博思堂-鳳凰置業(yè)蘇州園區(qū)項目定位報告-

本次報告需要解決的核心問題根據(jù)標(biāo)書約定，本次報告的重點是通過市場調(diào)研，解決項目的發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位（市場定位、產(chǎn)品定位、形象定位、客源定位、規(guī)劃定位），并在營銷策略、銷售策略等方面進(jìn)行延展。第一部分市場定位篇

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宏觀市場分析>>>>>>

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常規(guī)市場分析>>>>>>

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競爭市場分析>>>>>>>>>>>>

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項目定位分析蘇州市GDP保持持續(xù)快速增長，2007年底，蘇州市人均GDP已突破10000美元，預(yù)示著該城市的高端房產(chǎn)、奢侈品的消費(fèi)潛力巨大。良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展和商業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境—蘇州GDP、人均GDP與城市占位江蘇經(jīng)濟(jì)龍頭，長三角核心城市，是僅次于上海的經(jīng)濟(jì)中心。作為上海經(jīng)濟(jì)輻射的第二核心圈，其經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)實現(xiàn)了與上海的經(jīng)濟(jì)承接，并由經(jīng)濟(jì)功能的吸納性開始向輻射性轉(zhuǎn)變；作為長三角的次中心城市，未來強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力將吸引著更多的投資者擇蘇投資。蘇州市人口數(shù)量從01年的580萬增長到07年的624萬，人口增長與經(jīng)濟(jì)增長同步，預(yù)計在“十一五”期間，全市人口將達(dá)到1000萬，從而進(jìn)入特大型城市行列。市區(qū)是吸納外來人口的主要區(qū)域，而部分五縣市的居民也逐漸往市區(qū)遷移。大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，會給區(qū)域市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動房地產(chǎn)市場發(fā)展。經(jīng)濟(jì)環(huán)境—蘇州人口發(fā)展和人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長的人均可支配收入，為消費(fèi)者的購房、生活消費(fèi)等提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐。人均可支配收入的增加，消費(fèi)觀念的改變，為蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展和商業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺年份2001200220032004200520062007新增外資數(shù)目164314326445443435461新批大項目239571716904735——1017大項目所占比重23%28%31%40%34%————實際利用外資（億美元）30.248.168.0550.3360.0561.773.8產(chǎn)值所占比例34%38%43%49%54%54%——年份私營個體投資（億元）年增長率(%)私營企業(yè)數(shù)（萬家）年增長率（%）2001年140.9670.90%4.2642.40%2002年22059.20%5.9134%2003年346.2947.30%7.2723%2004年449.9529.90%8.2112.80%2005年568.526.30%10.2725.20%2006年659.4916%11.017.20%2007年759.9215.20%12.210.80%經(jīng)濟(jì)環(huán)境—蘇州私營經(jīng)濟(jì)和外資經(jīng)濟(jì)發(fā)展蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項目在總項目中的比例上升。實際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用。世界500強(qiáng)企業(yè)已有118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。蘇州私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國馳名商標(biāo)21件，中國名牌產(chǎn)品24只，累計擁有中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品達(dá)到43件和63只。良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州GDP的不斷騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產(chǎn)階級，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境—蘇州三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州市GDP連續(xù)多年保持高速、平穩(wěn)增長，由于第二產(chǎn)業(yè)增加值增速顯著高于第三產(chǎn)業(yè)，所以近年來，蘇州第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重呈現(xiàn)上升平穩(wěn)的趨勢。就目前蘇州的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，雖仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，但我們不難發(fā)現(xiàn)，從05年開始，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度加快，其對蘇州整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越大，在城市GDP總值中的比重逐步提高，可以預(yù)判，隨著蘇州與上海經(jīng)濟(jì)功能的更多承接，蘇州的第三產(chǎn)業(yè)必將有著更大的發(fā)展空間。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為載體的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將拉動市場對寫字樓產(chǎn)品的需求，同時促進(jìn)了生活配套、商業(yè)配套的完善，對整個蘇州市商業(yè)和住宅市場促進(jìn)作用是明顯的。GDP及第三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率對寫字樓市場的發(fā)展有著直接而明顯的影響，通常情況下，這兩項指標(biāo)越高，寫字樓市場發(fā)展空間越大。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺房地產(chǎn)宏觀市場蘇州經(jīng)濟(jì)指數(shù)之固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、GDP發(fā)展之間的內(nèi)在關(guān)系及評價2003年2004年2005年2006年2007年GDP2802億元3450億元4027億元4820億元5700億元固定資產(chǎn)投資1408.9億元1554.8億元1870億元2107億元2360億元房地產(chǎn)投資177.9億元334.3億元420億元470.7億元565億元R50%45%46%44%42%r6.3%9.7%10.4%9.8%9.9%r’12.6%21.5%22%22%24%備注R=固定資產(chǎn)投資/GDP;r=房地產(chǎn)投資/GDP;r’=房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資結(jié)論:蘇州的固定資產(chǎn)投資自03年始一直處于偏熱的階段,且隨著R值的走低,近年呈現(xiàn)出偏理性投資的發(fā)展態(tài)勢；而房產(chǎn)投資根據(jù)對比標(biāo)準(zhǔn)尚在合理的范圍之內(nèi),尚未出現(xiàn)泡沫和投資過熱的預(yù)警。經(jīng)濟(jì)環(huán)境—蘇州經(jīng)濟(jì)背景小結(jié)蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，是城市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)；但對外向型經(jīng)濟(jì)依賴較大，在人民幣不斷升值的影響下，蘇州的房地產(chǎn)將受到一定影響。蘇州處于上海經(jīng)濟(jì)輻射帶的第二核心圈層，主要承接上海轉(zhuǎn)移出的制造業(yè)，同時依賴上海的服務(wù)業(yè)，城市服務(wù)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。蘇州的輕重工業(yè)比值小于1，城市進(jìn)入工業(yè)化后期，對技術(shù)革新的訴求加大，同時政府加大了對高新產(chǎn)業(yè)的扶持力度，預(yù)計在未來5年內(nèi)，高新產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員比例將會有大的上升。在實施科技型城市的建設(shè)過程中，各種知識密集型產(chǎn)業(yè)及公司將會涌現(xiàn)，將會出現(xiàn)一批收入較高的人群，對于城市高檔物業(yè)的提出了新的更高的要求蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，造就了一批財富集中階層，而城市服務(wù)業(yè)的相對滯后，使得城市消費(fèi)力并未得到釋放，沒有得到釋放的消費(fèi)力只能通過投資不動產(chǎn)以尋求資產(chǎn)的保值增值——城市房地產(chǎn)投資屬性較重。經(jīng)濟(jì)環(huán)境—園區(qū)GDP與人口發(fā)展機(jī)會點：經(jīng)濟(jì)良好的運(yùn)行讓園區(qū)商品房市場已步入高檔房產(chǎn)發(fā)展的高速上升時期。機(jī)會點：大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)。園區(qū)“新蘇州人”的大量涌入，使得園區(qū)房地產(chǎn)市場剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。2007年蘇州工業(yè)園區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值836億元，占蘇州GDP總額的15%。3.6萬美元的人均GDP已經(jīng)超過了新加坡。按照世界銀行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過1萬美元，是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線。蘇州工業(yè)園區(qū)人口相對也保持持續(xù)增長速度，自2001年起，園區(qū)人口每年增幅較大，截至2007年底，園區(qū)人口達(dá)到31.36萬人，同比增長5.7%。數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局、博思堂數(shù)據(jù)平臺經(jīng)濟(jì)環(huán)境—園區(qū)固定定資產(chǎn)投資資與收入情情況機(jī)會點：園園區(qū)國際化化環(huán)境已成成為蘇州人人購房置業(yè)業(yè)的理想?yún)^(qū)區(qū)域。機(jī)會點：不不斷壯大的的中產(chǎn)階層層，加上公公積金政策策，全區(qū)需需購房群體體購買力增增強(qiáng)，為園園區(qū)房價的的持續(xù)走高高奠定了可可能性。自05年開開始園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施投投資開始增增速，園區(qū)區(qū)基礎(chǔ)實施施不斷完善善，公共實實施日趨齊齊全，驅(qū)動動了園區(qū)居居住氛圍的的成熟，園園區(qū)成為蘇蘇州人居住住向往的區(qū)區(qū)域。園區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行平穩(wěn)同同時，在崗崗職工工資資為蘇州各各區(qū)之首。。園區(qū)在崗崗職工已擁擁有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)實力力，達(dá)到了了中等發(fā)達(dá)達(dá)國家和地地區(qū)的水平平。2006年年12月底底，園區(qū)累計新批外外資數(shù)目達(dá)達(dá)到了3101個，據(jù)統(tǒng)計，截截止2008年4月月底，園區(qū)累計新新批外資數(shù)數(shù)目已經(jīng)達(dá)達(dá)到了3232個，比06年年多出了131個，，年增長率率約為4%。1、如按照照4%的新新增外資數(shù)數(shù)目計算，，則到09年4月，，累計新批批外資數(shù)目目將達(dá)3361個，，比08年年4月多出出129個個。2、如按照照每個外資資企業(yè)需8名高管人人員常駐蘇蘇州，那么么，將有129×8=1032位外外企高管人人員需要租租房以解決決長期外駐駐的居住問問題。預(yù)計園區(qū)未未來一年中中用于涉外外租住的中中高端物業(yè)業(yè)租房缺口口約為1032套。。經(jīng)濟(jì)環(huán)境—園區(qū)租房房缺口預(yù)算算經(jīng)濟(jì)環(huán)境—園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)背景小結(jié)結(jié)工業(yè)園區(qū)是是中國著名名的具有國國際競爭力力的高科技工業(yè)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代化、園園林化、國國際化的新新城區(qū)。園區(qū)擁有眾眾多較強(qiáng)的的國際化支支柱產(chǎn)業(yè),被喻為蘇蘇州的經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱,因因此在蘇州州占有不可可逾越的地地位。產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集、經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)勢勢頭強(qiáng)勁、、城市大幅幅度建設(shè)、、中高素質(zhì)質(zhì)人才呈聚聚集勢頭，，促進(jìn)房地地產(chǎn)地產(chǎn)開開發(fā)機(jī)會。。國際化、現(xiàn)現(xiàn)代化社區(qū)區(qū)環(huán)境和良良好政府規(guī)規(guī)劃成為大大量蘇州人人購房置業(yè)業(yè)的理想?yún)^(qū)區(qū)域。特有的公積積金政策和不斷擴(kuò)大大的中產(chǎn)階階級，為園園區(qū)的高房房價提供了了良好的支支撐作用。。規(guī)劃環(huán)境—蘇州城市市規(guī)劃蘇州整體城城市規(guī)劃發(fā)發(fā)展方向為為：“中核、東進(jìn)進(jìn)、北拓、、南優(yōu)、西西控”?！爸泻酥鞒浅恰保罕Ｗo(hù)古城區(qū)區(qū)，疏解古古城區(qū)居住住人口，緩緩解古城區(qū)區(qū)居住壓力力；將古城城區(qū)與高新區(qū)相相合，形成成新的主城城，形成商商業(yè)、文化化、旅游、、服務(wù)中心心?！皷|進(jìn)滬西西”：東部為蘇州州中心城區(qū)區(qū)首要的發(fā)發(fā)展方向，，“9.25蘇城規(guī)規(guī)劃”明確確表明,蘇蘇州未來新市域域CBD在在園區(qū),未未來居住新新城在湖東東。蘇州園園區(qū)將成為為蘇州新的的城市中心，與古城區(qū)區(qū)-高新區(qū)區(qū)形成的中中核相呼應(yīng)應(yīng)?！氨蓖仄较嘞唷保罕辈渴翘K州州中心城區(qū)區(qū)重點發(fā)展展方向，規(guī)規(guī)劃建設(shè)北北部新城。?！澳蟽?yōu)松吳吳”：南部主要包包括吳中區(qū)區(qū)大部分區(qū)區(qū)域和吳江江松陵鎮(zhèn)等等區(qū)域，主主要是優(yōu)化化環(huán)境，建設(shè)成成宜居城市市?！拔骺靥保何鞑恐柑^(qū)域，主主要是保護(hù)護(hù)太湖區(qū)域域的生態(tài)環(huán)環(huán)境，發(fā)展展高端旅游游。規(guī)劃環(huán)境—園區(qū)區(qū)城市市規(guī)劃劃一期為為商業(yè)業(yè)核心心區(qū)二期為為湖濱濱住宅宅區(qū)、、科研研教育育區(qū)三期為為科技技工業(yè)業(yè)區(qū)開發(fā)時時間軸軸人口產(chǎn)產(chǎn)業(yè)軸軸功能分分區(qū)軸軸園區(qū)整整體規(guī)規(guī)劃：：分三三期開開發(fā)，，規(guī)劃劃成為為蘇州州市現(xiàn)現(xiàn)代化化新城城和蘇蘇州市市中央央商務(wù)務(wù)區(qū)，，長三三角地地區(qū)的的次級級商務(wù)務(wù)中心心，國國際知知名、、國內(nèi)內(nèi)領(lǐng)先先的高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)和和文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)中心心之一一，現(xiàn)現(xiàn)代化化、園園林化化、國國際化化的新新城區(qū)區(qū)。園區(qū)一一期規(guī)規(guī)劃：：湖西西將成成為為為蘇州州和園園區(qū)提提供多多樣化化的購購物、、辦公公、文文化和和旅游游服務(wù)務(wù)的區(qū)區(qū)域。。園區(qū)主主要導(dǎo)導(dǎo)入高高精人人才，，收入入較高高，對對區(qū)域域房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展利利好。。園區(qū)區(qū)就業(yè)業(yè)人口口素質(zhì)質(zhì)較高高，在在解決決了首首付后后，還還貸能能力較較強(qiáng)。。園區(qū)的的整體體規(guī)劃劃原則則為：：商業(yè)業(yè)往西西走，，居住住往中中走，，產(chǎn)業(yè)業(yè)向東東走。。西部部（湖湖西））商圈圈的新新市域域CBD區(qū)區(qū)域定定位，，不僅僅承接接著現(xiàn)現(xiàn)有古古城區(qū)區(qū)、新新區(qū)等等的商商業(yè)和和交通通機(jī)能能，更更主宰宰著未未來湖湖東居居住新新城的的商業(yè)業(yè)和交交通機(jī)機(jī)能，，因此此可以以預(yù)示示：湖西必必將發(fā)發(fā)展成成未來來蘇州州新的的中心心繁華華商圈圈，其其商貿(mào)貿(mào)核心心地位位的確確定必必將使使區(qū)域域內(nèi)的的商業(yè)業(yè)、住住宅、、辦公公以及及文化化產(chǎn)業(yè)業(yè)擁有有巨大大空間間。規(guī)劃環(huán)環(huán)境—交通通規(guī)劃劃提示1：區(qū)區(qū)間交交通的的規(guī)劃劃所形形成的的”一一小時時經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””，既既推動動蘇州州產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，，承接接上海海大都都市的的產(chǎn)業(yè)業(yè)溢出出效應(yīng)應(yīng)，同同時，，也在在整個個經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈內(nèi)內(nèi)進(jìn)行行房地地產(chǎn)客客源的的分化化。提示2：城城市輕輕軌的的規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)加強(qiáng)強(qiáng)了房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊之間間的聯(lián)聯(lián)系，，減弱弱了““心理理距離離”，，擴(kuò)大大了購購房者者的選選擇范范圍，，加強(qiáng)強(qiáng)客源源流動動性。。在區(qū)域交通方方面，建立以以上海國際航航運(yùn)中心和亞亞太航空樞紐紐中心為核心心，軌道交通通和高速公路路為骨干，加加快建設(shè)滬寧寧城際鐵路、、城市輕軌，，將長三角城市融融入“一小時時經(jīng)濟(jì)圈”。。軌道交通的開開工建設(shè)將有有效提升蘇州州城市地位、、形象，將全全市各工業(yè)組組團(tuán)、居住新新區(qū)、商業(yè)中中心緊密地聯(lián)聯(lián)系起來。區(qū)間交通規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃劃蘇城規(guī)劃向東東走，園區(qū)交交通向東走，，“雙東政策策”使得園區(qū)區(qū)通過區(qū)內(nèi)的的輕軌資源以以及區(qū)間的城城際輕軌資源源與古城區(qū)、、新區(qū)和上海海相連，同時時在規(guī)劃新政政的引導(dǎo)下，，未來商業(yè)必必將形成向中中（湖西）走走的格局，使使得園區(qū)既承接上海產(chǎn)業(yè)業(yè)溢出后的商商業(yè)西流效應(yīng)應(yīng)，又承接老城城區(qū)的商業(yè)東東進(jìn)效應(yīng)，所所以湖西未來來必將成為蘇蘇州的新中心心繁華商圈。。蘇州輕軌與上上海輕軌在湖湖東接駁，使使得上海與蘇蘇州之間的交交通時間縮短短，同時在兩兩城市房地產(chǎn)產(chǎn)價格的落差差作用下，將將吸引部分上上?？腿毫魅肴胩K州。借鑒鑒發(fā)達(dá)國家的的房產(chǎn)發(fā)展軌軌跡，預(yù)計接駁后的的蘇州房產(chǎn)客客源組成中將將有30%左左右的上海客客戶。城市輕軌和快快速公交系統(tǒng)統(tǒng)（BRT））的建設(shè)，將將園區(qū)與吳中中區(qū)、中心城城區(qū)、新區(qū)之之間的交通時時間縮短，在在園區(qū)國際化化的規(guī)劃和發(fā)發(fā)展前景吸引引下，吳中區(qū)區(qū)、中心城區(qū)區(qū)、新區(qū)的部部分高端客源源將流入園區(qū)區(qū)。園區(qū)是蘇州人人口導(dǎo)入的主主要方向，人口素質(zhì)較較高，未來住住宅、商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠?。?guī)劃環(huán)境—規(guī)劃環(huán)境小小結(jié)房產(chǎn)環(huán)境—新政解讀及及市場細(xì)分房地產(chǎn)宏觀政政策解讀９.27新政1）9月27日，貸款新新政頒布：9月底，中國國人民銀行和和銀監(jiān)會聯(lián)合合發(fā)布：對已已利用貸款購購買住房、又又申請購買第第二套(含)以上住房的的，貸款首付付款比例不得得低于40%，貸款利率率不得低于人人民銀行公布布的同期同檔檔次基準(zhǔn)利率率的1.1倍倍。商業(yè)用房購房房首付款比例例不得低于50%，期限限不得超過10年，利率率不得低于同同期同檔次利利率的1.1倍；“商住兩用房房”首付款比比例不得低于于45%，貸貸款期限和利利率水平按照照商業(yè)性用房房貸款管理規(guī)規(guī)定執(zhí)行。2）12月5日，補(bǔ)充細(xì)細(xì)則出臺：明確規(guī)定：以借款人家庭庭，包括借款人、、配偶及未成成年子女，為為單位認(rèn)定房房貸次數(shù)；對對于已利用銀銀行貸款購買買首套自住房房的家庭，即即使將貸款還還清，再次貸貸款購房仍然然認(rèn)定為第二二套房。貸款新政及補(bǔ)補(bǔ)充細(xì)則的出出臺對于園區(qū)區(qū)市場產(chǎn)生了了很深遠(yuǎn)的影影響，那么，，新政后蘇州州市區(qū)和園區(qū)區(qū)市場發(fā)生了了什么變化？？并將走向哪哪里？新政后市場細(xì)細(xì)分新政豁免區(qū)新政重災(zāi)區(qū)新政堅挺區(qū)首購客源投資客、中檔改善居住住環(huán)境的換房房者高檔改善居住住條件的換房房者酒店式公寓以以及中高檔公公寓別墅或者高檔檔頂級豪宅首購型中/中中高檔樓盤銷銷售依然火爆爆；改善居住住/投資氛圍圍濃厚的樓盤盤成交量迅速速下滑并伴隨隨著退房現(xiàn)象象的出現(xiàn)進(jìn)入入了冷凍期；；別墅及高檔檔公寓樓盤成成交相對平穩(wěn)穩(wěn)，波動較小小。中或中高檔檔公寓的中中小面積產(chǎn)產(chǎn)品房產(chǎn)環(huán)境—新政影響響之成交量量變化兩漲一跌，，表漲實跌跌1）“一漲漲”：07年2月至至07年9月，受成成交規(guī)律和和市場因素素影響，出出現(xiàn)了成交交的急劇攀攀升，并在在07年9月升至成成交高峰點點。2）“一跌跌”：07年10月月至08年年2月，受受新政影響響和打折降降價風(fēng)影響響，投資客客撤市、觀觀望成風(fēng)，，在持續(xù)連連環(huán)性政策策出臺的打打擊下，樓樓市迅速進(jìn)進(jìn)入冬季，，并在08年2月成成交降至最最低點。3）“二漲漲”：08年3月至至08年4月，受成成交規(guī)律、、金三銀四四的到來，，樓市略顯顯復(fù)蘇跡象象，但成交交漲勢在市市場慘淡中中顯現(xiàn)得底底氣不足，，蒼白無力力，相比07年3、、4月份而而言，同比比下降40-50%。房產(chǎn)環(huán)境—新政影響響之成交價價變化強(qiáng)撐之后，，逆市下跌跌1)“漲””:07年3月至至08年2月,園區(qū)區(qū)價格漲勢勢整體呈現(xiàn)現(xiàn)快速上升升的局面,一年來均均價漲幅高高達(dá)66%。2)新新政出臺后后,在政府府的杠桿調(diào)調(diào)節(jié)下,購購房者和開開發(fā)商開始始了新一輪輪的勢力抵抵抗,均價價的走勢較較為直觀地地反映了抗抗衡過程,呈現(xiàn)出““堅挺—持持續(xù)堅挺——逆市下跌跌”的走勢勢，深刻表表明在政策策明晰化和和市場平淡淡的大環(huán)境境下，有價價無市的局局面，只會會迫使開發(fā)發(fā)商們吝惜惜讓步。房產(chǎn)環(huán)境—新政影響響之未來預(yù)預(yù)判市場方面：：新一輪調(diào)調(diào)控政策顯顯現(xiàn)出了效效應(yīng)論，目前市場已已經(jīng)回歸理理性，在新政的影影響下開始始了重新的的細(xì)分，投投資客轉(zhuǎn)向向冷卻和冷冷靜，普通通客轉(zhuǎn)向觀觀望和等待待，市場成成交表現(xiàn)出出量價齊跌跌；且隨著著市場上大大量土地儲儲備量的釋釋放和尚余余存量房的的上市，供供銷比將持持續(xù)走高，，市場轉(zhuǎn)入買買方市場。。價格方面：：08年1-4月份份，市區(qū)住住宅市場的的表現(xiàn)說明明了價格已已出現(xiàn)松動動，隨著市市場供銷矛矛盾的日益益突出，客客戶的市場場預(yù)期降低低，以及開開發(fā)商的資資金回籠等等要求，預(yù)預(yù)計08年年全年住宅宅成交價格格預(yù)計在5500-6000元/平米米之間。近期內(nèi)有可可能出現(xiàn)““價格戰(zhàn)””。產(chǎn)品方面：：產(chǎn)品升級級換代速度度加快，產(chǎn)品競爭將將會成為未未來住宅市市場主流競競爭方向。?？蛻舴矫妫海弘S著價格格的松動，，市場上剛性性需求將成成為購房的的主力需求求，其中首次次置業(yè)的客客戶比例將將逐步升高高，高檔改改善型客戶戶比例也將將呈現(xiàn)升高高趨勢，而而普通改善型型和投資型型客戶的比比例將呈現(xiàn)現(xiàn)萎縮態(tài)勢勢。1宏觀市場分分析>>>>>>2常規(guī)市場分分析>>>>>>3競爭市場分分析>>>>>>>>>>>>4項目定位分分析酒店式公寓寓市場(蘇蘇州)——發(fā)展展歷程起步階段2002-2003年發(fā)展階段2004-2005年興盛階段05下半年-07上半年調(diào)整階段07年下半年至今時間段大批酒店式公寓擁入市場，在豐富了市場產(chǎn)品的同時，各項目都借著樓市的火爆而取得較好市場效果,一批”爛尾樓”起死回生。特點爛尾樓改造面積小，投資好，市場接受度高投資客冷卻，產(chǎn)品吸引力下降典型代表概述本階段酒店式公寓的興起在于大戶型充斥整個市場，而小戶型供應(yīng)是“鳳毛麟角”，給了酒店式公寓產(chǎn)品一個發(fā)展契機(jī)。在國家宏觀調(diào)控，大量小戶型產(chǎn)品投入市場，而酒店式公寓作為小戶型的一個分支，也迎來了興盛時期。新政策后，由于酒店式公寓產(chǎn)品的投資性明顯，這一政策出臺打壓了投資信心，導(dǎo)致目前酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)成交冷淡現(xiàn)象。品質(zhì)高端、多元化，酒店式服務(wù)概念不斷引入?yún)侵袆P悅公寓古城區(qū)時代晶華新區(qū)匯豪國際古城區(qū)自由之邑園區(qū)YARK公館園區(qū)新天翔廣場相城新尚閱城新區(qū)新地國際公寓蘇州的酒店店式公寓分分為以下幾幾個發(fā)展階階段：一體新區(qū)一翼相城區(qū)點工業(yè)園區(qū)一翼吳中區(qū)點酒店式公寓寓市場(蘇蘇州)——分布布格局及項項目情況區(qū)域案名地址主力戶型主力面積入市時間周期租金水平古城區(qū)富達(dá)大廈（售磬）干將西路489號1-1-140-5603年11月6個月1500-2000賽風(fēng)公寓（售磬）閶胥路798號1-1-140-8003年7月9個月1800自由之邑（售磬）閶胥路123號1-1-140-7604年8月1.5年1600-2200時代晶華（售磬）金門路108號1-1-140-7003年5月1年1650-2200高新區(qū)獅山麗晶（售磬）獅山路1號1-1-14003年4月5個月1600青庭國際公寓獅山路香格里拉旁1-1-185-9004年3月10個月3000匯豪國際（售磬）獅山路58號1-1-135-4504年7月在售2300新地國際公寓（在售）獅山路香格里拉旁1-1-185-9007年11月在售——金楓國際（在售）金楓路竹園路交匯1-1-140-4508年5月在售——園區(qū)YARK公館（售磬）園區(qū)現(xiàn)代大道北1-1-140-8006年6月15個月1600-2500中茵酒店式公寓（售磬）園區(qū)金雞湖西2-1-1/3-1-190/13004年11月6個月8000-10000玲瓏灣酒店公寓（售磬）園區(qū)現(xiàn)代大道北1-1-1/2-1-160/9505年3月6個月2500-3500新天翔廣場（在售）園區(qū)湖西蘇繡路2-1-195-13007年3月在售——相城區(qū)新尚閱城（在售）相城外國語學(xué)校北1-1-140-4507年11月在售——吳中區(qū)藍(lán)調(diào)都匯（售磬）吳中1-1-140-5006年9月7個月1200-1700蜜蜂城(在售)吳中長橋鎮(zhèn)澄湖西路1-1-136-6008年6月在售——整體格局：：一體（古城城區(qū)）、兩兩翼（園區(qū)區(qū)、新區(qū)））、兩點（（相城區(qū)、、吳中區(qū)））從區(qū)域分布布上看，園區(qū)和新區(qū)區(qū)是酒店式公公寓分布較較為集中的的區(qū)域，且且項目檔次次高，也是是未來酒店店式公寓競競爭的集中中區(qū)域。從供應(yīng)產(chǎn)品品上看，酒酒店式公寓寓以一室單元市市場接受度度最高，且更易于于租賃，各各項目自身身品質(zhì)的定定位不同，，其一室的面面積多在40-80平方米。。從產(chǎn)品接受受度上看，，產(chǎn)品獨特特，低總價價、地段好好、擁有酒酒店式物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的高檔酒酒店式公寓寓在目前投投資氛圍大大大減弱的的市場中受受歡迎程度度較高。從產(chǎn)品價格格上看，目前蘇州市市的酒店式式公寓產(chǎn)品品均價為9000元元/平米，，每年約以以500-1000元/平米米的漲幅進(jìn)進(jìn)行上漲，，且多以精精裝修1500-2000元元/平米的的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)面市，且除園區(qū)區(qū)中茵皇冠冠國際采用用軟裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)之外，，其余均為為硬裝修。。從租住客戶戶使用偏好好上看，歐歐美客戶多多青睞高品品質(zhì)大戶型型房間，如如新區(qū)青庭庭國際公寓寓其一室的的面積都較較大，同時時這些項目目還提供二二室、三室室等居家氛氛圍更佳的的房型；而而東南亞客客戶及國內(nèi)內(nèi)客戶對房房間面積要要求通常不不高，因為為這類客戶戶房租預(yù)算算通常有限限；而對于于國內(nèi)其他他商務(wù)辦公公租用人士士而言，為為控制房租租補(bǔ)貼費(fèi)，，通常偏好好面積小的的產(chǎn)品。酒店式公寓寓市場(蘇蘇州)——特征小小結(jié)酒店式公寓寓市場(園園區(qū))——分布格格局及項目目情況序號項目名稱主力面積精裝情況開盤時間價格二手價格去化租金投資回報1晶匯新屹40-70精裝80006.45700——100%50-9010-18%2雅戈爾YARK公館40-50精裝120006.111000010500100%40-605-7%3玲瓏灣60/95精裝120006.88500五樓以下8500五樓以上1萬-1.2萬100%60-708-10%4新天翔廣場95-130精裝150007.311000——50%————5和喬麗晶120-170精裝140006.375008000100%44-807-13%6中茵皇冠國際90/130平米精裝2500-350004.1125000——100%100-1508%園區(qū)項目多多為服務(wù)式式酒店公寓寓，開發(fā)商商多是在整整體住宅項項目中提供供部分酒店店式公寓，，無論是項項目的品質(zhì)質(zhì)還是產(chǎn)品品的設(shè)計理理念，園區(qū)區(qū)項目都代代表了蘇州州酒店式公公寓的最高高檔次。6本案5060708090100110120130以上上面積（㎡））40新天翔廣場場中茵皇冠國國際晶匯新屹YARK公公館玲瓏灣和喬麗晶主流面積區(qū)區(qū)間（一））主流面積區(qū)區(qū)間（二））小結(jié)：根據(jù)據(jù)對目前園園區(qū)酒店式式公寓市場場主力戶型型面積的分分析得出，40-80平米，90-120平米的的面積區(qū)間間為主流面面積區(qū)間；80-90平米的面面積區(qū)間為為市場的空空白面積區(qū)區(qū)間。空白面積區(qū)間段酒店式公寓寓市場(園園區(qū))——主力面面積區(qū)間分分析酒店式公寓寓市場(園園區(qū))——主力配配套設(shè)施分分析序號項目名稱配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)游泳池歌舞廳棋牌室桑拿浴咖啡廳便利店美容美發(fā)藥店餐廳網(wǎng)球場健身房商務(wù)服務(wù)繳費(fèi)訂票辦證洗衣托嬰招租家政服務(wù)法律咨詢教育咨詢醫(yī)療咨詢購物專車寬帶入網(wǎng)刷卡門禁電子巡更1晶匯新屹√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√2雅戈爾YARK公館√√√3玲瓏灣√√√√√4新天翔廣場只有裙房引入的商業(yè)——天虹百貨（內(nèi)設(shè)有百貨、餐飲、休閑娛樂設(shè)施）5和喬麗晶√√√√√√√√√√√√6皇冠國際√√√√√√√√√√√√√√√√√√合計42234231235333220210110333結(jié)論：由此此可見，酒酒店式公寓寓中必備的的配套設(shè)施施為：健身身房、游泳泳池和咖啡啡廳；必備的物業(yè)業(yè)服務(wù)為：：商務(wù)服務(wù)務(wù)、繳費(fèi)、、訂票、寬寬帶入網(wǎng)、、刷卡門禁禁和電子巡巡更。酒店式公寓寓市場(園園區(qū))——特征小小結(jié)園區(qū)酒店式式公寓分布布比較集中中，主要聚聚集在商貿(mào)貿(mào)配套發(fā)展展相當(dāng)成熟熟的環(huán)金雞雞湖一帶，，且從目前前在售市場場來看，基基本去化完完畢，供應(yīng)即將斷斷檔，市場場有待推量量。園區(qū)酒店式式公寓產(chǎn)品品檔次差異異明顯，高高檔產(chǎn)品僅僅有和喬麗麗晶和中茵茵皇冠國際際，且已去去化完畢，，而YARK公館、、玲瓏灣和和新天翔等等項目產(chǎn)品品僅為中高高端產(chǎn)品，，市場強(qiáng)烈需需求有先天天王者條件件的領(lǐng)袖重重領(lǐng)酒店式式公寓市場場，塑造高高端。在新政打擊擊，投資撤撤市，市場場偏向理性性的新環(huán)境境下，地段段、投資回回報、總價價和服務(wù)特特色越來越越成為客戶戶首要關(guān)注注的要素，，因此面積小、地地段好、檔檔次高、服服務(wù)好、主主題新的產(chǎn)產(chǎn)品必將成成為未來走走俏市場的的領(lǐng)跑者。。園區(qū)酒店式式公寓的投投資回報率率基本保持持在8%-10%之之間，可觀觀的投資回回報通過““雙東政策策”的引發(fā)發(fā)，未來必必將在湖西西商業(yè)效應(yīng)應(yīng)的合力下下帶來新一一輪的投資資熱潮。有機(jī)會有挑戰(zhàn)有條件有市場2000年-2002年2003年-2006年2007年起至今時間段蘇州出現(xiàn)了了“辦公司司熱”，在在“全民皆皆商”的熱熱情下，市市場中出現(xiàn)現(xiàn)了眾多大大大小小的的公司，因因此對寫字字樓產(chǎn)生了了較大市場場需求。這這一階段市市場中的寫寫字樓非常常有限，主主要集中在在中心城區(qū)區(qū)，而且基基本為品質(zhì)質(zhì)較差的多多層建筑，，甚至還出出現(xiàn)很多家家庭住宅用用于辦公的的。由于前期市市場需求增增加，加上上園區(qū)和新新區(qū)的成立立開發(fā)，市市場中出現(xiàn)現(xiàn)了一批現(xiàn)現(xiàn)代意義上上的寫字樓樓項目，使使該階段成成為蘇州寫寫字樓市場場的第一輪輪集中供應(yīng)應(yīng)期。隨著市場掀掀起了開發(fā)發(fā)熱潮，供供應(yīng)量體大大增，市場場中供大于于求，加上上投資者獲獲取的低回回報，打擊擊了市場中中投資、開開發(fā)寫字樓樓市場的熱熱情，所以以該階段主主要是消化化市場中現(xiàn)現(xiàn)有寫字樓樓的存量，，而市場中中新開發(fā)量量體很小，，處于寫字字樓市場的的低迷期。。供應(yīng)分布市區(qū)新區(qū)園園區(qū)商業(yè)中中心新區(qū)園區(qū)商商業(yè)中心各板塊商業(yè)業(yè)中心典型代表華福大廈、、新區(qū)及園園區(qū)管委會世紀(jì)金融、、高峰會、、金河國際大大廈金獅大廈、、國際經(jīng)貿(mào)大廈概述上世紀(jì)90年代后期市場對政策策調(diào)整的適適應(yīng)，前期期大量觀望望投資客戶戶的需求得得到大量釋釋放，中小小面積低總總價投資回回報率高的的寫字樓尤尤為受市場場青睞。但但9.27新政后市市場冷清，，寫字樓市市場再次陷陷入困境。。各板塊商業(yè)業(yè)中心新天翔廣場場、開元大大廈和基廣廣場、石路路金座出現(xiàn)較高檔檔次寫字樓樓大量爛尾樓樓寫字樓市場場(蘇州)——發(fā)展歷歷程國際大廈華亭大廈協(xié)和大廈金河國際大廈新創(chuàng)大廈新地中心金獅大廈加城大廈高峰會建屋大廈寫字樓市場場(蘇州)——主要租租賃市場現(xiàn)現(xiàn)狀與分布布區(qū)域項目名稱租金水平（元/㎡·月）園區(qū)國際大廈100建屋大廈80高峰會90加城大廈65新區(qū)金獅大廈80新地中心80新創(chuàng)大廈50-60金河國際大廈90中心城區(qū)協(xié)和大廈40-50吳商會館45敬業(yè)商務(wù)大廈50華亭大廈40中心城區(qū)———是傳統(tǒng)統(tǒng)的寫字樓樓集中區(qū)域域，整體檔次普普遍偏低，主要集中中在干將路路沿線一帶帶，在停車車位等方面面受制約較大大，租金受受項目檔次次決定，相相對偏低，，主要集中中在40-50元/平米·月月；園區(qū)區(qū)——是是蘇州寫字字樓市場的的領(lǐng)頭羊，，整體檔次比比較高，租金偏高高，相對集集中在80-100元/平米米·月；高新區(qū)區(qū)——是蘇蘇州寫字樓樓市場的新新興板塊，，整體檔次偏偏高，租金相對對集中在80-90元/平米米·月；寫字樓市場場(蘇州)——主要在在售市場現(xiàn)現(xiàn)狀與分布布12345678石路金座佳福國際和基廣場東環(huán)時代廣場新天翔廣場創(chuàng)世紀(jì)大廈德誠嘉元廣場印象19區(qū)域案名主力面積（㎡）銷售價格（元/㎡）客源分析中心城區(qū)①石路金座10612000投資：85%、自用：15%②佳福國際120-1278800投資自用各50%③和基廣場100-15013500投資自用各50%園區(qū)④東環(huán)時代廣場80-10010000投資：70%、自用：30%⑤新天翔廣場80-27413000投資：75%、自用：25%相城區(qū)⑥創(chuàng)世紀(jì)大廈94-1317500投資：30%、自用：70%⑦德城嘉元廣場60-1307500投資：20%、自用：80%（私營老板）吳中區(qū)⑧印象1940-509000投資自用各50%整體分布特特征——“一心兩翼翼六板塊””，“一心”為中心城區(qū)區(qū)；“二翼”為新區(qū)、園園區(qū)；“六板塊””為中心城區(qū)區(qū)寫字樓主主要分布在在以觀前、、石路及南南門三個商商業(yè)區(qū)及其其輻射范圍圍內(nèi)；新區(qū)區(qū)——寫寫字樓集中中在新區(qū)商商業(yè)中心、、獅山路沿沿線附近；；園區(qū)區(qū)——寫寫字樓分布布在湖西中中央商貿(mào)區(qū)區(qū)和湖東行行政中心周周圍；吳中、相城城區(qū)——發(fā)發(fā)展剛起步步，還未形形成相對集集中的寫字字樓密集區(qū)區(qū)，只有在在東吳北路路、相城大大道附近有有少量寫字樓樓產(chǎn)品存在在；寫字樓市場場(蘇州)——特征小小結(jié)從在售市場場來看：目前寫字字樓在售市市場項目并并不多，但但每個區(qū)域域都有，且且各個區(qū)域域的水平都都不一樣。。中心城區(qū)中在傳統(tǒng)寫寫字樓中檔檔次較低，，主要集中中在干將路路沿線，多多以多層建建筑為主；；而園區(qū)是寫字樓市市場的領(lǐng)頭頭羊，產(chǎn)品品檔次較高高，多以高高層和超高高層建筑為為主；從租賃市場場來看：租金水平平是隨著寫寫字樓自身身產(chǎn)品的檔檔次提高而而提高的，，這主要表表現(xiàn)在園區(qū)區(qū)和新區(qū)兩兩個區(qū)域；；市區(qū)雖有有著良好的的地理因素素，但基于于自身發(fā)展展的限制，，租金水平平不高；目目前從各區(qū)區(qū)域市場寫寫字樓的出出租率來看看，基本在在80%以以上，整體體出租情況況較好；總體來看：：不管是從從在售市場場還是租賃賃市場，園區(qū)都在各區(qū)域域中表現(xiàn)出出較為突出出的優(yōu)勢，，辦公環(huán)境境則主要集集中在湖西西CBD區(qū)區(qū)域，而目目前此區(qū)域域的在售市市場只有一一個，租賃賃市場可選選擇性比較較大。所以以本區(qū)域的的寫字樓市市場無論從從購買者還還是租賃者者來說，都都是有著良良好的市場場。910在售樓盤在租樓盤9新天翔廣場場10東環(huán)時代廣廣場湖西CBD本案寫字樓市場場(園區(qū))——租售市市場現(xiàn)狀與與分析寫字樓市場場(園區(qū))——租賃市市場分析項目名稱項目屬性區(qū)域原始售價（元/㎡)租金元/㎡*月回報率開盤時間銷售周期車位面積區(qū)間出租率物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)國際大廈5A級湖西CBD10000-1100090-1009.5％-10.5％05.21年半，剩余出租900元/月85-294㎡85%第一太平戴維斯22元/㎡星海國際廣場甲級湖西CBD85008011％--售罄800元/月80-180㎡80%--18元/㎡高峰會5A級湖西CBD10000-1200085-959％-10％05.12年,售罄800元/月90-160㎡320㎡90%深圳福田物業(yè)管理公司18元/㎡世紀(jì)金融大廈甲級湖西CBD10000-16000906％-9.5％00.11大部分采取出租方式800元/月80-200㎡80％工業(yè)園區(qū)新通物業(yè)管理有限公司20元/㎡建屋大廈甲級湖東行政中心10000-1100065-756.5％-8.5％05.91年半，剩余出租600元/月120-180㎡70％建屋物業(yè)18元/㎡雅戈爾國際中心甲級湖東7500-8000406％-7％06.111年半300元/月80-105㎡10%寧波建國物業(yè)管理有限公司3元/㎡寫字樓市場場(園區(qū))——主力面面積區(qū)間和和入駐企業(yè)業(yè)分析8090100110120130140150160面積（㎡）70建屋大廈新天翔廣場高峰會國際大廈東環(huán)時代廣場雅戈爾國際中心主流面積區(qū)間25030080-150平米的的面積區(qū)間間為目前園園區(qū)市場上上寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的主力力面積區(qū)間間從圖可知金金融業(yè)的租租賃比率為為32%，，大量外資資銀行和金金融機(jī)構(gòu)的的涌入使得得園區(qū)高檔檔寫字樓需需求旺盛。。房產(chǎn)、貿(mào)易易、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)等也也成為寫字字樓入駐的的主流行業(yè)業(yè)。項目名稱高峰會（5A級）項目位置蘇州工業(yè)園區(qū)蘇華路8號開發(fā)商江蘇惠龍置業(yè)有限公司總建面積67066平米產(chǎn)品類型地下2層，地上30層開盤情況2005年1月；07年售罄原始均價10000-12000元/㎡物業(yè)18元/月，深圳福田物業(yè)管理公司主力面積79-150㎡出租率90%租金水平85-95元/㎡*月回報率9％-10％項目介紹項目位于蘇州園區(qū)CBD核心位置的智能化，多功能頂級寫字樓，共占地6315平米，總建筑面積約67066.63平米，地上30層,地下2層，總高98.8米。項目利多1、交通地理位置的優(yōu)越；2、周邊成熟的生活商業(yè)設(shè)施配套；3、湖西CBD。綜合評述：：項目位于于湖西CBD，屬高高檔寫字樓樓，出租率率，回報率率極高。尤尤其是小戶戶型產(chǎn)品空空置率接近近于零。寫字樓市場場(園區(qū))——代表個個案“高峰峰會”寫字樓市場場(園區(qū))——“高峰峰會”購買買客源分析析客戶來源比例園區(qū)40%市區(qū)25%蘇州其他區(qū)域15%上海、浙江、臺灣等20%購買目的比例投資（包租）65%投資兼自用20%自用15%客戶屬性比例私營業(yè)主65%私企或外企等企業(yè)15%企業(yè)高層管理人士、海歸派商務(wù)人士20%結(jié)論:高峰峰會的入駐駐企業(yè)以金金融、房產(chǎn)和和服務(wù)業(yè)為為主寫字樓市場場(園區(qū))——“高峰峰會”入駐駐企業(yè)分析析項目名稱國際大廈（甲級）項目位置園區(qū)蘇華路2號開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)城市發(fā)展有限公司總建面積61218㎡產(chǎn)品類型商業(yè)、辦公原始均價10000—11000元/㎡主力面積85—100㎡出租率85%，2005年2月開盤租金水平90—100元/㎡/月回報率9.5-10.5%物業(yè)22元/月，第一太平戴維斯項目介紹位于工業(yè)園區(qū)蘇華路東頭，與高峰會、世紀(jì)大廈、星海國際廣場等商務(wù)辦公樓群，為園區(qū)湖西CBD核心區(qū)位。共規(guī)劃為22層，建筑高度為88.8米，其中1-4層為商業(yè)群房，集休閑餐飲、多功能會議廳為一體。5-22層為辦公用房。項目利多1、區(qū)位地理位置交通的便利；2、周邊較為成熟的辦公環(huán)境；3、地鐵效應(yīng)。綜合評述：：項目原為園區(qū)管委會會辦公大樓樓，自園區(qū)區(qū)管委會搬搬至湖東后后，改建為為甲級寫字字樓。寫字樓市場場(園區(qū))——代表個個案“國際際大廈”寫字樓市場場(園區(qū))——“國際際大廈”購購買客源分分析客戶來源比例園區(qū)45%市區(qū)25%蘇州其他區(qū)域15%上海、浙江、臺灣等15%購買目的比例投資60%投資兼自用25%自用15%客戶屬性比例私營業(yè)主65%私企或外企等企業(yè)15%企業(yè)高層管理人士、海歸派商務(wù)人士20%寫字樓市場場(園區(qū))——“國際際大廈”入入駐企業(yè)分分析結(jié)論論:國國際際大大廈廈的的入入駐駐企企業(yè)業(yè)以以政府府機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)/社社會會團(tuán)團(tuán)體體、、金融融和和服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)為為主主。。從整整體體上上看看，，園園區(qū)區(qū)由由于于自自身身經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展模模式式高高新新化化和和城城市市規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)合合理理化化，，其其寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品無無論論在在建建筑筑、、服服務(wù)務(wù)、、管管理理和和屬屬性性上上，，都都代表表了了蘇蘇州州中中高高端端寫寫字字樓樓的的特特色色。。從分分布布上上看看，，園園區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓布布局局相相當(dāng)當(dāng)集集中中，，已已經(jīng)經(jīng)形形成成相相當(dāng)當(dāng)成成熟熟的的辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)，，同同時時蘇蘇州州規(guī)規(guī)劃劃新新政政的的出出臺臺，，湖西西未未來來商商貿(mào)貿(mào)圈圈的的確確定定，，為為區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)寫寫字字樓樓市市場場的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了大大量量的的契契機(jī)機(jī)，，未未來來發(fā)發(fā)展展看看好好。。從產(chǎn)產(chǎn)品品上上看看，，園園區(qū)區(qū)寫寫字字樓樓在在產(chǎn)產(chǎn)品品屬屬性性上上均均為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化寫寫字字樓樓（（5A/甲甲級級）），，產(chǎn)產(chǎn)品品的的硬硬性性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)很很高高，，但但在在軟軟性性服服務(wù)務(wù)上上甚甚為為缺缺乏乏，，目前前尚尚無無提提供供特特色色服服務(wù)務(wù)的的寫寫字字樓樓產(chǎn)產(chǎn)品品出出現(xiàn)現(xiàn)。。從面面積積上上看看，，80-150平平米米的的面面積積區(qū)區(qū)間間代代表表了了市市場場上上主主流流的的需需求求產(chǎn)產(chǎn)品品。。從購購買買客客戶戶來來源源上上看看主要要來來自自園園區(qū)區(qū)；購購買買目目的的多以以投投資資為為主主；在在客客戶戶屬屬性性上上多為為各各區(qū)區(qū)域域私私營營業(yè)業(yè)主主。。從入入駐駐企企業(yè)業(yè)上上看看，，金融融業(yè)業(yè)、、服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)和和政政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)/社社會會團(tuán)團(tuán)體體是是主主要要租租用用行行業(yè)業(yè)。。寫字字樓樓市市場場(園園區(qū)區(qū))———特特征征小小結(jié)結(jié)1宏觀觀市市場場分分析析>>>>>>2常規(guī)規(guī)市市場場分分析析>>>>>>3競爭爭市市場場分分析析>>>>>>>>>>>>4項目目定定位位分分析析項目目解解讀讀———基基本本信信息息本項項目目位位于于蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)的的湖湖西西CBD區(qū)區(qū)域域，，屬于于未未來來蘇蘇州州新新中中心心繁繁華華商商圈圈的的核核心心地地段段，區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢首首屈屈一一指指?。≌嫉氐孛婷娣e積：：15853.94萬萬㎡㎡總總建建面面積積:166858.38萬萬㎡㎡土地地價價格格：：36180萬萬元元容容積積率率：：10.5用地地性性質(zhì)質(zhì):商商業(yè)業(yè)/辦辦公公/酒酒店店式式公公寓寓樓樓面面價價:2168元元/平平米米成交交時時間間:2008年年3月月19日日限限高高:180米米/130米米我們們擁擁有有的的兩兩大大先先天天優(yōu)優(yōu)勢勢：：地地段段（（不不可可復(fù)復(fù)制制性性））+高高度度（（形形象象地地標(biāo)標(biāo)性性））項目目解解讀讀———現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解析析路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，鄰鄰近近中中央央公公園園，，建建成成后后將將成成為為市市區(qū)區(qū)通通往往園園區(qū)區(qū)的的首首座座地地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑蘇華路301#263#

星都街星桂街N蘇雅路星蘭街中央公園蘇繡路潤華環(huán)球大廈本案地塊新天翔廣場星港街輕軌一號站（星港街）現(xiàn)代大道國檢大廈天翔花園地塊塊在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)屬屬于于中中等等規(guī)規(guī)模模，，平平整整方方正正，，具具有有很很好好的的產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑造造條條件件。。地塊塊北北至至蘇蘇雅雅路路，該該路路西西連連中中央央公公園園，，東東到到金金雞雞湖湖（（湖湖濱濱公公園園）），，目目前前該該路路段段分分布布的的主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為商商業(yè)業(yè)和和住住宅宅。。地塊塊南南至至蘇蘇華華路路，該該路路與與中中新新路路一一脈脈相相承承，，直直接接連連通通古古城城、、園園區(qū)區(qū)與與金金雞雞湖湖，，并并在在蘇蘇華華路路與與星星港港街街設(shè)設(shè)有有輕輕軌軌一一號號線線站站點點。。（（距距本本案案僅僅約約200米米！?。┠磕壳扒霸撛撀仿范味畏址植疾嫉牡闹髦饕獦I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為為商商業(yè)業(yè)街街和和辦辦公公樓樓。。地塊塊西西至至星星都都街街，沿沿該該路路向向北北可可直直接接連連入入城城市市主主干干道道————現(xiàn)現(xiàn)代代大大道道，，交交通通機(jī)機(jī)能能發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)便便捷捷。。地塊塊東東至至星星桂桂街街，與與潤潤華華環(huán)環(huán)球球大大廈廈的的雙雙子子樓樓僅僅此此一一街街之之隔隔。。項目目解解讀讀———配配套套解解析析①②③④⑤⑥⑦⑧⑨1現(xiàn)代創(chuàng)展大廈2東環(huán)時代廣場3沃爾瑪（在建）4歐尚超市5中央公園6星海學(xué)校7鄰里中心8國際學(xué)校9湖濱公園湖西CLD湖西CBD★★項目目周周邊邊生生活活配配套套完完善善、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍成成熟熟，，完完全全具具備備生生活活辦辦公公機(jī)機(jī)能能。。項目處處于湖湖西CLD和CBD圈內(nèi)內(nèi)，經(jīng)經(jīng)過近近幾年年的發(fā)發(fā)展，，板塊塊內(nèi)居居住商商業(yè)氣氣氛急急劇上上升。。屬性具象詮釋區(qū)位園區(qū)湖西CBD區(qū)域區(qū)域成熟、蘇州新市域核心地段交通出行便利西接古城區(qū)主干道干將路、中新路，北臨城市主干道現(xiàn)代大道，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對外交通便捷緊鄰輕軌一號線站點，同時距環(huán)線高架較近環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有園區(qū)疾病防治中心、新城小學(xué)、國際學(xué)校、星海小學(xué)等有較為濃厚的商業(yè)氛圍湖西鄰里中心、左岸商業(yè)街、師惠坊有較為集中的辦公氛圍國際大廈、高峰會、國檢大廈、世紀(jì)金融大廈、惠龍大廈、潤華環(huán)球大廈（待建）、新天翔（在建）有較為優(yōu)雅的居住氛圍西臨中央公園、東近湖濱廣場和金雞湖項目中等規(guī)模綜合項目總建16.6萬㎡，容積率≤10.5地塊地塊平整,易于整合地塊四周設(shè)施完善,群樓聳立,為項目提供良好的小環(huán)境,同時地塊為毛地狀態(tài),便于開發(fā)城市發(fā)展區(qū)域價值極高可以吸引各區(qū)域的關(guān)注力園區(qū)湖湖西的的辦公公聚集集區(qū)園區(qū)湖湖西的的商業(yè)業(yè)集中中區(qū)項目解解讀——地地塊小小結(jié)地塊處處于蘇蘇州未未來新新市域域CBD的的核心心地段段，既既承接接著未未來古古城區(qū)區(qū)的商商圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，又駁駁接著著上海海產(chǎn)業(yè)業(yè)溢出出后所所引發(fā)發(fā)的商商業(yè)西西流效效應(yīng)，，是未未來蘇蘇州繁繁華商商圈的的中心心點；；且目目前周周邊的的商業(yè)業(yè)、辦辦公氛氛圍成成熟濃濃厚，，在未未來商商業(yè)圈圈共鳴鳴的合合力下下，必必將有有更大大的發(fā)發(fā)展空空間；；地塊擁擁有輕輕軌資資源和和快速速環(huán)線線資源源以及及多條條城市市主干干道，，交通通通達(dá)達(dá)性較較強(qiáng)；；項目容容積率率較高高，以以超高高層建建筑為為主，，同時時有大大體量量的書書城文文化商商業(yè)，，為地地標(biāo)性性中等等規(guī)模模的綜綜合項項目，，可塑塑性較較多；；地塊的的先天天資源源優(yōu)勢勢整合合=地地段+地標(biāo)標(biāo)+文文化商商業(yè)+配套套+交交通。。競爭市市場研研究——競競爭區(qū)區(qū)域界界定競爭界界定原原則：：項目區(qū)區(qū)位：：本項項目位位于園園區(qū)湖湖西，，園區(qū)區(qū)公積積金導(dǎo)導(dǎo)向政政策和和行政政區(qū)位位決定定競爭爭范圍圍需鎖鎖住園園區(qū)；；客源地地緣性性：蘇蘇州客客戶的的地緣緣性比比較強(qiáng)強(qiáng)；東環(huán)路路已經(jīng)經(jīng)成為為未來來蘇城城的新新中軸軸，既既直接接承接接新老老城區(qū)區(qū)，同同時又又擁有有環(huán)線線交通通，故故東環(huán)環(huán)路也也為競競爭地地帶競爭界界定：：依據(jù)以以上兩兩個界界定原原則，，本項項目的的競爭爭區(qū)域域市場場主要要是園區(qū)環(huán)環(huán)金雞雞湖區(qū)區(qū)域和東環(huán)路路板塊塊。東環(huán)路板塊環(huán)金雞雞湖板板塊競爭市市場研研究——現(xiàn)現(xiàn)有競競爭個個案確確定本案東環(huán)時代廣場新天翔廣場恒宇廣場競爭個個案確確定：：通過對對項目目自身身條件件的分分析和和先天天資源源競爭爭力的的剖析析，從從界定定的競競爭區(qū)區(qū)域范范圍內(nèi)內(nèi)，尋尋找與與本案案構(gòu)成成直接接產(chǎn)品品威脅脅和客客源攔攔截的的競品品，其其中本案的的酒店店式公公寓主主要競競品項項目是是新天天翔廣廣場，，而寫寫字樓樓主要要競品品項目目是新新天翔翔廣場場、東東環(huán)時時代廣廣場和和恒宇宇廣場場。競爭市市場研研究——重重點競競爭個個案分分析項目位置蘇繡路南，星都街西,本案西北角總建面積公寓部分：3.8萬平方米產(chǎn)品類型精裝酒店式公寓(鉑晶公寓)、寫字樓（甲級）開盤時間2007年3月23日交房時間2008年10月在售均價公寓11500元/平米(精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米)寫字樓13000元/平米主力面積公寓平層95-130平米寫字樓133-161㎡﹑250—300㎡主力總價公寓120-150萬寫字樓170-210萬，332-820萬項目介紹項目地處園區(qū)CBD核心地段，由底層商業(yè)裙樓、寫字樓和酒店式公寓產(chǎn)品組成。推案介紹項目07年3月開盤，一次性推出所有房源，共計442戶酒店公寓和208套寫字樓。由于面積偏大，去化緩慢。項目利多區(qū)位優(yōu)勢、交通便利、湖景資源、區(qū)域內(nèi)暫無同類產(chǎn)品市場競爭。新天翔翔廣場場基本本信息息新天翔翔廣場場酒店式式公寓寓面積積配比比及去去化情情況暢銷面面積段段主力面面積段段標(biāo)準(zhǔn)層層復(fù)式層層暢銷面面積段段滯銷面面積段段97%競爭市市場研研究——重重點競競爭個個案分分析新天翔翔廣場場暢銷面面積段段主力面面積段段面積區(qū)間戶數(shù)所占比例剩余戶數(shù)去化率80-100㎡4824%393%133-161㎡8038%1581％249-299㎡8038%3457％合計208100%5275%月去化化套數(shù)數(shù)為11套套！寫字樓樓面積積配比比及去去化情情況競爭市市場研研究——重重點競競爭個個案分分析新天翔翔廣場場滯銷因因素分分析1、面面積積大，，總價價過高高，客客戶接接受度度低酒酒店式式公寓寓目前前所剩剩面積積較大大，多多為100平米米以上上，面面積大大，總總價過過高，，不利利于投投資，，市場場接受受度較較低。。2、媒體宣宣傳和廣告宣宣傳力度小，，市場信息沒沒有達(dá)到發(fā)散散的市場效應(yīng)應(yīng)企劃媒體宣宣傳力度過小小，戶外廣告告的投放力度度很小，沒有有形成路牌廣廣告等的引導(dǎo)導(dǎo)作用，使得得項目的市場場滲透性差，，知名度小，，無法在廣泛泛范圍內(nèi)鎖定定客源。3、銷售持持續(xù)性不良，，房源大量投投放，其后續(xù)續(xù)的營銷策略略沒有跟進(jìn)，，一直處于純純自然銷售狀狀態(tài)。在沒有有做足前期項項目宣傳和客客戶積累的情情況下，一次次性將所有房房源全部釋放放導(dǎo)致投入市市場的產(chǎn)品量量體過大，而而相對的客戶戶群沒有被挖挖掘，因此去去化速度慢。。4、業(yè)務(wù)執(zhí)執(zhí)行能力差，，導(dǎo)致項目與與客戶對接失失敗銷售團(tuán)隊隊沒有做好團(tuán)團(tuán)隊管理、沒沒有協(xié)調(diào)好員員工的結(jié)傭問問題，其工作作的積極性受受到影響，導(dǎo)導(dǎo)致員工離職職率高、工作作被動等現(xiàn)象象，在影響項項目形象的同同時，也影響響了銷售速度度。大面積復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品（110-156m2）造成了全案案30%的嚴(yán)嚴(yán)重滯銷！競爭市場研究究——重點競爭爭個案分析新天翔廣場成功點借鑒區(qū)位的優(yōu)勢暫時唯一銷售受阻新天翔廣場首屈一指的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢為其其奠定了先天天良好的銷售售條件商業(yè)成功引進(jìn)進(jìn)主力點，促促進(jìn)了整個項項目的市場形形象失敗點反思商業(yè)的操作產(chǎn)品面積過大大擅改規(guī)劃天虹百貨負(fù)面形象產(chǎn)品面積過大大，導(dǎo)致總價價過高，超過過定位客源的的承受范圍規(guī)劃在銷售后后變更，引起起業(yè)購房者抗抗性增加需要強(qiáng)大的企企劃表現(xiàn)、創(chuàng)創(chuàng)新的營銷方方案和過硬的的銷售執(zhí)行力力尋求準(zhǔn)確市場場地位、樹立立高檔項目形形象新天翔廣場給給我們的啟示示策劃包裝過弱弱無品牌感業(yè)務(wù)執(zhí)行力差差無專業(yè)度競爭市場研究究——重點競爭爭個案分析新天翔廣場競爭市場研究究——寫字樓重重點競爭個案案分析項目名稱東環(huán)時代廣場（5A級寫字樓）項目位置園區(qū)蘇州市東環(huán)路1408號開發(fā)商蘇州華銳置業(yè)有限公司總建面積40000平米產(chǎn)品類型1-4F：商業(yè)裙房5F以上：寫字樓在售均價10000元/㎡主力面積80-100㎡戶型占總建面積45%去化率38%，2008年4月開盤主力總價80—100萬/套客源構(gòu)成投資：70％自用：30％項目介紹項目交通極其方便，規(guī)劃中的1號輕軌線路的東環(huán)站點近在咫尺，為客戶全心打造一個舒適的辦公環(huán)境與商業(yè)投資天地。該項目定位為5A級全裝修辦公樓，共20層，其中1-4層為商業(yè)裙房，5-20層為辦公寫字樓為客戶全心打造一個舒適的辦公環(huán)境與商業(yè)投資天地。項目利多1、交通地理位置的優(yōu)越；2、周邊成熟的生活設(shè)施配套；3、輕軌效應(yīng)。綜合評述：作作為東環(huán)路改改造節(jié)點工程程，項目周邊邊銀行、郵寄寄齊全，新島島咖啡、萬家家燈火酒店貼貼身服務(wù)、大大潤發(fā)、歐尚尚等賣場提供供便利生活。。項目憑借其其在東環(huán)路上上優(yōu)越的地理理位置、便捷捷的交通環(huán)境境及靈活的空空間設(shè)計成為為蘇州新東環(huán)環(huán)時代的首席席門戶商務(wù)高高地。東環(huán)時代廣場場去化分析2008年4月首首次開盤，整整體去化率38％，剩余余量體2.4萬方面積區(qū)間戶數(shù)所占比例剩余戶數(shù)去化率79-120㎡12066%6446％148-185㎡6034%4820％合計180100%10238%客源分析大大多是是個人購買，，公司名義購購買的極少；；投資：70％，自用：：30％暢銷面積段主力面積段控制面積！保保證去化！月去化套數(shù)為為34套！面積配比及去去化情況競爭市場研究究——寫字樓重重點競爭個案案分析東環(huán)時代廣場場項目名稱恒宇廣場(甲級寫字樓)項目位置園區(qū)星海街東，蘇華路南開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限公司總建面積87647平方米物業(yè)形態(tài)商業(yè)1.6萬㎡，寫字樓2.3萬㎡，酒店旅館2.3萬㎡容積率6.97開盤日期預(yù)計2008年10月預(yù)計開盤價格13000元/㎡主力面積80-120㎡停車位300個項目介紹地塊面積8962平方米,總建筑面積87647平方米。酒店將來為萬豪集團(tuán)旗下的萬怡酒店，辦公樓按國際甲級標(biāo)準(zhǔn)建造，商場將引進(jìn)高端百貨，商場地下一層與輕軌站互相溝通。項目利多1、交通地理位置的優(yōu)越；2、周邊成熟的生活設(shè)施配套；3、輕軌效應(yīng)。恒宇中心寫字字樓擁有約