港中旅香蜜湖項(xiàng)目策劃思路2

港中旅香蜜湖項(xiàng)目策劃思路xx地產(chǎn)顧問集團(tuán)品·質(zhì)

——時(shí)間見證永恒

建筑·品質(zhì)：

建筑的永恒之道在于與居者精神世界的和諧統(tǒng)一，港中旅的建筑不僅具有高尚的品質(zhì)，更多的是掠去浮華以后的沉穩(wěn)和內(nèi)涵——源自國際尊貴人居的品質(zhì)！

人文·品質(zhì)：

“八百買屋，千金買鄰”，在深圳擁有一套大房子并不值得炫耀。關(guān)鍵在于，生活本身具備怎樣的品位和文化？本項(xiàng)目所擁有的社區(qū)特有文化符號界定了生活的品質(zhì)和韻味，是一所值得一生珍藏的心靈住宅！

第一部分高端物業(yè)市場分析

一、市場現(xiàn)狀

2002年，深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積890萬平方米，超過2001年同期預(yù)售量的39%。南山、福田及寶安成為深圳樓市的三大熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年深圳高端物業(yè)市場的供應(yīng)量將近400萬平方米，地產(chǎn)界因此稱2002年為“豪宅年”。二、項(xiàng)目所在片區(qū)市場分析

香蜜湖——農(nóng)科中心片區(qū)

香梅路、農(nóng)林路、僑香路、深南路圍合地帶，以香蜜湖路為界，東面為香蜜湖片區(qū)，西面為農(nóng)科中心片區(qū)。中心區(qū)一級輻射地帶是聯(lián)系中心區(qū)與華僑城的紐帶。片區(qū)住宅市場特點(diǎn)

A、豐富的自然人文景觀，功能分區(qū)明顯，已初步形成高尚住宅組團(tuán)；B、地處CLD環(huán)形區(qū)的高端區(qū)域，開發(fā)潛力巨大；C、具有良好的教育資源和休閑設(shè)施D、人氣不濃，商業(yè)氣氛較差；E、區(qū)內(nèi)公交系統(tǒng)和生活配套尚不完備；香蜜湖片區(qū)

在未來的規(guī)劃中，將呈現(xiàn)一個(gè)國際生態(tài)的居住大社區(qū)，隨著CBD的日益成熟和WTO后的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，其國際化的人居氛圍是深圳市CLD首席領(lǐng)地。深圳CLD片區(qū)構(gòu)成：1、以環(huán)香蜜湖片區(qū)形成的高尚物業(yè)區(qū)域，吸引著CBD層峰人士及高級經(jīng)理人2、以皇崗公園、中心公園周邊形成中高檔物業(yè)居住區(qū)域，吸引著中高等收入家庭，并吸引部分港人3、由新洲、石廈、下沙形成中等物業(yè)居住區(qū)域，吸引中高級白領(lǐng)人士三、、深深圳圳市市內(nèi)內(nèi)高高端端物物業(yè)業(yè)可可比比性性片片區(qū)區(qū)1、、華華僑僑城城片片區(qū)區(qū)東起起僑僑城城東東路路，，西西抵抵沙沙河河西西路路，，北北至至北北環(huán)環(huán)大大道道，，南南到到深深圳圳灣灣海海岸岸線線，，總總面面積積約約15平平方方公公里里。。特點(diǎn)點(diǎn)：：華僑僑城城片片區(qū)區(qū)是是深深圳圳知知名名度度較較高高的的高高端端物物業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，自自然然景景觀觀和和人人文文景景觀觀是是““旅旅游游+地地產(chǎn)產(chǎn)””開開發(fā)發(fā)理理念念的的核核心心，，在在全全國國范范圍圍內(nèi)內(nèi)大大力力推推廣廣！！濱海海大大道道以以北北，，沙沙河河?xùn)|東路路以以東東，，僑僑城城東東以以西西，，白白石石洲洲路路以以南南，，占占地地面面積積約約2.9平平方方公公里里將將規(guī)規(guī)劃劃為為低低密密度度的的高高尚尚住住宅宅區(qū)區(qū)。（（我我公公司司正正在在策策劃劃代代理理的的東東部部紅紅樹樹灣灣項(xiàng)項(xiàng)目目））2、、深深圳圳紅紅樹樹灣灣片片區(qū)區(qū)地理理位位置置、、規(guī)規(guī)模模、、景景觀觀、、前前景景都都是是獨(dú)獨(dú)一一無無二二，，未未來來深深圳圳頂頂級級住住宅宅社社區(qū)區(qū)，，肩肩負(fù)負(fù)著著構(gòu)構(gòu)筑筑深深圳圳濱濱海海城城市市特特色色的的重重?fù)?dān)擔(dān),深深港港兩兩地地大大地地產(chǎn)產(chǎn)商商十十分分關(guān)關(guān)注注，，發(fā)發(fā)展展前前景景看看好好。。特點(diǎn)點(diǎn)：：中心心區(qū)區(qū)位位于于深深圳圳市市特特區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的福福田田區(qū)區(qū)，，用用地地由由濱濱河河大大道道、、蓮蓮花花路路、、彩彩田田路路及及新新洲洲路路四四條條城城市市干干道道圍圍合合而而成成，，市市中中心心區(qū)區(qū)總總占占地地面面積積607公公頃頃，，規(guī)規(guī)劃劃居居住住人人口口7.7萬萬人人。。3、、深深圳圳中中心心區(qū)區(qū)作為為深深圳圳市市““二二次次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)””的的主主要要功功能能區(qū)區(qū)，，中中心心區(qū)區(qū)的的建建成成，，將將使使深深圳圳的的城城市市整整體體功功能能更更為為協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，未未來來建建成成的的中中心心區(qū)區(qū)建建筑筑群群，，將將成成為為深深圳圳二二十十一一世世紀(jì)紀(jì)的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑。。特點(diǎn)點(diǎn)：：典型樓盤戶型（比例）面積（平方米)

波托菲諾四房二廳二陽臺50%240.65四房二廳四陽臺10%220四房三廳四衛(wèi)三陽臺20%249.65別墅復(fù)式20%670純水岸86套TOMNHOUSE250—29012棟多層、345套180--335四、、深深圳圳高高端端物物業(yè)業(yè)個(gè)個(gè)案案分分析析策劃思路

華僑城“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)理念獨(dú)特的人文資源和氛圍獨(dú)一無二意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)宣傳主題：自在的優(yōu)雅，質(zhì)樸的浪漫宣傳賣點(diǎn)：區(qū)內(nèi)7500m2燕棲湖，4300m2天鵝湖典型樓盤戶型（比例）面積（M2）

星河國際二房二廳11.7％85—87三房二廳68.5％120-178四房二廳19.1％219-325五房三廳0.7％232—263

策劃思路

‘‘中心區(qū)+地產(chǎn)”的開發(fā)理念國際化的中心區(qū)規(guī)劃為國際人量身定做的居家方式宣傳主題：CBD國際生活領(lǐng)域宣傳賣點(diǎn)：CBD、十四米架空層園林，國際衛(wèi)星接收系統(tǒng)。

香榭里花園三房二廳91-121四房二廳130-180五房二廳140—217

策劃思路

美地置業(yè)在深圳的開山之作展現(xiàn)尊貴的建筑文化宣傳主題：來自世界的認(rèn)同宣傳賣點(diǎn)：亞洲唯一金塊獎(jiǎng)

水榭花都17萬平方米，容積率1.4，3層TOWNHOUSE，多層、小高層

策劃思路

實(shí)力雄厚的發(fā)展商背景香蜜湖“景觀+地產(chǎn)”的開發(fā)理念優(yōu)越的湖景資源宣傳主題：地產(chǎn)價(jià)值定律。

宣傳賣點(diǎn)：地段+景觀

五、、深深圳圳高高端端物物業(yè)業(yè)樓樓盤盤分分析析結(jié)結(jié)論論小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃彰彰顯顯身身份份，，個(gè)個(gè)性性鮮鮮明明。。容積積率率低低、、覆覆蓋蓋率率低低，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格獨(dú)獨(dú)具具特特色色環(huán)境境的的附附加加值值高高周邊邊有有良良好好的的自自然然環(huán)環(huán)境境或或人人文文環(huán)環(huán)境境為為依依托托，，小小區(qū)區(qū)自身身有有極極好好的的園園林林，，表表現(xiàn)現(xiàn)為為規(guī)規(guī)模模大大，，工工藝藝精精致致，，苗木木品品質(zhì)質(zhì)高高。。物業(yè)業(yè)硬硬件件配配套套方方面面小區(qū)區(qū)的的停停車車位位比比較較充充足足，，至至少少為為1：：1.2以以上上電梯梯、、發(fā)發(fā)電電機(jī)機(jī)等等設(shè)設(shè)備備采采用用國國際際知知名名品品牌牌小區(qū)區(qū)的的智智能能化化程程度度高高；；物業(yè)業(yè)軟軟性性配配套套方方面面小區(qū)區(qū)有有高高檔檔的的會會所所設(shè)設(shè)施施，，如如室室內(nèi)內(nèi)恒恒溫溫泳泳池池；；物業(yè)業(yè)管管理理檔檔次次高高，，服服務(wù)務(wù)好好。。物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格、、戶戶型型方方面面環(huán)香香密密湖湖片片區(qū)區(qū)，，高高端端物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)格格均均在在7000元元以以上上。?！靶孕阅苣芎虾侠砝?、、空空間間舒舒適適””的的大大戶戶型型，，面面積積集集中中在在110～～170㎡㎡的的三三房房、、四四房房等等大大格格局局戶戶型型，，在在市場場反反應(yīng)應(yīng)良良好好，，銷銷售售順順暢暢。。第二二部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析一、、項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本資資料料（（一一期期））總建建筑筑面面積積：：122087.98㎡㎡其中中：：住宅宅：：92143.06㎡㎡商業(yè)業(yè)：：1570.80㎡㎡會所所：：1543.00㎡㎡架空空面面積積：：3644.07㎡㎡容積積率率：：1.77總戶戶數(shù)數(shù)：：550戶戶車位位：：628個(gè)個(gè)(1:1.14)二、、地地塊塊解解析析項(xiàng)目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀項(xiàng)目目南南側(cè)側(cè)的的深深圳圳高高級級中中學(xué)學(xué)待建建的的景景昱昱花花園園項(xiàng)目目南南側(cè)側(cè)的的香香榭榭里里花花園園項(xiàng)目目東東側(cè)側(cè)的的翠翠海?；ɑ▓@園農(nóng)科科中中心心三、、項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析（一一））八八大大優(yōu)優(yōu)勢勢1、、區(qū)區(qū)域域形形象象5、、休休閑閑空空間間優(yōu)優(yōu)勢勢：：片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)休休閑閑旅旅游游渡渡假假配配套套齊齊全全6、、園園林林景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢：：園園林林規(guī)規(guī)劃劃具具有有前前瞻瞻性性7、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢：：項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模大大8、、企企業(yè)業(yè)品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢：：發(fā)發(fā)展展商商實(shí)實(shí)力力雄雄厚厚，，資資源源豐豐富富（二二））兩兩點(diǎn)點(diǎn)劣劣勢勢1、、片片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套缺缺乏乏2、、公公交交配配套套不不完完善善（三三））兩兩大大機(jī)機(jī)會會1、、隨隨著著CBD的的成成熟熟，，CLD將將日日益益發(fā)發(fā)展展2、、香香蜜蜜湖湖農(nóng)農(nóng)科科片片區(qū)區(qū)未未來來良良好好的的規(guī)規(guī)劃劃（四四））兩兩大大威威脅脅1、、市市場場高高端端物物業(yè)業(yè)供供應(yīng)應(yīng)量量過過大大，，同同質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤競競爭爭激激烈烈同片片區(qū)區(qū)的的直直接接競競爭爭項(xiàng)項(xiàng)目目熙熙園園即即將將啟啟動動華僑僑城城、、紅紅樹樹灣灣片片區(qū)區(qū)大大量量豪豪宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目的的啟啟動動2、、香香港港經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)持持續(xù)續(xù)低低迷迷，，外外銷銷樓樓盤盤再再創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史新新低低第三部分分項(xiàng)項(xiàng)目目定位追求居住住文明的的進(jìn)步一、項(xiàng)項(xiàng)目目屬性香蜜湖大大型國際際高尚親親水社區(qū)區(qū)二、市場場形象定定位國際人居居品質(zhì)名名門門首府領(lǐng)領(lǐng)地（1）國國際人人居地段段品質(zhì)1、國際際休閑配配套：德式堡、、永鷹高高爾夫、、水上樂樂園、香香蜜湖湖渡渡假村、、國際網(wǎng)網(wǎng)球中心心2、國際際教育配配套：深圳高級級中學(xué)、、深圳外外國語學(xué)學(xué)校附屬屬小學(xué)學(xué)、、福景外外國語學(xué)學(xué)院、國國際幼兒兒園3、國際際生活配配套：SAM會會員店、、名人人俱樂部部香蜜湖區(qū)區(qū),緊鄰鄰城市最最繁華的的CBD,以自自己優(yōu)雅雅的姿態(tài)態(tài),詮詮釋CLD的元元素,為為城市人人提供一一個(gè)完美美的棲居居地;（2）國國際人居居建筑品品質(zhì)1、規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)：：低密度、、超前人人性化設(shè)設(shè)計(jì)2、空間間標(biāo)準(zhǔn)：：寬敞舒適適、高實(shí)實(shí)用率、、與自然然結(jié)合緊緊密3、建材材標(biāo)準(zhǔn)：：健康環(huán)保保材料大規(guī)模、、低密度度、兼容容多層及及小高層層洋房、、TOWNHOUSE，又又以大大三房、、大四房房為主，，一梯兩兩戶，這這種建筑筑的素質(zhì)質(zhì)本身就就代表了了一種姿姿態(tài),洋洋溢著一一種高尚尚的貴族族氣息。。（3）國國際人人居環(huán)境境品質(zhì)1、健康康生態(tài)：：區(qū)域植被被覆蓋率率高，空空氣質(zhì)量量好2、自然然景觀：：親近大自自然，緊緊臨山、、湖、海海等天然然景觀3、園林林景觀：：高觀賞價(jià)價(jià)值和高高參與價(jià)價(jià)值的園園林藝術(shù)術(shù)項(xiàng)目緊臨臨農(nóng)科中中心天然然大氧吧吧，遠(yuǎn)眺眺安托山山山景，，內(nèi)設(shè)大規(guī)模世世界四大大海灣為為主題的的親水園園林，觀山觀觀水觀天天下。（4）國國際人人居文化化品質(zhì)1、海洋洋文化：：海納百川川，有容容乃大2、品質(zhì)質(zhì)生活：：高品味生生活環(huán)境境對生活活質(zhì)量的的提升3、社區(qū)區(qū)文化：：人以群分分，在同同一層面面進(jìn)行高高水準(zhǔn)交交流與與溝通本本項(xiàng)項(xiàng)目在后WTO—CBD時(shí)代，具有高高素質(zhì)的的片區(qū)形形象象文化和和國際性性的人居居生活文文化。（5）國國際人居居服務(wù)品品質(zhì)1、提供供全方位、、多元化化、人性性化細(xì)膩的服服務(wù)2、物物業(yè)管理理國際化、、智能化化、科技技化、品品牌化。充分利用用港中旅豐豐富的旅旅游資源源，進(jìn)行更更多國際際化服務(wù)務(wù)，演繹繹國際CLD的的品質(zhì)生生活項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念模模型項(xiàng)目開發(fā)發(fā)理念模模型本項(xiàng)項(xiàng)目的理理想模式式：功能價(jià)值值與文化化價(jià)值并并重的““雙高””模式。三、目目標(biāo)客戶戶定位在上述九九個(gè)組群群中，本本項(xiàng)目的的主流消消費(fèi)群由由以下4個(gè)組群群構(gòu)成：：1、高文文化中收收入的““知識識英才階階層”2、中中文化高高收入的的“社社會精英英階層””3、、中文化化中收入入的““高級白白領(lǐng)階層層”4、高文文化高收收入的““頂級級貴族階階層”四、命名名建議港中旅旅··海灣灣傾傾城城輔助推廣廣名：海海灣世世紀(jì)水水岸傾城城四四海陽陽光鼎鼎級大觀觀參照項(xiàng)目物業(yè)類型均價(jià)(元/M2)綜合調(diào)整系數(shù)本項(xiàng)目修正價(jià)格水榭花都TOWNHOUSE15000~18000100/9013500~16200多層10000100/959500小高層8500100/988330熙園TOWNHOUSE15000100/9211040~13800多層*約9000100/978720小高層*約8000100/997920香榭里花園小高層8800100/988630翠?；▓@高層7200100/1107920本項(xiàng)目TOWNHOUSE

11000~14000多層

9000~9300小高層

8200~8500五、價(jià)格格定位第四部分分營營銷思路路一、整體體營銷推推廣思路路1、以國際人人居品質(zhì)質(zhì)為項(xiàng)目目整體形形象啟動動；2、以四大海海灣園林林文化為為市場攻攻擊點(diǎn)；；3、首推“TOWNHOUSE””，樹樹立樓盤盤高檔形形象；二、推廣廣步驟1、以TOWNHOUSE打打造市場場，塑造造國際人人居首府府形象；2、加推推市內(nèi)罕罕有多層層單位，，積聚目目標(biāo)客戶戶關(guān)注焦焦點(diǎn)；3、最后后小高層層靚景單單位隆重重發(fā)售，，形成項(xiàng)項(xiàng)目高潮潮.1、教教育——業(yè)業(yè)主子女女可獲得得國際教教育游學(xué)學(xué)基金；；2、健健康——業(yè)業(yè)主每年年可享受受二次免免費(fèi)全身身健康檢檢查；3、裝裝修——聘聘請知名名家裝設(shè)設(shè)計(jì)公司司提供多多種不同同風(fēng)格的裝修方方案，并并選用優(yōu)優(yōu)質(zhì)環(huán)保保建材，，為業(yè)主主提供全全屋豪華精裝裝修；推廣建議議4、保保險(xiǎn)——為為業(yè)主辦辦理終身身平安保保險(xiǎn)及裝裝修保險(xiǎn)險(xiǎn)等；5、物物管——聘聘請國際際知名物物業(yè)管理理公司提提供高品品質(zhì)物業(yè)管理理；6、交交通——為為業(yè)主提提供高頻頻次業(yè)主主專車，，滿足目目標(biāo)客戶少量量無車或或少車群群體需要要；三、入市市時(shí)機(jī)評評估2003年3月月底、4月初，，本項(xiàng)目目開始正正式銷售售。理由：1、搶在在熙園項(xiàng)項(xiàng)目之前前發(fā)售，，從而達(dá)達(dá)到先聲聲奪人的的目的。。2、預(yù)留留2-3個(gè)月時(shí)時(shí)間進(jìn)行行項(xiàng)目前前期市場場預(yù)熱工工作。3、具備備良好的的項(xiàng)目形形象展示示。四、入市市準(zhǔn)備落實(shí)五個(gè)“一一”工程程一會所（（包含銷銷售中心心）一園林展展示區(qū)（（銷售中中心前廣廣場及TOWNHOUSE區(qū)區(qū)域)一游泳池池（一種種海岸風(fēng)風(fēng)情）一形象展展示圍墻墻一棟TOWNHOUSE樣板板房五、整合合營銷推推廣戰(zhàn)略略（一）戰(zhàn)戰(zhàn)略整整合1、品牌互動動營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略2、全球化營營銷戰(zhàn)略略3、公關(guān)營營銷推廣戰(zhàn)略略4、別出心裁裁的價(jià)格格制定策策略(二)整整合營銷銷推廣主主題系出名門門國國際領(lǐng)地地（三）整整體推廣廣計(jì)劃推售時(shí)間推售階段預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)2003.3.1-4.5內(nèi)部認(rèn)購認(rèn)購Towhouse70％以上2003.4.6-5.31公開發(fā)售推出單位的80％以上2003.6.1-2003.12強(qiáng)銷期Towehouse和多層單位基本售完，小高層60％以上2004.1-3.31持續(xù)銷售總體85%2004.4.1-4.30尾盤銷售95%以上，二期認(rèn)購20％六、分階階段推廣廣策略（一）內(nèi)部預(yù)熱熱期（造造勢營銷銷）隆重推出出限量100張張VIP優(yōu)優(yōu)先認(rèn)購購卡與鳳凰衛(wèi)視視聯(lián)合承辦辦一個(gè)高高素質(zhì)欄欄目，提提升項(xiàng)目目的品味味及國際際知名度度聯(lián)合媒體體，開辟辟“第三只只眼看深深圳”欄目，對對海歸人人士的生生活和成成功經(jīng)歷歷進(jìn)行系系列跟蹤蹤報(bào)道。。全面整合合教育資資