2022年購(gòu)物中心行業(yè)分類現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)格局分析

2022年購(gòu)物中心行業(yè)分類現(xiàn)狀與競(jìng)爭(zhēng)格局分析一、購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展概況購(gòu)物中心主要是將多個(gè)零售店鋪綜合在一起，在一個(gè)大型的建筑物內(nèi)或者某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，為消費(fèi)者提供較為完善的綜合性服務(wù)，屬于商業(yè)綜合體的一種。購(gòu)物中心按輻射范圍和選址可分為為城市型、區(qū)域型、社區(qū)型和奧特萊斯型。按品牌次級(jí)可分為精品型、時(shí)尚型和生活型。購(gòu)物中心的規(guī)模以及形式與周邊環(huán)境有一定關(guān)聯(lián)，所以會(huì)將購(gòu)物中心分為不同的類別。購(gòu)物中心定位分類購(gòu)物中心相比于傳統(tǒng)的百貨門店，在客群定位，功能布局、空間打造、消費(fèi)體驗(yàn)上都更多地從消費(fèi)需求、消費(fèi)變化、消費(fèi)習(xí)慣出發(fā)，更好地體現(xiàn)了消費(fèi)者中心地位，表現(xiàn)出了鮮明的需求導(dǎo)向、流量導(dǎo)向，更好地順應(yīng)了消費(fèi)品質(zhì)化、家庭化、生活方式化發(fā)展方向，順應(yīng)了消費(fèi)中心從功能性、實(shí)物型消費(fèi)向服務(wù)型、體驗(yàn)式、社交化、泛娛樂(lè)化消費(fèi)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心對(duì)比情況聯(lián)商網(wǎng)，二、購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012至2021年，全國(guó)居民人均可支配收入從16510元增長(zhǎng)至35128元，期間年均復(fù)合增速為8。75%。隨著居民人均可支配收入的快速增長(zhǎng)，為購(gòu)物中心市場(chǎng)的發(fā)展奠定了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2012-2021年中國(guó)居民人均可支配收入變化情況國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2、社會(huì)環(huán)境根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率接近65%，相比2020年末提高了0。83個(gè)百分點(diǎn)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市購(gòu)物中心數(shù)量也隨之增長(zhǎng)。2011-2021年中國(guó)城鎮(zhèn)化率變化趨勢(shì)圖三、購(gòu)物中心行業(yè)現(xiàn)狀據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量510個(gè)(含存量改造物業(yè)；不含專業(yè)市場(chǎng)、家居建材商場(chǎng)、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比增長(zhǎng)36。36%。2016-2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量聯(lián)商網(wǎng)，在20世紀(jì)50年代，西方國(guó)家就已經(jīng)展開(kāi)了商業(yè)組織。有很多居民為了避免城市的擁堵以及環(huán)境污染，遷居到了郊外。當(dāng)時(shí)有很多生活較為富裕的居民，對(duì)于物質(zhì)的需求很高，所以購(gòu)物中心也因此而誕生。中國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模迅速擴(kuò)張，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量從2011年的800家增長(zhǎng)至2021年的5936家，期間年均復(fù)合增速為22。2%。2011-2021年全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量及增速聯(lián)商網(wǎng)，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2021年，在70家企業(yè)中，旗下在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量超過(guò)100個(gè)的占6%，2020年為3%；旗下在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量10-29個(gè)的占49%，2020年為53%。2020-2021年中國(guó)在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量分布中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院從空置率上看，2021年全國(guó)20個(gè)一二線城市購(gòu)物中心平均空置率為9%，較2020年降低2%。由于各方條件之不同，不同城市、商圈及類型的mall之間，空置率數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出不同特征。2019-2021年一二線城市購(gòu)物中心平均空置率注：統(tǒng)計(jì)范圍包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都、西安、合肥、福州、廈門、貴陽(yáng)、昆明20個(gè)城市，商業(yè)面積5萬(wàn)m2及以上的已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心。贏商網(wǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021全年新開(kāi)的全國(guó)首店高達(dá)547家，較2020年增加360家，同比增長(zhǎng)192。5%。零售、餐飲仍是最大熱門，包攬了八成全國(guó)首店；餐飲和文體娛全面復(fù)蘇，首店占比持續(xù)上漲。2019-2021年全國(guó)首店總數(shù)變化情況注：1、本文的首店主要指開(kāi)在購(gòu)物中心內(nèi)的首店品牌，個(gè)別特色品牌除外，以開(kāi)業(yè)時(shí)間統(tǒng)計(jì)；2、全國(guó)首店：指品牌在中國(guó)內(nèi)地開(kāi)設(shè)的第一家門店或新概念門店。贏商網(wǎng)，四、購(gòu)物中心行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局購(gòu)物中心青睞盈利能力強(qiáng)、自帶流量的品牌。對(duì)于購(gòu)物中心而言，其盈利來(lái)源多與入駐店鋪的收入有關(guān)，同時(shí)流量也是其正常運(yùn)營(yíng)及提升議價(jià)能力的核心，所以一般情況下店鋪的盈利能力及自帶流量的多少是購(gòu)物中心篩選入駐品牌的關(guān)鍵指標(biāo)。購(gòu)物中心商業(yè)模式據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，在2021年新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)供應(yīng)量中，企業(yè)貢獻(xiàn)量前列的均為全國(guó)性連鎖開(kāi)發(fā)企業(yè)，這其中，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科集團(tuán)、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、世紀(jì)金源、保利商業(yè)、愛(ài)琴海集團(tuán)的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)數(shù)量位居前十位。2021年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)購(gòu)物中心TOP10聯(lián)商網(wǎng)，五、購(gòu)物中心市場(chǎng)營(yíng)銷存在的問(wèn)題（一）市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確有些購(gòu)物中心在開(kāi)業(yè)后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難的情況，出現(xiàn)這一現(xiàn)象，主要原因是項(xiàng)目前期沒(méi)有做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目規(guī)模體量、目標(biāo)群體、檔次、業(yè)態(tài)的定位缺乏清晰的認(rèn)知，從而造成項(xiàng)目整體定位不夠準(zhǔn)確。（二）產(chǎn)品組合寬度不夠1。業(yè)態(tài)組合存在缺失購(gòu)物中心要想實(shí)現(xiàn)科學(xué)的業(yè)態(tài)組合，首先應(yīng)該不斷地優(yōu)化以及提升自身的業(yè)態(tài)、品類豐富度。當(dāng)前購(gòu)物中心因體量限制、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理等因素，造成業(yè)態(tài)或品類缺失，譬如有些購(gòu)物中心缺少超市業(yè)態(tài)，造成了無(wú)法滿足消費(fèi)者的日常生活需求，間接影響了其他業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)。2。產(chǎn)品組合中消費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)不夠豐富在過(guò)去，購(gòu)物中心以零售為主，餐飲業(yè)以及娛樂(lè)業(yè)并不是很多，隨著人們生活方式的改變，對(duì)體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求越來(lái)越多，但有些購(gòu)物中心為追求租金收益，對(duì)租金貢獻(xiàn)較低的體驗(yàn)業(yè)態(tài)不招或少招，造成體驗(yàn)類業(yè)態(tài)不夠豐富。3。產(chǎn)品品牌存在同質(zhì)性購(gòu)物中心在追求業(yè)態(tài)、品類豐富度的同時(shí)，不可避免地會(huì)與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生同質(zhì)化，有些甚至同質(zhì)化程度達(dá)70%，為避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)物中心應(yīng)該在相同業(yè)態(tài)或品類招商方面，盡量實(shí)施品牌區(qū)別化，減小競(jìng)爭(zhēng)壓力。（三）價(jià)格定位與消費(fèi)群體不匹配購(gòu)物中心商品的定價(jià)主要由商戶自行決定，但是部分購(gòu)物中心前期招商沒(méi)有緊密圍繞目標(biāo)群體展開(kāi)品牌招商，造成部分品牌的商品價(jià)格與目標(biāo)群體購(gòu)買力不匹配，進(jìn)而影響商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（四）促銷活動(dòng)效果欠佳目前購(gòu)物中心在進(jìn)行促銷活動(dòng)時(shí)