我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格

本文格式為Word版，下載可任意編輯——我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格淺析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格

近幾年我國(guó)片面地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，中央政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但效果并不夢(mèng)想。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格，依靠中央政府的宏觀上的市場(chǎng)調(diào)控很難有效操縱，并對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有較大的副作用。采取地方政府管制和對(duì)房地產(chǎn)的增值收益實(shí)行比例累進(jìn)稅才是抑制房地產(chǎn)價(jià)格的有效措施。

自1990年我國(guó)土地使用制度市場(chǎng)化以來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升。更加是近幾年，以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及北京地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關(guān)注，國(guó)家還針對(duì)可能展現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，從2022年年初開頭，出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，但效果并不夢(mèng)想。如何對(duì)付中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及怎樣合理操縱房地產(chǎn)價(jià)格的過度波動(dòng)，從而使宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定是一個(gè)值得研討的課題。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)

顯而易見，在議論房地產(chǎn)市場(chǎng)之前，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性是分外重要的。市場(chǎng)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)樸的概念，眾所周知，市場(chǎng)或者產(chǎn)業(yè)的概念是很難切實(shí)定義的。羅賓遜（1933）提出從某一給定的商品開頭考察該商品的替代品，在考察這些替代品德替代品，直到商品展現(xiàn)明顯差異來確定該商品的市場(chǎng)界限。豪泰林（1929）、張伯倫（1951）、蘭卡斯特（1966）描述了一個(gè)產(chǎn)業(yè)中的產(chǎn)品差異性的問題，他們認(rèn)為一種商品可以用質(zhì)量、區(qū)位、時(shí)間、適用性等特性來定義。商品可以定義為不同特性的組合，而消費(fèi)者對(duì)不同的特性具有不同的偏好。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，而是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。從替代性來看，不同地區(qū)的房地產(chǎn)不具有替代性，即使是同一地區(qū)的房地產(chǎn)，假設(shè)區(qū)位地段不同，其替代性也很差。從房地產(chǎn)的質(zhì)量、區(qū)位等特性來看，不同的房地產(chǎn)的差異也分外大。所以，從地理區(qū)域上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地理區(qū)域理應(yīng)是一個(gè)較小的概念。不理應(yīng)有中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或某某省房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念。也就不理應(yīng)有全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)壟斷市場(chǎng)

福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的兩個(gè)根本定理說的是：完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡確定是帕累托最優(yōu)；任何帕累托最優(yōu)的配置都能通過選擇一組正確的價(jià)格而由市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。完全競(jìng)爭(zhēng)均衡的一個(gè)重要性質(zhì)就是每一商品都按其邊際本金來銷售。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是有效率的。但大多數(shù)市場(chǎng)都不符合完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面是由于每一個(gè)樓盤都具有不成復(fù)制性，另一方面是由于房地產(chǎn)的信息的嚴(yán)重的不對(duì)稱。消費(fèi)者很難獲得所需要的信息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商都具有很大的市場(chǎng)勢(shì)力，可以將房地產(chǎn)價(jià)格提高到遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其邊際本金之上。鮮明，對(duì)壟斷市場(chǎng)采取從宏觀上的需求和供應(yīng)兩方面的措施效果不會(huì)太夢(mèng)想，而且有很大的副作用。調(diào)控措施太猛烈，會(huì)使全國(guó)的每一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入蕭條，進(jìn)而影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。調(diào)控得力度不大，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格又不會(huì)產(chǎn)生大的影響。

二、房地產(chǎn)價(jià)格分析

1、從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來看

從房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成來看，房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價(jià)格(地租)抉擇于其邊際產(chǎn)出，該理論根本上擯棄了地價(jià)大幅波動(dòng)的可能性，由于作為一種生產(chǎn)要素，其價(jià)格由其邊際產(chǎn)出抉擇，在一般處境下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定，所以地價(jià)不會(huì)暴漲暴落，從而房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)根本穩(wěn)定。

但在現(xiàn)實(shí)世界中這一結(jié)果并不完全正確,國(guó)外大片面興隆國(guó)家都體驗(yàn)過房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)的處境。現(xiàn)階段我國(guó)城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，對(duì)非農(nóng)用地的需求旺盛，但土地的供應(yīng)在一些地區(qū)相對(duì)缺乏，使得國(guó)家土地公開拍賣的價(jià)格持續(xù)上漲，結(jié)果是土地價(jià)格越來越高。同時(shí)，我們也應(yīng)看到，一些地方政府想從土地市場(chǎng)得到更多的收益，從而將土地價(jià)格人為抬升的現(xiàn)象也是存在的。

一些房地產(chǎn)開發(fā)商為獲得土地的增值收益，也采取各種手段囤積土地，進(jìn)一步造成了地價(jià)的上漲。房地產(chǎn)商以此為借口，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。房地產(chǎn)價(jià)格隨著土地價(jià)格的上漲而上漲，有確定的合理性。但是，土地約束是成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素嗎？

誠(chéng)然，從土地的自然屬性看，一般來說，土地是不成再生、不能增長(zhǎng)、不成移動(dòng)的資源。但人類開發(fā)土地的長(zhǎng)期歷史證明，土地使用效率是在不斷提高的，房地產(chǎn)開發(fā)的效率也在不斷提高。隨著土地使用效率提高，土地供應(yīng)可以認(rèn)為是無限的。反過來，當(dāng)人口增長(zhǎng)達(dá)成某一水平后，人口總量會(huì)大致維持在一個(gè)相對(duì)不變的水平，從這一角度考慮，土地供應(yīng)與人口增長(zhǎng)之間是可以維持一個(gè)合理的比例關(guān)系的，所以不成能長(zhǎng)期存在土地供給缺乏的問題。如北京市土地管理部門屢屢公開宣稱，北京市的土地有足夠的供給量，這也說明土地供應(yīng)沒有展現(xiàn)短缺，但北京的房?jī)r(jià)卻快速上升。所以，土地約束或土地價(jià)格的上升并不成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的必然因素，房地產(chǎn)價(jià)格上漲還有其它因素。有人宣稱，中國(guó)的土地供給將展現(xiàn)長(zhǎng)期短缺并由此導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期攀升更是完全沒有道理。

2、房地產(chǎn)價(jià)格不是競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)價(jià)格，而是一種壟斷價(jià)格

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域特性，這種區(qū)域特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的壟斷性，也就是說房地產(chǎn)價(jià)格是一種壟斷價(jià)格。舉個(gè)例子，小城市的房?jī)r(jià)大大低于北京市的房?jī)r(jià)，北京五環(huán)地區(qū)的房?jī)r(jià)低于三還地區(qū)的房?jī)r(jià)，但外地的房子不成能移到北京來，北京五環(huán)的房子也不成能搬到三環(huán)來。不同地區(qū)的房地產(chǎn)甚至同一地區(qū)不同地段的房地產(chǎn)的可競(jìng)爭(zhēng)性都很小，使得每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商都具有較大的壟斷勢(shì)力。房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷勢(shì)力主要來自于這種地域的不同。這樣，市場(chǎng)中雖然有好多房地產(chǎn)開發(fā)公司，即使有一些開發(fā)公司規(guī)模較小，由于房地產(chǎn)的這種特性，也會(huì)使他們具有很大的壟斷勢(shì)力，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商可以自己定價(jià)，而不是由市場(chǎng)來定價(jià)。同時(shí)壟斷價(jià)格是邊際本金的非遞減函數(shù)，所以，房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不確定就是供求關(guān)系的變化導(dǎo)致的，很大一片面是來自于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)價(jià)格的操縱。

3、房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷勢(shì)力即抬升房地產(chǎn)價(jià)格的才能還抉擇于房地產(chǎn)的需求方面

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的需求也在不斷增加。同時(shí)，一片面較豐饒的人將添置房地產(chǎn)作為一種投資手段，更直接增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。由于信息的不對(duì)稱，地位的不對(duì)等，房地產(chǎn)開發(fā)商也可以通過各種途徑影響人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而變更人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，降低了房地產(chǎn)的需求彈性，從而提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷勢(shì)力，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)雖然可以抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，卻加重了普遍購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，而不利于民生的改善。

三、政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格舉行調(diào)控應(yīng)采取的措施

由以上分析可知，房地產(chǎn)的價(jià)格問題不能單純憑借市場(chǎng)機(jī)制來調(diào)理。誠(chéng)然，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求建立和健全各種市場(chǎng)體系，構(gòu)建起以市場(chǎng)供求為根基的價(jià)格形成機(jī)制，使得各種商品和要素的價(jià)格能夠真實(shí)地反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系。但西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在論述需求與供應(yīng)時(shí)，有兩個(gè)重要的假設(shè)，一是完

全信息的假設(shè)；二是完全競(jìng)爭(zhēng)的假設(shè)。只有得志這兩個(gè)假設(shè)條件，由市場(chǎng)機(jī)制抉擇的價(jià)格才能真實(shí)地反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系。事實(shí)上，這兩個(gè)假設(shè)條件在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中是很難得到得志。從前面的論述中我們知道在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這兩個(gè)假設(shè)條件更不成能得到得志。房地產(chǎn)的價(jià)格并不反映資源的稀缺程度和實(shí)際的市場(chǎng)供求關(guān)系，所以用市場(chǎng)調(diào)控的方式來影響具有壟斷性質(zhì)的房?jī)r(jià)，其作用就不會(huì)很大。最近一段時(shí)間政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就說領(lǐng)略這個(gè)問題。一些政府官員認(rèn)為通過市場(chǎng)化可以使房?jī)r(jià)通過市場(chǎng)調(diào)控而達(dá)成平穩(wěn)，會(huì)使資源配置具有經(jīng)濟(jì)效率就更是大錯(cuò)特錯(cuò)了。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控的最好方式就是政府管制。

1、政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)舉行管制

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)舉行管制的理應(yīng)是地方政府，而不應(yīng)是中央政府。由于中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的不平衡性，一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，并不意味其他地區(qū)也要舉行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。恰恰相反，此時(shí)一些地區(qū)可能需要大力進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政府的調(diào)控使得這些地區(qū)的進(jìn)展受到抑制，從而不利于縮小地區(qū)差距。

同時(shí)由于房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格，而我國(guó)的土地交易都是在各地方政府的操縱下舉行的。地方政府對(duì)土地價(jià)格的管制對(duì)比輕易，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制也相比較較輕易。地方政府在出售土地時(shí)，就可以規(guī)定房地產(chǎn)的出售價(jià)格。這種房地產(chǎn)的價(jià)格可以由土地價(jià)格的一個(gè)加成比例來抉擇。譬如，政府出售的土地價(jià)格是每平方米1000元，假設(shè)加成比例定為200%，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商出售的房地產(chǎn)的價(jià)格就不能高于每平方米2000元。這種定價(jià)方式既可以使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得必要的利潤(rùn)，又剝奪房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地增值收益的可能性。進(jìn)而可以防止房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地，由于其囤積土地已經(jīng)無利可圖。同時(shí)也可以終止房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代。最重要的是政府可以很輕易地操縱房地產(chǎn)的價(jià)格。

2、對(duì)房地產(chǎn)的增值收益實(shí)行比例累進(jìn)稅，抑制炒房者或開發(fā)商囤積房屋、土地的動(dòng)機(jī)

在上述的定價(jià)機(jī)制上，房地產(chǎn)開發(fā)商無法獲得土地增值收益，但購(gòu)房者也不能享受土地增值收益，從而防止有人在上述機(jī)制中的投機(jī)行為。假設(shè)房?jī)r(jià)漲幅超過確定幅度，那么房地產(chǎn)的增值收益的比例累進(jìn)稅稅率就理應(yīng)達(dá)成100％，使炒房者完全替國(guó)家做嫁衣裳，這樣他也就不再有興趣炒房了。同時(shí)也減輕了由于需求因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的壓力。

3、改革現(xiàn)行的戶籍制度安置，提高人員的滾動(dòng)性

國(guó)家政府用強(qiáng)制性的籌劃戶籍制度安置，剝奪了城鄉(xiāng)之間人口滾動(dòng)的選擇自由，導(dǎo)致城鄉(xiāng)在二元布局狀態(tài)下的割裂進(jìn)展。在這種戶籍制度之上又必然附著了不同的福利待遇和社會(huì)權(quán)利，甚至不同的城市的福利待遇和社會(huì)權(quán)利也不一樣，這就必然使得不同的城市對(duì)人們的吸引力就不同。造成人們的滾動(dòng)趨勢(shì)為農(nóng)村人口流向城市，小城市人口向大城市滾動(dòng)的單向滾動(dòng)。使得片面城市的住房需求大大增加。逐步變更附著在戶籍和不同城市上的不同的福