2010年陜西、西安、全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積（㎡）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局陜西調(diào)查總隊PART2：西安市人口結(jié)構(gòu)狀況年齡構(gòu)成城鄉(xiāng)人口構(gòu)成人口與房地產(chǎn)的關(guān)系及趨勢西安市未來婚房人口走勢整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市城鄉(xiāng)人口分析美城知識管理中心近年來，西安完成千村百鎮(zhèn)建設(shè)整治投資9億元，對1000個村莊120個小城鎮(zhèn)進(jìn)行了綜合環(huán)境整治，形成了以主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為構(gòu)架的三級城鎮(zhèn)體系，2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到69%。而從西安市2010年城鎮(zhèn)住宅建筑樣式來看，二居室的房屋依舊占據(jù)了絕大多數(shù)，占比達(dá)62%，其次是三居室的房屋，大約占據(jù)了26%，可見目前西安市的住宅還是以二室和三室為主。整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取人口與房地產(chǎn)的關(guān)系及趨勢美城知識管理中心中國在20世紀(jì)80年代初期開始采取了嚴(yán)厲的計劃生育政策，這一政策導(dǎo)致了80年代的低生育率，以及較少的新增人口。而60~70年代人口的快速增長造就了90年代20-30歲之間的人口非常多，大量適育人群導(dǎo)致了90年代較多的新生兒，所以90年代新增的人口數(shù)量要高于80年代新增的人口數(shù)量。從上圖可以大致看出，我國人口結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了“第一人口高峰”、“第二人口高峰”、“人口洼地”、“第三人口高峰”的演變過程?！暗谌丝诟叻濉钡摹?0后”將成為未來助推中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)高速發(fā)展的生力軍（人口紅利）。由此可以預(yù)見2010-2025年將是中國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最好黃金時期。但是隨著中國人口增速的持續(xù)下降以及老齡化社會的來臨，2025年以后房地產(chǎn)業(yè)將逐步進(jìn)入減速發(fā)展階段，2030年以后將進(jìn)入全面萎縮階段。此現(xiàn)象和全國一致，具有普遍性。西安市自然也不例外。從人口發(fā)展基本規(guī)律看，2005—2015年這一階段，主要是20世紀(jì)80年代（即“80后”）出生人群的婚嫁生育高峰期；2015—2025年這一階段，主要是20世紀(jì)90年代（即“90后”）出生人群的婚嫁生育高峰期；從我國人口結(jié)構(gòu)看，“90后”是我國繼“60后”之后的又一個人口高峰（“60后”是我國解放后實施計劃生育前的人口高速膨脹的一代，而“90后”基本上為“60后”的子女）。隨著“90后”將陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚年齡，這樣一支群體數(shù)量之龐大，而且獨立意識和超前消費意識非常強，對于婚房要求的程度更加強烈，房子將成為他們結(jié)婚前的必備條件，將會強力拉動房地產(chǎn)需求。西安市未來婚房人口走勢歷史經(jīng)驗和數(shù)據(jù)表明，適婚年齡（20-35歲）結(jié)婚率占到總結(jié)婚人數(shù)的85%左右（2010年全國辦理結(jié)婚登記的公民當(dāng)中，20-24歲占37.9%，25-29歲占35.3%，30-34歲占10.7%，35-39歲占5.8%，40歲以上占10.3%），而這部分“婚房”需求恰恰又是整個剛需購房需求的絕對主力。PART3：西安市剛需人口分析西安市剛需人口概況新增城鎮(zhèn)人口分析婚房需求分析改善性需求分析流動人口分析整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取住房剛性需求概念美城知識管理中心按照經(jīng)濟學(xué)基本概念，所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由于一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來復(fù)雜得多，至今并沒有權(quán)威的定義。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2009—2010)》認(rèn)為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎(chǔ)需求，主要受收入增長、人口流動、就業(yè)等基本因素的影響，具有一定的剛性。業(yè)界比較認(rèn)可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應(yīng)該包括以改善住房條件為目的購買的二套。整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取剛需人口組成美城知識管理中心城鎮(zhèn)化改善需求流動人口婚房需求整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市新增城鎮(zhèn)人口分析西安市目前有城鎮(zhèn)人口582萬，按照年平均增幅1.4%來看，每年需要新增8萬的城鎮(zhèn)人口。預(yù)計到2020年以前，如果依照目前26.3平米的人均住房面積，也就是每年會有210萬平米的新增住房需求。美城知識管理中心“人口紅利”被認(rèn)為是影響樓市的重要因素。“80后”的青年群體已經(jīng)普遍進(jìn)入適婚年齡，他們已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場中重要的客戶群。并且，適婚年齡人口的數(shù)量還將持續(xù)走高。從西安市近年來的新婚人數(shù)來看，2005年以前，基本上每年保持在5萬對新人，而近5年來來，新婚人口成直線遞增態(tài)勢，2011年新婚人口達(dá)9.58萬對，預(yù)計2012年約有近10萬對新人結(jié)婚，他們之中超過70%都有購房置業(yè)的迫切需求，按照西安市戶均2.95人和人均26.3平米計算，2012年婚房大約會產(chǎn)生100000*2.95*26.3*0.7=543萬平米需求。而且，根據(jù)之前的人口紅利分析，2010-2025年的新婚人口都將保持高位。西安市近年來新婚人口情況整合資源創(chuàng)新價值求新求變銳意進(jìn)取西安市流動人口分析西安現(xiàn)有流動人口200萬以上，其中農(nóng)民工超過100萬，并以每年百分之十的速度遞增。西安市流動人口的年齡結(jié)構(gòu)屬于年輕型，以“二代農(nóng)民工”為主，主要集中在20—45周歲，以本省人口為主。據(jù)了解，流動人口中絕大部分目前選擇租房，他們大多也屬于自住剛性需求。按照年10%的增幅，每年將會有20萬的新增流動人口，即便按照3成的打算定居西安的人口計算，每年至少有6萬的流動人口有購房意愿，依照26.3的人均面積，這大概又將產(chǎn)生150萬的剛性需求面積。美城知識管理中心PART4：總結(jié)美城知識管理中心美城知識管理中心版權(quán)聲明

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