建設用地使用權期限屆滿后的法律后果

建設用地使用權期限屆滿后的法律后果前言土地乃民生之本。在任何一個時代，土地作為最重要的生產(chǎn)資料都對整個經(jīng)濟制度起到了決定性的作用。然而令人遺憾的是，土地問題卻成為我國發(fā)展進程中揮之不去的陰影，其中首當其沖的就是建設用地使用權的期限問題。我國土地法律制度，是在社會主義市場經(jīng)濟理論探索發(fā)展，土地制度改革深入的背景下形成的，帶有鮮明的中國特色，同時也就不可避免的經(jīng)歷著改革的種種陣痛。黃島曾是國務院最早批準成立的14個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一，1989年，由于當時尚無政策可依，黃島在國有土地使用權出讓問題上作出今天看來仍舊大膽的嘗試：對以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權，設定20年和30年不等的期限。一年后，即1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。2009年，阿里山小區(qū)的住宅用地年限陸續(xù)到期。此時，阿里山小區(qū)的住戶們皺起了眉頭,房屋在流轉(zhuǎn)中遇到的難題是他們始料未及的：小區(qū)住宅用地使用權僅僅20年的期限讓買家們望而卻步。即使以大幅低于市場價的價格掛牌出售，也鮮有人問津。阿里山小區(qū)的難題只是一個開始，不久的將來，我們將會面對很多類似的續(xù)期問題。建設用地使用權作為我國最主要的用益物權之一，土地使用權人取得地上權之目的在于利用他人土地構建建筑或其他工作物，達到或居住或商用的目的，前者保障人民住房的剛性需求，后者以使土地經(jīng)濟價值得以發(fā)揮。因此如果解決不好相關問題，土地使用權期限屆滿案例大量增加之時，勢必會影響到經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展，繼而動搖社會穩(wěn)定的根基。在國家立法層面上，目前關于建設用地使用權期限的規(guī)定主要見諸于《物權法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《城市房地產(chǎn)管理法》等。由此，形成了以國有土地有償期限使用制度為基礎，以出讓方式取得的土地使用權以有償方式取得，并受法定最高存續(xù)期間限制的制度。土地使用權期限屆滿后的法律后果體現(xiàn)為土地使用權人與建設用地使用權人之間的權利和義務關系，主要有以下幾點：1、注銷登記，2、返還土地，3、產(chǎn)生補償請求權（其中又因土地使用權取得方式有征收和劃撥的不同而有區(qū)別）房紹坤房紹坤《物權法用益物權編》中國人民大學出版社2007P167遺憾的是，以上法律規(guī)定非但沒有完善的解決現(xiàn)有難題，反而因規(guī)范之間的互不協(xié)調(diào)，催生出更多問題。簡單概括為以下幾點：第一，難以操作。一方面依據(jù)現(xiàn)有法律無法認定建設用地使用權開始時間，何時終結(jié)；另一方面續(xù)期的要件，程序規(guī)定不清，現(xiàn)實中難以操作。第二，過度保護土地所有人利益，而對用益權人顯失公平。不論是期限屆滿后重新簽訂土地出讓合同并交納土地出讓金，還是由國家直接收回土地使用權和地上物，對用益物權人來說都過于嚴苛?？紤]到當前土地出讓金及不動產(chǎn)價格逐年上漲，勢必會大幅增加人民的經(jīng)濟負擔。第三，不利于土地的綜合高效利用。一方面地上物物權與用益物權的期限沖突，給土地使用權人徒增行政、經(jīng)濟成本，另一方面國家無償取得地上物和附著物的做法，無疑會助長權利人以掠奪性方法使用土地以獲得最大經(jīng)濟效益。最后，也是最值得警惕的就是法律之間的不協(xié)調(diào)甚至是自相矛盾。例如在規(guī)定對土地使用權人地上物補償問題上，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第40條和第47條做出了截然相反的規(guī)定。法律的自相矛盾，不僅僅使權利人不知何去何從，執(zhí)法機關不知如何裁判，更會大大降低法律的威信?；谝陨险J識，我們小組擬從建設用地使用權的期限、續(xù)期和地上物處置這三個方面，全面而富有邏輯性的闡述當前我國土地使用權期限制度的現(xiàn)狀和存在問題，繼而對如何完善立法做出有益探討，以求教于老師和各位同學。目錄 前言 1一、關于建設用地使用權期限的相關問題 41.1我國現(xiàn)行規(guī)定及制度分析 41.1.1法律規(guī)定最高期限過短 41.1.2出讓年限過于單一 41.1.3續(xù)期多久不明確 51.2制度設想 51.2.1延長建設用地使用權存續(xù)期限 51.2.2實行多種出讓年限 61.2.3立法明確續(xù)期的具體期限。 6二、建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則 72.1續(xù)期模式 72.2是否繳納續(xù)期費用 72.3續(xù)期費用繳費標準和方式 92.3.1繳費標準 92.3.2繳費方式 102.3.4續(xù)期次數(shù) 10三、建設用地使用權期限屆滿后地上物的處理問題 113.1我國現(xiàn)行規(guī)定及問題分析 113.2比較法研究 133.3制度設想 14結(jié)語 16參考文獻： 18一、關于建設用地使用權期限的相關問題1.1我國現(xiàn)行規(guī)定及制度分析自1994年《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺以來，我國的城鎮(zhèn)住房制度改革已有近20年的歷史，轉(zhuǎn)眼間，20世紀最早出現(xiàn)的一批私有住宅，如今只剩下不到50年的土地使用權，一些商業(yè)用房甚至剩下不到30年。針對期限屆滿后的細則問題，目前的立法一筆帶過，并沒有進行細致的探究，未來究竟如何平衡各方之間的利益還需要通過立法積極協(xié)調(diào)。1.1.1法律規(guī)定最高期限過短關于土地使用權期限，吳春岐.中國土地法體系構建與制度創(chuàng)新研究[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2012：117我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條作出了規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)用地50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；⑤綜合或者其他用地50吳春岐.中國土地法體系構建與制度創(chuàng)新研究[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2012：1171.1.2出讓年限過于單一隨著時代的發(fā)展，建筑物的功能區(qū)分越來越多，結(jié)構形式越來越復雜，而二十年前我國制定的對住宅、商業(yè)用地等使用年限的劃分，則顯得有些陳舊，不能滿足新型用地使用期限的短期需求，可能造成浪費。目前根據(jù)我國《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！边@說明我國法律是允許住改商這一土地使用權變換形式的存在的，但變?yōu)樯虡I(yè)用途之后，是繼續(xù)沿用住宅用地70年使用年限還是改為40年，法律并無規(guī)定，在一定程度上會導致續(xù)期年限不公平的問題。1.1.3續(xù)期多久不明確物權法第149條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。物權法僅規(guī)定續(xù)期的合法性，但是對于續(xù)期多久，如何續(xù)期的問題卻并未涉及?；蛟S當初立法時學者認為等到70年的使用權快到期時再補充立法也未嘗不可，抑或是邊考量物權理論發(fā)展的新動態(tài)以便合理續(xù)期來增強可操作性。這只是我們的猜測，但并不能以此作為架空問題的理由。因為所有權的屬性是其完整性和無期性。老百姓傾其一生的積蓄購置了房產(chǎn)，若立法不能在續(xù)期問題上給民眾吃一顆定心丸，基于私有財產(chǎn)權的市場交易體制的確立問題就更無從討論。因此續(xù)期問題看似遙遠，卻不能持續(xù)擱置。1.2制度設想1.2.1延長建設用地使用權存續(xù)期限我國法律沒有對建設用地使用權的存續(xù)期限作出具體規(guī)定，僅規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，具體的使用權年限由當事人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行約定。前已述及，現(xiàn)行法律規(guī)定的最高年限過短，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，不適用司法實踐的需要。因此，有必要延長我國建設用地使用權存續(xù)期限，使建設用地使用權的最高年限同當下建筑物的預期壽命盡量相一致，盡量避免建筑物和土地權利的沖突，以有利于所有權人對其權利的行使。觀察大陸法系的許多國家，無論是德國還是日本，都遵循了地上物所有權的獨立性，在土地使用權期限屆滿時，本著公平合理原則，地上權人、土地所有人都享有一定的權利。例如謝在全.物盡其用與永續(xù)利用—民法用益物權之修正[J].臺灣法學雜志，2010年第2期我國臺灣地區(qū)的做法謝在全.物盡其用與永續(xù)利用—民法用益物權之修正[J].臺灣法學雜志，2010年第2期1.2.2實行多種出讓年限針對我國目前建設用地出讓方式（即批租方式）有一定的不足性，引入新的建設用地使用權的設定方式也未嘗不可。例如土地使用權的年租制，其含義是政府作為土地的所有者，平等地參與到合同關系中來，并將國有土地的使用權以限定使用年限的方式出租給土地使用者，在使用權的有效期間內(nèi)，土地使用者要向土地所有者為有償使用繳納地租。實行年租制可以充分提高土地的價值和使用價值，將土地的短期效益和長遠效益有機結(jié)合起來。另外，對于商業(yè)、旅游、娛樂用地應該突破現(xiàn)有的使用期限規(guī)定，實行多個時間長度的使用期限，以做到地盡其用。針對建筑物使用功能區(qū)分越來越多樣化復合化，亦應該適應時代發(fā)展對使用年限做出更公平的細致的劃分。例如對于偏向住宅性的綜合用地，亦可以在原有50年的使用期限上再做延長。1.2.3立法明確續(xù)期的具體期限。筆者認為，凡是用于生活居住或個人住宅的房屋所占用的土地，應當和房屋捆綁在一起，成為一種依房屋存在而存在，隨房屋權利轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的權利。而對于用于活動的建筑用地，比如廠房、商廈、飯店、寫字樓等，其土地使用權應當確定為有期限的，以便于在期限屆滿后，調(diào)整國家所有權人與經(jīng)營者之間的利益關系，或者由產(chǎn)權人繼續(xù)簽訂土地出讓合同或由國家收回建筑物。直接規(guī)定土地使用權的無期限性可能還有難度，因此在現(xiàn)實中分清楚建筑物是用于居住還是用于盈利性事業(yè)還是必要的，比如，臨街門面住宅樓房的商業(yè)化利用不應影響整幢樓的居住性質(zhì)。二、建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則2.1續(xù)期模式正如前面所言，建設用地使用權是有一定的期限限制，不同性質(zhì)的建設用地其使用年限不同。因此在現(xiàn)實生活中我們就會面臨這樣的一個問題，當建設用地使用權期限屆滿后，該何去何從。根據(jù)我國《物權法》第149條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。可見，我國《物權法》對建設用地使用權期限屆滿后,依照土地用途的不同分兩大類作了不同的規(guī)定，對住宅建設用地,采取自動續(xù)期模式;這一規(guī)則切實保護了建筑物的所有權，真正體現(xiàn)了以人為本的理念和對民生的關注。王利明《物權法研究》下卷，中國人民大學出版社2007年版，第169頁；對非住宅用地的按照法律規(guī)定處理，這里的規(guī)定指的是就在2007年修正的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第22王利明《物權法研究》下卷，中國人民大學出版社2007年版，第169頁；吳春岐

《中國土地法體系構建與制度創(chuàng)新研究》，經(jīng)濟管理出版社，2012年版，第118頁雖然法律對于建設用地使用權的續(xù)期模式做了規(guī)定，分為住宅建設用地的自動續(xù)期模式和非住宅建設用地的申請續(xù)期模式，建立起了二元化的建設用地使用權續(xù)期制度，但對于建設用地的續(xù)期是否支付費用，付費的方式如何以及續(xù)期后是否能夠再次續(xù)期并沒有做出詳盡的規(guī)定，這也引發(fā)了實務和學術上的一些思考。2.2是否繳納續(xù)期費用法律之所以對住宅和非住宅建設用地進行區(qū)分是有意義的。因為這可能涉及到建設用地使用權繳費的問題。非住宅性建設用地到期后，需要交付土地使用權出讓金，而住宅性建設用地是否需要繳納出讓金在法律上沒有明確的規(guī)定。在此我們著重對住宅性建設用地使用權續(xù)期是否應該繳納土地出讓金進行探討。在制定《物權法》的過程中，關于住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續(xù)期是否有償?shù)膯栴}始終是焦點問題，各方分歧較大，有的主張應當有償延續(xù)，有的主張應當無償延續(xù)。對于該問題不同的學者存在不同的觀點。房紹坤教授認為住宅性建設用地使用權期限屆滿后自動續(xù)期,不應支付土地使用費。其理由在于:第一,自動續(xù)期,就意味著建設用地使用權人根本不需要采取任何行為(包括支付土地使用費行為),建設用地使用權的期限就會自動續(xù)期,否則就不是自動續(xù)期了。房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第209頁自動續(xù)期制度實際上賦予了城鎮(zhèn)住宅購買者一種經(jīng)濟上的優(yōu)待，即一旦購買了房屋，即使建設用地使用權的使用期限屆滿，也不再向國家支付出讓金。國家優(yōu)待住宅建設用地使用權人的重要原因之一，在于借此保障人們的住房人權。以此而言，對每一個國民來說，自動續(xù)期制度具有生活保障性、福利性。既然自動續(xù)期制度具有福利性，那么，根據(jù)社會福利的普遍性，每一個公民，不管是城市居民還是農(nóng)村村民，甚至是在中國境內(nèi)的外國人、無國籍人，都應享受一次住宅建設使用權自動續(xù)期的福利。第二,消費者并未將建設用地使用年限與房地產(chǎn)價格聯(lián)系起來。在當前民眾對房價和低價都無任何博弈能力的情形下,用其終身的收入購置房產(chǎn)后,房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第209頁學者宋炳華認為,住宅建設用地使用權的續(xù)期應以有償為宜。一、從法理角度看，土地使用權續(xù)期本質(zhì)上是取得新的土地使用權，在目前的土地管理體制下，住宅用地中除用于保障性住房建設的土地以劃撥方式取得使用權外，商品住宅用地一律以有償方式出讓使用權。應當遵循國有土地有償使用原則實行有償續(xù)期。二、從比較法的角度看，住宅建設用地使用權在法律性質(zhì)上近似于地上權制度，地上權雖不以支付地租為成立要件，然而作為利用他人土地為目的的用益物權，其取得通常是有償?shù)?。與地上權設立類似，我國土地使用權人取得權利時通常簽訂土地使用權出讓合同，出讓合同中對土地出讓金等有償使用費用均有明確約定。土地使用權在續(xù)期時必然伴隨出讓合同的更新，因而土地使用權人繳納土地有償使用費自然順理成章。住宅建設用地使用權應當實行有償續(xù)期。三、從維護社會公平角度看，住宅建設用地使用權有償續(xù)期是防止土地資源占用不均的必要舉措。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，土地的資產(chǎn)價值日益凸顯。盡管房屋所有權人在取得土地使用權的過程中支付了土地出讓金，然而如果貫徹無償續(xù)期的原則，從長遠來看則無疑會導致房屋所有權的取得成本過低，造成土地的資源性收益日益向社會少數(shù)階層集中，不利于社會公平。因此，住宅建設用地使用權應當有償續(xù)期。宋炳華

《住宅建設用地使用權續(xù)期之法理分析及完善路徑》

國土資源情報

2011-8-17朱廣新教授“認為對于住宅建設用地使用權自動續(xù)期時是否支付土地使用費不能一概而論，而應根據(jù)住宅所有人利用住宅的實際目的確立不同的規(guī)則。具體而言，對于事實上為了滿足房屋所有權人居住需要的住宅，住宅建設用地使用權自動續(xù)期時不應收取任何費用；對于作為出租、轉(zhuǎn)售、出資或閑置不用的住宅，住宅建設用地使用權自動續(xù)期時，必須收取一定的費用”。朱廣新

論住宅建設用地使用權自動續(xù)期及其體系研究

《中國法學》

中國法學雜志

經(jīng)討論，我小組成員一致認為，住宅性建設用地使用權期限屆滿后，應該自動免費續(xù)期。在當今房價日益高漲的年代，對于家庭而言房屋占其財產(chǎn)的大部甚是全部。國家應當在《物權法》自動續(xù)期的基礎之上，出臺相關的法律或司法解釋將在建設用地使用權期限屆滿之后的續(xù)期細則予以明細。政府已經(jīng)在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中獲取了巨額利潤（房價里60%以上是土地出讓金和各種審批費用），而業(yè)主買房后還要繳納一定數(shù)額的房產(chǎn)稅，購房問題對普通百姓而言已是一筆沉重的負擔，政府應當做出讓利于民的政策，保護普通民眾的利益。

2.3續(xù)期費用繳費標準和方式2.3.1繳費標準對于續(xù)期費用的繳費方式和標準，學界也存在著諸多不同的見解。由于前面已經(jīng)對住宅性建設用地是否繳費做了說明，在此，我們將重點探討非住宅用地使用權續(xù)期的繳費標準和方式。對于非住宅建設用地使用權續(xù)期的繳費標準，有的主張應當按照續(xù)期時同類地塊政府制定的基準地價繳納，有的主張應當按照續(xù)期時同塊地價的基準地價下浮一定比例繳納，有的則主張土地使用權續(xù)期時同類地塊的市場價格繳納。在2004年，由于第一批行政劃撥土地到期，深圳政府出臺了《深圳房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，其中對于繳費問題，在第三條明確規(guī)定“到期房地產(chǎn)，業(yè)主需繼續(xù)使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付；土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公布?！保ā吧钲诨鶞实貎r”指在設定的土地利用狀況及土地開發(fā)條件下的土地使用權平均市場價格，可在深圳市規(guī)劃國土委員會網(wǎng)站上查詢）。深圳市的這一做法就是上文所述的第二種主張，按照續(xù)期時同塊地價的基準地價下浮一定比例繳納。建設用地使用權期滿時的續(xù)期，可以看做是對于下一個期限內(nèi)土地使用權。因此非住宅性建設用地的出讓金一般應綜合繳費時的土地資源價格進行衡量，不能設定過高加重土地使用權人的負擔，總原則上應該低于新增用地的使用費標準。2.3.2繳費方式對于非住宅建設用地使用權的繳費方式也存在著爭議。有的人認為可以分為一次性繳費和分期等不同的繳費方式。這些方案各有其優(yōu)缺點，前一案有利于統(tǒng)一管理卻不利于減輕土地用權人負擔，后一案有利于減輕土地使用權人負擔卻不利于統(tǒng)一收取。因此，在確定住宅建設用地使用權續(xù)期費用交納方式的時候既要兼顧收取管理的方便也要減輕土地使用權人的負擔。在實踐中，為了增強政策的可操作性，可以借鑒財政部國土資源部建設部印發(fā)的財綜字號通知中關于已購公房和經(jīng)濟適用房上市出售時，購房者繳納土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款后按出讓土地使用權的商品住宅辦理產(chǎn)權登記的規(guī)定，明確在住宅建設用地使用權期間屆滿后，對自主的房主可以暫時不要求繳納續(xù)期，待其轉(zhuǎn)讓或者抵押、出租房屋時，要求其補繳土地使用權出讓金后才能辦理相應的登記手續(xù)。

2.3.4續(xù)期次數(shù)關于建設用地使用權續(xù)期期限屆滿后是否能再次續(xù)期,存在不同觀點。建設用地使用權只是對土地所有權的有限讓渡,如果允許不斷續(xù)期,無疑是土地所有權的買賣。如果只允許一次續(xù)期,那么期滿后的地上物建筑物的歸屬又將難以確定,或者在這個期限內(nèi)原地上物滅失,建設用地使用權人又重新購置建筑物,其所有權如何確定,此時是否可以讓國家無償取回,這也有待法律修改時做出明確規(guī)定。續(xù)期次數(shù)是否受限,應取決于續(xù)期期限的確定模式和方法。如果期限屆滿后續(xù)期期限已經(jīng)考慮到房屋的結(jié)構和耐用年限等因素,續(xù)期期限以一次為宜,亦續(xù)期期限屆滿后不再續(xù)期;如果期限屆滿后續(xù)期期限采用統(tǒng)一的年限,如20年,40年,沒有考慮到具體建筑物的結(jié)構和耐用年限等因素,則在續(xù)期期限屆滿后,如果在耐用年限內(nèi),應允許再次續(xù)期。高圣平

楊璇《建設用地使用權期限屆滿后的法律后果》

法學

2011-10三、建設用地使用權期限屆滿后地上物的處理問題3.1我國現(xiàn)行規(guī)定及問題分析目前我國《物權法》對建設用地使用權期限屆滿后地上物的處理問題沒有做出規(guī)定，但是根據(jù)第149條可以作出如下認識：非住宅建設用地使用權因期間屆滿而消滅后，地上建筑物的歸屬首先由當事人約定，沒有約定或約定不明的請款下，依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。而按照我國現(xiàn)行法的規(guī)定，在建設用地使用權消滅后，地上建筑物由國家無償取得。即這一問題的處理仍適用《物權法》出臺前的相關法律規(guī)定?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就對我國土地使用權期間屆滿的處理做出了規(guī)定，其中第四十條:“土地使用權期滿,土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得?！钡谒氖粭l:“土地使用權期限屆滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地出讓金,并辦理登記?！痹凇冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中也有相關規(guī)定,第二十一條:“土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準……?！庇纱丝梢姡壳拔覈嘘P土地使用權期間屆滿的處理辦法是出讓土地使用權期間屆滿，土地使用權及地上建筑物等所有權由國家無償收回，但土地使用權人享有法的申請續(xù)期的權利，非因公共利益的需要其申請不得被駁回。從所有權角度來看，這種規(guī)定導致有期限的土地使用權對無期限的地上物所有權的抗辯，其后果是國家的土地所有權吸收了土地使用人的地上物所有權，從某種意義上來說，房屋等地上物的所有權演變成為一種有期限、受限制的所有權。我國現(xiàn)行規(guī)定土地使用權期限屆滿，土地所有權吸收地上物所有權，國家收回土地使用權并無償取得地上物所有權的做法，是在土地制度改革指示借鑒了我國香港的土地批租制。但是，這種規(guī)定存在很多問題。3.1.1土地使用權期限屆滿時,國家無償取得地上建筑物等的所有權違背了所有權的基本原理。根據(jù)法律規(guī)定，非住宅建設用地使用期間屆滿后，如果建設用地使用權人沒有申請續(xù)期或者續(xù)期申請未獲批準，建設用地使用權將依法被收回，而土地使用權被收回后，其地上建筑物等的所有權也被國家取得了。但我國法律承認土地使用權人對地上物擁有合法的所有權，原則上只要地上物存在，土地使用人對地上物的所有權就存在，除非所有權的主體消滅或主體拋棄、轉(zhuǎn)讓該地上物或地上物滅失或地上物的所有權被強制消滅。地上建筑物是土地使用權人投資的結(jié)果，其所取得的獨立于土地使用權的建筑物所有權具有正當性，這一所有權理應受到保護，非依法定理由和法定程序不得剝奪。高圣平，楊璇，《建設用地使用權期限屆滿后的法律后果》，法學，2011年第10期《憲法》亦規(guī)定，房屋及其他不動產(chǎn)屬于單位或個人的合法財產(chǎn)，國家只能通過征收的方式取得其所有權高圣平，楊璇，《建設用地使用權期限屆滿后的法律后果》，法學，2011年第10期梁慧星，《中國物權法研究》，法律出版社1998年版，第688頁3.1.2如此規(guī)定有失公平。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條:“無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權,并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據(jù)實際情況給予適當補償?！庇纱丝梢?國家無償收回劃撥用地使用權時,尚且要對地上建筑物、其他附著物視實際情況予以適當補償，這么規(guī)定是考慮到了土地使用者對土地及地上物的投資和地上房屋等建筑物、其他附著物的殘留價值。那么對于支付了對價的土地使用權人，更應該給予公平的補償。如若其地上建筑物等在期滿后由國家無償取得，明顯有失公平，有違法律面前一律平等的原則崔建遠，崔建遠，《物權法》，清華大學出版，2008年第220頁3.1.3不利于物盡其用。在資源稀缺的當代，強調(diào)對土地上既存建筑物及其他附著物的充分利用，其價值取向應在于實現(xiàn)資源的有效利用。法律的此種規(guī)定可能導致土地使用人在期限屆滿前放棄管理，助長土地使用人掠奪性使用土地甚至對建筑物進行破壞的行為，損及資源的有效和永續(xù)利用。在利益的驅(qū)動下，土地使用人往往涸澤而漁，不惜破壞環(huán)境資源以實現(xiàn)其利益攫取的最大化，土地的有效和永續(xù)利用無從談起，甚至影響到國家和社會的根本利益。3.2比較法研究對于土地使用權期限屆滿，地上物的歸屬以及土地所有人應否無償取得地上建筑物、其他附著物的所有權，國際上主要存在兩種做法。3.2.1期滿地上物無償歸土地所有人采取這種做法的主要是英美法系的一些國家和地區(qū)，如英國、中國香港。陳耀東，《土地使用權期限屆滿之權利沖突與地上物歸屬研究——兼評《物權法（草案）之相關規(guī)定》，[J]，中國不動產(chǎn)研究，2006，陳耀東，《土地使用權期限屆滿之權利沖突與地上物歸屬研究——兼評《物權法（草案）之相關規(guī)定》，[J]，中國不動產(chǎn)研究，2006，00期在殖民主義經(jīng)濟政策的影響下，中國香港的房地產(chǎn)制度應運而生，同樣規(guī)定，租期屆滿后，若承租人不要求續(xù)租的，政府將土地連同地上物一并無償收回，歸政府所有。3.2.2期限屆滿地上物不能無償歸土地所有人采取這種做法的主要是大陸法系采土地和地上物分離的“二元主義”國家和地區(qū)，如日本和我國臺灣陳耀東，《土地使用權期限屆滿之權利沖突與地上物歸屬研究——兼評《物權法（草案）之相關規(guī)定》，[J]，中國不動產(chǎn)研究，2006，00期，由于將土地使用權和地上物所有權規(guī)定為兩種不同的物權，因此當?shù)厣蠙嗥谙迣脻M，地上物的所有權并不隨之消滅。在我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”上，在地上權消滅時，地上權人得取回其工作物及竹木。但土地所有權人按實價購買其工作物或竹木的，地上權人不得拒絕；如果地上權人的工作物為建筑物的，如地上權因存續(xù)期間屆滿而消滅的，土地所有權人應按建筑物的實價進行補償，但合同另有約定的除外；土地所有權人于地上權存續(xù)期間屆滿前，有權請求地上權人于建筑物可得使用的期限內(nèi)延長地上權的期間。地上權人拒絕延長的，不得請求建筑物的補償陳耀東，《土地使用權期限屆滿之權利沖突與地上物歸屬研究——兼評《物權法（草案）之相關規(guī)定》，[J]，中國不動產(chǎn)研究，2006，00期參見我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”第839~840條孫先忠，《德國當代物權法》，法律出版社，1997，第237頁房紹坤，《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社，2007，P2173.3制度設想對于建設用地使用權期限屆滿后地上物歸屬的解決，我國地方上已經(jīng)出現(xiàn)了案例，并且為之做出了努力，例如深圳。1981年12月《深圳特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》規(guī)定了土地最長使用年限：工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年，旅游事業(yè)用地30年，種植業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖用地20年。可以看出，這項規(guī)定與現(xiàn)行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的并不相同，這是因為當時的中國改革開放剛剛起步，《憲法》規(guī)定任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。為了讓投資的客商取得土地使用權，深圳市頒布了該條例。這也使得深圳有一批建設用地使用權早早到期，而現(xiàn)行的法律還沒有解決辦法。2004年，深圳頒布了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回。適用本規(guī)定的到期房地產(chǎn)，其地上建筑物、構筑物按建造成本折舊補償?？梢哉f，深圳的規(guī)定了進行折舊補償而非完全無償沒收是有進步意義的，但是這只是權宜之計，該規(guī)定針對的是土地利用制度改革之初特殊歷史背景中產(chǎn)生的行政劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)土地使用權到期的問題，高圣平，楊璇，《建設用地使用權期限屆滿后的法律規(guī)定》高圣平，楊璇，《建設用地使用權期限屆滿后的法律規(guī)定》[J]法學，2011.10小組一致認為對于土地使用權屆滿后地上物的處理可以做出如下的規(guī)定。首先，建設用地使用權人在建設用地使用權期滿后擁有對地上物的取回權，并負有返還土地、恢復原狀的義務。其次，作為土地所有人，國家可以提出以時價購買地上物，使得建筑物的效能得到充分發(fā)揮。最后，建設用地使用權人如果不想取回地上物時可以向土地所有人提出補償請求，但同時為了不過于增加土地所有人的負擔，如果土地所有人也不想購買地上物，那么就可以延長建設用地使用權期限作為對抗，建設用地使用權人若是拒絕延長土地使用期限的，則喪失了對土地所有人的補償請求權。這樣一來，兼顧了各方的利益，尤其在我國，國家作為土地所有者的強勢方，只有建立國家對建設用地使用權期滿后地上物的有償取得制度，才是保護建設用地使用權人私有財產(chǎn)的必由之路。結(jié)語綜上所述，本文主要討論了建設用地使用權屆滿的法律后果。通過對我國現(xiàn)行建設用地使用權期限規(guī)定及制度的分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行法律規(guī)定的建設用地使用權最高期限不合理，住宅、商用地等使用權期限不能滿足復雜的新狀況，對于建設用地使用權續(xù)期的規(guī)定并不明確等期限上的相關問題，并且提出了延長建設用地使用權存續(xù)期限、針對不同情況實行靈活多樣的出讓年限、在立法上明確續(xù)期的具體期限等方案，以期土地所有人與建設用地使用權人的權利得以充分行使，使有限的資源得以充分利用，也對立法上的續(xù)期期限問題定紛止爭。繼而在建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期規(guī)則上，對我國《物權法》以及相關法律進行介紹和分析，對住宅與非住宅建設用地使用權分而論之。對于所存在的“住宅性建設用地使用權繳納續(xù)期