商業(yè)招商計(jì)劃底商裙樓招商方案

財(cái)富廣場(chǎng)裙樓商業(yè).招商執(zhí)行方案12/29/20221同致行.商業(yè)部一、項(xiàng)目介紹及其定位12/29/20222同致行.商業(yè)部

項(xiàng)目概況占地12358平方米，商住用地規(guī)劃為三層商業(yè)裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長(zhǎng)90米左右，進(jìn)深80米左右，總建筑面積大約70000平方米，帶27000平方米的商業(yè)廣場(chǎng)和一層地下室。項(xiàng)目四至為東連供銷(xiāo)社，西連城市廣場(chǎng)，北對(duì)第三醫(yī)院，南接興隆步行街12/29/20223同致行.商業(yè)部裙樓市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂(lè)、休閑的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

消費(fèi)檔次定位以中檔為主，部分做成高檔

業(yè)態(tài)定位主題商場(chǎng)——服裝、娛樂(lè)、餐飲為主的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)商家定位省內(nèi)外品牌商家和當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶(hù)12/29/20224同致行.商業(yè)部定位描述以女性為主要消費(fèi)對(duì)象的集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費(fèi)的主題商城12/29/20225同致行.商業(yè)部裙樓產(chǎn)品設(shè)計(jì):樓層經(jīng)營(yíng)功能規(guī)模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場(chǎng)4000平方米占47.83%F2女性主題商場(chǎng)7000平方米F3休閑吧、娛樂(lè)城7000平方米、占30.43%F4會(huì)所、高檔酒樓3000平方米（轉(zhuǎn)換層）最后面積有待建筑設(shè)計(jì)方案的確定12/29/20226同致行.商業(yè)部裙樓商場(chǎng)命名東方時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)——一般化、傳統(tǒng)的命名，容易記憶，但特色不突出**商場(chǎng)——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源

建議采用“**商業(yè)廣場(chǎng)”模式命名，對(duì)其專(zhuān)門(mén)會(huì)議討論

12/29/20227同致行.商業(yè)部商場(chǎng)怎樣才能成功:商場(chǎng)成功基本要素商場(chǎng)質(zhì)數(shù)條件商場(chǎng)市場(chǎng)定位商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略商場(chǎng)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力可見(jiàn)，經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和商場(chǎng)管理服務(wù)是招商直接決定的因素，只有認(rèn)清招商工作的重要性和專(zhuān)業(yè)性，才能實(shí)現(xiàn)商鋪的升值和銷(xiāo)售的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

12/29/20228同致行.商業(yè)部租金定價(jià):體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)形象，打造優(yōu)良商業(yè)品牌，中等租金水平定位，整體定價(jià)和分層定價(jià)相結(jié)合采用市場(chǎng)比較法，區(qū)域租金比較和價(jià)格模擬相結(jié)合市場(chǎng)租金定價(jià)的方法使用市場(chǎng)比較法中的區(qū)域租金比較法，而分區(qū)分類(lèi)散鋪出租租金定價(jià)的方法則使用價(jià)格模擬法

12/29/20229同致行.商業(yè)部市場(chǎng)租金價(jià)格體系1～3層租金均價(jià)為62.72元/平方米

其中：1/F：95.27元/平方米2/F：61.93元/平方米3/F：30.97元/平方米

注：以上為市場(chǎng)散租租金，整租租金下浮40到50%

另：商鋪價(jià)格模擬因規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未定而后定12/29/202210同致行.商業(yè)部經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理模模式式的的定定位位首選選————整整體體引引進(jìn)進(jìn)大大商商家家備選選————自自營(yíng)營(yíng)招招商商發(fā)展展商商引引進(jìn)進(jìn)具具有有一一定定知知名名度度的的大大商商家家對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目商商場(chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)行行整整租租經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)發(fā)展展商商對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目裙裙樓樓實(shí)實(shí)行行散散租租招招商商，，自自己己對(duì)對(duì)商商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理12/22/202211同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部二、、招招商商方方案案12/22/202212同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部招商商方方案案的的提提出出方案案A：：整體體出出租租，，僅僅引引進(jìn)進(jìn)獨(dú)獨(dú)立立的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理品品牌牌方案案B：：散租租，，引引進(jìn)進(jìn)小小商商家家，，自自己己成成立立管管理理公公司司12/22/202213同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部方案案A剖剖析析圖圖發(fā)展商大商家整體出租物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)裙樓成熟的經(jīng)營(yíng)品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者12/22/202214同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部方案B剖剖析圖圖發(fā)展商小商家散鋪出租物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理參與經(jīng)營(yíng)財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)裙樓新興的賣(mài)場(chǎng)品牌中高檔服裝百貨消費(fèi)者12/22/202215同致行行.商商業(yè)部部指標(biāo)招商難度租金收入返租壓力銷(xiāo)售影響定位相關(guān)性經(jīng)營(yíng)條件經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大招商方方案定定性分分析12/22/202216同致行行.商商業(yè)部部招商方方案定定量分分析方

案AB單

位說(shuō)

明相關(guān)銷(xiāo)售方式分割返租銷(xiāo)售整體、大面積發(fā)售或以租代售

計(jì)量指標(biāo)租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷(xiāo)售總額163,560,600147,204,540元銷(xiāo)售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用3,271,2123,680,114元招商+銷(xiāo)售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524,427元

方案AB收益差13,514,162元方案A—方案B012/22/202217同致行行.商商業(yè)部部方案對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售的優(yōu)優(yōu)劣分析析方案優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A銷(xiāo)售額較高客戶(hù)源豐富單個(gè)個(gè)體銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)容易銷(xiāo)售不暢預(yù)期收入無(wú)法實(shí)現(xiàn)招商力度和效果不易控制發(fā)展商墊付租金眾多業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者的溝通協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁給了開(kāi)發(fā)商返租的財(cái)務(wù)壓力B無(wú)返租財(cái)務(wù)壓力無(wú)招商壓力無(wú)后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)資金回籠快速(整體性的)售價(jià)較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶(hù)源狹窄不易成交交易談判難度大

12/22/202218同致行.商業(yè)部部方案優(yōu)選選結(jié)果方案A＞＞方案B12/22/202219同致行.商業(yè)部部三、招商商準(zhǔn)備12/22/202220同致行.商業(yè)部部核心產(chǎn)品外延產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品家用電器文化、區(qū)域、時(shí)代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關(guān)的展示品和精品小家電休閑、品位獨(dú)特的副食餐飲招商產(chǎn)品招商對(duì)象招商范圍招商主體招商方案核心產(chǎn)品相關(guān)產(chǎn)品補(bǔ)充產(chǎn)品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂(lè)會(huì)所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產(chǎn)品招商對(duì)象招商范圍招商主體招商方案招商實(shí)施12/22/202221同致行.商業(yè)部部招商商主主體體---以同同致致行行顧顧問(wèn)問(wèn)為為招招商商主主體體進(jìn)進(jìn)行行招招商商。。12/22/202222同致行.商業(yè)部部招商架構(gòu)構(gòu)發(fā)展商商業(yè)部總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理招商主任策劃師市場(chǎng)研究員招商顧問(wèn)發(fā)展商營(yíng)銷(xiāo)部12/22/202223同致行.商業(yè)部部招商對(duì)象象招商產(chǎn)品品的零售售商招商產(chǎn)品品的代理理經(jīng)銷(xiāo)商商招商產(chǎn)品品的直營(yíng)營(yíng)廠家有招商產(chǎn)產(chǎn)品資源源整合和和經(jīng)營(yíng)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的大商商家12/22/202224同致行.商業(yè)部部招商范圍圍郴州招商商產(chǎn)品零零售市場(chǎng)場(chǎng)深圳、廣廣州、長(zhǎng)長(zhǎng)沙等地地的相關(guān)關(guān)零售市市場(chǎng)廣東省內(nèi)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域12/22/202225同致行.商業(yè)部部招商物料料招商手冊(cè)冊(cè)、招商商海報(bào)現(xiàn)場(chǎng)VI物料POP物物料招商合同同文本《招商細(xì)細(xì)則》、、招商流流程、租租賃協(xié)議議等商場(chǎng)平面面分割圖圖（規(guī)劃劃效果圖圖）12/22/202226同致行.商業(yè)部部現(xiàn)場(chǎng)管理理招商人員員上崗前前培訓(xùn)每周項(xiàng)目目例會(huì)日招商情情況匯報(bào)報(bào)周例會(huì)紀(jì)紀(jì)要、招招商周、、月工作作總結(jié)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略，，提交短短期宣傳傳推廣計(jì)計(jì)劃書(shū)12/22/202227同致行.商業(yè)業(yè)部三、招商實(shí)施施12/22/202228同致行.商業(yè)業(yè)部招商戰(zhàn)略快---準(zhǔn)備+開(kāi)展+推廣準(zhǔn)---時(shí)機(jī)+展示+把握靈---調(diào)整+工具+計(jì)劃招商工作的快快速展開(kāi)，迅迅速組建招商商隊(duì)伍、準(zhǔn)備備招商物料認(rèn)準(zhǔn)時(shí)機(jī)準(zhǔn)時(shí)時(shí)開(kāi)始招商消消息的發(fā)布，，準(zhǔn)確把握商商家的心理和和需求靈活及時(shí)調(diào)整整招商計(jì)劃的的各項(xiàng)內(nèi)容,做好AB計(jì)劃的時(shí)間間搭接12/22/202229同致行.商業(yè)業(yè)部推廣計(jì)劃交付使用及試業(yè)開(kāi)幕

初步推廣工作

全面推廣工作

再次推廣工作

落實(shí)商戶(hù)進(jìn)駐商場(chǎng)

檢討評(píng)估方案A方案B12/22/202230同致行行.商商業(yè)部部推廣時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)推廣階段開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間推廣目標(biāo)天數(shù)初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A的摸底和目標(biāo)客戶(hù)選擇35全面推廣工作（正式招商開(kāi)始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累方案B的客戶(hù)資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續(xù)實(shí)施方案B80落實(shí)商戶(hù)進(jìn)駐商場(chǎng)2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業(yè)開(kāi)幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開(kāi)業(yè)條件成熟15總計(jì)

215最后推推廣時(shí)時(shí)間視視他項(xiàng)項(xiàng)工作作的開(kāi)開(kāi)展情情況而而定，，詳細(xì)細(xì)時(shí)間間見(jiàn)工工作計(jì)計(jì)劃表表12/22/202231同致行行.商商業(yè)部部招商策策略走出去去、請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)來(lái)來(lái)建立直直復(fù)式式的招招商網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)分組進(jìn)進(jìn)行以流動(dòng)動(dòng)招商商為主主、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)招招商為為輔12/22/202232同致行行.商商業(yè)部部廣告策策略廣告訴訴求點(diǎn)點(diǎn)---財(cái)富新新天地地廣告媒媒體---折頁(yè)+海報(bào)+POP+報(bào)紙紙12/22/202233同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)成成本本概概算算現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)部部分分----------10萬(wàn)萬(wàn)廣告告部部分分-----------50萬(wàn)萬(wàn)公共共活活動(dòng)動(dòng)費(fèi)費(fèi)用用------10萬(wàn)萬(wàn)合計(jì)計(jì)---80萬(wàn)萬(wàn)異地地招招商商費(fèi)費(fèi)用用------10萬(wàn)萬(wàn)12/22/202234同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部恭喜喜發(fā)發(fā)財(cái)財(cái)!圳市市同同致致行行物物業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)有有限限公公司司二零零零零三三年年九九月月十十三三日日12/22/202235同致致行行.商商業(yè)業(yè)部部9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。07:31:2607:31:2607:3112/22/20227:31:26AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。12月月-2207:31:2607:31Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。07:31:2607:31:2607:31Thursday,December22,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。12月-2212月-2207:31:2607:31:26December22,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。22十二月月20227:31:26上午07:31:2612月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月227:31上上午午12月月-2207:31December22,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/227:31:2607:31:2622December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。7:31:26上上午午7:31上上午午07:31:2612月月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。07:31:2607:31:2607:3112/22/20227:31:26AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2207:31:2607:31Dec-2222-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。07:31:2607:31:2607:31Thursday,December22,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2207:31:2607:31:26December22,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。22十十二月20227:31:26上午午07:31:2612月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門(mén)門(mén)九派派通。。。。。十二月月227:31上上午午12月月-2207:31December22,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/227:31:2607:31:2622December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。7:31:26上午7:31上上午07:31:2612月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話。07:31:2707:31:2707:3112/22/20227:31:27AM11、越是沒(méi)有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2207:31:2707:31Dec-2222-Dec-2212、越是無(wú)能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯(cuò)兒。07:31:2707:31:2707:31Thursday,December22,202213、知知人人者者