物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告

物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告（篇一）隨著商品房住宅小區(qū)投入使用，給市民“高品質(zhì)生活”的同時(shí)，也對(duì)物業(yè)管理工作提出了新要求。按照區(qū)人大常委會(huì)**年工作安排，區(qū)人大城環(huán)委牽頭成立了專題調(diào)研組，先后深入?yún)^(qū)國(guó)土房管局、東城街道辦事處等單位，長(zhǎng)坡社區(qū)、玉泉社區(qū)部分還建房以及美麗澤京、世紀(jì)陽(yáng)光等重點(diǎn)小區(qū)，通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào)、查閱資料、實(shí)地走訪、座談交流等形式深入了解我區(qū)物業(yè)管理工作情況，廣泛收集了各方面對(duì)物業(yè)管理情況的建議和意見(jiàn)，調(diào)研組還到渝北區(qū)人和街道進(jìn)行了考察學(xué)習(xí)?，F(xiàn)將我區(qū)物業(yè)管理工作報(bào)告如下。一、我區(qū)物業(yè)管理基本情況目前，我區(qū)從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)已發(fā)展到67家（開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的52家，部分本地注冊(cè)企業(yè)未在我區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)），其中區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)36家，區(qū)外注冊(cè)企業(yè)31家。全區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員近4000人，累計(jì)服務(wù)小區(qū)（單體樓）742個(gè)，涉及業(yè)主12.5萬(wàn)戶，其中有1個(gè)小區(qū)被評(píng)為國(guó)家級(jí)物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)，12個(gè)小區(qū)被評(píng)為市級(jí)物業(yè)優(yōu)秀示范小區(qū)。目前，我區(qū)小區(qū)物業(yè)管理主要有三種管理模式：一是專業(yè)化物業(yè)管理。主要是商品房住宅，功能相對(duì)配套，具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，聘請(qǐng)物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化管理；二是自主式物業(yè)管理。主要是單位修建的辦公綜合樓、職工集資建房和房改房，由單位或業(yè)主出資管理；三是業(yè)主自主組織實(shí)施管理。主要是老城區(qū)修建的商品房和拆遷還房，由社區(qū)和業(yè)主牽頭，聘請(qǐng)退休人員、下崗職工管理。近年來(lái)，區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)以貫徹落實(shí)《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》為抓手，主要做了以下幾方面工作：（一）完善體制機(jī)制，理清職責(zé)形成了工作合力在貫徹實(shí)施好國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，**年，區(qū)政府制定了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)，按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立了區(qū)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）三級(jí)物業(yè)管理體系，健全了以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)牽頭，相關(guān)職能部門(mén)密切配合，各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）屬地管理，社區(qū)居（村）民委會(huì)具體抓落實(shí)的工作方式，按照職責(zé)分工，形成上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的工作機(jī)制。又于**年，制定關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知，進(jìn)一步落實(shí)了鎮(zhèn)街物業(yè)屬地監(jiān)管責(zé)任，厘清了職能部門(mén)物業(yè)管理工作職責(zé)。（二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，形成了良好的物業(yè)管理氛圍一是印制并發(fā)放物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)宣傳手冊(cè)。區(qū)國(guó)土房管局印制《**市**區(qū)物業(yè)管理知識(shí)宣傳手冊(cè)》6000冊(cè)向廣大群眾及小區(qū)業(yè)主發(fā)放，涵蓋物業(yè)管理的概念、作用和服務(wù)細(xì)則，物業(yè)管理相關(guān)政策和法律法規(guī)，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)和應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)事項(xiàng)，物管小區(qū)主要矛盾糾紛處置部門(mén)及聯(lián)系方式等內(nèi)容。二是通過(guò)各種媒體宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策。通過(guò)電視臺(tái)、報(bào)紙、**手機(jī)報(bào)、"**”和“無(wú)線**”app等媒體，大力宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，通報(bào)深化物管小區(qū)專項(xiàng)整治工作進(jìn)展和成果，有效增進(jìn)社會(huì)各界對(duì)物業(yè)管理政策的了解，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。三是開(kāi)展物業(yè)管理培訓(xùn)工作。**—**連續(xù)兩年開(kāi)展針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、鎮(zhèn)街、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)的專題培訓(xùn)，每年完成不低于十期的專題培訓(xùn)，今年已完成七期專題培訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn)不斷提升了物業(yè)管理和服務(wù)人員思想道德素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理水平，有效推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)向精細(xì)化、高品質(zhì)方向發(fā)展。（三）堅(jiān)持防治并舉，物業(yè)管理水平有新提升一是扎實(shí)開(kāi)展“六大環(huán)境”提升工作。通過(guò)開(kāi)展**—**年連續(xù)三年“六大環(huán)境”提升工作，督促物管公司加強(qiáng)小區(qū)秩序、環(huán)境、安全等管理和維護(hù)，不斷提高物管服務(wù)水平。積極開(kāi)展物管示范小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)，著力打造一批環(huán)境衛(wèi)生好、綠化美化好、治安秩序好、文明風(fēng)尚好的示范小區(qū)，以點(diǎn)帶面推動(dòng)小區(qū)管理提品質(zhì)、上臺(tái)階，切實(shí)提升城市整體形象取得較好效果。二是扎實(shí)開(kāi)展小區(qū)矛盾糾紛化解工作。區(qū)國(guó)土房管局會(huì)同區(qū)規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)公安局、區(qū)城管局、區(qū)消防支隊(duì)等單位，全面排查城區(qū)所有物業(yè)小區(qū)存在的突出問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)存在物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的小區(qū)88個(gè)，涉及問(wèn)題303個(gè)；違章搭建問(wèn)題逾500個(gè)；消防通道堵塞小區(qū)56個(gè)，存在其他消防隱患的小區(qū)15個(gè)。根據(jù)摸排出的問(wèn)題，下發(fā)整改通知603份，明確整改事項(xiàng)、整改要求和整改完成時(shí)限，并對(duì)整改情況予以檢查驗(yàn)收，逐一銷(xiāo)號(hào)。三是開(kāi)展物業(yè)服務(wù)檢查執(zhí)法工作。物業(yè)主管部門(mén)通過(guò)部分業(yè)主投訴、職能部門(mén)和鎮(zhèn)街反饋、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)反映，以及日常檢查工作中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的問(wèn)題，在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，主管部門(mén)及時(shí)約談物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求其認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，并督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)限時(shí)整改。如，**年區(qū)國(guó)土房管局對(duì)無(wú)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的捷潔物業(yè)公司進(jìn)行立案調(diào)查，并處以5萬(wàn)元罰款；錦天物業(yè)公司、仁恒物業(yè)公司、卓雅物業(yè)公司存在自立收費(fèi)項(xiàng)目的違規(guī)行為，責(zé)令其限期整改，清退違法所得，并處以罰款，并在全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)予以通報(bào)。二、存在的問(wèn)題總體看，近年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理工作在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視下，在區(qū)級(jí)相關(guān)職能部門(mén)和鎮(zhèn)街的共同努力下，逐步走上了制度化、規(guī)范化的軌道，物業(yè)管理水平顯著提升。但依然存在一些不容忽視的問(wèn)題，據(jù)區(qū)信訪辦統(tǒng)計(jì)，**年，全區(qū)共受理物業(yè)糾紛類(lèi)信訪來(lái)訪182件，同比增長(zhǎng)22%，且多是聯(lián)名來(lái)信來(lái)訪，反映全體或大部分業(yè)主的訴求，利益群體巨大，極易引發(fā)集體性事件。通過(guò)分析F歸類(lèi)，主要集中在以下幾方面：（一）建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是個(gè)別開(kāi)發(fā)商沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)房屋或公共設(shè)施設(shè)備，小區(qū)業(yè)主投訴多，物業(yè)公司后續(xù)管理難度大。二是質(zhì)保期內(nèi)物業(yè)公司履職難。如樓房共用的樓道、屋頂?shù)瘸霈F(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，物業(yè)公司聯(lián)系開(kāi)發(fā)商后，經(jīng)常推諉拖延。質(zhì)保過(guò)期后，只能使用業(yè)主繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，業(yè)主或業(yè)委會(huì)意見(jiàn)大。三是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位過(guò)度承諾。為促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，個(gè)別開(kāi)發(fā)建設(shè)單位售房時(shí)夸大宣傳，口頭（書(shū)面）承諾公共部分如底樓的花園（綠地）、屋頂?shù)冉挥少?gòu)房人使用，導(dǎo)致小區(qū)裝修經(jīng)常發(fā)生亂搭亂建、占綠毀綠行為，物業(yè)管理難。四是車(chē)位利用不充分，部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位配套車(chē)位只出售不出租，或以高額租金出租車(chē)位，造成小區(qū)業(yè)主停車(chē)難。（二）物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量差。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作質(zhì)量不高。出于成本考慮，物業(yè)服務(wù)人員未接受系統(tǒng)的教育、培訓(xùn)、再學(xué)習(xí)，員工不懂管理、無(wú)技術(shù)、不善溝通，不能夠?yàn)闃I(yè)主提供稱心如意的服務(wù)。保安、清潔、工程等常規(guī)化服務(wù)已經(jīng)不能滿足業(yè)主的要求，多數(shù)物業(yè)企業(yè)在提供多元化和個(gè)性化的服務(wù)方面還有待進(jìn)一步提高。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平不高。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理的過(guò)程中，往往處于弱勢(shì)，多數(shù)采取順從的服務(wù)方式，來(lái)維持小區(qū)的管理。而對(duì)一些破壞“管理規(guī)約”的業(yè)主，未及時(shí)制止、糾正，導(dǎo)致管理失衡，小區(qū)秩序混亂。三是公共收益管理不規(guī)范，群眾意見(jiàn)大。不少物業(yè)企業(yè)對(duì)公共收益的收入、使用、管理有待規(guī)范，不能按有關(guān)規(guī)定對(duì)小區(qū)公共收益的收支情況進(jìn)行公示，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成不甚了解，對(duì)公共收益的使用及去向存疑，引發(fā)矛盾糾紛。（三）業(yè)主及業(yè)委會(huì)問(wèn)題突出。有的業(yè)主行為習(xí)慣有待規(guī)范，存在垃圾亂堆放，不講公共衛(wèi)生，忽視公共利益，甚至在小區(qū)內(nèi)種菜、飼養(yǎng)寵物等。有的業(yè)主法制意識(shí)淡薄，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。還有個(gè)別業(yè)主別有用心挑撥鬧事，甚至收受其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)好處，挑撥唆使不明真相的業(yè)主聚集鬧事，無(wú)故拖欠物管費(fèi)，以求達(dá)到更替物業(yè)服務(wù)企業(yè)的目的，嚴(yán)重?cái)_亂小區(qū)和諧穩(wěn)定環(huán)境。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行也存在諸多問(wèn)題：一是成立比例不高。目前，全區(qū)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)（單體樓）不足10%。二是已成立的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行效果差。由于業(yè)主委會(huì)成員素質(zhì)參差不齊、對(duì)自身權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，鎮(zhèn)街、社區(qū)對(duì)其監(jiān)管缺乏有效手段，業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。在已成立的業(yè)主委員會(huì)中，能夠充分發(fā)揮作用的不足20%，較多業(yè)委會(huì)不能或沒(méi)有發(fā)揮作用。三是業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不當(dāng)。業(yè)主委員會(huì)具有法定的選聘權(quán)，但實(shí)際操作中，選聘權(quán)運(yùn)用不規(guī)范，擅自亂用選聘權(quán)，不按規(guī)定程序行使權(quán)利，甚至有的向物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取報(bào)酬、報(bào)銷(xiāo)電話費(fèi)等。如，六順花園宜家物業(yè)公司反映業(yè)委會(huì)在選聘物業(yè)企業(yè)時(shí)弄虛作假，造成新企業(yè)進(jìn)不去，老企業(yè)退不出的混亂局面。（四）物業(yè)監(jiān)管不到位。一是主管部門(mén)監(jiān)管力量薄弱。區(qū)國(guó)土房管局作為物業(yè)行業(yè)的行政主管部門(mén)，未成立專門(mén)的物業(yè)管理科，目前由住房保障科4名工作人員兼職負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作，不能及時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為、亂作為作出處罰。二是屬地鎮(zhèn)街和社區(qū)管理缺少有效抓手。《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定“街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系”。但實(shí)際業(yè)委會(huì)選舉過(guò)程中，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實(shí)質(zhì)性參與不夠，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠向物業(yè)建設(shè)單位，業(yè)主委員會(huì)演變成為維權(quán)而設(shè)立，使雙方從開(kāi)始就帶著較強(qiáng)的對(duì)立情緒，失去物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通協(xié)商交流平臺(tái)。一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，兩者難以協(xié)商交流，甚至激化矛盾。出現(xiàn)物業(yè)糾紛后，所在街道辦事處、居委會(huì)才會(huì)出面協(xié)調(diào)，這種“亡羊補(bǔ)牢”式的事后調(diào)解，未起到應(yīng)有的作用。三、工作建議（一）提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)。一是對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題定位要“準(zhǔn)”。物業(yè)管理是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，要以十九大精神為指導(dǎo)，把物業(yè)管理工作納入“社會(huì)治理創(chuàng)新”等重點(diǎn)工作加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷規(guī)范和完善。二是進(jìn)一步強(qiáng)化各方的職能職責(zé)。區(qū)政府要將高度重視物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展，切實(shí)提到議事日程上來(lái)。物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)相關(guān)物業(yè)管理單位的協(xié)調(diào)力度；加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督力度，促使物業(yè)管理企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。街鎮(zhèn)要按照新物管條例的要求，扮演好五個(gè)角色：政策法規(guī)宣傳者、居民自治指導(dǎo)者、矛盾糾紛協(xié)調(diào)者、法規(guī)執(zhí)行監(jiān)督者、特殊情況下業(yè)委會(huì)部分職能代行者。社區(qū)要了解、熟悉、掌握情況、動(dòng)態(tài)，當(dāng)好街鎮(zhèn)的參謀助手。三是要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。主管部門(mén)和屬地鎮(zhèn)街要加大宣傳力度，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。（二）加大小區(qū)建設(shè)審查力度。在前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，建設(shè)、規(guī)劃和房管部門(mén)要嚴(yán)格按照政策規(guī)定，加強(qiáng)小區(qū)樓房及其基礎(chǔ)配套設(shè)施審查力度，并制定嚴(yán)格的小區(qū)交付使用驗(yàn)收制度，可借鑒銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制，對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，執(zhí)行誰(shuí)簽字誰(shuí)負(fù)責(zé)，確保新建小區(qū)的工程質(zhì)量、水電氣、通訊、消防、安防、電梯以及其他配套設(shè)施等方面質(zhì)量全面合格。對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和不足，要責(zé)令開(kāi)發(fā)單位認(rèn)真整改直至完全達(dá)標(biāo)合規(guī)。（三）加大物管服務(wù)監(jiān)管力度。要加強(qiáng)物業(yè)管理監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)，配齊配強(qiáng)區(qū)物業(yè)管理科工作人員，并加強(qiáng)對(duì)其法律法規(guī)、崗位職責(zé)和業(yè)務(wù)素質(zhì)等方面的宣傳培訓(xùn)，提升其監(jiān)管能力。要規(guī)范物管企業(yè)運(yùn)營(yíng)，提高責(zé)任心、和服務(wù)質(zhì)量。比如，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，把日常檢查和抽查結(jié)果、業(yè)主投訴量與考核有機(jī)結(jié)合，形成有效的監(jiān)管機(jī)制；完善考核體系，對(duì)業(yè)主滿意度高、積極完成交辦工作和探索物業(yè)服務(wù)新思路、新方式的物業(yè)企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)和資金扶持，對(duì)管理混亂、投訴較多、不按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)甚至損害業(yè)主利益的物業(yè)企業(yè)，依照有關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)懲，并在物管行業(yè)內(nèi)和公共媒體予以通報(bào)；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)設(shè)立公告欄、宣傳欄，公開(kāi)物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定、小區(qū)公共收益的收支等情況，同時(shí)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，暢通業(yè)主的監(jiān)督舉報(bào)渠道等等。對(duì)出現(xiàn)矛盾糾紛的物業(yè)小區(qū)，要堅(jiān)持“疏”“堵”結(jié)合的原則予以快速處置，對(duì)小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在的問(wèn)題要跟蹤督促、堅(jiān)決整改，確保問(wèn)題及時(shí)解決，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益；區(qū)公安局要結(jié)合掃黑除惡專項(xiàng)斗爭(zhēng)對(duì)帶著非法目的挑頭鬧事、停車(chē)故意阻塞小區(qū)出入口的人員采取強(qiáng)有力的措施，維護(hù)小區(qū)正常秩序。（四）引導(dǎo)業(yè)委會(huì)發(fā)揮好職能作用。一是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。著眼保障業(yè)委會(huì)正確有效履職，增加對(duì)業(yè)委會(huì)成員的準(zhǔn)入、管理和約束條款。二是主管部門(mén)和鎮(zhèn)街要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。組織業(yè)主委員會(huì)參加職能職責(zé)、小區(qū)維護(hù)專業(yè)知識(shí)和相關(guān)職能運(yùn)作等方面培訓(xùn)，強(qiáng)化住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的規(guī)范管理，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督體系和公開(kāi)事項(xiàng)及程序。三是加強(qiáng)社區(qū)管理力量。建議建立各社區(qū)負(fù)責(zé)聯(lián)系轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法履職與維權(quán)，積極調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛，引導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)主樹(shù)立物業(yè)管理意識(shí)。（五）進(jìn)一步完善物業(yè)管理機(jī)制。一是要?jiǎng)?chuàng)新社區(qū)治理體系。強(qiáng)化城市基層黨建引領(lǐng)社會(huì)治理創(chuàng)新，健全基層黨組織和網(wǎng)格黨支部日常工作機(jī)制，搭建社區(qū)黨組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)三方良性互動(dòng)平臺(tái)，強(qiáng)化政策研究、標(biāo)準(zhǔn)制定和激勵(lì)宣傳，補(bǔ)齊社區(qū)服務(wù)管理短板。二是探索優(yōu)化物業(yè)管理體制機(jī)制。進(jìn)一步明確鎮(zhèn)街、各監(jiān)管部門(mén)職責(zé)，更好地推動(dòng)問(wèn)題解決。如，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)秀人員到社區(qū)兼職制度，根據(jù)工作實(shí)際，聘請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人到社區(qū)兼職，參與社區(qū)涉及物業(yè)小區(qū)的日常工作，將物業(yè)工作和小區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)；再如，引進(jìn)法官、律師、物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員等專業(yè)人員，組建物業(yè)小區(qū)矛盾糾紛人民調(diào)解“專家?guī)臁?，積極參與熱點(diǎn)難點(diǎn)的矛盾糾紛化解工作，以專業(yè)性提升矛盾糾紛化解的權(quán)威性和公信力。（篇二）為進(jìn)一步了解和掌握濱江開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計(jì)劃安排，9月上旬，濱江開(kāi)發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領(lǐng)下，對(duì)濱江新城房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間聽(tīng)取了物業(yè)管理部門(mén)的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到ij**、**、**等6個(gè)小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)場(chǎng)察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當(dāng)大的成就。在濱江開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)的不懈努力下，物業(yè)管理部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強(qiáng)和改善園區(qū)管理、推進(jìn)小區(qū)建設(shè)、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動(dòng)作用。（一）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為**、**、**、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風(fēng)情雅苑、朗詩(shī)未來(lái)家，均由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，累計(jì)實(shí)施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6套，物業(yè)管理覆蓋率100%。（二）物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)顯著提升。近年來(lái)，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門(mén)不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)管理方式、提升服務(wù)水平。經(jīng)過(guò)多年的努力，廣大業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)越來(lái)越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進(jìn)了和諧社會(huì)建設(shè)，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。（三）服務(wù)內(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理等多方面、多層次。管理項(xiàng)目也從單一的住宅小區(qū)開(kāi)始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴(kuò)大。（四）小區(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對(duì)重點(diǎn)部位夜間堅(jiān)持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強(qiáng)高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護(hù)管理，編制困人救護(hù)、突然停電等突發(fā)事件應(yīng)急措施預(yù)案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題公眾參與意識(shí)有待進(jìn)一步提高。業(yè)主對(duì)物業(yè)法規(guī)的了解不多，責(zé)、權(quán)、利的認(rèn)識(shí)和意識(shí)缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識(shí)淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會(huì)難度大。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理。新能設(shè)施配備存在較大差距。代表們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動(dòng)車(chē)、新能汽車(chē)充電樁配備不完善，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車(chē)使用率高，再加上新能汽車(chē)的推廣，新能設(shè)施配備嚴(yán)重缺乏。小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩(shī)為近年來(lái)新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開(kāi)始繁忙起來(lái)，隨之而來(lái)的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過(guò)近，且未安裝油煙凈化處理設(shè)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平不高。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質(zhì)不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務(wù)水平不高。三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識(shí)。一是深入一線，深入群眾，傾聽(tīng)業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時(shí)解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識(shí)，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到，物業(yè)也是商品，享受服務(wù)就要繳費(fèi)，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的健康法制環(huán)境。三是要提高業(yè)主主人翁意識(shí)，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對(duì)危害公眾利益的人和事要主動(dòng)干預(yù)、積極舉報(bào)，引導(dǎo)居民共同維護(hù)自己的家園。規(guī)范小區(qū)設(shè)施配備管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定小區(qū)新能設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，充分考慮新能設(shè)施配備數(shù)量，滿足群眾切實(shí)所需。整合資，加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，依法查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從根本上明確相關(guān)部門(mén)的職責(zé)，協(xié)調(diào)城管、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門(mén)及時(shí)查處油煙擾民問(wèn)題，保證執(zhí)法效果，同時(shí)確定工作目標(biāo)，嚴(yán)格管理考核。采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。一是要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，增加知識(shí)本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進(jìn)工作方法；二是物業(yè)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。（篇三）為進(jìn)一步了解和掌握全市物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)市人大常委會(huì)工作安排，11月下旬到12月上旬，城環(huán)委在常委會(huì)畢禮偉副主任的帶領(lǐng)下，對(duì)全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間分別聽(tīng)取了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門(mén)、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到環(huán)翠區(qū)、乳山市、高區(qū)、經(jīng)區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，委托文登區(qū)、榮成市人大常委會(huì)和臨港區(qū)管委對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研；現(xiàn)場(chǎng)察看了祥云花園、保利凱旋公館等9個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、全市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀近年來(lái)，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以市級(jí)為總攬、區(qū)級(jí)為重點(diǎn)、街道為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。（一）物業(yè)管理事業(yè)快速發(fā)展，覆蓋面不斷擴(kuò)大。我市的物業(yè)管理始于1998年，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，截止今年11月，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)378家，其中市區(qū)260家、榮成市58家、乳山市60家，從業(yè)人員近1.8萬(wàn)人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1201個(gè)，服務(wù)面積9168萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率98%以上，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。（二）開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，提升行業(yè)文明程度。物業(yè)管理部門(mén)制定了《威海市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)試點(diǎn)工作規(guī)劃》和《**年度全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)實(shí)施方案》，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)。一是針對(duì)物業(yè)行業(yè)突出問(wèn)題開(kāi)展了集中排查專項(xiàng)行動(dòng)，制定整改措施，督促整改落實(shí)。二是推行“陽(yáng)光物業(yè)”，全面落實(shí)“三會(huì)三公開(kāi)”制度。要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，公開(kāi)投訴渠道和方式，公開(kāi)公共部位收益信息。三是在行業(yè)內(nèi)樹(shù)立典型，發(fā)揮示范標(biāo)桿作用。制定了威海市物業(yè)行業(yè)文明服務(wù)明星、文明示范項(xiàng)目、文明創(chuàng)建標(biāo)兵企業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織物業(yè)企業(yè)積極參與全省物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，目前全市共有20名服務(wù)明星、6個(gè)示范項(xiàng)目、6家標(biāo)兵企業(yè)通過(guò)了初審。通過(guò)開(kāi)展這些活動(dòng)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，有效提升了物業(yè)管理行業(yè)的文明程度。（三）加大監(jiān)督考核力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，市物業(yè)管理部門(mén)對(duì)各區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施月度考核，定期檢查各區(qū)物業(yè)主管部門(mén)業(yè)務(wù)管理、企業(yè)信用建設(shè)、投訴處理、專項(xiàng)整治活動(dòng)推進(jìn)情況等，并實(shí)現(xiàn)考核常態(tài)化。同時(shí)，積極推行各區(qū)交叉考核，考核結(jié)果列入各區(qū)考核成績(jī)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、招投標(biāo)、信用等級(jí)評(píng)定等掛鉤。今年以來(lái)累計(jì)進(jìn)行考核26次，對(duì)6家違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了約談。通過(guò)行政和市場(chǎng)手段的有機(jī)結(jié)合促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。（四）實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度，為公用部位維修維護(hù)提供資金保障。**年7月，我市開(kāi)始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金，有關(guān)部門(mén)密切配合，層層把關(guān)，突出預(yù)售合同備案、綜合驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。截至今年10月，已有17.71萬(wàn)戶繳納了住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金本金及利息共計(jì)16.04億元。另外，物業(yè)管理部門(mén)還管理房改房維修資金9779.38萬(wàn)元。目前，全市物業(yè)管理部門(mén)管理的兩項(xiàng)維修資金共計(jì)17.02億元。（五）開(kāi)展智慧物業(yè)管理試點(diǎn)，拓展增值服務(wù)。物業(yè)管理部門(mén)積極推動(dòng)信息化、智能化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的推廣應(yīng)用，并在部分理念超前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)。**年環(huán)翠區(qū)龍澤府小區(qū)第一個(gè)推出“小區(qū)管家”app，目前中心城區(qū)已有近20個(gè)項(xiàng)目實(shí)行智能化物業(yè)管理。今年年初，環(huán)翠區(qū)鯨園街道辦事處投資開(kāi)發(fā)了“物管通”平臺(tái)，對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行24小時(shí)視頻監(jiān)控。乳山市把物業(yè)管理與社區(qū)綜合管理相結(jié)合，組建了智慧社區(qū)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)主管部門(mén)、社區(qū)管理部門(mén)和業(yè)主三方信息互動(dòng)、信息共享，業(yè)主可以通過(guò)app平臺(tái)進(jìn)行交費(fèi)、投票、反映問(wèn)題、預(yù)約家政維修服務(wù)等操作，方便快捷，深受歡迎。二、全市物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題在物業(yè)管理部門(mén)、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全市物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還存在一定的差距。（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過(guò)70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。（二）車(chē)位有效供給不足，停車(chē)管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車(chē)位緊張及停車(chē)秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。2000年前建成的老舊生活區(qū)，很少配建停車(chē)設(shè)施，僅有的少量車(chē)庫(kù)超過(guò)95%被業(yè)主出租，改做商業(yè)用途；2000年至2022年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車(chē)位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；2022年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車(chē)位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規(guī)劃部門(mén)確定的車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)最高為每100平方米1個(gè)車(chē)位，在第二輛甚至是第三輛汽車(chē)已經(jīng)開(kāi)始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車(chē)需求。（三）業(yè)主委員會(huì)組建比例低，沒(méi)有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)272個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的22.6%。多數(shù)業(yè)委會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，僅有不到10%的業(yè)委會(huì)能夠按照《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，約70%的業(yè)委會(huì)履行職責(zé)比較被動(dòng)，還有個(gè)別業(yè)委會(huì)存在履職越位現(xiàn)象?？傮w看，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。（四）專項(xiàng)維修資金使用門(mén)檻高，使用率偏低。專項(xiàng)維修資金的使用，必須經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用，門(mén)檻較高，程序較為復(fù)雜，因此使用情況不多。截止到今年10月，共支出住宅專項(xiàng)維修資金461筆，金額212.31萬(wàn)元。房改房維修資金由于資金數(shù)額少，申請(qǐng)程序較為復(fù)雜，維修支出也不多。今年前10個(gè)月，共支出維修資金92筆，金額42萬(wàn)元。（五）物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)未嚴(yán)格履行承接查驗(yàn)手續(xù)，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較多。目前新建項(xiàng)目大部分實(shí)行單體驗(yàn)收交房，綜合驗(yàn)收交房比例不到30%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商交接過(guò)程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目存在的問(wèn)題沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，導(dǎo)致業(yè)主60%以上的投訴與開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題有關(guān)，如房屋漏雨，儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)質(zhì)量問(wèn)題，電梯、消防、地下管網(wǎng)質(zhì)量問(wèn)題，綠化、人車(chē)分流設(shè)計(jì)不達(dá)標(biāo)問(wèn)題等。（六）小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問(wèn)題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到**年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小區(qū)和一樓帶小院的小區(qū)更為嚴(yán)重。近幾年結(jié)合裸露土地整治，相關(guān)部門(mén)開(kāi)展了多輪占綠種菜問(wèn)題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門(mén)多、處置時(shí)間長(zhǎng)，重新恢復(fù)難度極大。三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議物業(yè)管理與千家萬(wàn)戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：（一）制定新的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。我市原物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法于**年2月開(kāi)始施行，在《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后廢止。建議結(jié)合全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，盡快制定新的適應(yīng)我市實(shí)際、內(nèi)容完善、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法。明確規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)、相關(guān)工作部門(mén)的職責(zé)分工，厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車(chē)輛停放等諸多內(nèi)容。（二）采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主法律意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺(jué)性。相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式服務(wù)”，由業(yè)主自由選擇“服務(wù)套餐”并按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。（三）增加車(chē)位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車(chē)管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車(chē)位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車(chē)潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過(guò)調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車(chē)位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車(chē)庫(kù)和車(chē)位使用功能的行為。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車(chē)庫(kù)。盤(pán)活閑置車(chē)位，對(duì)開(kāi)發(fā)商尚未售出的車(chē)位和業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后未使用的車(chē)位加以利用。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車(chē)、占用他人車(chē)位停車(chē)、亂停車(chē)和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車(chē)。（四）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。試點(diǎn)將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)情況納入到對(duì)街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重視程度。（五）嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)綜合驗(yàn)收制度，防止開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題影響后期的物業(yè)管理。有關(guān)部門(mén)要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，并辦理各類(lèi)資料移交手續(xù)；認(rèn)真落實(shí)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（魯建發(fā)〔**）5號(hào)）的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實(shí)施的程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)保修責(zé)任的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（六）創(chuàng)新維修資金使用方式，出臺(tái)相關(guān)辦法。使用住房專項(xiàng)維修資金時(shí)，可以采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應(yīng)急維修機(jī)制，明確應(yīng)急維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡(jiǎn)化維修資金使用審批程序，對(duì)危及房屋使用和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由居委會(huì)（村委會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。試點(diǎn)業(yè)主大會(huì)管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理和使用，物業(yè)管理部門(mén)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進(jìn)行監(jiān)管。（七）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開(kāi)飯店等突出問(wèn)題。城管執(zhí)法部門(mén)要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開(kāi)展。（八）支持智慧物業(yè)建設(shè)，開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。依托智慧城市建設(shè)，制定智慧物業(yè)建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，推廣智慧住宅小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)；綜合開(kāi)發(fā)利用各類(lèi)信息資，開(kāi)展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車(chē)管理、水電氣費(fèi)自動(dòng)抄表等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。（篇四）按照**人大常委會(huì)**年工作要點(diǎn)和主任會(huì)議安排，人大常委會(huì)組成了以常委會(huì)副主任薩仁托婭為組長(zhǎng)，人大財(cái)經(jīng)委、綜合執(zhí)法局、住建局、環(huán)保局、國(guó)土局、草監(jiān)局等部門(mén)人員為成員的調(diào)研組，對(duì)旗所在地居民小區(qū)和部分蘇木鎮(zhèn)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。通過(guò)聽(tīng)取相關(guān)部門(mén)匯報(bào)，深入到居民小區(qū)實(shí)地查看，與社區(qū)居民及物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談等形式，詳細(xì)了解了我旗物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀目前，全旗居民小區(qū)有84個(gè),7個(gè)居民小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，有40個(gè)居民小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理，3個(gè)小區(qū)為開(kāi)發(fā)商代管，有7家物業(yè)公司，有物業(yè)辦公室的小區(qū)12個(gè)，其中開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)辦公用房9個(gè)，老舊小區(qū)改造的物業(yè)辦公用房3個(gè)。**年3月，我旗將物業(yè)管理職能從住建局劃轉(zhuǎn)到綜合執(zhí)法局，成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)全旗各居民小區(qū)物業(yè)管理工作。截至目前，由金都物業(yè)管理（綜合執(zhí)法局組建）完成了對(duì)上都鎮(zhèn)內(nèi)15個(gè)無(wú)物業(yè)居民小區(qū)的回收管理，并對(duì)個(gè)別小區(qū)進(jìn)行了硬化、亮化、綠化及雨污水管道維修、安裝了限高欄設(shè)施，對(duì)7個(gè)小區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)施。二、存在的問(wèn)題近年來(lái)，我旗城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，許多小區(qū)相繼建成。在旗委、政府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)不懈努力，小區(qū)物業(yè)發(fā)展步伐、管理體系逐步加快，在完善小區(qū)治理、優(yōu)化人居環(huán)境、提升城市品味中發(fā)揮了作用。但也存在管理不完善、運(yùn)行不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)低與群眾要求期望值高的矛盾日益突出。主要表現(xiàn)為：（一）物業(yè)管理責(zé)任不實(shí)。物業(yè)管理工作沒(méi)有擺到城鎮(zhèn)建設(shè)管理的突出位置，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理關(guān)注少、投入少，沒(méi)有建立綜合性考核制度，日常監(jiān)管措施不完善，管理成效達(dá)不到群眾的要求和滿意。社區(qū)居民委員會(huì)、住建、城管等單位管理職能不具體、不明確，協(xié)調(diào)溝通渠道不暢通，沒(méi)有形成小區(qū)治理的合力。（二）小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位，部分小區(qū)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題較多。一方面存在施工不規(guī)范，道路、綠化、停車(chē)、監(jiān)控設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)偏低，小區(qū)設(shè)計(jì)沒(méi)有垃圾堆放點(diǎn)，居民活動(dòng)場(chǎng)地和小區(qū)休息區(qū)、衛(wèi)生間缺失，同時(shí)有的房屋質(zhì)量也存在矛盾隱患。多數(shù)小區(qū)前期物業(yè)企業(yè)隸屬開(kāi)發(fā)商，或由開(kāi)發(fā)商協(xié)議選聘，因而對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備接收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)不嚴(yán)，對(duì)建設(shè)遺留問(wèn)題重視不夠，留下糾紛隱患。一些小區(qū)公共設(shè)施維修不及時(shí)，小區(qū)房屋漏水、設(shè)施壞損并在保修期內(nèi)的存在開(kāi)發(fā)商推諉扯皮行為。在保修期外的不知如何申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金，業(yè)主維修費(fèi)無(wú)法報(bào)銷(xiāo)。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，管理不規(guī)范。如道路、綠化、污水排放、屋頂瓦片等基礎(chǔ)設(shè)施老化，安全防范措施不到位，建設(shè)好的小區(qū)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)移交手續(xù)不全等問(wèn)題不同程度的存在。另一方面全旗居民小區(qū)整體規(guī)劃水平低，開(kāi)發(fā)商為自己的利益，這兩棟、那三棟的形不成居民小區(qū)整體規(guī)模效應(yīng)。（三）全旗84個(gè)居民住宅小區(qū)中有有物業(yè)辦公室的12個(gè)，開(kāi)發(fā)商建居民小區(qū)時(shí)雖按要求留有物業(yè)辦公室，但是因產(chǎn)權(quán)不明，走時(shí)開(kāi)發(fā)商全部賣(mài)掉，造成環(huán)衛(wèi)工人無(wú)處休息和辦公，工具都無(wú)處可放。（四）業(yè)主委員會(huì)成立難度大。目前，全旗84個(gè)居民小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的僅有7個(gè)，占到8.3%。小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)組織不了解，認(rèn)識(shí)不到位；有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)主委員會(huì)成員缺少敬業(yè)精神、跟蹤服務(wù)不到位，沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。（五）小區(qū)業(yè)主意識(shí)較差。個(gè)別小區(qū)的業(yè)主從窗口亂扔垃圾，垃圾亂堆亂放，小區(qū)內(nèi)擺放廢棄的板凳，影響小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生；同時(shí)個(gè)別居民也存在不愛(ài)護(hù)公共財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象，有的業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。（六）老舊小區(qū)改造投入少，力度不夠。對(duì)老舊小區(qū)安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車(chē)位（線）劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造不夠，整體工作沒(méi)有真正惠及民生。（七）棚戶區(qū)改造后的遺留問(wèn)題。我旗城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作正在持續(xù)進(jìn)行，從**年至今已對(duì)2000余處房屋進(jìn)行拆除。在改造拆遷過(guò)程中產(chǎn)生了大量的建筑垃圾，但目前在棚戶區(qū)改造過(guò)程中拆毀房屋所產(chǎn)生的建筑垃圾未能及時(shí)清理運(yùn)輸，并且居民將部分垃圾隨意傾倒、堆放在建筑垃圾中與建筑垃圾混在一起，對(duì)周?chē)用窈统擎?zhèn)環(huán)境衛(wèi)生造成了嚴(yán)重的污染和影響。三、幾點(diǎn)建議（一）健全組織機(jī)構(gòu)，明確工作職責(zé)。一是成立管理機(jī)構(gòu)。建議旗人民政府成立由政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，相關(guān)職能部門(mén)、社區(qū)負(fù)責(zé)同志為成員的管理委員會(huì)，定期協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題，物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)處理日常工作和物業(yè)管理的工作機(jī)制。二是齊抓共管，落實(shí)屬地管理責(zé)任。推廣社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)互為一體、各司其職、互相促進(jìn)的“三位一體”工作，配齊物業(yè)管理專職人員，確保有人干事，有人管事。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督考評(píng)，著力推動(dòng)各部門(mén)管理職能進(jìn)小區(qū)，明確職責(zé)，建立責(zé)任清單，協(xié)助社區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)，推動(dòng)我旗小區(qū)物業(yè)管理走向正規(guī)。三是按國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的政策及法律要求，制定出臺(tái)符合我旗實(shí)際的物業(yè)管理辦法或物業(yè)管理規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。（二）多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。一是社區(qū)居民委員會(huì)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持，參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系。二是建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。三是業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮應(yīng)有的作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。（三）強(qiáng)化配套建設(shè)，提升承載功能。一是把緊小區(qū)規(guī)劃、審批和綜合驗(yàn)收關(guān)口。住建局要嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的審核、審批手續(xù)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在小區(qū)規(guī)劃中要留有物業(yè)用房、垃圾堆放清運(yùn)點(diǎn)和居民活動(dòng)場(chǎng)地，公共區(qū)域應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的硬化、綠化標(biāo)準(zhǔn)。二是無(wú)論是舊城改造還是新建小區(qū)，要留有物業(yè)用房。物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會(huì)，屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，為居民、物業(yè)管理人員和清潔工提供方便。三是盡快啟動(dòng)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。結(jié)合全旗棚戶區(qū)改造，將老舊小區(qū)改造列入城市建設(shè)計(jì)劃，分批次進(jìn)行改造，全面提升老舊小區(qū)配套功能，改善居民宜居環(huán)境。四是科學(xué)管理專項(xiàng)維修資金。學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理的經(jīng)驗(yàn)，完善專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序提高效率，專項(xiàng)維修資金是小區(qū)的“治病錢(qián)”、“養(yǎng)老錢(qián)”，應(yīng)堅(jiān)持安全管理與有效使用相統(tǒng)一，確保小區(qū)屋頂?shù)敉呗┧?、管道壞損等現(xiàn)象得到及時(shí)維修。（四）規(guī)范物業(yè)管理，提升服務(wù)水平。一是牢固樹(shù)立“物業(yè)無(wú)小事”、“物業(yè)就是服務(wù)”的理念，著力強(qiáng)化教育培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)技能。二是嚴(yán)格加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)招聘管理，推進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)聘。三是強(qiáng)化物業(yè)管理和監(jiān)督力度，開(kāi)展物業(yè)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施，培育品牌企業(yè)和物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮管理部門(mén)連接各方的橋梁紐帶作用。四是完善物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。對(duì)于前期物業(yè)收費(fèi)，遵循政府指導(dǎo)價(jià)，可根據(jù)不同小區(qū)業(yè)主的需求，制定有關(guān)政策，完善“協(xié)商議價(jià)”調(diào)整機(jī)制，允許協(xié)商確定等級(jí)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確?！百|(zhì)價(jià)相符”。對(duì)于后期物業(yè)收費(fèi)，遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化的宣傳和指導(dǎo)，督促物業(yè)企業(yè)全面公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì)，讓收費(fèi)和服務(wù)公開(kāi)透明、陽(yáng)光運(yùn)作，方便業(yè)主監(jiān)督，贏得群眾認(rèn)可支持。五是積極探索小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理與小區(qū)業(yè)主自主管理相結(jié)合的路子。引導(dǎo)無(wú)物業(yè)小區(qū)自主管理，幫助他們成立自治委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)自行處理小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用。（五）做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建筑垃圾的清除工作，提高文明城鎮(zhèn)水平。依據(jù)建設(shè)部139號(hào)令《城市建筑垃圾管理規(guī)定》，建議盡快對(duì)已造成污染的建筑及生活垃圾進(jìn)行清運(yùn)處，同時(shí)在拆遷施工工地周?chē)O(shè)置圍擋及必要的標(biāo)語(yǔ)警示，避免再次出現(xiàn)生活垃圾與建筑垃圾混放現(xiàn)象。（六）選擇并規(guī)劃好居民小區(qū)和道路名稱。旗人民政府及其職能部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)居民小區(qū)和道路的調(diào)研，進(jìn)一步規(guī)范和統(tǒng)一居民小區(qū)和道路的名稱。（七）加強(qiáng)宣傳教育，提高思想認(rèn)識(shí)。一是，加強(qiáng)物業(yè)政策宣傳，制定行業(yè)發(fā)展規(guī)章，積極引導(dǎo)業(yè)主自我教育、自我管理。二是積極指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高管理水平、培訓(xùn)員工職業(yè)技能、貫徹相關(guān)政策法規(guī)、調(diào)解處理物業(yè)糾紛，組織開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng)，積極糾正不文明行為促進(jìn)企業(yè)和居民道德素質(zhì)的提高和文明意識(shí)的增強(qiáng)。三是積極推動(dòng)公共服務(wù)向小區(qū)延伸。社區(qū)居民委員會(huì)要充分發(fā)揮基層管理的優(yōu)勢(shì)，打通面向業(yè)主的公共服務(wù)通道，做好人性化服務(wù)。繼續(xù)抓好小區(qū)供熱、供水等民生工作，切實(shí)解決好日常的民生需求，不斷增強(qiáng)居民的滿意度和歸屬感，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新，推動(dòng)美麗幸福**建設(shè)。（篇五）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的逐步提高，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的重要內(nèi)容,物業(yè)管理的好壞直接影響城市居民的日常生活和社會(huì)秩序。物業(yè)行業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在我國(guó)只有三十多年的歷史，由于我國(guó)物業(yè)管理起步晚，市場(chǎng)化程度較低，物業(yè)管理還沒(méi)有形成一套比較成熟、完善有效果的運(yùn)行機(jī)制。近年來(lái)，我市城市發(fā)展迅速，老城區(qū)的棚戶區(qū)改造，新城區(qū)的快速擴(kuò)張，越來(lái)越多的城市居民生活都以住宅小區(qū)為單位納入城市管理，物業(yè)行業(yè)和物業(yè)管理中存在問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛和矛盾也日益突出，甚至引發(fā)群體性上訪事件，造成不良社會(huì)影響。根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的安排,**年1月下旬，市人大常委會(huì)熊彬、吳明亮二位副主任及市人大法制委的同志，就我市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，并與市房管局分別召集十幾個(gè)相關(guān)部門(mén)和部分街道、社區(qū)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主住戶進(jìn)行了座談?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、我市物業(yè)行業(yè)基本情況我市物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，目前已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)76家，服務(wù)住宅小區(qū)96個(gè)。全市住宅物業(yè)服務(wù)總面積約800多萬(wàn)平方米。物業(yè)服務(wù)已涵蓋住宅小區(qū)、辦公樓、商廈、學(xué)校、醫(yī)院、園區(qū)等多個(gè)類(lèi)別，已創(chuàng)建了國(guó)家、省、市級(jí)示范小區(qū)10個(gè)。二、我市對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理的主要做法（一）開(kāi)展行業(yè)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。注重和加強(qiáng)物業(yè)法規(guī)、條例專業(yè)知識(shí)等學(xué)習(xí)宣傳，組織物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，**年,參加培訓(xùn)人數(shù)達(dá)100余人次。充分利用新媒體,建立物業(yè)工作微信交流群，組織從業(yè)人員通過(guò)微信平臺(tái)宣傳、交流經(jīng)驗(yàn),不斷提升管理水平。（二）組織重點(diǎn)項(xiàng)目檢查。為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)整體水平，規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)行為，重點(diǎn)組織對(duì)我市住宅小區(qū)定期進(jìn)行檢查考評(píng)。**年，對(duì)我市物業(yè)小區(qū)安全生產(chǎn)、消防安全大檢查，對(duì)電動(dòng)車(chē)充電停放、高層建筑消防安全重點(diǎn)檢查，累計(jì)檢查排查了87個(gè)物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)，檢查、安全巡排查200余次。（三）完善物業(yè)管理機(jī)制。為規(guī)范前期物業(yè)管理行為，避免產(chǎn)生糾紛，市房管局明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期管理責(zé)任，要求新建項(xiàng)目交付前必須承接查驗(yàn)。**年，對(duì)中泰盛景等多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了承接查驗(yàn)，防止開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的遺留問(wèn)題引發(fā)矛盾糾紛。（四）妥善處理物業(yè)投訴。**年共受理各類(lèi)信訪投訴300余件。對(duì)信訪投訴上門(mén)溝通、限時(shí)辦結(jié)；暫時(shí)解決有困難的公開(kāi)回復(fù)；對(duì)不合理的耐心解釋。遇到重大信訪問(wèn)題或群體事件，會(huì)同相關(guān)職能部門(mén)、街道、社區(qū)共同調(diào)處，力求妥善解決。（五）依托市委、政府中心工作，提升行業(yè)管理成效。結(jié)合我市開(kāi)展的“掃黑除惡”、“禁放煙花爆竹”、“生活垃圾分類(lèi)”、“創(chuàng)建衛(wèi)生城”等中心工作要求，物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)引導(dǎo)物業(yè)公司以此為契機(jī)，提高業(yè)主自我管理意識(shí)，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境，提升管理成效。三、我市物業(yè)行業(yè)存在的主要問(wèn)題近年來(lái)，我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展較快，行業(yè)發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，因物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主糾紛引發(fā)的上訪事件時(shí)有發(fā)生，分析F個(gè)中原因，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：（一）因頂層設(shè)計(jì)層面產(chǎn)生的問(wèn)題1、物業(yè)行業(yè)從業(yè)門(mén)檻低，物業(yè)公司從業(yè)水平和從業(yè)資格難以保障。2、小區(qū)物業(yè)管理未能納入社區(qū)建設(shè)。物業(yè)企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主體，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間為雇用關(guān)系。但物業(yè)企業(yè)在小區(qū)的日常管理中承擔(dān)了很多政府部門(mén)的職能。因?yàn)闆](méi)有執(zhí)法權(quán)，很難實(shí)現(xiàn)有效管理。3、產(chǎn)權(quán)不清晰引發(fā)的管理難問(wèn)題。比如小區(qū)地下車(chē)位權(quán)屬不明確，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主糾紛不斷，矛盾不斷激化，**年來(lái)因地下車(chē)位權(quán)屬不明導(dǎo)致的重大信訪類(lèi)投訴就有5起。4、業(yè)主委員會(huì)成立難、規(guī)范運(yùn)行難。我市成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為早期開(kāi)發(fā)的小規(guī)模項(xiàng)目，以本單位或者本地居民為主，業(yè)主來(lái)比較單一，管理較易。未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)多為“鳥(niǎo)型”小區(qū)，業(yè)主多來(lái)自我市不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，互相不認(rèn)識(shí)，很難按標(biāo)準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)。即使成立業(yè)委會(huì)的，業(yè)委會(huì)作為一個(gè)無(wú)法人地位的自治性組織，主體地位不明，難以承擔(dān)民事責(zé)任，業(yè)委會(huì)會(huì)議也很難實(shí)現(xiàn)參會(huì)面積和人數(shù)“雙過(guò)半”。（二）因行業(yè)管理層面產(chǎn)生的問(wèn)題1、目前我市還沒(méi)有成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，物業(yè)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)基本的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行業(yè)的管理、物業(yè)糾紛的調(diào)處沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的管理平臺(tái).2、部分職能部門(mén)重小區(qū)建設(shè)的監(jiān)管，而輕房屋使用過(guò)程的監(jiān)管，某些物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定和要求從事服務(wù)，也沒(méi)有具體的部門(mén)進(jìn)行檢查、處罰或取消資質(zhì)。個(gè)別小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自身提供的劣質(zhì)服務(wù)有恃無(wú)恐，物業(yè)管理的亂象導(dǎo)致物業(yè)管理公司與業(yè)主之間矛盾激化，引發(fā)群體上訪事件。3、房屋維修資金使用流程多申請(qǐng)難，業(yè)主報(bào)修后，問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，產(chǎn)生抵觸情緒而拒繳物業(yè)費(fèi)，引發(fā)惡性循環(huán)。4、公安、城管、供電、供水等一些部門(mén)的職能沒(méi)有延伸到小區(qū)內(nèi)。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的亂停亂放、違章搭建等不具有執(zhí)法權(quán)，管理乏力。小區(qū)電力設(shè)施產(chǎn)權(quán)沒(méi)有移交相關(guān)部門(mén)，維護(hù)存在問(wèn)題等等，由此產(chǎn)生的各類(lèi)問(wèn)題得不到解決，引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主矛盾糾紛。5、物業(yè)公司的不作為，得不到有效監(jiān)管和問(wèn)責(zé)，業(yè)主正當(dāng)權(quán)益和享受服務(wù)得不到保障，引發(fā)各種矛盾和問(wèn)題。對(duì)于個(gè)別業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)行為，走訴訟程序時(shí)間長(zhǎng)、成本高，物業(yè)公司往往得不償失，業(yè)主得不到有效懲戒。6、物業(yè)費(fèi)與服務(wù)水平存在差距。有些老、舊的小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低。業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)公司服務(wù)不滿，拒絕同意提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也不相信提高收費(fèi)后享受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)能提升。物業(yè)公司收不上物業(yè)費(fèi)，企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難，面臨撤場(chǎng)，形成死循環(huán)局面。（三）因物業(yè)公司層面產(chǎn)生的問(wèn)題1、從業(yè)人員特別是保安、水電工等年齡偏大，無(wú)法勝任崗位。物業(yè)公司管理層人員多，運(yùn)營(yíng)成本高，收繳的物業(yè)費(fèi)很大一部分都消耗在人員工資上，擠占了投入到小區(qū)管理和服務(wù)的資金。2、物業(yè)公司在物業(yè)費(fèi)的管理使用上不規(guī)范，資金存在問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)費(fèi)收取后通常是由物業(yè)公司自行管理和支配，沒(méi)有第三方監(jiān)管。物業(yè)公司卷走資金離場(chǎng)的情況也偶有發(fā)生。3、物業(yè)公司的權(quán)責(zé)不明晰，應(yīng)該提供哪些服務(wù)，承擔(dān)什么責(zé)任和義務(wù)不明確。提供的便民服務(wù)或有償服務(wù)項(xiàng)目少或者基本沒(méi)有，服務(wù)業(yè)主往往只停留在口號(hào)上。4、物業(yè)公司服務(wù)理念和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，收費(fèi)時(shí)積極，解決問(wèn)題時(shí)推、拖、慢，導(dǎo)致管理小區(qū)的過(guò)程中很難得到業(yè)主的主動(dòng)支持和配合。（四）因小區(qū)業(yè)主層面產(chǎn)生的問(wèn)題1、惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，私自改變房屋結(jié)構(gòu)、亂搭亂建等得不到有效懲戒，小區(qū)其他業(yè)主跟風(fēng)，增加管理難度，2、有些業(yè)主委員會(huì)的委員存謀私心態(tài)，重個(gè)人利益，甚至是以犧牲大多數(shù)業(yè)主利益換取個(gè)人利益。（五）因歷史遺留問(wèn)題而引發(fā)的矛盾1、老、舊小區(qū)歷史遺留問(wèn)題較多，設(shè)施設(shè)備老舊，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題得不到有效的解決，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾2、不少老、舊小區(qū)用水用電還是合表（總表后面是分表），由于水電剝離改造成本很高，不少小區(qū)還未實(shí)現(xiàn)一戶一表，因總表和分表之間存在損耗，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主糾紛長(zhǎng)期存在（比如國(guó)貿(mào)大樓），由此而引發(fā)的集體信訪事件也比較突出。四、對(duì)我市物業(yè)行業(yè)的幾點(diǎn)建議（一）由政府牽頭，盡快成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本上是相同的，相互間具有較強(qiáng)的可替代性。成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，可以從宏觀方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作，制止和懲戒不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自治組織的功能，完善協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度，公約與章程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開(kāi)展教育培訓(xùn)、行業(yè)調(diào)研、輿論宣傳、對(duì)外交流等活動(dòng)，提升行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)，保證服務(wù)優(yōu)質(zhì)高效。最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)我市物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展。（二）由政府牽頭盡快出臺(tái)我市關(guān)于物業(yè)行業(yè)和物業(yè)管理的規(guī)范性文件，健全規(guī)章制度，明確物業(yè)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)?；I建我市物業(yè)管理信息平合，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的考評(píng)及準(zhǔn)入淘汰機(jī)制，以此約束物業(yè)公司的服務(wù)，并定期向社會(huì)公布企業(yè)信用情況。（三）引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明。逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，業(yè)主、物業(yè)公司雙贏。（四）把物業(yè)管理與屬地管理結(jié)合起來(lái)。發(fā)揮社區(qū)在物業(yè)管理中的綜合協(xié)調(diào)作用，齊抓共管及時(shí)有效解決小區(qū)各類(lèi)矛盾糾紛，共建小區(qū)和諧。建議由屬地街道辦事處或社區(qū)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)用資金進(jìn)行監(jiān)管，街辦、社區(qū)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)督檢查、考核內(nèi)容，列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)撥付及淘汰機(jī)制依據(jù)中，并由房管部門(mén)做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)。（五）加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管。首先要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理以及前期物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)，防范矛盾糾紛的產(chǎn)生。一是建立質(zhì)保金制度，確保房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題得以及時(shí)維修；二是建立前期物業(yè)招投標(biāo)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平、公正，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新樓盤(pán)竣工，委托物業(yè)企業(yè)進(jìn)入服務(wù)時(shí)一律走公開(kāi)招標(biāo)程序，杜絕“父建子管現(xiàn)象”。三要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售時(shí)的監(jiān)管工作，禁止房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)許諾業(yè)主違規(guī)使用、占用綠地或者公共面積。其次加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的后續(xù)服務(wù)的監(jiān)管。行政主管部門(mén)要對(duì)小區(qū)配套設(shè)施是否完善、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告與實(shí)際是否一致，房屋交接后與銷(xiāo)售合同是否相符等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方能交付使用，為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個(gè)好平臺(tái)。（六）盡快解決歷史遺留問(wèn)題。比如老舊小區(qū)水電剝離問(wèn)題、小區(qū)水電設(shè)施的產(chǎn)權(quán)移交等問(wèn)題，建議市人民政府組織召開(kāi)相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)會(huì)，尋求切實(shí)可行的解決途徑，盡快實(shí)現(xiàn)水電剝離和主權(quán)移交，從頭杜絕矛盾糾紛。（七）部門(mén)聯(lián)動(dòng)，加大執(zhí)法力度。對(duì)物業(yè)公司反映的住宅小區(qū)內(nèi)涉及市場(chǎng)監(jiān)管局、城管、治安、供水供電等部門(mén)管理范圍的違規(guī)問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行處置，避免其他業(yè)主效仿，增加管理難度。對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，建議市人民法院通過(guò)簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，縮短訴訟時(shí)間，降低訴訟成本。其他作者應(yīng)該學(xué)習(xí)一下！很有意義。物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門(mén)組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。一、基本情況我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。二、存在的主要問(wèn)題1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心、不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車(chē)收費(fèi)及車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi)，此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門(mén)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類(lèi)價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)和建議1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼