江蘇太倉(cāng)之江國(guó)際生活廣場(chǎng)招商推介

江蘇太倉(cāng)市場(chǎng)升級(jí)勢(shì)在必行，選擇之江把握未來[之江國(guó)際]選擇江蘇太倉(cāng)的理由?太倉(cāng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)太倉(cāng)地處長(zhǎng)三角核心地帶，東瀕長(zhǎng)江，南接上海、西連昆山、蘇州、北鄰常熟，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開放帶交匯點(diǎn)上的一座新興港口城市，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的縣（市）之一，連續(xù)六年位居全國(guó)十強(qiáng)縣（市）之列。其區(qū)位優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)突出：沿江達(dá)海緊鄰上海背靠蘇南交通發(fā)達(dá)太倉(cāng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，已形成能源材料、石油化工、輕工造紙、精密機(jī)械、電子信息、現(xiàn)代物流等六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。太倉(cāng)已成為我國(guó)最大的高級(jí)潤(rùn)滑油生產(chǎn)基地、華東地區(qū)最大的LPG清潔能源基地、江蘇省最大的PVC生產(chǎn)基地、亞洲最大的自行車生產(chǎn)基地。太倉(cāng)的開放型經(jīng)濟(jì)吸引了來自全球名企前來投資。目前，累計(jì)已有美、英、德、日、韓及香港、臺(tái)灣等54個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商來太倉(cāng)投資，共引進(jìn)外資企業(yè)2600多家。世界500強(qiáng)企業(yè)中已有美國(guó)的?？松?、美孚、耐克、英荷聯(lián)合利華、日商巖井等20多家跨國(guó)公司落戶太倉(cāng)。國(guó)內(nèi)的大公司如華能、中遠(yuǎn)、中化、中集、大慶石油管理局等也紛紛搶灘太倉(cāng)。但太倉(cāng)第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2006年太倉(cāng)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為34.9％，明顯落后于同期長(zhǎng)三角16座城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的41.3％；與昆山、常熟三產(chǎn)比重38.9％、38％相比，也滯后于這兩個(gè)中國(guó)十強(qiáng)縣市。但是太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁勢(shì)頭為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)，也為三產(chǎn)的發(fā)展提出迫切要求。港口經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來太倉(cāng)港是以集裝箱運(yùn)輸為主的綜合性港口，它擁有長(zhǎng)江岸線38.8公里，有可供連片開發(fā)的優(yōu)良深水岸線資源，具有得天獨(dú)厚的建設(shè)第三、四代集裝箱船深水泊位的自然條件，是長(zhǎng)江第一天然港，是上海國(guó)際航運(yùn)中心的重要組成部分。太倉(cāng)港建成后年吞吐能力可達(dá)1億噸。太倉(cāng)港可直達(dá)重慶，并通達(dá)我國(guó)14個(gè)沿海開放大城市及世界各地，目前已開通至日本、韓國(guó)、香港、新加坡的航線。太倉(cāng)港是國(guó)內(nèi)唯一與臺(tái)灣通航的口岸。蘇南腹地給太倉(cāng)帶來了什么蘇南是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，2006年全年，蘇州市全部工業(yè)總產(chǎn)值為15315億元，看看太倉(cāng)周邊縣級(jí)市的產(chǎn)值，蘇州市區(qū)4925億，昆山3082億，張家港2501億，常熟2050億，吳江1855億，太倉(cāng)背靠如此強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)腹地，已成為蘇南地區(qū)真正意義上的唯一投資洼地。蘇南的發(fā)展加速了蘇南地區(qū)的融合，蘇昆太一體化、同城化趨勢(shì)明顯，蘇州工業(yè)園區(qū)與昆山西區(qū)、昆山開發(fā)區(qū)與太倉(cāng)西區(qū)同城化現(xiàn)象初現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)融合加速。蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，也給當(dāng)?shù)鼐用駧砹朔€(wěn)定的高收入。據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局2004年統(tǒng)計(jì)顯示，江蘇地區(qū)居民收入呈現(xiàn)蘇南、蘇中、蘇北三個(gè)梯隊(duì)。蘇州以14451元穩(wěn)坐龍頭老大位置。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，近５年來，蘇南城鎮(zhèn)居民收入增幅比全國(guó)高1.6個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)民人均純收入增幅比全國(guó)高1.7個(gè)百分點(diǎn)。太倉(cāng)外來人口增長(zhǎng)迅速……太倉(cāng)全市常住人口約46萬人，其中城鎮(zhèn)人口約為28萬人，比上年末增加近3萬人，其中城市人口14萬人，鎮(zhèn)人口約14萬人；鄉(xiāng)村人口約為18萬人，城市化率達(dá)到62.4%。近幾年，太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展與港口的開發(fā)建設(shè)，吸引了眾多高素質(zhì)外來人才進(jìn)駐太倉(cāng)，太倉(cāng)外來人口增長(zhǎng)迅速。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2004年太倉(cāng)戶籍人口45.5萬人，計(jì)生統(tǒng)計(jì)口徑常住人口是以常住一年以上的作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，2004年為5.2萬人，合計(jì)50.7萬人。暫住一個(gè)月以上的19.5萬，總數(shù)65萬；2006年，太倉(cāng)外來人口（常住一年以上的）突破10萬人，其中暫住一個(gè)月以上的超過40萬。隨著太倉(cāng)港的開發(fā)建設(shè)，滬昆太一體化的構(gòu)筑，上海蘇州等周邊城市大型工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，太倉(cāng)的外來人口還會(huì)與日俱增，2010年太倉(cāng)常住人口有望突破60萬。[之江國(guó)際]選擇家居行業(yè)的理由?50億市場(chǎng)容量的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)太倉(cāng)作為一個(gè)快速崛起的中國(guó)十強(qiáng)縣市，每年新增商品房約達(dá)100萬平米，二手房交易也高達(dá)100萬平米。與本項(xiàng)目毗鄰的昆山市每年約近350萬平米的商品房銷售面積，按照現(xiàn)在昆太地區(qū)家裝標(biāo)準(zhǔn)估算，按每平米800元消費(fèi)計(jì)算，則太倉(cāng)地區(qū)每年家居消費(fèi)約有16億元，昆山地區(qū)每年約有28億元，昆山太倉(cāng)兩地一年的家居裝飾市場(chǎng)消費(fèi)量有望高達(dá)50億元，市場(chǎng)潛力巨大。太倉(cāng)家居行業(yè)的巨大成長(zhǎng)性太倉(cāng)家居裝飾類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍較小，且業(yè)態(tài)混雜，營(yíng)商環(huán)境較差，缺少科學(xué)的組織規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)，品牌意識(shí)淡薄，整個(gè)市場(chǎng)尚處在初期的粗放式經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。陶瓷城：工業(yè)用地，建筑老化，整體形象欠佳，隨時(shí)面臨拆遷；美時(shí)達(dá)家居廣場(chǎng)：深藏巷角，門面形象欠佳，出入不便，內(nèi)部硬件落后；建材市場(chǎng)：業(yè)態(tài)亂，檔次低，缺少管理，市場(chǎng)形象欠佳；五洋商城：04年開始營(yíng)業(yè)，總體規(guī)劃不科學(xué)，死角較多，業(yè)態(tài)較亂，管理無序，屬自發(fā)式市場(chǎng)。太倉(cāng)中高檔家居消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重由于太倉(cāng)家居裝飾類市場(chǎng)粗放式經(jīng)營(yíng)，無法滿足當(dāng)?shù)刂懈叨讼M(fèi)者的要求，造成太倉(cāng)地區(qū)中高檔家居消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，每年太倉(cāng)地區(qū)外流到蘇州、上海地區(qū)的家居消費(fèi)約有6億元。所以，之江國(guó)際生活廣場(chǎng)作為太倉(cāng)地區(qū)“家居市場(chǎng)的整合升級(jí)之作”，它的建成，將有望截流這一部分中高端外流家居消費(fèi)需求。[之江國(guó)際]選擇太倉(cāng)西門的理由?立足太倉(cāng)輻射昆山之江國(guó)際生活廣場(chǎng)位居204國(guó)道與昆太路交叉口，東與太倉(cāng)老城區(qū)僅一路之隔，西與昆山東區(qū)毗鄰，雄踞中國(guó)兩大十強(qiáng)縣市的黃金分割點(diǎn)，在滿足太倉(cāng)家居升級(jí)消費(fèi)的同時(shí)，可輻射昆山東部新區(qū)的中高檔消費(fèi)客群。隨著太倉(cāng)西拓與昆山東進(jìn),昆太一體化趨勢(shì)明顯，有望形成以昆太路為中心的強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)帶。成熟商圈行業(yè)坐標(biāo)之江國(guó)際生活廣場(chǎng)周邊1公里范圍內(nèi)分布著近60萬平米的習(xí)慣性家居消費(fèi)商圈，老的建材市場(chǎng)、陶瓷城、鄭和西路五金一條街、美時(shí)達(dá)家居廣場(chǎng)、五洋商城等沿鄭和西路、204國(guó)道連成一片。該區(qū)域早已成為太倉(cāng)區(qū)域內(nèi)唯一的、成熟的、具有廣泛知名度的集五金機(jī)電、裝飾建材、家具家居、生活服務(wù)、娛樂休閑等綜合性商圈。204國(guó)道：雙向8車道昆太路：雙向6車道鄭和西路：雙向6車道五洋路：雙向6車道周邊靜態(tài)與動(dòng)態(tài)人流均較為可觀太倉(cāng)西大門作為太倉(cāng)市政府重點(diǎn)規(guī)劃支持的“西翼”，近年來商品房開發(fā)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目周邊各類新老社區(qū)林立。在項(xiàng)目1.5平方公里范圍內(nèi)，集聚了萬鴻城市華庭、金谷府邸、君悅豪庭、太豐社區(qū)、西城樸墅、偉陽(yáng)花園別墅、華茵家園等大型高檔住宅社區(qū)，總建筑面積近80萬平方米，穩(wěn)定居住人口近3萬人；在項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)，穩(wěn)定居住人口約達(dá)10萬人（主要是向東輻射太倉(cāng)老城區(qū)人口）；在項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)，穩(wěn)定居住人口約15萬人。由于之江國(guó)際生活廣場(chǎng)毗鄰太倉(cāng)市唯一的兩個(gè)長(zhǎng)途汽車客運(yùn)站，再加上周邊市場(chǎng)群聚集，所以項(xiàng)目周邊每天的動(dòng)態(tài)人流、車流均較為密集，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，每天項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口達(dá)1萬人左右；昆太路車流量約為1000輛/小時(shí)，204國(guó)道車流量約為1500輛/小時(shí)。商圈內(nèi)其他市場(chǎng)的建筑與業(yè)態(tài)亟需升級(jí)太倉(cāng)西大門成熟的家居消費(fèi)商圈雖然在區(qū)域內(nèi)形成了廣泛的影響力，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高和商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代，商圈內(nèi)其他市場(chǎng)的建筑與業(yè)態(tài)也急需得升級(jí)換代，以適應(yīng)消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。陶瓷城陶瓷城屬于太倉(cāng)的老牌建材市場(chǎng)，但由于它是工業(yè)用地，加上年代已久，建筑老化，道路損壞嚴(yán)重，好的品牌很難做，內(nèi)部商戶經(jīng)商心態(tài)不穩(wěn)定，急需尋求穩(wěn)定、規(guī)范、環(huán)境較好的地方擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。建材市場(chǎng)隨著204國(guó)道的拓寬抬高，由204國(guó)道進(jìn)出建材市場(chǎng)變得極不方便，商戶的生意也受到極大影響，加上市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)控制無序，管理粗放，使市場(chǎng)形象受損，部分品牌商戶心態(tài)不穩(wěn)。五洋商城五洋商城于2004年年底開始營(yíng)業(yè)，在目前看來是太倉(cāng)最好的市場(chǎng)之一，但由于前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)控制和管理方面的粗放，造成市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)混雜，整體市場(chǎng)檔次與形象大受影響，部分商戶由于位置較差，生意受到影響。美時(shí)達(dá)家居廣場(chǎng)該廣場(chǎng)以品牌裝飾材料與家居用品為主，是太倉(cāng)市目前樓次最高的家居廣場(chǎng)，但由于其規(guī)模有限、配套設(shè)施有些滯后，加上其位置的尷尬和管理上的弱勢(shì)，使其很難有更大的提升空間。選擇之江國(guó)際生活廣場(chǎng)的理由?項(xiàng)目基本概況之江國(guó)際生活廣場(chǎng)總占地約160畝，總建筑面積約18萬平方米，計(jì)劃總投資6億元人民幣，是一個(gè)集裝飾建材、家居用品、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂等多功能于一體的大型家居主題性購(gòu)物中心。之江國(guó)際生活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃包括家居博覽中心、裝飾建材中心兩大主力賣場(chǎng)和陶瓷衛(wèi)浴、燈具燈飾、裝飾五金、板材木材、門窗樓梯、廚房電器等六大主題街區(qū)，并配套有五洋路特色餐飲休閑商業(yè)街。實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積超過10萬平方米。太倉(cāng)裝飾家居市場(chǎng)的整合升級(jí)之作之江國(guó)際生活廣場(chǎng)在綜合分析了太倉(cāng)裝飾家居市場(chǎng)的現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊資源狀況和自身優(yōu)勢(shì)條件的情況下，以“首席家居生活MALL”的總體定位確立項(xiàng)目開發(fā)方向，即立足太倉(cāng)，面向昆太區(qū)域，開發(fā)一個(gè)市場(chǎng)，興盛一個(gè)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)，造福一方百姓，并憑借項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，做太倉(cāng)的“一站式”裝飾家居購(gòu)物平臺(tái)，創(chuàng)區(qū)域品牌、做商圈領(lǐng)袖。如何整合？首先通過搭建市場(chǎng)平臺(tái)，吸引外部大品牌進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)行業(yè)的整合；其次是通過吸納區(qū)域內(nèi)優(yōu)勢(shì)品牌的進(jìn)駐，使區(qū)域內(nèi)的各商戶之間形成調(diào)整，自身整合。如何升級(jí)？首先是建筑升級(jí)，引進(jìn)賣場(chǎng)式銷售模式；其次是配套設(shè)施的投入，使?fàn)I商環(huán)境與條件更為人性化；第三是業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)控制，保證市場(chǎng)的自由與有序；第四是加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)的投入，保證市場(chǎng)的持續(xù)繁榮。之江國(guó)際家居博覽中心之江國(guó)際裝飾建材中心實(shí)力與專家的結(jié)合體－－之江國(guó)際生活廣場(chǎng)之江國(guó)際由永泰房產(chǎn)投資開發(fā)，永泰房產(chǎn)由具有十年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的浙江永興房產(chǎn)和南通同泰集團(tuán)共同出資組成，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這是確保之江國(guó)際成功運(yùn)營(yíng)的堅(jiān)強(qiáng)后盾。加上之江國(guó)際家居博覽中心3萬多平米的精品商場(chǎng)由開發(fā)商保留完整的產(chǎn)權(quán)，單就這一點(diǎn)，之江國(guó)際的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、廣告支持就有了足夠的保證。永泰房產(chǎn)將3萬平米的家居博覽中心授權(quán)給上海瑞意企業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)其商業(yè)運(yùn)營(yíng)，這樣管理方就擁有了對(duì)商場(chǎng)的絕對(duì)控制權(quán)，對(duì)于精品商場(chǎng)而言，保證商場(chǎng)管理方擁有絕對(duì)的強(qiáng)勢(shì)地位和控制權(quán)是至關(guān)重要的。只有商場(chǎng)管理方擁有對(duì)商場(chǎng)絕對(duì)的控制權(quán)，才能保證商場(chǎng)的整體利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而維護(hù)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶的根本利益，實(shí)現(xiàn)多贏局面。相反，如果商場(chǎng)管理方失去對(duì)商場(chǎng)的控制權(quán)，商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶就會(huì)變得一盤散沙，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、以次充好、相互詆毀等等許多問題都會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)商場(chǎng)就會(huì)走下坡路，這些都是前車之鑒。實(shí)際上這是商場(chǎng)整體利益與個(gè)體利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的問題。針對(duì)兩側(cè)已售街鋪，有的人擔(dān)心業(yè)態(tài)會(huì)和其他市場(chǎng)一樣，價(jià)格會(huì)相差很大，因?yàn)楣芾矸绞チ丝刂茩?quán)。但是通過我們科學(xué)的引導(dǎo)與適當(dāng)?shù)墓芾硎侄蔚倪\(yùn)用，兩側(cè)街鋪正在按照我們預(yù)定的方向火熱招租中。我們采取的手段就是業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金指導(dǎo)價(jià)。強(qiáng)勢(shì)廣告，打造一流市場(chǎng)對(duì)于新興市場(chǎng)，廣告力度的大小對(duì)市場(chǎng)的形成至關(guān)重要。之江國(guó)際作為太倉(cāng)裝飾家居市場(chǎng)的規(guī)模型項(xiàng)目，我們市場(chǎng)培育階段會(huì)不惜重金的，大家可以從這兩年之江國(guó)際的實(shí)際廣告投入得到印證。同時(shí)，由于之江國(guó)際的精品商場(chǎng)屬于我們公司自有產(chǎn)權(quán)，我們只有把精品商場(chǎng)做火做旺了，我們的物業(yè)才能升值，就沖這一點(diǎn)，我們的廣告支持力度大家是可以放心的。根據(jù)初步規(guī)劃，市場(chǎng)培育階段，之江國(guó)際每年的廣告預(yù)算不會(huì)低于200萬，其中戶外80萬，電視電臺(tái)20萬，平面媒體50萬，活動(dòng)及其他50萬。在市場(chǎng)培育階段，我們不會(huì)向商戶收取廣告費(fèi)。

科學(xué)營(yíng)銷，專業(yè)致勝對(duì)于開業(yè)后的廣告，我們初步是這樣規(guī)劃的：第一，繼續(xù)維持戶外媒體對(duì)之江國(guó)際品牌形象的展示；第二，建立網(wǎng)上商城運(yùn)作平臺(tái)，凡入駐之江的經(jīng)營(yíng)戶，均免費(fèi)贈(zèng)送一個(gè)網(wǎng)上店鋪，并組織網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)活動(dòng)；第三，利用黃金假日、重大節(jié)點(diǎn)等舉辦豐富多彩的現(xiàn)場(chǎng)特賣會(huì)或團(tuán)購(gòu)會(huì)，直接拉近消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)戶的距離，形成直接銷售；第四，與昆太地區(qū)各大售樓處、物業(yè)管理單位建立良好的合作關(guān)系，在各大在建、新建社區(qū)的售樓處、小區(qū)公告欄、電梯、會(huì)所等場(chǎng)所投放廣告，讓之江國(guó)際的廣告走進(jìn)社區(qū)、走進(jìn)千家萬戶；第五，利用各大樓盤的交房節(jié)點(diǎn)，與各物業(yè)管理單位合作，在交房時(shí)派發(fā)之江國(guó)際會(huì)員卡，凡持會(huì)員卡的消費(fèi)者到之江國(guó)際購(gòu)買建材或家居均可享受一定的抵扣金額，從而牢牢吸引住這些潛在消費(fèi)者；第六，充分利用之江國(guó)際的廣場(chǎng)，不定期舉辦各類展銷會(huì)，比如汽車、家紡、陶瓷制品、書籍等等，吸納人氣，帶動(dòng)裝飾家居的銷售；第七，配合重大活動(dòng)，在報(bào)刊、電視、電臺(tái)等媒體上進(jìn)行廣告發(fā)布，并充分利用直郵、短信等直銷手段進(jìn)行立體式廣告轟炸；第八，開通免費(fèi)接送班車，只要消費(fèi)者有需要，均可由商場(chǎng)安排車輛免送接送消費(fèi)者；第九，定期與有關(guān)單位合作，組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，為消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)戶牽線搭橋；第十，創(chuàng)辦《之江國(guó)際裝飾家居》會(huì)刊，為經(jīng)營(yíng)戶提供全新的廣告投放媒體，并在賓館、酒店、咖啡廳、酒吧、高檔美發(fā)廳等高檔消費(fèi)場(chǎng)所定向定點(diǎn)投放；第十一，與太倉(cāng)電視臺(tái)合作，創(chuàng)辦《家居》電視欄目，引導(dǎo)太倉(cāng)裝飾家居新潮流，輪流為各商家提供電視廣告展示窗口等。招商對(duì)象01、家居賣場(chǎng)02、生活大賣場(chǎng)或大中型超市03、軟裝超市04、陶瓷衛(wèi)浴馬賽克系列05、裝飾五金系列06、地板系列07、燈具燈飾系列08、各類家具0