2022年我國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)分析

年我國(guó)樓市發(fā)展趨勢(shì)分析隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的加劇，必定會(huì)有創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手段的創(chuàng)新、更多黑馬涌現(xiàn)。萬(wàn)科推合伙人制后互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型成效顯著；恒大在冰泉之后涉足大米、糧油、畜牧業(yè)，意圖再造三個(gè)千億產(chǎn)業(yè)；各種“零”，如零首付、零等待；各種“一”，如“一兩千金”、“一躍千金”、“一字千金”；各種“全”，如萬(wàn)科的全民經(jīng)紀(jì)人、合生的全額貸款；更有買(mǎi)大贈(zèng)小、眾籌拍賣(mài)等讓消費(fèi)者瘋狂的形式。在巨大去庫(kù)存壓力下，眾房企殫精竭慮地創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式。在2022年，各種銷(xiāo)售手段的創(chuàng)新，探尋營(yíng)銷(xiāo)的新思路、新方法會(huì)越來(lái)越多。

據(jù)宇博智業(yè)市場(chǎng)討論中心了解，進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，銷(xiāo)售規(guī)模見(jiàn)頂、利潤(rùn)率下行、競(jìng)爭(zhēng)加劇之后，開(kāi)發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型。目前已經(jīng)有少數(shù)幾大代表性的龍頭房企已經(jīng)基本完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但更多開(kāi)發(fā)商還在轉(zhuǎn)型的路上。布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的三條主要路徑?？v覽各國(guó)（地區(qū)）開(kāi)發(fā)商進(jìn)展歷程，可以將開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個(gè)維度，展望將來(lái)三到五年，我們估計(jì)將是開(kāi)發(fā)商的集中轉(zhuǎn)型期，2022年尤為關(guān)鍵。

政府“穩(wěn)定住宅消費(fèi)”，釋放住宅購(gòu)買(mǎi)力，取消限購(gòu)降息等政策，會(huì)肯定程度上刺激消費(fèi)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在“新常態(tài)”下，房?jī)r(jià)有漲有跌完全是一種市場(chǎng)正常表現(xiàn)。將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力迫使房地產(chǎn)企業(yè)必需進(jìn)行較大幅度的資金回籠，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲乏力?？傮w來(lái)看，估計(jì)2022年房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，房?jī)r(jià)大漲大跌都不會(huì)在2022年消失。

同時(shí)，從2022年樓市表現(xiàn)看，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個(gè)城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也消失中小房企倒閉破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象。

那么，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)如何。認(rèn)為將有如下三個(gè)趨勢(shì)：

一是：定向?qū)捤韶泿耪哂型B續(xù)，但對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)掌握會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)

討論顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向?qū)捤傻内厔?shì)。當(dāng)前來(lái)看，2022年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標(biāo)意義看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣鳎耘f具備連續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，估計(jì)隨后存款預(yù)備金率也會(huì)下調(diào)。

但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會(huì)全面寬松，筆者認(rèn)為，政策層面對(duì)樓市投資風(fēng)險(xiǎn)掌握有可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

目前市場(chǎng)庫(kù)存偏大的基本面沒(méi)有轉(zhuǎn)變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍舊堪憂(yōu)，企業(yè)也會(huì)面臨肯定的資金問(wèn)題。因此，從2022年上半年銀行信貸大背景來(lái)看，即使央行降息也不會(huì)轉(zhuǎn)變銀行連續(xù)“惜貸”的行為。

二是：2022年大多數(shù)房企資金緊急，“去庫(kù)存”仍舊是市場(chǎng)主旋律

截至到2022年12月，70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)下跌城市的肯定數(shù)量仍舊占據(jù)主流，并且仍舊會(huì)在2022年上半年連續(xù)連續(xù)。

從2022年12月份36個(gè)大中城市存銷(xiāo)比（庫(kù)存壓力指標(biāo)）變化來(lái)看，由于“救市”、房企沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市庫(kù)存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫(kù)存壓力仍舊較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍舊占大多數(shù)。

尤其是在2022年初，對(duì)于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的意愿降低，導(dǎo)致市場(chǎng)去化速度降低，去化周期還會(huì)略有回升，此時(shí)，“去庫(kù)存”仍舊是市場(chǎng)主旋律，房?jī)r(jià)在2022年年內(nèi)仍舊有下行壓力。更多請(qǐng)查閱發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀與十三五規(guī)劃討論報(bào)告

三是：2022年經(jīng)濟(jì)有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利削減

總體來(lái)講，當(dāng)前中國(guó)貨幣政策盡管有寬松趨勢(shì)，但是還沒(méi)有消失大水漫灌的特征。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走一直看，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持寬松的姿勢(shì)。

估計(jì)，在經(jīng)受年初市場(chǎng)重新盤(pán)整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會(huì)在3月份以后消失一波入市的行情。短期來(lái)看，樓市接下來(lái)的3～6個(gè)月成交量會(huì)短期反彈，價(jià)格有可能會(huì)漸漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市），會(huì)消失小幅漲價(jià)的現(xiàn)象。

對(duì)于大多數(shù)品牌房企來(lái)講，出于對(duì)業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)率的追求，會(huì)在資金、人員、土地各