國際汽配城項目提案

合富輝煌（中國）2012年4月謹呈：淮南黃浦置業(yè)開創(chuàng)淮南汽車后市場第一城——淮南臺灣車配城項目營銷策劃代理投標報告報告思路項目理解及核心問題界定項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議市場背景分析及機會研判汽車市場分析宏觀背景解讀項目本體研究市場經(jīng)營布局項目市場定位階段營銷策略推廣執(zhí)行策略整體營銷思路項目招商執(zhí)行及商業(yè)運營建議項目營銷推廣思路及執(zhí)行策略商業(yè)規(guī)劃建議PART1項目理解及核心問題界定項目總體認識與理解3月28日：收到招標文件第一時間初步認識：中等規(guī)模+與汽車關聯(lián)的+專業(yè)市場項目3月30日：現(xiàn)場溝通與實地考察后深入了解：以汽配為主題的專業(yè)市場（地塊與政府角度）4月1日：區(qū)域市場初步調查研究后深度研判：淮南汽配市場的“拓荒者”（市場角度）那么接下來我們需要解決的核心問題是：項目具體做什么？——定位具象汽車產(chǎn)業(yè)鏈很長，關聯(lián)度很高，在已經(jīng)確定的大方向下，需要對項目定位系統(tǒng)梳理，做什么主題概念？具體哪些業(yè)態(tài)業(yè)種組合？哪些功能分區(qū)？經(jīng)營什么檔次？針對哪些客群？等等都需要一一的具象。項目應該建什么？——規(guī)劃設計雖然項目初步規(guī)劃已基本完成，我們需要項目商業(yè)規(guī)劃進一步科學界定，如業(yè)態(tài)業(yè)種如何布局？交通動線如何規(guī)劃？物業(yè)形態(tài)、商鋪類型如何設計？等等項目到底怎么賣？——營銷執(zhí)行最核心的問題就是項目營銷落地，項目到底怎么賣？賣什么價格？如何做市場推廣？如何完成招商任務等等都是關鍵問題。項目核心問題思考項目地塊屬性及總體發(fā)展方向已基本明確——138畝，以汽配為主題的專業(yè)市場。拓荒者整合者領航者項目作為淮南汽車專業(yè)化市場的拓荒者，機遇與挑戰(zhàn)并存，未來如何從一個市場拓荒者發(fā)展為市場整合者、領航者是貫穿項目全程的核心問題。項目未來具體的操盤策略必須遵從客觀市場特征，脫離了市場，再好的噓頭也是空談。項目核心問題思考PART2市場背景分析及機會研判

宏觀背景解讀汽車市場分析項目本體研究

解讀城市發(fā)展屬性、未來發(fā)展方向把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃宏觀背景解讀/城市屬性淮南作為能源城市，居民人均可支配收入較高，消費與投資能力較強。城市概況：1952年建市，享有地方立法權，1985年被國務院批準為對外開放城市，是安徽省城市人口超過100萬、建成區(qū)面積超過100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國53座特大城市之一，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口250萬人；產(chǎn)業(yè)特質：煤炭業(yè)、電力和化工為支柱產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、建材、紡織、機械、電子、輕工、高新技術等門類齊全的工業(yè)體系；資源優(yōu)勢：煤炭資源極為豐富，約占安徽省的71%，華東地區(qū)的32%；

城市發(fā)展：大力實施新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、和淮同城化、創(chuàng)新推動、可持續(xù)發(fā)展六大戰(zhàn)略。城市化率較高，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展空間大宏觀背景解讀/城市價值合淮一體化規(guī)劃圖合淮同城化的戰(zhàn)略帶動淮南快速發(fā)展的同時，也同時帶走了部分的消費客群。合淮同城化發(fā)展戰(zhàn)略：依托合淮兩地相近的文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的互補和區(qū)域交通相近的機會，打造“兩心一廊兩翼”的空間格局；合淮同城化戰(zhàn)略目標：城市一體化、經(jīng)濟一體化、文化一體化、交通一體化、環(huán)保一體化；合淮同城化將打造安徽最具競爭力和輻射力的新經(jīng)濟聯(lián)合體和中心城市，淮南市將在同城化進程中得到全面發(fā)展，同事也將嚴重分流淮南本地的客群。宏觀背景景解讀/城市規(guī)劃劃城市確定定了東進進、南擴擴、北聯(lián)聯(lián)和西調調的城市市拓展空空間；其其中東進進、南擴擴是城市市發(fā)展的的主向；；東部城區(qū)區(qū)：淮南市經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)，工業(yè)化化和城市市化的拓拓展區(qū)；；北部新區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)西部城區(qū)東進是城城市發(fā)展展的主向向，本項項目位于于淮南市市東部城城區(qū)，是是城市發(fā)發(fā)展的主主要方向向，未來來趨勢利利好。城市確定定了東進進、南擴擴的發(fā)展展主向，，項目處處在城市市重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域，發(fā)展展前景廣廣闊宏觀背景景解讀/城市交通通田家庵港G206國道合淮高速滁新高速合淮鐵路高鐵站水運至蚌埠方向高速至合肥方向火車至合肥方向高速至阜陽方向城區(qū)交通示意圖火車站合淮區(qū)域域交通規(guī)規(guī)劃圖區(qū)域內(nèi)逐逐步完善善的交通通體系將將進一步步提升項項目的外外在影響響力和內(nèi)內(nèi)在的凝凝聚力。。合淮高速速、城際際高鐵、、輕軌和和新橋機機場航站站樓的的的開通，，淮南將將逐步形形成立體體化交通通網(wǎng)絡體體系，以以實現(xiàn)26分鐘直達達合肥，，與蚌埠埠和阜陽陽等城市市多方位位對接的的局面；；項目位于于國慶路路東段，，國慶路路為城市市主干道道，貫穿穿淮南市市，但目目前人流流量車流流量較少少；隨著城市市東進的的規(guī)劃方方向，東東部新城城的交通通道路將將會進一一步完善善，項目目價值將將更易于于實現(xiàn)。。物流交通通是汽車車及其配配件產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的首要要因素，，淮南市市的交通通便利將為汽汽配產(chǎn)業(yè)業(yè)提供強強大的物物流保障。宏觀背景景解讀/城市商業(yè)業(yè)規(guī)劃淮南遠期期商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點規(guī)劃劃：3個市級商商業(yè)中心心區(qū)（田田家庵、、西部城城區(qū)、山山南新區(qū)區(qū)）5個區(qū)域商商業(yè)中心心區(qū)（潘潘集區(qū)、、大通區(qū)區(qū)、洞山山、開發(fā)發(fā)區(qū)、大大學城））40個社區(qū)商商業(yè)功能能區(qū)（泉泉山路、、惠利花花園城、、裕安、、天橋、、老龍眼眼、謝家家集等社社區(qū)商業(yè)業(yè)）15條特色商商業(yè)街，，組成不不同層次次的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點空空間布局局商業(yè)項目目超過40個，面積積超過90多萬方由由傳統(tǒng)的的單核商商圈，向向多元化化的城市市時尚商商業(yè)體轉轉變，提提高商業(yè)業(yè)輻射能能力?；茨仙虡I(yè)發(fā)發(fā)展將走向向多元化，，本項目的的開發(fā)與城城市商業(yè)的的發(fā)展態(tài)勢勢相契合。。山南新區(qū)西部城區(qū)本案田家庵鳳臺區(qū)潘集區(qū)大通區(qū)宏觀背景解解讀/城市商業(yè)格格局淮南從單核核商圈向多多核發(fā)展，，本案地處處東進南擴擴的主流方方向上，商商業(yè)潛力巨巨大。本案早期：老城商圈現(xiàn)行：田家庵商圈未來：經(jīng)開區(qū)商圈未來：山南新區(qū)商圈未來：濱江商圈未來：八公山商圈未來：鳳臺新商圈山南將發(fā)展展為行政、、會展、文文教、現(xiàn)代代化商務中中心；八公山將發(fā)發(fā)展為集旅旅游、購物物、餐飲、、休閑為一一體的區(qū)域域級商業(yè)圈圈；經(jīng)開區(qū)將發(fā)發(fā)展為大型型的商品交交易市場以以及物流配配送中心；；濱江商圈將將發(fā)展為區(qū)區(qū)域高檔住住宅，集休休閑娛樂于于一體的商商業(yè)中心；；鳳臺將發(fā)展展為縣域級級的商業(yè)中中心。早期：老城商圈，，以渡口帶帶動商業(yè)發(fā)發(fā)展，全盛盛時期為七七、八十年年代；范圍北至淮淮河路、南南到國慶路路呈豐字形形分布；從零售逐步步向專業(yè)市市場轉變，，人氣正逐逐步下降，，商業(yè)功能能正逐步被被其他商業(yè)業(yè)區(qū)代替；；現(xiàn)行：田家庵商圈圈，90年開始起步步；范圍以龍湖湖路為中軸軸，東至人人民路，西西到陳家崗崗路，南至至舜耕中路路，北到國國慶路；將發(fā)展為集集地下和地地上商業(yè)為為一體的多多功能商業(yè)業(yè)聚集區(qū)；；未來：位于處在城城市核心商商圈與未來來區(qū)級商圈圈過度地帶帶，是城市市“東進南南擴“的規(guī)規(guī)劃戰(zhàn)略的的主軸線，，項目發(fā)展展?jié)摿^大大。本案：東進南擴宏觀背景解解讀總結能源城市屬屬性決定了了消費客群群的特質，，消費需求求大、投資資能力強都都將為本項項目未來的的順利去化化提供重要要支撐；項目地塊處處在城市發(fā)發(fā)展主流方方向上，發(fā)發(fā)展前景看看好，伴隨隨區(qū)域交通通優(yōu)勢的進進一步凸顯顯，對專業(yè)業(yè)市場經(jīng)營營及汽車關關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展有較大大利好；淮南商業(yè)發(fā)發(fā)展整體處處在大升級級階段，不不僅僅表現(xiàn)現(xiàn)在城市商商圈的多核核發(fā)展，也也同時表現(xiàn)現(xiàn)在新型業(yè)業(yè)態(tài)的逐步步引導上，，本案與城城市商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢準準確契合。。宏觀背景解解讀汽車市場分分析項目本體研研究中國汽車市市場發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢勢安徽汽車城城/汽車城項目目研究淮南汽車市市場現(xiàn)狀及及客群研究究汽車市場分分析/中國汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2011年，我國汽汽車市場實實現(xiàn)了平穩(wěn)穩(wěn)增長，汽車產(chǎn)銷量量雙超1840萬輛，仍居居全球第一一。中國汽車保保有量已經(jīng)經(jīng)突破1億輛，汽車車保有量的的迅速增加加會引發(fā)新新的商機，，特別是盈盈利能力較較強的汽車車后市場板板塊。2005年我國汽車車后市場的的營業(yè)額為為880億元，到2009年增加到2400億元，預計到2012年將增至5000億元左右，，年復合增增長率為26.9%。汽車市場分分析/中國汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展國內(nèi)車主:每年單車使使用費用高高達21721元。大中型型車主,在汽車使用用費用上的的支出,大約是微型型轎車的一一倍以上，，差異巨大大。其中，，燃油和保保險費用占占據(jù)了50%以上。維修和配件件等方面,約占用車總總支出的16.1%，平均約3500元。一輛私私人中低級級轎車全壽壽命的費用用,大約是購置置費的2倍多。未來伴隨汽汽車保有量量的持續(xù)增增長，汽車車相關服務務業(yè)的消費費潛力也將將得到進一一步釋放。。2006年汽車零部部件市場配配套規(guī)模為為5200億元，2010年高達14000億元，接近近2006年三倍；汽車工業(yè)是是我國的支支柱產(chǎn)業(yè)，，未來汽車車產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展依然是是國民經(jīng)濟濟發(fā)展的重重點產(chǎn)業(yè)之之一，汽車車零部件業(yè)業(yè)作為中國國汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)中最為關關鍵的一環(huán)環(huán)，在其整整車的拉動動下，必將將迎來一個個新的飛躍躍。近年來，伴伴隨汽車市市場總體的的快速發(fā)展展，也催生生了一大批批汽車城、、汽配城等等項目。汽車市場分分析/中國汽車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展安徽省汽車車市場（第第一代）名稱位置占地面積經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間合肥汽配城（擴建中）合肥市長江東路714號300畝20萬平米，商鋪500余家整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉儲物流1994年10月汽車市場分分析/安徽汽車市市場發(fā)展安徽省汽車車市場（第第二代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安慶國際汽車城石塘湖路6號500畝一期：汽摩配，面積5.3萬平二期：汽貿(mào)區(qū)4.1萬平米三期：專業(yè)功能區(qū)占地面積285畝（標準4S店區(qū)、準4S店區(qū)；汽車配件、美容、維修區(qū)；商務公寓區(qū)；商務功能區(qū)）一期：汽摩配專業(yè)市場；二期是汽車、特種車、二手車整車銷售及綜合配套市場；三期為“汽車文化”主題的會展、商務、休閑、培訓園區(qū)和國際知名品牌汽車專營區(qū)域2006年11月安徽國際汽車城大地汽摩配市場銅陵北路與北二環(huán)路交匯處160畝13萬平米A區(qū)：摩托、電動、三輪車及其配件銷售；B區(qū)C區(qū)：汽車配件、美容、用品、快修。2003年六安國際汽車城皖西東路188號1000畝一期170畝，10萬平米；汽車、汽配、汽車展廳；摩托車、電動車及配件批零；農(nóng)業(yè)裝備、工程機械綜合市場；二手車交易市場，五金機電；2006年3月汽車市場分分析/安徽汽車市市場發(fā)展安徽省汽車車市場（第第三代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安徽華中汽配大市場合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村316畝共25萬平米首期建設用地103畝，汽配專業(yè)市場，建筑面積12萬平米。汽配、汽修、物流2009年2月包河汽車用品大市場合肥市包河工業(yè)區(qū)人民大街18號1000畝150萬平米（一期320畝，建筑面積34萬平米，2000余套商鋪）2S店、汽車用品快修、物流倉儲時間待定六安金太陽國際汽車城六安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)六路8號1000畝一期200畝，建筑面積13萬平米汽車銷售、汽車用品區(qū)、金融、保險、汽車超市、會展中心等的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)城2010年5月安徽蕪湖汽配市場蕪湖市弋江北路1號120畝2萬方，300余套商鋪汽配、汽修、整車銷售、物流配載時間待定池州國際汽車城池州市站前區(qū)長江南路50畝 4萬平米 汽車銷售、汽車后產(chǎn)業(yè)服務、物流倉儲及酒店式商務辦公、速8汽車主題酒店2010年4月汽車市場分分析/安徽汽車市市場發(fā)展安徽省典型型汽車市場場（四）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間巢湖亞夏國際汽車城巢湖市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)313.2畝18.78萬平米 汽車展示營銷、汽車維修保養(yǎng)、汽車美容裝潢、汽摩配件、駕駛員培訓考試及綜合物流辦公六大功能2009年5月毫州春雨光彩國際汽車城安徽蒙城鯤鵬東路66號713畝70余萬平米30家43店2000間鋪面整車銷售、汽車配件、汽車用品、汽車博覽場館、汽車文化中心、二手車交易、摩托車/電瓶車及配件；倉儲物流中心、現(xiàn)代電子商務中心、汽車LIVINGMALL等十多個業(yè)態(tài)2010年11月開工阜陽國際汽配城阜陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)汽貿(mào)物流園380畝32萬平米集汽車、農(nóng)機、摩托車、工程機械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服務及維修為一體的國際化汽車零部件綜合廣場時間待定淮南華峰汽車城淮南市洞山中路1300畝160萬平米一站式汽車新城時間待定萬勝國際汽車城滬渝滬蓉高速懷寧出口1200畝80余萬平米一站式汽車新城時間待定西南國際汽車城肥西縣翡翠南路與三河路交匯處105畝近10萬平米汽配、汽修、美容裝飾；整車銷售；商務辦公、公寓時間待定蕪湖國際汽車城蕪湖市東四大道與東三環(huán)交匯處650畝 47萬平米汽車主題公園：汽車銷售、室內(nèi)二手車交易中心、汽車零配件、賽車服務商務辦公、餐飲娛樂、銀行酒店 時間待定汽車市場分分析/安徽汽車市市場發(fā)展合肥汽配城城合肥汽配城城座落于安安徽省合肥肥市東大門門長江東路路714號，總占地地面積達280畝，從業(yè)人人員近3000人，市場經(jīng)經(jīng)營以批發(fā)發(fā)為主、批批零兼營、、維修裝潢潢配套為輔輔，是安徽徽省最大的的汽車后服服務專業(yè)市市場;汽配城采用用商鋪租賃賃等形式招招商，業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋整整車貿(mào)易、、汽摩配件件、汽車快快修、汽車車美容裝飾飾、倉儲物物流等;目前安徽溫溫商投資集集團與三聯(lián)聯(lián)實業(yè)公司司為更好的的鞏固、調調整、提升升、創(chuàng)新合合肥汽配城城的市場品品牌形象，，對合肥肥汽配城進進行改造,共同實施改改造、擴建建合肥汽配配城工程項項目；總投資近5億元人民幣幣，總建筑筑面積達到到16萬平方米；；改造項目分分為兩大部部分：一是是沿長江東東路兩幢29層高樓，計計8萬多平方米米；二是以以天長路為為主入口，，臨淮路為為次入口的的市場交易易區(qū)，計7萬多平方米米，年交易易額可達20多億元人民民幣，是一一個集整車車貿(mào)易、配配件銷售、、快修連鎖鎖、物流配配送、倉儲儲集散、會會議展示、、研發(fā)培訓訓、電子商商務、商住住娛樂為一一體的，綜綜合型、多多功能的汽汽車后服務務行業(yè)文化化園區(qū)。。合肥最大的的綜合性、、多功能的的汽車后服服務專業(yè)市市場，市場場認可度較較高。阜陽國際汽汽配城阜陽國際汽汽配城位于于阜陽陽經(jīng)經(jīng)濟濟開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，占占地地380余畝畝，，規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積32萬平平方方米米，，總總投投資資8億元元人人民民幣幣。。阜陽陽國國際際汽汽配配城城是是集集經(jīng)經(jīng)濟濟、、文文化化、、金金融融、、信信息息于于一一體體的的國國際際化化汽汽車車零零部部件件綜綜合合廣廣場場，，建建成成后后年年交交易易額額可可達達30億元元以以上上，，年年實實現(xiàn)現(xiàn)利利稅稅達達5000多萬萬元元，，可可直直接接創(chuàng)創(chuàng)造造就就業(yè)業(yè)崗崗位位6000余個個。。阜阜陽陽國國際際汽汽配配城城是是安安徽徽省省““861””重點點工工程程，，規(guī)規(guī)劃劃入入駐駐企企業(yè)業(yè)3000余家家。。阜陽陽國國際際汽汽配配城城是是集展展示示交交易易功功能能、、會會展展服服務務功功能能、、商商務務辦辦公公功功能能、、電電子子商商務務功功能能等等八八大大功功能能為為一一體體的的大大型型專專業(yè)業(yè)市市場場。阜阜陽陽國國際際汽汽配配城城建建成成后后，，可可帶帶動動多多個個相相關關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展。。阜阜陽陽國國際際汽汽配配城城本本著著整整體體式式運運營營、、獨獨立立式式經(jīng)經(jīng)營營、、體體驗驗式式營營銷銷、、一一站站式式服服務務的的經(jīng)經(jīng)營營理理念念，，與阜阜陽陽汽汽貿(mào)貿(mào)物物流流園園共共同同打打造造““全全省省第第一一，，全全國國一一流流””的的汽汽服服務務產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈。。一旦旦建建成成后后，，將將與與汽汽貿(mào)貿(mào)物物流流園園共共同同打打造造一一條條完完整整的的汽汽車車服服務務產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈。。目前前一一期期10萬方方基基本本銷銷售售完完畢畢，，招招商商率率完完成成70%，正正在在交交房房階階段段，，預預計計10月份開業(yè)。集經(jīng)濟、文化化、金融、信信息于一體的的國際化汽車車零部件綜合合廣場。六安國際汽車車城六安國際汽車車城是目前六六安市最大的的汽車銷售、、汽修汽配市市場。共38#建筑組成，功功能分區(qū)細致致：汽車、汽汽配市場，摩摩托車、電動動車及配件批批零市場；該項目突出特特點是整車銷銷售比重較大大，主要是2S/3S店、汽車專營營店為主；10萬平米、街鋪鋪式、845套（每套是上上下兩層組成成）、主力鋪鋪型150平米；整個市場進行行統(tǒng)一管理，，目前入駐率率達到近100%，市場整體運運營良好。中國中部地區(qū)區(qū)最大的汽車車及相關產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈綜合交易易市場淮南華鋒汽車車城淮南市規(guī)劃中中最大的一站站式汽車新城城。淮南華鋒國際際汽車城位于于淮南市洞山山中路，整個個項目規(guī)劃占占地1300畝，總建筑面面積達160萬方，是淮南南市規(guī)劃中最最大的一站式式汽車新城，，以全產(chǎn)業(yè)鏈鏈整合為特征征。目前項目剛剛剛立項，處在在規(guī)劃中。未未來可能成為為本項目最為為重要的競爭爭項目。汽車市場分析析/安徽汽車市場場發(fā)展安徽汽車市場場整體發(fā)展較較快，特別近近年來建設了了一大批汽車車城/汽配城等項目目，各地市都都在籌備、規(guī)規(guī)劃建設汽車車市場，市場發(fā)展前景景被共同看好好。盡管目前車市市低迷，但一一座座汽車城城仍然如雨后后春筍般在江江淮大地上拔拔地而起，如如淮南華峰汽汽車城、合肥肥西南國際汽汽車城、銅陵陵國際汽車城城、亳州春雨雨國際汽車城城、懷寧春雨雨國際汽車等等等，投資者者同時是看中還有有三、四四線城市市汽車市市場的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ荒壳鞍不栈赵诮?jīng)營營的汽車車城/汽配城項項目除了了合肥的的幾個市市場還算算良好外外，其他他市場多多處在培培育期內(nèi)內(nèi)，經(jīng)營營狀況一一般；伴伴隨類比比項目的的集中上上馬，正正在建設設項目的的招商、、銷售的的也壓力力越來越越大；汽車市場場分析/淮南汽車車市場/總體發(fā)展展城市城市汽車保有量（萬輛）增長率人口（萬人）淮南10.3515.2%245合肥85.0784%752蚌埠15.416.7%352阜陽33.618.8%1025六安25.318%704淮南市與與周邊地地區(qū)汽車車保有量量比較1、淮南市市由于城城市面積積小、人人口基數(shù)數(shù)少，與與周邊城城市相比比市場規(guī)規(guī)?？偭苛啃?，表現(xiàn)較為為突出的的是人均均汽車擁擁有量和和城區(qū)人人均汽車車保有量量都位居居全省前前列；2、淮南市市作為能能源城市市，居民民可支配配收入較較高決定定了淮南南市人均均汽車保保有量超超出安徽徽省平均均水平，，但由于于人口基基數(shù)局限限，汽車保有有量總量量不高，，限制了了汽車流流通和服服務行業(yè)業(yè)規(guī)模。。汽車市場場分析/淮南汽車車市場/總體發(fā)展展淮南市近近三年汽汽車市場場情況1、淮南市市近三年年來，汽汽車保有有量穩(wěn)步步增長，，受宏觀觀政策影影響，增增速略有有下滑；；2011年突破10萬大關，，平均8戶一輛車車；2、其中私私人汽車車占據(jù)60%，卻年均均增長速速度超過過30%；車輛類類型中載載客車輛輛占據(jù)70%；3、淮南整體體的汽車車市場發(fā)發(fā)展?jié)摿ασ廊缓芎艽?，特特別是私私家小汽汽車、高高端轎車車的后市市場發(fā)展展空間較較大。汽車市場場分析/淮南汽車車市場/空間分布布淮南市汽汽車類商商業(yè)分布布本案目前整個個淮南市市還沒有專專業(yè)的汽汽車城/汽配城，，汽銷/汽配/汽修等商商業(yè)整體體比較分分散，城區(qū)內(nèi)內(nèi)約500-600家相關經(jīng)經(jīng)營戶；；自發(fā)存存在，缺缺乏整體體規(guī)劃；；經(jīng)營規(guī)規(guī)范性差差，行業(yè)業(yè)發(fā)展理理性不夠夠，附加加值低，，發(fā)展動動力匱乏乏；僅有幾處處相對集集中板塊塊，整車銷售售主要集集中在開開發(fā)區(qū)管管委會附附近；汽汽配/汽修主要要集中在在安成鋪鋪、供電電局、水水廠路六六里站附附近；摩摩托車電電動車主主要集中中人民路路附近；；汽車市場場分析/淮南汽車車市場/空間分布布4S店經(jīng)營品牌淮南金悅東風悅達起亞淮南鑫眾上海大眾淮南中洲東風本店盛世通雪佛蘭百世行別克淮南廣通廣汽本田淮南瑞鑫奇瑞淮南中駿日產(chǎn)淮南恒美北京現(xiàn)代淮南潤美福特目前淮南南的4S整體較少少，品牌牌缺失很很大。城區(qū)的大大部分4S店都集中中開發(fā)區(qū)區(qū)，鳳臺臺僅有部部分國產(chǎn)產(chǎn)車4S店；淮南開設設4S店的主要要就4/5個老板，，每人平平均有兩兩個店，，幾乎壟壟斷了淮淮南4S店市場，，外部投投資較難難進入；；淮南市場場客群受受到合肥肥的吸納納較大，，客源外外流現(xiàn)象象突出。。開發(fā)區(qū)4S店集中區(qū)區(qū)汽車市場分析析/淮南汽車市場場/空間分布安成鋪大車汽汽配汽修集中中區(qū)二手車市場機動車舊貨市市場地點安成鋪商戶數(shù)量130家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積100-150平米租金范圍10-40元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套物流、倉儲、生活突出特征大車、貨車、重卡為主安成鋪區(qū)位交交通條件特殊殊，大轉盤十十字路口連接接田家庵、潘潘集、謝家集集、大通等區(qū)區(qū)，大交通大物流流優(yōu)勢造就了了其淮南獨有有的大車、貨貨車、重卡配配件、維修集集中區(qū)地位；；周邊有多個專專業(yè)市場，整整體的區(qū)域環(huán)環(huán)境較差，有有待于改造升升級；由于該區(qū)域較較適合經(jīng)營大大車汽配汽修修，加之經(jīng)營營時間較久，，老客群較多多，大部分經(jīng)營戶戶對本案抗性性較大，無外外遷意向；汽車市場分析析/淮南汽車市場場/空間分布供電局小車汽汽配汽修集中中區(qū)地點淮舜南路供電局附近商戶數(shù)量100家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車汽配維修為主供電局附近主主要是靠近市市區(qū)，連接火火車站汽車站站，交通便捷捷，方便小車車、出租車維維修美容等；；該區(qū)域內(nèi)配件件、維修所占占比例相當，，小店居多；分分布較為密集集，主要在供供電局至舜耕耕中路一段；；伴隨城市車輛輛的不斷增多多，市區(qū)交通通壓力的增大大，區(qū)域內(nèi)營商環(huán)環(huán)境亟待提升升，商戶對專專業(yè)類汽配市市場的認同度度相對較高。。；汽車市場分析析/淮南汽車市場場/空間分布水廠路小車汽汽修美容集中中區(qū)地點水廠路六里站附近商戶數(shù)量60家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍10-20元/平米/月主營范圍汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車維修美容為主水廠路與國慶慶東路至六里里站附近連成成一片，呈L型分布，依靠靠交通、租金金低廉等特點點自發(fā)聚集。。主要經(jīng)營小車車、出租車的的維修、美容容為主，兼顧顧部分汽配、、二手車、汽汽車租賃、電電動車經(jīng)營等等；該區(qū)域經(jīng)營戶戶租金承受能能力有限，對對新型汽配市市場觀望態(tài)度度較多，部分分大店期望度度較高。汽車市場分析析/淮南汽車市場場/空間分布地點人民北路附近商戶數(shù)量15家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積200-500平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍電動車、自行車銷售維修批零結構零售為主周邊配套——突出特征大店、品牌店目前淮南市電電動車摩托車車經(jīng)營相當集集中的區(qū)域主要分布在人人民北路，主主要是大店、、品牌店居多多；區(qū)域內(nèi)電動車車摩托車經(jīng)營營配件、維修修的較少，僅僅靠近國慶中中路有幾家；；表現(xiàn)較為突突出的是電電動車銷售售，以專賣店、、專賣廳、、精品廣場場等形式存存在；一般是需要要靠近城市市核心商圈圈，依托龐龐大消費客客群支撐，，無外遷意意向。人民北路電電動車摩托托車集中區(qū)區(qū)汽車市場分分析/淮南汽車市市場/空間分布火車站附近近洞山路沿線線交通局附近近火車站附近近：以大型型倉儲式汽汽配店表現(xiàn)現(xiàn)最為突出出，批發(fā)為主，，送貨上門門；洞山路沿線線：多是大型汽汽修廠、汽修店，以以汽車維修修、改造、、美容為主主；交通局附近近：主要以汽車車美容為主主，大店較多多。汽車市場分分析/淮南汽車市市場/經(jīng)營調查淮南汽配市市場經(jīng)營問問卷調查統(tǒng)統(tǒng)計結果抽樣區(qū)域抽樣地點數(shù)量（份）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路21市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近49城西安成鋪26——實收問卷96份，無效4份主營類型分析汽車市場分分析/淮南汽車市市場/經(jīng)營調查被調查者，，經(jīng)營汽配配、汽修所所占比重最最多，接近近80%；其次是汽汽車美容；；汽車銷售、、二手車及及其他汽車車服務經(jīng)營營相對較少少；淮南目前的的汽車后市市場規(guī)模相相對較大，，特別是汽汽車維修、、汽車美容容表現(xiàn)突出出。汽車市場分分析/淮南汽車市市場/經(jīng)營調查商鋪類型分分析商鋪面積分分析商鋪類型一一層、二層層商鋪所占占比重最大大，三層及及三層層以上上商鋪鋪幾乎乎沒有有，這這主要要是市市場缺缺乏整整體規(guī)規(guī)劃，，多是是自發(fā)發(fā)性經(jīng)經(jīng)營，，沿街街分布布，商商鋪形形態(tài)多多是一一層底底商；；商鋪面面積以以50-100平米最最多，，超過過50%，主要要是中中小商商鋪為為主，，說明目目前淮淮南汽汽配汽汽修商商業(yè)的的經(jīng)營營整體體較為為粗放放，小小店居居多，，缺乏乏大戶戶、品品牌店店的市市場帶帶動；；汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場/經(jīng)營調調查租金承承受范范圍分分析批零結結構分分析被調查查商戶戶中，，總體體租金金承受受能力力不高高，20-40元/平米/月水平平居多多，很很多商商戶選選擇租租金水水平相相對較較低的的城市市支路路經(jīng)營營；淮南汽汽配市市場主主要以以零售售為主主，批批發(fā)為為主的的主要要針對對市區(qū)區(qū)的眾眾多中中小汽汽修店店；淮淮南汽汽配貨貨源地地主要要來自自合肥肥、蚌蚌埠等等地；；汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場/經(jīng)營調調查淮南市市場總總體認認知調調查淮南大大部分分汽配配商家家認為為整體體太分分散，，經(jīng)營營一般般，需需要政政府的的統(tǒng)一一規(guī)劃劃，市市場升升級；；本地商商戶對對供電電局、、安成成鋪兩兩大板板塊的的認同同度較較高，，目前前這兩兩大板板塊的的聚集集度也也最高高，未未來也也是本本項目目需要要重點點整合合爭取取的商商戶資資源；；汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場/經(jīng)營調調查對本項項目的的認知知與建建議超過一一半的的被調調查商商家知知道本本項目目，甚甚至去去看過過，但但對項項目了了解度度還不不夠，，詢問問到底底做什什么；；在對本本項目目發(fā)展展方向向建議議中，，認為為做小小車配配件的的占據(jù)據(jù)最多多，其次是是汽車車維修修與大大車配配件，，汽車車美容容也有有相當當一部部分；；汽車車專營營店與與摩配配認可可度不不高；；由于對對項目目了解解度還還不夠夠，大大部分分商戶戶對是是否進進駐本本項目目持觀觀望態(tài)態(tài)度，，未來來需針針對性性的宣宣傳推推廣。。淮南汽汽配市市場典典型商商戶訪訪談梳梳理訪談區(qū)域訪談地點商家數(shù)量開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路10市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近20城西安成鋪10——有效深深度訪訪談25家汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場/典型商商戶訪訪談汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場/典型商商戶訪訪談……已經(jīng)在在靠近近開發(fā)發(fā)區(qū)這這邊開開設一一個分分店了了，主主要是是看重重這邊邊的發(fā)發(fā)展前前景，，淮南南也在在向合合肥、、蚌埠埠學，，汽車車城逐逐步向向開發(fā)發(fā)區(qū)這這邊發(fā)發(fā)展；；一直直在關關注汽汽配城城項目目，如果考察后后覺得合適適的話，愿愿意進駐，，也許還能能帶動十幾幾家一起過過去……——金典汽車生生活館閆閆總………淮南南很很多多做做汽汽配配的的商商戶戶都都是是去去合合肥肥拿拿貨貨，，或或者者合合肥肥直直接接給給送送過過來來；；淮淮南南目目前前還還沒沒有有一一個個專專業(yè)業(yè)的的汽汽配配市市場場，，汽汽配配城城也也可可以以做做，，但但要要看看在在哪哪個個位位置置做做，，開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)這這邊邊相相對對有有些些偏偏了了，，拿拿貨貨不不太太方方便便，，這這邊邊有有很很多多4S店，，做做汽汽車車裝裝飾飾、、汽汽車車美美容容的的還還不不錯錯……——車百飾淮南南分店謝謝經(jīng)理……淮南做汽車車配件的不不少，但生生意很好的的就那么些些家，很多多都帶著汽汽車修理、、養(yǎng)護；開開發(fā)區(qū)這邊邊4S店也就這幾幾年逐步形形成的，這個位置做做小車汽配配、汽修還還可以，大大車不好做做，交通物流條條件和安成成鋪那邊比比不了；如果是車管管所能搬過過來，這邊邊的汽車市市場就能更更快的形成成了……——沃瑞爾汽車快快修裝潢養(yǎng)護護中心李李經(jīng)理開發(fā)區(qū)附近商商戶訪談汽車市場分析析/淮南汽車市場場/典型商戶訪談談……淮南距離合肥肥太近，合肥肥汽配城對淮淮南汽配市場場影響很大，，價位合理，，選擇性大，，很多人選擇擇合肥汽配市市場拿貨；合肥那邊定期期會在淮南發(fā)發(fā)送汽配類手手冊，打個電電話，他們直直接給送過來來；光做汽配配會比較難，，要有汽車維維修、裝潢一一起做……——蘭特汽車修理理廠張總總……主要是做面包包車、出租車車的汽車配件件、維修，今今年生意不是是很好；淮南南做批發(fā)的少少，平時還是是零售多些，，主要是給其其他維修店送送貨，附近多多是做小車維維修的，送貨貨也方便；大家聚集在一一起做當然好好，但不知道道開發(fā)區(qū)那邊邊能不能做的的起來，等市市場建了再看看吧……——淮南勝達汽配配單老板板……供電局這邊已已經(jīng)做很久了了，離車站、、市區(qū)都近，，特別是小車車、出租車的的配件、維修修都知道這邊邊，老客戶比比較多；開發(fā)區(qū)那邊主主要是4S店，做汽車配配件、維修短短時間內(nèi)不好好做；如果市市場的經(jīng)營管管理、廣告宣宣傳做的好，，可以考慮一一下……——朝陽元龍汽配配商行徐徐老板供電局附近商商戶訪談汽車市場分析析/淮南汽車市場場/典型商戶訪談談……淮南這邊想要要集中起來做做，有一定難難度，以前在在蔡家崗那邊邊也準備做汽汽配城，結果果沒成功；目前的經(jīng)營情情況不是很樂樂觀，一方面面是大環(huán)境影影響、另一方方面是現(xiàn)在交交通更便捷了了，客戶外流流現(xiàn)象明顯，，很多老客戶都都愿意去合肥肥、蚌埠了……——淮南雪白汽配配張老老板……安成鋪是淮南南重要的交通通中樞，依靠靠206國道，，有公公交中中轉站站，連連接潘潘集、、謝家家集、、大通通，這這種物物交通通條件件適合合大貨貨車、、重卡卡的維維修、、養(yǎng)護護等，，附近還還有機機動車車舊貨貨市場場、二二手車車市場場，汽汽配市市場氛氛圍濃濃厚，，開發(fā)發(fā)區(qū)那那邊沒沒有這這種條條件，，暫時時不會會考慮慮搬遷遷……——淮南海海聯(lián)汽汽配孫孫老板板……安成鋪鋪這邊邊已形形成了了一定定規(guī)模模和影影響力力，淮淮南的的大車車維修修、配配件很很多都都來這這里，，這邊邊主要要是做做物流流、做做市場場比較較適合合；當當然這這里的的經(jīng)營營環(huán)境境比較較差些些，臟臟亂、、灰塵塵大，，以后后需要要改造造；聽說這這邊也也有意意建設設一個個專門門的汽汽配汽汽修市市場……——淮南輪輪胎世世界王王女士士安成鋪鋪附近近商戶戶訪談談汽車市市場分分析/淮南汽汽車市市場發(fā)發(fā)展/總結淮南城城市小小、人人口少少形成成了汽汽車保保有量量總量量不高高的現(xiàn)現(xiàn)狀，，限制制了汽汽車流流通和和服務務業(yè)規(guī)規(guī)模；；但作作為能源城城市，，高居居民收收入的的特點點釋放了了小汽汽車、、高檔檔轎車車市場場的消消費潛潛力，，未來來這方方面可可深度度挖掘掘；目前淮淮南市市汽車車市場場發(fā)展展仍比比較粗粗放，，缺乏乏整體體規(guī)劃劃，經(jīng)經(jīng)營散散亂，，還沒沒有一一個專專業(yè)的的汽車車城/汽配城城，本項目目必須須抓住住市場場機遇遇，借借市場場整合合、市市場升升級之之勢，，快速速實現(xiàn)現(xiàn)市場場占位位；淮南目目前的的汽車車市場場僅有有幾塊塊相對對集中中區(qū)，，以開開發(fā)區(qū)區(qū)的4S店、供供電局局的小小車汽汽配汽汽修、、安成成鋪的的大車車汽配配汽修修、水水長路路的小小車汽汽修美美容等等典型型代表表；從商戶戶初步步反饋饋信息息分析析，城城區(qū)小小車汽汽配、、汽修修、美美容經(jīng)經(jīng)營戶戶對本本案認認同度度相對對較高高，具具備一一定整整合可可行性性。汽銷銷、大大車汽汽配/汽修、、摩配配電動動車進進駐意意向不不高，，可適適合選選擇性性整合合；淮南汽汽車市市場的的發(fā)展展滯后后性導導致了了其客客源外外流現(xiàn)現(xiàn)象鮮鮮明，，特別別是受受到合合肥、、蚌埠埠等周周邊城城市的的輻射射、吸吸納較較為嚴嚴重。。所以在本項目目未來的發(fā)展展策略制定上上，不僅要立立足淮南市場場本體，同樣樣需要考慮周周邊城市客源源爭奪問題。。宏觀背景解讀讀汽車市場分析析項目本體研究究項目區(qū)域規(guī)劃劃、交通環(huán)境境項目商業(yè)價值值、競爭環(huán)境境項目地塊特質質、機會分析析項目本體梳理理/區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作作為淮南市經(jīng)經(jīng)濟和社會發(fā)發(fā)展的四大支支柱之一，已已成為全市對對外開放的窗窗口、招商引引資的重要載載體和快速發(fā)發(fā)展、最具活力的經(jīng)經(jīng)濟新區(qū)。在淮南“東東進、南擴””發(fā)展戰(zhàn)略中中，“東進進”重點就是是開發(fā)區(qū)，“東進”即擴擴大經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)規(guī)模模，形成新型型工業(yè)和物流流產(chǎn)業(yè)基地；；興建濱高塘湖湖新區(qū)，建起起一座宜居、、生態(tài)的濱湖湖新城。合淮一體化規(guī)規(guī)劃圖伴隨淮南東部部新城區(qū)大開開發(fā)的逐步展展開，本項目目所在的經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)將既既是工業(yè)化的的主戰(zhàn)場，又又是城市化的的試驗區(qū)，大力發(fā)展商貿(mào)貿(mào)服務物流等等第三產(chǎn)業(yè)也也成為重要方方向。處在城市重點點發(fā)展方向，，與區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃準確契契合。著眼未未來，須高起起點、前瞻性性的規(guī)劃開發(fā)發(fā)本項目，最最大化釋放地地塊價值。項目本體梳理理/區(qū)位交通本項目依托的的206國道（國慶東東路段）為開開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)區(qū)域內(nèi)橫向主主干道之一，，可以西進市市區(qū)，東至蚌蚌埠，南達省省會合肥。未來幾年，淮淮南將全力提提升開發(fā)區(qū)境境內(nèi)眾多交通通運輸工程的的建設，如合淮蚌高速速鐵路和淮南南東站、淮蚌蚌高速公路、、淮滁高速公公路、206國道改線等，以及規(guī)劃中中的商丘至杭杭州高速鐵路路將通過淮南南東站與京滬滬高鐵鏈接。。這些工程竣竣工以后，尤尤其是高鐵淮淮南東站明年年底通車以后后，開發(fā)區(qū)的區(qū)位位優(yōu)勢和交通通優(yōu)勢將明顯顯提升，形成成皖北地區(qū)交交通樞紐之一一。項目本體梳理理/商業(yè)價值至蚌埠連市區(qū)國慶路不僅是是貫穿淮南東東西的重要交交通動脈，同同時也是淮南南重要的商業(yè)業(yè)干道，沿線線分布著各類類商戶幾百家家，特別是汽汽車類商業(yè)多多集中在道路路兩側。未來既要要利用好好交通通通達性，，也要做做好商脈脈的傳承承。價值推導導：商脈脈沿襲與與傳承項目本體體梳理/競爭環(huán)境境本案淮南國際汽車城淮南華峰峰汽車城城做汽車車產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)營，以以大規(guī)模模、產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈、高高復合度度為突出出特點，，面對這這樣的競競爭對手手，本案案應積極極搶占市市場先機機，找準準一個適適合的點點切入，，快速整整合市場場資源，，提升競競爭力。。外部競合合內(nèi)部競爭爭項目位置規(guī)模初步規(guī)劃開發(fā)周期開工時間本案開發(fā)區(qū)、206國道旁138畝汽配市場較短初步定于年中華峰汽車城大通區(qū)、九龍崗1300畝汽車產(chǎn)業(yè)城較長初步定于年中淮南華峰峰汽車城城將會是是本案最最大競爭爭項目，，目前詳詳細開發(fā)發(fā)情況還還未公布布，給予予對該項項目的初初步認識識，得出出以下結結論：位置上與與本案相相比競爭爭性較差差；規(guī)模模上占據(jù)據(jù)絕對優(yōu)優(yōu)勢，；；定位規(guī)規(guī)劃方面面比本案案復合度度高，競競爭力強強；開發(fā)發(fā)時間較較長，操操作難度度大；項項目啟動動時間相相當。項目本體體梳理/地塊特征征項目地塊塊規(guī)模不不大，中中間被兩兩家4S店分割開開，為項項目未來來整體功功能分區(qū)區(qū)及動線線規(guī)劃增增加一定定難度，，必須充充分考慮慮分割板板塊間的的互動與與共榮；；地塊南北北有一定定落差，，須在項項目物業(yè)業(yè)組合與與建筑形形態(tài)規(guī)劃劃方面科科學界定定，既要要有利于于項目整整體經(jīng)營營，也要要兼顧開開發(fā)成本本因素；；地塊南側側有灌溉溉水渠及及高壓走走廊，一一定程度度上限制制了項目目擴容發(fā)發(fā)展空間間高低落差差大4S店的分割割高壓走廊廊與水渠渠綜合研判判，項目目地塊由由一定的的復雜性性，須全全面、專專業(yè)解決決每個難難點，積積極獲取取政府支支持（特特別是市市場支路路建設等等方面））。項目本體體梳理/SWOT分析SWOT優(yōu)勢

Strength劣勢

Weak處在淮南重點發(fā)展方向上，市場潛力較大；有206交通干道及汽配商業(yè)集中帶的雙重支撐，有大商貿(mào)物流基礎、也有汽車商脈沿襲；淮南城區(qū)小汽車、高檔轎車發(fā)展較好，相關后市場發(fā)展空間充足淮南整體的汽車市場容量有限，發(fā)展有一定滯后性，客源外流現(xiàn)象突出；項目總體規(guī)模有限，聚集能力略有不足，地塊內(nèi)部屬性相當較為復雜；機會

Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢目前淮南還沒有專業(yè)的汽車城/汽配城，市場空白度高；淮南汽配市場整體處于粗放階段，有待于整合升級，對項目來說是良好機遇小車汽配汽修商戶認同度較高充分利用好周邊及206國道汽配汽修商脈，引導商戶聚集；有效整合、捆綁吸納本土商戶資源，填充市場空白；市場規(guī)模有限，選擇差異化定位，與周邊發(fā)展趨勢、市場需求及商戶認同度融合思考地塊特征相對復雜性，既有科學規(guī)劃，也需政府支持威脅

Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅淮南即將上馬的超大規(guī)模汽車產(chǎn)業(yè)綜合體的資源分享；周邊合肥、蚌埠等市的客源吸納與截留充分利用區(qū)位交通商脈等優(yōu)勢，先行一步，快速推進，實現(xiàn)市場優(yōu)先占位；發(fā)展視野不局限于淮南本地，應放眼大區(qū)域避免大而全、無核心競爭力的定位規(guī)劃，選擇一點或幾點、做深、做細，重點突破研究外流客群特征，挖掘市場機會點，有效滯留本地客群PART3項目定定位及及商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃建議議項目市市場定定位市場經(jīng)經(jīng)營布布局商業(yè)規(guī)規(guī)劃建建議定位方方向推推導項目處處在淮淮南““東進進、南南擴””的重重點區(qū)區(qū)域，，商貿(mào)貿(mào)服務務物流流業(yè)是是其重重要發(fā)發(fā)展方方向之之一；；從項項目目立立地地條條件件分分析析關鍵鍵點點總總結結高鐵鐵站站、、高高速速網(wǎng)網(wǎng)及及項項目目依依靠靠的的國國道道改改造造升升級級，，大大交交通通環(huán)環(huán)境境逐逐步步完完善善，，奠奠定定專專業(yè)業(yè)市市場場發(fā)發(fā)展展基基礎礎；；項目目周周邊邊已已逐逐步步形形成成了了淮淮南南的的4S為代代表表的的汽汽車車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)活活力力區(qū)區(qū)，，促促進進206國道道汽汽配配商商脈脈的的沿沿襲襲；；淮南南目目前前正正在在向向周周邊邊合合肥肥、、蚌蚌埠埠、、阜阜陽陽、、六六安安等等地地汽汽車車城城、、汽汽配配城城發(fā)發(fā)展展學學習習，，項項目目選選址址基基本本一一致致；；根據(jù)區(qū)區(qū)位、、交通通、規(guī)規(guī)劃及及商脈脈沿襲襲等因因素綜綜合界界定，，項目目選址址條件件能夠夠滿足足汽車車類專專業(yè)市市場發(fā)發(fā)展要要求；；項目地地塊被被汽車車4S所包圍圍，按按照區(qū)區(qū)域汽汽銷聚聚集態(tài)態(tài)勢，，可發(fā)發(fā)展汽汽車4S店、2S店、專專營店店等汽汽車銷銷售類類型，，但由由于項項目地地塊規(guī)規(guī)模、、沿街街展示示有限限，只只能適適度引引入部部分2S及汽車車專營營店；；從項目目本體體屬性性分析析關鍵點點總結結項目地地塊僅僅有一一面臨臨近交交通干干道，，且有有兩面面不在在支路路規(guī)劃劃中，，項目目內(nèi)通通達度度受限限對項項目未未來經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)種及及經(jīng)營營方式式的選選擇增增添了了門檻檻，如如大貨貨車、、重卡卡等類類型的的汽配配汽修修難以以實現(xiàn)現(xiàn)；地塊內(nèi)內(nèi)部分分割、、四至至展示示性不不強等等特點點使得得大汽汽銷、、大汽汽修難難以操操作；；定位方方向推推導項目規(guī)規(guī)模、、地塊塊特征征使得得項目目不可可能實實現(xiàn)汽汽車全全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，，但也也需要要一定定復合合度保保證項項目招招商；；汽車4S店、大大車汽汽配汽汽修較較難操操作，，只能能適度度性選選擇些些汽車車城市市展廳廳、2店、專專營店店等；；定位方方向推推導淮南汽汽車市市場，，整體體容量量有限限，汽汽銷發(fā)發(fā)展單單一，，汽配配汽修修美容容等汽汽車后后市場場份額額較大大；從項目目市場場需求求分析析關鍵點點總結結小汽車車、高高檔轎轎車市市場潛潛力較較大，，大車車、貨貨車、、摩托托車電電動車車發(fā)展展一般般；供電局局等小小車汽汽配、、汽修修、美美容經(jīng)經(jīng)營戶戶對本本案認認同度度相對對較高高，具具備較較高整整合性性僅僅依依靠單單一汽汽配業(yè)業(yè)種難難以支支撐起起近10萬平米米的專專業(yè)市市場，，須增增加關關聯(lián)業(yè)業(yè)種的的聚集集；汽車后后市場場發(fā)展展空間間較大大，汽汽配、、維修修、美美容等等；小車類類經(jīng)營營意向向較高高，出出租車車、私私家車車等類類型配配件、、維修修高端轎轎車的的后市市場也也是基基本空空白，，也可可以考考慮能能否引引入；；定位方方向推推導總體分分析，，目前前還沒沒有已已經(jīng)營營類比比市場場，有有一段段競爭爭空白白期，，應抓抓住時時機，，先行行占位位；從項目目競爭爭環(huán)境境分析析關鍵點點總結結淮南市市場最最大潛潛在競競爭對對手目目前也也在規(guī)規(guī)劃之之中，，雖然然都是是汽車車主題題，但但發(fā)展展模式式不同同，本本項目目更側側于務務實的的做市市場，，可操操作性性強；；競爭對對手重重點在在于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整整合、、區(qū)域域開發(fā)發(fā)，本本項目目應盡盡力趕趕在其其造勢勢完成成前，，進入入實質質操作作階段段；在以汽汽車后后市場場為大大范圍圍，突突出主主營，，引入入亮點點；做深市市場細細分，，先行行一步步，快快速推推進，，實現(xiàn)現(xiàn)市場場優(yōu)先先占位位；為了規(guī)規(guī)避同同質化化競爭爭，本本項目目應該該立足足項目目特征征，遵遵循市市場客客觀需需求，，突出出主營營類別別，引引入亮亮點板板塊做做支撐撐；為保證證項目目未來來的可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，從從本行行業(yè)及及本地地經(jīng)營營特點點考慮慮，本本項目目選擇擇大型型汽銷銷/汽修難以實現(xiàn)現(xiàn)項目價值最最大化；選擇擇單一經(jīng)營汽汽配零售，市市場容量不足足。所以應該以汽汽配為主題做做切入點，擴擴展至更廣闊闊的汽車后市市場，選擇適適合度強、共共生度高的服服務板塊或經(jīng)經(jīng)營類別相組組合。定位方向思辨辨在整個汽車獲獲利過程中，，整車銷售、、配件、維修修三者的比例例構成為2：1：4；汽車售后服務務業(yè)是國外成成熟市場的黃黃金產(chǎn)業(yè)，是是汽車產(chǎn)業(yè)的的獲利的主要要來源，可占占據(jù)總利潤的的60%以上，但在國內(nèi)處處于剛啟步階階段，其銷售售額的比例遠遠低于成熟市市場，有著廣廣闊的市場前前景。所謂汽車后市市場是指汽車車銷售后圍繞繞消費者在使使用過程中所所需要的各種種服務構成的的市場，如：：配件供應、、維修保養(yǎng)、、汽車用品、、汽車改裝、、二手車經(jīng)營營、物流運輸輸、金融服務務、汽車租賃賃、汽車俱樂樂部、汽車檢檢測、汽車認認證、停車站站與加油站等等等。集合配件銷售售、維修養(yǎng)護護、汽車用品品、美容裝飾飾、信息咨詢詢、二手車交交易、辦公、、倉儲等業(yè)態(tài)態(tài)形式為一體體的后汽車專專業(yè)市場；突突出主營板塊塊，引入亮點點資源?！净茨掀嚭笫惺袌龅谝怀恰俊茨鲜紫囓嚭蠓沾蟊颈緺I皖北最具影響響力現(xiàn)代汽車車后市場根據(jù)項目特質質、市場需求求、競爭環(huán)境境等要素的綜綜合分析，結結合專業(yè)市場場發(fā)展規(guī)律，，本地塊的傾傾向性定位方方向是：定位方向思辨辨項目總體定位位淮南汽車后市市場第一城沿襲國慶路汽汽貿(mào)商脈，與與4S店區(qū)緊密呼應應以汽車后市場場為主題，主主營與亮點相相契合

將項項目包裝成淮淮南汽配商業(yè)業(yè)升級的整合合者淮南汽配商業(yè)業(yè)整合者項目概念定位位淮南汽車后市市場總部基地地——汽車后市場大大聚合；總代代理、大品牌牌高融合項目形象定位位定義淮南汽車車市場新未來來封封頂皖北汽汽車商貿(mào)新高高度目標投資者一般投資者（（約70%）該類人群具有有穩(wěn)定的中高高收入水平，，中青年，職職業(yè)以公務員員或類公務員員為主，涵蓋蓋部分淮南籍籍外出工作者者、淮南市及及周邊地區(qū)實實力階層；純純投資客為主主，已擁有至至少一套物業(yè)業(yè)，需求面積積偏小，支付付能力較強，，以按揭付款款居多。特定投資者者（約30%）該類投資者者屬于金字字塔尖階層層，收入水水平高，已已擁有多套套物業(yè)，職職業(yè)以企事事業(yè)單位高高層管理者者、私企業(yè)業(yè)主、品牌牌經(jīng)營商為為主；純投資客和和自營商戶戶，需求面面積大，支支付能力強強。目標經(jīng)營者者核心客戶（（約20%）知名汽配品品牌，行業(yè)業(yè)領頭羊；；廠家直營營店或大型型代理商/經(jīng)銷商；淮淮南汽配大大戶商家，，大鋪需求求者。主力客戶（（約80%）中小型汽配配經(jīng)銷商，，無品牌或或中低端品品牌代理，，經(jīng)營情況況較好，有有擴張需求求?；谘杆俦P盤活市場的的目的，本項目前期期應以開發(fā)發(fā)品牌經(jīng)營營戶和廠家家總代理等等群體為先先導，開發(fā)發(fā)自購自營營客戶為主主體，以功能規(guī)規(guī)劃引導品品牌和經(jīng)營營者，投資資客為補充充。項目客層定定位項目功能定定位功能簡述級別商品交易功能汽車相關聯(lián)的配件、汽車用品、汽車裝飾、汽車美容、汽車維修等一切產(chǎn)生商品交易及服務的功能板塊（批發(fā)、零售和相關、服務），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本項目致力于整合升級淮南市汽車經(jīng)營市場，在傳統(tǒng)汽車商品交易的基礎上，加強汽車商品的展示功能、會展功能及活動的新聞發(fā)布功能。主要功能倉儲物流功能作為一個新型專業(yè)市場，倉儲功能不可或缺，在充足的倉儲空間基礎上，加強物流與配送功能，形成高效的交易運轉。主要功能商務辦公功能為入駐本項目的品牌商戶、大商戶、總代理、區(qū)域代理商戶配備完善的后勤系統(tǒng)，其中辦公地點、商務洽談、會議交流等功能不可忽視。次要功能電子商務功能電子商務功能已逐漸成為各種新生專業(yè)市場的必配功能，重要性越來越突出，特別是新型的汽配城項目，用于信息發(fā)布、B2B、B2C交易等；次要功能生活配套功能項目內(nèi)部商戶、外來經(jīng)銷商及消費客群數(shù)量龐大，故商務交流、住宿、商務休閑、餐飲等功能需求逐步增加；輔助功能行政服務功能積極爭取政府支持，增加各種工商、稅務、技術監(jiān)督服務及銀行、保險服務輔助功能項目市場定定位市場經(jīng)營布布局商業(yè)規(guī)劃建建議本案功能區(qū)區(qū)設置構想想商品展貿(mào)功功能區(qū)商商務務休閑功能能區(qū)商務辦公功功能區(qū)倉倉儲儲物流功能能區(qū)廣場休憩功功能區(qū)停停車車駐留功能能區(qū)服務管理功功能區(qū)生生活活服務配套套區(qū)功能分區(qū)構構想項目功能分分區(qū)奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商品展貿(mào)功能區(qū)商務休閑功能區(qū)商務辦公功能區(qū)倉儲物流功能區(qū)廣場休憩功能區(qū)停車駐留功能區(qū)服務管理功能區(qū)生活服務配套區(qū)依據(jù)類比項項目業(yè)態(tài)組組合借鑒、、商店建筑筑面積分配配比例標準準及本項目目特質綜合合分析，建建議本案功功能配比建建議：業(yè)態(tài)配比分配面積國標商品展貿(mào)功能區(qū)70%8.8萬營業(yè)>34%倉儲物流功能區(qū)3%0.3萬倉儲<34%商務休閑功能區(qū)7%0.8萬輔助<32%商務辦公功能區(qū)11%1.8萬服務管理功能區(qū)6%0.8萬生活配套功能區(qū)3%0.3萬廣場休憩功能區(qū)-0.2萬不計容積率停車駐留功能區(qū)-2萬合計100%12.8萬注：上述具具體面積為為建議值和和初步估算算值，具體體數(shù)值由建建筑設計確確定項目功能配配比項目業(yè)態(tài)布布局/方案一（板板塊式布局局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽保維修區(qū)：私家車、出租車等小車維修保養(yǎng)美容養(yǎng)護區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護等摩配二手車區(qū)：摩托車、電動車、二手車業(yè)態(tài)業(yè)種預測面積建議面積位置說明汽車展銷區(qū)3800㎡汽車展廳1156㎡車配大廈一層建筑面積2S、3S店2635㎡綜合樓一層汽車用品區(qū)1200