物業(yè)管理招投標基本知識

物業(yè)管理招投標的相關(guān)知識物業(yè)11-3陳心目錄一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識。。。。。。。。。。。。。。。。。。2-6二、物業(yè)管理招投標原則。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7三、物業(yè)管理招標的條件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8-9四、物業(yè)管理招標的方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11-15六、物業(yè)管理招標程序。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。16-34七、物業(yè)管理投標概念。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35-42一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識物業(yè)管理招投標的概念：

物業(yè)管理招標投標是物業(yè)開發(fā)商（業(yè)主委員會）與物業(yè)管理公司圍繞即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營開展的選擇與參與活動，是開發(fā)商（業(yè)主委員會）通過公開競爭的方式確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。物業(yè)管理進行招標投標，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它不僅能打破物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場的重要手段。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標人

依法提出招標項目，進行招標的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。投標人

響應(yīng)物業(yè)管理招標，參加招標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標人可以委托招標人代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應(yīng)當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜；但招標人有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織招標活動。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識招標時限新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成二、物業(yè)管理招投標原則公開原則公平原則公正原則誠實信用原則三、物業(yè)管理招標的條件1、招標人應(yīng)具備的條件招標人必須是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的法人代表（負責(zé)人），或其委托的代理人。與招標物業(yè)相相應(yīng)的經(jīng)濟、技術(shù)或管理類專業(yè)人員。具備自行編制招標文件，對投標人進行資格評審和組織評標的能力。2、招標項目應(yīng)具備的條件

符合城市規(guī)劃要求符合政府頒布的規(guī)模要求能夠為物業(yè)管理企業(yè)開展工作提供一定數(shù)量的辦公用房各類維修基金已經(jīng)落實招標所需的其他條件已經(jīng)具備四、物業(yè)管理招標的方式1、公開招標——無限競爭性公開招標2、邀請招標——有限競爭選擇招標3、協(xié)商招標——議標五、物業(yè)業(yè)管理理招標標的內(nèi)內(nèi)容內(nèi)容包包括：：前期期顧問問服務(wù)務(wù)和實實質(zhì)管管理服服務(wù)非經(jīng)營營性物物業(yè)和和經(jīng)營營性物物業(yè)內(nèi)內(nèi)容略略不同同1、非非經(jīng)營營性物物業(yè)管管理招招標的的內(nèi)容容1）前前期顧顧問服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容（1））開發(fā)發(fā)設(shè)計計期間間提供供的管管理顧顧問服服務(wù)對投標標物業(yè)業(yè)的設(shè)設(shè)計圖圖提供供專業(yè)業(yè)意見見。對投標物業(yè)業(yè)的設(shè)施設(shè)設(shè)備及建筑筑材料選用用提供專業(yè)業(yè)意見（2）物業(yè)業(yè)竣工驗收收前的管理理顧問服務(wù)務(wù)制定員工培培訓(xùn)計劃。。列出財務(wù)預(yù)預(yù)算方案。（3）住戶戶入住及裝裝修期間的的管理顧問問服務(wù)住戶入住辦辦理移交手手續(xù)的管理理服務(wù)住戶裝修及及材料運送送的管理服服務(wù)遷入與安全全管理服務(wù)務(wù)2）實質(zhì)管管理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容物業(yè)管理的的人力安排排保安服務(wù)清潔服務(wù)房屋及設(shè)施施的維修保保養(yǎng)服務(wù)財務(wù)管理服服務(wù)綠化園藝管管理服務(wù)其他管理服服務(wù)，如車車輛管理及及特約上門門服務(wù)等2、經(jīng)營性性物業(yè)招標標的內(nèi)容指以經(jīng)營性性房屋為主主體的物業(yè)業(yè)，如酒店店、寫字樓樓等物業(yè)管理超超越了原有有的交換式式勞動范疇疇，成為創(chuàng)創(chuàng)造性的附附加勞動。。前期顧問服服務(wù)內(nèi)容增增加一項重重要服務(wù)內(nèi)內(nèi)容便是代開發(fā)商制制定物業(yè)出出租方案和和租賃策略略，以及進進行廣告招招租宣傳，，最大限度度地提高出出租率，增加租金收收入。實質(zhì)性物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)是一種創(chuàng)創(chuàng)造性的附附加勞動，，目的不是是維持物業(yè)業(yè)的基本使使用功能，，而是不斷斷保持物業(yè)業(yè)使用功能能上的先進進性，因此此不僅要經(jīng)經(jīng)常對物業(yè)業(yè)進行高標標準的維護護，還要經(jīng)經(jīng)常更新物物業(yè)的設(shè)施施和使用功功能，以保保持物業(yè)設(shè)設(shè)施的先進進性。另外外，還應(yīng)增增加租賃管管理服務(wù)的的內(nèi)容。六、物業(yè)管理理招標程序序準備階段調(diào)查階段招標階段投標階段開標階段評標階段簽訂合同階階段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡⅠ成立招標組組織申請批準招招標準備招標文文件發(fā)布招標公公告或邀請請書投標單位資資格預(yù)審發(fā)售招標文文件組織現(xiàn)場察察看、召開開標前會議議ⅡⅢⅣ接受投標單單位送交的的標書開標1：標標書評分階階段1信譽調(diào)查、、采樣開標2：現(xiàn)現(xiàn)場答辯階階段評標、定標標簽訂合同ⅤⅦⅥ1、招標準備備階段主要工作：：成立招招標機構(gòu)、、文書工作作。1）成立物物業(yè)管理招招標的組織織機構(gòu)分招標人自自行組織成成立的招標標機構(gòu)和招招標人委托托招標代理理機構(gòu)招標標。自行招標的的分兩種情情況：（1）開發(fā)發(fā)商自行招招標開發(fā)商通過過在其所在在單位的董董事會下設(shè)設(shè)專門招標標委員會或或小組進行行招標。招標委員會秘書部專業(yè)技術(shù)部（2）業(yè)主主大會招標標業(yè)主大會行行駛以下職職權(quán)：制訂、修改改業(yè)主公約約和業(yè)主大大會議事規(guī)規(guī)則選舉、更換換業(yè)主委員員會委員，，監(jiān)督業(yè)主主委員會的的工作；選聘、解聘聘物業(yè)管理理企業(yè)決定專項維維修資金使使用、續(xù)籌籌方案，并并監(jiān)督實施施；制訂、修改改物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用部部位和共用用設(shè)備的使使用、公共共秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生的的維護等方方面的規(guī)章章制度；法律、法規(guī)規(guī)或者業(yè)主主大會議事事規(guī)則規(guī)定定的其他有有關(guān)物業(yè)管管理的職責(zé)責(zé)。（3）委托托招標代理理機構(gòu)招標標專門從事招招標代理業(yè)業(yè)務(wù)的社會會中介組織織，是按照照《公司法法》設(shè)立，，并按照《《公司法》》規(guī)定進行行運營的經(jīng)經(jīng)營性法人人組織。代理機構(gòu)應(yīng)應(yīng)具備下列列條件：有從事招標標代理業(yè)務(wù)務(wù)的營業(yè)場場所和相應(yīng)應(yīng)資金有能夠編制制招標文件件和組織評評標的相應(yīng)應(yīng)專業(yè)力量量有能夠參加加評標的技技術(shù)、經(jīng)濟濟方面的專專業(yè)人才業(yè)主辦理委委托手續(xù)時時需提供的的資料：招標項目的的批準文件件委托招標書書資金落實證證明其他相關(guān)證證明2）提出招招標申請并并進行招標標登記建設(shè)單位向向招標辦提提交的申請請的主要內(nèi)內(nèi)容：招標項目具具備的條件件建設(shè)單位具具備的資質(zhì)質(zhì)擬采用的招招標方式對投標企業(yè)業(yè)的資質(zhì)要要求或擬選選擇的投標標企業(yè)3）制定招招標文件主要內(nèi)容：：招標公告或或邀標書投標企業(yè)資資質(zhì)審查表表投標須知招標章程招標項目說說明書合同主要條條款技術(shù)規(guī)范其他相關(guān)內(nèi)內(nèi)容4）編制標標底（1）標底底的編制原原則根據(jù)國家或或地方政府府制定的規(guī)規(guī)范文件、、法規(guī)條例例、招標物物業(yè)的服務(wù)務(wù)定位情況況、該物業(yè)業(yè)的基本條條件與區(qū)域域環(huán)境以及及招標文件件的要求等等編制標底底。標底的計價價內(nèi)容、計計價依據(jù)應(yīng)應(yīng)與招標文文件的規(guī)定定完全一致致。標底價格作作為招標人人的期望計計劃價，應(yīng)應(yīng)力求與市市場的實際際變化吻合合，要有利利于競爭和和保值服務(wù)務(wù)質(zhì)量。標底價格一一般應(yīng)由成成本、利潤潤、稅金等等組成。一個項目只只能編制一一個標底（2）標底底的組成內(nèi)內(nèi)容標底的綜合合編制說明明物業(yè)現(xiàn)場狀狀況、影響響因素、物物業(yè)維修工工程量清單單與價格、、管理服務(wù)務(wù)要求或預(yù)預(yù)算方案。。標底附件：：物業(yè)的地地質(zhì)、水文文、地面情情況的有關(guān)關(guān)資料，編編制標底所所依據(jù)的有有關(guān)文件或或方案。5）確定招招標的指導(dǎo)導(dǎo)原則及方方式2、招標實實施階段1）招標單單位向社會會發(fā)出招標標公告或邀邀請通知（1）公開開招標一般招標公公告的內(nèi)容容：招標人的名名稱和地址址招標項目的的性質(zhì)、數(shù)數(shù)量招標項目的的地點和時時間要求獲取招標文文件的辦法法、地點和和時間購買招標文文件的費用用需要公告的的其他事項項物業(yè)管理的的招標公告告，主要內(nèi)內(nèi)容包括：：標的。擬招招標的物業(yè)業(yè)名稱，主主要介紹物物業(yè)管理招招標的項目目招標的對象象。規(guī)定什什么樣的企企業(yè)可以參參加投標組織機構(gòu)。。招標領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組或工工作小組有關(guān)招標的的說明。例如：參加招標應(yīng)應(yīng)提交的文文件種類由招標領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)小組對報報名企業(yè)進進行資格審審查購買標書的的條件現(xiàn)場答疑會會召開的時時間、地點點開標的時間間，評標的的方式報名投標的的截止日期期，報送投投標書截止止日期及其其他有關(guān)事事項（2）邀請請招標或者者議標2）審查與確認認投標單位位資格《招標投標標法》規(guī)定定，招標人人對投標人人的資格審審查的權(quán)利利包括兩個個方面的內(nèi)內(nèi)容。一是是有權(quán)要求求投標人提提供與其資資質(zhì)能力相相關(guān)的資料料和情況，，二是有權(quán)權(quán)對投標人人是否具有有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)能力進行行評審。資格評審資格預(yù)審資格后審資格預(yù)審?fù)ㄍǜ鎽?yīng)當說說明下列事事項：招標人的名名稱和地址址招標項目的的性質(zhì)、數(shù)數(shù)量招標項目的的地點和時時間要求獲取資格預(yù)預(yù)審文件的的辦法、地地點和時間間領(lǐng)取資格預(yù)預(yù)審文件的的辦法、地地點和時間間領(lǐng)取資格預(yù)預(yù)審文件時時須交納的的費用；資格預(yù)審的的日程安排排需要通告的的其他事項項物業(yè)企業(yè)申申請被批準準參加投標經(jīng)招投標辦辦事機構(gòu)審審查合格按時送到招招標單位填寫資格預(yù)預(yù)審表資格審查的的主要內(nèi)容容有：物業(yè)管理企企業(yè)的基本本情況物業(yè)管理企企業(yè)擁有的的資金數(shù)量量物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)驗與過去去的表現(xiàn)物業(yè)管理企企業(yè)的管理理人員及技技術(shù)力量。。主要負責(zé)人人經(jīng)歷及企企業(yè)背景等等情況3）發(fā)售招招標文件，，召開標前前會議3、接受投投標階段（1）投標標文件組成成投標函投標人資格格、資信證證明文件投標項目方方案及說明明投標價格投標保證金金或者其他他形式的擔(dān)擔(dān)保招標文件要要求具備的的其他內(nèi)容容（2）提交交投標文件件七、物業(yè)管理理投標概念念投標是與招招標相對應(yīng)應(yīng)的過程，，是指物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)選擇物業(yè)業(yè)項目并在在接到招標標通知后，，根據(jù)招標標通知的要要求編制投投標文件，，并將其遞遞交給招標標人的行為為。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯通過報紙雜雜志、電視視、網(wǎng)絡(luò)等等媒介發(fā)布布的招標廣廣告或公告告來發(fā)現(xiàn)投投標目標，，這是獲取取公開招標標信息的主主要方式。。搞好公共關(guān)關(guān)系，經(jīng)常常派業(yè)務(wù)人人員深入各各個建設(shè)單單位和部門門，廣泛聯(lián)聯(lián)系，收集集信息。通過政府有有關(guān)部門，，如發(fā)改委委、房地產(chǎn)產(chǎn)行政管理理部門、行行業(yè)協(xié)會等等獲得信息息；取得老客戶戶的信任，，從而承接接后續(xù)物業(yè)業(yè)或接受邀邀請而獲得得信息。通過咨詢公公司等代理理機構(gòu)獲得得信息；通過業(yè)務(wù)往往來的單位位和人員以以及社會知知名人士的的介紹得到到信息。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯招標物業(yè)項項目條件分分析：物業(yè)業(yè)項目的性性質(zhì)、面積積、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、住戶戶概況、開開發(fā)商信譽譽、物業(yè)服服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企企業(yè)投標條條件分析：：根據(jù)自己己的技術(shù)、、財務(wù)、人人力等條件件結(jié)合可能能競標的物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)情況，，分析自己己的優(yōu)勢和和劣勢。風(fēng)險分析：：結(jié)合前兩兩項對物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)自身在競競標及假設(shè)設(shè)中標管理理過程中，，可能面臨臨的種種風(fēng)風(fēng)險進行分分析，制定定方案，積積極應(yīng)對。。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯提交相關(guān)申申請文件，，提請資格格預(yù)審。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯詳細閱讀，，弄清規(guī)定定，研究圖紙，，設(shè)計說明明，管理標準，，責(zé)任報價價，注意時間，，遵守程序序，現(xiàn)場考查，，參觀提問問。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯根據(jù)招標文文件中物業(yè)業(yè)情況和管管理服務(wù)范范圍、要求求，詳細詳詳細列出完完成管理服服務(wù)的方法法及工作量量。投標流程圖圖獲取招標信息投標可行性分析遞送投標申請書申請資格審審查現(xiàn)場勘察物物業(yè)列出管理服服務(wù)方法和和工作確定單價進進行投標決決策編制和投送送標書參加開標會會議及招標標答辯中標后簽訂訂合同資料整理與與歸檔資質(zhì)具備編制標書招標答辯費用測算，，確定單價價，弄清對手，，確定戰(zhàn)略略。物業(yè)管理投投標文件的的內(nèi)容封面正文投標致函附錄技術(shù)標部分分商務(wù)標部分分謝謝觀賞期待您的寶寶貴意見物業(yè)11-3陳心1106943289、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。05:38:5405:38:5405:3812/25/20225:38:54AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2205:38:5405:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。05:38:5405:38:5405:38Sunday,December25,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2205:38:5405:38:54December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20225:38:54上上午午05:38:5412月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月225:38上午午12月-2205:38December25,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/255:38:5405:38:5425December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。5:38:54上午午5:38上午午05:38:5412月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。05:38:5405:38:5405:3812/25/20225:38:54AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2205:38:5405:38Dec-2225-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。05:38:5405:38:5405:38Sunday,December25,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2205:38:5405:38:54December25,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。25十十二月20225:38:54上午午05:38:5412月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月225:38上上午12月-2205:38December25,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/255:38:5405:38:5425December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。5:38:54上午5:38上上午05:38:5412月-229、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。12月月-2212月月-22Sunday,Dec