房地產(chǎn)交易中的律師實務(wù)

房地產(chǎn)交易中的律師實務(wù)近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，由此帶來的房地產(chǎn)交易也日益頻繁，房地產(chǎn)交易是一種專業(yè)性的交易，種類很多，尤其在我國由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程中，許多房地產(chǎn)權(quán)利并不規(guī)范，有些可以自由流轉(zhuǎn)，有些限制流轉(zhuǎn)，有些禁止流轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)交易需要律師在其中發(fā)揮重要作用。

一、房地產(chǎn)交易的概念和分類（一）房地產(chǎn)交易的概念房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。（二）房地產(chǎn)交易的分類

1．按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、贈與、互換、繼承。2.

按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。3．按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。4.

按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。二、我國房地產(chǎn)交易的基本原則房地產(chǎn)交易要遵循《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的的相關(guān)規(guī)定，主要有以下原則（1）不動產(chǎn)登記制度。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)以登記為公示原則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。（2）“地隨房走，

房隨地走”。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)只能是同一權(quán)利人。這樣房地產(chǎn)交易才能安全、公平、合理。（3）.房地產(chǎn)價格評估及申報制度。

房地產(chǎn)的價格構(gòu)成比較復(fù)雜，非經(jīng)專業(yè)評估難以恰當(dāng)確定，故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。進(jìn)行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費，要求當(dāng)事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據(jù)。當(dāng)事人作不實申報時，國家將依法委托有關(guān)部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據(jù)。三、律師在房地產(chǎn)交易中的法律實務(wù)我國的房地產(chǎn)交易主要為土地使用權(quán)交易和地上房產(chǎn)交易，土地使用權(quán)的交易主要是土地使用權(quán)的取得，交易的雙方為使用人與國土資源部門，屬于房地產(chǎn)的一級市場，本文主要討論地上房產(chǎn)交易。地上房產(chǎn)交易又分為城市的房產(chǎn)交易與農(nóng)村的房產(chǎn)交易，農(nóng)村的房產(chǎn)以農(nóng)村的集體土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，國家只允許在農(nóng)村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，在此不作討論，僅對城市的房產(chǎn)交易作如下的分析。城市房產(chǎn)交易涉及買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，購買一套房子，對于普通大眾的買受人來說可能花費大量的積蓄，又是一件勞心費神的的事情，本文將以維護(hù)買受人的權(quán)益為出發(fā)點來分析如何為買方在房產(chǎn)交易中提供法律服務(wù)。（一）一手房買賣中的律師實務(wù)1、商品房買賣中的律師實務(wù)1.1商品房概述商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。一般人會選擇購買預(yù)售的商品房，因為預(yù)售房的價格相對比較便宜。1.2預(yù)售商品房購買應(yīng)注意的事項1.2.1應(yīng)審查商品房預(yù)售的條件，《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：（1）已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，并且要看一下土地的性質(zhì)是不是出讓，在出讓土地上建筑的房屋才是商品房，這樣才能確保該房屋的合法性。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。（3）按照預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商僅依靠預(yù)售款從事項目開發(fā)及防止開放商攜款潛逃從而無法如期交房損害購房者的利益。（4）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，防止一房兩賣等，從而保證商品房預(yù)售的合法性。1.2.2在查驗了開發(fā)商的相關(guān)證件，在開發(fā)商具備商品房預(yù)售的條件下，下一步最重要的就是審查預(yù)售合同的內(nèi)容。（1）主體基本情況。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱、主體證件號碼（營業(yè)注冊號碼、資質(zhì)證號、身份證號、軍官證號等）、地址等。

（2）預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

（3）面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

（4）價款及付款方式。預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元（注明幣種）。付款方式一般會跟開發(fā)商的優(yōu)惠政策聯(lián)系在一起，一般有一次性付款、分期付款和按揭（普通銀行貸款或公積金貸款）。購房人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟狀況來選擇合適的付款方。（5）房屋交付方式和期限。合同應(yīng)明確交房的條件和交付日期，一般開發(fā)商會約定逾期交房的免則條件。即由于不可抗力可免責(zé)，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

（6）房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。（7）違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和出賣方不能按合同約定交房的責(zé)任。

（8）房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。一般會在合同中約定由開發(fā)商提供辦理權(quán)屬登記的資料（包括契稅證、房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證）（9）物業(yè)管理條款。

（10）糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。（11）其他條款或當(dāng)事人約定的條款。1.3現(xiàn)房購買應(yīng)注意的事項現(xiàn)房是指消費者在購買時已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項驗收，可以正式入住的物業(yè)。購買現(xiàn)房價格一般比預(yù)售房高一點，但是節(jié)省了購房人的時間，可隨買隨住，不用擔(dān)心工期拖延影響自己的居住。購買現(xiàn)房同樣要審查相關(guān)的證件及購房合同的內(nèi)容，以確保自己的權(quán)益。1.3.1審查開發(fā)商出售現(xiàn)房的條件2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實；

（6）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用。1.3.2審查商品房買賣合同的內(nèi)容

（1）買賣雙方當(dāng)事人名稱或者姓名、主體證件號碼、住所。（2）商品房基本情況（同預(yù)售房）。（3）商品房銷售方式。（4）商品房價款的確定方式及總價款（要看房款是按建筑面積還是使用面積計算）、付款方式、付款時間。（5）交付使用條件及日期。（6）裝修房還應(yīng)明確內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)（應(yīng)附具體的裝修材料的品牌、材質(zhì)、規(guī)格等）。（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（如果有空中平臺、露臺、花園等應(yīng)該明確歸屬）。（9）約定面積差異的處理方式，如果沒有約定，一般按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定來處理，

面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按實際價款結(jié)算，多退少補，購房人不得請求解除合同；面積誤差比絕對值超出3%

時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)返還購房人已支付的房款同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，約定產(chǎn)權(quán)登記的雙方的權(quán)利義務(wù)。（11）解決爭議的方法及違約責(zé)任。（12）其他雙方約定的事項。1.3.3.購房人購買商品房應(yīng)繳納的稅費（1）契稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋買賣要向國家繳納契稅。征收標(biāo)準(zhǔn)按照房屋買賣價格的3%~5%計算，具體的征收由各地區(qū)在此額度內(nèi)規(guī)定。該費用全部由買方承擔(dān)。

（2）印花稅。買方在辦理房屋買賣合同登記時需繳納房屋買賣成交價0.05%的印花稅。

（3）房屋所有權(quán)登記費。在辦理房屋所有權(quán)登記時，還應(yīng)繳納登記費，一般為80元／套。

（4）房屋交易手續(xù)費。房屋買賣產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完后，向房地產(chǎn)管理部門繳納手續(xù)費，各地收費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般住宅按照建筑面積2.5元／㎡來收取。（5）土地使用權(quán)登記費。買方在辦理土地使用權(quán)登記時，按照使用面積繳納0.1元/平方米的土地使用權(quán)登記費。（6）按揭付款還應(yīng)繳納抵押登記費

一般為80元／套。（7）如果買賣合同經(jīng)過公證，還需要交公證費。2.房改房買賣中的律師實務(wù)2.1房改房的概述房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。房改房是有公房發(fā)展起來的，公房最初實行實物分配制度，國家或單位投資、建設(shè)、購買住房并無償分配給職工，由職工支付一定租金的住房分配體制。住房實物分配體制下職工支付的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本租金，國家主要以“暗貼”的方式給予職工補貼。后來為了適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求，國家出臺相關(guān)的法規(guī)，個人可以購買公房，國家實行住房分配貨幣化，即國家或單位將住房以實物分配形式改為以貨幣分配形式分給職工，由職工到市場上購買住房獲得房屋所有權(quán)，國家將以前的“暗貼”轉(zhuǎn)為“明貼”的一種制度。實行住房分配貨幣化的主要方式有兩種：一是住房補貼，二是住房公積金。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。2.2房改房的發(fā)展歷程改革開放30年，我國關(guān)于住房制度的改革探索實踐也經(jīng)歷了近30年，房改房是在改革開放背景下內(nèi)，城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物，是實現(xiàn)住房商品化、社會化的重要舉措。1994年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》“房改房”概念誕生，穩(wěn)步出售公有住房，俗稱“房改房”，就是城鎮(zhèn)住房制度改革的一項重要任務(wù)。1998年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》決定自當(dāng)年起停止住房實物分配（即公房分配），建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的房改新體制。根據(jù)1998年當(dāng)時的中央政策規(guī)定，所有單位的公房都要出售給職工，一場公房出售從1998至1999年達(dá)到了謝幕前的頂峰。近年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)一步深化，這些房改房已經(jīng)開始進(jìn)入二級市場，相關(guān)的房改房買賣糾紛、權(quán)屬糾紛也隨之涌現(xiàn)，成為我們在日常法律服務(wù)事務(wù)中經(jīng)常遇到的問題。2.3購買房改房應(yīng)注意的事項2.3.1應(yīng)了解房改房購買的限制條件和優(yōu)惠政策（1）房改房屬于保障房房改房是國家對職工工資中沒有包含住房消費資金的一種補償，是住房制度向住房商品化過渡的形式，它的價格不由市場供求關(guān)系決定，而是由政府根據(jù)實現(xiàn)住房簡單再生產(chǎn)和建立具有社會保障性的住房供給體系的原則決定，是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售。（2）購房人有特別限制房改房的銷售對象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的優(yōu)惠政策，購買房改出售的住房的人只能是承住獨用成套公有住房的居民和符合分配住房條件的職工。（3）購房面積有限制在房改售房中對購房的面積有所控制，規(guī)定人均可購房的建筑面積的控制指標(biāo)，以防止一些人人大量低價購買公有住房，造成國有資產(chǎn)的流失。（4）購房價格優(yōu)惠購買房改出售的公有住房有一定的優(yōu)惠政策，公有住房的價格在標(biāo)準(zhǔn)價或成本價的基礎(chǔ)上還有工齡、職務(wù)或職稱方面的優(yōu)惠折扣。2.3.2應(yīng)了解購買房改房的方式與產(chǎn)權(quán)歸屬據(jù)城鎮(zhèn)住房改革制度的相關(guān)規(guī)定，向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，實行成本價確有困難的市（縣），可以實行標(biāo)準(zhǔn)價作為過渡，標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價房，所以在房改初期購房時多采用標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買公房。（1）以標(biāo)準(zhǔn)價購買，1995年房改之前主要是以標(biāo)準(zhǔn)價購買，標(biāo)準(zhǔn)價按負(fù)擔(dān)價和抵交價之和測定職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。（2）以成本價購買，職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有（完全產(chǎn)權(quán)），一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有（一般是在1995年以后房改的，基本上以成本價購買）。成本價的構(gòu)成：成本價應(yīng)包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等７項因素。（3）以市場價購買

主要是針對高收入家庭，產(chǎn)權(quán)歸個人所有（完全產(chǎn)權(quán)），可以依法進(jìn)入市場，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。3.經(jīng)濟適用房買賣中的律師實務(wù)3.1經(jīng)濟適用房概述3.1.1經(jīng)濟適用房的概念

經(jīng)濟適用住房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。3.1.2經(jīng)濟適用房的特征（1）經(jīng)濟性

經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；這是經(jīng)濟適用房最重要的特征，國家出臺經(jīng)濟適用房相關(guān)政策的目的就是為了滿足中低收入群體的住房問題，經(jīng)濟性是經(jīng)濟適用房的根本特征。（2）適用性

適用性是指房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)上不能削減和降低而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，適用性是滿足住房需求的體現(xiàn)。3.1.3經(jīng)濟適用房的價格構(gòu)成經(jīng)濟適用住房的價格按建設(shè)成本確定。建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經(jīng)濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定。而且定期公布不得擅自提價銷售3.2購買經(jīng)濟適用房應(yīng)注意的事項3.2.1應(yīng)了解購買經(jīng)濟適用房的主體限制條件和購買程序（1）申請購買經(jīng)濟適用住房必須是城市中低收入群體，且應(yīng)當(dāng)以家庭為單位，并同時具備下列條件：

(一)具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；

(二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；

(三)無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。（2）一般購買程序（一）居民購買經(jīng)濟適用住房，憑所在單位或有關(guān)部門出具的家庭年收入在當(dāng)?shù)氐褪杖霕?biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的證明文件、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證，到開發(fā)建設(shè)單位辦理購房手續(xù)。

（二）需要貸款的，由購買人憑登記后的經(jīng)濟適用住房預(yù)售（買賣）合同，到建設(shè)項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門應(yīng)在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

（三）買賣雙方在房屋交付使用后的30個工作日之內(nèi)，到建設(shè)項目

所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，辦理房地權(quán)屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。3.2.2購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)具體考慮的事項（1）地理位置

經(jīng)濟適用房的價位并不高，普通大眾一般都能接受，但購房人應(yīng)該考慮它的位置。經(jīng)濟適用房項目大部分均位于城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，有些經(jīng)濟適用房小區(qū)到市區(qū)的公交線路和可選擇的站點又相對較少，給出行帶來很大的不便，可能影響自己的工作、學(xué)習(xí)和生活。因此，在考慮購買經(jīng)濟適用房的時候首先要考慮地理位置，找一個離自己工作學(xué)習(xí)比較方便的小區(qū)，會減少交通不便帶來的麻煩。（2）周邊配套經(jīng)濟適用房由于大部分在城市郊區(qū)，沒有市中心的繁華和便利的周邊設(shè)施，如醫(yī)療、教育、商業(yè)、金融、休閑等等，因此，在選擇購買經(jīng)濟適用房時，應(yīng)該盡量選擇規(guī)模大一點的小區(qū)和周邊配套比較齊全的小區(qū)，這樣會給自己的生活帶來方便。（3）戶型經(jīng)濟適用房的戶型大小國家有限制，購房人應(yīng)綜合考慮自己的經(jīng)濟實力、家庭人口構(gòu)成、功能需求等等來考慮適合自己的戶型，注意戶型的功能分區(qū)，如起居室、客廳、書房、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等。3.2.3

審查購房合同購房者應(yīng)在充分了解和考察土地證、規(guī)劃證、預(yù)售許可證、項目施工情況、產(chǎn)權(quán)問題的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步了解房屋坐落及面積、單價總價、付款方式、產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)等。有些經(jīng)濟適用房項目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購買前一定要問清銷售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況以及物業(yè)管理等，仔細(xì)研究清楚合同的每一項，并在補充條款中對、交房時間、面積誤差處理方式、雙方的違約責(zé)任加以約定。3.3

購買經(jīng)濟適用房應(yīng)繳納的稅費

（1）契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。

（2）買賣手續(xù)費：120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。

（3）印花稅：買方房價款的0.5‰。

（4）公共維修基金：購房款的2%。

（5）登記費：每建筑平方米0.3元。

（6）房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。

（7）印花稅：每件5元。（二）二手房買賣中的律師實務(wù)1.二手商品房買賣應(yīng)注意的問題1.1購買二手商品房的前期準(zhǔn)備買房前首先根據(jù)資金實力、收入水平、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據(jù)自己工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等。接下來就是尋找房源，這一環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備工作的延續(xù)，可以從報紙、房展會、正規(guī)有品牌中的介機構(gòu)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，初選房源。然后實地看房，這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的工序。在專業(yè)經(jīng)紀(jì)人帶領(lǐng)下，對要購買的房屋進(jìn)行實地考察。1.2簽訂購房合同過程中應(yīng)注意的問題

（1）對賣主的資格審查。要求賣房人出示房屋所有權(quán)證、身份證、戶口簿，查驗賣房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人，如不是同一人，須查看賣房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書以及所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源和產(chǎn)權(quán)記錄。包括房主、登記日期、成效價格等。（2）

對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況的審查。房屋產(chǎn)權(quán)證須是縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證明，包括“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，購房者在審查上述證件時，必須查驗原件，必要時可到該房屋所在地的房屋管理部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。（3）對房屋其他上市交易資格的審查。A)如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；B)如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；C)如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件；（4）搞清是否屬于《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定的禁止買賣房屋之范圍；尤其要去房管部門了解所購房有沒有抵押，包括私下抵押等；這點很重要，因為按照法律規(guī)定，抵押權(quán)是種優(yōu)先權(quán)。（5）對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。了解產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)明的面積與實際面積是否相符；觀察房屋戶型是否合理，有沒有不適合居住的缺點；察看管線是否太多或者走線不合理，有線電視、電話線是否到位，供電容量是否能夠負(fù)荷空調(diào)等大型家用電器；察看天花板是否有滲水等房屋質(zhì)量問題；還應(yīng)詢問小區(qū)保安水平，物業(yè)管理的服務(wù)及收費標(biāo)準(zhǔn)如何，有沒有物業(yè)管理、水、電、氣等欠費情況；了解要購買的房子已有多長歷史，土地使用期限還有多長；（6）此外，對房地產(chǎn)管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進(jìn)行抵押貸款時，要對所購房屋進(jìn)行評估；簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。1.3辦理產(chǎn)權(quán)過戶及驗收房屋簽訂買賣合同之后，下一步就是辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房人應(yīng)該提交相關(guān)的材料，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易部門受理并審核通過后，就可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。最后就是驗房，驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結(jié)清，買賣雙方和中介公司（有中介的情況）都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。1.4購買二手商品房買方應(yīng)繳納的稅費（1）契稅：

成交價或評估價（高者）×1%（90-144平米為1.5%商用用房或大于144平米的稅率為3%）。（2）交易印花稅：

成交價或評估價（高者）×0.

05%元/平方米的手續(xù)費(房管局收)。（3）交易服務(wù)費：

建筑面積（平方米）×3元。（4）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）。（5）測繪費：

面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。（6）中介費：如果通過中介公司購買二手房，中介費一般為成交價的1％。2.二手房改房買賣應(yīng)注意的問題2.1了解二手房改房上市交易的相關(guān)規(guī)定2.1.1應(yīng)了解房改房上市交易的條件（1）已取得房地產(chǎn)權(quán)證；

（2）出售的，已按標(biāo)準(zhǔn)價或成本價付清房款；

（3）交換、贈與的，已按成本價付清房款；

（4）交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價款；

（5）已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金；（6）征得共有人的同意及原單位2.1.2了解哪些公房不準(zhǔn)上市交易（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

（2）在市房屋拆遷主管機關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的。

（3）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的。（4）違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的。

（5）國家、省、市規(guī)定不能上市的。2.2簽訂買賣合同過程中應(yīng)注意的問題（1）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的房主是否與賣房人是同一人，可到房管部門查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性，要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣并了解房屋的性質(zhì)。一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓，因為大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，并了解是否已經(jīng)按成本價補足分?jǐn)傎M用。另外，公有住房的銷售對象是整個家庭，而不僅僅是職工個人。房證寫誰名不一定就是誰的房子，因為還可能有共有人，這個問題在房改房中普遍存在。房改房的產(chǎn)權(quán)人和可能存在的共有人經(jīng)常會對簿公堂。同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或使用夫妻共同工齡的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產(chǎn)權(quán)證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構(gòu)成共同共有。（2）確認(rèn)房屋面積和公攤

在房產(chǎn)證中，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)實際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積、戶型、土地使用期限、是否已補分?jǐn)?。另外，土地出讓金也是房改房必須交付的一項相關(guān)費用，這是由原業(yè)主支付的。（3）確認(rèn)房屋的價格、付款方式等

通過對市場上房屋買賣交易信息反復(fù)比較判斷房屋的價值，買家還要多留意媒體信息、廣告、宣傳，然后與自己所意屬的房屋進(jìn)行比較。還可委托誠信中介公司或評估事務(wù)所進(jìn)行評估，讓雙方達(dá)成合理的房價。然后根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和支付能力選擇付款方式。2.3辦理過戶手續(xù)買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，并提交相關(guān)證件，具體包括：舊產(chǎn)權(quán)證、買賣契約、權(quán)屬申請登記表、買賣雙方的身份證件（或者授權(quán)委托書）接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。2.4購買二手房改房買方應(yīng)繳納的稅費（1）契稅：

成交價或評估價（高者）×1.5%

（商用用房或大于144平米的稅率為3%。（2）交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.

05%元/平方米的手續(xù)費(房管局收)。（3）交易服務(wù)費：

建筑面積（平方米）×3元。（4）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費：50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）。（5）其他費用：如律師費、公證費等。3.二手經(jīng)濟適用房買賣應(yīng)注意的問題3.1了解二手經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定3.1.1二手經(jīng)濟適用房上市交易的條件經(jīng)濟適用房是國家面向中低收入群體提供的政策性保障房，不同于商品房，不能像商品房那樣自由流通，經(jīng)濟適用房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，國家對經(jīng)濟適用房上市流通限制了條件，具體如下：（1）購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

（2）購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。3.1.2了解哪些二手經(jīng)濟適用房不準(zhǔn)出售（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的經(jīng)濟適用房。

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足價款及裝修費用的。

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并以列入拆遷公告范圍內(nèi)的經(jīng)濟適用房。

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的經(jīng)濟適用房。

（5）已經(jīng)抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用房。

（6）上市出售后形成新的住房困難的經(jīng)濟適用房。