2022年央行雙降后對(duì)樓市行情的影響幾何

年央行雙降后對(duì)樓市行情的影響幾何？據(jù)我了解到，9月30日，央行住建部發(fā)布今年930新政，政策主導(dǎo)降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，10月24日，央行再度“雙降”。由于“雙降”的刺激，本輪樓市量價(jià)齊升仍可持續(xù)。也就是說，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期。更多詳情，下文是我整理的2022年央行雙降后對(duì)樓市行情的影響幾何？

央行［微博］發(fā)布公告稱，基準(zhǔn)存貸款利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。降息后，基準(zhǔn)一年期貸款利率為4.35%，之前為4.6%；基準(zhǔn)一年期存款利率為1.5%，之前為1.75%。與此同時(shí)，存款預(yù)備金率下降0.5%，降至16.5%。央行“雙降”舉措自今日起生效。至此，下半年以來央行連續(xù)三次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)六次降息五次降準(zhǔn)。

先看央行“雙降”的大背景和目的：

從今年下半年的三次“雙降”尤其是本次“雙降”來看，目的是什么？很明顯，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂觀，央行盼望通過本次“雙降”的貨幣政策舉措關(guān)心提振中國經(jīng)濟(jì)，并抵補(bǔ)財(cái)政性存款流出帶來的影響。

那么，對(duì)樓市來講是利好嗎？

從短期內(nèi)來看，尤其是至年底這個(gè)階段來看，央行本次“雙降”是利好。

從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線城市、部分二線城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求在“救市”政策刺激之下開頭集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)。

從政策面來看，截止今年9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計(jì)有六次降息五次降準(zhǔn)，截止9月末，廣義貨幣（M2）余額135.98萬億元，同比增長13.1%，高于今年12%的目標(biāo)，貨幣政策開頭走向?qū)捤伞?/p>

正是由于上述政策背景的變化，對(duì)于樓市來講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等），大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激之下立刻會(huì)消失一波入市的行情。從二季度以來市場表現(xiàn)來看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規(guī)劃政策利好頻出的市場背景下，開發(fā)商樂觀推盤、沖刺銷售業(yè)績指標(biāo)，樂觀推動(dòng)改善型需求集中釋放，此時(shí)，一線城市、部分二線城市迎來了市場反彈。

9月30日，央行住建部發(fā)布今年930新政，政策主導(dǎo)降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，10月24日，央行再度“雙降”，估計(jì)上述城市樓市“銀十”最終幾天的成交量勢必會(huì)短期反彈，“金九銀十”已經(jīng)沒有什么太多的懸念，至今年年底，在開發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的影響下，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

從市場價(jià)格預(yù)期來看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格在“金九十銀”已經(jīng)漸漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個(gè)月勢必會(huì)消失漲價(jià)的現(xiàn)象。

筆者不否認(rèn)接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在今年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2022年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)當(dāng)關(guān)懷的話題。

中國房地產(chǎn)市場環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡。短期內(nèi)來看，樓市仍舊面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也轉(zhuǎn)變不了中國樓市“去庫存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年下半年三次“雙降”之后，雖然市場成交量價(jià)會(huì)有所表現(xiàn)，“金九十銀”也基本成定局，也會(huì)促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在年底消失富強(qiáng)景象。

但是，這富強(qiáng)的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這富強(qiáng)景象的背后埋伏者樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極對(duì)于明年樓市來講反而是重大利空，樓市需求危機(jī)有可能在2022年三季度爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“降價(jià)潮”也將來臨。詳細(xì)來講，《樓市將降價(jià)有六大理由》：

一、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不行持續(xù)。

二、貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，央行“雙降”對(duì)2022年樓市是重大利空。

三、美元加息預(yù)期劇烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國樓市被美元“做空”。

四、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必定消失調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。

五、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，將來樓市面臨的問題越多，將來仍舊會(huì)隱蔽更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。

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