國(guó)內(nèi)老年住宅開(kāi)發(fā)主要贏利模式分析

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目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式："出售"、"出租"和"出售與出租相結(jié)合"；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)那么存在住宅創(chuàng)辦與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅創(chuàng)辦與社區(qū)管理相分開(kāi)的經(jīng)營(yíng)模式。

1、三種主要的收益模式優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴產(chǎn)品出售經(jīng)營(yíng)模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

以產(chǎn)品出售為主要收益方式。

◆收益水平及布局熱線房產(chǎn)博客按照行業(yè)進(jìn)展規(guī)律，老年住宅產(chǎn)業(yè)在進(jìn)展初期競(jìng)爭(zhēng)較小且市場(chǎng)不模范，因此會(huì)存在較大的利潤(rùn)空間，投資收益水平高于房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。隨著老年住宅產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)展，投資收益水平將不斷接近房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。

在這種經(jīng)營(yíng)模式的收益中絕大片面為產(chǎn)品出售獲得的一次性收益，極少一片面為配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)獲得的收益。

⑵產(chǎn)品出租經(jīng)營(yíng)模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

產(chǎn)品出租是投資收益的方式。

◆收益水平及布局

收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長(zhǎng)期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)收益為輔。

⑶產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式

◆收益實(shí)現(xiàn)方式

這種經(jīng)營(yíng)模式的收益有通過(guò)產(chǎn)品出售獲得一次性投資收益和產(chǎn)品出租獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益兩種實(shí)現(xiàn)方式。

◆收益水平及布局

投資收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，平均收益水平在行業(yè)進(jìn)展初期高于房地產(chǎn)業(yè)平均收益水平。

收益布局為一次性收益與長(zhǎng)期穩(wěn)定收益相結(jié)合，兩種收益方式的收益比例因工程定位中產(chǎn)品配比的不同而不同。

2、不同經(jīng)營(yíng)管理模式的優(yōu)劣勢(shì)分析

⑴住宅創(chuàng)辦與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式

◆優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)多，多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合經(jīng)營(yíng)

這種經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于，開(kāi)發(fā)商通過(guò)經(jīng)營(yíng)老年社區(qū)而拓展出一種立體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等等全方位多形式的復(fù)合地產(chǎn)模式。它的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)不止是產(chǎn)品方面，還有完善的配套服務(wù)與全面的經(jīng)營(yíng)可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。

◆劣勢(shì)：投資大、回收期長(zhǎng)、管理難度大

這種經(jīng)營(yíng)模式資金投入比單純的住宅開(kāi)發(fā)要大，投資回收期相對(duì)較長(zhǎng)；除了面對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開(kāi)發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會(huì)資源種類繁多。開(kāi)發(fā)商務(wù)必要能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、婚姻介紹所、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。

此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)且社會(huì)資源整合才能強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。

⑵住宅創(chuàng)辦與社區(qū)管理相分開(kāi)的經(jīng)營(yíng)模式

◆優(yōu)勢(shì)：投資回收期短、投資風(fēng)險(xiǎn)小

這種住宅創(chuàng)辦與管理相分開(kāi)的經(jīng)營(yíng)模式使開(kāi)發(fā)商的工作相對(duì)單純，只要完成產(chǎn)品的銷售，開(kāi)發(fā)商就可以收回投資獲取利潤(rùn)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對(duì)較短、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

◆劣勢(shì)：利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)單一

這種運(yùn)