商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法

商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法投市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深化，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專(zhuān)題探討，與大家溝通共享，并就教于大方之家。一、市調(diào)分類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類(lèi)：1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專(zhuān)題爭(zhēng)辯調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深化調(diào)查3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市調(diào)預(yù)備無(wú)論做哪類(lèi)市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分預(yù)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。預(yù)備工作一般有：1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；3--Wh、Wha、Where、Whe、Who、Ho、Mone（5wlhlm；4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料；5、配齊工具--預(yù)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等；6、考察線路--排；7、時(shí)間支配--市調(diào)時(shí)段的支配（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚地段的時(shí)序支配等。三、基本概念理解與應(yīng)用在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的相互聯(lián)系的概念。區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在肯定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)（50-80%顧客的范圍、次級(jí)商圈（15-25%顧客的范圍、邊緣或輻射商圈（5-25%顧客的范圍?，F(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧義的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的精確?????涵義。商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱(chēng)法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶(hù)以街道、大路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀看者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獵取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、有名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類(lèi)參照點(diǎn)，觀看者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、遠(yuǎn)眺的視覺(jué)必要性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、ft頂。應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)嫻熟把握與區(qū)分，清楚界定市調(diào)范圍；②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有肯定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)依據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。③出書(shū)面正式報(bào)告，應(yīng)使用精確?????、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。2、業(yè)態(tài)、業(yè)種零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類(lèi)商戶(hù)也使用此術(shù)語(yǔ)。102040多種。個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必需生疏業(yè)態(tài)業(yè)種分類(lèi)及其特征、典型商戶(hù)等基本功；②市調(diào)必需分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類(lèi)別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也漸漸接受不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書(shū)等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行接受零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。四、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容和考察次序商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展（定位）策劃，最常見(jiàn)的市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類(lèi)別，再次是定點(diǎn)考察（類(lèi)似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目后兩者，因此主要以前者為例。市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)地考察主要是印證和了解具體細(xì)節(jié)；二是事先把握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)等關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀看。商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店等，通過(guò)“線”觀看。購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、消遣、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀看。調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：①商圈范圍、業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例、商戶(hù)總量、商品種類(lèi)、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌、重點(diǎn)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)概貌；②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段；③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間；④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門(mén)面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車(chē)輛秩序及對(duì)行人的干擾性；⑥商圈內(nèi)寫(xiě)字樓、酒店、消遣、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水公平。五、市調(diào)方式方法目前階段，我們主要接受簡(jiǎn)便、有用的方式方法：1、實(shí)地觀看法通過(guò)目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式把握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀看、體驗(yàn)才有意義。2、訪談法通過(guò)個(gè)別面談、小組座談，較深化了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門(mén)人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居