商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)(培訓(xùn))課件

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)(培訓(xùn))課件

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).北京三里屯一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？指按照用途劃分的

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類(lèi)5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類(lèi)商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)（1）.商業(yè)街商鋪;2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)莫斯科國(guó)際商業(yè)中心2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);莫斯科國(guó)際商業(yè)中心3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。成都華潤(rùn)萬(wàn)象城3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；成都華潤(rùn)萬(wàn)象城4、按照投資價(jià)值分類(lèi)（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股；（4）.專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

4、按照投資價(jià)值分類(lèi)（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房：鋪面房是指城鎮(zhèn)中供商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)營(yíng)業(yè)用的房屋。鋪位：鋪位是指商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)單位較小的商面。5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房：三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)購(gòu)物中心指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。中國(guó)商務(wù)部的定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑等。（天街系、星光系、萬(wàn)達(dá)系為主10萬(wàn)為主、新世紀(jì)環(huán)球中心176萬(wàn)）成都新世紀(jì)環(huán)球中心三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂(lè),餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

世界上最大的MALL——加拿大“西愛(ài)民頓”，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá)50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá)2萬(wàn)輛，有800多個(gè)商家、商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括生活日用品專(zhuān)賣(mài)店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施，每年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。可見(jiàn)，MALL具有高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)，包容了所有的消費(fèi)和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。四、什么叫MALL目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂

五、什么叫超市、分類(lèi)怎樣

開(kāi)架售貨，集中收款，采取自選銷(xiāo)售方式,以銷(xiāo)售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。（重客隆、永輝、人人樂(lè)）

大型超市—實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.（家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家）

倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店---以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體,批零兼營(yíng),以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).（麥德龍）五、什么叫超市、分類(lèi)怎樣開(kāi)架售貨，集中收款

六、步行街的起源

最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧?chē)的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。六、步行街的起源最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌瞧摺?zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店專(zhuān)賣(mài)店(exclusiveshop):

專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營(yíng)：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門(mén)店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。

七、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店專(zhuān)賣(mài)店(excl

八、什么叫街鋪

沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

八、什么叫街鋪沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種

業(yè)種？－（強(qiáng)調(diào)）－賣(mài)什么業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類(lèi)，通常按經(jīng)營(yíng)商品的大類(lèi)將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是“賣(mài)什么”。國(guó)際大型連鎖商店從本世紀(jì)初發(fā)展至今，其業(yè)種呈現(xiàn)多元發(fā)展，如服裝店，鞋店，食品店，藥店，書(shū)店，五金店等國(guó)內(nèi)業(yè)種簡(jiǎn)單匯總：百貨公司電影院娛樂(lè)場(chǎng)所：KTV/MTV、電動(dòng)游戲場(chǎng)、保齡球館、桌球館超市餐飲快餐店：中式餐廳、西北餐廳、日式餐廳、快餐廳其他餐飲食品類(lèi)：飯店、南北小吃、西點(diǎn)、面包店、水果行、咖啡/茶藝/飲料專(zhuān)賣(mài)、休閑食品專(zhuān)賣(mài)店服飾：服飾店、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具百貨：便利店、超級(jí)市場(chǎng)、百貨專(zhuān)賣(mài)、鐘表眼鏡、禮品專(zhuān)賣(mài)、家居飾品文教類(lèi)：體育用品、書(shū)店、購(gòu)書(shū)中心、玩具專(zhuān)賣(mài)、展廳、展覽館、集郵、古玩休閑娛樂(lè)：音像店、書(shū)籍租賃店電子數(shù)碼：視聽(tīng)產(chǎn)品、唱片行、攝影器材、家電用品、通訊器材衛(wèi)生醫(yī)療：藥店、醫(yī)院、診所、獸醫(yī)院、美容院、發(fā)廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、燈飾、建材、廚具、設(shè)計(jì)公司服務(wù)：旅游公司、照片沖印、花店、家庭服務(wù)、快遞、銀行、郵局、證券公司、汽車(chē)銷(xiāo)售、房產(chǎn)中介九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種業(yè)種？－（強(qiáng)調(diào)）－賣(mài)什么業(yè)態(tài)？－（強(qiáng)調(diào)）－以什么方式賣(mài)業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體經(jīng)營(yíng)形式。新標(biāo)準(zhǔn)按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等因素，將零售業(yè)分為17種業(yè)態(tài)。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主。營(yíng)業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣(mài)方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：初級(jí)或不設(shè)立。便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。商品售賣(mài)方式：以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目。管理信息系統(tǒng)：程度較高。折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營(yíng)業(yè)面積：300-500平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣(mài)方式：開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)。管理信息系統(tǒng)：一般。超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以下。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：大眾化衣、食、用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開(kāi)發(fā)。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車(chē)場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷(xiāo)售。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車(chē)場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理。百貨店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧面積：營(yíng)業(yè)面積在6000-20000平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式。服務(wù)功能：注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。業(yè)態(tài)？－（強(qiáng)調(diào)）－以什么方式賣(mài)九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專(zhuān)業(yè)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類(lèi)商品的流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售或開(kāi)架面售方式。服務(wù)功能：從業(yè)人員具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。專(zhuān)賣(mài)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷(xiāo)售某一品牌系列為主，銷(xiāo)售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售或開(kāi)架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。服務(wù)功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提供專(zhuān)業(yè)性服務(wù)。管理信息系統(tǒng)：一般。家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的。商品售賣(mài)方式：采取開(kāi)架自選方式。服務(wù)功能：提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)，停車(chē)位300個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：較高。購(gòu)物中心分社區(qū)型購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三種A社區(qū)型購(gòu)物中心選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為5-10公里。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積5萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：20-40個(gè)租賃店，包括大型超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食服務(wù)及其他店。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位300-500個(gè)。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。B市區(qū)購(gòu)物中心選址：市級(jí)商業(yè)中心商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為10-20公里。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：40-100個(gè)租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位500個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C城郊購(gòu)物中心選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積10萬(wàn)平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：200個(gè)租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位1000個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。工廠直銷(xiāo)中心選址：一般遠(yuǎn)離市區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣(mài)方式：采用自選式售貨方式。服務(wù)功能：多家店共有500個(gè)以上停車(chē)位。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。電視購(gòu)物（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以電視觀眾為主商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品具有某種特點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類(lèi)商品相比，同質(zhì)性不強(qiáng)。商品售賣(mài)方式：以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。郵購(gòu)（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以地理上相隔較遠(yuǎn)的消費(fèi)者為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲(chǔ)存和運(yùn)輸。商品售賣(mài)方式：以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道。并取得定單。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。網(wǎng)上商店（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：有上網(wǎng)能力，追求快捷性的消費(fèi)者。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：與市場(chǎng)上同類(lèi)商品相比，同質(zhì)性強(qiáng)。商品售賣(mài)方式：通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。自動(dòng)售貨亭（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以流動(dòng)顧客為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以上。商品售賣(mài)方式：由自動(dòng)售貨機(jī)完成售賣(mài)活動(dòng)。服務(wù)功能：沒(méi)有服務(wù)。電話購(gòu)物（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：根據(jù)不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，目標(biāo)顧客不同。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品單一，以某類(lèi)品種為主。商品售賣(mài)方式：主要通過(guò)電話完成銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專(zhuān)業(yè)店C城郊購(gòu)物中心

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷(xiāo)售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?/p>

“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒(méi)有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

十一、解讀“城”與“市”（一）城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”十一、解讀“城”與“從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。

十一、解讀“城”與“市”（二）從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展十一、解讀“城”與“未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷(xiāo)方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求

重慶龍湖時(shí)代天街系百萬(wàn)方城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃“兩條商業(yè)街”、“三大Shoppingmall”、“八大公共廣潮，建筑業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、商務(wù)樓宇、soho空間、住宅、城市廣場(chǎng)等，融合休閑購(gòu)物、行政辦公、星級(jí)酒店、城市住宅、交通換乘、餐飲娛樂(lè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣嘗文化藝術(shù)九大城市功能。

重慶龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目建成后總體量超100萬(wàn)方，商業(yè)體量逾60萬(wàn)方，規(guī)劃有單項(xiàng)目8000個(gè)左右的停車(chē)位，一期已于2012年12月20開(kāi)業(yè)；二期預(yù)計(jì)2014年12月4日開(kāi)業(yè)；三期招商中。項(xiàng)目可容納200萬(wàn)消費(fèi)人群

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）龍湖時(shí)代天街樣板式重慶龍湖時(shí)代天街重慶龍湖時(shí)代天街系百萬(wàn)方城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃“兩條商商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。

商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)

中國(guó)零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)5日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考鄰里型（內(nèi)向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)域型（輻射型）超區(qū)域型（延伸型）商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車(chē)場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專(zhuān)業(yè)商店專(zhuān)業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四）日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考鄰里型（內(nèi)向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。

十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一）總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá)15－20％

十四、ShoppingMall發(fā)展條件（二）國(guó)外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－開(kāi)始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－成熟發(fā)展亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：十四、Shoppin

十四、商圈發(fā)展條件（三）

商圈半徑出行時(shí)間進(jìn)店時(shí)間距離時(shí)間顧客占比代表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)小型鋪大型鋪小型鋪大型鋪核心商圈1.5-2公里步行20分鐘20分鐘左右0.8公里以內(nèi)5公里以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)60-80%品牌店、零售餐飲為主品種集中、購(gòu)買(mǎi)便捷次級(jí)商圈3-5公里內(nèi)交通20分鐘40分鐘左右1.5公里以內(nèi)8公里外內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15-30%超市、電器市場(chǎng)、建材市場(chǎng)為主購(gòu)買(mǎi)目的性強(qiáng)、交通換乘便捷邊緣商圈5公里外交通40分鐘40分鐘以上1.5公里以外8公里以外20分鐘以外40分鐘以外5-10%奧特萊斯、宜家、麥德龍等交通便捷、物流集中十四、商圈發(fā)展條件（三）商圈半徑出行時(shí)間進(jìn)店時(shí)間

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（一）

人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平

在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（一）人均GDP尺度二：交通狀況國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車(chē)時(shí)代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴(lài)汽車(chē)。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì)，那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（二）

尺度二：交通狀況十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（二）尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段，

1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；

2、城市化中級(jí)階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）

尺度三：十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級(jí)階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級(jí)階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，十六、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段第一階段－－整體策劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。十六、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段十七、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車(chē)位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系十七、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。

十八、世界一流商業(yè)街的三大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠十九、“豪布斯卡”(HOPSCA)

“豪布斯卡”(HOPSCA)是6個(gè)英語(yǔ)單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。

H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車(chē)場(chǎng))S－－Shopping(購(gòu)物)C－－Convention(集會(huì))A－－Apartment(公寓)

把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)的“購(gòu)物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則，“中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%服務(wù)，20%%高檔公寓十九、“豪布斯卡”(HOPSCA)“豪布斯卡”(H5.1十項(xiàng)原則

第五部分1、要維護(hù)購(gòu)物中心零售、餐飲、娛樂(lè)52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。2、要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。4、核心主力零售店盡量自營(yíng)；而非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套。6、核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間。7、對(duì)特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位）給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購(gòu)物中心整體文化氛圍，提升品位。8、放水養(yǎng)魚(yú)，即采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，先做市，后賺錢(qián)。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。10、完善信息系統(tǒng)。二十、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則5.1十項(xiàng)原則第五部分1、要維護(hù)購(gòu)物中心零售、餐飲、娛樂(lè)5.1十項(xiàng)原則

第五部分二十一、商業(yè)指標(biāo)編號(hào)內(nèi)容指標(biāo)要求1柱距柱網(wǎng)距離為10.8mx10.8m;2樓層層高平頂建筑：凈高不小于5.3M~5.5M3墻外墻為實(shí)墻面，抹灰后，可噴涂料或鋪瓷磚。4樓板荷載賣(mài)場(chǎng)800kg/平方米5停車(chē)面積(數(shù)量)每個(gè)車(chē)位建筑面積約需22平方米6自動(dòng)人行步道如有地下室或樓面停車(chē)場(chǎng)，則必須有上下的自動(dòng)人行步道7供水10~50噸/天8供氣通常320m3/h9排水配有化糞池、隔油池、排油煙裝置等，并符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)10消防滿足商家的營(yíng)運(yùn)要求，同時(shí)符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)11空調(diào)通風(fēng)管道式分體空調(diào)（60KW）新風(fēng)，排煙要符合消防要求。12電話開(kāi)通XX門(mén)直線,1條數(shù)據(jù)線13環(huán)保符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收（由業(yè)主負(fù)責(zé)）14綠化符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收15店招免費(fèi)廣告牌位置分配,業(yè)主負(fù)責(zé)所有審核及執(zhí)照申請(qǐng)(概念設(shè)計(jì)立面圖）16噪音不得擾民17供電方式及變壓器雙電源雙回路供電18室外場(chǎng)地重載路面（承重35噸）19人防要求符合國(guó)家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的要求，并能最終通過(guò)當(dāng)?shù)仳?yàn)收20物業(yè)管理、水、電、氣、電訊等費(fèi)用提供項(xiàng)目所在地民用和商用的具體收費(fèi)價(jià)格。商業(yè)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納方式5.1十項(xiàng)原則第五部分二十一、商業(yè)指標(biāo)編號(hào)內(nèi)容指標(biāo)5.1十項(xiàng)原則

第五部分二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資收益計(jì)算1、商業(yè)投資收益一般性算法2、商業(yè)投資收益系統(tǒng)性算法5.1十項(xiàng)原則第五部分二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資5.1十項(xiàng)原則

第五部分

二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資收益一般性算法目前計(jì)算投資回報(bào)率最廣泛采用的方法是計(jì)算租金的年回報(bào)率，公式為：

租金回報(bào)率＝每月租金收益×12/購(gòu)房總價(jià)=月平均租金×面積×12/購(gòu)房單價(jià)×面積（簡(jiǎn)化版：租金回報(bào)率=月平均租金×12/購(gòu)房單價(jià)）

舉例：投資者何先生在江北的某商街購(gòu)買(mǎi)一套面積為42平方米的小門(mén)面，總價(jià)為42萬(wàn)元，成交單價(jià)為10000元/平方米。何先生將其以月租金3360元出租，其月平均租金80元/㎡.。

那么計(jì)算租金回報(bào)率＝3360×12/420000＝9.6％

（簡(jiǎn)化版：租金回報(bào)率=80×12/10000＝9.6％）

這種方法計(jì)算簡(jiǎn)便，對(duì)一次性付款的情況分析會(huì)較為準(zhǔn)確，但由于只考慮了租金和房?jī)r(jià)，其應(yīng)用范圍比較局限，對(duì)于使用按揭貸款購(gòu)房的回報(bào)情況就不太適用。5.1十項(xiàng)原則第五部分二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資5.1十項(xiàng)原則

第五部分二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資收益系統(tǒng)性算法投資者可用以下的計(jì)算方式計(jì)算自己的物業(yè)回報(bào)，公式為：

投資回報(bào)率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）

假設(shè)何先生買(mǎi)的是二手門(mén)面，首付13萬(wàn)，按揭貸款29萬(wàn)元，月供款約為2000元（供20年）?？梢粤⒓磳⑽飿I(yè)出租，不存在期房的空租時(shí)間，計(jì)算投資回報(bào)率＝（3369-2000）×12/130000＝12.5％

假設(shè)何先生買(mǎi)的是期鋪門(mén)面，房款160萬(wàn)；首付80萬(wàn)，按揭80萬(wàn)（10年：每月10065元），銷(xiāo)售面積40平方米，租金水平260元，成交單價(jià)40000元，空置6個(gè)月。計(jì)算投資回報(bào)率=（10400-10065）×12/（800000-60390）=0.0054%

這種方法考慮了租金和前期實(shí)際的主要投入，比租金回報(bào)率的計(jì)算更深一步，適用范圍更廣，更適合于目前按揭貸款購(gòu)房的普遍情況。

目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)投資回報(bào)在4.5％以上，視為可接受的回報(bào)率，7％以上可以說(shuō)是比較豐厚的回報(bào)。但上述兩個(gè)投資回報(bào)率的計(jì)算方法，并未考慮前期的其他投入和資金的時(shí)間成本，如租金稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和利息等，但如需要考慮所有因素，計(jì)算過(guò)程會(huì)變得復(fù)雜繁瑣，所以作為投資參考，用上述兩種計(jì)算方法就已經(jīng)足夠。5.1十項(xiàng)原則第五部分二十一、投資收益計(jì)算商業(yè)投資THANKS商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)(培訓(xùn))課件商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)(培訓(xùn))課件

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).北京三里屯一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？指按照用途劃分的

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類(lèi)5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類(lèi)商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)（1）.商業(yè)街商鋪;2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)莫斯科國(guó)際商業(yè)中心2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);莫斯科國(guó)際商業(yè)中心3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。成都華潤(rùn)萬(wàn)象城3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；成都華潤(rùn)萬(wàn)象城4、按照投資價(jià)值分類(lèi)（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股；（4）.專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

4、按照投資價(jià)值分類(lèi)（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房：鋪面房是指城鎮(zhèn)中供商業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)營(yíng)業(yè)用的房屋。鋪位：鋪位是指商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)單位較小的商面。5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房：三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)購(gòu)物中心指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來(lái)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。中國(guó)商務(wù)部的定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)健身休閑等。（天街系、星光系、萬(wàn)達(dá)系為主10萬(wàn)為主、新世紀(jì)環(huán)球中心176萬(wàn)）成都新世紀(jì)環(huán)球中心三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂(lè),餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

世界上最大的MALL——加拿大“西愛(ài)民頓”，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá)50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá)2萬(wàn)輛，有800多個(gè)商家、商場(chǎng)內(nèi)有100多家餐館，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括生活日用品專(zhuān)賣(mài)店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施，每年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8億美元。可見(jiàn)，MALL具有高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)，包容了所有的消費(fèi)和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。四、什么叫MALL目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂

五、什么叫超市、分類(lèi)怎樣

開(kāi)架售貨，集中收款，采取自選銷(xiāo)售方式,以銷(xiāo)售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。（重客隆、永輝、人人樂(lè)）

大型超市—實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.（家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家）

倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店---以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體,批零兼營(yíng),以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).（麥德龍）五、什么叫超市、分類(lèi)怎樣開(kāi)架售貨，集中收款

六、步行街的起源

最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽?chē)的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。六、步行街的起源最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌瞧?、?zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店專(zhuān)賣(mài)店(exclusiveshop):

專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營(yíng)：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門(mén)店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。

七、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店專(zhuān)賣(mài)店(excl

八、什么叫街鋪

沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

八、什么叫街鋪沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種

業(yè)種？－（強(qiáng)調(diào)）－賣(mài)什么業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類(lèi)，通常按經(jīng)營(yíng)商品的大類(lèi)將零售劃分為若干個(gè)業(yè)種，業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是“賣(mài)什么”。國(guó)際大型連鎖商店從本世紀(jì)初發(fā)展至今，其業(yè)種呈現(xiàn)多元發(fā)展，如服裝店，鞋店，食品店，藥店，書(shū)店，五金店等國(guó)內(nèi)業(yè)種簡(jiǎn)單匯總：百貨公司電影院娛樂(lè)場(chǎng)所：KTV/MTV、電動(dòng)游戲場(chǎng)、保齡球館、桌球館超市餐飲快餐店：中式餐廳、西北餐廳、日式餐廳、快餐廳其他餐飲食品類(lèi)：飯店、南北小吃、西點(diǎn)、面包店、水果行、咖啡/茶藝/飲料專(zhuān)賣(mài)、休閑食品專(zhuān)賣(mài)店服飾：服飾店、化妝品、飾品、珠寶、鞋店、皮具百貨：便利店、超級(jí)市場(chǎng)、百貨專(zhuān)賣(mài)、鐘表眼鏡、禮品專(zhuān)賣(mài)、家居飾品文教類(lèi)：體育用品、書(shū)店、購(gòu)書(shū)中心、玩具專(zhuān)賣(mài)、展廳、展覽館、集郵、古玩休閑娛樂(lè)：音像店、書(shū)籍租賃店電子數(shù)碼：視聽(tīng)產(chǎn)品、唱片行、攝影器材、家電用品、通訊器材衛(wèi)生醫(yī)療：藥店、醫(yī)院、診所、獸醫(yī)院、美容院、發(fā)廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、燈飾、建材、廚具、設(shè)計(jì)公司服務(wù)：旅游公司、照片沖印、花店、家庭服務(wù)、快遞、銀行、郵局、證券公司、汽車(chē)銷(xiāo)售、房產(chǎn)中介九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種業(yè)種？－（強(qiáng)調(diào)）－賣(mài)什么業(yè)態(tài)？－（強(qiáng)調(diào)）－以什么方式賣(mài)業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體經(jīng)營(yíng)形式。新標(biāo)準(zhǔn)按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等因素，將零售業(yè)分為17種業(yè)態(tài)。

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食雜店選址：一般位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主。營(yíng)業(yè)面積：一般在100平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙、飲料、酒、休閑食品為主。商品售賣(mài)方式：柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：初級(jí)或不設(shè)立。便利店選址：商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)、交通要道以及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：商圈范圍小，顧客步行5分鐘到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者、年輕人。顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)業(yè)面積：100平方米左右，使用率高。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平。商品售賣(mài)方式：以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目。管理信息系統(tǒng)：程度較高。折扣店選址：居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民。營(yíng)業(yè)面積：300-500平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品價(jià)格一般低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例。商品售賣(mài)方式：開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)。管理信息系統(tǒng)：一般。超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以下。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：經(jīng)營(yíng)包裝食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上。管理信息系統(tǒng)：程度較高。大型超市選址：市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)附近。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：大眾化衣、食、用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開(kāi)發(fā)。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車(chē)場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品品種在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷(xiāo)售。商品售賣(mài)方式：自選銷(xiāo)售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。服務(wù)功能：設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車(chē)場(chǎng)。管理信息系統(tǒng)：程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理。百貨店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧面積：營(yíng)業(yè)面積在6000-20000平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、禮品、家庭用品、家用電器為主。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式。服務(wù)功能：注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。管理信息系統(tǒng)：程度較高。業(yè)態(tài)？－（強(qiáng)調(diào)）－以什么方式賣(mài)九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種食

九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專(zhuān)業(yè)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類(lèi)商品的流動(dòng)顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售或開(kāi)架面售方式。服務(wù)功能：從業(yè)人員具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。管理信息系統(tǒng)：程度較高。專(zhuān)賣(mài)店選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主。營(yíng)業(yè)面積：根據(jù)商品特點(diǎn)而定。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以銷(xiāo)售某一品牌系列為主，銷(xiāo)售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。商品售賣(mài)方式：采取柜臺(tái)銷(xiāo)售或開(kāi)架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究。服務(wù)功能：注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提供專(zhuān)業(yè)性服務(wù)。管理信息系統(tǒng)：一般。家居建材商店選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主。營(yíng)業(yè)面積：營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的。商品售賣(mài)方式：采取開(kāi)架自選方式。服務(wù)功能：提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)，停車(chē)位300個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：較高。購(gòu)物中心分社區(qū)型購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三種A社區(qū)型購(gòu)物中心選址：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為5-10公里。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積5萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：20-40個(gè)租賃店，包括大型超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食服務(wù)及其他店。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位300-500個(gè)。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。B市區(qū)購(gòu)物中心選址：市級(jí)商業(yè)中心商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為10-20公里。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積10萬(wàn)平方米以內(nèi)。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：40-100個(gè)租賃店，包括百貨店家、大型超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位500個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。C城郊購(gòu)物中心選址：城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈與目標(biāo)顧客：商圈半徑為30-50公里以上。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積10萬(wàn)平方米以上。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：200個(gè)租賃店以上，包括百貨店家、大型超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等。商品售賣(mài)方式：各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。服務(wù)功能：停車(chē)位1000個(gè)以上。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。工廠直銷(xiāo)中心選址：一般遠(yuǎn)離市區(qū)。商圈與目標(biāo)顧客：目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購(gòu)買(mǎi)。營(yíng)業(yè)面積：建筑面積100-200平方米。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌。商品售賣(mài)方式：采用自選式售貨方式。服務(wù)功能：多家店共有500個(gè)以上停車(chē)位。管理信息系統(tǒng)：各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)。電視購(gòu)物（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以電視觀眾為主商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品具有某種特點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類(lèi)商品相比，同質(zhì)性不強(qiáng)。商品售賣(mài)方式：以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。郵購(gòu)（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以地理上相隔較遠(yuǎn)的消費(fèi)者為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品包裝具有規(guī)則性，適宜儲(chǔ)存和運(yùn)輸。商品售賣(mài)方式：以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品宣傳展示的渠道。并取得定單。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。網(wǎng)上商店（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：有上網(wǎng)能力，追求快捷性的消費(fèi)者。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：與市場(chǎng)上同類(lèi)商品相比，同質(zhì)性強(qiáng)。商品售賣(mài)方式：通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)。自動(dòng)售貨亭（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：以流動(dòng)顧客為主。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：以香煙和碳酸飲料為主，商品品種在30種以上。商品售賣(mài)方式：由自動(dòng)售貨機(jī)完成售賣(mài)活動(dòng)。服務(wù)功能：沒(méi)有服務(wù)。電話購(gòu)物（無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)）目標(biāo)顧客：根據(jù)不同的產(chǎn)品特點(diǎn)，目標(biāo)顧客不同。商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)：商品單一，以某類(lèi)品種為主。商品售賣(mài)方式：主要通過(guò)電話完成銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)。服務(wù)功能：送貨到指定地點(diǎn)或自提。九、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種專(zhuān)業(yè)店C城郊購(gòu)物中心

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷(xiāo)售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?/p>

“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒(méi)有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

十一、解讀“城”與“市”（一）城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”十一、解讀“城”與“從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。

十一、解讀“城”與“市”（二）從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展十一、解讀“城”與“未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷(xiāo)方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求

重慶龍湖時(shí)代天街系百萬(wàn)方城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃“兩條商業(yè)街”、“三大Shoppingmall”、“八大公共廣潮，建筑業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、商務(wù)樓宇、soho空間、住宅、城市廣場(chǎng)等，融合休閑購(gòu)物、行政辦公、星級(jí)酒店、城市住宅、交通換乘、餐飲娛樂(lè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城市廣嘗文化藝術(shù)九大城市功能。

重慶龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目建成后總體量超100萬(wàn)方，商業(yè)體量逾60萬(wàn)方，規(guī)劃有單項(xiàng)目8000個(gè)左右的停車(chē)位，一期已于2012年12月20開(kāi)業(yè)；二期預(yù)計(jì)2014年12月4日開(kāi)業(yè)；三期招商中。項(xiàng)目可容納200萬(wàn)消費(fèi)人群

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）龍湖時(shí)代天街樣板式重慶龍湖時(shí)代天街重慶龍湖時(shí)代天街系百萬(wàn)方城市綜合體，項(xiàng)目規(guī)劃“兩條商商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。

商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)

中國(guó)零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)5日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考鄰里型（內(nèi)向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)域型（輻射型）超區(qū)域型（延伸型）商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車(chē)場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專(zhuān)業(yè)商店專(zhuān)業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家

十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四）日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考鄰里型（內(nèi)向型）社區(qū)型（外向型）區(qū)總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。

十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一）總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá)15－20％

十四、ShoppingMall發(fā)展條件（二）國(guó)外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－開(kāi)始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）－－成熟發(fā)展亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：十四、Shoppin

十四、商圈發(fā)展條件（三）

商圈半徑出行時(shí)間進(jìn)店時(shí)間距離時(shí)間顧客占比代表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)小型鋪大型鋪小型鋪大型鋪核心商圈1.5-2公里步行20分鐘20分鐘左右0.8公里以內(nèi)5公里以內(nèi)10分鐘以內(nèi)20分鐘以內(nèi)60-80%品牌店、零售餐飲為主品種集中、購(gòu)買(mǎi)便捷次級(jí)商圈3-5公里內(nèi)交通20分鐘40分鐘左右1.5公里以內(nèi)8公里外內(nèi)20分鐘以內(nèi)40分鐘以內(nèi)15-30%超市、電器市場(chǎng)、建材市場(chǎng)為主購(gòu)買(mǎi)目的性強(qiáng)、交通換乘便捷邊緣商圈5公里外交通40分鐘40分鐘以上1.5公里以外8公里以外20分鐘以外40分鐘以外5-10%奧特萊斯、宜家、麥德龍等交通便捷、物流集中十四、商圈發(fā)展條件（三）商圈半徑出行時(shí)間進(jìn)店時(shí)間

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（一）

人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平

在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（一）人均GDP尺度二：交通狀況國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車(chē)時(shí)代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴(lài)汽車(chē)。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì)，那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來(lái)，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（二）

尺度二：交通狀況十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（二）尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個(gè)階段，

1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；

2、城市化中級(jí)階段：城市化率70%以下；

3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）

尺度三：十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來(lái)發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級(jí)階段

城市化率30%以下

商業(yè)向城市的幾何中心聚集

零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級(jí)階段

城市化率70

%以下

零售行業(yè)的特征：－－離心分散

商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段

城市化率70%以上

零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度（三）

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，十六、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段第一階段－－整體策劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。十六、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段十七、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車(chē)位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系十七、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。

十八、世界一流商業(yè)街的三大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎