某別墅策劃方案解析

透支嵖岈山的別墅價(jià)值

嵖岈有墅，于斯為尊我們的目標(biāo)帶來(lái)高于市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)回報(bào),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化；創(chuàng)造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，樹(shù)立良好的社會(huì)形象；通過(guò)本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)提升嵖岈山旅游風(fēng)景區(qū)的土地價(jià)值。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值，我們應(yīng)該：透支嵖岈山的別墅價(jià)值市場(chǎng)掃描1:供求供應(yīng)不足,消費(fèi)欲望未充分撬動(dòng)市場(chǎng)掃描2:價(jià)格目前價(jià)格天花板還有較大上升空間目前國(guó)內(nèi)部分旅游地產(chǎn)投資分析:(非全部)熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)因素分析三亞在三亞的購(gòu)房人群中，逾80%是島外和國(guó)外人士，其中長(zhǎng)期棲居者占50%，短期度假和投資者各占25%。但三亞灣的房?jī)r(jià)與香港、夏威夷等相比則相差較多，將享有更廣闊升值空間。巨大的客源市場(chǎng)，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)，買(mǎi)房度假成為富豪的時(shí)尚。青島青島各大度假區(qū)的開(kāi)發(fā)正在為旅游房地產(chǎn)提供全新的發(fā)展空間。2005年，青島市提出了建設(shè)國(guó)際海濱度假城市的總目標(biāo)，實(shí)施“旅游精品工程”，構(gòu)建以度假旅游為核心、以精品項(xiàng)目為支撐的多元化旅游產(chǎn)品體系，打造國(guó)際化的海濱度假旅游城市。桂林桂林2004年才開(kāi)始運(yùn)作旅游地產(chǎn)模式。桂林每年游客一千多萬(wàn)，其中境外游客超過(guò)百萬(wàn)，加上每年在桂林的會(huì)展，讓桂林成為一個(gè)不可多得的適宜旅游地產(chǎn)投資的城市。黃山黃山的自然名勝區(qū)的身份讓其旅游地產(chǎn)有著極大的上升空間。值得關(guān)注不僅僅是黃山被世界教科文組織正式列為“世界自然文化雙遺產(chǎn)”，屯溪、歙縣、西遞、宏村等一系列以徽州文化為主題的旅游景點(diǎn)的興起使黃山周邊形成了越來(lái)越龐大的景點(diǎn)群，而這些景點(diǎn)群正在為旅游地產(chǎn)的蓬勃興起奠定基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商擁有更大的空間來(lái)拓展，更多的旅游地產(chǎn)的投資客被吸引到這一景點(diǎn)群.目前國(guó)內(nèi)部分旅游地產(chǎn)投資分析:優(yōu)秀的自然和人居環(huán)境悠久的歷史文化積淀廣闊的升值空間優(yōu)質(zhì)的旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式熱點(diǎn)因素唯一的嵖岈山—文化價(jià)值不容低估國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園、國(guó)家“AAAA”級(jí)旅游區(qū)、河南省十大熱點(diǎn)景區(qū)和18個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)之一。嵖岈山山區(qū)位優(yōu)越，交通便利，氣候宜人，資源豐富，歷史悠久，人文璀璨，素有“中原盆景”、“華夏圖騰林”、“地質(zhì)公園”、“西游記全書(shū)”和“東方第一社”之美譽(yù)。區(qū)域?qū)傩院晚?xiàng)目屬性的判斷對(duì)于旅游區(qū)的項(xiàng)目而言，區(qū)域?qū)傩缘闹匾潭冗h(yuǎn)大于項(xiàng)目屬性的重要程度國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園、國(guó)家“AAAA”級(jí)旅游區(qū)、河南省十大熱點(diǎn)景區(qū)和18個(gè)重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)之一區(qū)域?qū)傩裕旱靥幱诼糜物L(fēng)景區(qū)邊緣地段，相對(duì)旅游度假區(qū)的核心區(qū)域；地處嵖岈山生態(tài)風(fēng)景區(qū)中，可以遠(yuǎn)眺山景>>區(qū)域?qū)傩詭?lái)的支撐點(diǎn)：旅游度假經(jīng)濟(jì)分析：隨著未來(lái)旅游從商務(wù)旅游向中長(zhǎng)期渡假旅游的轉(zhuǎn)換，及嵖岈山景區(qū)市場(chǎng)的深度發(fā)展，未來(lái)景區(qū)的接待人數(shù)必將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。旅游地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨向?特征一：：旅游模式式轉(zhuǎn)換———旅游已經(jīng)經(jīng)從觀(guān)光旅旅游、商務(wù)務(wù)旅游向休休閑旅游轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化?特征二：：主導(dǎo)休閑閑旅游模式式——疊加加旅游觀(guān)光光與都市休休閑消費(fèi)理理念結(jié)合?特征三：：租務(wù)需求求——旅游游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與配套軟軟硬兼施?特征四：：品質(zhì)吸引引“雙高””階層———投資+消消費(fèi)模式組組合?我國(guó)目前前的宏觀(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)背景，，比較類(lèi)似似發(fā)達(dá)國(guó)家家70年代代旅游物業(yè)業(yè)飛速發(fā)展展的初期，，不論是供供給，還是是需求都已已具備了發(fā)發(fā)展旅游、、休閑物業(yè)業(yè)及分時(shí)度度假交換系系統(tǒng)的條件件。>>那么么項(xiàng)目核心心的競(jìng)爭(zhēng)力力在哪里呢呢？說(shuō)山景嗎，，不明顯?。№?xiàng)目四面臨臨山，但山景資源在河南很普普遍，因而山景不不明顯也不不稀缺。顯然,“山山”并不能能形成我們們的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力！?產(chǎn)品創(chuàng)新新，做市場(chǎng)場(chǎng)的引導(dǎo)者者通過(guò)我們對(duì)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)調(diào)研分析，，目前嵖岈岈山別墅地地產(chǎn)尚處于于初級(jí)發(fā)展展階段，需需要在建筑筑規(guī)劃、園園林景觀(guān)、、產(chǎn)品創(chuàng)新新、立面風(fēng)風(fēng)格等方面面多下功夫夫，為本項(xiàng)項(xiàng)目創(chuàng)造了了較大的提提升空間，，為項(xiàng)目的的增值帶來(lái)來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)??！"產(chǎn)品創(chuàng)新新”將是我我們最有力力的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力之一一！?提升投資資價(jià)值，實(shí)實(shí)現(xiàn)多方共共贏(yíng)目前嵖岈山山的旅游渡渡假型物業(yè)業(yè)整體投資資潛力尚未未被挖掘，，單一化的的營(yíng)銷(xiāo)模式式帶來(lái)的是是被弱化的的投資潛力力，因此本本項(xiàng)目可在在營(yíng)銷(xiāo)模式式上有所創(chuàng)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資價(jià)值值的最大化化，最終達(dá)達(dá)到客戶(hù)、、開(kāi)發(fā)商等等多方的共共贏(yíng)。“提升投資資價(jià)值”也也是我們最最有力的核核心競(jìng)爭(zhēng)力力之一！?提高服務(wù)務(wù)水平，增增加項(xiàng)目附附加值?

目前嵖嵖岈山的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)管理理水平尚處處于初級(jí)發(fā)發(fā)展階段，，而物業(yè)管管理水平的的高低最直直接體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象，，也是衡量量物業(yè)檔次次的主要因因素之一；；?“提升服服務(wù)水平””也是我們們最有力的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力之一??！?精準(zhǔn)地營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略，，有力的市市場(chǎng)支撐?目前嵖岈岈山主要游游客集中河河南省區(qū)域域內(nèi)，客源源分散，只只有通過(guò)最最精準(zhǔn)有效效地方式挖挖掘客戶(hù)，，才能減少少推廣成本本，最快速速度實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大化化?！熬珳?zhǔn)的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略”也是我們們最有力的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力之一??！站在市場(chǎng)的的至高點(diǎn)，，貼現(xiàn)未來(lái)來(lái)?其實(shí)從某某種意義上上來(lái)說(shuō)，初初級(jí)發(fā)展的的旅游房地地產(chǎn)市場(chǎng)存存在著一定定的利好，，在某一程程度上為本本項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)了更大的的市場(chǎng)空白白點(diǎn)及機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)，我們們希望我們們是站在一一個(gè)高度看看項(xiàng)目，挖挖掘市場(chǎng)潛潛在的價(jià)值值，我們也也一直認(rèn)為為嵖岈山的的價(jià)值有待待挖掘，因因此我們希希望本項(xiàng)目目的出現(xiàn)它它不僅是旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)物，更代代表著一種種嵖岈山的的文化精髓髓，也因此此我們用了了一個(gè)詞———貼現(xiàn)未未來(lái)。?我們將用用它的創(chuàng)新新的思維、、獨(dú)特的眼眼光、精準(zhǔn)準(zhǔn)的策略，，為項(xiàng)目帶帶來(lái)最大的的附加值。。兵器一：提提升投資理理念賣(mài)投資，不不賣(mài)別墅兵器二，圈圈層營(yíng)銷(xiāo)特聘省內(nèi)多多名社會(huì)知知名與活躍躍人士（包包括風(fēng)水大大師），以以每介紹一一位成交客客戶(hù)，回贈(zèng)贈(zèng)20萬(wàn)元元為誘因，，充分的利利用他們的的社會(huì)關(guān)系系，調(diào)動(dòng)他他們的積極極性，使項(xiàng)項(xiàng)目的口碑碑在河南上上層社會(huì)迅迅速傳播，，在短時(shí)間間內(nèi)發(fā)掘大大量目標(biāo)客客戶(hù)，并利利用介紹人人達(dá)成成交交。兵器三：多多級(jí)聯(lián)動(dòng)發(fā)動(dòng)省內(nèi)各各房地產(chǎn)中中介公司，，許諾高額額回報(bào)，全全省聯(lián)動(dòng)，，集數(shù)萬(wàn)人人之力為我我們項(xiàng)目尋尋找客源，，宣傳造勢(shì)勢(shì)。既能節(jié)節(jié)省推廣費(fèi)費(fèi)用，又能能迅速打開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)。開(kāi)展多級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的的培訓(xùn)工作作坊，定期期對(duì)相應(yīng)的的業(yè)務(wù)員進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)，，培訓(xùn)內(nèi)容容集中在區(qū)區(qū)域規(guī)劃、、別墅稀缺缺以及產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)方面面。兵器四，商商會(huì)互動(dòng)利用各商會(huì)會(huì)的平臺(tái)，，與各商會(huì)會(huì)會(huì)員積極極互動(dòng)，從從中發(fā)掘目目標(biāo)客戶(hù)。。兵器五，一一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)利用我公司司與各大金金融機(jī)構(gòu)的的友好關(guān)系系，發(fā)動(dòng)各各大金融機(jī)機(jī)構(gòu)客戶(hù)經(jīng)經(jīng)理，篩選選出省內(nèi)真真正具有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群，并有有針對(duì)性的的進(jìn)行一對(duì)對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)。。客戶(hù)深度分分析客戶(hù)工作情情況成交客戶(hù)工工作的行業(yè)業(yè)分布上比比較分散，，但多是私營(yíng)企業(yè)主主、企業(yè)高層或公務(wù)人員員，非常自信甚甚至自我是這類(lèi)客戶(hù)的一大特征征?？蛻?hù)深度分分析獲知途徑報(bào)紙廣告和和戶(hù)外廣告告牌是客戶(hù)提及及最多的獲獲知途徑，，但從成交交效果上看看，熟人介紹以及短短信的投放是性性?xún)r(jià)比最高高的手段。客戶(hù)置業(yè)次次數(shù)——置置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐豐富經(jīng)調(diào)查，3次以上置置業(yè)的客戶(hù)戶(hù)占70%，說(shuō)明別墅的成交客戶(hù)戶(hù)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)比較豐富富。其中四四次置業(yè)的的客戶(hù)以投投資為主；；三次置業(yè)業(yè)投資與自自住各占一一半。客戶(hù)深度分分析客戶(hù)深度分分析兩種典型型的客戶(hù)戶(hù)群體———1、實(shí)在在型客戶(hù)戶(hù)該類(lèi)客戶(hù)戶(hù)價(jià)格承承受能力力較低，，但是注注重生活活的品質(zhì)質(zhì)。非常常喜歡別別墅產(chǎn)品品，認(rèn)可可別墅的環(huán)境，，但對(duì)區(qū)區(qū)域和周周邊環(huán)境境比較關(guān)心心。有一定定的生活活沉淀和和社會(huì)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在其圈層層中希望望獲得認(rèn)認(rèn)可，估計(jì)此此類(lèi)客戶(hù)戶(hù)很難成成為我們們項(xiàng)目的的主要客客戶(hù)。2、奢侈侈型客戶(hù)戶(hù)該類(lèi)客戶(hù)戶(hù)屬于較較高層級(jí)級(jí)的豪宅宅客戶(hù)，，價(jià)格承承受能力力高，甚至不在在乎價(jià)格格，關(guān)注注別墅產(chǎn)產(chǎn)品的大環(huán)境和升值空空間，關(guān)注別墅墅檔次與其其身份是否匹配，其圈層中中都是與與其類(lèi)似似的高級(jí)級(jí)別豪宅宅客戶(hù)。。此類(lèi)客戶(hù)戶(hù)將成為為我們項(xiàng)項(xiàng)目的主主力購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群。匯報(bào)結(jié)束束，謝謝謝觀(guān)看9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。23:10:0123:10:0123:1012/24/202211:10:01PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2223:10:0123:10Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:10:0123:10:0123:10Saturday,December24,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2223:10:0123:10:01December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。24十十二二月202211:10:01下下午午23:10:0112月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月2211:10下下午12月月-2223:10December24,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2423:10:0123:10:0124December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線(xiàn)向前前。。11:10:01下下午11:10下午23:10:0112月-229、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。23:10:0123:10:0123:1012/24/202211:10:01PM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2223:10:0123:10Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。23:10:0123:10:0123:10Saturday,December24,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2223:10:0123:10:01December24,202214、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月202211:10:01下下午午23:10:0112月月-2215、楚塞三三湘接，，荊門(mén)九九派通。。。。十二月2211:10下下午12月-2223:10December24,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/2423:10:0123:10:0124December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。11:10:01下下午11:10下下午23:10:0112月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、閱讀讀一切切好書(shū)書(shū)如同同和過(guò)過(guò)去最最杰出出的人人談話(huà)話(huà)。23:10:0123:10:0123:1012/24/202211:10:01PM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。12月月-2223:10:0123:10Dec-2224-Dec-2212、越是無(wú)能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯(cuò)錯(cuò)兒。23:10:0123:10:0123:10Saturday,December24,202213、知人者智智，自