新城置業(yè)東方銀座項(xiàng)目運(yùn)營策略報(bào)告

新城置業(yè)東方銀座項(xiàng)目運(yùn)營策略報(bào)告提案大綱第一部分項(xiàng)目分析第二部分項(xiàng)目定位第三部分運(yùn)營策略第四部分營銷推廣第一部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況東方銀座位于江蘇省張家港市暨陽中路，沙洲公園東側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約2100多平方米，建筑面積約為7500平方米，其中地下1層，地上5層（約6500平方米），為商業(yè)綜合大樓。地下一層為車庫地上1-5層為商業(yè)或辦公用房項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊交通便利，各類配套設(shè)施齊全，文化氛圍濃厚，周邊主要環(huán)境設(shè)施為：1.沙洲公園2.張家港大戲院3.各類生活/商業(yè)配套項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢分析（S）：項(xiàng)目地段好，城市一級核心區(qū)域；項(xiàng)目形象好，立面現(xiàn)代時(shí)尚，建筑有氣勢；項(xiàng)目配套好，停車方便，人文配套，生活配套好；項(xiàng)目景觀好，緊靠沙洲公園，緊鄰休閑廣場；項(xiàng)目目前尚未定位，完整性好；項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)好，張家港地產(chǎn)處于上升期。項(xiàng)目劣勢分析（w）：項(xiàng)目體量小僅為7千多平方，不能形成影響力；作為商業(yè)項(xiàng)目，周邊的商業(yè)氣氛不夠濃厚。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會分析（O）：港城經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，人均消費(fèi)力不斷提升；港城地產(chǎn)發(fā)展依舊迅猛，地產(chǎn)投資意識不斷增強(qiáng)；港城典型的商業(yè)項(xiàng)目都處于醞釀階段或運(yùn)營前夕，還都沒有形成真正的影響力，給我們留了一個(gè)時(shí)間空擋；發(fā)展商品牌處于高度影響力期，便于借力打力；船小好掉頭，一旦明確定位方向，我們可以快速解決問題，結(jié)束戰(zhàn)斗。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（T）：項(xiàng)目所在地，雖為老城，但非城市空間發(fā)展的方向，項(xiàng)目地段有被邊緣化趨勢；本項(xiàng)目作為一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，面臨著巨大的競爭壓力；項(xiàng)目的定位空間非常有限，操作風(fēng)險(xiǎn)加大。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢很多，但不突出，相反劣勢也比較明顯，如何化劣勢為優(yōu)勢，是我們要認(rèn)真思考的問題！項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)不錯(cuò)，但風(fēng)險(xiǎn)也比較突出，所以必須設(shè)法把風(fēng)險(xiǎn)降低，把機(jī)會點(diǎn)最大化！項(xiàng)目分析結(jié)論我們該該怎么么辦？？第二部部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位項(xiàng)目定定位項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位選選擇賺利？？賺經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)？賺名？？賺什么么？看當(dāng)前前？思未來來？項(xiàng)目定定位項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位選選擇如果目目前公公司不不缺資資金，，或短短期內(nèi)內(nèi)沒有有資金金壓力力，我我們建建議本本項(xiàng)目目要立立足長長遠(yuǎn)，，要本本著樹樹立公公司形形象的的原則則來操操作，，即項(xiàng)項(xiàng)目要要賺名名！這這樣操操作既既能得得名，，又能能得長長期的的利，，且能能保證證項(xiàng)目目在經(jīng)經(jīng)營層層面的的操作作成功功，從從而整整體成成功。。這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目作作為純純商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目，對對鋪墊墊暨陽陽湖新新項(xiàng)目目有指指導(dǎo)意意義。。從長期期看，，項(xiàng)目目升值值潛力力巨大大，如如能長長期持持有，，將是是公司司一筆筆豐厚厚的資資產(chǎn)，，國內(nèi)內(nèi)國際際的大大地產(chǎn)產(chǎn)公司司相當(dāng)當(dāng)部分分都有有自己己的長長期持持有物物業(yè)，，招商商地產(chǎn)產(chǎn)/和和記黃黃埔等等。項(xiàng)目定定位項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)定定位根據(jù)本本案周周邊環(huán)環(huán)境條條件、、體量量規(guī)模模及項(xiàng)項(xiàng)目建建筑類類型特特點(diǎn)，，本案案項(xiàng)目目總定定位方方向：：業(yè)態(tài)功能業(yè)種要求條件是否適合購物中心百貨/專賣店等規(guī)模大，商業(yè)氣氛濃，人流大不適合專業(yè)市場大型家電/家居/數(shù)碼規(guī)模大，專業(yè)行業(yè)氣氛濃。不適合餐飲娛樂大型餐飲+娛樂項(xiàng)目規(guī)模適中，交通方便，自然文化環(huán)境好。十分適合項(xiàng)目定定位功能定定位方案一一：餐飲、、娛樂樂、休休閑與與辦公公?？偠ㄎ晃幻枋鍪黾惋嬶?、娛娛樂、、休閑閑、辦辦公于于一體體的多功能能高檔檔餐娛娛中心心項(xiàng)目定定位業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種定定位：：根據(jù)建建筑層層數(shù)與與體量量，本本案業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃為為：1-2層：：大型餐餐飲；；1層大大廳集集中餐餐飲，，2層層為包包間3層：：咖啡廳廳、茶茶餐廳廳或西西餐廳廳；4層：：娛樂KTV、SNOOK、酒酒吧等等；5層：：美容美美體、、健身身中心心、部部分辦辦公。。項(xiàng)目定定位客戶定定位消費(fèi)群群體：：商務(wù)宴宴請/朋友友宴會會/喜喜宴商務(wù)會會客/商務(wù)務(wù)娛樂樂/朋朋友娛娛樂項(xiàng)目定定位客戶定定位租買客客戶：：大型連連鎖餐餐飲店店—租為主主連鎖咖咖啡/茶/西餐餐廳店店主——租或買買KTV/酒酒吧/娛樂樂業(yè)業(yè)業(yè)主——租或買買投資客客戶——買項(xiàng)目定定位功能定定位方案二二：主題餐餐飲會會客中中心總定位位描述述港城首首席主主題美美食中中心項(xiàng)目定定位業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種定定位：：根據(jù)建建筑層層數(shù)與與體量量，本本案業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃為為：1-3層：：大型中中高檔檔中餐餐；1層大大廳集集中餐餐飲，，2層層分為為多功功能大大包房房，3層為為私密密會客客中小小包間間4層：：高檔咖咖啡廳廳、茶茶餐廳廳或西西餐廳廳；5層：：量販KTV；項(xiàng)目定定位客戶定定位消費(fèi)群群體：：商務(wù)宴宴請/朋友友小聚聚/婚婚宴喜喜宴商務(wù)會會客/商務(wù)務(wù)娛樂樂/朋朋友娛娛樂項(xiàng)目定定位客戶定定位租買客客戶：：大型中中餐連連鎖餐餐飲店店—租為主主連鎖咖咖啡/茶/西餐餐廳店店主——租或買買KTV娛樂樂業(yè)業(yè)業(yè)主——租或買買投資客客戶——買第三部部分運(yùn)運(yùn)營營策略略租售模模式租售模模式分分類：：1.按按租售售面積積來分分：整租整整售：：一個(gè)單單位整整體出出租或或出售售；整租散散售：：一個(gè)單單位整整體出出租但但分割割出售售產(chǎn)權(quán)權(quán)。2.按按租售售次序序來分分先租后后售：：先將物物業(yè)出出租個(gè)個(gè)商家家，帶帶租約約銷售售；先售后后租：：先承諾諾返租租銷售售給業(yè)業(yè)主，，再招招商招招租。。租售模模式本案租租售模模式根據(jù)本本案的的建筑筑特點(diǎn)點(diǎn)與業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，，針對對于不不同的的單位位可采采取不不同的的租售售方式式：1-2層大大型餐餐飲整整體體出租租或出出售3層咖咖啡啡/茶茶西餐餐廳分分割出出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)4層娛娛樂樂KTV/酒吧吧分分割割出售售產(chǎn)權(quán)權(quán)5層美美容容中心心/辦辦公出出租，，自己己保留留。租售模模式本案租租售模模式以上租租售模模式組組合，，最終終可銷銷售面面積約約5200平方方米，，其中中3/4層層產(chǎn)權(quán)權(quán)出售售面積積約2600平平方米米。從租售售順序序來看看，原原則上上本案案采取取先找商商家再再找買買家的先租租后售售方式式，盡盡量把把招商商/招招租工工作提提前，，這樣樣能最最大程程度的的滿足足商家家要求求。如果1-2層大大餐飲飲商家家采取取租的的方式式，則則再簽簽租約約后再再將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出出售給給投資資者。。租售模模式本案租租售模模式地下停停車場場處理理方式式：方式一一：自自己保保留，，不出出售。。后期自自己出出租車車位/收取取停車車費(fèi)來來回收收投資資方式二二：出出售經(jīng)經(jīng)營權(quán)權(quán)或使使用權(quán)權(quán)。讓大餐餐飲或或其他他商家家買斷斷使用用權(quán)，，以供供他們們自用用和收收停車費(fèi)用用。經(jīng)營管管理各商家家自主主經(jīng)營營，但但服從從統(tǒng)一一管理理；由發(fā)展展商成成立東東方銀銀座管管理中中心，，統(tǒng)一一管理理商家家、管管理業(yè)業(yè)主；；管理中中心向向商家家或業(yè)業(yè)主收收取管管理費(fèi)費(fèi)。第四部分營營銷推推廣思路策略不同的運(yùn)營營模式，決決定不同的的營銷推廣廣策略。多功能餐娛娛中心：需需要的營銷銷力度比較較大，而且且需要盡早早介入，帶帶動招商和和銷售；主題餐飲中中心：前期期主要要進(jìn)進(jìn)行針對性性的招商，，營銷推廣廣工作在大大客戶確定定意向入駐駐后在推廣廣，而且不不需要大力力度，推廣廣的目的，，在于帶動動其他小商商戶和投資資者入市；；不同的定位位，推廣方方向和思路路也有差異異。廣告推廣多功能餐娛娛中心：城市會客中中心東方銀座，，美食娛樂樂城港城一戰(zhàn)式式，餐飲/休閑/娛娛樂中心請客，我就就去東方銀銀座有品位，更更有面子想吃就吃，，想玩就玩玩廣告推廣主題餐飲中中心：張家港的大大廚房東方銀座，，美味新天