同福大廈項目策劃方案

同福大廈商業(yè)項目

策劃工作的思考與方法珠江恒昌2003-5-13本項目位置1基本認識一：看項目優(yōu)勢：地處老城區(qū)、交通便利，周邊發(fā)展相對成熟；項目知名度高、與市二宮相連，具不可替代優(yōu)勢，可提升的空間大。難點：需重新規(guī)劃、重新包裝；項目經(jīng)營性、復合性、專業(yè)性要求高；系統(tǒng)性強、策劃難度大。二：看市場海珠區(qū)目前缺乏各類康體及娛樂設(shè)施，市二宮現(xiàn)有的經(jīng)營內(nèi)容對市場有極大吸引力；本項目原有的酒店、寫字樓、商場等各類功能目前在海珠區(qū)發(fā)展空間大；結(jié)合項目所在地段的重新規(guī)劃，依托市二宮硬件設(shè)施的改造要求——本項目策劃起點高、復合性強。三：看企業(yè)熟悉當?shù)厥袌龅南M狀況；具有多年康體娛樂項目場地經(jīng)營經(jīng)驗；暫時還缺乏從事大型綜合商業(yè)發(fā)展、經(jīng)營、管理的經(jīng)驗；本項目開發(fā)相對于市總工會投資大、綜合要求高。本項目有發(fā)展

特色商業(yè)項目的條件

關(guān)鍵

如何與市二宮

體育、文教、娛樂相結(jié)合

并發(fā)揮經(jīng)濟效益和社會效益2策劃工作的關(guān)鍵高眼界高，立意高，實施力高，前瞻、引導、實現(xiàn)準研究對象、方法、解決問題、機會點廣內(nèi)與外、新與舊人文、地理、歷史市場、經(jīng)濟、技術(shù)、經(jīng)營、管理與財務(wù)深內(nèi)涵挖掘與提升、資源的有效利用、價值最大化細嚴密與周全、前后的關(guān)聯(lián)、組織與落實變土地、物業(yè)價值策劃、實施、推廣、經(jīng)營方式傳統(tǒng)與創(chuàng)新專專業(yè)化與多專業(yè)整合“教育+樂園+商業(yè)”的模式3策劃的基本思路路突破項目目做復合合開開拓觀觀念重特特色注重差異異求變化化商商貿(mào)為主主文化包包裝整合資源源

傳統(tǒng)統(tǒng)創(chuàng)新政政府支支持提提升區(qū)域域

引導導市場4策劃與顧顧問的基本方法法和內(nèi)容容前期市場研究究與定位位市場調(diào)研研與企業(yè)的的互動資源分析析與整合合項目定位位核心品牌牌客戶的的溝通相關(guān)項目目考察與與研究項目規(guī)劃劃建議功能面積積分布建筑形式式環(huán)境營造造交通組織織項目實施施研究發(fā)展、經(jīng)經(jīng)營、管管理模式式選擇，，營銷推廣廣策略開發(fā)成本本與財務(wù)務(wù)分析招商引薦薦項目合作作投資客客戶項目立項項至規(guī)劃劃方案、、發(fā)展方方案完成成1234中期項目包裝裝、推廣廣針對投資資者、商商家、消消費者進進行各項項調(diào)查、、活動開開展及宣宣傳商務(wù)代理理：前期目標標經(jīng)營客客戶、物物業(yè)投資資客戶洽洽商；中、后期期項目公公開租售售發(fā)展顧問問：設(shè)計、工工程施工工、安裝裝與裝飾飾、監(jiān)裝裝、交通通實施物管顧問問：制定管理理方案和和財務(wù)預(yù)預(yù)算案，，籌建管理理隊伍項目開工工至建成成、招商商完成1234后期項目推廣廣、各項項活動開開展：針對消費費者項目經(jīng)營營與租務(wù)務(wù)顧問：：不斷進行行，根據(jù)據(jù)市場變變化而變變化項目管理與物物業(yè)完善顧問問：根據(jù)市場變化化與經(jīng)營的需需要項目開張至正正常經(jīng)營123思路決定出路路實力決定成敗敗方法決定高低低經(jīng)營決定好壞壞5前期策劃的目的與解決的的問題前期策劃的目目的合理確定項目目定位，創(chuàng)造自身發(fā)展展空間與競爭爭優(yōu)勢，打造造市總工會文文教娛樂一流流品牌對項目未來的的經(jīng)濟效益進進行量化分析析為市總工會下下一步工作的的推進提供決決策之參考前期策劃解決決的問題項目的區(qū)位價價值；項目的市場定定位；項目的功能組組合、配套用用途與規(guī)模、、建筑調(diào)整優(yōu)優(yōu)化；項目的開發(fā)模模式及經(jīng)營管管理模式；項目的投資分分析及規(guī)避風風險對策；對項目的投資資或引資，或或合作提出建建議；項目的經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略建議。6前期策劃內(nèi)容與提綱前期策劃的內(nèi)內(nèi)容市場調(diào)查項目定位投資效益分析析經(jīng)營戰(zhàn)略建議議前期策劃提綱綱市二宮的經(jīng)營營現(xiàn)狀與前景景項目區(qū)位研究究市場發(fā)展定位位開發(fā)模式建議議成本效益分析析經(jīng)營戰(zhàn)略建議議7珠江恒昌工作特點與經(jīng)經(jīng)驗國際經(jīng)驗本本地人才專專業(yè)團隊全全程服務(wù)珠江恒昌中港合作93年成立，，由珠江實業(yè)業(yè)與香港恒昌昌測量師行合合作組成，具具有豐富的地地產(chǎn)和商業(yè)發(fā)發(fā)展經(jīng)驗。與與政府及國內(nèi)內(nèi)外大型投資資及發(fā)展經(jīng)營營機構(gòu)由良好好關(guān)系。市場導向準準確定位產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新營營銷先行管管理到位專業(yè)服務(wù)核心心珠江恒昌87~95年年，廣州世貿(mào)貿(mào)中心大廈、、好世界中心心發(fā)展——廣州首個個大型高級商商場94年，廣州州首個大項商商業(yè)課題研究究——廣州市大大型商業(yè)用房房供求分析95~97年年，廣州時代代廣場策劃與與代理——引進友誼誼百貨/聯(lián)邦邦家私/潮港港春，合作組組建物管公司司并提前介入入管理96年，廣州州沙面蘭桂坊坊發(fā)展策劃與與引資——引入香港港蘭桂坊營造造廣州最具特特色風情區(qū)成功策劃的部部分大型商業(yè)業(yè)案例珠江恒昌96~98年年，廣州地鐵鐵沿線商業(yè)發(fā)發(fā)展策劃與引引資——與廣州地地鐵公司，香香港恒基、和和黃、新鴻基基、麗新、恒恒隆、嘉里、、蘭桂坊、新新加坡投資局局合作2000年，，珠江商業(yè)廣廣場（原冼村村商業(yè)廣場））的經(jīng)營策劃劃與管理顧問問2001年，，廣州太古匯匯報業(yè)廣場發(fā)發(fā)展策劃與引引資——引進太古古地產(chǎn)發(fā)展廣廣州最大型高高檔綜合購物物中心2001年，，南莊陶瓷博博覽城發(fā)展經(jīng)經(jīng)營策劃——創(chuàng)新土地地開發(fā)與商業(yè)業(yè)發(fā)展結(jié)合的的模式珠江恒昌2002年，，廣州美博城城發(fā)展營銷策策劃與招商代代理——顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)批發(fā)模式，，創(chuàng)新展覽批批發(fā)新模式2002年，，濰坊泰華銀銀河商業(yè)中心心——內(nèi)地中型型城市綜合商商業(yè)區(qū)之發(fā)展展經(jīng)營2002年，，云南麗江古古城旅游商業(yè)業(yè)項目的策劃劃——品牌聯(lián)手手，引進海南南航空旅游度度假地產(chǎn)模式式個案參考上海新天地廣州太古匯報報業(yè)廣場占地4.6萬萬平方米，總建45萬平平方米，總投資40億億元。蘭桂坊的經(jīng)驗驗——租戶與業(yè)業(yè)主融洽的合合作及有遠見見的經(jīng)營方式式交通方便，易易識別，多元元化的經(jīng)營令令其獨一無二二麗江古城天河北時代廣廣場香港太古廣場場廣州美博城總建5萬平方方米，由珠江江恒昌房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限公公司策劃定位位為美容、美美發(fā)批發(fā)、展展示專業(yè)市場場，并同時負負責該商場的的招租工作，，是廣州市市重點商貿(mào)項項目之一。。結(jié)語放眼國際立立足廣廣州依依托海珠政企互動傳傳承創(chuàng)創(chuàng)新目目標長遠9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。00:41:2000:41:2000:4112/22/202212:41:20AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2200:41:2000:41Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:41:2000:41:2000:41Thursday,December22,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2200:41:2000:41:20December22,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。22十十二二月202212:41:20上上午午00:41:2012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:41上上午12月月-2200:41December22,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/220:41:2000:41:2022December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。12:41:20上上午12:41上午00:41:2012月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:41:2100:41:2100:4112/22/202212:41:21AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2200:41:2100:41Dec-2222-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。00:41:2100:41:2100:41Thursday,December22,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2200:41:2100:41:21December22,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。22十二月月202212:41:21上午午00:41:2112月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月2212:41上上午12月-2200:41December22,202216、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/220:41:2100:41:2122December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。12:41:21上上午午12:41上上午午00:41:2112月月-229、楊柳散和風風，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。00:41:2100:41:2100:4112/22/202212:41:21AM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越加自命命不凡。。12月-2200:41:2100:41Dec-2222-Dec-2212、越是無無能的人人，越喜喜歡挑剔剔別人的的錯兒。。00:41:2100:41:2100:41Thursday,December22,202213、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強強。12月月-2212月月-2200:41:2100:41:21December22,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。22十十二二月202212:41:21上上午午00:41:2112月月-2215、最具挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)戰(zhàn)莫過于提提升自我。。。十二月2212:41上午12月-2200:41December22,202216、業(yè)余生活活要有意義義，不要越越軌。2022/12/220:41:2100:41:2122December202217、一一個個人人即即使使已已登登上上