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文檔簡介
晶珠·國際美食廣場市場調(diào)查報(bào)告萬向城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司杜少偉2012-08大綱調(diào)查目的調(diào)查方法調(diào)查對(duì)象調(diào)查時(shí)間調(diào)查內(nèi)容總結(jié)分析給本項(xiàng)目的啟示熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、客戶群體、美食種類、人流量、客單價(jià)、營業(yè)額等數(shù)據(jù)信息,以備本項(xiàng)目開展同類商業(yè)規(guī)劃時(shí)參考。針對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,了解晶珠美食廣場的優(yōu)劣勢(shì),對(duì)本項(xiàng)目后期經(jīng)營類似商業(yè)時(shí)提供部分建議及依據(jù)??偨Y(jié)本次調(diào)研成果,經(jīng)驗(yàn)及不足,以備后期調(diào)研之用。調(diào)查目的通過現(xiàn)場踩盤、每日定時(shí)抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計(jì)人流,區(qū)分各區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶人群數(shù)量,年齡段等情況。以到店消費(fèi)和觀察的形式,了解客單價(jià)、餐位、種類、口味等客觀信息。通過分區(qū)分工調(diào)查店內(nèi)的餐飲分區(qū)、特色、優(yōu)勢(shì)及照片采集等。部分資料通過網(wǎng)絡(luò)渠道收集獲取。調(diào)查方法調(diào)查對(duì)象美食特色小吃正餐配套服務(wù)停車日期:2012年8月6日(周一)—8月12日(周日),含工作日和周末;時(shí)段:11:30—13:00,17:30—19:30。調(diào)查時(shí)間1.項(xiàng)目簡介由衡陽晶珠置業(yè)有限公司投資的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目崇盛晶珠廣場總投資2.2億元,總用地面積21766㎡,總建筑面積57105㎡。該項(xiàng)目位于衡陽市南北向的主干道蒸湘北路與東西向主干道船山路交匯處西北角,基地東西臨街長80m,南面臨街長115m,處于老城區(qū)蓮湖商圈內(nèi)。位于三樓的晶珠·國際美食廣場面積約2300㎡,餐位600個(gè)(餐桌87張,包廂7間),定位“薈萃千味美食,體驗(yàn)國際風(fēng)情”。共設(shè)有15個(gè)檔口,提供全國各地及國外的近千種特色風(fēng)味美食,品類豐富、口味多樣。自開業(yè)以來,深受廣大衡陽市民青睞。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場(美食城)概況調(diào)查內(nèi)容晶珠·國際美食廣場平面布局圖2.美食口味品類晶珠·國際美食廣場15個(gè)經(jīng)營檔口分別為:a.四川涼菜;b.常德風(fēng)味;c.潮州鹵水;d.美味蒸菜;e.印度甩餅;f.日式燒烤;g.異國風(fēng)味;h.蘭州風(fēng)味;i.點(diǎn)點(diǎn)心意;j.阿二靚湯;k.湘粵煲仔飯;m.奶茶鋪;
l.湘涼菜;n.湘小炒;o.環(huán)球生果。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場(美食城)概況1.客戶年齡層:
主要客群年齡范圍在20—50歲區(qū)間。消費(fèi)購買力:
衡陽地區(qū)中等消費(fèi)檔次,買單金額在200—400元之間。輻射區(qū)域:
該項(xiàng)目周邊居民區(qū)及市區(qū)其他區(qū)域。特定客群:周末家庭親子聚餐;情侶會(huì)餐。朋友聚餐調(diào)查內(nèi)容二.消費(fèi)客戶群體調(diào)查內(nèi)容容三.人流量抽抽樣調(diào)查查情況調(diào)查內(nèi)容容三.人流量抽抽樣調(diào)查查情況樣本總?cè)藬?shù)5476人樣本總批次1941批抽調(diào)天數(shù)7天抽調(diào)時(shí)段11:00—13:0017:30—19:30樣本日均人流782人樣本日均人流批次277批樣本人流推算實(shí)際人流比率0.75實(shí)際日均人流1042人實(shí)際日均人流批次369批調(diào)查內(nèi)容容四.人流量推推算營業(yè)業(yè)額(利利潤)情情況日均測(cè)算人流:1042人客單價(jià)(均值):RMB40元日均營業(yè)額:41680元調(diào)查內(nèi)容容四.人流量推推算營業(yè)業(yè)額(利利潤)情情況日均營業(yè)額41680元月均營業(yè)額1250400
元年均營業(yè)額15004800元毛利率:60%年毛利:9002880元調(diào)查內(nèi)容容四.人流量推推算營業(yè)業(yè)額(利利潤)情情況年?duì)I業(yè)額材料成本毛利營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營業(yè)稅金及附加1500480060019209002880水費(fèi)5房屋投入分?jǐn)?8利息40120電費(fèi)19房產(chǎn)稅38.4辦公費(fèi)用1工資153推廣費(fèi)用5
社保8物管及其他8折舊14物耗及清潔支出18裝修攤銷10獎(jiǎng)金10稅務(wù)附加費(fèi)1凈利潤401.888備注:以以上數(shù)據(jù)據(jù)的單位位為“萬萬元”。。調(diào)查內(nèi)容容四.人流量量推算算營業(yè)業(yè)額((利潤潤)情情況凈利潤潤推算算依據(jù)據(jù):水費(fèi)::按1000t/月估算算,4元/t;電費(fèi)::按每每月8000度估算,2元/度;推廣費(fèi):估算算為5萬/年;物管費(fèi):物業(yè)業(yè)面積2300平方,按3元/平方計(jì)算;物耗:物料損損耗、清潔、、維修等按18萬/年估算;獎(jiǎng)金:員工人人數(shù)按80人計(jì)算,普工工100元/人,廚師2000元/人,估算獎(jiǎng)金金為8萬元;調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營營業(yè)額(利潤潤)情況7.房屋投入分?jǐn)倲偅翰惋媴^(qū)面面積2300M,按月租4萬計(jì)算;8.房產(chǎn)稅:按房房屋估價(jià)460萬,扣除余值值140萬,稅率12%計(jì)算;9.工資:員工人人數(shù)80人,人均工資資1600元,按月工資資12萬計(jì)算;10.經(jīng)營設(shè)備按150萬估算,預(yù)計(jì)計(jì)使用年限10年,殘值10萬;11.經(jīng)營場地裝修修與維護(hù)按100萬總價(jià)估算算,預(yù)計(jì)使使用年限10年;12.利息:按資資本投入500萬估算,資資金風(fēng)險(xiǎn)及及利息按8%計(jì)算;13.稅金及附加加按綜合稅稅率值7.6%計(jì)算。會(huì)員服務(wù)消費(fèi)金額累累計(jì)滿1萬元以上可可獲得專屬屬卡,享受受用餐9折優(yōu)惠。2.員工情況員工總數(shù)::300余人;現(xiàn)場作業(yè)崗崗位設(shè)置::迎賓、服服務(wù)員、廚廚師、傳菜菜員、酒水水促銷員、、保潔員等等;(不含含管理崗位位)薪資待遇::服務(wù)員1330元/月+酒水提成((其他崗位位薪資未知知)保險(xiǎn)福利::在崗滿半半年予以購購買國家強(qiáng)強(qiáng)制性社會(huì)會(huì)保險(xiǎn)。調(diào)查內(nèi)容五.運(yùn)營及人員員配置情況況本次市場調(diào)調(diào)查側(cè)重于于對(duì)晶珠·國際美食廣廣場的人流流量測(cè)算、、客單價(jià)和和營業(yè)額的的推算及美美食品類((餐單見附附件)的調(diào)調(diào)查?;谟谏鲜稣{(diào)查查信息,運(yùn)運(yùn)用SWOT分析法對(duì)調(diào)調(diào)查對(duì)象進(jìn)進(jìn)行總結(jié)分分析。總結(jié)分析SWOT分析法優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)機(jī)會(huì)1.優(yōu)勢(shì)分析作為老城區(qū)區(qū)人氣鼎盛盛的大賣場場,晶珠廣廣場具有得得天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì),擁擁有固定消消費(fèi)習(xí)慣的的固定客戶戶群體,布布局合理,,賣場內(nèi)聚聚集人氣的的店面及規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目已已基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)初衷目的的且已頗具具規(guī)模。坐擁衡衡陽市市區(qū)中中高端端消費(fèi)費(fèi)客戶戶群體體,周周邊交交通便便利,,娛樂樂,休休閑,,餐飲飲,醫(yī)醫(yī)院等等配套套設(shè)施施齊全全。晶珠廣廣場區(qū)區(qū)位圖圖總結(jié)分分析1.優(yōu)勢(shì)分分析市場定定位精精準(zhǔn)。。薈萃千千味美美食,,體驗(yàn)驗(yàn)國際際風(fēng)情情。所經(jīng)營營的15個(gè)檔口口有近千種特色色風(fēng)味味美食食,南北風(fēng)風(fēng)味俱俱全,,顧客客個(gè)性性化選選擇空空間大大,力求讓讓顧客客有““足不不出衡衡,吃吃遍天天下””的愉愉悅享享受。按現(xiàn)現(xiàn)在的的就餐餐感受受及現(xiàn)現(xiàn)場客客流情情況來來看已已基本本符合合市場場定位位。主題特特色鮮鮮明。。“情情調(diào)式式”主主題餐餐廳從從其環(huán)環(huán)境裝裝飾、、動(dòng)線線設(shè)計(jì)計(jì)、餐餐桌用用品、、迎賓賓手提提花籃籃等方方面襯襯托而而出。。服務(wù)優(yōu)優(yōu)質(zhì)。。從進(jìn)進(jìn)門迎迎賓、、落座座、點(diǎn)點(diǎn)餐、、就餐餐過程程服務(wù)務(wù)需求求、上上菜速速度等等方面面的服服務(wù)都都獲得得顧客客認(rèn)可可,投投訴事事件較較少。??偨Y(jié)分分析2.劣勢(shì)分析::多檔口共同同經(jīng)營,導(dǎo)導(dǎo)致菜品風(fēng)風(fēng)味不一,,口味品質(zhì)質(zhì)難以保障障;根據(jù)現(xiàn)場人人流測(cè)算情情況分析,,其經(jīng)營面面積有些偏偏小,特別別是節(jié)假日日期間餐位位略顯不足足。項(xiàng)目規(guī)劃建建設(shè)初期,,車位配置置預(yù)留空間間不足,消消費(fèi)購物停停車和用餐餐停車需求求經(jīng)常難以以全部滿足足,隨即將將部分車輛輛引至外廣廣場停放,,對(duì)外觀形形象和交通通易造成影影響。總結(jié)分析3.機(jī)會(huì)分析::與輔助配套套業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人流共享享,相得益益彰。崇盛盛晶珠廣場場三樓業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃設(shè)置置較為合理理,以美食食餐飲為主主,配以兒兒童游樂園園和童裝專專賣,輔助助配套業(yè)態(tài)態(tài)功能發(fā)揮揮明顯,共共聚人氣、、人流共享享。崇盛晶珠廣廣場四樓““晶珠云頂頂”大型餐飲以以婚宴、商商務(wù)宴會(huì)等等為主、有有效彌補(bǔ)了了美食廣場場服務(wù)范疇疇的缺陷,,相互補(bǔ)充充,共同實(shí)實(shí)現(xiàn)了晶珠珠廣場餐飲飲功能的全全面化??偨Y(jié)分析4.威脅分析::崇盛晶珠廣廣場三樓的的“空中補(bǔ)補(bǔ)給飆歌城城”裝飾飾設(shè)計(jì)風(fēng)格格落伍,未未重裝;設(shè)設(shè)備老化,,功能落后后,音質(zhì)較較差;且衡衡陽市KTV行業(yè)競爭激激烈,其他他項(xiàng)目不斷斷標(biāo)新立異異;消費(fèi)顧顧客反映不不佳,印象象偏差;目目前經(jīng)營狀狀況不理想想,未能發(fā)發(fā)揮促進(jìn)作作用與美食食廣場形成成人流共享享,并影響響到晶珠廣廣場整體服服務(wù)形象和和質(zhì)量。物價(jià)上漲、、成本抬升升的速度未未與衡陽居居民收入增增長速度形形成正比,,且當(dāng)前國國內(nèi)困難的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展形勢(shì)造成成居民消費(fèi)費(fèi)購買能力力下降,對(duì)對(duì)晶珠·國際美食廣廣場的市場場發(fā)展造成成了深層次次的影響。。外部競爭激激烈。僅蓮蓮湖商圈內(nèi)內(nèi),本項(xiàng)目目宇元·萬向城和共共創(chuàng)衡陽商商業(yè)步行街街兩大城市市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目即將對(duì)對(duì)其形成巨巨大的外部部威脅,晶晶珠廣場““龍頭老大大”格局將將轉(zhuǎn)變?yōu)椤啊叭愣α⒘ⅰ薄?偨Y(jié)分析本項(xiàng)目二期期全中庭特特色商業(yè)街街業(yè)態(tài)規(guī)劃劃設(shè)置,餐餐飲比例應(yīng)應(yīng)占到50%—60%左右,集中中放置三層層(一、二二層觀光電電梯附近區(qū)區(qū)域可設(shè)置置小型開放放式甜品、、飲品區(qū))),以餐飲飲拉動(dòng)人氣氣,從而帶帶動(dòng)一、二二層人流,,并可引導(dǎo)導(dǎo)四、五層層萬達(dá)影城城及戀歌房房KTV的人流下行。。三層少部分區(qū)區(qū)域設(shè)置輔助助配套服務(wù)功功能業(yè)態(tài)(如如兒童游樂園園、玩具城、、輪滑專區(qū)等等),促進(jìn)連連帶消費(fèi),增增加顧客留店店時(shí)間。餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)調(diào)主題情景式式風(fēng)味美食,,品類豐富,,口味廣泛,,達(dá)到全面滿滿足個(gè)性化選選擇的市場需需求。餐飲業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)主題情景式式個(gè)性化功能能分區(qū),涵蓋蓋家庭親子餐餐、四海滿朋朋餐、高端商商務(wù)餐、甜蜜蜜情侶餐、福福祿壽喜餐等等;動(dòng)靜分區(qū)區(qū),既有敞開開式群會(huì)大廳廳、半敞開式式雅間,亦有有全封閉式包包廂。給本項(xiàng)目的啟啟示市場價(jià)格定位位在中高端消消費(fèi),客群年年齡范圍應(yīng)定定位在5—60歲區(qū)間,鑒于于晶珠·國際美食廣場場的調(diào)查分析析,本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)考慮滿足兒兒童飲食需求求的功能設(shè)置置??臻g裝飾設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)力求風(fēng)格格多樣化、主主題多元化;;動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)既能滿足顧顧客易行又能能符合情景式式設(shè)計(jì)要求,,與輔助配套套服務(wù)業(yè)態(tài)區(qū)區(qū)之間的動(dòng)線線設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)易導(dǎo)便行,,避免顧客迷迷向難找。晶珠從整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃來看看,停車樓可可謂是衡陽商商業(yè)的一個(gè)大大膽創(chuàng)舉,也也是其取得成成功的重要保保障因素,但但根據(jù)現(xiàn)在晶晶珠的商業(yè)需需求,停車樓樓仍不能滿足足所需。而從從我司項(xiàng)目目目前配套停車車位數(shù)量來看看,還不能滿滿足二期家居居及商業(yè)整體體的需求,如如不能在階段段時(shí)間內(nèi)得到到有效改善,,將成為二期期商業(yè)運(yùn)營發(fā)發(fā)展的瓶頸。。給本項(xiàng)目的啟啟示A)點(diǎn)菜:鐵板干鍋類::10種砂鍋醬香娃娃娃菜:18元/份鐵板茄子:22元/份鐵板花菜:22元/份鐵板粉絲:22元/份鐵板嫩仔牛肉肉:28元/份平鍋泰椒魚頭頭:28元/份干鍋肚條:38元/份干鍋魷魚須::38元/份干鍋米豆腐牛牛排:38元/份干鍋毛驢一鍋鍋鮮:38元/份附件青椒臘八豆炒炒蛋:22元/份青椒河蝦:28元/份骨肉相連:28元/份虎皮豬手:28元/份竹網(wǎng)邊魚:28元/份順風(fēng)耳尖:28元/份青椒野鴨:28元/份爽口雞雜:28元/份B)湘味小炒類類:42種農(nóng)家小炒肉::15元/份南粉雞雜:18元/份水煮檳榔芋::18元/份茶樹菇燴燕餃餃:18元/份鯪魚燒茄子::22元/份土匪豬肝:22元/份附件B)湘味小炒類類:42種土椒牛蛙:28元/份招牌三黃雞::28元/份小炒鯊魚腸::28元/份貢菜豬腳皮::28元/份湘西炒雜燴::28元/份湘西鴨四寶::28元/份青椒棍子魚::28元/份茄香魚頭煲::28元/份金牌肉炒肉::28元/份老干媽鵝鵝掌筋::28元/份功夫香辣辣肚尖::28元/份干豆角炒炒脆脆骨骨:28元/份大蒜芹菜菜炒扣肉肉:28元/份附件件B)湘味小小炒類::42種爆豆角角炒脆脆腸頭頭:32元/份醋溜豬豬手::32元/份青椒炒炒脆骨骨:32元/份剁椒蒸蒸邊魚魚:32元/份茄子燒燒仔排排:32元/份四季豆豆炒純純香臘臘舌頭頭:32元/份下飯雀雀胗::38元/份九觀橋橋煮雞雞:38元/份蒜苗炒炒鱔魚魚:38元/份黃燜黃黃沙魚魚:38元/份黃燜翹翹扒鰱鰱:38元/份黃燜桂桂魚仔仔:38元/份藠頭炒炒臘腰腰花片片:38元/份手撕瀏瀏陽花花皮肉肉:38元/份拱橋手手撕獐獐排::48元/份附件件C)蒸菜菜類::10種剁椒蒸蒸毛芋芋:12元/份開胃千千葉豆豆腐::12元/份清蒸香香腸片片:22元/份干蒸發(fā)發(fā)財(cái)鴨鴨:28元/份爽椒魚魚泡::28元/份香芋蒸蒸扣肉肉:28元/份清蒸排骨::28元/份臘八豆蒸豬豬尾:28元/份開胃海魚肚肚:28元/份香辣刁子魚魚:28元/份附件D)田園時(shí)蔬蔬:8種素炒時(shí)蔬::15元/份白灼時(shí)蔬::15元/份青椒燒茄子子:15元/份茄豆合炒::18元/份韭菜炒木耳耳:18元/份雞汁黑木木耳:18元/份衡山蛋湯湯:18元/份海帶肉末末湯:18元/份附件件E)鹵水類類:9種蜜汁叉燒燒:18元/例熱鹵四合合一:28元/例潮州咸蝦蝦:28元/例廣東燒鴨鴨:28元/例生煎小黃黃魚:28元/例脆皮乳鴿鴿:28元/只白切雞::28元/半只深井燒鵝鵝:48元/例廣東片皮皮鴨:58元/只附件件F)煲湯類類:7種木瓜燉銀銀耳:8元/盅西紅柿牛牛尾湯::10元/份39元/大份花生蓮藕藕煲排骨骨:10元/小份38元中份玉米煲龍龍骨:18元/例28元/大份冬瓜煲老鴨::28元/例38元/大份木瓜煲老鴿::38元/例48元/大份黨參貝氏煲烏烏雞:38元/例48元/大份附件G)茗茶類類:6種洞庭湖毛毛尖:6元/杯18元/壺君山銀針針:6元/杯18元/壺普洱:6元/杯18元/壺鐵觀音::6元/杯18元/壺碧螺春::6元/杯18元/壺人參烏龍龍:10元/杯20元/壺附件件H)生果類類:8種香蕉牛奶奶汁:12元/杯48元/扎火龍果牛牛奶汁::12元/杯48元/扎西瓜柳橙橙汁:12元/杯48元/扎加州橙汁汁:12元/杯48元/扎木瓜汁::15元/杯58元/扎水果沙拉拉:22元/中份38元/大份田園時(shí)蔬蔬沙拉::22元/份花式水果果拼果::28元/小芬38元/中份48元/大份附件件I)點(diǎn)心類類:15種香芋地瓜瓜丸:5元/4個(gè)15元/打南瓜果::5元/3個(gè)18元/打奶油和花花卷:5元/3個(gè)18元/打香芋酥::6元/3個(gè)25元/打奶黃包::6元/3個(gè)25元/打流沙包::6元/3個(gè)25元/打香酥土豆豆餅:6元/3個(gè)25元/打脆皮鮮奶奶:8元/3個(gè)30元/打高粱粑::10元/半份18元/份蝦餃皇::10元/4個(gè)38元/打榴蓮酥::12元/3個(gè)38元/打三鮮水餃餃:12元/份廣東陳村村粉:15元/份咖哩蝦仁仁炒飯::18元/份卡里牛肉肉炒飯::18元/份附件件匯報(bào)完畢畢,謝謝謝!9、靜夜四無鄰鄰,荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉樹樹,燈下白頭頭人。。00:29:5100:29:5100:2912/23/202212:29:51AM11、以我獨(dú)沈久久,愧君相見見頻。。12月-2200:29:5100:29Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別,,幾度隔隔山川。。。00:29:5100:29:5100:29Friday,December23,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng),,相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2200:29:5100:29:51December23,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā),,舊國國見青青山。。。23十十二二月202212:29:51上上午午00:29:5112月月-2215、比不不了得得就不不比,,得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2212:29上上午12月月-2200:29December23,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果,,工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/230:29:5100:29:5123December202217、做前前,能能夠環(huán)環(huán)視四四周;;做時(shí)時(shí),你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:29:51上上午午12:29上上午00:29:5112月月-229、沒有失失敗,只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功!。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果,但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:29:5100:29:5100:2912/23/202212:29:51AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2200:29:5100:29Dec-2223-Dec-2212、世間成成事,不不求其絕絕對(duì)圓滿滿,留一一份不足足,可得得無限完完美。。。00:29:5100:29:5100:29Friday,December23,202213、不知香積寺寺,數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2200:29:5100:29:51December23,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。23十二月月202212:29:51上午午00:29:5112月-2215、楚塞塞三湘湘接,,荊門門九派派通。。。。。十二月月2212:29上上午12月月-2200:29December23,202216、少年年十五五二十十時(shí),,步行行奪得得胡馬馬騎。。。2
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