房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的的建賬:房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，一般指土土地、土地上上的永久建筑筑物和由它們們衍生的各種種物權(quán)，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)是指專門(mén)從從事上述不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企企業(yè)。它的費(fèi)費(fèi)用支出主要要有土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)、前期規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水水文、勘察、測(cè)測(cè)繪、三通一一平費(fèi)，建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、道路、供供水、供電、供供氣、排污、排排汽、通訊、照照明、環(huán)衛(wèi)、綠綠化等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)、公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)等。為核核算各項(xiàng)上述述費(fèi)用，需設(shè)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等總賬和明明細(xì)賬。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自自行開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處處理:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自自行開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)用于對(duì)對(duì)外出租的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”科目，并在“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”科目下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤攤銷”兩個(gè)明細(xì)科科目，核算企企業(yè)開(kāi)發(fā)完成成用于出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)的土地和和房屋的實(shí)際際成本以及出出租產(chǎn)品攤銷銷的價(jià)值。

企業(yè)開(kāi)發(fā)完完成用于出租租的土地和房房屋，應(yīng)于簽簽訂出租合同同、協(xié)議后，按按土地和房屋屋的實(shí)際成本本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品－－-出租產(chǎn)品”科目，貸記“庫(kù)存商品”科目。出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所所取得的租賃賃收入，借記記“應(yīng)收賬款”等科目，貸貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入”或“其他業(yè)務(wù)收收入”科目；按期期攤銷出租產(chǎn)產(chǎn)品的成本，借借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本”或“其他業(yè)務(wù)支支出”科目，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品－－-出租產(chǎn)品攤攤銷”科目；發(fā)生生的出租開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的維修修費(fèi)用，借記記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本”或“其他業(yè)務(wù)支支出”科目，貸記記有關(guān)科目。

企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目。按出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面余額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，按出租產(chǎn)品累計(jì)攤銷額，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－－-出租產(chǎn)品攤銷”科目，按出租產(chǎn)品原價(jià)，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－－-出租產(chǎn)品”科目。企業(yè)如已對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)提減值準(zhǔn)備的，應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)已計(jì)提的減值準(zhǔn)備。

期末，對(duì)于意圖出售而暫時(shí)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”項(xiàng)目?jī)?nèi)列示；對(duì)于以出租為目的的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，在資產(chǎn)負(fù)債表的“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示。同時(shí)，在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露出租房地產(chǎn)的成本、租賃合同主要條款等內(nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于本問(wèn)題解答發(fā)布之前對(duì)外出租的自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，未按照本規(guī)定原則進(jìn)行處理的，應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)不同模模式下的會(huì)計(jì)計(jì)處理一般情況下，在探探討房地產(chǎn)企企業(yè)混合銷售售情況時(shí)，大大多是從建筑筑施工企業(yè)的的角度出發(fā)，分分析材料供應(yīng)應(yīng)模式的操作作性以及稅務(wù)務(wù)影響。但是是，隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，各類類建筑中高新新材料的使用用越來(lái)越多，這這些建筑材料料往往只能由由生產(chǎn)企業(yè)來(lái)來(lái)負(fù)責(zé)安裝，這這使得一部分分生產(chǎn)性企業(yè)業(yè)也作為房地地產(chǎn)企業(yè)的上上游企業(yè)加入入到供應(yīng)鏈中中來(lái)。因此，在在討論房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)材料供供應(yīng)模式的選選擇上就需要要考慮這種趨趨勢(shì)的存在?？偪傮w而言，建建筑材料采購(gòu)購(gòu)供應(yīng)商的選選擇有三種模模式：甲方供供應(yīng)、甲方指指定、乙方采采購(gòu)。甲方供供應(yīng)是指由施施工合同中的的甲方（即建建設(shè)單位）自自行采購(gòu)材料料提供給乙方方（即施工單單位）用于建建筑、安裝、修修繕、裝飾等等行為，也可可以指此種方方式提供的工工程用材料。甲甲方供應(yīng)可以以有效降低工工程成本，保保證材料和工工程質(zhì)量。但但甲方不僅要要增加人、財(cái)財(cái)、物投入，還還要承擔(dān)包括括經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量量、進(jìn)度上的的一定風(fēng)險(xiǎn)，以以及材料使用用損耗難以控控制等問(wèn)題。甲甲方指定是指指由甲方在招招標(biāo)階段指定定廠家、規(guī)格格，由施工單單位購(gòu)買的材材料，如果甲甲方直接向丙丙方付款、丙丙方直接開(kāi)票票給甲方，也也可以視同為為甲方供應(yīng)。以以下主要針對(duì)對(duì)甲方供應(yīng)材材料的會(huì)計(jì)處處理展開(kāi)分析析。

一、會(huì)計(jì)計(jì)處理模式的的選擇

一一般情況下，乙乙方為生產(chǎn)性性企業(yè)的情況況較少，而且且若為生產(chǎn)性性企業(yè)，只能能適用增值稅稅，因此本文文只討論乙方方為建筑企業(yè)業(yè)的會(huì)計(jì)處理理模式。（一）兩種會(huì)計(jì)處理方法《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2002]117號(hào)）規(guī)定，納稅人以簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同方式開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，同時(shí)符合“具備建設(shè)行政部門(mén)批準(zhǔn)的建筑業(yè)施工（安裝）資質(zhì)”、“簽訂建設(shè)工程施工總包或分包合同中單獨(dú)注明建筑業(yè)勞務(wù)價(jià)款”的，對(duì)銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務(wù)收入（不包括按規(guī)定應(yīng)征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應(yīng)稅勞務(wù)收入）征收營(yíng)業(yè)稅。甲方供應(yīng)材料若是乙方的自產(chǎn)貨物，可依照該文件規(guī)定，在符合兩點(diǎn)要求的情況下，就其全部收入適用營(yíng)業(yè)稅的低稅率。但不是自產(chǎn)貨物的情況更普遍，這種情況下的稅收政策比較明確，但對(duì)于如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一直沒(méi)有非常明確的規(guī)定。下面用案例來(lái)分析說(shuō)明甲方的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)投資一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總造價(jià)為5000萬(wàn)元，其中甲方供應(yīng)材料為2000萬(wàn)元。在該企業(yè)將材料提供給施工方時(shí)，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是討論的關(guān)鍵。目前在實(shí)務(wù)中有以下兩種處理方式：方法一：借：預(yù)付賬款20000000貸：工程物資20000000這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，根據(jù)國(guó)家關(guān)于工程造價(jià)的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論材料由誰(shuí)提供，工程總造價(jià)包括全部的材料價(jià)款，且在工程總造價(jià)的核算中，所有的材料都要計(jì)稅后計(jì)入工程總造價(jià)，即工程造價(jià)是含稅價(jià)。在總造價(jià)確認(rèn)的情況下，將工程的總造價(jià)作為建設(shè)方應(yīng)該支付給施工方的工程價(jià)款。建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時(shí)做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時(shí)也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理。在不存在其他誤差的情況下，該企業(yè)無(wú)論是支付現(xiàn)金還是實(shí)物，最終總結(jié)算價(jià)款的金額應(yīng)該是5000萬(wàn)元。方法二：借：開(kāi)發(fā)成本20000000貸：工程物資20000000這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，建設(shè)方所購(gòu)物資給施工方就是用于自身項(xiàng)目，因此在發(fā)出材料時(shí)直接計(jì)入項(xiàng)目成本。（二）兩種會(huì)計(jì)處理模式的比較分析1．從會(huì)計(jì)核算角度分析會(huì)計(jì)處理方法不同導(dǎo)致了施工方建筑業(yè)發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題：按方法一處理，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是通過(guò)預(yù)付賬款核算的，沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本，因此，施工方應(yīng)該按5000萬(wàn)元開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，并按5000萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅。按方法二處理，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)就直接計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本，施工方在最終開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，如果按5000萬(wàn)元開(kāi)票就會(huì)導(dǎo)致2000萬(wàn)元材料在建設(shè)方重復(fù)計(jì)入成本的情況，只能按3000萬(wàn)元開(kāi)票。從企業(yè)的角度而言，如果不考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，方法一是比較好的。因?yàn)?，建設(shè)方在發(fā)出甲方供應(yīng)材料時(shí)，材料并沒(méi)有立即用于項(xiàng)目或全部用于項(xiàng)目，只是從建設(shè)方保管轉(zhuǎn)至施工方保管。如果采用方法二，直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，將導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真。而且，施工方在收到材料和發(fā)出材料時(shí)均不做任何會(huì)計(jì)處理，也不利于對(duì)甲方供應(yīng)材料的使用和監(jiān)督管理。2．從稅務(wù)監(jiān)管角度分析根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，無(wú)論施工方是按3000萬(wàn)元開(kāi)票還是按5000萬(wàn)元開(kāi)票，甲方供應(yīng)材料都必須并入施工方的營(yíng)業(yè)額計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅，即都必須按5000萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅。因此，從理論上講，無(wú)論建設(shè)方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，施工方的稅負(fù)是不變的。但現(xiàn)實(shí)情況是，由于營(yíng)業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)稅的可轉(zhuǎn)嫁性決定了施工方所要繳納的營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到建設(shè)方，至少是部分轉(zhuǎn)嫁。由于這部分甲方供應(yīng)材料不用開(kāi)票，施工方一般也不會(huì)去主動(dòng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，甚至在進(jìn)行工程決算確定工程造價(jià)時(shí)，對(duì)這部分甲方供應(yīng)材料也不計(jì)稅并入工程總造價(jià)。因而若考慮稅務(wù)監(jiān)管不到位而產(chǎn)生的避稅問(wèn)題，建設(shè)方更傾向采用第二種會(huì)計(jì)處理模式。但在這種會(huì)計(jì)處理模式下，施工方承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椴还芙ㄔO(shè)方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，施工方是甲方供應(yīng)材料營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)并要求施工方補(bǔ)稅，施工方只有繳納，甚至承擔(dān)偷稅而被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。至于甲方供應(yīng)材料沒(méi)有計(jì)稅的問(wèn)題，施工方也應(yīng)與建設(shè)方協(xié)商或向相關(guān)工程管理部門(mén)尋求解決方法。從稅務(wù)機(jī)關(guān)的角度講，更傾向于采取第一種方法，這樣能很好地將甲方供應(yīng)材料納入稅收監(jiān)管的范圍。因此，有些稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定，建設(shè)方不允許直接憑商業(yè)發(fā)票人工程成本，必須取得建筑業(yè)發(fā)票人工程成本，否則按未取得合法有效憑證處理，這部分成本提取的折舊在企業(yè)所得稅前不得扣除。這雖不失為一種監(jiān)管方法，但是否合理尚有待商榷。二、完善建議在混合銷售的問(wèn)題上，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的稅收政策解釋，如《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]114號(hào)），這說(shuō)明國(guó)家在不斷完善相關(guān)規(guī)定，堵塞稅收漏洞。但總體而言，問(wèn)題并未得以很好地解決。究根溯源，從客觀因素而言，是由于我國(guó)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)的劃分不盡規(guī)范且依照行業(yè)出發(fā)確定稅種所導(dǎo)致的。從主觀因素來(lái)講，主要在于人為區(qū)分兼營(yíng)和混合銷售，以澄清兩者的區(qū)別來(lái)解決混合銷售稅種適用問(wèn)題，并未從根本上理清兼營(yíng)與混合銷售的問(wèn)題。為此，筆者認(rèn)為，可以打破按照行業(yè)確定稅種的模式，除將不產(chǎn)生實(shí)物流轉(zhuǎn)的服務(wù)業(yè)確定為適用營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人以外，將提供有形產(chǎn)品流轉(zhuǎn)的其他納稅人均納入到增值稅的適用范圍，把增值稅由生產(chǎn)型改為消費(fèi)型。同時(shí)考慮到企業(yè)提供產(chǎn)品差別較大，可以擴(kuò)大稅率比例，根據(jù)產(chǎn)品確定相關(guān)適用稅率。房地產(chǎn)行業(yè)人工費(fèi)費(fèi)的核算工程成本中的人工工費(fèi)，對(duì)計(jì)件件工人的工資資，可直接根根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額額匯總計(jì)入各各項(xiàng)工程的成成本，職工福福利費(fèi)可按工工資的比例（目目前為14％）計(jì)入各各項(xiàng)工程的成成本。

“工程任務(wù)單”是施工員根根據(jù)施工作業(yè)業(yè)計(jì)劃于施工工前下達(dá)給工工人班組的具具體工作通知知，也是用以以記錄實(shí)際完完成工程數(shù)量量、計(jì)算獎(jiǎng)金金或計(jì)件工資資的憑證。通常于施工前由施施工員會(huì)同定定額員根據(jù)施施工作業(yè)計(jì)劃劃和勞動(dòng)定額額，參照施工工圖紙，分別別工人班組簽簽發(fā)。任務(wù)單單中工程完工工后，施工員員應(yīng)根據(jù)工程程任務(wù)單中規(guī)規(guī)定的各項(xiàng)條條件進(jìn)行檢查查，并會(huì)同質(zhì)質(zhì)量檢查員進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)評(píng)定質(zhì)量等級(jí)級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收收數(shù)量與簽發(fā)發(fā)的工程數(shù)量量有出入時(shí)，應(yīng)應(yīng)查明原因并并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)后才能結(jié)算算。每月簽發(fā)發(fā)的工程任務(wù)務(wù)單，應(yīng)于月月末全部進(jìn)行行結(jié)算。如某某些工程尚未未全部完工，即即將其完工部部分按估計(jì)數(shù)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未未完工部分可可結(jié)合下月施施工作業(yè)計(jì)劃劃中的工程任任務(wù)，再簽發(fā)發(fā)給原來(lái)的班班組，使當(dāng)月月完成的工程程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)發(fā)的工資獎(jiǎng)金金于當(dāng)月結(jié)算算。

對(duì)計(jì)時(shí)工人人的工資和職職工福利費(fèi)，可可根據(jù)按工程程別匯總的工工時(shí)匯總表中中各項(xiàng)工程耗耗用的作業(yè)工工時(shí)總數(shù)和各各該施工單位位的平均工資資率計(jì)算。所所謂施工單位位平均工資率率，就是以月月份內(nèi)各該施施工單位建筑筑安裝工人作作業(yè)工時(shí)總和和，除建筑安安裝工人工資資和職工福利利費(fèi)總額所得得的商數(shù)，它它的計(jì)算公式式如下：某施施工單位平均均工資率（元元/時(shí)）＝月份份內(nèi)施工單位位建筑安裝工工人工資和職職工福利費(fèi)總總額（元）÷月份內(nèi)該施施工單位建筑筑安裝工人作作業(yè)工時(shí)總和和（時(shí)）用施施工單位平均均工資率乘務(wù)務(wù)項(xiàng)工程耗用用的工時(shí)，就就可算得各該該工程在某月月份內(nèi)應(yīng)分配配的人工費(fèi)：：項(xiàng)工程分配配的人工資＝＝該項(xiàng)工程耗耗用工時(shí)×施工單位平平均工資率=======房地產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表表附注:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除除定期編制會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表向報(bào)報(bào)表使用者提提供會(huì)計(jì)信息息外，還應(yīng)本本著充分披露露的原則。在在會(huì)計(jì)報(bào)表之之外，另用附附注的方式，用用文字對(duì)報(bào)表表有關(guān)項(xiàng)目作作必要的解釋釋，來(lái)幫助報(bào)報(bào)表使用者理理解會(huì)計(jì)報(bào)表表的內(nèi)容。會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表附注注的內(nèi)容，主主要有以下幾幾方面：

一、企業(yè)所采用的的主要會(huì)計(jì)處處理方法的說(shuō)說(shuō)明

不同的的會(huì)計(jì)處理方方法，其所提提供的會(huì)計(jì)信信息的結(jié)果是是有差別的。為為使報(bào)表使用用者正確評(píng)價(jià)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果，企業(yè)業(yè)在編制會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)應(yīng)對(duì)所采用的的主要會(huì)計(jì)處處理方法及其其變更加以說(shuō)說(shuō)明。如：

短期投投資，應(yīng)說(shuō)明明其期末數(shù)的的計(jì)價(jià)方法：：按成本計(jì)價(jià)價(jià)，還是按成成本與市價(jià)孰孰低計(jì)價(jià)。

應(yīng)收賬賬款，應(yīng)說(shuō)明明其對(duì)壞賬采采用直接轉(zhuǎn)銷銷法，還是采采用備抵法；；如采用備抵抵法，是采用用應(yīng)收賬款余余額百分比法法，還是采用用賬齡分析法法。

存貨，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明其平時(shí)時(shí)收發(fā)按計(jì)劃劃價(jià)格計(jì)價(jià)，還還是按實(shí)際成成本計(jì)價(jià)；如如按實(shí)際成本本計(jì)價(jià)，是采采用先進(jìn)先出出法，還是采采用后進(jìn)先出出法。移動(dòng)平平均法、全月月一次加權(quán)平平均法。

固定資資產(chǎn)折舊，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明其采用用折舊是采用用平均年限折折舊法，還是是采用雙倍余余額遞減折舊舊法、年數(shù)總總和折舊法；；又采用平均均年限折舊法法時(shí)，是用個(gè)個(gè)別折舊率，還還是用分類折折舊率。

長(zhǎng)期股股權(quán)投資，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明其按成成本法記賬，還還是按權(quán)益法法記賬，或哪哪些長(zhǎng)期股權(quán)權(quán)投資按成本本法記賬，哪哪些長(zhǎng)期股權(quán)權(quán)投資控權(quán)益益法記賬。

無(wú)形資資產(chǎn)和遞延資資產(chǎn)，應(yīng)說(shuō)明明其成本和攤攤銷年限的確確定依據(jù)。

房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，包包括土地轉(zhuǎn)讓讓收入、商品品房銷售收入入、配套設(shè)施施銷售收入、代代建工程結(jié)算算收入、出租租房租金收入入、出租土地地租金收入，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明其確認(rèn)認(rèn)原則。

所得稅稅，應(yīng)說(shuō)明以以應(yīng)付稅款法法作為核算當(dāng)當(dāng)期所得稅費(fèi)費(fèi)用的方法，還還是以納稅影影響會(huì)計(jì)法作作為核算當(dāng)期期所得稅費(fèi)用用的方法。

會(huì)計(jì)中中的一貫性原原則，要求企企業(yè)在不同會(huì)會(huì)計(jì)期間采用用相同的會(huì)計(jì)計(jì)處理方法，否否則，不同期期間會(huì)計(jì)報(bào)表表反映的會(huì)計(jì)計(jì)信息，就無(wú)無(wú)法進(jìn)行比較較。但是堅(jiān)持持一貫性原則則，并不等于于說(shuō)前后各期期的會(huì)計(jì)處理理方法永久不不能變更。會(huì)會(huì)計(jì)工作為了了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的變化而而必須作出會(huì)會(huì)計(jì)處理方法法變更時(shí)，應(yīng)應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中說(shuō)明明變更的原因因及其對(duì)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)狀況和和經(jīng)營(yíng)成果的的影響。當(dāng)然然，這種變更更，也應(yīng)在企企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則的允許范圍圍之內(nèi)。二、報(bào)表中有關(guān)重重要項(xiàng)目明細(xì)細(xì)資料的列示示對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表中的一一些重要項(xiàng)目目，因報(bào)表格格式的限制，未未能詳細(xì)列示示，應(yīng)在附注注中列出明細(xì)細(xì)資料。如：：

短期投投資，按各類類投資列出成成本價(jià)和市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)。

應(yīng)收賬賬款和其他應(yīng)應(yīng)收款，按賬賬齡分類列示示，并注明持持有本企業(yè)一一定股權(quán)（如如5％以上投資資）單位的欠欠款額。

存貨，按按存貨務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)科目列示。提提取存貨跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備的企業(yè)業(yè)，還應(yīng)列示示各類存貨可可變現(xiàn)的凈值值。

待攤費(fèi)費(fèi)用，如數(shù)額額較大，應(yīng)分分項(xiàng)列示。

長(zhǎng)期投投資，按債券券投資、股票票投資、其他他債權(quán)投資、其其他股權(quán)投資資分項(xiàng)列示賬賬面余額和當(dāng)當(dāng)年投資收益益。

固定資資產(chǎn)，按類別別列示其原價(jià)價(jià)、累計(jì)折舊舊和凈值。

固定資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)建支出，按按工程項(xiàng)目列列示其預(yù)算數(shù)數(shù)、期初數(shù)、本本期增加數(shù)、本本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期期末數(shù)、工程程進(jìn)度和資金金來(lái)源。

無(wú)形資資產(chǎn)，按種類類列示期初數(shù)數(shù)、本期增加加數(shù)、本期攤攤銷數(shù)和期末末數(shù)。

遞延資資產(chǎn)或長(zhǎng)期待待攤費(fèi)用，按按種類列示期期初數(shù)、本期期增加數(shù)、本本期攤銷數(shù)和和期末數(shù)。

短期借借款和長(zhǎng)期借借款，列示各各筆借款的債債權(quán)單位、借借款金額、借借款起訖日期期、利率和借借款條件。如如有外幣借款款的企業(yè)，還還應(yīng)列示外幣幣金額及折合合率。

經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本，按按土地轉(zhuǎn)讓、商商品房銷售、配配套設(shè)施銷售售、代建工程程結(jié)算、出租租房屋、出租租土地列示其其收入和成本本。

其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，如如數(shù)額較大，按按業(yè)務(wù)類別列列示。

營(yíng)業(yè)外外收入和營(yíng)業(yè)業(yè)外支出，如如數(shù)額較大，按按收支項(xiàng)目列列示。

三、非經(jīng)常性項(xiàng)目目損益的說(shuō)明明

非經(jīng)常常性項(xiàng)目損益益是指企業(yè)在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中中不是經(jīng)常發(fā)發(fā)生事項(xiàng)的損損失或收益。如如：

固定資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明其轉(zhuǎn)讓讓收入大于賬賬面凈值和有有關(guān)稅費(fèi)后的的凈收益，或或小于賬面凈凈值和有關(guān)稅稅費(fèi)后的凈損損失。

收回長(zhǎng)長(zhǎng)期投資，應(yīng)應(yīng)說(shuō)明收回長(zhǎng)長(zhǎng)期投資大于于賬面投資的的收益或小于于賬面投資的的損失。

非常損損失，應(yīng)說(shuō)明明因自然災(zāi)害害等非正常原原因造成的各各項(xiàng)資產(chǎn)賬面面凈值減去保保險(xiǎn)賠償款及及殘值后的凈凈損失以及善善后發(fā)生的各各項(xiàng)清理費(fèi)用用。

其他他數(shù)額較大的的非經(jīng)常性項(xiàng)項(xiàng)目的損益，均均應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注中加加以披露。

四、或或有事項(xiàng)及其其收益、損失失的披露

或有事事項(xiàng)是指在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表編制制日已經(jīng)存在在的事項(xiàng)，它它能否使企業(yè)業(yè)獲得收益或或發(fā)生損失，有有賴于未來(lái)一一種或多種事事項(xiàng)的發(fā)生或或不發(fā)生而定定，具有很大大不確定性。

或有事事項(xiàng)按其發(fā)生生可能性的大大小及其收益益或損失金額額能否合理估估計(jì)，有三種種處理方式：：確認(rèn)入賬；；在會(huì)計(jì)報(bào)表表附注中披露露；不予反映映。

或有事事項(xiàng)發(fā)生的可可能性，分為為很有可能、有有可能和很少少可能三種情情況?；蛴惺率马?xiàng)發(fā)生收益益或損失的金金額，分為能能合理估計(jì)和和不能合理估估計(jì)兩種情況況。

對(duì)或有收益益的披露，應(yīng)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原原則和收入實(shí)實(shí)現(xiàn)原則予以以處理。對(duì)或或有損失，應(yīng)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原原則和充分披披露原則予以以處理。

一般說(shuō)來(lái)，對(duì)對(duì)很有可能獲獲得收益的或或有事項(xiàng)，不不將其收益估估計(jì)入賬，但但應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注中披披露。對(duì)有可可能獲得收益益的或有事項(xiàng)項(xiàng)，不將其收收益估計(jì)入賬賬，是否在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表附注注中披露要特特別謹(jǐn)慎。對(duì)對(duì)很少可能獲獲得收益的或或有事項(xiàng)，不不必在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注中披披露。

對(duì)很有可能發(fā)發(fā)生損失的或或有事項(xiàng)，能能估計(jì)損失金金額的，應(yīng)將將其損失和負(fù)負(fù)債同時(shí)估計(jì)計(jì)入賬；不能能估計(jì)損失金金額的，應(yīng)在在會(huì)計(jì)報(bào)表附附注中充分加加以披露。對(duì)對(duì)有可能發(fā)生生損失的或有有事項(xiàng)，其損損失和負(fù)債不不估計(jì)入賬，但但應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注中加加以披露。對(duì)對(duì)很少可能發(fā)發(fā)生損失的或或有事項(xiàng)，一一般也應(yīng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表附注注中加以披露露。

對(duì)于下下列或有事項(xiàng)項(xiàng)，應(yīng)估計(jì)其其可能發(fā)生的的收益或損失失的金額，并并說(shuō)明對(duì)未來(lái)來(lái)結(jié)果的可能能影響：

為其他他企業(yè)負(fù)債提提供的擔(dān)保；；

因票據(jù)據(jù)貼現(xiàn)而承擔(dān)擔(dān)的義務(wù)；

企業(yè)承承擔(dān)的其他責(zé)責(zé)任；

有可靠靠證據(jù)證明的的或有收益。五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及及其交易的披披露

關(guān)聯(lián)方方的交易，往往往會(huì)影響企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收收入、經(jīng)營(yíng)成成本、其他業(yè)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，對(duì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成成果的真實(shí)性性產(chǎn)生影響，所所以也應(yīng)在會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表附注注中加以披露露。

會(huì)計(jì)計(jì)中所指關(guān)聯(lián)聯(lián)方，是指在在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策中，一一方有能力直直接或間接控控制、共同控控制另一方或或?qū)α硪环绞┦┘又卮笥绊戫懙母鞣剑砸约皟煞交蚨喽喾酵芤环椒娇刂频母鞣椒?。關(guān)聯(lián)方關(guān)系主要指指：（1）直接或間接地控控制其他企業(yè)業(yè)或受其他企企業(yè)控制，以以及同受某一一企業(yè)控制的的兩個(gè)或多個(gè)個(gè)企業(yè)（如母母公司、子公公司、受同一一母公司控制制的子公司之之間）；（2）合營(yíng)企業(yè)；（3）聯(lián)營(yíng)企業(yè)；（4）主要投資者個(gè)人人、關(guān)鍵管理理人員或與其其關(guān)系密切的的家庭成員；；（5）受主要投資者個(gè)個(gè)人、關(guān)鍵管管理人員或與與其關(guān)系密切切的家庭成員員直接控制的的其他企業(yè)。

在存在控制關(guān)關(guān)系的情況下下，關(guān)聯(lián)者如如為企業(yè)時(shí)，不不論他們之間間有無(wú)交易，都都應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附注中中披露如下事事項(xiàng)：（l）企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或或類型、名稱稱、法定代表表人、注冊(cè)資資本及其變化化；（2）企業(yè)的主管業(yè)務(wù)務(wù)；（3）所持股份或權(quán)益益及其變動(dòng)。

關(guān)聯(lián)方交易是是指關(guān)聯(lián)方之之間發(fā)生轉(zhuǎn)移移資源或義務(wù)務(wù)的事項(xiàng)，而而不論是否收收取價(jià)款。主主要包括：（l）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)；（2）承發(fā)包工程；（3）購(gòu)買或銷售商品品；（4）購(gòu)買或銷售除商商品以外其他他資產(chǎn)；（5）提供或接受勞務(wù)務(wù)；（6）代理；（7）租賃；（8）提供資金（包括括以現(xiàn)金或?qū)崒?shí)物形式的貸貸款或權(quán)益性性資金）；（9）擔(dān)保和抵押；（10）管理方面的合同同；（11）研究與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的轉(zhuǎn)移；（12）許可協(xié)議；（13）關(guān)鍵管理人員報(bào)報(bào)酬。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)發(fā)生交易的情情況下，企業(yè)業(yè)應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表附注中披披露關(guān)聯(lián)方關(guān)關(guān)系的性質(zhì)、交交易類型及其其交易要素。這這些要素一般般包括：（1）交易的金額或相相應(yīng)比例；（2）未結(jié)算項(xiàng)目的金金額或相應(yīng)比比例；（3）定價(jià)政策（包括括沒(méi)有金額或或只有象征性性金額的交易易）。關(guān)聯(lián)交交易應(yīng)當(dāng)分別別關(guān)聯(lián)方以及及交易類型予予以披露。類類型相同的關(guān)關(guān)聯(lián)方交易，在在不影響會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表閱讀者者正確理解的的情況下，可可以合并披露露。六、合并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的說(shuō)明

企業(yè)集集團(tuán)如編制合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表，除在會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表附注中中說(shuō)明上述應(yīng)應(yīng)附注的事項(xiàng)項(xiàng)外，還應(yīng)在在會(huì)計(jì)報(bào)表附附注中說(shuō)明：：

納入合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表合并范圍的的子公司名稱稱、業(yè)務(wù)性質(zhì)質(zhì)、母公司所所持有的各類類股權(quán)的比例例；

納入合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表的子公司增增減變動(dòng)情況況；

未納入入合并會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表合并范圍圍的子公司的的名稱、持股股比例，未納納入合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表合并范范圍的原因及及其財(cái)務(wù)狀況況和經(jīng)營(yíng)成果果的情況，以以及在合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表中對(duì)對(duì)未納入合并并范圍的子公公司投資的處處理方法；

納入合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表合并范圍的的非子公司（其其他被投資公公司）的名稱稱、母公司持持股比例以及及納入合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表的原原因。

子公司司與母公司會(huì)會(huì)計(jì)政策不一一致時(shí)，在合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表中的處理方方法。在未進(jìn)進(jìn)行調(diào)整直接接編制合并會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表時(shí)，應(yīng)應(yīng)在合并會(huì)計(jì)計(jì)報(bào)表中說(shuō)明明其處理方法法；

納入合合并會(huì)計(jì)報(bào)表表合并范圍、經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與母母公司業(yè)務(wù)相相差很大的子子公司的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表和損損益表等有關(guān)關(guān)資料。七、資產(chǎn)負(fù)債表日日后事項(xiàng)的說(shuō)說(shuō)明

資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表日后事事項(xiàng)又稱期后后事項(xiàng)。它是是指自年度資資產(chǎn)負(fù)債表日日后至?xí)?jì)報(bào)報(bào)表報(bào)出口之之間所發(fā)生的的事項(xiàng)。按其其是否調(diào)整會(huì)會(huì)計(jì)報(bào)表分為為調(diào)整事項(xiàng)和和非調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)。

調(diào)整事事項(xiàng)，是指在在資產(chǎn)負(fù)債表表日后發(fā)生的的，所提供的的新的證據(jù)有有助于對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表日存存在情況的有有關(guān)項(xiàng)目金額額作出新的確確認(rèn)，而需要要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表表作調(diào)整的事事項(xiàng)。通常包包括：已證實(shí)實(shí)資產(chǎn)發(fā)生了了減值；已確確定獲得或支支付的賠償；；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表日或或之前發(fā)生的的舞弊和會(huì)計(jì)計(jì)差錯(cuò)；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債債表日之前不不符合企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作出出的會(huì)計(jì)處理理；由于稅率率變動(dòng)，改變變了資產(chǎn)負(fù)債債表日及之前前的稅金和利利潤(rùn)等。

非調(diào)整整事項(xiàng)，是指指在資產(chǎn)負(fù)債債表日后發(fā)生生的，并不影影響資產(chǎn)負(fù)債債表日存在情情況，不需要要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表表作出調(diào)整的的事項(xiàng)。但對(duì)對(duì)企業(yè)以后財(cái)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)會(huì)產(chǎn)生重大影影響的事項(xiàng)。如如：對(duì)其他企企業(yè)進(jìn)行控股股投資、發(fā)生生重大籌資行行為、資產(chǎn)遭遭受重大自然然災(zāi)害損失、發(fā)發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)營(yíng)性虧損、與與本企業(yè)有債債務(wù)關(guān)系的企企業(yè)不再持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)、達(dá)成成協(xié)議的債務(wù)務(wù)重組事項(xiàng)以以及資產(chǎn)重組組事項(xiàng)等，都都應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)報(bào)表的附注中中加以披露。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)費(fèi)用主要會(huì)計(jì)計(jì)科目核算（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確確定核算對(duì)象象的，直接計(jì)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括括：

土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)（土地征征用費(fèi)、耕地地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究、水文、地地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)區(qū)道路建設(shè)、供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊、照照明、環(huán)衛(wèi)、綠綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支支付給承包單單位的建筑安安裝工程費(fèi)）；；公共配套設(shè)施費(fèi)（居居委會(huì)、派出出所、幼兒園園、消防、鍋鍋爐房、水塔塔、自行車棚棚、公共廁所所等設(shè)施支出出），分別設(shè)設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明明細(xì)?？筛鶕?jù)據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)來(lái)設(shè)置三級(jí)明明細(xì)科目

①開(kāi)發(fā)土地成成本費(fèi)用：借借：開(kāi)發(fā)成本本——土地開(kāi)發(fā)

貸：：銀行存款或或應(yīng)付賬款——XX公司

分配開(kāi)發(fā)發(fā)的間接費(fèi)用用借：開(kāi)發(fā)成成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)土地成本費(fèi)費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。

②②配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

計(jì)算公式式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)算成成本（或計(jì)劃劃成本）*配套設(shè)施預(yù)預(yù)提率

配套設(shè)設(shè)施費(fèi)預(yù)提率率=該配套設(shè)施施預(yù)算成本（或或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的預(yù)算成本本（或計(jì)劃成成本）*100%%

發(fā)生的配套套設(shè)施費(fèi)用（自自用的建筑場(chǎng)場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)）借：開(kāi)發(fā)成本———配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品

支付的的配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用借：：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：銀行行存款

同時(shí)領(lǐng)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備備或是材料開(kāi)開(kāi)發(fā)借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：庫(kù)存存設(shè)備或庫(kù)存存材料

分配應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用借借：開(kāi)發(fā)成本本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本借借：開(kāi)發(fā)成本本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)發(fā)生的費(fèi)用（能能夠分清對(duì)象象的）借：開(kāi)發(fā)成本———房屋開(kāi)發(fā)

貸：：銀行存款

④④開(kāi)發(fā)房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種

出包給外外單位進(jìn)行施施工建造（根根據(jù)提出的已已完工程月報(bào)報(bào)或是價(jià)款結(jié)結(jié)算單）借：開(kāi)發(fā)成本———房屋開(kāi)發(fā)

貸：：銀行存款

或或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款款

自已組織施施工的借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：：銀行存款

或或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款款

應(yīng)付工資

庫(kù)存存材料或設(shè)備備

⑤代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)成本：是是指企業(yè)接受受其他單位委委托，代為開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的工工程項(xiàng)目

企業(yè)業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)代建工程費(fèi)費(fèi)用支出借：：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：銀行行存款

或庫(kù)存存材料或現(xiàn)金金

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)的的間接費(fèi)用借借：開(kāi)發(fā)成本本——代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用

工工程竣工后結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)成本借：：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

貸：：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)開(kāi)發(fā)

移交委托托單位后，根根據(jù)移交手續(xù)續(xù)借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)結(jié)算成本

貸：：開(kāi)發(fā)成本——代建工程

（2）開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用：所屬屬直接組織和和管理開(kāi)發(fā)發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包包括：管理人人員的工資、職職工福利費(fèi)用用、折舊費(fèi)用用、修理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、水電電費(fèi)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷

發(fā)生生的間接費(fèi)用用時(shí)借：開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用

貸貸：銀行存款款

或應(yīng)付賬款款或應(yīng)付工資資

分配開(kāi)發(fā)的的間接費(fèi)用借借：開(kāi)發(fā)成本本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用

竣工房屋屋開(kāi)發(fā)成本的的結(jié)轉(zhuǎn)借：開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

（3）管理費(fèi)用用：是指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的行政政管理療門(mén)為為管理和組織織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用用：包括開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的的利息凈支出出、匯兌損益益、調(diào)劑外匯匯手續(xù)用、金金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用用：為銷售產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞勞務(wù)過(guò)程中所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括：產(chǎn)品品銷售之前的的改裝修復(fù)費(fèi)費(fèi)、不品看護(hù)護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、采暖費(fèi)；；產(chǎn)品銷售過(guò)過(guò)程中所發(fā)生生的廣告宣傳傳費(fèi)、展覽費(fèi)費(fèi)，以及為銷銷售本企業(yè)的的產(chǎn)品而專設(shè)設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)的職工工資資、福利費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常常費(fèi)用

發(fā)生的銷售費(fèi)用借借：銷售費(fèi)用用

貸：銀行存存款

或應(yīng)付賬賬款房地產(chǎn)企業(yè)收入、利利潤(rùn)的主要會(huì)會(huì)計(jì)科目核算算（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：：包括土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入、商商品銷售收入入、配套設(shè)施施銷售收入、代代建工程結(jié)算算收入、出租租房租金收入入。

由于營(yíng)業(yè)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算算時(shí)間上的不不一致，我們們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)計(jì)算①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同同時(shí)收到價(jià)款款時(shí)

借：銀行行存款

貸：主主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入

②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)價(jià)款收取后的的。

借：應(yīng)收收賬款

貸：主主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)開(kāi)發(fā)完工后再再移交使用的的

借：銀行存存款

貸：預(yù)收收賬款

移交使用時(shí)

借：應(yīng)應(yīng)收賬款

貸：：主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入

借：預(yù)收收賬款

銀行存存款

貸：應(yīng)收收賬款

④以賒銷或分期收款款方式銷售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)應(yīng)以當(dāng)期收到到的金額確認(rèn)認(rèn)為收入

借：：銀行存款

貸貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：：主要包括售售后服務(wù)收入入、材料轉(zhuǎn)讓讓收入、固定定資產(chǎn)出租收收入、開(kāi)形資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

借：銀行存款款

或應(yīng)收賬款款

貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入

（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：：一般本科目目期末無(wú)余額額

轉(zhuǎn)讓或是銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

借：主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本

貸：：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)與收入入相配比結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本

借：主主營(yíng)業(yè)務(wù)成本本

貸：分期收收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品

（4）其他業(yè)務(wù)支出

（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及及附加

計(jì)提本本月份主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的的營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育費(fèi)費(fèi)附加及土地地增值稅

借：：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅稅金及附加

貸貸：應(yīng)交稅金金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅

——應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅

———應(yīng)交土地增增值稅

其他應(yīng)應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其其他業(yè)務(wù)收入入計(jì)算出應(yīng)交交納的稅金

借借：其他業(yè)務(wù)務(wù)支出

貸：應(yīng)應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅

——應(yīng)交城市維維護(hù)建設(shè)稅

其其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)費(fèi)附加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收收入確認(rèn)的時(shí)時(shí)限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)確認(rèn)收入入時(shí)限

（一）房地地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)務(wù)中對(duì)收入確確認(rèn)時(shí)限的常常見(jiàn)看法

在實(shí)實(shí)務(wù)中各房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有不同的確確認(rèn)方法，主主要有：1)以簽訂預(yù)售合同并并收取預(yù)收房房款作為收入入確認(rèn)的依據(jù)據(jù)；2)以簽訂正式房屋銷銷售合同作為為收入實(shí)現(xiàn)；；3)以開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收收，開(kāi)出“入住通知書(shū)”并開(kāi)具銷售售發(fā)票作為銷銷售實(shí)現(xiàn)；4)以收訖房款并辦妥妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手手續(xù)作為收入入的確認(rèn)。值得一提的是，上上述標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)會(huì)因人而異，不不同的職業(yè)判判斷導(dǎo)致不同同的結(jié)果。例例如在上市公公司年報(bào)中，有有幾家從事房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的上市公公司年報(bào)因當(dāng)當(dāng)年房地產(chǎn)銷銷售收入確認(rèn)認(rèn)的問(wèn)題，被被注冊(cè)會(huì)計(jì)師師出具了保留留意見(jiàn)或解釋釋性說(shuō)明段。而而公司與注冊(cè)冊(cè)會(huì)計(jì)師的分分歧的焦點(diǎn)集集中在：商品品房所有權(quán)上上的重要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬是否否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開(kāi)發(fā)商銷售收入的確認(rèn)是按照《企業(yè)計(jì)制度》的收入口徑來(lái)確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可*地計(jì)量。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時(shí)滿足這四個(gè)條件可以確認(rèn)為收入的時(shí)點(diǎn)，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時(shí)?即在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)確認(rèn)收入。

比如目前，大約880%客戶采用銀銀行按揭方式式購(gòu)房，銀行行通常在客戶戶首付款后的的一個(gè)月左右右將余款撥付給開(kāi)發(fā)商。銀銀行要與購(gòu)房房者簽訂一個(gè)個(gè)“個(gè)人購(gòu)房（抵抵押）借款合合同”，在這個(gè)合合同中，開(kāi)發(fā)發(fā)商需要作為為保證人的身身份出現(xiàn)，加加蓋公章。合合同中開(kāi)發(fā)商商需要提供的的保證是“自本合同簽簽訂之日起至至借款人（購(gòu)購(gòu)房者）之房房地產(chǎn)辦妥正正式抵押登記記，并取得房房地產(chǎn)權(quán)證或或房地產(chǎn)他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證交由貸貸款人保管之之日止”。因此開(kāi)發(fā)發(fā)商在沒(méi)有將將房屋法律意意義完全交付付給購(gòu)買者前前，必須承擔(dān)擔(dān)這樣的連帶帶責(zé)任。最高高人民法院關(guān)關(guān)于審理商品品房買賣合同同糾紛案件適適用法律若干干問(wèn)題的解釋釋第二十六條條買受人未按按照商品房擔(dān)擔(dān)保貸款合同同的約定償還還貸款，亦未未與擔(dān)保權(quán)人人辦理商品房房抵押登記手手續(xù)，擔(dān)保權(quán)權(quán)人起訴買受受人，請(qǐng)求處處分商品房買買賣合同項(xiàng)下下買受人合同同權(quán)利的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通知出賣賣人參加訴訟訟；擔(dān)保權(quán)人人同時(shí)起訴出出賣人時(shí)，如如果出賣人為為商品房擔(dān)保保貸款合同提提供保證的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)列為共同同被告。第二二十七條買受人未按按照商品房擔(dān)擔(dān)保貸款合同同的約定償還還貸款，但是是已經(jīng)取得房房屋權(quán)屬證書(shū)書(shū)并與擔(dān)保權(quán)權(quán)人辦理了商商品房抵押登登記手續(xù)，抵抵押權(quán)人請(qǐng)求求買受人償還還貸款或者就就抵押的房屋屋優(yōu)先受償?shù)牡?，不?yīng)當(dāng)追追加出賣人為為當(dāng)事人，但但出賣人提供供保證的除外外。開(kāi)發(fā)商因因?yàn)榇嬖诔袚?dān)擔(dān)這種連帶責(zé)責(zé)任的可能性性，已收取的的購(gòu)房款還存存在一定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和不確定性性，所以通常常不在辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證之前確確認(rèn)收入。

《商品房銷售管理理辦法》第三三十四條：房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商商品房交付使使用之日起60日內(nèi)，將需需要由其提供供的辦理房屋屋權(quán)屬登記的的資料報(bào)送房房屋所在地房房地產(chǎn)行政主主管部門(mén)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助助商品房買受受人辦理土地地使用權(quán)變更更和房屋所有有權(quán)登記手續(xù)續(xù)?！冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》第三十三三條：預(yù)售商商品房的購(gòu)買買人應(yīng)當(dāng)自商商品房交付使使用之日起90日內(nèi)，辦理理土地使用權(quán)權(quán)變更和房屋屋所有權(quán)登記記手續(xù)；現(xiàn)售售商品房的購(gòu)購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自自銷售合同簽簽訂之日起90日內(nèi)，辦理理土地使用權(quán)權(quán)變更和房屋屋所有權(quán)登記記手續(xù)。因此此，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相相關(guān)手續(xù)的辦辦理上僅僅是是協(xié)助義務(wù)，是是否辦理還是是由購(gòu)買者來(lái)來(lái)做決定。有有些購(gòu)買者遲遲遲不辦理權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)續(xù)，主要是從從兩點(diǎn)考慮：：（1）所購(gòu)房屋準(zhǔn)備增增值后賣出，賣賣出時(shí)在開(kāi)發(fā)發(fā)商那里辦理理更名手續(xù)，這這樣自己無(wú)須須交納辦證時(shí)時(shí)的契稅、住住房維修基金金等手續(xù)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)商在此期間間承擔(dān)擔(dān)保的的連帶責(zé)任。（二）個(gè)人對(duì)房地地產(chǎn)收入時(shí)限限的理解

下面面，將上述確確認(rèn)收入的時(shí)時(shí)限做逐一剖剖析

1)簽訂預(yù)售合合同收取預(yù)收收貨款其性質(zhì)質(zhì)是預(yù)收貨款款，因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)預(yù)售合同同是在房屋尚尚未建成竣工工前預(yù)先銷售售行為，只屬屬于合同要約約的一部分，能能否真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)據(jù)工程的進(jìn)展展情況及買主主的最后意想想決定；且預(yù)預(yù)售合同不同同建造合同，建建造合同是指指為建造一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)而訂立立的合同，而而房地產(chǎn)預(yù)售售合同是商品品購(gòu)銷雙方的的意想。因此此根據(jù)《企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》規(guī)定商品所所有權(quán)上的主主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬是否已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給買方判判定，簽訂預(yù)預(yù)售合同并收收取預(yù)收貨款款由于該開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品尚未竣竣工驗(yàn)收，不不符合收入確確認(rèn)條件，不不能作為銷售售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。只只有等到開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)驗(yàn)收并辦理移移交手續(xù)后，方方可確認(rèn)房地地產(chǎn)銷售收入入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。2)簽訂正式銷售合同同是否可以作作為銷售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，筆者認(rèn)為為簽訂正式房房屋銷售合同同仍只具有預(yù)預(yù)售性質(zhì)，如如同一般工業(yè)業(yè)產(chǎn)品銷售合合同，從法律律意義上講也也只是一種要要約，極有可可能發(fā)生變更更，房屋未經(jīng)經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)認(rèn)可，商品所所有權(quán)上的主主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移移給買方，不不符合《企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有有關(guān)規(guī)定，故故也不能確認(rèn)認(rèn)收入。只有有符合建造合合同的條件，并并且有不可撤撤銷的建造合合同的情況下下，方可按照照建造合同收收入確認(rèn)的原原則，按照完完工百分比法法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的的收入。3)以房款已收收訖、產(chǎn)權(quán)過(guò)過(guò)戶確認(rèn)收入入，會(huì)出現(xiàn)收收入滯后現(xiàn)象象，同樣不符符合收入確認(rèn)認(rèn)原則。我國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)十幾年的發(fā)發(fā)展，有關(guān)的的管理制度已已較健全，在在房屋開(kāi)發(fā)前前根據(jù)規(guī)定要要繳清土地出出讓金，取得得土地使用證證，并辦理領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)售許可可證、在工程程獲得有關(guān)部部門(mén)竣工驗(yàn)收收及房管部門(mén)門(mén)對(duì)建筑實(shí)測(cè)測(cè)后方可領(lǐng)取取銷售許可證證、簽訂正式式房屋銷售合合同。因此在在工程已竣工工并經(jīng)有關(guān)部部門(mén)驗(yàn)收合格格，房屋已經(jīng)經(jīng)買主驗(yàn)收、面面積和房屋價(jià)價(jià)款等無(wú)異議議，并交付買買主辦理入住住手續(xù)的情況況下，根據(jù)收收入準(zhǔn)則—商品所有權(quán)權(quán)上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已已轉(zhuǎn)移給買方方，產(chǎn)權(quán)是否否過(guò)戶并非確確認(rèn)收入的必必要條件。因因?yàn)槲覀冎赖擂k理產(chǎn)權(quán)過(guò)過(guò)戶手續(xù)涉及及到房地產(chǎn)管管理、土地管管理及稅務(wù)等等政府有關(guān)部部門(mén)，辦妥產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)間間并非開(kāi)發(fā)商商或買主所能能控制。綜上所述，筆者認(rèn)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)收入的確認(rèn)認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備備以下條件：：1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已已竣工并經(jīng)有有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收收合格，房屋屋面積業(yè)經(jīng)有有關(guān)部門(mén)測(cè)定定；2)已與客戶簽簽訂的正式房房屋銷售合同同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客客戶驗(yàn)收、對(duì)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、銷售面積積及房款購(gòu)銷銷雙方均無(wú)異異議，并與客客戶辦妥了交交付入住手續(xù)續(xù)，雙方均已已履行了合同同規(guī)定的義務(wù)務(wù)。因?yàn)榉课菸菀平皇掷m(xù)辦辦妥后，就可可持相關(guān)單證證到有關(guān)部門(mén)門(mén)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)權(quán)證，同同一般商品一一樣房屋已經(jīng)經(jīng)買主驗(yàn)收并并辦妥移交手手續(xù)就可收取取房款并取得得法律保障，因因此與房屋所所有權(quán)相關(guān)的的主要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移移給買主；其其次根據(jù)房地地產(chǎn)管理有關(guān)關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出出售房屋辦妥妥移交手續(xù)后后，應(yīng)移交該該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)業(yè)管理公司管管理，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不不再擁有管理理權(quán)和控制權(quán)權(quán)；至于與收收入相關(guān)的成成本因房屋已已經(jīng)建成與之之相關(guān)的成本本均能夠可*地計(jì)量。因因此筆者認(rèn)為為房地產(chǎn)收入入的確認(rèn)只有有同時(shí)具備上上述條件，才才符合《企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》。（三）新出臺(tái)的法規(guī)規(guī)對(duì)房地產(chǎn)收收入確認(rèn)時(shí)限限的最新明確確說(shuō)法(944)財(cái)會(huì)二字第02號(hào)文件：銷銷售土地和商商品房，應(yīng)在在土地和商品品房已經(jīng)移交交，已將發(fā)票票帳單提交買買主時(shí)，作為為銷售實(shí)現(xiàn)。

2003年6月18日《財(cái)政部關(guān)于施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度財(cái)發(fā)[2003]55號(hào)》第六十二條明確：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算帳單提交買方并得到認(rèn)可時(shí)，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)，價(jià)款結(jié)算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應(yīng)付的租金，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。以賒銷或分期收款方式銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第六十三條、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷售退回、折讓或折扣，沖減銷售收入。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)稅法確認(rèn)認(rèn)收入時(shí)限

為了加強(qiáng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所得稅的的征收管理，規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納納稅行為，總總局出臺(tái)了《國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企企業(yè)所得稅問(wèn)問(wèn)題的通知》國(guó)國(guó)稅發(fā)[20033]83號(hào)

（一）關(guān)于于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷銷售收入確認(rèn)認(rèn)問(wèn)題

房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)、建造造的以后用于于出售的住宅宅、商業(yè)用房房、以及其他他建筑物、附附著物、配套套設(shè)施等應(yīng)根根據(jù)收入來(lái)源源的性質(zhì)和銷銷售方式，按按下列原則分分別確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)：

11.采取一次性性全額收款方方式銷售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)于實(shí)際收訖訖價(jià)款或取得得了索取價(jià)款款的憑據(jù)（權(quán)權(quán)利）時(shí)，確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。

2.采取分期付付款方式銷售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，應(yīng)按銷售售合同或協(xié)議議約定付款日日確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。付款款方提前付款款的，在實(shí)際際付款日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

3.采取銀行按按揭方式銷售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，其首付款款應(yīng)于實(shí)際收收到日確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，余余款在銀行按按揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。

4.采取委托方方式銷售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按以下原則則確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)：

（1）采取支付付手續(xù)費(fèi)方式式委托銷售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按實(shí)際銷售售額于收到代代銷單位代銷銷清單時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

（2）采取視同同買斷方式委委托銷售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按合同或協(xié)協(xié)議規(guī)定的價(jià)價(jià)格于收到代代銷單位代銷銷清單時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

（3）采取包銷銷方式委托銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)按包包銷合同或協(xié)協(xié)議約定的價(jià)價(jià)格于付款日日確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。

包銷銷方提前付款款的，在實(shí)際際付款日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

（4）采取基價(jià)價(jià)（保底價(jià)）并并實(shí)行超過(guò)基基價(jià)雙方分成成方式委托銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的，應(yīng)按基基價(jià)加按超基基價(jià)分成比例例計(jì)算的價(jià)格格于收到代銷銷單位代銷清清單時(shí)確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。5.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品先出租再出出售的，應(yīng)按按以下原則確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)：（1）將待售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)營(yíng)性租賃方式式租出或以融融資租賃方式式租出以后再再出售的，租租賃期間取得得的價(jià)款應(yīng)按按租金確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，出出售時(shí)再按銷銷售資產(chǎn)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

（2）將待售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨臨時(shí)租賃方式式租出的，租租賃期間取得得的價(jià)款應(yīng)按按租金確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)，出出售時(shí)再按銷銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分分成形式取得得收入的，應(yīng)應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

（二）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售收入入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)采取預(yù)預(yù)售方式銷售售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的，其當(dāng)期取取得的預(yù)售收收入先按規(guī)定定的利潤(rùn)率計(jì)計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再再并入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額統(tǒng)一計(jì)算繳繳納企業(yè)所得得稅，待開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)時(shí)再進(jìn)行結(jié)算算調(diào)整。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率

預(yù)售收收入的利潤(rùn)率率不得低于15％（含15％），由主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)結(jié)合本地實(shí)實(shí)際情況，按按公平、公正、公開(kāi)的原則分分類（或分項(xiàng)項(xiàng)）確定。

預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工后，企業(yè)應(yīng)應(yīng)及時(shí)按本通通知第一條規(guī)規(guī)定計(jì)算已實(shí)實(shí)現(xiàn)的銷售收收入，同時(shí)按按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其其對(duì)應(yīng)的銷售售成本，計(jì)算算出已實(shí)現(xiàn)的的利潤(rùn)（或虧虧損）額，經(jīng)經(jīng)納稅調(diào)整后后再計(jì)算出其其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)額之間的差差額，再將此此差額并入當(dāng)當(dāng)期應(yīng)納稅所所得額。

（三）關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售售行為的收入入確認(rèn)問(wèn)題1.下列行為應(yīng)應(yīng)視同銷售確確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于本企企業(yè)自用、捐捐贈(zèng)、贊助、廣廣告、樣品、職職工福利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用作對(duì)外外投資以及分分配給股東或或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品抵償債務(wù)務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品換取其他他企事業(yè)單位位、個(gè)人的非非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收收入確認(rèn)時(shí)限限

視同銷售行行為應(yīng)于開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)實(shí)際取得利益益權(quán)利時(shí)確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入入確認(rèn)的方法法和順序

（1）按本企業(yè)業(yè)近期或本年年度最近月份份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售售價(jià)格確定；；

（2）由主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)參照照同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)公允允價(jià)值確定；；

（3）按成本利利潤(rùn)率確定，其其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本利利潤(rùn)率不得低低于15％（含15％），具體體由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)確定。（四）關(guān)于代建建工程和提供供勞務(wù)的收入入確認(rèn)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)代建工工程和提供勞勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可可按合同約定定的價(jià)款結(jié)算算日或在合同同完工之日確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可可采用完工百百分比法按季季確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。完工工百分比法是是根據(jù)合同完完工進(jìn)度確認(rèn)認(rèn)收入和費(fèi)用用的方法。完完工進(jìn)度可按按累計(jì)實(shí)際發(fā)發(fā)生的合同成成本占合同預(yù)預(yù)計(jì)總成本的的比例，已經(jīng)經(jīng)完成的合同同工作量占合合同預(yù)計(jì)總工工作量的比例例，測(cè)量已完完成合同工作作量等方法確確定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在代建工程、提提供勞務(wù)過(guò)程程中節(jié)省的材材料、下腳料料、報(bào)廢工程程或產(chǎn)品的殘殘料等，如按按合同規(guī)定留留歸房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有有的，應(yīng)于實(shí)實(shí)際取得時(shí)按按市場(chǎng)公平成成交價(jià)確認(rèn)收收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的的主要會(huì)計(jì)科科目核算（一一）（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)購(gòu)買材料物資資或接受勞務(wù)務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)應(yīng)單位的款項(xiàng)項(xiàng)支付給承承包單位轉(zhuǎn)來(lái)來(lái)的工程價(jià)款款結(jié)算預(yù)支單單

借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本

貸：應(yīng)付付賬款以以預(yù)支款抵沖沖應(yīng)付款時(shí)

借：應(yīng)付付賬款

貸：預(yù)付賬賬款

補(bǔ)付付其余款時(shí)

借：應(yīng)付付賬款

貸：銀行存存款

（2）預(yù)收賬款：按照照規(guī)定合同或或協(xié)議向購(gòu)房房單位或個(gè)人人收取的購(gòu)房房定金。以及及代建工程收收取的代建工工程款

收收到預(yù)付款時(shí)時(shí)

借：銀銀行存款

貸：預(yù)收收賬款——預(yù)收代建工工程款

提提交工程價(jià)款款結(jié)算單時(shí)

借：應(yīng)收收賬款貸；主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬賬款——預(yù)收代建工工程款

貸：應(yīng)收賬賬款

收回回全部余款

借：銀行行存款

貸：應(yīng)收賬賬款

（3）應(yīng)付工資

開(kāi)開(kāi)出現(xiàn)金支票票，發(fā)放工資資

借：現(xiàn)現(xiàn)金

貸貸：銀行存款款借：應(yīng)付工資

貸：現(xiàn)金金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)項(xiàng)

借：應(yīng)應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款———代扣水電費(fèi)費(fèi)代扣房租

月末末分配工資費(fèi)費(fèi)用

借：：開(kāi)發(fā)成本（建建安）

開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）管理費(fèi)用———?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)（長(zhǎng)期放假假員工）

應(yīng)付福福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)務(wù)人員）房地產(chǎn)銷售會(huì)計(jì)處處理8房地產(chǎn)銷售是指房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商商自行開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)，并在在市場(chǎng)上進(jìn)行行的一種銷售售。房地產(chǎn)銷銷售，應(yīng)根據(jù)據(jù)收入準(zhǔn)則規(guī)規(guī)定確認(rèn)收入入。

如果房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商商與買方簽訂訂合同，并按按合同要求開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)應(yīng)根據(jù)建造合合同準(zhǔn)則規(guī)定定進(jìn)行會(huì)計(jì)處處理。房地產(chǎn)產(chǎn)銷售中，將將商品的法定定所有權(quán)轉(zhuǎn)移移給買方后，一一般表明商品品所有權(quán)上的的重要風(fēng)險(xiǎn)和和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移移，銷售公司司應(yīng)確認(rèn)收入入。但也有例例外，有時(shí)商商品法定所有有權(quán)轉(zhuǎn)移給買買方后，而所所有權(quán)上重要要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬酬還未真正轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。此時(shí)，應(yīng)應(yīng)區(qū)別下述情情況確認(rèn)收入入：仍有責(zé)任實(shí)施重大大行動(dòng)，根據(jù)據(jù)合同規(guī)定公公司仍有責(zé)任任繼續(xù)提供重重大勞務(wù)服務(wù)務(wù)，如整個(gè)工工程項(xiàng)目尚未全部完完工，公司還還需實(shí)施重大大行動(dòng)完成工工程最后項(xiàng)目目，則應(yīng)在實(shí)實(shí)施重大行動(dòng)動(dòng)后確認(rèn)收入入；存在重大不確定因因素，如果合合同中存在重重大不確定因因素，如銷售售交易中合同同規(guī)定買方有有退貨選擇權(quán)，則應(yīng)應(yīng)在不確定因因素消失后確確認(rèn)收入；仍需繼續(xù)交易涉入入，銷售后仍仍需一定程度度的繼續(xù)交易易涉入，如售售后回購(gòu)協(xié)議議、保證買方方特定時(shí)期內(nèi)占有財(cái)財(cái)產(chǎn)的協(xié)議、保保證買方特定定時(shí)期內(nèi)獲取取報(bào)酬的協(xié)議議等，這些銷銷售協(xié)議下售售后還需繼續(xù)續(xù)涉入交易。此此時(shí)，應(yīng)分析析特定交易的的性質(zhì)，以判判斷是銷售行行為，還是籌籌資、租賃或或利潤(rùn)分成行行為。如是銷銷售行為，則則在需要繼續(xù)續(xù)涉入交易的的期間內(nèi)不應(yīng)應(yīng)確認(rèn)收入。房房地產(chǎn)銷售確確認(rèn)收入時(shí)，還還應(yīng)考慮貨款款收回的可能能性，預(yù)計(jì)貨貨款收不回的的，不應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入；如果果此時(shí)已收回回部分貨款，應(yīng)應(yīng)僅對(duì)收回部部分確認(rèn)收入入。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司當(dāng)月發(fā)發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)濟(jì)事項(xiàng)：

(11)該公司開(kāi)發(fā)發(fā)部自建同一一規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的樓房?jī)蓷潡?，建筑安裝裝成本為1940萬(wàn)元，成本本利潤(rùn)率10％，該公司司將其中一棟棟留作自用，另另一棟對(duì)外銷銷售，取得銷銷售收入1200萬(wàn)元；以房房屋投資入股股某企業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)將其股權(quán)的的60%出讓，取得得收入600萬(wàn)元(長(zhǎng)期股權(quán)投投資賬面價(jià)值值500萬(wàn)元)；將一棟樓樓抵押給某銀銀行使用以取取得貸款，當(dāng)當(dāng)時(shí)抵減應(yīng)付付銀行利息60萬(wàn)元。

(2)該公司廣告告業(yè)務(wù)部當(dāng)月月取得廣告業(yè)業(yè)務(wù)收入400萬(wàn)元，付給給有關(guān)單位廣廣告制作費(fèi)60萬(wàn)元，支付付給電視臺(tái)廣廣告發(fā)布費(fèi)80萬(wàn)元。

(3)該公司下設(shè)設(shè)非獨(dú)立核算算的娛樂(lè)中心心當(dāng)月舞廳取取得門(mén)票收入入5萬(wàn)元，臺(tái)位位費(fèi)收入1萬(wàn)元，點(diǎn)歌歌費(fèi)收入1．5萬(wàn)元，銷售售煙酒飲料收收入2．5萬(wàn)元；臺(tái)球球室取得營(yíng)業(yè)業(yè)收入5萬(wàn)元，保齡齡球館取得營(yíng)營(yíng)業(yè)收入15萬(wàn)元(稅率為20%)。

(4)該公司下設(shè)設(shè)非獨(dú)立核算算的汽車隊(duì)當(dāng)當(dāng)月取得運(yùn)營(yíng)營(yíng)收入100萬(wàn)元；聯(lián)運(yùn)運(yùn)收入200萬(wàn)元；支付付給其他單位位的承運(yùn)費(fèi)100萬(wàn)元；銷售售貨物并負(fù)責(zé)責(zé)運(yùn)輸取得的的收入為104萬(wàn)元。

作出相相關(guān)會(huì)計(jì)處理理。

借：銀行行存款120000000

貸貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入120000000

借借：銀行存款款60000000

貸：：投資收益10000000

長(zhǎng)期股股權(quán)投資50000000

借：：財(cái)務(wù)費(fèi)用6000000

貸：其其他業(yè)務(wù)支出出6000000

(該公司開(kāi)發(fā)部業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅=[19400×50%××(1+100%)]÷((1-3%))×3%+11200×55%+(6000+1000)×5%==126(萬(wàn)元))

借：營(yíng)業(yè)業(yè)稅金及附加加6300000

投資收收益3000000

其他業(yè)業(yè)務(wù)支出3300000

貸：應(yīng)應(yīng)交稅金一應(yīng)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅12600000

借：：銀行存款40000000

貸：其其他業(yè)務(wù)收入入40000000

借：其其他業(yè)務(wù)收入入8000000

貸：銀行行存款8000000

該公司廣告部業(yè)務(wù)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅=(4000-80)××5％=16(萬(wàn)元))

借：其他他業(yè)務(wù)支出1600000

貸：應(yīng)應(yīng)交稅金一應(yīng)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1600000

借：銀銀行存款3000000

貸：其其他業(yè)務(wù)收入入3000000

(該公司娛樂(lè)中心業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)業(yè)稅=(5+11+1．5+2．5+5+115)×200％=6(萬(wàn)元))

借：其他他業(yè)務(wù)支出600000

貸：應(yīng)交交稅金一應(yīng)交交營(yíng)業(yè)稅600000

(該公司汽車車隊(duì)銷售貨物物應(yīng)納增值稅稅=104÷÷1．04×4％=4(萬(wàn)元))

借：銀行行存款40400000

貸：其其他業(yè)務(wù)收入入40000000

應(yīng)交稅稅金一應(yīng)交增增值稅(銷項(xiàng)稅額)400000

借：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入10000000

貸：：銀行存款10000000

(該公司汽車隊(duì)運(yùn)輸輸業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅=100××3％+(2000-100))×3％=6(萬(wàn)元))

借：其他他業(yè)務(wù)支出600000

貸：應(yīng)交稅稅金一應(yīng)交營(yíng)營(yíng)業(yè)稅600000房地產(chǎn)銷售收入的的核算社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的健康發(fā)展展為房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)育完完善創(chuàng)造了優(yōu)優(yōu)越的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境，使房地地產(chǎn)業(yè)如沐春春風(fēng)，得以空空前發(fā)展。如如何規(guī)范和加加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)會(huì)計(jì)核算，為為房地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)展保保駕護(hù)航，顯顯得極為迫切切。一、房地產(chǎn)銷售收收入的核算范范圍房地產(chǎn)有有廣義與狹義義之分。廣義義的房地產(chǎn)是是指“土地及附著著于土地上的的改良物”即不動(dòng)產(chǎn)；；狹義的僅指指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)。房房地產(chǎn)銷售收收入是指房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)在市市場(chǎng)上進(jìn)行銷銷售獲得的收收入，包括土土地轉(zhuǎn)讓收入入、商品房（包包括周轉(zhuǎn)房）銷銷售收入、配配套設(shè)施銷售售收入。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)自行開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)，有有的在銷售之之前未與購(gòu)買買方簽訂購(gòu)銷銷合同，這是是一類；另一一類是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事事先與購(gòu)買方方簽訂購(gòu)銷合合同并按合同同要求開(kāi)發(fā)的的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)收辦理理移交手續(xù)之之前，已簽訂訂房地產(chǎn)購(gòu)銷銷合同的交易易是作為房地地產(chǎn)銷售，還還是作為代建建工程呢？答答案是不能作作為代建工程程。因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的銷售對(duì)象象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是是有實(shí)物形態(tài)態(tài)的產(chǎn)品，所所提供的是產(chǎn)產(chǎn)品而非勞務(wù)務(wù)。辦理竣工工驗(yàn)收、辦妥妥移交前簽訂訂購(gòu)銷合同甚甚至收取部分分售房款，其其性質(zhì)是預(yù)收收貨款（或預(yù)預(yù)收定金），這這種交易是房房地產(chǎn)銷售業(yè)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出出售周轉(zhuǎn)房，舊舊城改造中回回遷安置戶交交納的拆遷面面積內(nèi)的安置置房產(chǎn)權(quán)款和和增加面積的的房產(chǎn)款，也也在“房地產(chǎn)銷售售收入”核算范圍內(nèi)內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售售自用的作為為固定資產(chǎn)核核算的房產(chǎn)不不是“房地產(chǎn)銷售售收入”的核算對(duì)象象。

二、房地產(chǎn)銷售收收入的確認(rèn)原原則

房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行行開(kāi)發(fā)的房地地產(chǎn)作為可供供銷售的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品，具有有商品的一般般特性，因而而房地產(chǎn)銷售售收入的確認(rèn)認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則——收入》進(jìn)行行。房地產(chǎn)銷售收入的的確認(rèn)必須滿滿足收入確認(rèn)認(rèn)的四個(gè)條件件：（1）企業(yè)已將商品所所有權(quán)上的主主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留留通常與所有有權(quán)相聯(lián)系的的繼續(xù)管理權(quán)權(quán)，也沒(méi)有對(duì)對(duì)已售出的商商品實(shí)施控制制；（3）與交易相相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利利益能夠流入入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成成本能可靠地地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣竣工驗(yàn)收前后后均可能簽訂訂。按照國(guó)家家有關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)定，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按按規(guī)定取得房房地產(chǎn)預(yù)售許許可證后，方方可上市預(yù)售售房地產(chǎn)。

在在預(yù)售中所得得的價(jià)款，只只能是屬于暫暫收款、預(yù)收收效性質(zhì)的價(jià)價(jià)款，由于開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未未竣工驗(yàn)收，不不符合收入確確認(rèn)條件，這這時(shí)不能確認(rèn)認(rèn)收入。等到到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣竣工驗(yàn)收并辦辦理移交手續(xù)續(xù)后，方可確確認(rèn)房地產(chǎn)銷銷售收入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)驗(yàn)收后簽訂的的購(gòu)銷合同，由由于有現(xiàn)房供供應(yīng)，在辦妥妥房地產(chǎn)移交交手續(xù)后，即即可確認(rèn)收入入。理由是：第一，移移交手續(xù)辦妥妥后，購(gòu)買方方可以持相關(guān)關(guān)單證到有關(guān)關(guān)部門(mén)辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證書(shū)，與所售售房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和報(bào)酬法定定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)購(gòu)貨方，滿足足條件一。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)是以出出售為主要目目的而開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)的，出出售后不擁有有繼續(xù)管理權(quán)權(quán)和控制權(quán)。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域域內(nèi)的物業(yè)管管理等社區(qū)服服務(wù)與條件二二所述的繼續(xù)續(xù)管理權(quán)不同同，管理主體體有差別。第三，目前房地產(chǎn)產(chǎn)銷售款的支支付方式雖多多種多樣，有有一次性付款款、分次付款款和銀行按揭揭等，有擔(dān)保保和保險(xiǎn)措施施，但房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)款的流入入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款款在簽訂合同同時(shí)已經(jīng)協(xié)商商確定，而開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成成本核算資料料和工程預(yù)決決算資料也可可以提供可靠靠的成本數(shù)據(jù)據(jù)。三、房地產(chǎn)銷售收收入的核算房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收、辦辦妥移交手續(xù)續(xù)前，不論是是否簽訂正式式購(gòu)銷合同，所所收到的均為為預(yù)售房地產(chǎn)產(chǎn)款，一律不不確認(rèn)收入，其其款項(xiàng)暫記入入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)預(yù)收房地產(chǎn)款款而交納的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等暫暫在“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅”等科目核算算；房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在促促銷時(shí)收到的的購(gòu)房訂金在在“其他應(yīng)付款”科目核算。

開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工工經(jīng)驗(yàn)收合格格、竣工決算算后，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按按照購(gòu)銷合同同規(guī)定將合格格的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)購(gòu)買方，辦妥妥移交手續(xù)后后可以確認(rèn)銷銷售收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收帳款”、“應(yīng)收帳款”等科目，貸貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。

房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)出售周周轉(zhuǎn)房時(shí)，先先按周轉(zhuǎn)房的的攤余價(jià)值，借借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“周轉(zhuǎn)房”科目；再按按購(gòu)銷合同中中雙方簽訂的的價(jià)格，借記記“銀行存款”等科目，貸貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目；并結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

舊城改改造中的回遷遷房收入，包包括拆遷面積積內(nèi)補(bǔ)償部分分和增加面積積部分的價(jià)款款收入，作為為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入，借記記“預(yù)收帳款”等科目，貸貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。

采用分分期收款方式式銷售房地產(chǎn)產(chǎn)。在辦妥移移交手續(xù)后，先先將“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。按購(gòu)購(gòu)銷合同約定定的期限收取取銷售價(jià)款或或確定當(dāng)期應(yīng)應(yīng)收價(jià)款時(shí)，借借記“銀行存款”或“應(yīng)收帳款”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目；按開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部部銷售成本占占全部銷售收收入的比率計(jì)計(jì)算確定當(dāng)期期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷銷售成本，借借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“分期收款開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之之間簽訂項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)合同，合合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，如果合同同規(guī)定按投資資額分配開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，分分出去的開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品不作為為經(jīng)營(yíng)收入；；如果是分享享合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)的，對(duì)對(duì)主辦企業(yè)而而言，合資開(kāi)開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外外出售（包括括合資方購(gòu)買買的）均作為為經(jīng)營(yíng)收入核核算；房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與與其他無(wú)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)的單位簽簽訂合資開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目合同，不不論合同規(guī)定定分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品或分享合合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目利潤(rùn)，所開(kāi)開(kāi)發(fā)的所有開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外外出售或分配配給其他合資資各方，均作作為主辦企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入入核算。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)收到出資各各方的資金先先作“預(yù)收帳款”處理。

房地產(chǎn)產(chǎn)是一項(xiàng)價(jià)值值很高的商品品，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順順利售出房盤(pán)盤(pán)、地產(chǎn)，盡盡快回收投資資，對(duì)不同支支付方式規(guī)定定了不同程度度的現(xiàn)金折扣扣。這是與企企業(yè)理財(cái)活動(dòng)動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用用，應(yīng)作為企企業(yè)的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，不影響房房地產(chǎn)銷售收收入金額的確確認(rèn)。購(gòu)買方方出于種種原原因?qū)σ奄?gòu)置置的房地產(chǎn)要要求退貨，經(jīng)經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)同意后后，沖減退貨貨當(dāng)期的“經(jīng)營(yíng)收入”。

在房地產(chǎn)竣竣工驗(yàn)收、辦辦妥移交手續(xù)續(xù)前收到的銷銷售款不符合合收入確認(rèn)條條件的，只能能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某某些促銷方式式下達(dá)成的交交易，比如售售后回租、售售后回購(gòu)方式式的房地產(chǎn)銷銷售，必須判判斷它是真正正的銷售交易易還是融資交交易。如果是是融資業(yè)務(wù)，與與銷售的房地地產(chǎn)相關(guān)的主主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)報(bào)酬仍保留在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)，即使使已辦妥移交交手續(xù)，也不不能確認(rèn)收入入。又比如購(gòu)購(gòu)銷合同中有有銷售退貨條條款的，應(yīng)分分析退貨的可可能性，估計(jì)計(jì)可能發(fā)生退退貨的，不能能確認(rèn)收入。在在不能確認(rèn)收收入的情況下下，若已辦妥妥移交手續(xù)，應(yīng)應(yīng)借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一已售”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一一庫(kù)存”科目。房地產(chǎn)企業(yè)籌建期期間費(fèi)用的會(huì)會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由由其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)點(diǎn)所決定，在在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前前期需要進(jìn)行行征地、拆遷遷、補(bǔ)償，以以及“七通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，需要要投入大量的的資金。其資資金的來(lái)源除除了預(yù)收開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)資金外外，銀行借款款是企業(yè)的主主要來(lái)源形式式之一。加之之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周周期長(zhǎng)，在籌籌建期常常發(fā)發(fā)生巨額的利利息支出。我我們認(rèn)為，根根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)關(guān)規(guī)定，這種種利息支出應(yīng)應(yīng)當(dāng)允許資本本化（確切地地說(shuō)是存貨成成本化），即即發(fā)生時(shí)列作作開(kāi)發(fā)成本或或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成成本，待銷售售實(shí)現(xiàn)時(shí)按照照配比原則轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的銷銷售成本。

隨隨之而來(lái)的問(wèn)問(wèn)題是，籌建建期間的管理理費(fèi)用可否資資本化？我們們認(rèn)為，管理理費(fèi)用同財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用是有所所區(qū)別的。兩兩者發(fā)生的原原因各不相同同。再說(shuō)國(guó)際際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也也只規(guī)定了借借款費(fèi)用資本本化，未曾規(guī)規(guī)定期間管理理費(fèi)用資本化化。因此，房房地產(chǎn)企業(yè)籌籌建期間的管管理費(fèi)用仍應(yīng)應(yīng)列作期間費(fèi)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)當(dāng)期損益較為為妥當(dāng)。如果果有的企業(yè)實(shí)實(shí)行管理費(fèi)用用待攤掛賬，注注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)應(yīng)在審計(jì)報(bào)告告予以反映和和提請(qǐng)企業(yè)在在會(huì)計(jì)報(bào)表附附注中予以披披露。房地產(chǎn)企業(yè)收入確確認(rèn)條件《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———收入》規(guī)定定，銷售商品品的收入只有有在符合以下下全部條件的的情況下才能能予以確認(rèn)：：

（1）企業(yè)已將將商品所有權(quán)權(quán)上的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方方；

（2）企業(yè)既沒(méi)沒(méi)有保留通常常與所有權(quán)相相聯(lián)系的繼續(xù)續(xù)管理權(quán)，也也沒(méi)有對(duì)已售售出商品實(shí)施施控制；

（3）與交易相相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利利益能夠流入入企業(yè)；（4）相關(guān)的收收入和成本能能夠可靠地計(jì)計(jì)量。

在實(shí)務(wù)工作中，有有的認(rèn)為，在在收到預(yù)售房房款或簽字正正式銷售合同同后便可確認(rèn)認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

我我們認(rèn)為，這這種情況不符符合上述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)第一條的規(guī)規(guī)定，不應(yīng)確確認(rèn)。否則有有提前確認(rèn)收收入之嫌

也有有的認(rèn)為，只只有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶方能確認(rèn)收收入實(shí)現(xiàn)。我我們認(rèn)為，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶涉及及多個(gè)政府部部門(mén)，是僅具具法律形式意意義的收入實(shí)實(shí)現(xiàn)，與真實(shí)實(shí)情況也有出出入，有推遲遲確認(rèn)收入之之嫌，不符合合實(shí)質(zhì)重于形形式原則。正確、真實(shí)確認(rèn)房房地產(chǎn)企業(yè)的的收入實(shí)現(xiàn)，應(yīng)應(yīng)具備以下四四項(xiàng)具體條件件：

（1）工程已經(jīng)經(jīng)竣工并驗(yàn)收收合格；

（2）具有經(jīng)購(gòu)購(gòu)買方認(rèn)可的的結(jié)算通知書(shū)書(shū)；

（3）履行了銷銷售合同規(guī)定定的義務(wù)，且且價(jià)款已經(jīng)取取得或確信可可以取得；

（4）成本能夠夠可靠地計(jì)量量。房地產(chǎn)企業(yè)收入、利利潤(rùn)會(huì)計(jì)科目目核算（1）主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入：包包括土地轉(zhuǎn)讓讓收入、商品品銷售收入、配配套設(shè)施銷售售收入、代建建工程結(jié)算收收入、出租房房租金收入。

由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開(kāi)計(jì)算

①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開(kāi)發(fā)完工后再移交使用的借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

移交使用時(shí)借：應(yīng)收賬款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

借：銀行存款

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開(kāi)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。借：銀行存款

或應(yīng)收賬款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無(wú)余額

轉(zhuǎn)讓或是銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

如分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

（4）其他業(yè)務(wù)支出

（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的的主要會(huì)計(jì)科科目核算（二二）4）應(yīng)付福利費(fèi)（按按工資總額的的14%計(jì)提）

借：開(kāi)開(kāi)發(fā)成本（建建安）

開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門(mén)）

采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門(mén)）

貸：應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)借：應(yīng)付福利費(fèi)

貸：現(xiàn)金

（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅

——車船使用稅

——土地使用稅

月末計(jì)算的所得稅借：所得稅

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金借：應(yīng)交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)費(fèi)用會(huì)計(jì)科目目核算（一）（1）開(kāi)發(fā)成本：如能確確定核算對(duì)象象的，直接計(jì)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，主要包括括：

土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)（土地地征用費(fèi)、耕耕地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究、水文、地地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)區(qū)道路建設(shè)、供供水、供電、供供氣、排污、排排洪、通訊、照照明、環(huán)衛(wèi)、綠綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支支付給承包單單位的建筑安安裝工程費(fèi)）；；公共配套設(shè)施費(fèi)（居居委會(huì)、派出出所、幼兒園園、消防、鍋鍋爐房、水塔塔、自行車棚棚、公共廁所所等設(shè)施支出出），分別設(shè)設(shè)置“土地開(kāi)發(fā)”與“配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)”“房屋開(kāi)發(fā)”設(shè)置二級(jí)明明細(xì)?？筛鶕?jù)據(jù)上述六項(xiàng)來(lái)來(lái)設(shè)置三級(jí)明明細(xì)科目

①開(kāi)發(fā)土地成成本費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)

貸：銀行行存款

或應(yīng)付付賬款——XX公司

分配配開(kāi)發(fā)的間接接費(fèi)用借借：開(kāi)發(fā)成本本——土地開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)土地成本費(fèi)費(fèi)用借：：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)。

②配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

計(jì)算算公式：

某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)提配套套設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)=該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)算成成本（或計(jì)劃劃成本）*配套設(shè)施預(yù)預(yù)提率

配配套設(shè)施費(fèi)預(yù)預(yù)提率=該配套設(shè)施施預(yù)算成本（或或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的預(yù)算成本本（或計(jì)劃成成本）*100%%

發(fā)生的的配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用（自用的的建筑場(chǎng)地的的開(kāi)發(fā)）借：開(kāi)發(fā)成成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品

支付的的配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用借：開(kāi)發(fā)成成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸貸：銀行存款款

同時(shí)領(lǐng)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備備或是材料開(kāi)開(kāi)發(fā)借：：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸：庫(kù)存存設(shè)備或庫(kù)存存材料

分分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用借：：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

貸貸：開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用

結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施施開(kāi)發(fā)成本借：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：開(kāi)發(fā)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)開(kāi)發(fā)

③房屋開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中發(fā)生的的費(fèi)用（能夠夠分清對(duì)象的的）借：：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行行存款

④開(kāi)發(fā)房屋建建筑的施工方方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種

出包包給外單位進(jìn)進(jìn)行施工建造造（根據(jù)提出出的已完工程程月報(bào)或是價(jià)價(jià)款結(jié)算

借：開(kāi)發(fā)成成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：銀行行存款

或應(yīng)付付賬款——應(yīng)付工程款款

自已組組織施工的借：開(kāi)發(fā)成成本——房屋開(kāi)發(fā)

貸：：銀行存款

或或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款款

應(yīng)付工資

庫(kù)庫(kù)存材料或設(shè)設(shè)備房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)費(fèi)用會(huì)計(jì)科目目核算（二）⑤代建工程開(kāi)發(fā)成本本：是指企業(yè)業(yè)接受其他單單位委托，代代為開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的工程