福建陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

向振宇關(guān)于→陽(yáng)光·時(shí)代廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案向振宇關(guān)于→陽(yáng)光·時(shí)代廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案1意義：提升公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理成效促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步開(kāi)發(fā)促進(jìn)陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)整體商業(yè)價(jià)值和公司品牌價(jià)值提升意義：提升公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理成效2經(jīng)營(yíng)定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以規(guī)范的商業(yè)管理和商業(yè)咨詢培訓(xùn)。經(jīng)營(yíng)定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，3定位說(shuō)明而對(duì)于我們部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營(yíng)者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)也只能做到通過(guò)委托的形式，短期收回部分經(jīng)營(yíng)權(quán)。導(dǎo)致商管公司掌控力較弱。因此，商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在項(xiàng)目后期的工作主要有四個(gè)方面：客戶服務(wù)的優(yōu)化；購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)；形象策劃與促銷推廣活動(dòng)；物業(yè)服務(wù)管理。其核心是經(jīng)營(yíng)管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局（動(dòng)線設(shè)計(jì)）、成本控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，再輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中定位說(shuō)明而對(duì)于我們部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出4經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開(kāi)展主力店、次主力店、品牌店的招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目一期的銷售工作。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期成功銷售。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略5經(jīng)營(yíng)范圍

主營(yíng)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問(wèn)咨詢、服務(wù)培訓(xùn)、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商戶開(kāi)店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。兼營(yíng)：鐘表、珠寶、煙、酒、金銀飾品、工藝美術(shù)品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、、兒童玩具、家居用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、休閑餐飲、文化娛樂(lè)、百貨等。經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)：6商管公司主要職能

四大職能市場(chǎng)招商銷售管理商管公司主要職能四大職能7市場(chǎng)職能1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的調(diào)查分析；3、商業(yè)定位及競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；市場(chǎng)職能8招商職能1、商戶信息的收集與分析；2、項(xiàng)目商鋪?zhàn)赓U、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租服務(wù)等；3、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商；4、商家的儲(chǔ)備工作；5、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；招商職能1、商戶信息的收集與分析；9銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；4、通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目10管理職能三大方面：

1、商戶維護(hù)招商管理

2、商戶評(píng)估與開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備

運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理

1、經(jīng)營(yíng)行為管理2、消費(fèi)行為管理管理職能三大方面：111、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；③建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金及其他費(fèi)用收繳；1、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：122、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營(yíng)秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等客服服務(wù)管理；⑤市場(chǎng)推廣活動(dòng)；⑥會(huì)員的管理和維護(hù)；⑦項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：13組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為四個(gè)板塊：物業(yè)服務(wù)部分（外包物業(yè)公司另案說(shuō)明）、招商與市場(chǎng)推廣部分、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由招商部、策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。公司執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：14組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃部運(yùn)營(yíng)部辦公室財(cái)務(wù)部物業(yè)部招商部組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策辦財(cái)物招15經(jīng)營(yíng)模式盈利模式管理模式風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施經(jīng)營(yíng)模式盈利模式16盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費(fèi)2、廣告位發(fā)布費(fèi)

（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場(chǎng)地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）5、活動(dòng)贊助費(fèi)用盈利模式闡述主要盈利渠道分析：17盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資、商戶員工代培訓(xùn)等）8、自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)

（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)

（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)18管理模式闡述開(kāi)發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者自營(yíng)管理銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述開(kāi)發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者自營(yíng)管理銷售合19管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)即前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)20重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶開(kāi)業(yè)申報(bào)管理流程（開(kāi)業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問(wèn)題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）21重要管理制度《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè)》

—涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開(kāi)門營(yíng)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)員手冊(cè)》—會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》—對(duì)商戶日常經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范化管理《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)承諾書(shū)》

—要求商戶針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)規(guī)定執(zhí)行《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合22風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置租賃費(fèi)和管理費(fèi)收繳墊付費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置租賃費(fèi)和管理費(fèi)收繳墊付費(fèi)23經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：24經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2013年2014年2015年2016年2017年備注日常費(fèi)用-25萬(wàn)-30萬(wàn)-35萬(wàn)-40萬(wàn)-40萬(wàn)人員工資和辦公費(fèi)用營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)-15萬(wàn)-8萬(wàn)-15萬(wàn)-5萬(wàn)-15萬(wàn)推廣和宣傳（開(kāi)業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用-5萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)政府關(guān)系維護(hù)固定收入10萬(wàn)25萬(wàn)70萬(wàn)100萬(wàn)120萬(wàn)廣告、場(chǎng)地、管理費(fèi)預(yù)計(jì)虧損-35萬(wàn)-15萬(wàn)18萬(wàn)53萬(wàn)63萬(wàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份25經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2013年2014年2015年2016年2017年商戶入駐率商鋪開(kāi)業(yè)率招商達(dá)成率服務(wù)滿意度費(fèi)用收取率會(huì)員數(shù)量經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份26工作內(nèi)容圖示說(shuō)明

前期介入規(guī)劃階段

正常運(yùn)營(yíng)管理階段跟進(jìn)控制優(yōu)化調(diào)整階段

①②③商管工作三個(gè)階段工作內(nèi)容圖示說(shuō)明前期介入規(guī)劃階段正常運(yùn)營(yíng)管理階段跟進(jìn)控27前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)動(dòng)線布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項(xiàng)事宜主要工作內(nèi)容前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)28正常管理階段陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的升級(jí)管理陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)的分析、評(píng)估陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)入駐商家優(yōu)化管理與調(diào)整陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的日常營(yíng)運(yùn)管理主要工作內(nèi)容正常管理階段陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的升級(jí)管理陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)的分29跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工30工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開(kāi)展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店、次主力店及品牌店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、某某區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開(kāi)工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念推廣，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場(chǎng)到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。工作范圍的界定1、招商方面：31現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開(kāi)展主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；商管公司獨(dú)立開(kāi)展招商客戶積累工作初步工作計(jì)劃：1、招商政策；（包含政策層面和開(kāi)發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（負(fù)1層為大型商超、3層為餐飲休閑服務(wù)業(yè)。4層為文化。1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)主力店招商達(dá)到20家左右）現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開(kāi)展主力店客戶洽談，參加招32主力店招商政策（暫定）1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開(kāi)發(fā)商墊付裝修費(fèi)2000元/平米開(kāi)發(fā)商提供裝修費(fèi)2000元/平米的5年無(wú)息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶，增加2至3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的3~6個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。主力店招商政策（暫定）1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠33主力店招商政策6、共享“會(huì)員”固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“專題”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/主流平面媒體報(bào)紙軟硬廣/主流廣播電臺(tái)/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三個(gè)月或半年）實(shí)施減免物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策，進(jìn)一步降低商戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以幫助商戶渡過(guò)開(kāi)街前期的難關(guān)。主力店招商政策6、共享“會(huì)員”固定客戶資源；34招商工作輔助1、商戶走訪與座談活動(dòng)走訪某某重點(diǎn)餐飲和娛樂(lè)商戶，主要傳遞2方面的信息內(nèi)容：A、商管公司在福州、深圳、廣州、廈門、泉州等地區(qū)招商推廣，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體運(yùn)營(yíng)管理，提供服務(wù)；2、商業(yè)調(diào)查活動(dòng)商管公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)商業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，了解相關(guān)品牌對(duì)陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)提供的服務(wù)和商品的需求；同時(shí)，針對(duì)性了解商戶對(duì)未來(lái)商業(yè)管理公司有哪些服務(wù)要求和建議。策劃部負(fù)責(zé)印刷問(wèn)卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)展商業(yè)調(diào)查活動(dòng)。3、會(huì)員招募活動(dòng)商管公司啟動(dòng)會(huì)員組織籌備，將某某品牌市場(chǎng)的主要消費(fèi)者提前聚集，既能促進(jìn)招商，又達(dá)到營(yíng)銷效果，促進(jìn)銷售。并能在未來(lái)經(jīng)營(yíng)中成為重要的資源。4、商務(wù)網(wǎng)站籌建商管公司著手?jǐn)M定項(xiàng)目網(wǎng)站籌建方案，預(yù)備打造項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)。拓展公司銷售和招商渠道。招商工作輔助1、商戶走訪與座談活動(dòng)35招商工作安排（暫定）福建、廣東區(qū)域（4月中旬開(kāi)始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)文化和主力店、次主力店及品牌商家；2、前期主要招商手段：網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會(huì)、經(jīng)銷代理、ＤＭ投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項(xiàng)目樓書(shū)、招商手冊(cè)、視頻資料等福建地區(qū)（4月底開(kāi)始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂(lè)和主力品牌商家（運(yùn)動(dòng)品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會(huì)、商場(chǎng)走訪、ＤＭ直投、拜訪洽談。3、需要支持：項(xiàng)目介紹書(shū)、招商手冊(cè)、視頻資料等招商工作安排（暫定）福建、廣東區(qū)域（4月中旬開(kāi)始）福建地區(qū)（36會(huì)員組織籌建成立會(huì)員組織的意義：為項(xiàng)目募集目標(biāo)消費(fèi)群體，提升項(xiàng)目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進(jìn)駐。同時(shí)，利用會(huì)員資源，可以做為商管公司開(kāi)展會(huì)員活動(dòng)，發(fā)行會(huì)員刊物奠定基礎(chǔ)。會(huì)員活動(dòng)和刊物可以成為盈利途徑之一。會(huì)員種類：初定兩類：普通VIP卡（個(gè)人會(huì)員）和尊享VIP卡（針對(duì)商戶會(huì)員或高端人群）首期會(huì)員招募時(shí)間：截至2012年10月31日（或一期開(kāi)業(yè)前）首期會(huì)員發(fā)展目標(biāo)：會(huì)員數(shù)量至少達(dá)４000名（詳見(jiàn)《某某會(huì)會(huì)員招募執(zhí)行方案》）“某某會(huì)”——會(huì)員發(fā)展方案會(huì)員組織籌建成立會(huì)員組織的意義：“某某會(huì)”——會(huì)員發(fā)展方案37商務(wù)網(wǎng)站籌建網(wǎng)站名稱：

某某哈哈購(gòu)（暫定）網(wǎng)站主要功能：

商品展示電子貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物會(huì)員發(fā)展項(xiàng)目宣傳將盡快向公司提交網(wǎng)站運(yùn)作具體方案。商務(wù)網(wǎng)站籌建網(wǎng)站名稱：商品展示將盡快向公司提交網(wǎng)站運(yùn)作具體方38管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本1、《陽(yáng)關(guān)時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約》2、《委托管理合同》（經(jīng)營(yíng)權(quán)收回，投資返租）3、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)承諾書(shū)》業(yè)態(tài)規(guī)定、閑置時(shí)間等強(qiáng)制性規(guī)定4、《商戶借款合同》和《借款合同擔(dān)保書(shū)》（此為裝修費(fèi)墊付環(huán)節(jié)使用）運(yùn)營(yíng)管理文本4、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U合同》5、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè)》6、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)員手冊(cè)》7、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)委托租賃合同》8、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度》9、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消防安全管理制度》10、《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶評(píng)估制度》管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本運(yùn)營(yíng)管理文本39匯報(bào)完畢！謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)完畢！謝謝各位領(lǐng)導(dǎo)40向振宇關(guān)于→陽(yáng)光·時(shí)代廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案向振宇關(guān)于→陽(yáng)光·時(shí)代廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案41意義：提升公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理成效促進(jìn)和保障公司商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)步開(kāi)發(fā)促進(jìn)陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)整體商業(yè)價(jià)值和公司品牌價(jià)值提升意義：提升公司商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)和管理成效42經(jīng)營(yíng)定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，輔以規(guī)范的商業(yè)管理和商業(yè)咨詢培訓(xùn)。經(jīng)營(yíng)定位提供完備的商業(yè)服務(wù)為核心定位，43定位說(shuō)明而對(duì)于我們部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營(yíng)者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)也只能做到通過(guò)委托的形式，短期收回部分經(jīng)營(yíng)權(quán)。導(dǎo)致商管公司掌控力較弱。因此，商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在項(xiàng)目后期的工作主要有四個(gè)方面：客戶服務(wù)的優(yōu)化；購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)；形象策劃與促銷推廣活動(dòng)；物業(yè)服務(wù)管理。其核心是經(jīng)營(yíng)管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)，核心定位是業(yè)態(tài)的布局（動(dòng)線設(shè)計(jì)）、成本控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內(nèi)容，再輔以商業(yè)服務(wù)。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。究其根本原因是：產(chǎn)權(quán)+經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度統(tǒng)一或經(jīng)營(yíng)權(quán)的高度集中定位說(shuō)明而對(duì)于我們部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出44經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略通過(guò)積累管理經(jīng)驗(yàn)，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供支持和服務(wù)。并在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)努力探索成功的，可復(fù)制的模式。短期目標(biāo)圍繞前期策劃公司開(kāi)展主力店、次主力店、品牌店的招商工作，積極配合和支持項(xiàng)目一期的銷售工作。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期成功銷售。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略長(zhǎng)期戰(zhàn)略45經(jīng)營(yíng)范圍

主營(yíng)：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)、商業(yè)顧問(wèn)咨詢、服務(wù)培訓(xùn)、商業(yè)項(xiàng)目策劃、商戶開(kāi)店指導(dǎo)、商業(yè)推廣活動(dòng)、營(yíng)銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布等。兼營(yíng)：鐘表、珠寶、煙、酒、金銀飾品、工藝美術(shù)品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、、兒童玩具、家居用品、運(yùn)動(dòng)器材、文化用品、辦公用品、電子產(chǎn)品、休閑餐飲、文化娛樂(lè)、百貨等。經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)：46商管公司主要職能

四大職能市場(chǎng)招商銷售管理商管公司主要職能四大職能47市場(chǎng)職能1、項(xiàng)目商家經(jīng)營(yíng)情況審核；2、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境的調(diào)查分析；3、商業(yè)定位及競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)策略的制訂；4、項(xiàng)目對(duì)外關(guān)系的協(xié)調(diào)和維護(hù)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和商業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行；市場(chǎng)職能48招商職能1、商戶信息的收集與分析；2、項(xiàng)目商鋪?zhàn)赓U、經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)租服務(wù)等；3、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的補(bǔ)位招商；4、商家的儲(chǔ)備工作；5、對(duì)入駐商家進(jìn)行評(píng)估工作；招商職能1、商戶信息的收集與分析；49銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場(chǎng)占有率；2、提供專業(yè)培訓(xùn)和知識(shí)講座，提高商家的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)細(xì)分和空白的捕捉，輔助和引導(dǎo)商家調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和策略；4、通過(guò)加盟項(xiàng)目推介、區(qū)域外項(xiàng)目考察等多種形式，為具備實(shí)力的業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者“嫁接”和導(dǎo)入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開(kāi)發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導(dǎo)和培育項(xiàng)目50管理職能三大方面：

1、商戶維護(hù)招商管理

2、商戶評(píng)估與開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備

運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)管理

1、經(jīng)營(yíng)行為管理2、消費(fèi)行為管理管理職能三大方面：511、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：①商戶檔案管理；②建立評(píng)估體系，對(duì)商戶進(jìn)行等級(jí)評(píng)定；③建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)的各種流程；⑤代辦服務(wù)：工商稅務(wù)等證照的辦理；⑥特約服務(wù)：商務(wù)、中介、委托等有償服務(wù)；⑦租金及其他費(fèi)用收繳；1、經(jīng)營(yíng)行為管理主要內(nèi)容：522、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項(xiàng)目VI系統(tǒng)；③經(jīng)營(yíng)秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等客服服務(wù)管理；⑤市場(chǎng)推廣活動(dòng)；⑥會(huì)員的管理和維護(hù)；⑦項(xiàng)目電子商務(wù)平臺(tái)的管理和維護(hù)；2、消費(fèi)行為管理主要內(nèi)容：53組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：商管公司的組織架構(gòu)主要分為四個(gè)板塊：物業(yè)服務(wù)部分（外包物業(yè)公司另案說(shuō)明）、招商與市場(chǎng)推廣部分、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財(cái)務(wù)等公司運(yùn)營(yíng)部分。其中由招商部、策劃部和運(yùn)營(yíng)部組成的商業(yè)服務(wù)部分是整個(gè)管理公司的核心運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。公司執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場(chǎng)的快速反應(yīng)和相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構(gòu)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明：54組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策劃部運(yùn)營(yíng)部辦公室財(cái)務(wù)部物業(yè)部招商部組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理策辦財(cái)物招55經(jīng)營(yíng)模式盈利模式管理模式風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施經(jīng)營(yíng)模式盈利模式56盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費(fèi)2、廣告位發(fā)布費(fèi)

（外立面和商業(yè)街內(nèi)部廣告位）3、場(chǎng)地使用費(fèi)（商業(yè)街內(nèi)外公共場(chǎng)地部分）4、租賃和轉(zhuǎn)讓（有償委托和轉(zhuǎn)讓中介收費(fèi)

）5、活動(dòng)贊助費(fèi)用盈利模式闡述主要盈利渠道分析：57盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)7、培訓(xùn)講座收費(fèi)（舉行消防、工商、投資、商戶員工代培訓(xùn)等）8、自營(yíng)項(xiàng)目收入（自營(yíng)商鋪的收入）9、代理廠商公關(guān)活動(dòng)策劃執(zhí)行收費(fèi)

（例如：新品推介會(huì)/酬賓會(huì)等）10、代理設(shè)計(jì)制作廠商刊物及DM刊設(shè)計(jì)收費(fèi)

（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述6、刊物宣傳收費(fèi)(DM、內(nèi)刊和會(huì)員刊物等)58管理模式闡述開(kāi)發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者自營(yíng)管理銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述開(kāi)發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司租賃經(jīng)營(yíng)者自營(yíng)管理銷售合59管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營(yíng)造舒適的購(gòu)物休閑環(huán)境統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營(yíng)銷策劃活動(dòng)，營(yíng)造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動(dòng)，使商場(chǎng)成為傳播文化資訊的平臺(tái)即前期通過(guò)銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過(guò)政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺(tái)，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營(yíng)秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個(gè)統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)60重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）商戶進(jìn)場(chǎng)裝修流程（裝修審圖、保證金入場(chǎng)證辦理）商戶開(kāi)業(yè)申報(bào)管理流程（開(kāi)業(yè)時(shí)間、地點(diǎn)、活動(dòng)規(guī)模和形式等）商戶促銷活動(dòng)申請(qǐng)流程（商家促銷活動(dòng)審核、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評(píng)估等）公關(guān)活動(dòng)流程（公關(guān)活動(dòng)策劃、組織、實(shí)施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費(fèi)者投訴問(wèn)題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費(fèi)者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點(diǎn)工作流程商鋪交驗(yàn)流程（交房驗(yàn)收）61重要管理制度《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質(zhì)文件《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶服務(wù)手冊(cè)》

—涵蓋從商戶進(jìn)場(chǎng)裝修到開(kāi)門營(yíng)業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)員手冊(cè)》—會(huì)員服務(wù)、聯(lián)盟商家手冊(cè)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)委托租賃合同》—為業(yè)主或轉(zhuǎn)租商戶提供代租服務(wù)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》—對(duì)商戶日常經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范化管理《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)承諾書(shū)》

—要求商戶針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定和業(yè)主公約進(jìn)行承諾確認(rèn)《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消費(fèi)者投訴管理制度》—結(jié)合相關(guān)規(guī)定執(zhí)行《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)消防安全管理制度》—結(jié)合相關(guān)消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合62風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置租賃費(fèi)和管理費(fèi)收繳墊付費(fèi)收回代收代繳費(fèi)用主力店流失增加營(yíng)銷活動(dòng)力度，增加商戶儲(chǔ)備，調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的法律責(zé)任，增加控制手段，強(qiáng)化招商，加強(qiáng)宣傳推廣；提升管理服務(wù)水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費(fèi)減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題；協(xié)助主力商家成功經(jīng)營(yíng)，完善服務(wù)，資源整合；充分估計(jì)代收代繳費(fèi)用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強(qiáng)主力店客戶評(píng)估，專人對(duì)接服務(wù)；應(yīng)對(duì)措施財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施散戶退場(chǎng)商鋪大面積閑置租賃費(fèi)和管理費(fèi)收繳墊付費(fèi)63經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃說(shuō)明從兩個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)：64經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2013年2014年2015年2016年2017年備注日常費(fèi)用-25萬(wàn)-30萬(wàn)-35萬(wàn)-40萬(wàn)-40萬(wàn)人員工資和辦公費(fèi)用營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)-15萬(wàn)-8萬(wàn)-15萬(wàn)-5萬(wàn)-15萬(wàn)推廣和宣傳（開(kāi)業(yè)費(fèi)用）公關(guān)費(fèi)用-5萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)-2萬(wàn)政府關(guān)系維護(hù)固定收入10萬(wàn)25萬(wàn)70萬(wàn)100萬(wàn)120萬(wàn)廣告、場(chǎng)地、管理費(fèi)預(yù)計(jì)虧損-35萬(wàn)-15萬(wàn)18萬(wàn)53萬(wàn)63萬(wàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份65經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份指標(biāo)2013年2014年2015年2016年2017年商戶入駐率商鋪開(kāi)業(yè)率招商達(dá)成率服務(wù)滿意度費(fèi)用收取率會(huì)員數(shù)量經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5年內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)表年份66工作內(nèi)容圖示說(shuō)明

前期介入規(guī)劃階段

正常運(yùn)營(yíng)管理階段跟進(jìn)控制優(yōu)化調(diào)整階段

①②③商管工作三個(gè)階段工作內(nèi)容圖示說(shuō)明前期介入規(guī)劃階段正常運(yùn)營(yíng)管理階段跟進(jìn)控67前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)動(dòng)線布局優(yōu)化后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理定位、商家公約、管理制度經(jīng)營(yíng)管理咨詢和答疑（銷售促進(jìn)）人員組織控制等各項(xiàng)事宜主要工作內(nèi)容前期介入階段商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理調(diào)查（銷售促進(jìn)和項(xiàng)目提升）商鋪交驗(yàn)68正常管理階段陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的升級(jí)管理陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)的分析、評(píng)估陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)入駐商家優(yōu)化管理與調(diào)整陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的日常營(yíng)運(yùn)管理主要工作內(nèi)容正常管理階段陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)的升級(jí)管理陽(yáng)光時(shí)代廣場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)的分69跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工作內(nèi)容跟進(jìn)控制階段管理工作質(zhì)量的監(jiān)控管理品質(zhì)的評(píng)估及創(chuàng)新主要工70工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨(dú)立開(kāi)展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點(diǎn)參與主力店、次主力店及品牌店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)參與項(xiàng)目推介會(huì)、某某區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)調(diào)查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開(kāi)工作，商管公司輔助和配合。重點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念推廣，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理咨詢等；4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面：以商管公司為主導(dǎo)，負(fù)責(zé)某某區(qū)域重點(diǎn)商戶拜訪、現(xiàn)場(chǎng)到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導(dǎo)和支持。工作范圍的界定1、招商方面：71現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開(kāi)展主力店客戶洽談，參加招商推介會(huì)等；商管公司獨(dú)立開(kāi)展招商客戶積累工作初步工作計(jì)劃：1、招商政策；（包含政策層面和開(kāi)發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（負(fù)1層為大型商超、3層為餐飲休閑服務(wù)業(yè)。4層為文化。1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點(diǎn)商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)組織等）4、目標(biāo)任務(wù)：（配合策劃公司力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)主力店招商達(dá)到20家左右）現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開(kāi)展主力店客戶洽談，參加招72主力店招商政策（暫定）1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項(xiàng)資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開(kāi)發(fā)商墊付裝修費(fèi)2000元/平米開(kāi)發(fā)商提供裝修費(fèi)2000元/平米的5年無(wú)息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對(duì)主力店商戶，增加2至3個(gè)月的免租期用于裝修。同時(shí)針對(duì)不同業(yè)態(tài)推出額外的3~6個(gè)月的免租期優(yōu)惠，進(jìn)一步降低經(jīng)營(yíng)成本。主力店招商政策（暫定）1、政府稅費(fèi)的減免優(yōu)惠73主力店招商政策6、共享“會(huì)員”固定客戶資源；商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司打造“專題”會(huì)員組織，招募會(huì)員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺(tái)針對(duì)主力店商戶，提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，拓寬營(yíng)銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權(quán)外立面廣告位置贈(zèng)送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費(fèi)送在購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)，對(duì)外的整合媒體計(jì)劃（電視媒體/主流平面媒體報(bào)紙軟硬廣/主流廣播電臺(tái)/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動(dòng)中，針對(duì)主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費(fèi)宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營(yíng)業(yè)期間減免管理費(fèi)為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營(yíng)業(yè)階段（試營(yíng)業(yè)時(shí)間需根據(jù)具體情況而定，可設(shè)為三