辦公樓物業(yè)服務(wù)方案

辦公樓物業(yè)服務(wù)方案物業(yè)管理是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通的延續(xù)和完善，也是現(xiàn)代祥和、舒適優(yōu)雅的辦公、居住環(huán)境，早已成為現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的標(biāo)志.市場(chǎng)對(duì)辦公、住宅的環(huán)境、質(zhì)量、功能以及管一、公司簡(jiǎn)介渭南市君臨物業(yè)管理有限公司成立于20151公司成立以來，經(jīng)過不斷摸索、進(jìn)取、努力開拓和定期（不定期）組織ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系文件與標(biāo)準(zhǔn)制定,并實(shí)施了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的各部門《崗位職務(wù)規(guī)程。在恒毅人和各業(yè)主以及使用人之間架設(shè)了一座互相信任、互相理解的橋梁。我們的工作目標(biāo)就是為業(yè)主及使用人營(yíng)造一個(gè)良好、舒適、溫馨、愉快的辦公和居家環(huán)境。二、公司組織架構(gòu)：渭南市君臨物業(yè)管理有限公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)人事部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、工程部、保安部、保潔綠化部.公司內(nèi)部實(shí)行部門管理目標(biāo)責(zé)任制，分月、季、年按照管理目標(biāo)責(zé)任書對(duì)各部門進(jìn)行績(jī)效考評(píng),在充分發(fā)揮各部門的主觀能動(dòng)性的前提下，公司在宏觀上進(jìn)行監(jiān)督管理，保證了所管樓盤的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)水平。三、公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與理念君臨物業(yè)緊密結(jié)合區(qū)域、物業(yè)和業(yè)主的特點(diǎn)，制訂和完善個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)，因地制宜地不斷進(jìn)行整合和提升,建立起令人耳目一新的質(zhì)量模型。服務(wù)啟動(dòng)超前化。一旦與合作單位建立合作關(guān)系,立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作,從物業(yè)管理的獨(dú)特視角為合作單位提供各方面有說服力的建議。服務(wù)理念人本化。所有工作首先考慮最大限度地方便業(yè)主，以業(yè)主的滿意作為管理服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，力爭(zhēng)零缺陷、無微瑕服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容菜單化。針對(duì)業(yè)主的服務(wù)“菜單”提供服務(wù)，全過程、全方位、全時(shí)空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當(dāng)需求.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化。將物業(yè)管理的全部事務(wù)數(shù)據(jù)化，以可知、可感、可辨、可驗(yàn)的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),保證為業(yè)主用戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)產(chǎn)品.服務(wù)設(shè)計(jì)個(gè)性化.為每一個(gè)新項(xiàng)目量身定做“合理且合體”的管理方案，能充分發(fā)揮物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)功能,適應(yīng)業(yè)主的心理預(yù)期,更好地配合合作單位的發(fā)展戰(zhàn)略，有力地托舉起合作單位的品牌。服務(wù)控制規(guī)范化.通過有效控制切實(shí)保證管理服務(wù)按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量地持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行.組建專門班子采取日期不確定、事先不預(yù)告的方式,實(shí)行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評(píng)，并把量化的檢查結(jié)果與每個(gè)崗位員工的得失、升遷、去留緊密掛鉤。服務(wù)成本合理化。珍惜和用好來自業(yè)主的每一分錢，各個(gè)環(huán)節(jié)與層次均實(shí)行質(zhì)量成本雙否決制，以保證業(yè)主享受到最為物美價(jià)廉的服務(wù)。服務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)約化。以直線制管理為基礎(chǔ)，使管理服務(wù)達(dá)到“效能、效率、效益、效果”的最佳目的.服務(wù)責(zé)任全體化。強(qiáng)調(diào)在任何情況下，員工都要自覺維護(hù)業(yè)主的利益和公司的形象。員工隊(duì)伍素質(zhì)化。不僅管理層和技術(shù)系列員工具備較高素質(zhì)，作業(yè)層員工也均具有較高的綜合素質(zhì),并在身高、容貌、氣質(zhì)等方面有較高要求。四、公司業(yè)績(jī)曼哈頓住宅小區(qū)；渭南醫(yī)院。第二章管理服務(wù)理念和管理目標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理總體思路針對(duì)目前渭南市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所物業(yè)管理為辦公樓實(shí)際情“您的滿意是我們君臨人的心愿”作為我們的服務(wù)追求。我們堅(jiān)持以社會(huì)效益、生態(tài)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔的指導(dǎo)思想，以“求實(shí)進(jìn)取，服務(wù)至善"的熱忱態(tài)度，用“心”去聽、用“心”去感覺、用“心”去發(fā)現(xiàn)業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求.用“心"去聽、去做，是指用新的觀念和新的思想去理解業(yè)主新的需要，并一絲不茍、實(shí)實(shí)在在做好每一項(xiàng)工作，做好每一項(xiàng)服務(wù)。不斷用心去提高服務(wù)的質(zhì)量與品質(zhì)。文化的需求，并為業(yè)主提供細(xì)致、親和的服務(wù),改善和提升物業(yè)的辦公環(huán)境及品質(zhì)。我們以業(yè)主的實(shí)際需要為前提，用“心”設(shè)計(jì)出多元化、多層次的服務(wù)項(xiàng)目，制定出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并落實(shí)服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施。第二節(jié)管理服務(wù)理念我們將以業(yè)主(使用人)需要為中心，做到“三個(gè)到位"，即：管理深度到位;服務(wù)意識(shí)到位；與業(yè)主的溝通、回訪到位;按照物業(yè)管理服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，我們的物業(yè)管理處每天24小時(shí)接收來自業(yè)主(使用人)的問詢、報(bào)修、特約服務(wù)等信息，并負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)及時(shí)傳達(dá)到位,對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修和要求解決的事項(xiàng)我們都將及時(shí)處理，（用戶排憂解難.我們的管理服務(wù)將為業(yè)主提供舒適、祥和、便捷的辦公環(huán)境:不論業(yè)主有什么困難，只要告訴我們,我們絕不推諉，默默之中是服務(wù)人員。第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及管理標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容除根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)和有關(guān)評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)所規(guī)定的內(nèi)服務(wù)項(xiàng)目，不斷滿足業(yè)主的需求。序工作操作標(biāo)準(zhǔn)序工作操作標(biāo)準(zhǔn)保潔項(xiàng)目 工作時(shí)間 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)號(hào)1樓層通道、地面7:40～8：00方式頻率目視干凈、無污漬、紙屑、臟雜物1天次/2樓道扶手、擦拭1次/8：10～11:00天，循環(huán)保潔目視干凈無污漬 擦拭清掃目視干凈、無污漬濕拖、擦拭擦拭1月1周2天1次/次/次/次/天，循環(huán)保潔枝葉茂盛、無枯澆水、防2次/3欄桿3欄桿樓道玻璃窗8:10~11：004蜘蛛網(wǎng)5公共衛(wèi)生間6門廳7：30～7:407綠化8領(lǐng)導(dǎo)辦枝、無塵蟲害周目視干凈、物品擺放整齊、無污漬、清掃濕拖、擦拭1天次/（注:保潔工作時(shí)間可根據(jù)辦公樓的實(shí)際時(shí)間作相應(yīng)調(diào)整）辦公區(qū)（1（2）7:30～8：00（）：101130分分別擦拭樓道扶手、，每天1次，做（4）11:30～12：0013：30～18:00生、整潔。（二)房屋本體巡查標(biāo)準(zhǔn)112、巡查樓梯間：3)設(shè)施檢查衛(wèi)生狀況是否良好。(三）公共配套設(shè)施設(shè)備是否完好1、樓道巡查1崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案管理等制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。2)（單元2、巡查樓宇內(nèi)外環(huán)境：1）大樓外墻面每周進(jìn)行巡查,外墻及公共部位無亂貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象，保持外墻面完整、美觀.染環(huán)境，高空拋物等。3、給排水系統(tǒng)1）設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水，(一)秩序服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、門崗秩序服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a保持良好的形象及精神狀態(tài)，注重儀容儀表、禮節(jié)禮貌，門崗實(shí)行24小時(shí)值班制,非檢驗(yàn)所人員來訪,由門崗詢問并進(jìn)行來訪登記，方可進(jìn)入；b與所在轄區(qū)警署密切配合，協(xié)助公安機(jī)關(guān)作好檢驗(yàn)所的公共秩序工作;c業(yè)主的搬入（出)物品須告知管理處進(jìn)行登記；d2、巡邏崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a實(shí)行巡邏制度，重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次。保護(hù)園內(nèi)植物及建筑小品完好,嚴(yán)防破壞。檢查保護(hù)公共場(chǎng)所的設(shè)施設(shè)備、各層單元門窗不受破壞，不被盜竊。檢查各處消防器材情況，如有破損、丟失立即上報(bào),及時(shí)處理。bc（二）消防管理a開展消防法規(guī)宣傳和學(xué)習(xí)，建立健全消防安全責(zé)任制、消防規(guī)章制度,任命三級(jí)防火責(zé)任人，明確職責(zé),定時(shí)檢查消防器材。b組建義務(wù)消防隊(duì)伍,定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，進(jìn)行滅火訓(xùn)練和消防演習(xí)。cdef（三）車輛進(jìn)出管理1、車場(chǎng)管理顯位置公示管理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片。狀況,杜絕車輛的損壞和丟失。嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)出發(fā)、收證的登記制管理。d自行車、摩托車按規(guī)定位置停放。e被盜等問題發(fā)生。（四）1、樓層通道：a質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):目視干凈、無污漬、紙屑。b工作標(biāo)準(zhǔn)：每天清拖樓層通道1扶手扶桿每周打掃3每周對(duì)樓層的蜘蛛網(wǎng)打掃一次。2、公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道：a質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):1)地面無明顯雜物、積水；垃圾桶外表無明顯污漬，無垃圾粘附物;宣傳欄目視清潔;b工作標(biāo)準(zhǔn)：各種配套設(shè)施每周打掃3次(指消防栓箱、水電表箱、配電箱、);公共綠地每天清理1次，綠地內(nèi)無明顯紙屑、雜物；3）主次干道每天清掃,循環(huán)保潔；宣傳欄、標(biāo)志牌定期擦塵;垃圾桶每天清倒1次，垃圾日產(chǎn)日清；6)明溝、雨水井內(nèi)無積水、無雜物。（五）收集整理物業(yè)及業(yè)主資料，科學(xué)分類建檔。1、物業(yè)接管時(shí)，全面收集房屋建筑、附屬配套設(shè)施設(shè)備、綠地綠化、消防設(shè)施等工程建設(shè)、技術(shù)資料；2、日常管理及維修更新時(shí)，收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案，將維修更新后的物業(yè)情況登記在案。3、將已經(jīng)建立的物業(yè)檔案進(jìn)一步整理完善、歸檔，可分為工程建設(shè)資料和業(yè)主資料兩大類。4、本著安全、完整、保密、方便查閱的原則實(shí)行專人管理.第四節(jié)物管處組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：建立一支精干、高效的管理班子，配備一個(gè)勤奮敬業(yè)、技術(shù)精湛、服務(wù)優(yōu)秀的隊(duì)伍,保證高質(zhì)量、高效率運(yùn)行。機(jī)構(gòu)設(shè)置：成立“渭南市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)所物管處"，對(duì)本管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理，物管處采取經(jīng)理負(fù)責(zé)制,保證管理工作統(tǒng)一、高效。下設(shè)保潔組、公共秩序組。2、各部門主要職責(zé)（1）物管處項(xiàng)目經(jīng)理:具備2年以上物業(yè)管理經(jīng)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常全面行政業(yè)務(wù)工作（（3）保潔組職責(zé)：負(fù)責(zé)辦公樓宇的日常清潔衛(wèi)生，環(huán)境及實(shí)施消殺工作。3、管理運(yùn)作。程序化的操作為手段，不斷調(diào)整、縮小與管理目標(biāo)的差距。第五節(jié)管理人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)體系作。（3)作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式。（4)注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題。（5）加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。2、培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效.3、培訓(xùn)內(nèi)容(1）觀念培訓(xùn)（服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念等.（2)管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干)員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。（3）崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）（4)基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。第六節(jié)規(guī)章制度物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保證必須依靠科學(xué)方法來管理,靠建立和實(shí)施完(一1、管理規(guī)約、樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定、房屋裝飾裝修管理規(guī)定；4交通車輛停車場(chǎng)管理規(guī)定； 5環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定6、消防安全管理規(guī)定、國(guó)家機(jī)關(guān)保密管理規(guī)定。（二)、管理處各部門、各崗位的職責(zé)：1、物業(yè)經(jīng)理職責(zé) 3、秩序主管職責(zé)4、保潔組長(zhǎng)職(三、內(nèi)部管理運(yùn)作制度1、員工手冊(cè) 、員工行為及語言規(guī)范3、員工職業(yè)道德規(guī)范 、檔案資料管理規(guī)定5、管理處值班制度 、投訴處理制度7、設(shè)備維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 、防火安全檢查制度9、滅火應(yīng)急方案11、保潔、綠化質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)12、公用設(shè)施維護(hù)管理規(guī)定等13、物業(yè)管理部績(jī)效考評(píng)表14、公共設(shè)施安裝/維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序15、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程16、秩序組交接班標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程18、秩序門崗崗位制度 19、秩序治安巡邏崗位職責(zé)制度20、秩序、消防管理制度 21、室內(nèi)外公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)(四)、員工工作崗位考核及獎(jiǎng)懲制度1、管理服務(wù)質(zhì)量考核辦法；2、考核結(jié)果與獎(jiǎng)懲實(shí)施管理辦法;3、員工獎(jiǎng)懲條例。為了讓“檢驗(yàn)所物業(yè)”的使用人享受到我們提供的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，我們將在管理區(qū)域內(nèi)建立“業(yè)主（住戶）接待服務(wù)處"，建立一個(gè)與檢驗(yàn)所物業(yè)使用人良好溝通的渠道以達(dá)到提升管理和服務(wù)水平，努力滿足業(yè)主（用戶）此外，我們還將定期或不定期地組織業(yè)主、用戶代表進(jìn)行座談、溝通,及時(shí)地將管理和服務(wù)中的信息，包括與我們服務(wù)有關(guān)的各類意見和建議，迅速地反饋到管理處的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)中，加以修正和改進(jìn)，使以業(yè)主為中心的服務(wù)原則保持恒久不變，使管理與服務(wù)在溫馨與融洽的氛圍中得到提升。在業(yè)主和物業(yè)公司的共同努力下,“檢驗(yàn)所”始終保持文明、和諧的辦公環(huán)境和良好氛圍。渭南市君臨物業(yè)管理有限公司費(fèi)用預(yù)算測(cè)算依據(jù):一、本物業(yè)基本情況：110002、大門：1（13、院壩:約100m3二、政策法規(guī)依據(jù)：1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)（自20039l2（2004111654803＊1700=5100元；2、保潔：2人,月費(fèi)用2＊1600=3200元，年費(fèi)用