淇澳島項目前期定位報告

綠景淇澳島項目前期定位報告謹呈：珠海綠景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022/12/28在過去的四周內(nèi)世聯(lián)項目小組初步完成第一階段的內(nèi)容主要的工作結(jié)合珠海城市發(fā)展的趨勢，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢，明確項目的問題和機遇；結(jié)合案例和本地屬性，提出項目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位；主要的成果-1.《宏觀背景以及市場研究》-2.《項目戰(zhàn)略、定位》采用的方法珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析世聯(lián)顧問平臺和內(nèi)部數(shù)據(jù)庫世聯(lián)珠海分公司消費者訪談以及分析珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談世聯(lián)顧問專家指導(dǎo)、訪談確定項目思路和工作重點項目目標分析項目價值挖掘市場分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位1234經(jīng)濟測算實施市調(diào)計劃0啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議第一階段項目內(nèi)容第二階段啟動區(qū)定位整體規(guī)劃布局建議2項目理解明確項目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標，進而界定項目核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路3位于珠海情侶路（北段）延長線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側(cè)，距市中心15分鐘車程項目區(qū)位本項目位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側(cè)位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū)本項目淇澳島石坑山4住宅用地，占地18666.76平米，容積率1.95，滿足90/70原則項目基礎(chǔ)指標地塊指標：占地面積：18666.76平米容積率：1.95建筑面積:36400.18平米綠地率：35%建筑要求：滿足90/70原則地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影響市政道路（未建）市政道路（未建）NS5地塊處于華發(fā)項目與遠大美域之間，西側(cè)面向填海區(qū)往石坑山方向往淇澳島方向往金鼎方向往市區(qū)方向本項目裕華聚酯和黃·海怡灣畔遠大美域軍隊用地填海區(qū)華發(fā)地塊NS華發(fā)地塊北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農(nóng)田；一面鄰路，三面為空地；地塊周邊6地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢平坦；二線海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠觀石坑山山景淇澳大橋引道綠化帶市政道路（未建）本項目北側(cè)華發(fā)地塊南側(cè)綠化帶淇澳大橋引道西側(cè)填海區(qū)西側(cè)廠房本項目地塊中約1/3面積為水塘，其余為田地，地勢平坦，有少量村舍；綠化帶與本項目間規(guī)劃的市政道路尚未施工；淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預(yù)計后續(xù)車流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響；北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期；西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差；西南側(cè)為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響；NS地塊現(xiàn)狀7項目屬性界定：城市近郊、旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開發(fā)城市新區(qū)項目所在區(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域，周邊有少量在售項目，已形成一定市場環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認知度較低旅游度假版塊唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美小規(guī)模住宅占地18666.76平米，建面36400.18平米，規(guī)模小，用地為居住功能8開發(fā)商目標鞏固綠景集團在珠海的品牌地位，承接后續(xù)項目的啟動9目錄城市價值與區(qū)域規(guī)劃項目定位唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場分析10本部分將從從珠三角城城市規(guī)劃、、珠海城市市格局、唐唐家灣板塊塊區(qū)域規(guī)劃劃幾個方面面尋找區(qū)域域可挖掘的的機會11[資源稟賦]山海之間，，一座花園園城，中國國十大最具具幸福感城城市北緯22.47，東東經(jīng)113.34。。經(jīng)濟特區(qū)百島之市環(huán)境優(yōu)美山水相間氣候怡人最具幸福城市中國和諧名城旅游城市人居環(huán)境最佳范例獎國家優(yōu)秀旅游城市國家環(huán)保模范城市國家衛(wèi)生城市國家級生態(tài)示范區(qū)國際改善居住環(huán)境最佳范例獎中國魅力城市全國十大最具幸福感城市……城市價值12決定中提出出要全面推進珠珠三角地區(qū)區(qū)經(jīng)濟社會會一體化，著力增強城城市群整體體競爭力。以廣州州、佛山同同城化為示示范，積極推動廣廣佛肇、深深莞惠、珠中江經(jīng)濟濟圈建設(shè)，加快區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟社會一一體化進程程。——《關(guān)于貫徹實實施<珠江三角洲洲地區(qū)改革革發(fā)展規(guī)劃劃綱要(2008~2020年)>的決定》珠三角區(qū)域域一體化成成為國家戰(zhàn)戰(zhàn)略2009年4月17日，首屆珠珠（海）中中（山）江江（門）區(qū)區(qū)域緊密合合作工作會會議在珠海海召開，珠珠海、中中山、江門門三市在會會上簽署《推進珠中江江區(qū)域緊密密合作框架架協(xié)議》。內(nèi)容包括括：初期階階段：交通通基礎(chǔ)設(shè)施施、環(huán)保、、旅游、應(yīng)應(yīng)急等方面面展開合作作；深化階階段：將延延伸到產(chǎn)業(yè)業(yè)合作層面面，實施上上規(guī)模的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合作；；建立三市市聯(lián)系會議議制度，半半年一次，，三市輪流流主持。中珠江區(qū)域域一體化進進入快速推推進階段區(qū)域合作：2009年6月14日，珠海香香洲盼與中中山坦洲同同城化，共共促兩地發(fā)發(fā)展，開展展香洲-坦洲同城化化發(fā)展模式式調(diào)研規(guī)劃協(xié)同：2009年9月8日，《珠中江城市市空間協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展規(guī)劃劃》編制工作也也于昨日正正式啟動醫(yī)療合作：2009年7月14日，三市簽簽署《區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生服務(wù)緊緊密合作框框架協(xié)議》多項區(qū)域一一體化發(fā)展展政策出臺臺，中珠江江同城化步步伐加快城市價值13珠海作為珠珠江西岸核核心城市，，在區(qū)域一一體化中占占據(jù)主導(dǎo)地地位中珠江廣佛肇深莞惠珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一以珠海市為核核心，以佛山、、江門、中中山、肇慶慶市為節(jié)點點的珠江口口西岸地區(qū)區(qū)，要提高高產(chǎn)業(yè)和人人口集聚能能力，增強強要素集聚聚和生產(chǎn)服服務(wù)功能，，優(yōu)化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局。。珠海要充分分發(fā)揮經(jīng)濟濟特區(qū)和區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，加快交通基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)，盡快形成成珠江口西西岸交通樞紐，增強高端端要素聚集發(fā)展功能能和創(chuàng)新新發(fā)展能能力，提提升核心競爭爭力，提高發(fā)發(fā)展帶動動能力，，建成現(xiàn)現(xiàn)代化區(qū)區(qū)域中心心城市和和生態(tài)文文明的新特區(qū)，爭創(chuàng)科科學(xué)發(fā)展展示范市。加快建設(shè)設(shè)珠海高高欄港工工業(yè)區(qū)、、海洋工工程裝備備制造基基地、航航空產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)和和國際商商務(wù)休閑閑旅游度度假區(qū)?！榻谖魑靼兜貐^(qū)區(qū)要規(guī)?；l(fā)展先先進制造造業(yè)，大大力發(fā)展展生產(chǎn)性性服務(wù)業(yè)業(yè)，做大大做強主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，打造造若干具具有國際際競爭力力的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群，，形成新新的經(jīng)濟濟增長極極。摘自《珠珠江三角角洲地區(qū)區(qū)改革發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃綱要（（2008-2020年）》》珠三角核核心城市市定位，，使珠海海成為珠珠江西岸岸區(qū)域一一體化中中的領(lǐng)頭頭羊城市價值值14[產(chǎn)業(yè)升升級]海、陸、空三三大重點區(qū)域域，提升城市市產(chǎn)業(yè)實力，，使珠海具有有長久活力三大重點發(fā)展展區(qū)域，構(gòu)建建珠海海陸空空戰(zhàn)略，促進進產(chǎn)業(yè)升級海（高欄港））—“殼牌”在珠海海市高欄港經(jīng)經(jīng)濟區(qū)投資，，建設(shè)一個年年產(chǎn)40萬噸的世界級級潤滑油生產(chǎn)產(chǎn)廠；投資約約443億元的中船珠珠海大型海洋洋工程裝備制制造業(yè)基地項項目；投資50億元的中海油油深水海洋工工程裝備制造造基地項目；；首期投資70億元的南海天天然氣陸上終終端陸（橫琴島））—國務(wù)院總理溫溫家寶24日主持召開國國務(wù)院常務(wù)會會議，討論并并原則通過《橫琴總體發(fā)展展規(guī)劃》，將橫琴島納納入珠海經(jīng)濟濟特區(qū)范圍，，要逐步把橫橫琴建設(shè)成為為“一國兩制制”下探索粵粵港澳合作新新模式的示范范區(qū)?？眨ê胶娇崭鄹郏楹：：胶娇湛债a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園已已先先于于去去年年11月啟啟動動；；中中航航通通用用飛飛機機項項目目已已完完成成注注冊冊，，7月1日前前后后啟啟動動通通飛飛基基地地建建設(shè)設(shè)；；航航空空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的民民航航飛飛行行校校驗驗中中心心南南方方基基地地項項目目也也將將在在年年內(nèi)內(nèi)動動工工高欄港組團三灶航空港橫琴新區(qū)重化臨港產(chǎn)業(yè)商務(wù)、旅游、科教產(chǎn)業(yè)航空制造、維修、展示產(chǎn)業(yè)珠三角西部地區(qū)唯一規(guī)劃內(nèi)的樞紐港廣東省唯一的民航產(chǎn)業(yè)基地第三個由國務(wù)院批準的國家級新區(qū)城市價值值15[地位提提升]重大基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施集集中投入入建設(shè)，，使珠海海轉(zhuǎn)變?yōu)闉闃屑~型型城市，，城市輻輻射力提提升重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入，外部交通顯著改善2009201020112012201320142015廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速珠海機場高速在兩年內(nèi)內(nèi)通過總總投資3000億元的十十大重點點工程，力促珠珠海躍入入“后發(fā)發(fā)時代””。覆蓋交通通、港口口、機場場和口岸岸樞紐、、生態(tài)環(huán)環(huán)保、商商務(wù)休閑閑旅游等項目，，……實施“以以港立市市”戰(zhàn)略略?！吨榻墙侵薜貐^(qū)區(qū)改革發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃綱要》珠海廣州香港、澳澳門江門高欄港廣珠鐵路路廣珠輕軌軌港珠澳大大橋高欄港高高速機場高速速中山2年投資3千億投資資，重點點發(fā)展基基礎(chǔ)設(shè)施施城市價值值16定位珠江西岸岸核心城城市，珠中江江一體化化形成珠珠三角第第三經(jīng)濟濟增長極極；重大基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施集集中建設(shè)設(shè)，城市市輻射能能力加強強，珠廣佛深深港澳1小時生活活圈形成成；大珠海的的機遇珠海城市市價值的的提升以以及本身身的資源源稟賦將將吸引全全國化的的投資、、度假置置業(yè)客戶戶群。17[規(guī)劃格局局]一個沿海海拓展軸軸、東西西兩大板板塊、組組團緊湊湊發(fā)展，，城市空空間擴大大沿海拓展展軸：積極推動動珠港澳澳融合，，共同打造“珠珠港澳大大都市””，圍繞“海海港、空空港、口口岸”三三大節(jié)點點，串聯(lián)聯(lián)起沿海海地區(qū)具具有比較較優(yōu)勢的的戰(zhàn)略性性城市資資源，發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)業(yè)及建設(shè)設(shè)城市組組團。香洲主城區(qū)西部主城區(qū)橫琴組團三灶組團高欄港組團唐家灣組團城市規(guī)劃劃東部板塊塊：即環(huán)港港澳的東東部地區(qū)區(qū)，包括括唐家灣灣、香洲洲主城區(qū)區(qū)、橫琴琴島和萬萬山群島島，要提提升城市市品質(zhì)，，強化山海海相擁、、陸島相相望的濱濱海花園園城市風(fēng)風(fēng)貌，成為推推進珠港港澳區(qū)域域經(jīng)濟一一體化的的主要依依托。西部板塊塊：包括斗門門區(qū)、金金灣區(qū)和和高欄港港經(jīng)濟區(qū)區(qū)，充分分利用水水網(wǎng)縱橫橫、沙田田連片的的水鄉(xiāng)特特色，形形成濱江江田園城城市風(fēng)貌貌，建成成輻射珠珠中江以以至粵西西的現(xiàn)代代化新城城。18東部主城城區(qū)分區(qū)區(qū)規(guī)劃：：6大片片區(qū)+2個新城城唐家灣新城上沖片區(qū)前山片區(qū)南灣新城拱北片區(qū)吉大片區(qū)新香洲片區(qū)老香洲片區(qū)城市規(guī)劃劃吉大片區(qū)區(qū)：以商務(wù)辦辦公、旅旅游休閑閑為主導(dǎo)導(dǎo)功能，，東部中中心城區(qū)區(qū)重要的的商貿(mào)、、旅游服服務(wù)中心心區(qū)；拱北片區(qū)區(qū)：珠海市東東部中心心城區(qū)城城市窗口口地區(qū)；老香洲片區(qū):綜合行政居居住中心，生態(tài)宜居、、設(shè)施先進進、依山濱濱海的綜合合城區(qū);新香洲片區(qū)區(qū):新行政居住住中心，珠海市行政政、文化、、體育中心心，融市級級行政、體體育、文化化功能和居居住功能為為一體的城城市中心區(qū)區(qū);前山片區(qū):綜合商貿(mào)居居住中心，上沖片區(qū):城市主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)發(fā)展區(qū).是集工業(yè)、、物流、商商貿(mào)、旅游游、居住為為一體的城城市綜合組組團；唐家灣片區(qū)區(qū):高端商業(yè)居居住中心.濱海生活中中心，適合合創(chuàng)業(yè)、居居住、休閑閑娛樂，具具有最佳生生態(tài)環(huán)境的的濱海新城城；南灣片區(qū):第二產(chǎn)業(yè)綜綜合中心；19各區(qū)域已形形成獨具特特色、分工工明確的城城市定位，，具有良良好的發(fā)展展?jié)摿ΑＦ瑓^(qū)吉大老香洲新香洲拱北前山上沖唐家南灣片區(qū)現(xiàn)狀金融商務(wù)中心和商業(yè)中心居住密度高、生活氛圍濃厚的老城區(qū)新開發(fā)行政、體育、文化中心繁華商業(yè)中心早期工業(yè)園區(qū)集中區(qū)域珠海、中山自然村落、工業(yè)混合區(qū)國家高新開發(fā)區(qū)和低密度居住區(qū)新興工業(yè)區(qū)及房地產(chǎn)新開發(fā)區(qū)片區(qū)特色集中珠海80%金融機構(gòu)，商業(yè)中心、星級酒店，最高級專業(yè)寫字樓集中了大量的政府機構(gòu)，有最老的鳳凰商圈、紫荊商圈新開發(fā)區(qū)，未來珠海行政、體育、文化中心，有電視臺、報業(yè)大廈、體育中心與澳門陸路相連，口岸經(jīng)濟發(fā)達，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達以建材為特色、工業(yè)為主體的城郊結(jié)合區(qū)域，有暨南大學(xué)珠海學(xué)院、圓明新園珠海西北門戶-上沖關(guān)口，交通繁忙，多種工業(yè)混合，以自然村落模式為主，有梅溪牌坊、農(nóng)科園藝中心、普陀寺、陳芳故居匯集國家高新開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、高爾夫球場、國際賽車場、游樂園、最大人工紅樹林沿前山河一帶已形成高品質(zhì)住宅區(qū)。南屏工業(yè)園區(qū)也已形成規(guī)模。南接橫琴，擁有龐大儲備用地，未來開發(fā)潛力巨大片區(qū)環(huán)境山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，情侶路、九洲大道、三大休閑公園擁有眾多文化、教育、醫(yī)療資源，各種市政配套一應(yīng)俱全地勢平坦，建設(shè)期晚，城市規(guī)劃比較完善，道路交通完善，綠化環(huán)境優(yōu)美商業(yè)、交通、旅游發(fā)達，情侶路海景、澳門城市景觀工業(yè)園區(qū)和城中舊村交錯，環(huán)境較差亂，前山河景山體資源豐富，環(huán)境混亂，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，配套少且低檔山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，商業(yè)配套少且檔次較低，生活不便利山河景觀帶、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃整齊，新開發(fā)樓盤環(huán)境較好城市規(guī)劃20唐家灣定位位為濱海帶帶發(fā)展核心心，情侶路路上“金邊邊”，城市市新名片濱海帶發(fā)展展核心城市立面，，情侶路上“金邊””，打造城市新新名片：依托“自然然——山、、海、島、、城；人文文——融合合、創(chuàng)新、、會同”的的發(fā)展主題題，以“生生態(tài)+綠化化、生命+運動、生生產(chǎn)+服務(wù)務(wù)、生活+配套”為為發(fā)展方向向，提出建建設(shè)“綠色色之城、動動感之城、、創(chuàng)新之城城、宜居之之城”的奮奮斗目標，，力圖為珠珠海營造一一片亮麗的的都市風(fēng)景景。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)休閑旅游區(qū)根據(jù)珠海市市唐家灣分分區(qū)規(guī)劃（（2008-2020），唐唐家灣地區(qū)區(qū)整體規(guī)劃劃為“一心、一一島、兩軸軸、三片””；“一心”代代表城市核核心區(qū)，““一島”代代表生態(tài)綠綠島，“兩兩軸”代表表城市發(fā)展展主軸、濱濱海發(fā)展次次軸，“三三片”代表表綜合服務(wù)務(wù)區(qū)、休閑閑旅游區(qū)、、高新產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)。承載教育、、高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、新新型服務(wù)業(yè)業(yè)的職能城市規(guī)劃21唐家作為傳傳統(tǒng)旅游度度假區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美，，景觀資源源豐富，已已形成獨特特的區(qū)域特特色淇澳島生態(tài)態(tài)旅游度假假區(qū)珠海國際賽賽車場珍珠樂園高爾夫球會會本項目淇澳島珍珠樂園高爾夫球會會國際賽車場場珠海傳統(tǒng)旅旅游度假區(qū)區(qū)，包括珍珍珠樂園、、國際賽車車場、高爾爾夫球會、、淇澳島生生態(tài)旅游度度假區(qū)；是是高端消費費群集聚的的區(qū)域；唐家板塊價價值22作為進出珠珠海的陸路路要塞，具具備攔截外外地客戶的的先天優(yōu)勢勢。廣珠輕輕軌年底通通車，實現(xiàn)現(xiàn)廣佛珠半半小時生活活圈，同城城效應(yīng)加強強廣珠輕軌預(yù)預(yù)計今年年年底建成。。珠海設(shè)設(shè)立５處車車站：金鼎鼎站（金鼎鼎花壇東邊邊）—金唐站（金金鳳路排洪洪渠和北師師大之間））—明珠站（上上沖檢查站站和農(nóng)科中中心之間））—前山站（前前山北京酒酒店附近））—拱北站（拱拱北疊石酒酒店右側(cè)，，市政排水水管理所前前面）；建成后，乘輕軌由珠珠海至廣州州僅需40分鐘。真正正實現(xiàn)半小小時生活圈圈，工作在廣廣佛、生活活在珠海。。廣珠輕軌金鼎站本項目后續(xù)廣珠輕輕軌開通后后，那個區(qū)區(qū)域沒有問問題，很多多廣州、佛佛山的客戶戶會過來買買房，度假假投資的都都會有。這這是很好的的機遇?！h大美域前前營銷總監(jiān)監(jiān)聶先先生唐家板塊價價值23情侶路（北北段）延長長線貫穿片片區(qū)、城市市綠島網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建設(shè)，顯顯著提升片片區(qū)形象情侶路由目目前的17公里延長至至55公里。(北段)工程南起銀銀坑附近與與情侶中路路(現(xiàn)為港灣大大道)相接，終點點與京珠高高速相接，，全長21.71公里。廣東省住房房和城鄉(xiāng)建建設(shè)廳出臺臺的《珠江三角洲洲綠道網(wǎng)總總體規(guī)劃綱綱要》，珠三角2010年將全面啟啟動綠道主主線建設(shè)。1號綠道珠海海南段主要要依托情侶侶路，串聯(lián)聯(lián)起17處城市功能能區(qū)；北段1號綠道則深深入唐家灣灣城鄉(xiāng)，重重點挖掘唐唐家灣地區(qū)區(qū)的歷史、、人文、科科技、生態(tài)態(tài)的內(nèi)涵，將串起共共樂園、會會同村、棲棲霞仙館、、北師大珠珠海分校的的山谷校園園景區(qū)等多多處著名景景觀與景點點，共6類16處城市功能能區(qū)。唐家板塊價價值24片區(qū)匯集三三大產(chǎn)業(yè)園園區(qū)，高新新技術(shù)企業(yè)業(yè)云集，區(qū)區(qū)域發(fā)展動動力強勁總部經(jīng)濟區(qū)區(qū)（科技創(chuàng)創(chuàng)新海岸））位于石坑山山半島填海海區(qū)，金山山軟件、巨巨人網(wǎng)絡(luò)等等大型軟件件公司進駐駐。片區(qū)涵涵蓋高端住住宅、酒店店、會展中中心、醫(yī)院院、學(xué)校等等配套，預(yù)預(yù)計將容納納至少3萬萬人工作居居住需求；；金鼎工業(yè)片片區(qū)占地189.05萬平米，涵涵蓋醫(yī)藥、、電子、五五金、制衣衣、粉末冶冶金、電氣氣設(shè)備、休休閑器材等等技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)片區(qū)南方軟件園以軟件企業(yè)為為主，高新技技術(shù)企業(yè)為輔輔。企業(yè)數(shù)量量約110家。員工總?cè)巳藬?shù)約4000人。唐家板塊價值值本項目金鼎工業(yè)園南方軟件園總部經(jīng)濟區(qū)25石坑山總部經(jīng)經(jīng)濟區(qū)提升唐唐家板塊商務(wù)務(wù)價值石坑山總部經(jīng)濟區(qū)情侶北路(南段)控制性詳細規(guī)規(guī)劃，區(qū)域的規(guī)劃劃發(fā)展目標為為：集總部經(jīng)經(jīng)濟、商務(wù)辦辦公、會議會會展、旅游度度假和高尚居居住于一體，，生態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，全天候候活力的海濱濱新城區(qū)。功功能結(jié)構(gòu)為““一軸兩帶兩兩心四片”。。其中四片包包括兩處總部部經(jīng)濟區(qū)、一一處商業(yè)片區(qū)區(qū)、一處生活活區(qū)。金山軟件園：：占地地面面積積9.6萬平平方方米米，，投投資資金金額額10億元元，，計計劃劃用用3到5年時時間間建建成成。。作作為為金金山山總總部部基基地地和和中中心心研研發(fā)發(fā)基基地地。。新新軟軟件件園園所所包包含含的的網(wǎng)網(wǎng)游游動動漫漫中中心心，，將將成成為為網(wǎng)網(wǎng)游游和和動動漫漫的的研研發(fā)發(fā)培培育育中中心心、、技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)平平臺臺及及網(wǎng)網(wǎng)游游制制作作加加工工工工廠廠。。預(yù)預(yù)計計軟軟件件園園建建成成后后，，未未來來3年，金金山公公司年年產(chǎn)值值預(yù)計計將達達到10多億元元，隨隨著生生產(chǎn)規(guī)規(guī)模的的擴大大，員員工人人數(shù)也也將增增加到到5000人。巨人集集團南南方研研發(fā)基基地：：占地地面積積21萬平方方米，，投資資金額額10億元，，定位位為巨巨人南南方總總部暨暨南方方研發(fā)發(fā)基地地，建建成后后可容容納2000名研發(fā)發(fā)人員員巨人大廈石坑山山填海海區(qū)唐家板板塊價價值26周邊匯匯集大大學(xué)4所，，辦學(xué)學(xué)附屬屬單位位5所所，區(qū)區(qū)域高高知階階層密密集北京師師范大大學(xué)珠珠海分分校北京理理工大大學(xué)珠珠海學(xué)學(xué)院中山大大學(xué)珠珠海校校區(qū)大學(xué)園園區(qū)進進駐的的院校校有：：中山山大學(xué)學(xué)珠海海校區(qū)區(qū)、北北師大大珠海海分校校、北北京理理工大大學(xué)珠珠海學(xué)學(xué)院、、北京京師范范大學(xué)學(xué)--香港港浸會會大學(xué)學(xué)聯(lián)合合國際際學(xué)院院等大大學(xué)；；另外中山大大學(xué)附屬第第五醫(yī)院、、遵義醫(yī)學(xué)學(xué)院第五附附屬醫(yī)院、、北大教育育科學(xué)園、、清華科技技園和哈工工大新經(jīng)濟濟資源開發(fā)發(fā)港等5個產(chǎn)學(xué)研究究基地已投入使用用；大學(xué)園區(qū)教教職員工數(shù)數(shù)量超過1.5萬人人本項目北師大珠海分校中山大學(xué)北理工清華科技園唐家板塊價價值27大珠海下唐唐家灣的的機遇珠海城市價價值的提升升將使唐家家灣成為珠珠江西岸核心城城市的首席席濱海度假假區(qū)；占據(jù)珠海陸陸路要塞的的唐家灣將將成為外地度假投投資客戶的的置業(yè)首選選；區(qū)域內(nèi)大學(xué)學(xué)、產(chǎn)業(yè)園園集群與石石坑山總部部經(jīng)濟區(qū)的的崛起將使使客戶更多元元化；但作為城市市近郊區(qū)域域，目前唐唐家板塊仍仍不具備完完善的居住住條件2022/12/2528片區(qū)配套不不完善，生生活氛圍不不濃

周邊邊工業(yè)廠房房尚未遷出出，對環(huán)境境有一定影影響片區(qū)商業(yè)、、生活配套套集中在唐唐家市場周周邊，以中中低當日常常生活配套套為主，較較為零散；；周邊大型工工業(yè)廠房（（裕華聚脂脂等）尚未未遷出，有有一定不利利影響；片區(qū)現(xiàn)狀29與市區(qū)距離離較遠，淇淇澳島僅1路公交車通通向市區(qū)，，片區(qū)郊區(qū)區(qū)形象深刻刻，市區(qū)客客戶接受度度低不打算到唐唐家買房，，太遠了，是是郊區(qū)；——中珠上城城業(yè)主王王小姐姐：市區(qū)的客客戶基本本不會到到那邊去去買房，，就算買買了，也也是讓老人家過過去住，自己上上班的話話肯定不不會過去去，還是是愿意住住在香洲洲，畢竟竟生活氛氛圍、配配套各方方面都方方便很多多；——米蘭春天天銷售代代表孫孫小姐以前在海海怡灣畔畔住過，，環(huán)境是是挺不錯錯的，但但就是不方便，要吃飯飯、買個個東西都都要跑大大老遠，，麻煩。。所以才才在這里里買房的的。——米蘭春天業(yè)主主劉先先生片區(qū)現(xiàn)狀你說的那個位位置環(huán)境一般般，但如果周周邊有華發(fā)的的話，估計會會更快帶動起起來。但是交通不便利，只有1個85路經(jīng)過，建議開通業(yè)主主巴士?！廊A銷售代表表陳小小姐30在大珠海的帶帶動下，唐家家灣板塊將成成為珠江西岸岸首席度假旅旅游區(qū)的未來來不容置疑；；但現(xiàn)階段，依依然面對區(qū)域域配套不完善、、工廠影響、、客戶認可度度低的問題；小結(jié)31目錄城市價值與區(qū)域規(guī)規(guī)劃項目定位唐家板塊房市市場分析附件：宏觀經(jīng)經(jīng)濟與房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析32本項目處于市市場逐漸成熟熟的過渡階段段，社區(qū)密度度逐步上升，，品牌開發(fā)商商逐步進入，，客戶來源多多元化起步階段（2000年以前）發(fā)展階段（2000-2006年）逐步成熟階段（2006-2010年）成熟階段（2011年-）政府配套起步規(guī)劃階段逐步投入逐步投入，逐步成熟集中投入、快速完善代表項目與產(chǎn)品特征高爾夫山莊、聚龍溪山莊、玫瑰山莊以別墅為主，強調(diào)(高爾夫、山海)資源的強勢占有和黃·海怡灣畔、遠大美域、旭日灣別墅、多層、小高層為主，少量高層，以大盤為強勢賣點，驅(qū)動片區(qū)市場和黃·海怡灣畔、遠大美域、龍騰灣、鳳凰山一號別墅、高層為主，強調(diào)資源的占有與社區(qū)環(huán)境的營造華發(fā)蔚藍堡、格力海岸、中海海逸山莊小高層、高層、超高層為主，少量別墅與多層客戶特征港澳高端度假客、珠海本地企業(yè)主、政府官員；自住、度假需求為主，定位高端需求港澳客戶為主、少量內(nèi)地客戶與主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資客戶開始出現(xiàn)，定位中、高端需求港澳、內(nèi)地客戶為主，部分主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資明顯增加，定位中、高端需求客戶更加多元化價格特征價格變動幅度不太，小幅上升價格小幅上升價格穩(wěn)步上升區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品密度逐步步上升，客戶戶來源逐步多多元化。品牌牌、社區(qū)的品品質(zhì)感、產(chǎn)品品性價比，資資源的占有成成為客戶的主主要關(guān)注點。。本項目處于于區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場由逐步步成熟到成熟熟階段的過渡渡期。區(qū)域市場發(fā)展展33分類分布生活狀況置業(yè)需求置業(yè)關(guān)注點本地客戶泛公務(wù)員學(xué)校/銀行大多有房；年輕的一般住單位宿舍30以下年輕人二房、小三房為主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少數(shù)人有投資傾向價格、舒適、升值潛力白領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊小區(qū)租房；市區(qū)二手房兩房、小三房為主價格、舒適、便捷、品牌原住民村里靠出租自建物業(yè)為生；少量經(jīng)營小買賣；住自建房30以下年輕人二房為主；年長以三房四房為主；少數(shù)人有投資公寓、商鋪傾向價格、舒適、生值潛力外地客戶港澳籍人士澳門、香港當?shù)刂懈呤杖腚A層度假及投資為主舒適、安全、便利、升值潛力、品牌珠三角客戶（深廣佛為主）珠三角當?shù)刂懈呤杖腚A層、大多有車有房投資、居住、度假區(qū)域，價格，便利、品牌內(nèi)地客戶（北方為主）全國大多有車有房三房、四房為主，部分有投資需求舒適、價格、升值潛力、便利、品牌在市場場逐步步成熟熟的階階段中中，客客戶更更加關(guān)關(guān)注品品牌、、產(chǎn)品品性價價比、、社區(qū)區(qū)環(huán)境境、升升值潛潛力我有幾幾個同同事買買了遠遠大美美域，，那邊邊環(huán)境境不錯錯，但但是現(xiàn)現(xiàn)在戶戶型太太大了了，都都是140、180的，不不適合合我們們，（（打算算作為為婚房房）最最好是是小三三房吧吧，以以后父父母來來了也也可以以住一一下。。最好精精裝修修，但但是質(zhì)質(zhì)量一一定要要有保保障。。要實實用，，有大大的陽陽臺。。——金鼎軟軟件園園工工程程師王王先生生唐家那那邊環(huán)環(huán)境還還可以以，如如果是是小面面積單單位的的話，，也可可以考考慮買買1套（投投資）），但但是總價不不能太太高?！鹩蛩{藍灣業(yè)業(yè)主周周先生生區(qū)域市市場發(fā)發(fā)展34遠大美美域預(yù)預(yù)計明明年推推出部部分中中小戶戶型單單位，，海怡怡灣盤盤無新新供應(yīng)應(yīng)量，，龍騰騰灣有有部分分120平米單單位未未推出出遠大美美域三期橘橘郡園園尾盤盤在售售占地：：6萬㎡建面：：17.8萬㎡容積率率：2.9產(chǎn)品：：12層小高高層140、180、290㎡㎡3房、4房、5房價格：：12000元/㎡㎡(帶1500元/精裝修修)客戶：：港澳澳、內(nèi)內(nèi)地度度假投投資客客戶50%，珠海海本地地二居居客戶戶30%，廣東東20%四期2棟高層層，面面積50-100平米左左右預(yù)預(yù)計將將于2011年一季季度面面市和黃·海怡灣灣畔四期期怡怡峰峰尾尾盤盤在在售售占地地：：2.25萬㎡建面：10萬㎡容積率：：4產(chǎn)品：32層高層，，86-400平米2房至4房價格：起起價6500元/㎡，均價8000元/㎡客戶：香香港、澳澳門度假假客戶40%，珠海本本地第二二居所20%，廣東其其他區(qū)域域12%，內(nèi)地28%龍騰灣占地123899平米，容容積率1.0產(chǎn)品：小小高層120-140平米3房、4房，聯(lián)排排、獨棟棟別墅價格：小小高層均均價13000元/平米，獨獨棟別墅墅23800元/平米客戶：珠海本本地46%，港澳、內(nèi)地地度假投資客客戶54%剩余三棟小高高層，120平米單位預(yù)計計將于2010年二季度面市市區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀狀35鳳凰山一號、、鳳凰海域為為自然消化階階段，盤龍灣灣為新面市項項目，規(guī)模小小鳳凰山一號鳳凰海域三期橘高層尾尾盤在售占地：9.1萬㎡建面：9.1萬㎡容積率：1.0產(chǎn)品：3棟30層高層，1棟18層小高層，100、150、230-260平米，1房、3房、4房價格：30000元/㎡客戶：港澳、、廣東其他區(qū)區(qū)域、內(nèi)地度度假投資客戶戶65%，珠海本地二二居客戶35%占地占地19830平方米，建面面47773.11平米，容積率率2.55產(chǎn)品：3棟31層高層、177-218平方米的三房房和四房價格：均價32000元/㎡（帶7000元/㎡裝修）客戶：內(nèi)地度度假投資客為為主盤龍龍灣灣占地地面面積積約約21410.50平方方米米，，建建筑筑面面積積約約19083.63平方方米米，，容容積積率率0.64產(chǎn)品品：：獨獨棟棟別別墅墅、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅、、90-160平米米洋洋房房、、2房、、4房共共107套房房。。價格格：：9180元/平米米（（帶帶1500元/精裝裝修修））客戶戶：：大大學(xué)學(xué)老老師師、、科科技技園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)白白領(lǐng)領(lǐng)，，港港澳澳度度假假、、投投資資客客區(qū)域域地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀36項目名稱存量容積率產(chǎn)品類型戶均面積預(yù)計推出時間項目賣點格力海岸約70萬平米2.5高層、多層200平米2011年格力品牌、2009年珠海地王、半島一線海景遠大美域四期約4萬平米——高層50-100平米2010年遠大品牌效應(yīng)，大盤效應(yīng)華發(fā)蔚藍堡25萬平米1.2多層、小高層——2010年華發(fā)品牌、大型社區(qū)和黃淇澳項目20萬平米1.5————2011年和黃品牌，海島山海資源中新淇澳項目77萬平米1.7別墅、TH、多層、小高層、會展館——2011年會展、度假主題大盤、品牌效應(yīng)中海海逸山莊36萬平米2.5超高層、別墅200平米以上2010年中海品牌、山海資源唐家家區(qū)區(qū)域域與與情情侶侶路路上上金金邊邊線線未未來來3至5年的的供供應(yīng)應(yīng)量量約約230萬，，集集中中在在華華發(fā)發(fā)蔚蔚藍藍堡堡、、中中海海海海逸逸山山莊莊、、格格力力海海岸岸項項目目，，2009年至至2010，以以上上項項目目將將陸陸續(xù)續(xù)啟啟動動；；區(qū)域名名牌開開發(fā)商商云集集，大大盤集集中，，市場場得以以快速速啟動動；大平面面單位位將成成為市市場主主流；；和黃項目遠大美域格力海岸華發(fā)蔚藍堡海怡灣畔盤龍灣本項目中新項目[將售項項目盤盤點]品牌大大盤年年內(nèi)將將集中中入市市，以以大平平面單單位為為主流流區(qū)域地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號天大項目龍騰灣372010年2011年2012年鳳凰山山一號號：1.25萬㎡，，230-260平米三三房、、四房房遠大美美域四四期：：約300套，50-100平米格力海海岸：：約70萬㎡，，小小高層層、高高層，，戶均均200平米09年中海海海逸山山莊（（銀坑坑）：：20萬㎡，，容積積率2.5，別墅墅、高高層華發(fā)蔚蔚藍堡堡：21萬㎡，，容容積率率1.22009年鳳凰海海域：：5萬㎡，，容容積率率2.55，177-190三房、、218四房和黃淇淇澳項項目：：20萬㎡，，容容積率率1.5中新淇澳項項目：77萬㎡，容容積率1.7，別墅、小小高層、高高層本項目：3.8萬平米，300套龍騰灣：1.2萬㎡，120平米三房，，約100套食神天大項項目：4萬㎡，超超高層本項目銷售售期區(qū)域地產(chǎn)供供應(yīng)唐家板塊（（含情侶路路上金邊））未來3至5年供應(yīng)預(yù)計計近230萬平方米，，以大平面面產(chǎn)品為主主，區(qū)域內(nèi)100平米以下單單位僅本項項目與遠大大美域四期期有供應(yīng)本項目的優(yōu)優(yōu)勢：片區(qū)區(qū)內(nèi)稀缺小小戶型供應(yīng)應(yīng)者38在品牌大盤盤林立的旅旅游度假區(qū)區(qū)，本項目目在規(guī)模、、配套、資資源上均不不占有優(yōu)勢勢，難以成成為主流客客戶的關(guān)注注點；本項目面臨臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)內(nèi)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主的的小規(guī)模項項目，我們們該如何突突圍？39SWOT分分析

優(yōu)勢—S

劣勢—W綠景品牌位于情侶北路延長線北側(cè)，招示性較強地勢平坦，有山景資源片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者規(guī)模小二線海景，無強勢資源三面臨路，后續(xù)有噪音影響西側(cè)面對化工廠、東側(cè)靠近水泥廠，有一定影響城市新區(qū)，區(qū)域認可度較低周邊配套不完善機會—OSO策略WO策略唐家作為珠海北部濱海住區(qū)的規(guī)劃廣珠輕軌即將通車，城際交通便捷區(qū)域高知客戶聚集發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會

強調(diào)綠景品牌口碑；結(jié)合區(qū)域規(guī)劃特點打造符號感昭示性強烈的建筑風(fēng)格；結(jié)合主要目標人群的消費需求針對性打造產(chǎn)品；利用外部、內(nèi)部劣勢

結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強調(diào)項目未來居住與投資價值，轉(zhuǎn)移視線；威脅—TST策略WT策略品牌開發(fā)商云集，大盤夾擊未來片區(qū)供應(yīng)量大處于調(diào)控期，市場走勢不明朗利用優(yōu)勢、規(guī)避威脅

利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗快速啟動開發(fā)，縮短銷售周期，降低市場風(fēng)險；弱化劣勢、規(guī)避威脅

產(chǎn)品領(lǐng)先市場，差異化；40本項目市場場定位——補缺者完全差異化化定位，以以獨具特色色的產(chǎn)品突突圍領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者補缺者挑戰(zhàn)者—市場領(lǐng)袖—壟斷價格—產(chǎn)品有不可可重復(fù)性—過河拆橋橋—改變游戲戲規(guī)則—強調(diào)新的的評估標標準—強調(diào)產(chǎn)品品的特色色和價值值—搭便車，，借勢—以小博大大，殺傷傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者者—目標明確確，挖掘掘客戶—瞄準市場場縫隙，，差異化化定位—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求求點市場定位位41對比大盤盤，本項項目的發(fā)發(fā)力點：：時尚前前衛(wèi)的建建筑風(fēng)格格與個性性產(chǎn)品小盤（小而精）大盤（大而全）社區(qū)風(fēng)格易形成獨特的社區(qū)風(fēng)格難以形成鮮明的社區(qū)風(fēng)格產(chǎn)品產(chǎn)品純粹、滿足客戶個性化的需求（品牌精裝修、拎包入?。┊a(chǎn)品多元化（涵蓋各面積段產(chǎn)品）客戶客戶群純粹客戶群差異大，素質(zhì)參差不齊物業(yè)管理五星級酒店式物業(yè)服務(wù)由于規(guī)模大，難以為每位業(yè)主提供周到的物業(yè)管理社區(qū)配套社區(qū)配套不足配套完善（商業(yè)、學(xué)校、公園等）市場定位位42小結(jié)本項目的的市場機機會：區(qū)域內(nèi)稀稀缺小戶戶型的供供應(yīng)者：：市場補缺缺者的角角色，以以獨特建建筑風(fēng)格格與產(chǎn)品品特色撬撬動市場場，建立立區(qū)域影影響力；；43目錄城市價值與區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃項目定位位唐家房板板塊市場場分析附件：宏宏觀經(jīng)濟濟與房地地產(chǎn)市場場分析44案例參考深圳鹽田優(yōu)優(yōu)品藝墅45城市旅游度假假新區(qū)，小規(guī)規(guī)模住宅項目目

核心價值值：濱海原創(chuàng)創(chuàng)藝術(shù)總用地面：10000m2建筑面積：22000m2其中商業(yè)面積積2200m2住宅總套數(shù)：：220建筑容積率≤≤2.2建筑覆蓋率≤≤35％建筑高度或?qū)訉訑?shù)：不超過過24米機動車泊位數(shù)數(shù)：150戶型面積套數(shù)套數(shù)比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%項目屬性46京基喜來登酒店湖心島東部華僑城水上運動中心海景/雅蘭大梅沙海濱公園往市區(qū)往小梅沙愿望塔梅沙外國語學(xué)校國際學(xué)校萬科國際會議中心優(yōu)品藝墅位于大梅沙濱濱海度假區(qū)域域，但幾乎無無海景資源市場背景：大梅沙市場特特征：屬于封封閉性市場，，市場供應(yīng)量量較少，集中中在萬科東海海岸、優(yōu)品藝藝墅與湖心島島。市場均價價10000元/平米左右。優(yōu)品藝墅位于于大梅沙度假假區(qū)，但處于于二線海景位位置，無景觀觀資源。規(guī)模模小，用地有有限高要求。。萬科東海岸岸即將啟動，，面臨優(yōu)勢資資源的品牌大大盤直面競爭爭，項目必須須快速引爆市市場，占據(jù)市市場先機，快快速銷售以降降低市場風(fēng)險險。項目目背背景景47鹽田田概概況況：：自自然然環(huán)環(huán)境境得得天天獨獨厚厚，，海海岸岸蜿蜿蜒蜒曲曲折折，，海海岸岸線線長長19.5公公里里，，深深圳圳最最美美麗麗的的““黃黃金金海海岸岸””之之一一鹽田田區(qū)區(qū)位位于于深深圳圳市市東東部部，，距距深深圳圳市市中中心心12公里里，，東東起起大大鵬鵬灣灣背背仔仔角角，，南南靠靠香香港港新新界界，，西西連連羅羅湖湖區(qū)區(qū)蓮蓮塘塘，，北北鄰鄰龍龍崗崗區(qū)區(qū)。。轄轄區(qū)區(qū)面面積積72.63平方方公公里里，，地地勢勢北北高高南南低低，，屬屬濱濱海海丘丘陵陵地地形形。。鹽鹽田田區(qū)區(qū)屏屏山山傍傍海海，，自自然然環(huán)環(huán)境境得得天天獨獨厚厚，，海海岸岸蜿蜿蜒蜒曲曲折折，，海海岸岸線線長長19.5公里里，，沙沙灘灘、、島島嶼嶼錯錯落落、、海海積積海海蝕蝕崖崖礁礁散散布布其其間間，，是是深深圳圳最最美美麗麗的的““黃黃金金海海岸岸””之之一一。。依托托港港口口、、旅旅游游、、工工貿(mào)貿(mào)、、文文化化四四大大發(fā)發(fā)展展支支柱柱，，不不斷斷發(fā)發(fā)展展成成為為現(xiàn)現(xiàn)代代化化旅旅游游海海港港城城區(qū)區(qū)。。梧桐桐山山沙頭頭角角大梅梅沙沙小梅梅沙沙項目目背背景景48在資資源源、、區(qū)區(qū)位位、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等各各方方面面，，鹽鹽田田與與唐唐家家灣灣類類似似鹽田田港港萬科科總總部部普洛斯國國際物流流園東部華僑僑城項目背景景49優(yōu)品藝墅墅的藝術(shù)術(shù)化突圍圍之道差異化：：產(chǎn)品全面面創(chuàng)新，，創(chuàng)造市市場標桿桿產(chǎn)品比準同片片區(qū)物業(yè)業(yè)，適度度超越，，確保量量價齊升升．定價鎖定“圈圈層”客客戶，定定義“優(yōu)優(yōu)·階層”客戶個性化藝藝術(shù)設(shè)計計，塑造造鮮明的的時尚氣氣質(zhì)形象展示建筑筑特色，，濱海生生活展示策略體系系50城市精英英階層的的私人會會客廳策略:挖掘項目目的核心心賣點----區(qū)位+產(chǎn)品區(qū)位---國際性度度假區(qū)／／國際級級海濱居居住區(qū)／／國際級級會議中中心，未未來片區(qū)區(qū)升值潛潛力巨大大．產(chǎn)品---獨一無二二的產(chǎn)品品形態(tài)，，區(qū)別于于片區(qū)所所有產(chǎn)品品的藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)．．形象導(dǎo)入入點:圍墻、樓樓書、展展板、售售樓處、、樣板房房SPRSpecialPeopleResort——朋友圈子子聚會的的場所精神文化化策源地地濱海原創(chuàng)創(chuàng)藝術(shù)是藝術(shù)而而不僅是是海邊的的房子SPR第三空間商務(wù)辦公度假居住首次引入入SPR概念，定定義生活活方式，，樹立差差異化形形象形象策略略51錯落有致致的建筑筑布局，，個性鮮鮮明，強強烈的符符號感由兩棟8層獨立的的建筑圍圍合組成成，附設(shè)設(shè)OTIS無機房電電梯，共共217套，50多種戶型型。建筑筑由大小小各異，，長短不不一的““盒子””拼接組組成，整整體錯落落有致；；建筑本身身則“外外冷內(nèi)熱熱”，外外墻偏冷冷色，給給人城墻墻般的堅堅實感覺覺；內(nèi)墻墻則是色色彩繽紛紛，充滿滿了熱烈烈而濃厚厚的嘉年年華氣氛氛。強烈烈對比將將會給充充滿沖勁勁的深圳圳人一種種耳目一一新的感感覺；建筑為大大師作品品，個性性鮮明，，不可復(fù)復(fù)制。產(chǎn)品策略略52策略分析析與檢驗驗——產(chǎn)產(chǎn)品BOX魔方空間間，戶型型戶戶不不同產(chǎn)品策略略53策略分析析與檢驗驗——產(chǎn)產(chǎn)品抽象派園園林芬蘭木＼＼石＼水水的樂章章泛會所概概念，園園林與配配套完美美融合產(chǎn)品策略略54全面采用用江蘇宜宜興紫砂砂劈離外外墻磚：：3層防水、、1層防裂、、不勾縫縫工藝創(chuàng)新＋細細節(jié)：集集合定制制+甲板式陽陽臺+倒置戶型型+橫向鏤空空天井小區(qū)內(nèi)全全芬蘭防防腐木鋪鋪地外墻面采采用德國國赫立斯斯無機礦礦物涂料料和厚漿漿質(zhì)感涂涂料泰國FOREX鎂巖水泥泥板，纖纖維水泥泥板鋁合金門門窗表面面采用氟氟碳噴涂涂處理，，玻璃配配用中空空玻璃全面采用用OTIS無機房電電梯細節(jié)與材材料的雕雕琢產(chǎn)品策略略55公共空間間的交流流使配套套設(shè)施成成為景觀觀產(chǎn)品策略略獨具濱海海風(fēng)情的的銷售中中心56案例借鑒鑒項目策略略：通過極具具差異化化與符號號感的建建筑特色色與產(chǎn)品品設(shè)計搶搶占市場場話語權(quán)權(quán)；SPR生活理念念，定義義差異化化形象；；通過差異異化得產(chǎn)產(chǎn)品與形形象，吸吸引傳統(tǒng)統(tǒng)客戶群群中的個個性階層層；項目背景景：度假區(qū)小規(guī)模模項目，無強強勢景觀資源源項目成果：價格高于片區(qū)區(qū)成交均價，，迅速引爆市市場，形成影影響力，完美美售罄。57案例啟示：旅旅游度假板塊塊小規(guī)模項目目的突圍之道道產(chǎn)品策略：通過極具特色色、風(fēng)格鮮明明的建筑形式式與獨特、性性價比高的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計搶奪奪市場話語權(quán)權(quán)，避免與大大盤的直接競競爭；形象策略：定義差異化的的生活理念與與項目形象，，樹立區(qū)域影影響力，搶奪奪客戶資源；；58珠江西岸首席席濱海度假區(qū)區(qū)尚品生活范范本關(guān)鍵詞：純粹粹、精品、私私屬、個性本項目形象定定位59純粹社區(qū)精致產(chǎn)品私屬領(lǐng)域個性鮮明形象定位——珠江西岸岸濱海區(qū)尚品品生活范本60形象定位：———濱海尚尚品生活范本本：純粹、私私屬、精品、個性精品社區(qū)——小而舒適戶型——小而實用品牌精裝、拎拎包入住周到五星級的物業(yè)業(yè)服務(wù)、貼心心而不貼身的的關(guān)懷濱海私屬空間間在美麗的海海灣，擁有有屬于家人人的空間，，愜意的享享受生活61建筑意向：：

——前衛(wèi)、簡約約、符號感感建筑中每一一條輪廓線線都代表非非同一般的的品味和鑒鑒賞力62功能定位：——可商可可居可度假假，珠江西岸最時尚的私人會客客廳63社區(qū)打造體體系KPI區(qū)位地段社區(qū)DIS系統(tǒng)社區(qū)精神硬件設(shè)施居住空間沿街配套商商業(yè)精細、舒適適型產(chǎn)品人群純粹服務(wù)管理貼心而不貼貼身的酒店店式物業(yè)管管理不同職業(yè)、、同類收入入、同類年年齡人群追求自我、、個性生活活新區(qū)核心地地段社區(qū)配套公共空間建筑外立面面、社區(qū)形形象、園林林意向等社社區(qū)DIS系統(tǒng)要處處處體現(xiàn)社區(qū)區(qū)主題，并并傳達的概概念。高綠化率、、低密度、、精致的園園林、公共共活動空間間體現(xiàn)社區(qū)區(qū)主題社區(qū)打造體體系KPI64珠海本地剛剛性改善型型需求客戶戶珠海本地非非剛性改善善型需求客客戶港澳自住客客戶港澳及珠三三角高端度度假投資客客戶內(nèi)地城市養(yǎng)養(yǎng)老兼投資資度假客戶戶珠海本地首首次置業(yè)客客戶市場主流客客戶外圍拉動客客戶客戶定位目前市場中中的主要客客戶類型為為以下六類類65客戶類型客戶特征客戶關(guān)注點珠海本地首次置業(yè)客戶依賴公共交通、商業(yè)配套，偏好大社區(qū)，對朝向較為敏感，首付敏感，月度還款能力強購買力：大多依賴于家庭支持，購買力中等；居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲等片區(qū)；置業(yè)特征：關(guān)注交通配套、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理，對于幼兒園等生活配套較為重視。置業(yè)需求：90-120平米2房，總價區(qū)間100-150萬。珠海本地剛性改善型需求客戶以區(qū)位、配套等為置業(yè)核心驅(qū)動因素，關(guān)注下一代成長，較注重生活品質(zhì)購買力：經(jīng)濟實力中等；居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲等片區(qū)；置業(yè)特征：關(guān)注下一代成長，對學(xué)位、配套等關(guān)注度高，購買物業(yè)集中于主城區(qū)，置業(yè)屬剛性需求型。置業(yè)需求：130-180平米3/4房，總價區(qū)間200萬-400萬。珠海本地非剛性改善型需求客戶以物業(yè)偏好為核心驅(qū)動因素，關(guān)注占有頂級資源的頂級產(chǎn)品購買力：經(jīng)濟實力較強；居住狀況：集中在吉大、拱北、香洲、南屏等各片區(qū)；置業(yè)特征：對產(chǎn)品及景觀等關(guān)注度高，注重生活品質(zhì)，追求奢華尊貴，喜好尺度闊綽的大面積產(chǎn)品，對開發(fā)商品牌、社區(qū)品質(zhì)等均有較高要求。置業(yè)需求：250平米以上大平面，總價在500萬-700萬港澳自住客戶以區(qū)位、總價為核心驅(qū)動力購買力：經(jīng)濟實力中等偏下；居住狀況；以香港、澳門為長期居住點置業(yè)特征：對區(qū)位、總價、兩地車牌等關(guān)注度高，注重社區(qū)規(guī)模及開發(fā)商品牌；置業(yè)需求：100-180平米2房/3房，總價150萬-250萬左右。港澳及珠三角高端度假投資客戶資源偏好型客戶，看重稀缺和投資價值購買力：經(jīng)濟實力較強；居住狀況：以港、澳、深等為常住地，往來于珠海、深圳等珠三角富裕城市；置業(yè)特征：看好珠海的景觀資源，總價承受能力較強，有多次置業(yè)經(jīng)驗，對景觀及居住舒適度要求較高。置業(yè)需求：舒適度較強的二房、三房、四房，總價300萬-400萬，偏好高樓層。內(nèi)地城市養(yǎng)老兼投資度假客戶關(guān)注生活環(huán)境、氣候環(huán)境、周邊配套購買力：經(jīng)濟實力非常強；居住狀況：內(nèi)地東北及西北各城市；置業(yè)特征：經(jīng)濟實力較強，看重珠海的氣候和環(huán)境，集中在主城區(qū)購房，偏好精裝修，認為海邊房子過于潮濕，不好打理。置業(yè)需求：140-160平方米三房、四房六大客戶類類型66遠大美域購購買中小戶戶型的客戶戶構(gòu)成：唐唐家區(qū)域剛剛性自住，，內(nèi)地客戶戶度假投資資客2006年至2007年購買88-140平米中小戶戶型單位的的客戶群分分析：業(yè)主來源以以唐家區(qū)域域、珠海郊郊區(qū)與內(nèi)地地客戶（在在珠海工作作地內(nèi)地客客戶，北方方客戶較多多）為主。。其次是港港澳客戶；；業(yè)主置業(yè)目目的以自住住、度假為為主，及以以長期居所所與第二居居所（外地地客戶）為為主，投資資需求占比比較低；當時價格比比較便宜，，4600左右，很多多珠海市區(qū)區(qū)的高端客客戶過來買買，在市區(qū)區(qū)住久了想想換個環(huán)境境，特別喜喜歡遠大的的公園。但但（他們））主要買160平米以上的的單位。90平米左右的的基本都是是唐家這邊的的上班族、內(nèi)地的客戶戶買的，有有度假的。。——遠大美域前前營銷總監(jiān)監(jiān)聶先先生目標客戶預(yù)預(yù)判672009年購買86-133平米中小戶戶型單位的的客戶群分分析：業(yè)主來源以以港澳、唐唐家、珠海海郊區(qū)、與與內(nèi)地客戶戶（北方度度假客戶較較多）為主主；業(yè)主置業(yè)目目的以度假假為主，投投資需求占占比較高；；主要還是港港澳和內(nèi)地地客戶，度度假用的，，買中小戶戶型的比較較多，珠海?？蛻粢灿杏?，北師大大的老師也也有在這里里買的?！ｂ鶠撑箱N銷售代表金金小姐姐港澳人和外外國人挺多多的，周末末來住，平平時人比較較少。覺得得這邊環(huán)境境不錯，我我在金鼎上上班，方便便。和黃的的物業(yè)服務(wù)挺好，從來來沒有任何何安全方面面的擔憂。?！ｂ鶠潮P業(yè)業(yè)主甘小小姐海怡灣畔··怡峰購買買中小戶型型的客戶構(gòu)構(gòu)成：港澳、內(nèi)地地度假投資資客，唐家家區(qū)域剛性性自住目標客戶預(yù)預(yù)判68以唐家區(qū)域域自住客戶戶，深廣佛佛、港澳投投資客戶為為主考慮本項目目規(guī)模較小小，景觀資資源不突出出，外地度度假性客戶戶更關(guān)注大大社區(qū)與景景觀資源，，因此本項項目核心客客戶為唐家家區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)園白領(lǐng)、、大學(xué)老師師，第一居居所需求；；港澳、深深廣佛投資資客戶，部部分兼度假假需求；重要客戶：：珠三角其其他區(qū)域的的投資度假假客戶；內(nèi)地客戶：投資、度度假為主；目標客戶預(yù)預(yù)判次要客戶：：內(nèi)地客戶戶重點客戶：：珠三角其其他區(qū)域客客戶核心客戶：：唐家區(qū)域域剛性自住住客戶、深深廣佛、港港澳投資度度假客戶69報告回顧城市價值與與區(qū)域規(guī)劃劃分析：珠海城市價價值的提升升將使唐家家灣成為珠江西岸核核心城市的的首席濱海海度假區(qū)；占據(jù)珠海陸陸路要塞的的唐家灣將將成為外地度度假投資客客戶的置業(yè)業(yè)首選；區(qū)域內(nèi)大學(xué)學(xué)、產(chǎn)業(yè)園園集群與石石坑山總部部經(jīng)濟區(qū)的的崛起將使使客戶更多元元化；唐家板塊房房市場分析析：本項目為片片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型型供應(yīng)者；片區(qū)品牌大大盤林立，，走差異化的的補缺者之之路才是突圍之之道；70本項目定位位：市場定位：：補缺者完全差異化化定位，以以獨具特色色的產(chǎn)品突突圍形象定位：：珠江西岸岸濱海度假假區(qū)尚品生生活范本關(guān)鍵詞：純純粹、精品品、私屬、、個性鮮明明客戶定位：：以唐家區(qū)域域自住客戶戶、深廣佛佛、港澳投投資客戶為為主，吸引引內(nèi)地客戶戶；功能定位：：可自住、可可投資、可可度假；71下階段工作作已經(jīng)完成工工作成果：：發(fā)展戰(zhàn)略整體定位第一階段整體定位第二階段物業(yè)發(fā)展建議初稿內(nèi)容完完善：空間規(guī)劃布布局物業(yè)類型配配比啟動區(qū)開發(fā)發(fā)策略經(jīng)濟測算72匯報結(jié)束，，感謝聆聽聽73目錄城市價值與區(qū)域域規(guī)劃項目定位唐家板塊房房市場分析析附件：宏觀觀經(jīng)濟與房房地產(chǎn)市場場分析74經(jīng)濟危機影影響逐步減減弱，GDP順利保保8，投資資與消費成成為GDP增長最大大拉動力宏觀經(jīng)濟2009年，在四萬萬億投資、、擴內(nèi)需的的10項措施等一一攬子刺激激政策的迅迅速推出并并積極實施施使中國實實體經(jīng)濟成成為本次世世界經(jīng)濟危危機中最先先觸底回升升的國家，，出現(xiàn)超超預(yù)期的““V”字型反彈。。經(jīng)濟導(dǎo)向由由出口-投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M費-投資主導(dǎo)型型。消費與與投資成為為GDP增長的貢獻獻著，消費費拉動4.1個百分點，，增長的貢貢獻率達到到47.9％；投資拉拉動7.4個百分點，，增長的貢貢獻率達到到86.4％，而凈出出口拉動為為-2.94個百分點。。在擴張性性的信貸政政策和財政政政策的支支持下，固固定資產(chǎn)投投資呈現(xiàn)““止跌、井井噴”態(tài)勢勢，并成為為中國宏觀觀經(jīng)濟止跌跌反彈的核核心，全年年增速達到到33.4％，對GDP增長的貢獻獻率達到86.4％。75城市土地供供應(yīng)量較08年有明明顯上漲土地市場09年全國重點點城市（21個）土地供供應(yīng)大增，，共供應(yīng)土土地6524宗，與08、07年相比分別別上漲47.0%、102.0%；共供應(yīng)土地地面積35016萬平米，與與08、07年相比分別別上漲54.0%、87.0%；天津、沈陽陽、武漢、、西安、廈廈門土地供供應(yīng)較大；；7609年全全國重點城城市（21個）土土地成交火火爆，共成成交土地4806宗宗，與08、07年相比比分別上漲漲101.0%、255.0%；共成交土地地面積25553萬萬平米，，與08、、07年年相比分別別上漲96.0%、、278.0%；天津、沈陽陽、上海、、武漢、杭杭州土地成成交較大。。市場回暖與與IPO重重啟解決房房企資金鏈鏈問題，全全國土地成成交火爆土地市場77房企圈地?zé)釤?，全國地地王頻出，，國進民退退，國企唱唱主角城市拿地企業(yè)土地款/樓面地價地塊資料北京大龍地產(chǎn)50.5億/29859元順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，用地面積為526737平方米，容積率0.6，上海綠地集團72.45億/27231元徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊，出讓面積9.01939萬平方米。天津中信集團36億/1434元津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)，地塊面積約為248萬平方米。深圳招商華僑城5.3億/18874.64元寶安區(qū)新安和西鄉(xiāng)街道辦交匯處，占地面積2.3平方公里，容積率0.5。廣州廣州城建集團3.45億/15324元D8-C3地塊用地面積6349平方米，總建筑面積22514平方米。杭州浙江西子房產(chǎn)集團7.7億/24295元上城區(qū)，出讓面積為22867平方米，容積率1.4寧波金杰房產(chǎn)7.7億/8170元寧波高新區(qū)梅墟新城南區(qū)，出讓面積47380㎡，容積率2.0，綠地率30%南京保利地產(chǎn)15.92億/7553元出讓面積達9.6萬平方米。蘇州綠城集團36億/28057元地塊位于獨墅湖北、高和路南，低密度住宅區(qū)或商業(yè)項目為主。無錫綠城集團29億/7097元土地面積222616.8平方米，土地用途為居住、商業(yè)、商務(wù)辦公，容積率<2.0-3.0。哈爾濱高盛投資發(fā)展有限公司12.13億/未知住宅和商服，用地面積16.18萬平方米，建筑面積小于616600平方米。濟南中石化8600萬/1.78萬元總面積為4530平方米廈門恒興置業(yè)10.47億/30940元位于思明區(qū)云頂南路東側(cè)，總用地面積42,920㎡重慶中海集團九龍倉41億/2741元江北嘴CBD江北體育公園一開發(fā)地塊，總建筑面積264916平方米（397畝），容積率：A區(qū)9.3C區(qū)二類居住4.3游樂用地0.8，東莞龍光地產(chǎn)7.03億/13087.6元莞城區(qū)體育路，用地面積53715平米，用途為商住，容積率≤2.7，建筑密度≤35%。佛山中海地產(chǎn)38.2億/6495元南海區(qū)桂城街道61、62街區(qū)地段海南安中石油9.05億/6141元?？谑袨I海大道南側(cè)，面積共147454.4平方米。國進民退。。2009年全國地王王頻現(xiàn)，超超過60%的企業(yè)為為國企或或具有國國企背景景，另外外、中石石化、中中石油等等壟斷性性國企也也踏入房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域；國有資本本涌入房房地產(chǎn)市市場有三三大因素素：融資能力強強，融資資成本低低；國企的主主業(yè)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)能過剩剩，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)去庫存存化進度度遠比其其他行業(yè)業(yè)理想，，國企急急于擴大大地產(chǎn)比比重；央企多為為壟斷性性行業(yè)，，可以用用壟斷行行業(yè)的暴暴利彌補補房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)短短期的微微利甚至至虧損，，以快速速擴大在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的份額。。由此，，民生銀銀行認為為：土地市場場7809年全全國商品品房銷售售面積與與銷售金金額較08年有有大幅度度上漲09年全國商商品房銷銷售面積積達93713.0萬平米，，比08年高出51.0%，比07年高峰期期時高出出21.0%；商品房銷銷售金額額達43995.0億元，比比08年高出83.0%，比07年高出47.0%；09年全年商商品房銷銷售均價價達到4695.0元/平米