偉業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣策略方案

名都園公寓

營(yíng)銷策略思考提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行提案架構(gòu)策略回顧目前完成工作各階段戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問(wèn)題：賣什么？賣給誰(shuí)？怎么賣？結(jié)論：理性認(rèn)識(shí)戶型適中精裝修老現(xiàn)房感性認(rèn)識(shí)感性認(rèn)識(shí)就是項(xiàng)目在人們心目中的理解與印象，他是什么，他的基礎(chǔ)就是項(xiàng)目的物理屬性。名都園是什么？結(jié)論舊項(xiàng)目舊戶型舊裝修感性認(rèn)識(shí)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問(wèn)題：賣什么？賣給誰(shuí)？怎么賣？族群定位以具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資客為主！一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終要解決的三個(gè)問(wèn)題：賣什么？賣給誰(shuí)？怎么賣？營(yíng)銷戰(zhàn)戰(zhàn)略原原則穩(wěn)中求求勝·精準(zhǔn)營(yíng)營(yíng)銷提案架架構(gòu)策略回回顧目前完完成工工作各階段段戰(zhàn)術(shù)術(shù)執(zhí)行行工作內(nèi)容推廣戶

外

廣

告路牌廣告位置建議銷售銷

售

道

具戶型圖設(shè)計(jì)路牌廣告位置確定戶型圖方案確定路牌廣告發(fā)布公司確定戶型圖印刷路牌廣告設(shè)計(jì)方案確定折頁(yè)框架確定路牌廣告發(fā)布折頁(yè)方案確定網(wǎng)

絡(luò)

廣

告網(wǎng)絡(luò)發(fā)布計(jì)劃建議折頁(yè)設(shè)計(jì)印刷完成網(wǎng)絡(luò)廣告公司確定海報(bào)框架確定網(wǎng)絡(luò)廣告設(shè)計(jì)確定海報(bào)方案確定網(wǎng)絡(luò)廣告信息發(fā)布海報(bào)設(shè)計(jì)印刷完成直

投

廣

告直投發(fā)布計(jì)劃確認(rèn)銷

售

準(zhǔn)

備合同及補(bǔ)充協(xié)議研討直投廣告創(chuàng)意確認(rèn)最終合同確認(rèn)直投廣告制作完成按揭銀行聯(lián)系并確定直投廣告發(fā)布律師行聯(lián)系并確定導(dǎo)示

系統(tǒng)導(dǎo)示系統(tǒng)路線確定銷售軟件安裝導(dǎo)示系統(tǒng)發(fā)布電話系統(tǒng)安裝營(yíng)銷

現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部包裝方案設(shè)計(jì)車庫(kù)房屋考察內(nèi)部包裝方案確定模型清理售樓處內(nèi)部包裝制作簽約圖準(zhǔn)備售樓處內(nèi)部包裝實(shí)施鑰匙盤準(zhǔn)備平

面

廣

告媒體確定上傳數(shù)據(jù)廣告設(shè)計(jì)人員

組建銷售人員招聘軟文撰寫銷售人員培訓(xùn)方案確定銷售人員進(jìn)場(chǎng)廣告發(fā)布銷

控銷控策略制定

銷控策略確定

銷控策略執(zhí)行

價(jià)

格銷售均價(jià)確定

價(jià)格表制作

價(jià)格表確認(rèn)

價(jià)格表執(zhí)行目前工工作進(jìn)進(jìn)度策劃方方面：：銷控策策略已已制定定價(jià)格表表初稿稿已制制作完完成開(kāi)盤時(shí)時(shí)間、、計(jì)劃劃、活活動(dòng)等等已確確定方方案廣告公公司已已經(jīng)確確定，，前期期準(zhǔn)備備的VI展示系系統(tǒng)已已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始設(shè)計(jì)計(jì)和制制作戶外廣廣告、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體體、DM單直投投、高高端場(chǎng)場(chǎng)所資資料擺擺放、、高端端數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)直直投等等都在在同步步進(jìn)行行銷售方方面：：已組建建銷售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)，為為開(kāi)盤盤銷售售做準(zhǔn)準(zhǔn)備銷售人人員進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目培培訓(xùn)銷售人人員進(jìn)進(jìn)行銀銀行培培訓(xùn)感謝發(fā)發(fā)展商商配合合：協(xié)助培培訓(xùn)律師準(zhǔn)準(zhǔn)備按揭銀銀行明明確數(shù)據(jù)上上傳網(wǎng)簽準(zhǔn)準(zhǔn)備提案架架構(gòu)策略回回顧目前完完成工工作接下來(lái)來(lái)各階階段戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)執(zhí)執(zhí)行直效行行銷區(qū)域攔攔截（（長(zhǎng)效效）現(xiàn)場(chǎng)包包裝活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟轟炸第第一波波定點(diǎn)轟轟炸第第四波波圍點(diǎn)打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌籌備期期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷期期07.11持續(xù)銷銷售期期戰(zhàn)略綜綜述出貨線二期套數(shù)：：120套均價(jià)：：9400元/平米推廣線定點(diǎn)轟轟炸第第二、、三波波圍點(diǎn)打打援第第一、、二波波主動(dòng)出出擊開(kāi)開(kāi)始（（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展））一期、、三期期套數(shù)：：144套均價(jià)：：9600-10000元/平米直效行行銷區(qū)域攔攔截（（長(zhǎng)效效）現(xiàn)場(chǎng)包包裝活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟轟炸第第一波波定點(diǎn)轟轟炸第第二、、三波波圍點(diǎn)打打援第第一、、二波波主動(dòng)出出擊開(kāi)開(kāi)始（（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展））定點(diǎn)轟轟炸第第四波波圍點(diǎn)打打援第第三波波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌籌備期期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷期期07.11持續(xù)銷銷售期期第一階階段出貨線二期套數(shù)：：120套均價(jià)：：9400元/平米一期、、三期期套數(shù)：：144套均價(jià)：：9600-10000元/平米推廣線8400萬(wàn)元84套70%預(yù)熱業(yè)內(nèi)傳傳播、、先知知先覺(jué)覺(jué)具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價(jià)格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場(chǎng)包包裝活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價(jià)格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場(chǎng)包包裝活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷放盤策策略根據(jù)比比較，，偉業(yè)業(yè)的觀觀點(diǎn)是是：二期產(chǎn)產(chǎn)品在在整個(gè)個(gè)園區(qū)區(qū)內(nèi)，，綜合合品質(zhì)質(zhì)適中中。因因此可考慮慮先放放二期期，再再放一一期，，最后后放三三期的的放盤盤策略略。放盤策策略放盤策策略首推二期先放二二期解解決了了兩個(gè)個(gè)問(wèn)題題，第第一避避免了了入市市價(jià)格格引起起市場(chǎng)場(chǎng)抗性性；第第二也也兼顧顧了項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)形形象。。入市價(jià)價(jià)格9400元/平方米米放盤策策略整體價(jià)價(jià)格制制定原原則根據(jù)北北京市市場(chǎng)中中影響響消費(fèi)費(fèi)者成成交因因素的的重要要程度度將采采光、、景觀觀、干干擾、、戶型型、面面積等等作為為制定定單價(jià)價(jià)的主主要因因素。。以受眾眾的消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，根根據(jù)各各因素素在成成交過(guò)過(guò)程中中作用用的大大小依依次排排序，，合理理分配配權(quán)重重比例例。根據(jù)不不同戶戶型組組合樓樓層選選取低低層為為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層，，將所所有戶戶型進(jìn)進(jìn)行共共同的的權(quán)重重比較較，根根據(jù)不不同戶戶型的的各項(xiàng)項(xiàng)因素素分別別打分分，通通過(guò)加加權(quán)計(jì)計(jì)算不不同戶戶型的的分值值。針對(duì)個(gè)個(gè)別戶戶型，，通過(guò)過(guò)手工工調(diào)整整系數(shù)數(shù)的方方式進(jìn)進(jìn)行微微調(diào)，，以達(dá)達(dá)到最最合理理的價(jià)價(jià)格。。定價(jià)流流程第一步：區(qū)域定價(jià)第二步：樓座定價(jià)第三步：分戶定價(jià)區(qū)域系系數(shù)樓座系系數(shù)戶型系系數(shù)樓層系系數(shù)價(jià)格策策略無(wú)折扣扣策略略——強(qiáng)調(diào)稀稀缺品品，一一反開(kāi)開(kāi)盤期期打折折常態(tài)態(tài)，形形成市市場(chǎng)新聞聞點(diǎn)，，并樹(shù)樹(shù)立信信心。?！_(kāi)盤價(jià)價(jià)9400元/平米價(jià)格策策略獎(jiǎng)勵(lì)折折扣策策略——在一定定期限限內(nèi)簽簽約，，則獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)一一定的的折扣扣點(diǎn)；；如三天天內(nèi)簽簽約99折；三三天后后簽約約無(wú)折折扣。?？蛻魬粜纬沙蓧毫α?，造造成市市場(chǎng)緊緊迫感感。具體戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)放盤與與價(jià)格格直效行行銷區(qū)域攔攔截現(xiàn)場(chǎng)包包裝活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟轟炸名都園園老業(yè)業(yè)主DM直投定點(diǎn)轟轟炸偉業(yè)顧顧問(wèn)老老客戶戶DM直投825317469西北部部地區(qū)區(qū)1中成大大廈2倚霞園園3清楓華華景園園4錦秋知知春5學(xué)風(fēng)19116企圖ATT7立方庭庭8領(lǐng)秀硅硅谷9誠(chéng)品建建筑6531047129811北部地地區(qū)1歐陸經(jīng)經(jīng)典2陽(yáng)光新新干線線3北辰綠綠色家家園4康斯丹丹郡5上元6萬(wàn)科星星園7歐陸經(jīng)經(jīng)典-萬(wàn)興苑苑8慧忠北北里臥龍花花園融域西奧中中心東北部部地區(qū)區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園園2、通用國(guó)際際公寓3、星河灣I期4、沿海賽落落城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長(zhǎng)河玉墅墅4、北京灣5、無(wú)雙12345龍灣別墅水木蘭庭棕櫚灘格拉斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)偉業(yè)近期在在本區(qū)域代代理和服務(wù)務(wù)的項(xiàng)目在銷項(xiàng)目在銷項(xiàng)目在銷項(xiàng)目結(jié)案項(xiàng)目一、二級(jí)市市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)高端客戶資資源租賃服務(wù)定點(diǎn)轟炸形式：——一封感謝信信，夾帶銷銷售資料及及帶有項(xiàng)目目標(biāo)示的小小禮物，突突出與客戶戶分享一個(gè)個(gè)生財(cái)?shù)暮煤脵C(jī)會(huì)的語(yǔ)語(yǔ)氣，體現(xiàn)現(xiàn)一種分享享與感恩的的心態(tài)。定點(diǎn)轟炸高端數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)DM直投形式：——夾帶銷售資資料及帶有有項(xiàng)目標(biāo)示示的小禮物物，向閱讀讀者透露一一個(gè)生財(cái)?shù)牡暮脵C(jī)會(huì)，，體現(xiàn)一種種機(jī)不可失失時(shí)不再來(lái)來(lái)的緊迫感感。具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷區(qū)域攔截——得區(qū)域者，，得天下，，抓住客戶戶必經(jīng)之路路的咽喉要要道所在地：京京承高速路路出口上上泗橋廣告尺寸：：5m×10m媒體特征：：1、各公司CEO、企業(yè)成功功人士，絕絕大部分都都首選此地居住。。2、京承高速速路——上泗橋路段段為中央別別墅區(qū)業(yè)主、看房顧顧客的必經(jīng)經(jīng)之路。戶外廣告效效果具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷引導(dǎo)系統(tǒng)道旗售樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝是銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)也是立體樓樓書展示廳廳銷售道具折頁(yè)戶型單頁(yè)手提袋紙杯胸牌名片信封信紙具體戰(zhàn)術(shù)價(jià)格與放盤盤直效行銷區(qū)域攔截現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷——暫定11月10日舉行開(kāi)盤盤活動(dòng)活動(dòng)目的：：開(kāi)盤儀式啟啟動(dòng)與客戶加強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)系，促促進(jìn)簽約業(yè)內(nèi)傳播，，為樓盤推推廣造勢(shì)直效行銷區(qū)域攔截（（長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第第一波定點(diǎn)轟炸第第二、三波波圍點(diǎn)打援第第一、二波波主動(dòng)出擊開(kāi)開(kāi)始（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展）定點(diǎn)轟炸第第四波圍點(diǎn)打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期期07.11持續(xù)銷售期期第二階段出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米一期、三期期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米推廣線2.2億元185套70%引爆大力推廣，，價(jià)格提升升具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格格直效行銷主動(dòng)出擊具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格格直效行銷主動(dòng)出擊放盤策略次推一期最后推三期在二期熱銷銷一段時(shí)間間后，放出出一期產(chǎn)品品，補(bǔ)充貨貨源同時(shí)對(duì)對(duì)二期剩余余產(chǎn)品提價(jià)價(jià)，拉開(kāi)差差價(jià)帶動(dòng)一一期樓盤均均衡銷售。。最后放出三三期，價(jià)格格攀升至10000元/平方米，同同時(shí)提升形形象。放盤策略價(jià)格策略小步快跑——放出貨源，，快速提價(jià)價(jià)，刺激消消費(fèi)?！衅趯?shí)現(xiàn)均均價(jià)9600元/平米，三期期產(chǎn)品推出出實(shí)現(xiàn)均價(jià)10000元/平米——力爭(zhēng)2007年12月底銷售率率達(dá)到70%具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格格直效行銷主動(dòng)出擊直效行銷定點(diǎn)轟炸第第二、三波波圍點(diǎn)打援第第一、二波波圍點(diǎn)打援特定高端消消費(fèi)場(chǎng)所的的資料擺放放圍點(diǎn)打援特定高端消消費(fèi)場(chǎng)所的的資料擺放放——高檔住宅區(qū)區(qū)會(huì)所——高爾夫球會(huì)會(huì)——高端消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所具體戰(zhàn)術(shù)放盤與價(jià)格格直效行銷主動(dòng)出擊寫字樓巡展展/高校巡展/醫(yī)生巡展——特定的圈層層行銷——垂直打擊，，精確制導(dǎo)導(dǎo)，立體呈呈現(xiàn)；——主動(dòng)對(duì)客戶戶出擊。坐銷+行銷主動(dòng)出擊在短期之內(nèi)內(nèi)，讓市場(chǎng)場(chǎng)為之震動(dòng)動(dòng)，最有效效的手段就就是：根據(jù)本項(xiàng)目目實(shí)際情況況和客群，，我們將以以“網(wǎng)絡(luò)廣廣告”作為為主要突破破口?！唧w形式采采用新浪文文字鏈形式式。主動(dòng)出擊集中優(yōu)勢(shì)兵兵力于網(wǎng)絡(luò)絡(luò)直效行銷區(qū)域攔截（（長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第第一波定點(diǎn)轟炸第第四波圍點(diǎn)打援第第三波08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期期07.11持續(xù)銷售期期第三階段出貨線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米推廣線定點(diǎn)轟炸第第二、三波波圍點(diǎn)打援第第一、二波波主動(dòng)出擊開(kāi)開(kāi)始（網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+巡展）一期、三期期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米3.05億264套持續(xù)消滅尾盤具體戰(zhàn)術(shù)直效行銷老帶新策略略推出直效行銷定點(diǎn)轟炸第第四波圍點(diǎn)打援第第三波“老帶新””活動(dòng)促銷銷方案的實(shí)實(shí)施建議開(kāi)展““已購(gòu)業(yè)主主推薦新客客戶獎(jiǎng)勵(lì)””客戶答謝謝活動(dòng)。即即凡已購(gòu)買買本項(xiàng)目的的業(yè)主，如如推薦其他他客戶購(gòu)買買本項(xiàng)目之之物業(yè)，并并成交者，，即可獲得得一定獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。老帶新策略略推出08.407.1208.208.308.1蓄勢(shì)籌備期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期07.11持續(xù)銷售期戰(zhàn)略綜述出貨線8400萬(wàn)84套2.2億185套3.05億264套均價(jià):9400元/㎡均價(jià):10000元/㎡均價(jià):9600元/㎡推廣線二期套數(shù)：120套均價(jià)：9400元/平米一期、三期套數(shù)：144套均價(jià)：9600-10000元/平米直效行銷區(qū)域攔截（長(zhǎng)效）現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)營(yíng)銷定點(diǎn)轟炸第一波定點(diǎn)轟炸第四波圍點(diǎn)打援第三波定點(diǎn)轟炸第二、三波圍點(diǎn)打援第一、二波主動(dòng)出擊開(kāi)始（網(wǎng)絡(luò)+巡展）9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。02:41:2702:41:2702:4112/31/20222:41:27AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2202:41:2702:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:41:2702:41:2702:41Saturday,December31,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2202:41:2702:41:27December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月20222:41:27上午午02:41:2712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:41上上午12月-2202:41December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/312:41:2702:41:2731December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2:41:27上午2:41上上午02:41:2712月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。02:41:2702:41:2702:4112/31/20222:41:27AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2202:41:2802:41Dec-2231-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。02:41:2802:41:2802:41Saturday,December31,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2202:41:2802:41:28December31,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:41:28上上午02:41:2812月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月222:41上上午午12月月-2202:41December31,202216、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/312:41:2802:41:2831December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。2:41:28上午午2:41上午午02:41:2812月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過(guò)過(guò)去去最最杰杰出出的