2022年我國樓市發(fā)展趨勢分析

年我國樓市發(fā)展趨勢分析隨著樓市競爭的加劇，必定會有創(chuàng)新的營銷手段的創(chuàng)新、更多黑馬涌現(xiàn)。萬科推合伙人制后互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型成效顯著；恒大在冰泉之后涉足大米、糧油、畜牧業(yè)，意圖再造三個千億產(chǎn)業(yè)；各種“零”，如零首付、零等待；各種“一”，如“一兩千金”、“一躍千金”、“一字千金”；各種“全”，如萬科的全民經(jīng)紀人、合生的全額貸款；更有買大贈小、眾籌拍賣等讓消費者瘋狂的形式。在巨大去庫存壓力下，眾房企殫精竭慮地創(chuàng)新營銷方式。在2022年，各種銷售手段的創(chuàng)新，探尋營銷的新思路、新方法會越來越多。

據(jù)宇博智業(yè)市場討論中心了解，進入地產(chǎn)“白銀”時代，銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后，開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型。目前已經(jīng)有少數(shù)幾大代表性的龍頭房企已經(jīng)基本完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但更多開發(fā)商還在轉(zhuǎn)型的路上。布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的三條主要路徑?？v覽各國（地區(qū)）開發(fā)商進展歷程，可以將開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個維度，展望將來三到五年，我們估計將是開發(fā)商的集中轉(zhuǎn)型期，2022年尤為關(guān)鍵。

政府“穩(wěn)定住宅消費”，釋放住宅購買力，取消限購降息等政策，會肯定程度上刺激消費需求，穩(wěn)定房價。在“新常態(tài)”下，房價有漲有跌完全是一種市場正常表現(xiàn)。將來房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力迫使房地產(chǎn)企業(yè)必需進行較大幅度的資金回籠，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的價格上漲乏力?？傮w來看，估計2022年房價趨于平穩(wěn)，房價大漲大跌都不會在2022年消失。

同時，從2022年樓市表現(xiàn)看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也消失中小房企倒閉破產(chǎn)或“跑路”現(xiàn)象。

那么，在經(jīng)濟新常態(tài)下，2022年房地產(chǎn)市場的進展趨勢如何。認為將有如下三個趨勢：

一是：定向?qū)捤韶泿耪哂型B續(xù)，但對樓市投資風險掌握會進一步加強

討論顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向?qū)捤傻内厔?。當前來看?022年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標意義看，當前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍舊具備連續(xù)降準或降息的空間，估計隨后存款預(yù)備金率也會下調(diào)。

但是，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險掌握有可能會進一步加強。

目前市場庫存偏大的基本面沒有轉(zhuǎn)變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍舊堪憂，企業(yè)也會面臨肯定的資金問題。因此，從2022年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會轉(zhuǎn)變銀行連續(xù)“惜貸”的行為。

二是：2022年大多數(shù)房企資金緊急，“去庫存”仍舊是市場主旋律

截至到2022年12月，70個大中城市中房價下跌城市的肯定數(shù)量仍舊占據(jù)主流，并且仍舊會在2022年上半年連續(xù)連續(xù)。

從2022年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標）變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍舊較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍舊占大多數(shù)。

尤其是在2022年初，對于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標的意愿降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化周期還會略有回升，此時，“去庫存”仍舊是市場主旋律，房價在2022年年內(nèi)仍舊有下行壓力。更多請查閱發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)進展現(xiàn)狀與十三五規(guī)劃討論報告

三是：2022年經(jīng)濟有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利削減

總體來講，當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢，但是還沒有消失大水漫灌的特征。從房地產(chǎn)調(diào)控政策走一直看，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿勢。

估計，在經(jīng)受年初市場重新盤整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會在3月份以后消失一波入市的行情。短期來看，樓市接下來的3～6個月成交量會短期反彈，價格有可能會漸漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市），會消失小幅漲價的現(xiàn)象。

對于大多數(shù)品牌房企來講，出于對業(yè)績和增長率的追求，會在資金、人員、土地各