商業(yè)項目初步定位與規(guī)劃建議報告(項目SWOT分析)

商業(yè)大片建議名：1街區(qū)主演：商業(yè)街區(qū)、臨街店鋪、景觀豪宅、酒店式公寓特別主演：內(nèi)街、聯(lián)廊、觀光電梯、核心導(dǎo)入平臺、大開口引流樓梯特色亮點(diǎn)：BLOCK街區(qū)、廣場景觀、休閑娛樂、通而不暢的開放街區(qū)導(dǎo)演：江西xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)的新晉地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年輕、進(jìn)取、快速發(fā)展，看好廣豐地產(chǎn)市場，致力于推動城市發(fā)展、繁榮城市商業(yè)、優(yōu)化核心街區(qū)商業(yè)格局及街區(qū)功能，斥巨資投資環(huán)月兔廣場商圈“旗艦商業(yè)大片”，并以此引導(dǎo)市場、打造品牌……編?。喝侵尥顿Y劇情簡介：公元2007，廣豐地理圓心，城市未來商業(yè)核心區(qū)，即將上演實(shí)現(xiàn)廣豐商業(yè)創(chuàng)富夢想的傳奇大片，領(lǐng)秀贛東北的首席BLOCK街區(qū)和景觀公園住宅從此開始……一、廣豐地產(chǎn)市場概況：1、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口情況(1)地理位置：廣豐縣位于江西省東北部，上饒市東南部并地處浙、贛、閩三省交匯處，上廣公路、廣二公路、廣玉公路、廣管公路經(jīng)過該縣城，距離南昌市276公里，距上饒市24.7公里。（2）人口：據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廣豐縣總?cè)丝跒?6.3萬人，縣城常住人口13.6萬人，城區(qū)總?cè)丝跒?8.8萬人，外出工作者近20萬人；預(yù)測2020年縣城常住人口25萬人，全縣總?cè)丝?8.41萬人。（3）經(jīng)濟(jì)：2005年，全縣實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值72.92億元，同比增長31.98%，財政總收入7.01億元，增長26.3%，其中一般預(yù)算收入4.12億元，增長42.5%；全縣固定資產(chǎn)投資完成18.24億，增長47.84%，累計完成全縣消費(fèi)品零售總額11.91億，增長14.74%，全縣城鎮(zhèn)新增就業(yè)6120人，城鎮(zhèn)職工平均工資達(dá)14353，增長16.08%，農(nóng)民人均純收入4034，凈增391元。廣豐經(jīng)濟(jì)建設(shè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，據(jù)縣政府招商辦公室透露，今年1至4月，全縣引進(jìn)工業(yè)項目30個，合同資金14.67億元，實(shí)際進(jìn)資6.2億元，較去年同比增長126%和80%，大大的提升了廣豐工也的綜合競爭力，促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值持續(xù)上漲，加快廣豐縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。2、房地產(chǎn)開發(fā)情況廣豐縣多年來以小型土地拍賣，私人自建的初級模式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，從2002年開始，隨著大宗土地出讓，專業(yè)開發(fā)商的出現(xiàn)，商品房開發(fā)模式才真正成為廣豐房地產(chǎn)乃至第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)，至今日益成為廣豐人置業(yè)安家的主要選擇產(chǎn)品。根據(jù)房管局報表資料統(tǒng)計顯示：2006年上半年，廣豐縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4379億元。上半年建筑施工總面積16.73萬㎡，新開工面積6.62萬㎡；批準(zhǔn)預(yù)售面積為86972.27㎡，累計759套，預(yù)售金額達(dá)2.4886億元；另據(jù)房產(chǎn)交易所統(tǒng)計，上半年完成存量房交易143宗，其中住宅111宗，交易面積1.64萬㎡，成交金額1535.08萬元；商品房交易233宗，其中住宅190宗，交易面積2.33萬㎡，成交金額2313.11萬元。銀行方面，個人商品房抵押貸款468宗，其中住宅貸款387宗，面積12.62萬㎡，貸款金額8477.62萬元；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。隨著廣豐城市化進(jìn)程加速、舊城改建和新區(qū)拓展力度加大，廣豐房地產(chǎn)還將不斷得到發(fā)展。3、在開發(fā)、在銷售物業(yè)綜述目前廣豐縣境內(nèi)在開發(fā)、在銷售樓盤，及可開發(fā)地塊共有12個，樓盤包括金都廣場、創(chuàng)美·麗景佳苑、公主樓（已建成，可售面積不完整）、臥龍城、蘆南苑、創(chuàng)和家園（僅剩最后一棟多層及4幢別墅）、新天地（住宅售空，少量商鋪）、華麗世家、天和文化廣場（住宅六棟）、新東街國際城、上廣商貿(mào)城以及本案等項目。根據(jù)上述項目規(guī)模保守估計，廣豐縣開發(fā)總面積超過125萬平方米，其中住宅面積近100萬平方米、商業(yè)面積超過20萬平方米，即便是扣除新天地、公主樓、天和文化廣場、蘆南苑、創(chuàng)和家園、金都廣場等住宅售空或存量少的項目面積，同期開發(fā)銷售的大盤面積也將超過100萬平方米，住宅面積至少超過90萬平方米。如下表所示：廣豐縣各開發(fā)地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表項目名稱土地面積總建面積住宅面積商業(yè)面積萬盛商城0.05萬㎡0.2萬㎡0.16萬㎡0.04萬㎡金都廣場0.37萬㎡1.73萬㎡0.75萬㎡0.63萬㎡創(chuàng)美·麗景佳苑13萬㎡15萬㎡13萬㎡2萬㎡公主樓0.46萬㎡2.1萬㎡0.62萬㎡0.6萬㎡臥龍城21萬㎡40萬㎡31.97萬㎡7萬㎡蘆南苑0.8萬㎡2萬㎡1.7萬㎡0.3萬㎡新天地1.27萬㎡5.4萬㎡1.54萬㎡2.71萬㎡創(chuàng)和家園0.8671萬㎡2.58萬㎡1.821萬㎡無天和文化廣場約0.5萬㎡約1.3萬㎡約0.114萬㎡約1.2萬㎡雅園山莊17.3萬㎡33萬㎡32萬㎡1萬㎡新東街約4.7萬㎡約15萬㎡約10萬㎡約5萬㎡廣場北區(qū)地塊（本案）1.42萬㎡約7萬㎡約5萬㎡約2萬㎡合計61.7371萬㎡125.31萬㎡98.675萬㎡22.48萬㎡由于縣城人口及廣豐縣對周遍的輻射有限，樓盤銷售更多依賴本地市場消化，開發(fā)企業(yè)面臨目標(biāo)客戶群重疊的窘境。從以往的市場調(diào)查情況看，廣豐房地產(chǎn)的主要購買力，多為常年在外經(jīng)商的個體老板，但大多已自建或已購買商品房，二次置業(yè)（指住宅）需求不明顯。4、房地產(chǎn)開發(fā)市場分析(1)當(dāng)?shù)厝速彿肯M(fèi)習(xí)慣廣豐縣城居民親睞于自購?fù)恋亍⒆越ㄉ套恰，F(xiàn)主要商業(yè)街房屋建筑絕大多數(shù)為自建房，受一鋪養(yǎng)三代理念的熏陶，底商用于出租或自營，極少出售，住宅多數(shù)用于自住。但近年受政府加強(qiáng)土地管理及外界信息刺激影響，多數(shù)人購房觀念開始有所轉(zhuǎn)變，尤其都市年青人、成功人士逐漸對商品房有了更成熟的認(rèn)識，購房觀念發(fā)生了重大的轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查廣豐外出創(chuàng)業(yè)的富裕人士有絕大多數(shù)已在縣城自建或購買商品房。購買商品房的多數(shù)人是為了改善生活環(huán)境，但也有部分人主要目的為了投資。隨著廣豐經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房觀念的進(jìn)一步改善，商品房將成為廣豐房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢。我們也有理由相信，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生活水平提高，縣城居民對住房的要求會更高，產(chǎn)品需求多樣化。迫使廣豐房地產(chǎn)業(yè)，在設(shè)計理念、產(chǎn)品研發(fā)方面加強(qiáng)創(chuàng)新，以滿足日益多樣化的市場需求，但有一點(diǎn)值得我們正視，在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，雖然購房觀念在不斷改變，但是相比其他房地產(chǎn)成熟地區(qū)而言，居民的購房區(qū)域觀念顯得更加嚴(yán)重，致使買賣雙方對非傳統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)物業(yè)的價值認(rèn)識有較大偏差，需求短時間內(nèi)難以激發(fā)，而位于傳統(tǒng)居住區(qū)優(yōu)越地段的物業(yè)則需求旺盛。依據(jù)對市場供應(yīng)的產(chǎn)品情況，以及廣豐人購房消費(fèi)習(xí)慣的研究，三角洲認(rèn)為，以下四類產(chǎn)品較符合廣豐人的夠房消費(fèi)習(xí)慣與需求，并有可能以較快的速度去化。A、城市中心區(qū)1層沿街商鋪或中高檔商品房；便利的交通、完善的配套、物質(zhì)生活的享受以及對城市中心地產(chǎn)價值的高度認(rèn)可，使得城市中心區(qū)歷來都是需求最為集中的區(qū)塊，各地均是，廣豐也不例外，以月兔廣場周邊、西關(guān)鳥林兩街組成的城市中心區(qū)內(nèi)的，沿街商鋪、中高檔商品房有著強(qiáng)大的號召力，通常成為二次置業(yè)及投資者爭相購買的搶手貨。符合廣豐人消費(fèi)習(xí)慣的產(chǎn)品仍有一定市場空間，頂天立地的情節(jié)支撐部分購買需求。類似上廣商貿(mào)城這樣以沿街落地房為主的項目，更多的對投資需求具有吸引力。B、城市邊緣區(qū)頂天立地式自建房；任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽、成長、成熟、衰落、更新。廣豐房地產(chǎn)開發(fā)處于成長、并向成熟轉(zhuǎn)變的階段，在這個過程中，一直是中低檔的居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)很少、排屋、別墅的市場保有量非常少，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)階段市場供應(yīng)量約200套左右，且大部分以創(chuàng)美供應(yīng)的排屋為主，單體和連體別墅僅30套左右。從市場規(guī)律角度出發(fā)，當(dāng)初級市場發(fā)展到一定階段，隨著生活水平的提高，單一需求開始演變多樣化。初級產(chǎn)品在功能、檔次、品位上難以滿足更高的消費(fèi)需求。需求決定產(chǎn)品，廣豐房地產(chǎn)正站在風(fēng)口浪尖上，準(zhǔn)備迎來一次需求的轉(zhuǎn)變，市場在呼喚一種功能更齊全、更貼合廣豐人購房習(xí)慣的產(chǎn)品出現(xiàn)。從目前購買習(xí)慣的轉(zhuǎn)變情況來看，廣豐購房消費(fèi)者對社區(qū)環(huán)境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品質(zhì)、品位的提升。高品質(zhì)社區(qū)、高端產(chǎn)品受到普遍關(guān)注，并將受到眾多消費(fèi)者青睞。C、中高端市場的別墅、排屋等高品質(zhì)社區(qū)；在城市建設(shè)向前推進(jìn)的過程中，伴隨著每一次土地開發(fā)總會激發(fā)一定的被動需求，就目前的收入水平和購買力水平而言，大部分的被動需求處于金字塔底端，需要依靠政府的拆遷政策解決住房問題，類似經(jīng)濟(jì)適用房的低端住宅產(chǎn)品也占據(jù)這部分需求市場。D、低端線路的多層經(jīng)濟(jì)型住宅；(2)價格成長及走勢分析創(chuàng)美及臥龍城是廣豐主要的兩大商品房開發(fā)項目，其價格成長和走勢受到普遍關(guān)注，并影響整體市場價格走向（良性競爭則價格持續(xù)走高，反之則有可能造成價格徘徊疲軟），在廣豐有一定的代表性，和參考價值。多層價格以創(chuàng)美及臥龍城為例，05年初至06年中旬期間，銷售均價分別上漲至1850元左右和1750元左右；小高層均價臥龍城則賣至1950元左右。由于兩家公司成本及價格策略關(guān)系，在價格上一直保持著相對距離的追趕關(guān)系。由此可見廣豐房地產(chǎn)價格目前仍呈上升趨勢。但比較其他發(fā)達(dá)省份，商品房價格偏低，由于銷售淡季及部分調(diào)控新政的影響，現(xiàn)階段價格成長相對緩慢。如下圖所示：xx商品房價格成長圖138814501550185005年初05年中05年底06年中臥龍城商品房價格成長圖12801400175005年初05年中05年底06年中據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)部門透露，廣豐商品房市場整體成交均價在1480元/㎡左右，略高于周邊縣城。根據(jù)近其房地產(chǎn)投資情況分析，隨著后續(xù)樓盤相繼推出，預(yù)計年底市場價格還將刷新，部分地段、位置、樓層、結(jié)構(gòu)較好的物業(yè)，銷售價格勢必突破2000元/㎡（多層商品房），提升廣豐房地產(chǎn)市場均價。更大的價格突破口，會在一些規(guī)模、檔次和物業(yè)類型創(chuàng)新的樓盤身上得以體現(xiàn)。(3)地產(chǎn)開發(fā)熱潮促商品房集中放量根據(jù)以上對價格的市場調(diào)查數(shù)據(jù)反映可以看出，近兩年來廣豐房價隨著不斷涌入市場的地產(chǎn)項目的增加而水漲船高，與此同時也正因為房價、地價的看漲，更加吸引眾多個人或開發(fā)企業(yè)購地開發(fā)，火熱程度絲毫不亞于大上饒的建設(shè)，華麗世家、天和文化廣場、新東街國際城以及廣場北區(qū)地塊（本案）的相繼推出，便可窺一斑。目前廣豐房地產(chǎn)市場處于上升階段，登記的13家房開企業(yè)，在房價看漲的利誘下，若想追逐資本擴(kuò)張，就必然要運(yùn)作項目。未來一兩年內(nèi)，除在建項目外，仍有大量土地等待開發(fā)。這意味這，隨著廣豐縣城市化進(jìn)程的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項目的不斷增加，集中放量的可能性也隨之加大，等待市場消化的房源不斷增加、沉淀，定將拉長項目的開發(fā)、銷售周期，對增加開發(fā)企業(yè)運(yùn)營成本造成直接影響。除了供需關(guān)系存在的潛在矛盾外，解讀廣豐上半年各樓盤的銷售業(yè)績，我們還應(yīng)看到新天地、公主樓、金都火暴銷售的背后，伴隨著臥龍城、創(chuàng)美等大盤的緩慢去化，凸顯購買力的大量釋放，導(dǎo)致市場消化“后繼無力”的現(xiàn)實(shí)情況。面對“強(qiáng)勁背后的虛弱”這一現(xiàn)實(shí)存在的市場現(xiàn)象，我們不禁擔(dān)憂，虛弱的購買力如何能夠滿足日益增加的銷售壓力！(4)產(chǎn)品線的豐富令民眾購房觀日趨理性“黃金時代”向“產(chǎn)品時代”過度勢在必行至2002第一個商品房開發(fā)項目落戶廣豐之時起，商品房市場由認(rèn)知到接受，再到如今成為縣城主流產(chǎn)品，并受到廣大購房消費(fèi)者的追捧，作為見證者之一的三角洲，曾不止一次的感受到買方市場的濃烈氣息。然而，我們有理由相信，隨著地產(chǎn)項目不斷推出開發(fā)、產(chǎn)品理念繼續(xù)創(chuàng)新，消費(fèi)需求必將經(jīng)歷由非理性到理性的重大轉(zhuǎn)變，促使產(chǎn)品路線更加多樣化，以滿足日益成熟、日趨理性的消費(fèi)需求，由“黃金時代”向“產(chǎn)品時代”過度勢在必行。(5)開發(fā)總量預(yù)測及人均住宅商業(yè)面積測算在一定時間、一定區(qū)域內(nèi)，市場對房地產(chǎn)需求是恒定的，由該地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)、總?cè)丝凇⑾M(fèi)觀念、市場保有量等綜合因素制約和決定，房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意“時”與“量”兩大關(guān)鍵因素的控制。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣豐現(xiàn)階段5萬平方米以上規(guī)模的開發(fā)地塊主要有5個，是廣豐住宅市場的主要供應(yīng)源，約計開發(fā)總體量100萬多平方米，其中住宅約90萬多平方米、商業(yè)約15萬多平方米。如下表所示（僅計算在開發(fā)面積）：人均面積測算表總面積（㎡）住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）縣城人口（人）100萬/13萬90萬/13萬15萬/13萬人均面積7.7㎡/人6.9㎡/人1.2㎡/人從現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口居住情況來看，廣豐人自有住房率極高，供大于求是一定存在的事實(shí)。(6)對未來地產(chǎn)市場發(fā)展的擔(dān)憂基于市場環(huán)境、未來市場放量、價格成長等諸多因素的考慮，對未來廣豐房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，較為擔(dān)憂。主要集中在以下幾個方面：產(chǎn)品同類化、目標(biāo)客戶群體重疊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)之間，為了搶奪有限的市場份額，展開激烈的競爭，甚至演變成殘酷的價格戰(zhàn)。A、競爭激烈導(dǎo)致價格戰(zhàn)；商業(yè)的成型往往需要消耗大量的資源，和較長的市場培育期。大量的商業(yè)面積涌入市場，必定造成重復(fù)建設(shè)、商業(yè)面積過剩等，不利于促進(jìn)縣城商業(yè)發(fā)展、培育中心商業(yè)的市場環(huán)境，B、商業(yè)面積過剩不利商業(yè)格局成型，影響城市化進(jìn)程；高空置率意味著供需關(guān)系的失衡，直接原因是開發(fā)過量和投資需求的無限放大，當(dāng)市場缺少自住需求的支撐時，對于投資需求來說，將是一嚴(yán)重的打擊，開發(fā)商從此面臨銷售困境，難以維系開發(fā)資金鏈，導(dǎo)致大量的爛尾樓出現(xiàn)。C、高空置率或開發(fā)過量出現(xiàn)爛尾；廣豐經(jīng)濟(jì)仍處于上升階段，如果因開發(fā)過量或盲目開放，導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)爛尾樓，不僅項目本身鉛華盡失、丑態(tài)凸顯，建筑結(jié)構(gòu)備受影響；一旦發(fā)生上述情況，則銀行就將面臨房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險，無可避免的出現(xiàn)壞帳、死帳，給本已脆弱的金融體系以承重的打擊。而且有關(guān)問題的久拖不決也會嚴(yán)重地妨礙著廣豐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展，更重要的是，其嚴(yán)重地丑化了廣豐現(xiàn)代城市建設(shè)的美好形象。D、爛尾、壞帳影響經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；5、項目個案分析以下4個樓盤是現(xiàn)階段廣豐市場上商業(yè)比重較大，且正處于項目強(qiáng)銷期的典型代表，借此可窺視廣豐現(xiàn)有商業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃及銷售情況：項目名稱xx廣場商業(yè)規(guī)模商業(yè)建筑面積4000平方米物業(yè)形態(tài)商場形式（內(nèi)商場）業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓業(yè)主自租，不做返租。規(guī)劃經(jīng)營品牌服裝、精品百貨、化妝品及特色餐飲二樓返租兩年回報16%，規(guī)劃經(jīng)營男女鞋服、品牌女裝、箱包、床上及兒童用品三樓返租三年回報24%，規(guī)劃經(jīng)營淑女服飾、休閑服裝、飾品、電玩、數(shù)碼、文體用品四樓規(guī)劃為休閑娛樂區(qū)商鋪結(jié)構(gòu)一樓開間4.2米左右，進(jìn)深12.3米，層高4.5米，面積50㎡左右，店面基本上不規(guī)則二樓客戶根據(jù)自身需求自選面積售價一樓21000—25000元∕㎡二樓6000-8000元∕㎡促銷手段開盤前客戶可享受預(yù)交定金1000元送1000元優(yōu)惠，并在認(rèn)購時一次性從首付當(dāng)中扣除回報租金。開盤當(dāng)天定金為2萬，定購客戶可參加當(dāng)天抽獎活動。獎項分為三個等級，共10個名額。去化率一層30%二層50%開盤人氣該項目當(dāng)天有文藝表演，售樓部門口觀看節(jié)目的群眾較多。因開盤上午規(guī)定客戶只可憑小定單才可進(jìn)售樓處選房，所以售樓現(xiàn)場僅有10余組客戶，下午也才5組左右客戶市場反映根據(jù)現(xiàn)場了解，當(dāng)天定購客戶大概在10來組，且集中在2樓。因該項目公攤較大,2層公攤達(dá)到40%,有客戶當(dāng)場要求退定。從項目圖紙看，2層規(guī)劃的參考使用面積一般在30平米以內(nèi)，按項目得房率推算，其銷售建筑面積應(yīng)該在50平米內(nèi)，總價在40萬左右。因項目的返租回報16%在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在15萬以內(nèi)。項目名稱xx廣場商業(yè)規(guī)模商業(yè)建筑面積17000平方米，該項目4F商業(yè)店面共計83間，其中一層26間，2層25間，3層22間，4層10間。物業(yè)形態(tài)內(nèi)街區(qū)型業(yè)態(tài)規(guī)劃1F、2F品牌旗艦店：經(jīng)營珠寶首飾、品牌時裝、飾品專賣、名牌鞋帽、高檔箱包等3F生活運(yùn)動城：經(jīng)營體育健身用品、床上精品、兒童用品、時尚手機(jī)等4F美食城、影視廳：經(jīng)營中外簡餐、大型影院、西式面包房、四季鮮果屋等商鋪結(jié)構(gòu)1F開間4米左右，進(jìn)深9-10米，層高4.6米2F、3F開間4米左右，進(jìn)深9-10米，層高4米售價一樓11000—27900元∕㎡，均價18000元∕㎡二樓均價6500元∕㎡三樓均價4500元∕㎡促銷手段開盤當(dāng)日認(rèn)購客戶可參加抽獎，獎項20名。據(jù)調(diào)查得知，認(rèn)購客戶前20名均可獲得不同等級的獎品，開盤當(dāng)天獎品送完。去化率一層15%二層5%開盤人氣該項目于11月5日上午正式開盤，開盤當(dāng)日現(xiàn)場客戶十組不到。市場反映項目銷售情況一般，一樓沿街店鋪6間已銷售，加上內(nèi)街估計銷售10來間，2樓銷售5間左右。同時了解到，一樓物業(yè)以開發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶去化為主。項目名稱xx國際城商業(yè)規(guī)模商業(yè)建筑面積46680平方米，鋪位數(shù)量228間物業(yè)形態(tài)街區(qū)型業(yè)態(tài)規(guī)劃A區(qū)商業(yè)建筑面積15841平米，由超市、街區(qū)商業(yè)、休閑餐廳組合B區(qū)商業(yè)建筑面積14477平米，1-2層以品牌服飾為主，3層為商務(wù)休閑區(qū)C區(qū)商業(yè)建筑面積10399平米，1-2層以小商品批發(fā)批發(fā)為主的商品批發(fā)中心D區(qū)商業(yè)建筑面積5963平米，為休閑街區(qū)，規(guī)劃有酒吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)等商鋪結(jié)構(gòu)1F開間4米左右，進(jìn)深8米左右，層高5米2F、3F開間4米左右，進(jìn)深8米，層高4米面積30-40平米左右售價一樓13000—28000元∕㎡，沿街商鋪價格為25000-28000元∕㎡，一層內(nèi)街為15000元∕㎡二樓均價7000元∕㎡左右促銷手段認(rèn)籌時商鋪交5000元送5000元，住宅交3000元送3000元，辦VIP卡，一次性九八折去化率暫未開盤，登記有300組左右開盤人氣新東街國際城于11月12日舉行一期VIP優(yōu)先認(rèn)購權(quán)接受申請。活動開始前據(jù)說有客戶排隊已有20多個小時。由于活動的流程太復(fù)雜，雖然當(dāng)天排號客戶為190多組，但上午進(jìn)場交錢客戶為40組左右。因客戶進(jìn)場選房時間太長，中途有客戶帶著情緒離場市場反映從認(rèn)籌活動開始截止13日下午，部分消息反映認(rèn)購商鋪客戶有300組左右，住宅有84組左右（此數(shù)據(jù)有待確認(rèn)，但可信度有80%）項目名稱xx廣場商業(yè)規(guī)模商業(yè)建筑面積6339.33平方米，1F面積3025.49平方米，2F面積3313.39平方米物業(yè)形態(tài)商場型業(yè)態(tài)規(guī)劃一樓規(guī)劃做品牌店（五金）類二樓規(guī)劃為商場，做統(tǒng)一招商，返租銷售。業(yè)態(tài)設(shè)置較為模糊，同時二樓的招商沒有實(shí)質(zhì)行動，市場口碑不佳。商鋪結(jié)構(gòu)1F開間3.6—3.7米左右，進(jìn)深13米左右，公攤5%2F面積根據(jù)客戶需求定，公攤23%售價一樓13000—15000元∕㎡二樓最高價5000—7000元∕㎡左右促銷手段返租8年，回報56%去化率1F大概40%，2F大慨10%開盤人氣二期（2F）于11月17日開盤，開盤人氣冷清，現(xiàn)場僅有5組客戶。市場反映僅1F沿街店鋪銷售較好，所剩不多，內(nèi)商場及2F的銷售情況不樂觀，雖然有優(yōu)惠的反租條件刺激，但具體招商工作還未開展，商家實(shí)體沒有落實(shí)，以至于消費(fèi)者對其信心不足，目前2F的銷售率僅為10%從上述市場調(diào)查內(nèi)容分析及近兩年來對廣豐市場的把握三角洲得出下述結(jié)論：廣豐原有的商業(yè)形態(tài)基本為沿街店鋪，從一貫的購買情感及購買傳統(tǒng)的角度來看，廣豐人更熱衷于購買街鋪，這從幾個項目的去化情況就可見一斑，新天地為街區(qū)型商業(yè)，天和文化廣場和金都廣場為內(nèi)商場型商業(yè)，新天地的1F、2F已基本售空，而天和和金都則只完成了15%和40%，2F則更不容樂觀，分別只有5%和10%，兩者反差強(qiáng)烈，現(xiàn)實(shí)情況說明，街區(qū)型街鋪更受廣豐市場青睞，同時，街區(qū)型項目相較于內(nèi)商場型，其獨(dú)立式商業(yè)街鋪更有自身獨(dú)到的優(yōu)勢：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，自主性強(qiáng)。相較于內(nèi)商場也更容易出租，經(jīng)營和回報也最為獨(dú)立和穩(wěn)定，經(jīng)營時間和經(jīng)營范圍也較靈活，而且受整體的影響會比較小，不會出現(xiàn)像內(nèi)商場一樣的一榮俱榮，一損俱損。（1）、街區(qū)及街鋪優(yōu)勢（2）、店面合理長寬比項目商鋪結(jié)構(gòu)去化率鉆石廣場開間4.2米左右，進(jìn)深12.3米，層高4.5米一層30%二層50%天合廣場開間4米左右，進(jìn)深9-10米左右，層高4.6米（2F高4米）一層15%二層5%新東街開間4米左右，進(jìn)深8米左右，層高5米（2F高4米）認(rèn)籌客戶300組京都開間3.6-3.7米左右，進(jìn)深8米左右，層高5米1F大概40%，2F大慨10%廣豐老商業(yè)街都為自建房的底層商鋪，如西廣街、鳥林街，受自建房的結(jié)構(gòu)影響，其店鋪基本上都是長進(jìn)深的，這對經(jīng)營戶來說早就深有感觸，因此，對店鋪的面寬和進(jìn)深都會比較在意和挑剔。所以，設(shè)置店鋪的合理長寬比顯的至關(guān)重要。不僅如此，合理長寬比也能有效的控制面積，這對銷售十分重要，在新天地的銷售過程中已經(jīng)碰到這個問題，1F的大面積店鋪（開間4.2m，進(jìn)深10m）由于總價過高，購房者雖然對項目很看好，但仍是遲遲不肯出手，其中也包括部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很雄厚的客戶，無奈心有余而力不足，因此，2F的銷售去化速度反而比1F更快速。而從近期剛開過盤的鉆石廣場也可看出端倪：據(jù)開盤現(xiàn)場了解，當(dāng)天定購客戶大概在10來組，且集中在2樓。從項目圖紙看，2層規(guī)劃的參考使用面積一般在30平米以內(nèi)，按項目得房率推算，其銷售建筑面積應(yīng)該在50平米內(nèi)，總價在40萬左右。因16%返租回報在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在15萬以內(nèi)；而其一層店鋪的面寬4.2米，進(jìn)深12.3米，過長的進(jìn)深不僅增大了面積，又不利使用，直接影響到了1F的銷售。另據(jù)了解，很多金都意向客戶也正是因為其店鋪進(jìn)深過長而放棄了購買意向，也是該項目至今銷售情況不樂觀的因素之一，這些對本案合理的設(shè)置各層商鋪的合理長寬比具有借鑒意義。廣豐的商業(yè)地產(chǎn)正處于蓬勃發(fā)展階段，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)有商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到22萬平方米，商業(yè)空間逐漸成熟，彌補(bǔ)了原來城區(qū)缺乏承載大型、特色餐飲及休閑娛樂的載體，為休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了可能，加之廣豐現(xiàn)有休閑娛樂檔次偏低、規(guī)模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商業(yè)項目雖已上馬，但都還處于建設(shè)階段，因此，現(xiàn)階段廣豐人休閑娛樂還需要去上饒，再者，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)本身就更容易集聚人氣，市場培育期短，從總體上來說本案做休閑娛樂尚有空間。（3）、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)體系的商業(yè)空間及成熟推動本案同時也具備做休閑娛樂的先天自身條件。首先，與本案為鄰的新天地就是一個一站式的商業(yè)綜合體，幾乎已經(jīng)函蓋了各類業(yè)態(tài)，有新天地的前期商業(yè)拓展，對本案的橫空出世奠定了基礎(chǔ)，再加上環(huán)月兔廣場商圈的逐漸成型，商圈的力量將是單個項目無法抗衡的，使本案商業(yè)有了更有力的支撐。其次，本案前臨廣場，不僅具有休閑娛樂所需要的無人能敵的景觀優(yōu)勢，而且交通暢達(dá)；除此之外，還有一個做休閑娛樂最關(guān)鍵的因素——停車位，本案地下室只限于做車庫，停車位將足夠充裕，這是老城區(qū)內(nèi)其他商業(yè)項目所無法比擬的，也是現(xiàn)有休閑娛樂場所致命的缺陷，這將在未來的運(yùn)營過程中得到體現(xiàn)?？梢哉f，不論是從大環(huán)境還是自身條件來說，休閑娛樂業(yè)都是本案可做嘗試的選擇。垂直交通的暢達(dá)及平面人流環(huán)回的通暢是高層商業(yè)物業(yè)最重要的競爭力，它直接影響投資者的信心，作為二層以上商業(yè)更要解決好交通引流及商業(yè)集聚等問題，合理解決垂直及平面交通問題，使商業(yè)流“快速暢達(dá)”，在垂直交通上如在面對街面及廣場可考慮設(shè)置大開口引流樓梯、扶梯及觀光電梯，而水平交通可考慮設(shè)置聯(lián)廊，使整個街區(qū)相銜接，加強(qiáng)商業(yè)達(dá)到度，與本案相臨的新天地正是因為很好的解決了垂直交通流的問題，深得消費(fèi)者認(rèn)可，2層商鋪銷售形勢相當(dāng)火暴，開盤即售空，創(chuàng)造了廣豐二層商業(yè)的歷史。本案作為高層商業(yè)要想使二層以上商業(yè)熱銷，必須要有有經(jīng)的起考驗的垂直及水平交通流組織。（4）、二層以上商業(yè)熱銷考驗垂直及水平交通的重要性主力品牌店是提升投資者信心及解決后續(xù)招商問題的強(qiáng)心劑，結(jié)合項目大體量的商業(yè)情況，必須在各區(qū)段較好位置作預(yù)留，作為吸引大的品牌商或經(jīng)營戶及控制商業(yè)業(yè)態(tài)成型的關(guān)鍵武器。該部分物業(yè)對外可稱已被某品牌店購買，準(zhǔn)備在此開設(shè)旗艦店，提升投資吸引力；這在新天地有前車經(jīng)驗可鑒，新天地在地下室部分引入超市作為整個項目吸引人流的主力店，提升了投資者的信心，很快引爆了商鋪的旺銷，起到了“錦上添花”的作用；另外，鉆石廣場和金都廣場也是一個典型的對比例子：鉆石廣場對外放風(fēng)已經(jīng)談下一家主力店，使投資者興趣陡增，相反的是金都廣場雖然有非常優(yōu)越的回租條件（8年回租，56%回報），但其沒有相應(yīng)的招商舉動，更沒有談下主力店的經(jīng)營實(shí)體，只是承諾給回報，讓投資者對其持不信任態(tài)度，削弱了投資者的投資信心，直接造成銷售形勢的看緊。在消費(fèi)者越趨理性的情況下，招商先行，主力店打頭陣，虛實(shí)結(jié)合，是本案商業(yè)操作所要具備的心理準(zhǔn)備。（5）、主力店提升投資信心6、住宅市場的兩極分化項目主力戶型面積區(qū)間戶型配比新天地三房

130多㎡

48套

三房復(fù)式150—160多㎡

9套

四房180多㎡

20套

四房復(fù)式180多㎡

24套

新東街三房100㎡—143㎡左右126套創(chuàng)美四室二廳約155.82㎡/五室三廳約222.45㎡/復(fù)式246.13㎡/創(chuàng)和二室二廳80㎡左右50套三室二廳145.59—153㎡120套復(fù)式200多㎡16套臥龍城二房二廳87.18㎡120套三房二廳125.59㎡—132.75㎡240套復(fù)式142.03㎡—220.89㎡14套華麗世家二室二廳84.26㎡/三室二廳124.92㎡—138.4㎡/四室二廳139.2㎡/在政策的限制下，90平米以下小面積套型數(shù)量將會穩(wěn)步增加，而以144平米為界限的中等面積則會成為市場的主流套型，大面積套型將會成為稀缺產(chǎn)品，當(dāng)前廣豐住宅市場已經(jīng)顯現(xiàn)出這種發(fā)展趨勢。從現(xiàn)有市場來看，中等戶型的放量最為龐大，占總體供應(yīng)量的53%，如果本案繼續(xù)走中等面積套型路子的話勢必會迎來大量同等產(chǎn)品的激烈競爭。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，本案有受限于90平米以下的小戶型住宅30%的硬性政策規(guī)定，雖然已經(jīng)是倒37的一個比較寬松的規(guī)定，但小戶型要以小博大，快速去化也仍必將走創(chuàng)新之路，廣豐目前火暴的酒店開房率以及20萬在外經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士，不論是過年過節(jié)回鄉(xiāng)的居住需要還是商務(wù)交流活動的需求，小戶型都有它存在的剛性需求，小戶型和酒店相結(jié)合必讓人聯(lián)想到酒店式公寓這個讓開發(fā)商忽視的產(chǎn)品，本案可嘗試拿小戶型來做酒店式公寓，或自住或投資，以特性產(chǎn)品來增大客戶群體。綜合市場考慮，建議本案的戶型應(yīng)該著力于大、小兩頭，走市場差異贏取市場空間。二、項目立地條件分析1、項目概況江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年11月以近500萬/畝的高地價獲得本項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，項目位于博山路以西、新天地以東、南臨月兔廣場、北沿西關(guān)街，處于廣豐城市發(fā)展的咽喉地段，擁有得天獨(dú)厚的地理資源優(yōu)勢。項目占地面積14200㎡，用地性質(zhì)為商住樓。政府規(guī)劃設(shè)計要求項目容積率≤5.0；規(guī)劃建筑密度≤48%（爭取突破60%），建筑高度≤61米，建筑層數(shù)為多層、高層。項目位于“環(huán)月兔廣場商圈”，其周圍地塊的開發(fā)規(guī)劃以商業(yè)為主，有大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、大賣場、休閑娛樂場所、超市、百貨及品牌店、專賣店等商業(yè)形態(tài)。項目東南面為早期開發(fā)的金豪大廈，其中匯集了超市、家電城、家具館、號稱上饒地區(qū)最大的KTV及眾多小型休閑娛樂場所；項目正西面為上海建橋集團(tuán)投資1.8億開發(fā)建設(shè)的“新天地”商業(yè)街區(qū)，總建筑面積5萬多平方米，匯聚步行街、女人街、大型超市、娛樂餐飲中心、電影院、主題商場及兒童游樂場等各種商業(yè)類型，集逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃于一體的“一站式”商業(yè)“巨無霸”，該項目工程已開工，預(yù)計2007年全面開業(yè)；與本項目共同成為“環(huán)月兔廣場商圈”的縣城兩大主力商業(yè)街區(qū)；另外，據(jù)縣委相關(guān)人士介紹，月兔廣場東面的月兔卷煙廠廠房亦有可能作為商業(yè)地塊來開發(fā)，今后，又將成為“環(huán)月兔廣場商圈”的另一個主力商業(yè)項目。未來圍繞月兔廣場將逐漸形成廣豐縣城的行政、文化、商業(yè)、金融中心。2、項目周邊環(huán)境分析3、項目SWOT分析S（優(yōu)勢）1、四面臨街繁華，盡享商氣、人氣便利；2、毗鄰月兔廣場，廣場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯；3、廣豐新一代標(biāo)王，市場認(rèn)同度及商業(yè)價值凸顯；4、同地段項目新天地的市場追捧提升項目價值預(yù)期；5、“環(huán)月兔廣場商圈”漸入人心，商圈提升附加值；W（劣勢）1、項目容積率高、建筑密度低且建筑限高，規(guī)劃設(shè)計難度大2、規(guī)模與價值令項目難平衡動靜及商住的分區(qū)；3、商業(yè)均好性與居住適宜性對建筑格局的考驗；4、狹長地塊、廣場景觀面小對住宅附加值的影響；

5、標(biāo)王地塊成就市場認(rèn)同度亦提升開發(fā)成本；0（機(jī)會）1、廣場商圈初具雛形，具備熱炒空間；2、市場驗證街區(qū)式臨街鋪易于銷售去化；3、市場把握為建筑規(guī)劃創(chuàng)新預(yù)留了升值空間；4、新天地的操盤實(shí)踐，促項目快速切入市場；5、廣場景觀與地段優(yōu)勢創(chuàng)造住宅價值突破空間；T（風(fēng)險）1、廣豐商業(yè)開發(fā)嚴(yán)重過量，后市競爭無可避免；2、開發(fā)過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、客群重疊引發(fā)價格戰(zhàn)；3、市場購買力后繼無力，物業(yè)叫好不叫座；4、宏調(diào)房控政策的不確定性及銀行房貸的縮緊；5、二層以上商業(yè)去化影響開發(fā)節(jié)奏與資金回籠；項目立地條件綜合結(jié)論：項目最大的優(yōu)勢是備受市場認(rèn)同的區(qū)域地段、豐富的臨街面、廣場效應(yīng)及項目街鋪式、可塑性較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)揮空間；項目最大的機(jī)會是城市核心商圈的政府及民眾認(rèn)同度，新天地的前期熱炒與廣場經(jīng)濟(jì)的客觀存在為“環(huán)月兔廣場商圈”和“城市核心商圈旗艦項目”概念推波助瀾，成就商業(yè)前景與升值題材；項目最大的風(fēng)險是開發(fā)體量與市場消化力，政策的不確定性及房貸政策同樣威脅項目的有序開發(fā)及資金回籠計劃；所以，把握政策動態(tài)、重視房貸公關(guān)、依托地段優(yōu)勢、合理規(guī)劃、熱炒商圈、引領(lǐng)市場，本項目價值最大化并實(shí)現(xiàn)成功銷售應(yīng)該不成問題。三、主角顯性及隱性大價值深度挖掘房地產(chǎn)的核心價值是地段價值，一個項目的區(qū)位價值，體現(xiàn)的是它對于所處區(qū)域乃至城市整體資源的占有程度。它是將項目個體價值建立在片區(qū)和城市整體價值基礎(chǔ)之上。這種價值不是任何項目都可以擁有的，它僅屬于極個別的、先天已經(jīng)賦有的項目，是一種天生的優(yōu)越。本項目就是這樣一個地王項目，500萬/畝的天價是廣豐有史以來的地價之巔，在業(yè)界引發(fā)一場不小的“地震”，天價“封王”本身就已經(jīng)象征了地塊的絕版身份，其價值不言而喻。1、地王項目，價值不言而喻核心商圈與否最大的差別在于商業(yè)氛圍的濃厚，商業(yè)中心是繁華城市的鮮活表現(xiàn)，是人口集中、人欲膨脹的地方。城市中心的商業(yè)可以更好的促進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)的流通，支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。商業(yè)的變革與城市的形態(tài)變化之間存在著一種客觀的和內(nèi)在的聯(lián)系，商業(yè)的發(fā)展促使了城市的發(fā)展，城市的發(fā)展又導(dǎo)致了商業(yè)的變革，這種關(guān)系在城市中央價值區(qū)表現(xiàn)得更為明顯，也是城市中心區(qū)的價值體現(xiàn)所在。項目地處城市中央價值區(qū)，又是核心商圈的主力成員，理所當(dāng)然受惠于由商圈聚變?yōu)橄M(fèi)力所帶來的商圈經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。2、核心商圈經(jīng)濟(jì)3、廣場經(jīng)濟(jì)廣場促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，歸根到底來源于“人氣”。集商納客、廣聚人氣的城市客廳效果的高效發(fā)揮，使得廣場周邊房產(chǎn)都成為了“既得利益者”。中心廣場，作為城市的心臟，是現(xiàn)代城市人流、商流、物流、現(xiàn)金流的集散地。廣場和商業(yè)形成一種相輔相成、互動內(nèi)在的聯(lián)系：廣場的休閑、娛樂吸引人氣，滿足了人們心理、生活需要，引來商家“扎堆”，搶灘設(shè)點(diǎn)，商場再聚人氣，使其在短時間內(nèi)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，進(jìn)而引發(fā)休閑、娛樂、購物、消費(fèi)“一站式”逛街模式……商圈-廣場互為依存，積極互動、共同發(fā)展形成良性循環(huán)，不僅大幅拉動了周邊經(jīng)濟(jì)增長，還可以保持著長盛不衰的吸引力，在廣豐縣城，以月兔廣場為中心的核心商圈正已日漸紅火。BLOCK街區(qū)即Block,B—Business(商業(yè)),L-Liefallw（休閑）,O-Open（開放）,C—Cowd（人群）,K—Kind（親和）,這個概念來源于美國，是商業(yè)和居住的集中融合。它與其說是具備商業(yè)特征的商業(yè)街區(qū)，不如說是應(yīng)有盡有的生活城，街區(qū)以便捷、休閑、開放和親和為特征，以享受生活在中心街區(qū)的24小時購物便利為前提，并融合在人們的居住中，這是廣豐人品位都市生活、享受購物樂趣的消費(fèi)特區(qū)，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時尚消費(fèi)王國，活力四射的商業(yè)特區(qū)，未來廣豐的商業(yè)龍頭。4、BLOCK街區(qū)廣豐商業(yè)龍頭街鋪有四大優(yōu)勢：低風(fēng)險，高增值、經(jīng)營靈活、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，是現(xiàn)今各大、中城市最受投資者歡迎的投資物業(yè)類型之一。BLOCK街區(qū)擁有合理的布局，便利的交通，多樣化的經(jīng)營形式，街鋪的優(yōu)勢更使得BLOCK街區(qū)成為MALL（商場）時代的終結(jié)者，它集商業(yè)、居住、酒店、休閑娛樂于一身，各種業(yè)態(tài)相為依托，各區(qū)域之間通過聯(lián)廊、街道連為一體，各種功能之間既相互聯(lián)系又彼此獨(dú)立，完全迎合現(xiàn)代人的生活需要。街鋪歷來是廣豐人的青睞之物，也深信街鋪是商業(yè)價值的保證，BLOCK街區(qū)登陸廣豐，街區(qū)時代宣告來臨。5、街鋪，街區(qū)時代的商業(yè)價值保證城市中的豪宅必定要享有城市稀缺的，甚至是絕版的景觀資源，猶如中國第一豪宅“湯臣一品”其最大的賣點(diǎn)即是擁有無敵的黃浦江最佳視野，有人笑言，11萬的單價中有8萬買的是全上海僅有的黃浦江最佳視覺景觀?？上攵∪钡木坝^是豪宅的必備要素。月兔廣場是廣豐城市的象征性景觀，5萬平米的超大面積，雄踞廣場第一排，俯瞰整個廣場，風(fēng)景盡收眼底，這是每一個廣豐人都所奢望的。而景觀之于商業(yè)，又如同景觀之于住宅同等重要，月兔廣場不僅帶來了廣場經(jīng)濟(jì)，還為休閑娛樂產(chǎn)業(yè)帶來了無可復(fù)制的廣場景觀，在廣豐，就只有一個月兔廣場，絕版地段+絕版景觀雙重組合的先天優(yōu)勢條件，注定本項目有別人所無法比擬的立豪宅，興娛樂的資本。6、景觀，豪宅與休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的要素依據(jù)對市場供應(yīng)的產(chǎn)品情況分析，目前廣豐市場上已經(jīng)有大量中等戶型，同質(zhì)化產(chǎn)品的集中放量，使得消費(fèi)者有更多對比的余地，可以預(yù)見未來競爭形勢將會越發(fā)激烈。不走同質(zhì)化，弱水三千舀兩頭，是項目當(dāng)前可思考的方向。大戶型在政策下越限越緊俏，特別是城市中心區(qū)的大戶型更是一房難求，并非沒有道理，高價地段成就高價豪宅本是絕配，而豪宅的最基本要素就是大面積，有地段價值支撐，將環(huán)境、配套、創(chuàng)新、管理發(fā)揮極致，大戶型完全可以使本項目擺脫與競爭對手在中戶型常規(guī)層面上的競爭，地王豪宅脫穎而出，確立項目競爭中的領(lǐng)袖地位。同時，大戶型也符合廣豐人的夠房消費(fèi)習(xí)慣與需求，并有可能以較快的速度去化。7、不走同質(zhì)化，弱水三千舀兩頭酒店式公寓既可為住戶提供家庭住房的格局和家居式的服務(wù)，也可作為完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它不僅單位小、好管理、易出租，還擁有更多、更全的服務(wù)功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。然而不是每一個地段區(qū)域都可以做這樣的產(chǎn)品，酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的投資回報，帶有很強(qiáng)的區(qū)域特性。因此，它也往往被地產(chǎn)開發(fā)商所忽視。而本項目地處廣豐核心商圈，城市中央價值區(qū)，應(yīng)該重新拾起對酒店式公寓的認(rèn)識。酒店式公寓可自住可投資，作為投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因此此類物業(yè)投資對于廣豐數(shù)量龐大的在外創(chuàng)業(yè)人士而言，也具有不小的吸引力。8、酒店式公寓，被地產(chǎn)商忽視的區(qū)域特性產(chǎn)品四、商業(yè)大片定位1、找出項目的市場機(jī)會點(diǎn)—需要什么樣的物業(yè)？2、制造城市繁榮熱點(diǎn)，聯(lián)動政府、開發(fā)商、商家熱炒商圈。3、商業(yè)定位可否支撐物業(yè)總量去化？4、如何通過營銷手段實(shí)現(xiàn)二層以上商業(yè)的快速去化？5、把關(guān)規(guī)劃設(shè)計，以差異化、市場化、需求化樹立龍頭街區(qū)形象。6、如何化廣場經(jīng)濟(jì)及商圈經(jīng)濟(jì)為市場認(rèn)同度及投資購買力？7、怎樣迅速有效的占領(lǐng)市場并完成銷售目標(biāo)？8、怎樣創(chuàng)造廣豐市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌和創(chuàng)新地產(chǎn)概念？（一）、定位前的思考（編劇—三角洲的挑戰(zhàn)：）（二）、營銷操作的方向（編劇—三角洲的觀點(diǎn)：）1、市場推廣先商后住，廣場經(jīng)濟(jì)、商圈經(jīng)濟(jì)提升附加值；2、重視前期戰(zhàn)略招商，合理安排租售比、注重戰(zhàn)略預(yù)留與區(qū)塊集中；3、項目商業(yè)核心競爭力與BLOCK街區(qū)概念、“環(huán)月兔廣場商圈”與“城市中央價值區(qū)”的包裝挖掘力度成正比；4、戶型創(chuàng)新、廣場景觀、身份象征及地段優(yōu)勢是住宅的主力賣點(diǎn)；5、商業(yè)定位方向，必須以可預(yù)期的成交量和成交速度為考量；6、商業(yè)創(chuàng)新之路在于能否引導(dǎo)和改變消費(fèi)者的生活觀念和價值觀。（三）、項目核心操作思路（“七寸”在哪里？）開街·小鋪·秀BLOCK陣容·炒商圈·借廣場·立豪宅·出酒店牌專攻“七寸”的“七板斧”：廣豐首個新型BLOCK商業(yè)街區(qū)，其繁華街區(qū)匯聚了大型酒店、主力店、品牌店、專賣店、及各類休閑娛樂場所如餐館、咖啡吧、酒吧、影院等各種商業(yè)類型，集合吃喝玩樂購于一體的生活之城、娛樂之都。在1街區(qū)，逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃一站消費(fèi)，這是廣豐人品味都市生活、享受購物樂趣的消費(fèi)天堂，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時尚消費(fèi)特區(qū)，活力四射的商業(yè)王國，魅力之城。（四）、項目總體定位（行銷推廣定位）“廣豐第一街區(qū)”Fristblockofguangfeng1街區(qū)——1、“1”代表第一（NO1）、唯一，象征地王的領(lǐng)袖身份，稀世的絕版資源，也代表廣豐第一商業(yè)街區(qū)的象征；2、街區(qū)：簡扼、直白的說明本項目的商業(yè)形態(tài)是BLOCK街區(qū)；3、1街區(qū)：整體寓意在所有廣豐商業(yè)街區(qū)中處于領(lǐng)頭羊地位；（五）、項目名稱定位1街區(qū)國際公寓體現(xiàn)項目高層住宅的品位及檔次，為廣豐少數(shù)成功人士、社會名流量身定做的高尚府邸，設(shè)計、規(guī)劃、配套國際化，智能、安保系統(tǒng)人性化，在廣豐也能享受住在大都士的舒適與尊崇。（六）、住宅名稱定位城市正中心廣場第一排1街區(qū)國際公寓，雄踞城市正中心，僅為廣豐少數(shù)名流、社會精英階層量身打造，不一樣的品質(zhì)，不一樣的高度，在叱咤風(fēng)云之后，用國際公寓犒賞自己，在月兔廣場第一排俯覽廣豐全城，有風(fēng)景、有氣勢、還有高度。把家按在1街區(qū)國際公寓，品味“萬人之上”是那么的簡單?。ㄆ撸?、住宅行銷推廣定位廣豐城市商業(yè)體系要想健康、合理、高速發(fā)展，離不開城市核心商圈的推動，“環(huán)月兔廣場商圈”的概念提出將是圍繞核心商圈合理規(guī)劃布局主力商業(yè)地產(chǎn)項目，引入具有強(qiáng)勢品牌號召力的主力店，明晰商圈定位及功能，增強(qiáng)商圈商業(yè)配套，以集聚化、規(guī)?；纳虡I(yè)模式凸顯城市“商圈效應(yīng)”取代廣豐傳統(tǒng)的線性商業(yè)發(fā)展形式。作為城市未來商業(yè)中心，廣豐1街區(qū)處廣豐地理圓心，月兔廣場獨(dú)具人流集聚優(yōu)勢；城市交通主入口，交通暢達(dá)；與商業(yè)老街西關(guān)街-西廣路唇齒相依，共享城市商脈傳承；博山路、新天地商業(yè)氛圍濃郁；作為城市中央核心價值區(qū)的地理優(yōu)勢不言而喻。（八）、商業(yè)地位定位城市中央價值區(qū)商業(yè)領(lǐng)袖廣豐1街區(qū)秉承國際上最流行、最先進(jìn)的BLOCK街區(qū)理念，營造一處真正實(shí)現(xiàn)體驗式消費(fèi)的休閑購物大都匯，它首先為廣大廣豐消費(fèi)者提供了一個休閑娛樂的完美空間，通過強(qiáng)力吸引大量人流的駐足，從而拉動整個街區(qū)的連動消費(fèi)，使消費(fèi)和休閑娛樂融為一體，相互支持、相互補(bǔ)充，達(dá)到共同集聚人流、刺激消費(fèi)之目的，最終使1街區(qū)成為月兔廣場商圈的鉆石級街區(qū)。同時，商業(yè)中心與城市核心價值進(jìn)一步形成良性互動循環(huán)發(fā)展：廣豐1街區(qū)通過圍繞和貫穿核心商圈的商業(yè)街區(qū)，使城市“商圈效應(yīng)”呈太陽輻射狀擴(kuò)散，推動城市商業(yè)繁榮、優(yōu)化商業(yè)格局，在購物人流及商業(yè)氛圍的互動共享上起到紐帶作用，通過核心商圈及輻射的商業(yè)街區(qū)點(diǎn)線聯(lián)動，帶動城市整體商業(yè)面的發(fā)展，將商圈亮點(diǎn)有效放大，推動城市商業(yè)的整體發(fā)展及優(yōu)勢互補(bǔ)，提升城市商業(yè)綜合競爭力。一個城市只有一個中央價值區(qū)，紐約的曼哈頓、上海的南京路、上饒的步行街，你能想像沒有廣場商圈的廣豐嗎？就像雞蛋不能沒有蛋黃一樣，1街區(qū)勢必成為廣豐城市最核心的化身和象征，擁有最繁華的商業(yè)、最發(fā)達(dá)的休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，帶動著整個城市的發(fā)展。八大商業(yè)功能定位1、集商納客功能街區(qū)商業(yè)專業(yè)化強(qiáng)化了項目商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)功能及目標(biāo)性消費(fèi)吸引力，各主題商業(yè)街滿足城市及其周邊居民的消費(fèi)需求。2、輻射帶動功能環(huán)月兔廣場商圈的商業(yè)聚集帶來了商圈繁榮以及項目自身街區(qū)的輻射、擴(kuò)散帶動商業(yè)發(fā)展，提升城市商業(yè)價值。3、購物消費(fèi)功能以主題商場、生活超市、旗艦品牌店、專業(yè)街個性商鋪等業(yè)態(tài)組合滿足不同層次人們零售購物之欲望。（九）、商業(yè)功能定位4、休閑娛樂功能項目2層以上的特色酒吧、咖啡吧、KTV、迪吧、茶樓、健身房；美容美發(fā)、康體按摩中心、各類休閑小站等組成人們購物之余的“生活加油站”。5、商務(wù)展示功能商業(yè)街區(qū)中眾多旗艦店、品牌店在銷售的同時更是展示商品以及企業(yè)的形象，演繹廣場的商品展示秀也為經(jīng)營戶與消費(fèi)者提供了充分溝通展示的商務(wù)舞臺。6、觀光游覽功能強(qiáng)勢商業(yè)組合本身形成一道亮麗的風(fēng)景，與項目相鄰的月兔廣場、即將建設(shè)完工的新天地，融合時尚主題街區(qū)共同形成商業(yè)人文特色景觀，成為未來城市觀光游覽的最亮點(diǎn)。7、文化演繹功能商業(yè)本身就是一種文化，月兔廣場結(jié)合項目主題廣場、個性商業(yè)街、動感街區(qū)雕塑小品、時尚演繹舞臺，使項目成為城市商業(yè)活動中心，成為大眾文化演繹傳播最直接的場所。8、酒店服務(wù)功能座擁廣場及豐溪美景，在商業(yè)中心區(qū)盡享集住宿、餐飲、康體、娛樂于一體的城市休閑、商務(wù)生活，品味高人一籌的尊崇。立足廣豐縣城、輻射下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉山等地廣豐縣城距離上饒市區(qū)僅20多公里，處于上饒市的商業(yè)輻射范圍之內(nèi)，現(xiàn)階段廣豐人去上饒消費(fèi)的現(xiàn)象還普遍存在，而廣豐目前來說根本談不上輻射，能減少區(qū)內(nèi)消費(fèi)流失已是不錯，但從發(fā)展角度看，我們應(yīng)考慮上饒市場。對此，廣豐的商業(yè)定位應(yīng)立足本縣，建立區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)城。商業(yè)服務(wù)對象短期不是整個上饒，而是廣豐本身及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的幾十萬人口。相較于廣豐，上饒市區(qū)的市場、商場，數(shù)量更多、規(guī)模更大，在相對發(fā)達(dá)的商業(yè)覆蓋下，惟有服務(wù)好廣豐本地，拉動內(nèi)需，才是出路。（十）、商業(yè)輻射定位1、目標(biāo)經(jīng)營者定位及分析A、對象及描述·經(jīng)營戶、品牌商等；服裝、鞋帽、飾品、時尚用品、運(yùn)動、休閑用品、文體用品、休閑娛樂場所等各大類綜合經(jīng)營戶

B、商業(yè)經(jīng)營動機(jī)：·對廣豐商業(yè)前景充滿信心；·經(jīng)營的目的，通過投資以獲得經(jīng)營的利益最大化

C、經(jīng)營戶來源：·廣豐縣本地經(jīng)營者；·周邊縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城經(jīng)營者；·省內(nèi)及外來經(jīng)營戶。（十一）、目標(biāo)客戶群定位2、目標(biāo)投資者定位及分析A、對象及描述·民營、私企老板、個體戶：這類買家主要是廣豐當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)的民營、私企老板和附近區(qū)域經(jīng)商人士，這類人群在事業(yè)上已經(jīng)有相當(dāng)成就，經(jīng)濟(jì)收入豐厚，手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)?！C(jī)關(guān)單位中高層管理者：這類客戶社會地位穩(wěn)定，收入相對較高支付能力強(qiáng)，為手頭富余的資金尋求出路，希望通過投資實(shí)現(xiàn)增值的目的?！こ鐾饨?jīng)商人士：廣豐外出經(jīng)商人群的購買力不容忽視，多年在外奔波閱歷廣泛，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對房產(chǎn)投資有一定的了解，投資比較理性?！じ纳平?jīng)營環(huán)境的經(jīng)營戶、品牌商等；主要是原來在廣豐經(jīng)商的個體戶、品牌商為了改善經(jīng)營環(huán)境，而自身資金充足進(jìn)行的投資以改善經(jīng)營環(huán)境。·鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶；主要是指廣豐周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資者，一般投資、自營皆有?！し慨a(chǎn)投資者；看好市場前景，從炒作中賺取差價，撈一把就轉(zhuǎn)手。

B、投資動機(jī)·改善經(jīng)營環(huán)境；·希望獲取租金回報；·尋求中長線投資理財?shù)牧己猛緩剑弧ι虡I(yè)地產(chǎn)投資前景大有信心，并擅長操作。C、投資者來源：·廣豐縣本地投資者；·縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城投資者；·省內(nèi)及外來投資者。4、住宅目標(biāo)消費(fèi)者定位及分析A、對象及描述·經(jīng)商人士（包括在外）·政府機(jī)關(guān)（事業(yè)單位）·城市白領(lǐng)階層（如月兔集團(tuán)等）·私企業(yè)主、老板B、消費(fèi)動機(jī)描述：·回鄉(xiāng)置業(yè)·改善居住環(huán)境（二次置業(yè)）·投資性質(zhì)（半投資）C、消費(fèi)者來源：·廣豐縣本地·周邊城鎮(zhèn)區(qū)域·上饒地區(qū)投資客戶5、住宅目標(biāo)投資者定位及分析A、對象及描述·當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主、老板、個體經(jīng)商戶：為手頭富余的資金尋求出路?！ね獬鼋?jīng)商者，在外創(chuàng)業(yè)者：作為一項長期的投資和理財。·政府機(jī)關(guān)工作人員：一般手頭有富余的資金，希望能增值?！むl(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶：為手頭富余的資金尋求出路?！し慨a(chǎn)投資者：出于投資理財?shù)哪康?，從炒作中賺取差價。B、投資動機(jī)·獲得固定的租金回報；·買賣賺取差價；·長期增值C、投資者來源：·廣豐縣本地市場；·廣豐下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場；·上饒、浙江等地投資者五、項目建筑規(guī)劃建議業(yè)內(nèi)人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在建筑規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在建筑規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。前言（一）、項目規(guī)劃設(shè)計原則1、體現(xiàn)城市標(biāo)志性建筑的宏偉氣勢及廣場邊建筑的門戶形象；2、整體設(shè)計注重與廣場、新天地、四面街區(qū)的和諧統(tǒng)一、相互融合；3、從設(shè)計上凸顯商業(yè)街區(qū)集聚力與輻射力，注重公共休閑空間設(shè)置；4、保證地王項目產(chǎn)品品質(zhì)，不刻意追求容積率做滿，建筑密度及限高突破勢在必行；5、街區(qū)式商業(yè)建筑，開內(nèi)街、劃小鋪、注重店鋪均好性；6、注重街區(qū)人流核心導(dǎo)入平臺的設(shè)置；7、街區(qū)商業(yè)動線注重通而不暢，洋流式環(huán)回原則；8、注重樓層間垂直引流體系及平面樓層內(nèi)水平交通體系的設(shè)計；9、充分挖掘住宅及商業(yè)的廣場景觀面，并以此提升物業(yè)價值；10、住宅戶型利用地段及景觀優(yōu)勢走差異化、戶型創(chuàng)新路線；1、主入口及核心導(dǎo)流平臺A、以西廣街及廣場北路設(shè)項目南北主入口，貫通新老商圈，作步行街規(guī)劃；B、西廣街入口可作內(nèi)凹設(shè)計，退出小塊公共空間增強(qiáng)視覺穿透力，將二樓導(dǎo)流樓梯延伸至凹型底座外，并增設(shè)自動扶梯，吸引老街人流；（二）、商業(yè)部分規(guī)劃設(shè)計建議C、廣場北路入口做八字型設(shè)計，面對廣場，成海納百川形態(tài)，八字型兩側(cè)各設(shè)挑高開口；D、南北住入口分設(shè)核心導(dǎo)入平臺，所謂核心導(dǎo)入平臺是指整個步行街的人流循環(huán)體系的起始點(diǎn)，是吸引人流進(jìn)入步行街人流體系的導(dǎo)流平臺，可使購物者在不經(jīng)意間自然流入，引導(dǎo)其暢達(dá)商業(yè)區(qū)內(nèi)各層商鋪，憑此提升內(nèi)街及二層以上商業(yè)的價值及人流到達(dá)度，進(jìn)而推進(jìn)個業(yè)態(tài)之間的互促互補(bǔ)，有效增強(qiáng)商業(yè)吸引力。核心導(dǎo)流平臺具有：聚客功能、發(fā)散功能、升降功能等，具體表現(xiàn)在扶梯、入口引流大樓梯、二、三層退臺、聯(lián)廊等幾大方面。2、關(guān)于商業(yè)主動線A、以南北為商業(yè)主動線，遵循通而不暢的原則引入適度弧線增加沿街面；B、項目南寬北窄，商業(yè)主動線可做“人”字形設(shè)置，即北面一條連接主入口的主街，南面一分為二，分岔處可設(shè)中心小廣場并設(shè)休閑小品設(shè)施；3、關(guān)于商業(yè)次動線A、商業(yè)次動線以東西向為主，連通商業(yè)主軸線、博山路與吉利街；B、重視與新天地吉利街次動線開口的貫通，特別是上海街、環(huán)形交通核心平臺、及百貨區(qū)次動線開口的連接，通過兩大商業(yè)體商業(yè)人流的高速暢通強(qiáng)化整個商圈價值，進(jìn)而提升項目價值；4、關(guān)于街鋪長寬比及層高A、廣場北路、博山路沿街形象面長、有氣勢，適合平牌旗艦店；故柱網(wǎng)可設(shè)8.4米,即開間4.2米,進(jìn)深12米左右;建筑面積控制在60平米以內(nèi);B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預(yù)期價值高，為提升單價、降低總價，故柱網(wǎng)可設(shè)7.6米，即開間3.6米，進(jìn)深10米左右；建筑面積控制在50平米以內(nèi)；C、內(nèi)街街鋪?zhàn)裱懊媾R街面的柱網(wǎng)寬度，適當(dāng)壓縮進(jìn)深，控制在8-10米之間，降低總價，加速去化；D、二層店面亦遵循一層柱網(wǎng)設(shè)置，進(jìn)深再適當(dāng)壓縮，控制在5-8米之間，套內(nèi)面積控制在20-30之間，建筑面積控制在30-40平米之間；E、1層層高5.2米、2、3、4層層高4米；5、關(guān)于街區(qū)及聯(lián)廊寬度A、主動線10-12米；次動線6-8米；B、二層以上聯(lián)廊不小于2.4米；6、關(guān)于內(nèi)街交匯處及體塊間商業(yè)節(jié)點(diǎn)A、主動線與次動線交匯處需重點(diǎn)考慮商業(yè)節(jié)點(diǎn)，通過弧形或者圓形聯(lián)廊解決十字路口二層以上商業(yè)的人流過度及暢通；B、主動線分岔小廣場處可考慮設(shè)置觀光電梯，在解決垂直交通的同時亦可作