房地產(chǎn)行業(yè)2021年中報(bào)總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)2021年中報(bào)總結(jié)1

短期盈利承壓，龍頭格局穩(wěn)固上市房企

2021

年半年報(bào)已披露完畢，我們對(duì)申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊以及內(nèi)房股重點(diǎn)公司進(jìn)行

研究，為更好的進(jìn)行對(duì)比分析，我們將地產(chǎn)相關(guān)公司分為

2

類：1）重點(diǎn)房企：A股和港股

內(nèi)房中的重點(diǎn)代表性房企，共計(jì)

30

家；2）其他房企：

A股房地產(chǎn)行業(yè)（申萬(wàn)）中除重點(diǎn)

房企范圍內(nèi)的其他房企，共計(jì)

108

家。我們認(rèn)為未來(lái)重點(diǎn)房企將更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。1.1

板塊盈利承壓，業(yè)績(jī)分化加劇板塊營(yíng)業(yè)收入強(qiáng)勢(shì)反彈，利潤(rùn)有所下滑，業(yè)績(jī)分化加劇。2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板

塊

122

家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入

12771

億元，同比增長(zhǎng)

30.5%，隨著疫情的控制板塊營(yíng)收

出現(xiàn)較大反彈；2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板塊歸母凈利潤(rùn)達(dá)

682

億元，同比下降

19.4%，

主要由于行業(yè)整體毛利率走低。從結(jié)構(gòu)上看，30

家重點(diǎn)房企（含部分

H股）業(yè)績(jī)較其他房

企更有韌性，2021

上半年重點(diǎn)房企營(yíng)收增速達(dá)

32.0%，高于其他房企營(yíng)收增速

20.3%；2021

上半年重點(diǎn)房企歸母凈利潤(rùn)增速為

7.6%，高于其他房企歸母凈利潤(rùn)增速-59.5%。板塊預(yù)收賬款規(guī)模增長(zhǎng)明顯，未來(lái)業(yè)績(jī)確定性進(jìn)一步提升。2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)

板塊預(yù)收賬款總額達(dá)

3.7

萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)

11.6%，增速依舊維持高位。預(yù)收賬款/營(yíng)收比值

則由

2020

年的

1.18

進(jìn)一步提升至

1.31，行業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)鎖定性進(jìn)一步提升（為增加數(shù)據(jù)可比

性，2021H1

比值為

2021

年中預(yù)收款/2020

年?duì)I收）。1.2

盈利能力下滑，重點(diǎn)房企費(fèi)用控制能力強(qiáng)板塊整體盈利水平下滑，費(fèi)用率有所增長(zhǎng)。2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板塊按營(yíng)收加權(quán)

平均毛利率為

21.8%，受限價(jià)及土地溢價(jià)率抬升影響，有一定程度下滑，較

2020

年下降了

5.3pp。2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板塊按營(yíng)收加權(quán)平均凈利率為

7.3%，較

2020

年下降了

1.6pp。行業(yè)板塊盈利能力下滑，費(fèi)用率提升也是重要原因之一，2021

上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)

板塊按營(yíng)收加權(quán)平均費(fèi)用率達(dá)

9.7%，較

2020

年提升了

1.0pp。重點(diǎn)房企凈利率更顯韌性，費(fèi)用控制能力強(qiáng)。2021

上半年重點(diǎn)房企和其他房企的加權(quán)

平均毛利率分別為

22.3%和

26.0%，相較

2020

年均有所下滑，分別下滑了

2.9pp和

5.0pp；

2021

上半年重點(diǎn)房企和其他房企的加權(quán)平均凈利率則分別為

11.5%和

4.8%，重點(diǎn)房企下滑

1.7pp，其他房企由于

2020

年受疫情沖擊較嚴(yán)重，凈利率提升

2.2pp，重點(diǎn)房企顯示出更強(qiáng)

的業(yè)績(jī)穩(wěn)定性。從費(fèi)用率來(lái)看，重點(diǎn)房企則表現(xiàn)出更強(qiáng)的費(fèi)用控制能力，2021

上半年重點(diǎn)

房企和其他房企的費(fèi)用率分別為

7.6%和

16.8%，重點(diǎn)房企僅增加

0.6pp，其他房企增加

2.7pp。1.3

去杠桿成效明顯，重點(diǎn)房企優(yōu)勢(shì)顯著板塊整體去杠桿成效明顯。2021上半年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板塊有息負(fù)債規(guī)模達(dá)

36502億元，

同比下降

0.7%。在三道紅線和貸款“兩集中”政策的作用下，行業(yè)去杠桿成效明顯；2017-2020

年

A股申萬(wàn)地產(chǎn)板塊加權(quán)平均凈負(fù)債率由

96%下降至

75%，2021

年中板塊平均凈負(fù)債率

76%，較

2020

年末略微增加

1pp，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率較

2020

年末增長(zhǎng)

1pp，現(xiàn)金短債

比為

1.22，基本保持穩(wěn)定。重點(diǎn)房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，優(yōu)勢(shì)突出。分結(jié)構(gòu)來(lái)看，2021

上半年重點(diǎn)房企凈負(fù)債率為

59%，

而其他房企則為

105%；現(xiàn)金短債比來(lái)看重點(diǎn)房企和其他房企則分別為

1.83

和

0.72，重點(diǎn)

房企憑借其業(yè)務(wù)、規(guī)模和品牌等多種優(yōu)勢(shì)，償債能力大幅領(lǐng)先板塊平均水平及其他房企。2

銷售快速恢復(fù)，投資呈現(xiàn)分化2.1

銷售呈現(xiàn)反彈，重點(diǎn)房企表現(xiàn)亮眼上半年行業(yè)銷售整體表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷售金額和銷售面積均大幅反彈。2021

上半年全國(guó)商

品住宅銷售面積

7.9

億方，同比增長(zhǎng)

29.4%，商品住宅銷售額

8.5

萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)

41.9%，

2019H1-2021H1

復(fù)合增速分別為

9.3%和

17.5%，疫情后居民購(gòu)房需求得到快速恢復(fù)。行業(yè)集中度趨于平穩(wěn)，重點(diǎn)房企銷售穩(wěn)定性更強(qiáng)。從克而瑞公布的百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)

計(jì)來(lái)看，2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市占率分別為

31%、45.4%、

68.3%和

83.1%，行業(yè)集中度趨于平穩(wěn)。2021

上半年

TOP10、TOP20、TOP50

和

TOP100

房企市銷售額同比增速分別為

25.4%、29.4%、35.3%、37.5%，中小房企銷售彈性更強(qiáng)，

重點(diǎn)房企銷售增速較為穩(wěn)定。TOP20

房企銷售增速亮眼。2021

上半年

TOP20

房企的房企中，有

10

家銷售額增速在

40%以上，15

家銷售額增速在

30%以上，其中增速前三的為中梁控股、龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置

地，銷售額增速分別為

49.6%、48.3%、48.1%。2.2

重點(diǎn)房企土儲(chǔ)充足，投資力度呈現(xiàn)分化土地投資分化明顯，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企更具優(yōu)勢(shì)。從上半年拿地情況來(lái)看，在三道紅線和

集中供地等政策影響下，房企的投資力度有一定下降，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的“綠檔”和“黃檔”房企

明顯更好。拿地金額位于前三的為融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科、綠城中國(guó)，分別為

2135

億元（權(quán)益）、

1126

億元和

1083

億元，分別占上半年銷售金額的比重為

67%、32%和

79%。從總土儲(chǔ)來(lái)

看，重點(diǎn)房企土儲(chǔ)仍保持充足，多數(shù)房企去化周期保持在

3

以上。2.3

部分房企另辟賽道，轉(zhuǎn)型醫(yī)美或科技在房地產(chǎn)供給側(cè)改革的背景下，部分中小型房企另辟賽道，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，取得了良好

的經(jīng)營(yíng)成效，主要分為兩大類，即以魯商發(fā)展、奧園美谷、蘇寧環(huán)球?yàn)榇淼尼t(yī)美類，和以

西藏城投、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、廣宇發(fā)展為代表的科技類。魯商發(fā)展：公司通過(guò)多賽道打造大健康生態(tài)。1）醫(yī)藥：公司旗下子公司福瑞達(dá)醫(yī)藥集

團(tuán)

2021H1

實(shí)現(xiàn)營(yíng)收

9.5

億元，同比增長(zhǎng)

114.3%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)

9,445.6

萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)

299.3%。2）化妝品：公司積極拓展線上銷售渠道，采用

CPS推廣等多種新型營(yíng)銷方式，

旗下璦爾博士品牌實(shí)現(xiàn)營(yíng)收

3.0

億元，同比增長(zhǎng)

628%，線上占比

98%以上；臥蓮品牌實(shí)現(xiàn)

銷售收入

2.7

億元，同比增長(zhǎng)

141%，線上占比

95%。公司計(jì)劃將圍繞“玻尿酸+”產(chǎn)品理

念不斷推新，向高端化妝品布局。奧園美谷：公司采取“上游立足、中游切入、下游卡位”的策略，加速布局醫(yī)美生態(tài)綜

合平臺(tái)。1）材料端：公司投資的

10

萬(wàn)噸醫(yī)美基材綠纖項(xiàng)目的一期

4

萬(wàn)噸投產(chǎn)，醫(yī)美基材銷

量回升至

3.0

億元，同比增長(zhǎng)

59.0%。2）服務(wù)端：報(bào)告期內(nèi)收購(gòu)浙江連天美

55%股權(quán)，旗

下?lián)碛?/p>

2

家

5A級(jí)醫(yī)美機(jī)構(gòu)，2021H1

實(shí)現(xiàn)收入

3.0

億元，凈利潤(rùn)

5,351

萬(wàn)元，凈利率

17.8%；

兩家醫(yī)療美容醫(yī)院擁有超

33

萬(wàn)名會(huì)員，上半年活躍用戶

4.56

萬(wàn)人。3）產(chǎn)品端：公司推出

富勒烯冷敷貼、膠原蛋白凍干粉、納米載藥冷敷貼三款醫(yī)美新品，全力打造“妝”“械”“藥”

字號(hào)系列產(chǎn)品矩陣，并與賽諾秀、KDMedical等公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，就醫(yī)美產(chǎn)品和激光射頻

儀器的市場(chǎng)推廣、運(yùn)用、研發(fā)深入合作。蘇寧環(huán)球：堅(jiān)定推進(jìn)醫(yī)美產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，項(xiàng)目逐步落地。

7

月

20

日公司以

3.37

億現(xiàn)金收購(gòu)

了鎮(zhèn)江蘇寧環(huán)球醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金和環(huán)球股權(quán)投資持有的無(wú)錫蘇亞、唐山蘇亞和石家莊蘇亞

3

家

醫(yī)美醫(yī)院

100%股權(quán)，三家醫(yī)院

2020

年合計(jì)營(yíng)收

1.3

億元，凈利潤(rùn)

2094

萬(wàn)元，凈利率

16%，

2021H1

合計(jì)營(yíng)收

6970

萬(wàn)元，凈利潤(rùn)

808

萬(wàn)元，凈利率

12%。預(yù)計(jì)未來(lái)公司醫(yī)美產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目

有望持續(xù)落地。廣宇發(fā)展：公司擬與魯能集團(tuán)進(jìn)行資產(chǎn)置換，集中精力發(fā)展新能源業(yè)務(wù)。魯能新能源主

打清潔能源科技，并已建立起“海陸齊發(fā)、多能互補(bǔ)”的綠色能源體系，業(yè)務(wù)已布局省份

12

個(gè)、運(yùn)營(yíng)電站

43

個(gè)、裝機(jī)容量

400

萬(wàn)千瓦、年發(fā)電量

70

億千瓦時(shí)。2021

年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)

收

17.6

億元，同比增長(zhǎng)

50.6%；歸母凈利潤(rùn)

8.2

億元，同比增長(zhǎng)

182.1%；扣非凈利潤(rùn)

4.5

億元，同比增長(zhǎng)

56.1%。西藏城投：產(chǎn)業(yè)投資切入鋰能產(chǎn)業(yè)。公司投資開(kāi)發(fā)的西藏阿里龍木錯(cuò)和結(jié)則茶卡兩個(gè)鹽

湖，合計(jì)碳酸鋰儲(chǔ)量

390

萬(wàn)噸（儲(chǔ)量大型），氯化鉀

2800

萬(wàn)噸（儲(chǔ)量中型），硼（以三氧化

二硼）330

萬(wàn)噸（儲(chǔ)量中型），其中碳酸鋰儲(chǔ)量居世界前列。旗下國(guó)能礦業(yè)將著手進(jìn)行新工

藝提鋰的規(guī)?；O(shè)計(jì)，對(duì)兩湖提鋰新工藝設(shè)計(jì)做出整體優(yōu)化。北京北方國(guó)能科技有限公司一

方面保持單壁管、石墨烯雜化物、摻氮多壁管的現(xiàn)有產(chǎn)能，繼續(xù)優(yōu)化制備技術(shù)；另一方面著

力應(yīng)用研發(fā)，在做好氟化碳體系一次電池、硅碳負(fù)極材料適配性驗(yàn)證同時(shí)，繼續(xù)沿著導(dǎo)電、

防靜電、PC等幾個(gè)應(yīng)用方向推進(jìn)。萬(wàn)業(yè)企業(yè)：背靠浦科投資，轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體行業(yè)。公司自

2015

年開(kāi)始轉(zhuǎn)向集成電路設(shè)備和

材料行業(yè)，先后入股上海半導(dǎo)體裝備材料產(chǎn)業(yè)基金、收購(gòu)國(guó)產(chǎn)離子注入機(jī)之光凱世通、參股

收購(gòu)國(guó)際氣體傳輸系統(tǒng)精密零部件領(lǐng)先供應(yīng)商

CompartSystems。凱世通深耕離子注入機(jī)

領(lǐng)域

30

多年，開(kāi)發(fā)面向前沿工藝的離子注入機(jī)（基于超越

7

納米離子注入平臺(tái)）。2021

上

半年公司首臺(tái)低能大束流離子注入機(jī)確認(rèn)收入，1

臺(tái)低能大束流重金屬離子注入機(jī)和

1

臺(tái)低

能大束流超低溫離子注入機(jī)已交付客戶，并新增

2

臺(tái)離子注入機(jī)訂單。3

物管行業(yè)高速發(fā)展，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化上市物管企業(yè)

2021

年半年報(bào)披露完畢，本文選取物業(yè)板塊合計(jì)

37

家公司作為樣本（A股

4

家+H股

33

家），取其中

17

家作為重點(diǎn)公司。3.1

物管公司營(yíng)收利潤(rùn)雙升，行業(yè)保持高增長(zhǎng)物業(yè)板塊繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，營(yíng)收利潤(rùn)雙升。2021H1

物業(yè)板塊

37

家公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)

收入

860

億元，同比大幅增長(zhǎng)

55.7%，繼續(xù)保持高速發(fā)展，自

2017

年以來(lái)增速持續(xù)保持在

35%以上；2021H1

物業(yè)板塊歸母凈利潤(rùn)達(dá)

133

億元，同比大幅增長(zhǎng)

65.1%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。板塊整體盈利水平提升，費(fèi)用率大幅下降。

2021H1

物管板塊按營(yíng)收加權(quán)平均毛利率為

28.8%，較

2020年提升

1.1pp，毛利率自

2017年起保持連續(xù)增長(zhǎng)，已累計(jì)提升

6.1pp。2021H1

物管板塊按營(yíng)收加權(quán)平均凈利率為

16.1%，較

2020

年提升

1.8pp，自

2017

年起累計(jì)提升

7.7pp。行業(yè)板塊盈利能力提升，費(fèi)用率持續(xù)下降也是重要原因之一，2021H1

物管板塊按營(yíng)

收加權(quán)平均費(fèi)用率達(dá)

8.8%，較

2020

年下降

1.2pp，控費(fèi)提效為行業(yè)盈利提升做出了巨大貢

獻(xiàn)。規(guī)模物企營(yíng)收增速更快，盈利能力分化尚不明顯。自

2019

年開(kāi)重點(diǎn)物企營(yíng)收及利潤(rùn)增

速明顯高于其他物企，2021H1

二者營(yíng)收增速分別為

59.4%和

42.8%，從歸母凈利潤(rùn)的增速

來(lái)看，2021H1

二者增速分別為

67.4%和

56.7%。從盈利能力來(lái)看，其他物企毛利率較高，

這主要由于其中有較多如中駿商管、星盛商業(yè)、合景悠活等特色物企，其毛利率高于行業(yè)整

體水平。從凈利率來(lái)看，重點(diǎn)物企與其他物企相近，二者未顯示出明顯分化。重點(diǎn)物企增速呈現(xiàn)較大差異，利潤(rùn)率呈現(xiàn)分化。重點(diǎn)物企中，營(yíng)收增速位于前三的分別

為世茂服務(wù)、越秀服務(wù)、金科服務(wù)，增速分別為

171%、108%、89%；歸母凈利潤(rùn)增速位于

前三的分別為融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、世茂服務(wù)，增速分別為

154%、138%、136%。從

盈利能力來(lái)看，毛利率位于前三的為恒大物業(yè)、越秀服務(wù)和正榮服務(wù)，分別為

37%、36%和

35%，凈利率位于前三的分別為恒大物業(yè)、金科服務(wù)和雅生活服務(wù)，分別為

25%、21%、21%。3.2

管理規(guī)模持續(xù)提升，市場(chǎng)化能力不斷加強(qiáng)物管企業(yè)在管規(guī)模持續(xù)提升，未來(lái)提升確定性強(qiáng)。2021H1

重點(diǎn)

14

家物管公司合計(jì)在

管面積達(dá)

33.3

億平（剔除部分未披露公司），同比提升

54.5%；合計(jì)合約面積達(dá)

56.3

億平，

同比提升

41.4%。儲(chǔ)備面積達(dá)

23.0

億平，

儲(chǔ)備面積/在管面積高達(dá)

0.7，未來(lái)規(guī)模提升確定

性較高。其中管理面積位于前三的企業(yè)為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，在管面積分別

為

6.44、4.50

和

4.28

億平，合約面積分別為

12.05、8.10、6.22

億平。重點(diǎn)物管企業(yè)對(duì)母公司依賴度持續(xù)下降，第三方項(xiàng)目面積占比提升。2021H1

重點(diǎn)

12

家物管公司（剔除部分未披露公司）對(duì)母公司的依賴度持續(xù)下降，來(lái)自第三方項(xiàng)目的在管面

積已達(dá)

16.1

億平，第三方項(xiàng)目面積占比由

2017

年的

15.6%持續(xù)提升至

2021H1

的

53.1%。

從重點(diǎn)物企新增合約面積的構(gòu)成來(lái)看，市場(chǎng)化拓展和收并購(gòu)成為擴(kuò)大管理規(guī)模的重要來(lái)源。上半年物管行業(yè)并購(gòu)頻發(fā)，行業(yè)加速整合。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計(jì)，上半年物企并購(gòu)事件

超

40

起，收并購(gòu)總金額已近

133

億元，超過(guò)了

2020

年全年的

100

億元。并購(gòu)是物業(yè)服務(wù)

企業(yè)擴(kuò)張的重要手段，一方面可在短時(shí)間內(nèi)提升規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，另一方面也可通過(guò)收

并購(gòu)切入傳統(tǒng)住宅物業(yè)外的其他賽道，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)的多元化布局。3.3

多元業(yè)態(tài)持續(xù)拓展，增值服務(wù)百花齊放重點(diǎn)物管企業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)，非住宅在管面積占比持續(xù)提升。

2021H1

重點(diǎn)

9

家物管公

司（剔除部分未披露數(shù)據(jù)的公司）非住宅業(yè)態(tài)在管面積為

8.5

億平，在總在管面積中占比為

41.5%，2017

年至

2021

年上半年，占比呈現(xiàn)明顯提升。其中非住宅在管面積占比最高的重

點(diǎn)企業(yè)包括保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、招商積余，占比分別達(dá)到

57.4%、55.1%和

50.7%。重點(diǎn)物企拓展服務(wù)領(lǐng)域，布局城市服務(wù)。重點(diǎn)物企通過(guò)收并購(gòu)、與地方政府達(dá)成合作等

方式切入城市服務(wù)領(lǐng)域，目前該領(lǐng)域較為領(lǐng)先的包括碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、

世茂服務(wù)等。在已披露收入的物企中，碧桂園服務(wù)

2021H1

城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入

21

億元，在

上市物企中處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位。重點(diǎn)物管企業(yè)加強(qiáng)社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)拓展，收入占比持續(xù)提升。2021H1

重點(diǎn)

13

家物

管公司（剔除部分未披露數(shù)據(jù)的公司）社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收

95億元，在總營(yíng)收中占比

17.2%，

2017

年至

2021

年上半年，占比呈現(xiàn)明顯提升。其中社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收占比最高的重點(diǎn)企業(yè)

包括世茂服務(wù)、金科服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，占