福建陽光時代廣場商業(yè)項目運營方案

向振宇關于→陽光·時代廣場運營方案向振宇關于→陽光·時代廣場運營方案1意義：提升公司商業(yè)項目的后期運營和管理成效促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā)促進陽光時代廣場整體商業(yè)價值和公司品牌價值提升意義：提升公司商業(yè)項目的后期運營和管理成效2經營定位提供完備的商業(yè)服務為核心定位，輔以規(guī)范的商業(yè)管理和商業(yè)咨詢培訓。經營定位提供完備的商業(yè)服務為核心定位，3定位說明而對于我們部分商業(yè)地產項目而言，產權將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經營者和投資者手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經營權。導致商管公司掌控力較弱。因此，商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務商業(yè)經營管理公司在項目后期的工作主要有四個方面：客戶服務的優(yōu)化；購物中心的整體經營；形象策劃與促銷推廣活動；物業(yè)服務管理。其核心是經營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局（動線設計）、成本控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內容，再輔以商業(yè)服務。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能夠最大限度做到對經營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。究其根本原因是：產權+經營權的高度統(tǒng)一或經營權的高度集中定位說明而對于我們部分商業(yè)地產項目而言，產權將絕大多數(shù)出4經營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司后續(xù)商業(yè)地產項目的開發(fā)提供支持和服務。并在商業(yè)地產經營領域內努力探索成功的，可復制的模式。短期目標圍繞前期策劃公司開展主力店、次主力店、品牌店的招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售。經營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略5經營范圍

主營：商業(yè)經營管理服務、商業(yè)顧問咨詢、服務培訓、商業(yè)項目策劃、商戶開店指導、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設計、制作、發(fā)布等。兼營：鐘表、珠寶、煙、酒、金銀飾品、工藝美術品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、、兒童玩具、家居用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產品、休閑餐飲、文化娛樂、百貨等。經營范圍主營：6商管公司主要職能

四大職能市場招商銷售管理商管公司主要職能四大職能7市場職能1、項目商家經營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手、項目商業(yè)環(huán)境的調查分析；3、商業(yè)定位及競爭應對策略的制訂；4、項目對外關系的協(xié)調和維護；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；市場職能8招商職能1、商戶信息的收集與分析；2、項目商鋪租賃、經營者的轉租服務等；3、項目開業(yè)后的補位招商；4、商家的儲備工作；5、對入駐商家進行評估工作；招商職能1、商戶信息的收集與分析；9銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目所處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調整經營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經營者“嫁接”和導入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目10管理職能三大方面：

1、商戶維護招商管理

2、商戶評估與開發(fā)、儲備

運營管理物業(yè)管理

1、經營行為管理2、消費行為管理管理職能三大方面：111、經營行為管理主要內容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進行等級評定；③建立商業(yè)經營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經營的各種流程；⑤代辦服務：工商稅務等證照的辦理；⑥特約服務：商務、中介、委托等有償服務；⑦租金及其他費用收繳；1、經營行為管理主要內容：122、消費行為管理主要內容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項目VI系統(tǒng)；③經營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等客服服務管理；⑤市場推廣活動；⑥會員的管理和維護；⑦項目電子商務平臺的管理和維護；2、消費行為管理主要內容：13組織架構組織架構設計說明：商管公司的組織架構主要分為四個板塊：物業(yè)服務部分（外包物業(yè)公司另案說明）、招商與市場推廣部分、商業(yè)服務部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財務等公司運營部分。其中由招商部、策劃部和運營部組成的商業(yè)服務部分是整個管理公司的核心運營機構。公司執(zhí)行組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構組織架構設計說明：14組織結構圖總經理策劃部運營部辦公室財務部物業(yè)部招商部組織結構圖總經理策辦財物招15經營模式盈利模式管理模式風險和應對措施經營模式盈利模式16盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費2、廣告位發(fā)布費

（外立面和商業(yè)街內部廣告位）3、場地使用費（商業(yè)街內外公共場地部分）4、租賃和轉讓（有償委托和轉讓中介收費

）5、活動贊助費用盈利模式闡述主要盈利渠道分析：17盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(DM、內刊和會員刊物等)7、培訓講座收費（舉行消防、工商、投資、商戶員工代培訓等）8、自營項目收入（自營商鋪的收入）9、代理廠商公關活動策劃執(zhí)行收費

（例如：新品推介會/酬賓會等）10、代理設計制作廠商刊物及DM刊設計收費

（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述6、刊物宣傳收費(DM、內刊和會員刊物等)18管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經營公司租賃經營者自營管理銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經營公司租賃經營者自營管理銷售合19管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內外空間、環(huán)境管理及設備設施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內容。即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統(tǒng)一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經營行為、商品和服務質量進行必要監(jiān)督，保持良好經營秩序，并以此提升項目認知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內外空間、環(huán)20重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）21重要管理制度《陽光時代廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質文件《陽光時代廣場商戶服務手冊》

—涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)《陽光時代廣場會員手冊》—會員服務、聯(lián)盟商家手冊《陽光時代廣場委托租賃合同》—為業(yè)主或轉租商戶提供代租服務《陽光時代廣場經營管理條例》—對商戶日常經營行為進行規(guī)范化管理《陽光時代廣場商戶經營承諾書》

—要求商戶針對經營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認《陽光時代廣場消費者投訴管理制度》—結合相關規(guī)定執(zhí)行《陽光時代廣場消防安全管理制度》—結合相關消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《陽光時代廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合22風險和應對措施散戶退場商鋪大面積閑置租賃費和管理費收繳墊付費收回代收代繳費用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調整經營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經營權收回的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；提升管理服務水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質量問題；協(xié)助主力商家成功經營，完善服務，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務；應對措施財務風險經營風險風險和應對措施散戶退場商鋪大面積閑置租賃費和管理費收繳墊付費23經營計劃說明從兩個方面進行經營指標預測：

1、經濟指標2、經營指標經營計劃說明從兩個方面進行經營指標預測：24經濟指標5年內主要經濟指標預測表年份指標2013年2014年2015年2016年2017年備注日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費用營銷活動費-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費用）公關費用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬政府關系維護固定收入10萬25萬70萬100萬120萬廣告、場地、管理費預計虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬經濟指標5年內主要經濟指標預測表年份25經營指標5年內主要經營指標預測表年份指標2013年2014年2015年2016年2017年商戶入駐率商鋪開業(yè)率招商達成率服務滿意度費用收取率會員數(shù)量經營指標5年內主要經營指標預測表年份26工作內容圖示說明

前期介入規(guī)劃階段

正常運營管理階段跟進控制優(yōu)化調整階段

①②③商管工作三個階段工作內容圖示說明前期介入規(guī)劃階段正常運營管理階段跟進控27前期介入階段商業(yè)經營管理調查（銷售促進和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)動線布局優(yōu)化后期商業(yè)經營管理定位、商家公約、管理制度經營管理咨詢和答疑（銷售促進）人員組織控制等各項事宜主要工作內容前期介入階段商業(yè)經營管理調查（銷售促進和項目提升）商鋪交驗28正常管理階段陽光時代廣場的升級管理陽光時代廣場環(huán)境市場的分析、評估陽光時代廣場入駐商家優(yōu)化管理與調整陽光時代廣場的日常營運管理主要工作內容正常管理階段陽光時代廣場的升級管理陽光時代廣場環(huán)境市場的分29跟進控制階段管理工作質量的監(jiān)控管理品質的評估及創(chuàng)新主要工作內容跟進控制階段管理工作質量的監(jiān)控管理品質的評估及創(chuàng)新主要工30工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與主力店、次主力店及品牌店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導和支持。工作范圍的界定1、招商方面：31現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；商管公司獨立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（負1層為大型商超、3層為餐飲休閑服務業(yè)。4層為文化。1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會商會組織等）4、目標任務：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達到20家左右）現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招32主力店招商政策（暫定）1、政府稅費的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費2000元/平米開發(fā)商提供裝修費2000元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加2至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的3~6個月的免租期優(yōu)惠，進一步降低經營成本。主力店招商政策（暫定）1、政府稅費的減免優(yōu)惠33主力店招商政策6、共享“會員”固定客戶資源；商業(yè)經營公司打造“專題”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務平臺針對主力店商戶，提供網絡平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費送在購物中心開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設為三個月或半年）實施減免物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，進一步降低商戶的經營風險，以幫助商戶渡過開街前期的難關。主力店招商政策6、共享“會員”固定客戶資源；34招商工作輔助1、商戶走訪與座談活動走訪某某重點餐飲和娛樂商戶，主要傳遞2方面的信息內容：A、商管公司在福州、深圳、廣州、廈門、泉州等地區(qū)招商推廣，刺激某某區(qū)域商戶心理；B、商管公司后期對項目進行總體運營管理，提供服務；2、商業(yè)調查活動商管公司負責設計商業(yè)調查問卷，了解相關品牌對陽光時代廣場提供的服務和商品的需求；同時，針對性了解商戶對未來商業(yè)管理公司有哪些服務要求和建議。策劃部負責印刷問卷并制作小禮品，安排銷售人員在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)開展商業(yè)調查活動。3、會員招募活動商管公司啟動會員組織籌備，將某某品牌市場的主要消費者提前聚集，既能促進招商，又達到營銷效果，促進銷售。并能在未來經營中成為重要的資源。4、商務網站籌建商管公司著手擬定項目網站籌建方案，預備打造項目電子商務平臺。拓展公司銷售和招商渠道。招商工作輔助1、商戶走訪與座談活動35招商工作安排（暫定）福建、廣東區(qū)域（4月中旬開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂文化和主力店、次主力店及品牌商家；2、前期主要招商手段：網絡、行業(yè)協(xié)會、經銷代理、ＤＭ投遞，溝通成熟后，拜訪洽談。3、需要支持：項目樓書、招商手冊、視頻資料等福建地區(qū)（4月底開始）1、招商業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂和主力品牌商家（運動品牌、鞋類）；2、前期主要招商手段：行業(yè)協(xié)會、商場走訪、ＤＭ直投、拜訪洽談。3、需要支持：項目介紹書、招商手冊、視頻資料等招商工作安排（暫定）福建、廣東區(qū)域（4月中旬開始）福建地區(qū)（36會員組織籌建成立會員組織的意義：為項目募集目標消費群體，提升項目知名度和影響力！增加招商成功率。并以此吸引商戶進駐。同時，利用會員資源，可以做為商管公司開展會員活動，發(fā)行會員刊物奠定基礎。會員活動和刊物可以成為盈利途徑之一。會員種類：初定兩類：普通VIP卡（個人會員）和尊享VIP卡（針對商戶會員或高端人群）首期會員招募時間：截至2012年10月31日（或一期開業(yè)前）首期會員發(fā)展目標：會員數(shù)量至少達４000名（詳見《某某會會員招募執(zhí)行方案》）“某某會”——會員發(fā)展方案會員組織籌建成立會員組織的意義：“某某會”——會員發(fā)展方案37商務網站籌建網站名稱：

某某哈哈購（暫定）網站主要功能：

商品展示電子貿易網絡購物會員發(fā)展項目宣傳將盡快向公司提交網站運作具體方案。商務網站籌建網站名稱：商品展示將盡快向公司提交網站運作具體方38管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本1、《陽關時代廣場商業(yè)業(yè)主公約》2、《委托管理合同》（經營權收回，投資返租）3、《陽光時代廣場商戶經營承諾書》業(yè)態(tài)規(guī)定、閑置時間等強制性規(guī)定4、《商戶借款合同》和《借款合同擔保書》（此為裝修費墊付環(huán)節(jié)使用）運營管理文本4、《陽光時代廣場商鋪租賃合同》5、《陽光時代廣場商戶服務手冊》6、《陽光時代廣場會員手冊》7、《陽光時代廣場委托租賃合同》8、《陽光時代廣場消費者投訴管理制度》9、《陽光時代廣場消防安全管理制度》10、《陽光時代廣場商戶評估制度》管理文本的編撰銷售環(huán)節(jié)捆綁文本運營管理文本39匯報完畢！謝謝各位領導匯報完畢！謝謝各位領導40向振宇關于→陽光·時代廣場運營方案向振宇關于→陽光·時代廣場運營方案41意義：提升公司商業(yè)項目的后期運營和管理成效促進和保障公司商業(yè)項目的持續(xù)運營和穩(wěn)步開發(fā)促進陽光時代廣場整體商業(yè)價值和公司品牌價值提升意義：提升公司商業(yè)項目的后期運營和管理成效42經營定位提供完備的商業(yè)服務為核心定位，輔以規(guī)范的商業(yè)管理和商業(yè)咨詢培訓。經營定位提供完備的商業(yè)服務為核心定位，43定位說明而對于我們部分商業(yè)地產項目而言，產權將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經營者和投資者手里，后期隨著項目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，短期收回部分經營權。導致商管公司掌控力較弱。因此，商業(yè)管理公司的核心定位只能是：商業(yè)服務商業(yè)經營管理公司在項目后期的工作主要有四個方面：客戶服務的優(yōu)化；購物中心的整體經營；形象策劃與促銷推廣活動；物業(yè)服務管理。其核心是經營管理。例如：傳統(tǒng)百貨商場，核心定位是業(yè)態(tài)的布局（動線設計）、成本控制、銷售環(huán)節(jié)掌控等重要內容，再輔以商業(yè)服務。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能夠最大限度做到對經營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。究其根本原因是：產權+經營權的高度統(tǒng)一或經營權的高度集中定位說明而對于我們部分商業(yè)地產項目而言，產權將絕大多數(shù)出44經營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略通過積累管理經驗，完善管理模式，不斷提升管理水平，為公司后續(xù)商業(yè)地產項目的開發(fā)提供支持和服務。并在商業(yè)地產經營領域內努力探索成功的，可復制的模式。短期目標圍繞前期策劃公司開展主力店、次主力店、品牌店的招商工作，積極配合和支持項目一期的銷售工作。實現(xiàn)項目一期成功銷售。經營戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略45經營范圍

主營：商業(yè)經營管理服務、商業(yè)顧問咨詢、服務培訓、商業(yè)項目策劃、商戶開店指導、商業(yè)推廣活動、營銷策劃、商業(yè)代理招商、物業(yè)租售代理、各類廣告設計、制作、發(fā)布等。兼營：鐘表、珠寶、煙、酒、金銀飾品、工藝美術品、化妝品、家電、照相器材、通訊器材、服裝、鞋帽、皮具、箱包、飾品、、兒童玩具、家居用品、運動器材、文化用品、辦公用品、電子產品、休閑餐飲、文化娛樂、百貨等。經營范圍主營：46商管公司主要職能

四大職能市場招商銷售管理商管公司主要職能四大職能47市場職能1、項目商家經營情況審核；2、區(qū)域市場、競爭對手、項目商業(yè)環(huán)境的調查分析；3、商業(yè)定位及競爭應對策略的制訂；4、項目對外關系的協(xié)調和維護；5、項目營銷推廣和商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行；市場職能48招商職能1、商戶信息的收集與分析；2、項目商鋪租賃、經營者的轉租服務等；3、項目開業(yè)后的補位招商；4、商家的儲備工作；5、對入駐商家進行評估工作；招商職能1、商戶信息的收集與分析；49銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目所處區(qū)域的市場，促進區(qū)域商業(yè)快速繁榮，提高市場占有率；2、提供專業(yè)培訓和知識講座，提高商家的市場競爭力，保持營業(yè)收入穩(wěn)定提升；3、項目區(qū)域內市場細分和空白的捕捉，輔助和引導商家調整經營業(yè)態(tài)和策略；4、通過加盟項目推介、區(qū)域外項目考察等多種形式，為具備實力的業(yè)主或經營者“嫁接”和導入新的商業(yè)理念和模式；銷售職能1、協(xié)助商家尋找、開發(fā)、穩(wěn)定終端客戶，引導和培育項目50管理職能三大方面：

1、商戶維護招商管理

2、商戶評估與開發(fā)、儲備

運營管理物業(yè)管理

1、經營行為管理2、消費行為管理管理職能三大方面：511、經營行為管理主要內容：①商戶檔案管理；②建立評估體系，對商戶進行等級評定；③建立商業(yè)經營的各項規(guī)章制度；④建立和完善商業(yè)經營的各種流程；⑤代辦服務：工商稅務等證照的辦理；⑥特約服務：商務、中介、委托等有償服務；⑦租金及其他費用收繳；1、經營行為管理主要內容：522、消費行為管理主要內容：①宣傳促銷管理；②建立和完善項目VI系統(tǒng)；③經營秩序和公共安全管理；④退換貨、投訴等客服服務管理；⑤市場推廣活動；⑥會員的管理和維護；⑦項目電子商務平臺的管理和維護；2、消費行為管理主要內容：53組織架構組織架構設計說明：商管公司的組織架構主要分為四個板塊：物業(yè)服務部分（外包物業(yè)公司另案說明）、招商與市場推廣部分、商業(yè)服務部分（包括策劃促銷和商戶管理）、行政財務等公司運營部分。其中由招商部、策劃部和運營部組成的商業(yè)服務部分是整個管理公司的核心運營機構。公司執(zhí)行組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業(yè)組，專業(yè)組直接管理所有商戶。組織架構組織架構設計說明：54組織結構圖總經理策劃部運營部辦公室財務部物業(yè)部招商部組織結構圖總經理策辦財物招55經營模式盈利模式管理模式風險和應對措施經營模式盈利模式56盈利模式闡述主要盈利渠道分析：1、管理費2、廣告位發(fā)布費

（外立面和商業(yè)街內部廣告位）3、場地使用費（商業(yè)街內外公共場地部分）4、租賃和轉讓（有償委托和轉讓中介收費

）5、活動贊助費用盈利模式闡述主要盈利渠道分析：57盈利模式闡述

6、刊物宣傳收費(DM、內刊和會員刊物等)7、培訓講座收費（舉行消防、工商、投資、商戶員工代培訓等）8、自營項目收入（自營商鋪的收入）9、代理廠商公關活動策劃執(zhí)行收費

（例如：新品推介會/酬賓會等）10、代理設計制作廠商刊物及DM刊設計收費

（商戶自行制作的宣傳物品等）盈利模式闡述6、刊物宣傳收費(DM、內刊和會員刊物等)58管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經營公司租賃經營者自營管理銷售合同租賃合同委托合同返租合同管理模式闡述開發(fā)公司業(yè)主商業(yè)經營公司租賃經營者自營管理銷售合59管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內外空間、環(huán)境管理及設備設施的維護保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務管理即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費調控等形式，基本實現(xiàn)項目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內容。即為商戶提供專業(yè)的服務咨詢；統(tǒng)一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經營行為、商品和服務質量進行必要監(jiān)督，保持良好經營秩序，并以此提升項目認知度。即統(tǒng)一項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃和商品布局。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理即統(tǒng)一進行項目建筑內外空間、環(huán)60重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）商戶進場裝修流程（裝修審圖、保證金入場證辦理）商戶開業(yè)申報管理流程（開業(yè)時間、地點、活動規(guī)模和形式等）商戶促銷活動申請流程（商家促銷活動審核、風險預防）商戶特殊行業(yè)審批流程（特殊行業(yè)證照審核、安全性評估等）公關活動流程（公關活動策劃、組織、實施、監(jiān)控）投訴處理流程（消費者投訴問題的受理，處置、反饋等）退換貨流程（消費者貨物退換的受理、處置、反饋等）重點工作流程商鋪交驗流程（交房驗收）61重要管理制度《陽光時代廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合同或協(xié)議性質文件《陽光時代廣場商戶服務手冊》

—涵蓋從商戶進場裝修到開門營業(yè)的各個環(huán)節(jié)《陽光時代廣場會員手冊》—會員服務、聯(lián)盟商家手冊《陽光時代廣場委托租賃合同》—為業(yè)主或轉租商戶提供代租服務《陽光時代廣場經營管理條例》—對商戶日常經營行為進行規(guī)范化管理《陽光時代廣場商戶經營承諾書》

—要求商戶針對經營管理規(guī)定和業(yè)主公約進行承諾確認《陽光時代廣場消費者投訴管理制度》—結合相關規(guī)定執(zhí)行《陽光時代廣場消防安全管理制度》—結合相關消防規(guī)定執(zhí)行重要管理制度《陽光時代廣場商業(yè)業(yè)主公約》—與銷售合同捆綁的合62風險和應對措施散戶退場商鋪大面積閑置租賃費和管理費收繳墊付費收回代收代繳費用主力店流失增加營銷活動力度，增加商戶儲備，調整經營思路；銷售環(huán)節(jié)明確業(yè)態(tài)規(guī)定和經營權收回的法律責任，增加控制手段，強化招商，加強宣傳推廣；提升管理服務水平，幫助商戶提高銷售，適度控制管理費減免優(yōu)惠，減少工程環(huán)節(jié)質量問題；協(xié)助主力商家成功經營，完善服務，資源整合；充分估計代收代繳費用的衍生和損耗，防止偷漏情況；提高招商水平，加強主力店客戶評估，專人對接服務；應對措施財務風險經營風險風險和應對措施散戶退場商鋪大面積閑置租賃費和管理費收繳墊付費63經營計劃說明從兩個方面進行經營指標預測：

1、經濟指標2、經營指標經營計劃說明從兩個方面進行經營指標預測：64經濟指標5年內主要經濟指標預測表年份指標2013年2014年2015年2016年2017年備注日常費用-25萬-30萬-35萬-40萬-40萬人員工資和辦公費用營銷活動費-15萬-8萬-15萬-5萬-15萬推廣和宣傳（開業(yè)費用）公關費用-5萬-2萬-2萬-2萬-2萬政府關系維護固定收入10萬25萬70萬100萬120萬廣告、場地、管理費預計虧損-35萬-15萬18萬53萬63萬經濟指標5年內主要經濟指標預測表年份65經營指標5年內主要經營指標預測表年份指標2013年2014年2015年2016年2017年商戶入駐率商鋪開業(yè)率招商達成率服務滿意度費用收取率會員數(shù)量經營指標5年內主要經營指標預測表年份66工作內容圖示說明

前期介入規(guī)劃階段

正常運營管理階段跟進控制優(yōu)化調整階段

①②③商管工作三個階段工作內容圖示說明前期介入規(guī)劃階段正常運營管理階段跟進控67前期介入階段商業(yè)經營管理調查（銷售促進和項目提升）商鋪交驗業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)動線布局優(yōu)化后期商業(yè)經營管理定位、商家公約、管理制度經營管理咨詢和答疑（銷售促進）人員組織控制等各項事宜主要工作內容前期介入階段商業(yè)經營管理調查（銷售促進和項目提升）商鋪交驗68正常管理階段陽光時代廣場的升級管理陽光時代廣場環(huán)境市場的分析、評估陽光時代廣場入駐商家優(yōu)化管理與調整陽光時代廣場的日常營運管理主要工作內容正常管理階段陽光時代廣場的升級管理陽光時代廣場環(huán)境市場的分69跟進控制階段管理工作質量的監(jiān)控管理品質的評估及創(chuàng)新主要工作內容跟進控制階段管理工作質量的監(jiān)控管理品質的評估及創(chuàng)新主要工70工作范圍的界定1、招商方面：商管公司將根據(jù)現(xiàn)有人力配備獨立開展招商工作。并大力配合和輔助前期策劃公司的招商工作，重點參與主力店、次主力店及品牌店客戶洽談，參加招商推介會等；2、銷售方面：以前期策劃公司和銷售部為主，商管公司輔助和配合。重點參與項目推介會、某某區(qū)域市場商業(yè)調查、商戶座談等；3、前期宣傳推廣工作：以策劃部為主展開工作，商管公司輔助和配合。重點進行商業(yè)運營理念推廣，商業(yè)運營管理咨詢等；4、商業(yè)運營方面：以商管公司為主導，負責某某區(qū)域重點商戶拜訪、現(xiàn)場到訪招商散戶接待登記工作。策劃部配合，前期策劃公司提供指導和支持。工作范圍的界定1、招商方面：71現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招商推介會等；商管公司獨立開展招商客戶積累工作初步工作計劃：1、招商政策；（包含政策層面和開發(fā)商層面）2、招商業(yè)態(tài)；（負1層為大型商超、3層為餐飲休閑服務業(yè)。4層為文化。1，2層的主力品牌店）3、招商渠道；（DM投遞、重點商戶走訪、政府商業(yè)資源整合、行業(yè)協(xié)會商會組織等）4、目標任務：（配合策劃公司力爭實現(xiàn)主力店招商達到20家左右）現(xiàn)階段具體工作安排配合前期策劃公司開展主力店客戶洽談，參加招72主力店招商政策（暫定）1、政府稅費的減免優(yōu)惠2、政府返稅政策支持3、政府專項資金扶持科技創(chuàng)新和商業(yè)創(chuàng)新4、開發(fā)商墊付裝修費2000元/平米開發(fā)商提供裝修費2000元/平米的5年無息貸款。5、增加商戶裝修期優(yōu)惠針對主力店商戶，增加2至3個月的免租期用于裝修。同時針對不同業(yè)態(tài)推出額外的3~6個月的免租期優(yōu)惠，進一步降低經營成本。主力店招商政策（暫定）1、政府稅費的減免優(yōu)惠73主力店招商政策6、共享“會員”固定客戶資源；商業(yè)經營公司打造“專題”會員組織，招募會員形成固定客戶群體；7、打造統(tǒng)一的電子商務平臺針對主力店商戶，提供網絡平臺，拓寬營銷渠道；8、送外墻外立面廣告位使用權外立面廣告位置贈送給主力店商戶，（超市，百貨，和快餐店）具體贈送標準及辦法，可根據(jù)招商的具體情況而定。9、廣告宣傳同步免費送在購物中心開業(yè)時，對外的整合媒體計劃（電視媒體/主流平面媒體報紙軟硬廣/主流廣播電臺/DM刊夾寄等），宣傳推廣活動中，針對主力店商家，可以獲得某某新天地同步的免費宣傳的優(yōu)惠政策。10、試營業(yè)期間減免管理費為了打消主力店商戶的顧慮，建議在試營業(yè)階段（試營業(yè)時間需根據(jù)具體情況而定，可設為三