北辰公寓營(yíng)銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃終稿

突破創(chuàng)新北辰公寓營(yíng)銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃·目錄：第一章:市場(chǎng)概況，找出項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)空白點(diǎn)第二章:北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處第三章:北辰高層，剖析核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)離所在第五章:核心策略，企劃思路及市場(chǎng)定位第四章:消費(fèi)研究，透視消費(fèi)者核心欲望第六章:營(yíng)銷規(guī)劃，確定營(yíng)銷大局所在第一章:市場(chǎng)透析，找出市場(chǎng)的空白點(diǎn)第一節(jié):鄭州樓市掃描第二節(jié):2005年鄭州地產(chǎn)狀況第三節(jié):北辰商務(wù)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手剖析第一節(jié):鄭州樓市掃描供需兩旺/快速發(fā)展鄭州人口匯聚，城市化進(jìn)程加快，人們對(duì)住房需求也將大大增加，而鄭州樓盤(pán)的供應(yīng)量近期內(nèi)急速遞增。鄭州經(jīng)濟(jì)連續(xù)幾年的穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民收入穩(wěn)步增加，對(duì)改變居住環(huán)境和質(zhì)量的渴望會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)入門(mén)檻的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的提升以及土地、原材料成本的劇增，都將拉動(dòng)2006年樓市價(jià)格的上揚(yáng)。房改進(jìn)一步深化，住房補(bǔ)貼的到位，二級(jí)市場(chǎng)的繁榮，梯度消費(fèi)的形成，鄭州投資環(huán)境的改善，外地客戶良好的心理預(yù)期，城市化進(jìn)程加快，住房消費(fèi)的自然增長(zhǎng)等因素，預(yù)計(jì)以后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)都將保持旺盛的需求。鄭州樓市，東區(qū)火熱/北區(qū)迅猛2004年?yáng)|區(qū)的快速建設(shè)與規(guī)劃，以及眾多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售，對(duì)鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局影響深遠(yuǎn)，特別是浙江綠城、上海綠地、天津順馳等知名地產(chǎn)品牌的進(jìn)入，對(duì)鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的沖擊，東部的開(kāi)發(fā)與投資日益看好，107國(guó)道沿線已迅速成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。北環(huán)以北則自行發(fā)展成為大型的人文生態(tài)居住區(qū)域。思達(dá)、四月天、普羅旺世等大型樓盤(pán)迅速崛起，再加上諸多中小項(xiàng)目，整個(gè)北區(qū)的居住環(huán)境和氛圍迅速形成。北區(qū)和東區(qū)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不僅帶動(dòng)了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)，而且還在價(jià)格、品質(zhì)、觀念等方面帶來(lái)巨大的契機(jī)。隨著購(gòu)房者品位的日益提升，買(mǎi)房不止是為了居住，而更多的關(guān)注了其所具有的其他附加值，如周邊配套、小區(qū)內(nèi)部設(shè)施、綠化、景觀等。規(guī)模化、科技化小區(qū)所帶來(lái)的完善配套設(shè)施、交錯(cuò)互補(bǔ)的建筑物、點(diǎn)面結(jié)合的景觀架構(gòu)、多樣的戶型設(shè)計(jì)等等，他們?yōu)橘?gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)附加值，是非小型物業(yè)所無(wú)法比擬的。鄭州樓市，規(guī)?；^(qū)將受青睞在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。商品住房除在戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來(lái)越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要的品質(zhì)指標(biāo)。高品質(zhì)而不是高價(jià)位的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同和青睞，而競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開(kāi)發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)量和外在形象。鄭州樓市，產(chǎn)品供給向多元化和精品化方向發(fā)展在開(kāi)發(fā)理念和項(xiàng)目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時(shí)也是巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。在前幾年商品房市場(chǎng)不太完善的情況下，能買(mǎi)得起房的都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的所謂“精英人士”，追求的就是大而寬敞，但是隨著市場(chǎng)迅猛發(fā)展，需求呈現(xiàn)這樣的狀況：合理化：目前鄭州市民對(duì)于三房的需求比例呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，他們占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的近44%，大有趕超二房的需求（51%）之勢(shì)。而對(duì)110平方米左右的小三房的需求，也呈現(xiàn)一定比例。多元化：另有一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)，即30—100平方米的中小房型銷售勢(shì)頭看好。無(wú)論地處中原區(qū)、管城區(qū)還是金水區(qū)，小房型一經(jīng)推出即反響強(qiáng)烈。由于現(xiàn)在購(gòu)房群體中年輕人占相當(dāng)一部分比例，他們大多采用按揭的方式作第一次購(gòu)房，待有錢(qián)時(shí)再換大房。鄭州樓市，戶型面積合理化/多元化中小戶型在市場(chǎng)上的走俏，有效的拓展了市場(chǎng)空間。鄭州樓市，產(chǎn)品由關(guān)注高端向主流人群過(guò)渡由關(guān)注高端人群開(kāi)始向主流人群供應(yīng)過(guò)渡，使得有效需求變成有效供應(yīng)。具體表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：面積向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，并逐步與主流群體的消費(fèi)面積相適應(yīng)；關(guān)注銷售總價(jià)，使得銷售總價(jià)向主流群體靠攏。在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型規(guī)劃等方面，開(kāi)發(fā)商必須針對(duì)消費(fèi)者喜好針對(duì)性的研究，開(kāi)發(fā)出適合消費(fèi)者的產(chǎn)品。鄭州樓市市，外來(lái)來(lái)人口購(gòu)購(gòu)房比例例加大鄭州市的的外地人人口占相相當(dāng)大的的比例，，計(jì)劃在在鄭州市市投資和和長(zhǎng)期居居住的外外地市人人已經(jīng)成成為鄭州州樓市消消費(fèi)的一一股不可可忽視的的力量。。根據(jù)鄭州州市房管管局提供供的調(diào)查查數(shù)據(jù)顯顯示，截截止2005年年6月，，本地人群群購(gòu)房占占60%，外地人人群購(gòu)房房占40%，本地人人平均購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)格格低于外外地人購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)格格的3%。在營(yíng)銷推推廣和消消費(fèi)者定定位方面面，是否否采取針針對(duì)性策策略應(yīng)對(duì)對(duì)，對(duì)于于銷售將將產(chǎn)生重重大影響響。行業(yè)發(fā)展展利好市場(chǎng)需求求空間巨巨大但是也面面臨著需需求多樣樣性、市市場(chǎng)復(fù)雜雜化的挑挑戰(zhàn)對(duì)于北辰辰商務(wù)來(lái)來(lái)說(shuō)面臨良好好的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)遇和和市場(chǎng)空空間但是激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)于營(yíng)銷銷和銷售售提出巨巨大的挑挑戰(zhàn)總結(jié)VS啟迪第二節(jié):2005年鄭鄭州地產(chǎn)產(chǎn)狀況依據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)，針對(duì)對(duì)市場(chǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)分析析05年1-9月月鄭州市市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成投資資110.1億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)33.3％，但比二二季度回回落了9.7個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，完成土地地開(kāi)發(fā)面面積152.5萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)長(zhǎng)了1.35倍。雖然受政政策法規(guī)規(guī)的影響響，與上上海北京京等一線線城市的的振蕩相相比，鄭鄭州地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)趨趨向于穩(wěn)穩(wěn)定健康康發(fā)展中中。1-9月月，新開(kāi)開(kāi)工面積積402.1萬(wàn)平方米米，比去去年同期期下降3.3％％，其中:住宅新新開(kāi)工面面積320.3萬(wàn)平方方米，同同比下降降11.9％。。前三季度度，鄭州州市商品品房空置置面積39.3萬(wàn)平方方米，比比上年同同期下降降27.6％。。其中:住宅空空置面積積為36.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，下降降24.8％。。前三季度度，累計(jì)計(jì)竣工各各類房屋屋156.5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比去去年同期期增長(zhǎng)45.2％；其其中住宅宅竣工135.5萬(wàn)平平方米，，增長(zhǎng)27.7％。鄭鄭州市累累計(jì)銷售售各類房房屋178.1萬(wàn)平方方米，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)31.8％，，其中住住宅銷售售167.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)27.7％，多多出竣工工面積32.3萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)29.4％％。消費(fèi)主體體的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力增增強(qiáng)。鋼材、水水泥等建建筑材料料價(jià)格大大幅度上上漲，導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)發(fā)建筑成成本的提提高。土地供應(yīng)應(yīng)機(jī)制的的變化和和土地價(jià)價(jià)格大幅幅度的上上漲也大大大拉動(dòng)動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)的上漲漲。近年來(lái)政政府為了了讓鄭東東新區(qū)盡盡快出形形象、成成規(guī)模，，限制老老城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)，造造成老城城區(qū)住住房供供給在一一定程度度上減少少，加劇劇了老城城區(qū)住房房供應(yīng)緊緊張和價(jià)價(jià)格上漲漲。鄭東新區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)大大幅度上上漲也是是影響房房?jī)r(jià)上漲漲的主要要因素之之一。依據(jù)價(jià)格格走勢(shì)，，看市場(chǎng)場(chǎng)走向銷售指數(shù)數(shù)：1317價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)：1565住宅宅：：1358商商業(yè)業(yè)：1690鄭州市銷銷售商品品房4603套套,較上上月增長(zhǎng)長(zhǎng)20.4%,;總銷銷售面積積51.5萬(wàn)㎡㎡,較較上月增增長(zhǎng)17.6%；總銷銷售額1817.1億元,較上月月增長(zhǎng)%.商品品房整體體均價(jià)3312元,較較上月月增長(zhǎng)0.3%.其中銷售售商品住住宅3717套套,較上上月增長(zhǎng)長(zhǎng)18%,;總總銷售面面積45.5萬(wàn)萬(wàn)㎡,較較上月月增長(zhǎng)18.6%,;總銷售售額12.7億億元,較較上月增增長(zhǎng)18.7%.商品品住宅整整體均價(jià)價(jià)2794元,較上上月增長(zhǎng)長(zhǎng)0.1%.11月份份鄭房指指數(shù)分析析受中部崛崛起戰(zhàn)略略影響，，鄭州住住宅市場(chǎng)場(chǎng)再創(chuàng)歷歷史新高高。已售套數(shù)套數(shù)面積

（平方米）已售均價(jià)

（元/平方米）全市223702702491.832474.49金水區(qū)109541335531.62555二七區(qū)3360365524.372237管城區(qū)2445309406.012510中原區(qū)2650310699.852034惠濟(jì)區(qū)1679194144.872241鄭東新區(qū)1282187185.133276鄭州1-11月月份區(qū)域域商品住住宅銷售售分析受城市北北移東擴(kuò)擴(kuò)的政策策影響，，區(qū)域市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)各有不不同。中原區(qū)以以其價(jià)格格、環(huán)境境等方面面的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)活活躍。2005年雖然然受國(guó)家家政策影影響但是鄭州州地產(chǎn)市市場(chǎng)依然然呈現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展勁頭頭價(jià)格、開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積等一路路攀升如何利用用最近兩兩年鄭州州地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展利好好短期內(nèi)實(shí)實(shí)效北辰辰商務(wù)的的清盤(pán)是機(jī)遇更更是挑戰(zhàn)戰(zhàn)總結(jié)VS啟迪第三節(jié):北辰商商務(wù)主要要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手剖析析北區(qū)版塊塊市場(chǎng)分分析北區(qū)版塊塊的崛起起，始于于政府東東進(jìn)戰(zhàn)略略和各大大地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的促進(jìn)，，逐步形形成共識(shí)識(shí)。即是是：北環(huán)環(huán)路附近近及以北北地區(qū)。。隨著北環(huán)環(huán)路附近近各種生生活設(shè)施施的完善善，北區(qū)區(qū)板塊逐逐漸進(jìn)入入迅速發(fā)發(fā)展的快快車到，，涌現(xiàn)出出一大批批大型中中檔樓盤(pán)盤(pán)。四月天、、思達(dá)大大河春天天、普羅羅旺世、、思念青青青家園園、茵樂(lè)樂(lè)之聲、、瑞祥花花園、大大河龍城城等品牌牌樓盤(pán)，，使北區(qū)區(qū)板塊在在鄭州樓樓市聲名名雀起。。這些樓樓盤(pán)在產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、園林林景觀、、社區(qū)配配套、物物業(yè)服務(wù)務(wù)等方面面都直接接提升了了區(qū)域人人居品質(zhì)質(zhì)。作為大鄭鄭州“東東進(jìn)北擴(kuò)擴(kuò)”的戰(zhàn)戰(zhàn)略一極極。北區(qū)區(qū)板塊重重要的地地理位置置，決定定其巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)前景。。從近年年來(lái)北區(qū)區(qū)板塊的的崛起，，我們可可以感受受到其蓬蓬勃的生生命力??！逐步擺脫脫素質(zhì)不不高的印印象，中中高檔樓樓盤(pán)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)優(yōu)異。北區(qū)版塊塊正以其其優(yōu)異的的市場(chǎng)表表現(xiàn)，吸吸引著鄭鄭州購(gòu)房房者的關(guān)關(guān)注。北辰公寓寓市區(qū)板塊塊大型高尚尚住宅與與中小樓盤(pán)并存存價(jià)位高高。如鑫鑫苑名家、大大河春天天、中凱凱海上香頌、、裕華、、都市領(lǐng)地等。。素質(zhì)不不均勻，但是是，配套套成熟，交通通便利。。東區(qū)板塊塊中高檔樓樓盤(pán)為主主，具有高檔的的生活環(huán)環(huán)境和生生活質(zhì)量但但屬于預(yù)預(yù)期消費(fèi)：第第一大街街、中義義阿卡迪亞亞、聯(lián)盟盟新城、浙浙江綠城百合公公寓競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析北環(huán)附近近北環(huán)附近近以中低低檔住宅宅為主，，一方面面滿足部部分消費(fèi)費(fèi)者對(duì)生生活品質(zhì)質(zhì)的需求求。一方方面滿足足基本居居住需求求。思達(dá)達(dá)大河春春天、思思念青青青家園、、茵樂(lè)之之聲、九九郡弘、、大河龍龍城等A.北區(qū)區(qū)版塊B.市區(qū)區(qū)板塊北辰公寓寓主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源源C.東區(qū)區(qū)板塊北區(qū)版塊塊：酷特特區(qū)基本狀況項(xiàng)目位于豐慶路與博頌路交叉口項(xiàng)目為小高層，面積在30－80平米之間主力戶型以50平米的一房一廳為主。目前均價(jià)：￥2988.00/平方米推廣狀況項(xiàng)目定位：鄭州新銳青年，自由陣營(yíng)核心概念：酷特區(qū)，激情從這里開(kāi)始銷售策略：主要以促銷為主，主要為贈(zèng)送家電、裝修、打折等為主媒體策略：以《鄭州晚報(bào)》為主流媒體，整版半版交替輪換，投放策略以渲染年輕人的反叛、激情為主廣告風(fēng)格：個(gè)性張揚(yáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手參照北區(qū)版塊塊：清華華商務(wù)狀況項(xiàng)目位于南陽(yáng)路與北環(huán)交匯處，隸屬惠濟(jì)區(qū)?？偨ㄖ訑?shù)為20層，其中1-4層為大型商超，5-20層為面積從39.94-84.61㎡精裝小戶型，每層14套；其中5-9層通天然氣,10-20層未規(guī)劃天然氣。3部高速電梯，其中2部為觀光電梯，另有兩部消防步梯。推廣狀況項(xiàng)目定位：南陽(yáng)路北商圈·領(lǐng)袖商務(wù)地標(biāo)媒體策略：以《大河報(bào)》為主，推廣比較少，主要以自然銷售為主廣告風(fēng)格：表現(xiàn)一般，大標(biāo)題和賣(mài)點(diǎn)羅列為視覺(jué)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手參照北區(qū)版塊塊：茵悅悅之聲狀況位于北環(huán)路與花園路交叉口。高層。以多層為主。均價(jià)：￥2750.00推廣狀況項(xiàng)目定位：花園路北·首席親綠音樂(lè)社區(qū)賣(mài)點(diǎn)展示：主要對(duì)一聲生活氣息的渲染媒體策略：以《大河報(bào)》為主，《鄭州晚報(bào)》為輔。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期重點(diǎn)投放，開(kāi)盤(pán)后少量投放，推廣節(jié)奏不模糊、沒(méi)有策略性。廣告風(fēng)格：個(gè)性化，調(diào)性偏高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手參照東區(qū)版塊塊：美廬廬·銀座座競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手參照狀況位于鄭東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。一期8月6日開(kāi)盤(pán)，首推140套房源，主力戶型30㎡-90㎡，2300元/㎡超低價(jià)起售，現(xiàn)已銷售近百套，銷售基本順暢。賣(mài)點(diǎn)概念別墅區(qū)高層精裝小戶型/我的生活主場(chǎng)。別墅區(qū)唯一高層精裝小戶型；盡享別墅區(qū)配套；與重點(diǎn)中學(xué)11中一路之隔；處經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，而北面守望CBD，升值前景看漲。劣勢(shì)距城區(qū)距離偏遠(yuǎn)，宜住不宜商，發(fā)展還不夠成熟。北區(qū)版塊塊：左岸岸國(guó)際狀況項(xiàng)目位于北環(huán)路與花園路交叉口。小高層。均價(jià)為2800元。推廣狀況項(xiàng)目定位：花園路鉆石版白領(lǐng)公寓賣(mài)點(diǎn)展示：臨近花園路、21世紀(jì)成熟社區(qū)媒體策略：主要以《大河報(bào)》為主，多采用整版廣告，同時(shí)夾報(bào)多次派發(fā)。廣告投放密度在小戶型中比較大。廣告風(fēng)格：以美女為核心元素，醒目、張揚(yáng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手參照總結(jié)VS啟迪在市政府府城市北北移東擴(kuò)擴(kuò)的戰(zhàn)略略指引下下，鄭州州城市框框架在迅迅速擴(kuò)大大，購(gòu)房房向東、、向北已已經(jīng)是大大勢(shì)所趨趨，而中中心城區(qū)區(qū)也因?yàn)闉槲恢玫鹊纫蛩爻沙蔀榫用衩褓?gòu)房的的首選。。特別是北北區(qū)板塊塊在市場(chǎng)場(chǎng)的引導(dǎo)導(dǎo)下，以以其獨(dú)特特的優(yōu)勢(shì)勢(shì)也在市市場(chǎng)上取取得了優(yōu)優(yōu)異的表表現(xiàn)。但是在北北區(qū)板塊塊，目前前在售樓樓盤(pán)主要要以多層層住宅為為主，宜宜商宜住住宜投資資的精致致小戶型型項(xiàng)目都都存在諸諸多問(wèn)題題：A.酷特特區(qū)：臨臨近鄭州州天然氣氣中心，，有特殊殊氣味，，同時(shí)給給人感覺(jué)覺(jué)心理不不踏實(shí)。。B.左岸岸國(guó)際：：主要依依托21世紀(jì)社社區(qū)，在在商務(wù)投投資方面面面臨制制約。C.清華華商務(wù)：：臨近北北環(huán)和南南陽(yáng)路交交叉口，，立交橋橋噪音大大，商務(wù)務(wù)投資氛氛圍淡泊泊。立足北區(qū)區(qū)、面向向整個(gè)鄭鄭州，成成為區(qū)域域獨(dú)特標(biāo)標(biāo)志名盤(pán)盤(pán)“北區(qū)精精致戶型型，首選選北辰公公寓”口口碑形形成，就就是項(xiàng)目目最大的的成功??！第二章:北辰研研究，尋尋求品牌牌推廣的的不足之之處第一節(jié):北辰品品牌檢視視第二節(jié):北辰營(yíng)營(yíng)銷檢視視品牌檢視視——我我們?cè)谀哪模科放浦缺眳^(qū)知名名樓盤(pán)經(jīng)過(guò)多年年發(fā)展，，逐漸形形成規(guī)模模經(jīng)過(guò)多年的推推廣和宣傳，，北辰品牌知知名度依然不不高。僅被部分消費(fèi)費(fèi)者接受，并并非知名品牌牌。（但是在沒(méi)有有提示的情況況下，北辰在在目標(biāo)客戶對(duì)對(duì)象心目中第第一提及率是是多少？第二二提及率是多多少？）從名稱聯(lián)想到的的生活比較模模糊，千差萬(wàn)萬(wàn)別。說(shuō)明指向性性不夠，也有有些人能說(shuō)出出社區(qū)很大，，環(huán)境很好，，但不能勾勒勒出那里的生生活怎樣。部分人對(duì)北辰辰的品牌沒(méi)有有印象。品牌形象個(gè)性性不鮮明，不不能反應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，字面的記憶度度較弱，這一一點(diǎn)在市場(chǎng)調(diào)調(diào)查中得到了了證實(shí)。品牌聯(lián)想品牌檢視———我們?cè)谀模?？在歷時(shí)多年的的推廣之后，，在消費(fèi)者心心目中，北辰辰到底留下了了什么印象？？北辰商務(wù)，價(jià)價(jià)格似乎不高高檔次不高，位位于北環(huán)路附附近的商務(wù)樓樓營(yíng)銷推廣營(yíng)銷檢視———我們?cè)谀?？？?xiàng)目處于不慍慍不火的“溫溫?zé)睜顟B(tài)態(tài)。自項(xiàng)目開(kāi)始銷銷售，似乎沒(méi)沒(méi)有銷售高峰峰，處于自然然銷售階段。。品牌均有保保鮮期，開(kāi)盤(pán)盤(pán)面世不久，，新鮮感會(huì)過(guò)過(guò)，此時(shí)不進(jìn)進(jìn)行新的刺激激，市場(chǎng)會(huì)疲疲倦。經(jīng)調(diào)查，上海海綠地老街“北辰商務(wù)””的印象沒(méi)有有建立，相當(dāng)比例的的人不能準(zhǔn)確確描繪項(xiàng)目情情況，購(gòu)買(mǎi)主主要在于自發(fā)發(fā)而非推動(dòng)。。我們很少看到到北辰的報(bào)紙紙廣告、戶外外廣告，對(duì)于于連續(xù)性開(kāi)發(fā)發(fā)的地產(chǎn)商，，意味著品牌未能整合合，這值得檢檢視。在新樓盤(pán)層出出不窮的狀況況下北辰現(xiàn)有品牌牌形象已不足足以支持新項(xiàng)項(xiàng)目的持續(xù)銷銷售原有的依靠自自然銷售的模模式已經(jīng)被動(dòng)動(dòng)和滯后北辰品牌必須須提升營(yíng)營(yíng)銷觀念必須須創(chuàng)新總結(jié)VS啟迪第三章:北辰辰公寓，剖析析核心價(jià)值競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力所在第一節(jié):北辰辰公寓基本狀狀況第二節(jié):北辰辰公寓SWOT分析第三節(jié):北辰辰公寓價(jià)值提提煉第一節(jié):北辰辰公寓基本狀狀況北辰公寓基本本狀況項(xiàng)目位于北環(huán)環(huán)路和文化路路交叉口，臨臨近北區(qū)大學(xué)城、、鄭州市財(cái)經(jīng)經(jīng)學(xué)院、鄭州州市輕工業(yè)學(xué)學(xué)院、鄭州市市47中分校校、省實(shí)驗(yàn)中中學(xué)等名優(yōu)學(xué)學(xué)校、科技市市場(chǎng)、省體育育中心、花卉卉市場(chǎng)、北區(qū)區(qū)古玩市場(chǎng)、、汽車交易市市場(chǎng)、水產(chǎn)品品批發(fā)市場(chǎng)、、北區(qū)建材市市場(chǎng)等。交通方便，周周圍城市配套套設(shè)施齊全。。從建筑規(guī)劃看看，項(xiàng)目為獨(dú)獨(dú)棟高層，臨臨近文化路設(shè)設(shè)置兩層底商商、小戶型住住宅?，F(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約主義建筑筑風(fēng)格，流暢暢、活潑、大大氣?；緟?shù):A.總建筑面面積67384.8平方方米:住宅58139.2平方米；；商業(yè)5217.76平平方米；會(huì)所所2225.6平方米。。B.容積率為為3.9C.標(biāo)準(zhǔn)層面面積1320平方面D.車位110個(gè)現(xiàn)有戶型狀況況分析戶型套數(shù)套內(nèi)面積A12629.18平方米B4239.26平方米C4446.32平方米D4260.26平方米D4254.38平方米E16828.76平方米其他24－25層頂層復(fù)式因沒(méi)有平面規(guī)劃圖無(wú)法計(jì)算底商因沒(méi)有規(guī)劃圖，所以無(wú)法計(jì)算建成后，北辰辰公寓將成為為該區(qū)域中等等偏高、經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用、投資資少、升值高高的精致建筑筑?？偨Y(jié)VS啟迪北辰公寓將以以小戶型為主主體的獨(dú)棟高高層北區(qū)最高的精精致小戶型建建筑交通便利、配配套成熟第二節(jié):北辰辰公寓SWOT分析項(xiàng)目主要以小小戶型為主，，在北區(qū)同類類型項(xiàng)目相對(duì)對(duì)較少。位處鄭州北區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)地段。。政府對(duì)北區(qū)區(qū)政策傾斜和和支持。我們周邊一些些大型社區(qū)的的相繼出現(xiàn)帶帶動(dòng)了整個(gè)北北區(qū)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。我們擁有周邊邊成熟的綠化化環(huán)境。北環(huán)路南北45米綠化。。我們擁有豐富富的教育資源源：北區(qū)大學(xué)學(xué)城、鄭州市市財(cái)經(jīng)學(xué)院、、鄭州市輕工工業(yè)學(xué)院、鄭鄭州市47中中分校、省實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名名優(yōu)學(xué)校。我們擁有完善善的配套設(shè)施施：科技市場(chǎng)場(chǎng)、省體育中中心、花卉市市場(chǎng)、北區(qū)古古玩市場(chǎng)、汽汽車交易市場(chǎng)場(chǎng)、水產(chǎn)品批批發(fā)市場(chǎng)、北北區(qū)建材市場(chǎng)場(chǎng)等。2006年家家樂(lè)福將開(kāi)業(yè)業(yè)，為項(xiàng)目的的快速銷售提提供契機(jī)。Strength優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品缺乏景觀觀支持。大部分單元無(wú)無(wú)景觀。部分產(chǎn)品戶型型設(shè)計(jì)的合理理性欠佳。大部分戶型設(shè)設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間間是暗衛(wèi)。項(xiàng)目無(wú)品牌影影響力。緊鄰北環(huán)快速速路，噪音大大，空氣污染染嚴(yán)重。Weakness弱勢(shì)Opportunity機(jī)會(huì)政府的政策導(dǎo)導(dǎo)向。周邊不斷有新新的項(xiàng)目推出出，板塊熱度度持續(xù)升溫，，區(qū)域形象再再次提升，有有利于增強(qiáng)本本項(xiàng)目的性價(jià)價(jià)比。同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目大量的廣廣告宣傳，同同時(shí)也為本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)了客客戶資源。2006年家家樂(lè)福將開(kāi)業(yè)業(yè)，為項(xiàng)目的的快速銷售提提供契機(jī)。Threat威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣廣告宣傳及促促銷活動(dòng)皆比比本案強(qiáng)，形形象已經(jīng)廣為為人知。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均有有一定的開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)力和開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)經(jīng)先入為主了了，搶奪了部部分客戶資源源。雖然存在諸多多問(wèn)題，但是是客觀和主管管的利好，對(duì)對(duì)于北辰公寓寓來(lái)說(shuō)，如何何在營(yíng)銷上進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新，是是實(shí)現(xiàn)銷售的的關(guān)鍵所在總結(jié)VS啟迪周邊配套的成成熟區(qū)域發(fā)展的利利好產(chǎn)品主要以精精裝小戶型為為主，適應(yīng)市市場(chǎng)發(fā)展潮流流第三節(jié):北辰辰公寓價(jià)值提提煉區(qū)位價(jià)值提煉煉區(qū)位價(jià)值引引領(lǐng)北區(qū)北區(qū)西南，精精致生活中心心，毗鄰世界界知名連鎖商商超——家樂(lè)樂(lè)福，處于文文化路和北環(huán)環(huán)路交叉口。。四通八達(dá)，，交通便利。。生活中心完完美配套：我們擁有完善善的配套設(shè)施施：科技市場(chǎng)場(chǎng)、省體育中中心、花卉市市場(chǎng)、北區(qū)古古玩市場(chǎng)、汽汽車交易市場(chǎng)場(chǎng)、水產(chǎn)品批批發(fā)市場(chǎng)、北北區(qū)建材市場(chǎng)場(chǎng)等。品質(zhì)社區(qū)素素質(zhì)人群：我們擁有豐富富的教育資源源：北區(qū)大學(xué)學(xué)城、鄭州市市財(cái)經(jīng)學(xué)院、、鄭州市輕工工業(yè)學(xué)院、鄭鄭州市47中中分校、省實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等名名優(yōu)學(xué)校。同同時(shí)還有思達(dá)達(dá)大河等中高高檔樓盤(pán)。產(chǎn)品價(jià)值提煉煉現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)簡(jiǎn)約時(shí)尚建筑外觀以XXXX為主主色調(diào)，同時(shí)時(shí)點(diǎn)綴白、紅紅，形成現(xiàn)代代簡(jiǎn)約主義建建筑風(fēng)格。精致戶型精精裝典雅以30－80平方米小戶戶型為主，戶戶型新款、功功能合理、內(nèi)內(nèi)部空間完整整、動(dòng)靜分明明、干濕分離離，滿足現(xiàn)代代年輕一族精精致品位生活活。時(shí)尚商業(yè)享享受人生沿文化路，設(shè)設(shè)置沿街兩層層商鋪，與即即將開(kāi)業(yè)的家家樂(lè)福相映成成趣，成就區(qū)區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)之美。如何在核心價(jià)價(jià)值的基礎(chǔ)上上更進(jìn)一步，，是有效的提提升銷售價(jià)格格的重要舉措措?？偨Y(jié)VS啟迪在區(qū)位價(jià)值、、產(chǎn)品價(jià)值等等方面北辰公寓具有有先天的優(yōu)勢(shì)勢(shì)將對(duì)實(shí)際的銷銷售形成巨大大的推動(dòng)作用用第四章:消費(fèi)費(fèi)研究，透視視目標(biāo)對(duì)象欲欲望目標(biāo)人群遴選選基于項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位和產(chǎn)產(chǎn)品定位，目目標(biāo)人群可以以分為六類：：周邊數(shù)十家汽汽車專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、花卉批發(fā)發(fā)市場(chǎng)等駐鄭鄭州代表處的的辦公場(chǎng)所。。周邊數(shù)十家汽汽車專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、花卉批發(fā)發(fā)市場(chǎng)等中層層管理人員。。區(qū)域及周邊的的投資客周邊大河春天天、四月天、、普羅旺世等等大型樓盤(pán)的的業(yè)主創(chuàng)業(yè)中、成長(zhǎng)長(zhǎng)中的中小公公司老板區(qū)域及周邊的的公司中層、、高級(jí)白領(lǐng)他們——不是金字塔的的頂尖階層也也不是是剛起步的小小白領(lǐng)他們是典型的的社會(huì)中堅(jiān)階階層，屬于公公司或社會(huì)的的中層，事業(yè)業(yè)小有成就或或是漸入佳境境，能看得見(jiàn)見(jiàn)很好的上升升空間。有信信心，有野心心，相信未來(lái)來(lái)會(huì)更好。可能沒(méi)有足足夠的財(cái)富富但但擁有創(chuàng)造造財(cái)富的財(cái)財(cái)富有一定的財(cái)財(cái)富積累，，但還沒(méi)有有到可以隨隨心所欲支支配的境界界，屬于一一次置業(yè)或或者二次置置業(yè)，有自自己的想法法，想把有有限的資金金投入到無(wú)無(wú)限的事業(yè)業(yè)中。更有學(xué)識(shí)/見(jiàn)地，相相信自己的的判斷，追追求屬于自自己的事業(yè)業(yè)和財(cái)富對(duì)于工作進(jìn)進(jìn)階，人生生追求，有有自己非常常明確的目目標(biāo)，也堅(jiān)堅(jiān)信自己的的判斷，不不隨波逐流流，期望能能夠擁有自自己的事業(yè)業(yè)。這群人應(yīng)有有的氣質(zhì)寫(xiě)寫(xiě)真對(duì)于事業(yè)追追求向上的的動(dòng)力屬于某個(gè)行行業(yè)的專業(yè)業(yè)精英，目目前屬于公公司或社會(huì)會(huì)的中層，，能看得見(jiàn)見(jiàn)很好的上上升空間。。他們有信信心，有野野心，相信信未來(lái)會(huì)更更好。對(duì)于生活追追求向上的的水準(zhǔn)夢(mèng)想高尚社社區(qū)生活和和高尚的商商務(wù)生活，，受目前經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力所所限，無(wú)法法承擔(dān)大面面積的豪宅宅，卻不愿愿意妥協(xié)于于中檔的住住宅或者說(shuō)說(shuō)中檔的生生活。對(duì)于置業(yè)觀觀服務(wù)于事事業(yè)上不斷斷進(jìn)取的滿滿足事業(yè)是他們們生活的核核心，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)區(qū)域和檔檔次一方面面是否有利利于事業(yè)發(fā)發(fā)展，是否否能夠給自自己帶來(lái)商商機(jī)。積極向上的的行業(yè)精英英他們是：基于專業(yè)的的自信智慧精英渴望成長(zhǎng)追追求卓越這群人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)小戶型，，有他們自自己的理由由，一方面面追求事業(yè)業(yè)有成、追追求高尚成成功人士生生活，但不不能承擔(dān)過(guò)過(guò)高的價(jià)格格。渴望能夠事事業(yè)生活能能夠一舉兩兩得，但不不隨波逐流流，有基于于自信的理理性判斷。。對(duì)于這群人人來(lái)說(shuō)，總總價(jià)是影響響買(mǎi)樓的重重要因素之之一，但就就心理特點(diǎn)點(diǎn)而言，因?yàn)橛袑W(xué)識(shí)識(shí)、有見(jiàn)地地，有專業(yè)業(yè)，甚至比起財(cái)財(cái)富上高一一層的老板板，都會(huì)有有心理的優(yōu)優(yōu)越感、發(fā)發(fā)展眼光。。他們可能是是家具/家家裝/建材材/家政/物流/廣廣告/會(huì)計(jì)計(jì)/律師/咨詢/周周邊行業(yè)公公司，領(lǐng)域域可以不同同，但在各各自的領(lǐng)域域?qū)I(yè)精英英，都取得得了相當(dāng)?shù)牡某删?。都面臨著人人生轉(zhuǎn)折：：創(chuàng)業(yè)、提提升、擁有有私人財(cái)富富。專屬目標(biāo)消費(fèi)群群心理特征征描述++一次置業(yè)者者，希望能能夠?qū)?chuàng)業(yè)業(yè)和置業(yè)有有效結(jié)合起起來(lái)經(jīng)濟(jì)能力與與置業(yè)目標(biāo)標(biāo)存在差距距，同時(shí)又又希望能夠夠以此為契契機(jī)進(jìn)行事事業(yè)的拓展展二次置業(yè)者者，財(cái)富商商機(jī)追求者者經(jīng)濟(jì)能力與與樓盤(pán)檔次次相當(dāng)，擁?yè)碛幸惶鬃∽≌笊萆萃诙滋?，一方面面不能承受受過(guò)高的價(jià)價(jià)格，一方方面追求較較高的檔次次和強(qiáng)勁的的升值潛力力。目標(biāo)消費(fèi)群群置業(yè)心理理探討第五章:核核心策略，，企劃思路路及市場(chǎng)定定位第五章:核核心策略，，定位及核核心價(jià)值體體系案名之一北辰時(shí)時(shí)代公寓時(shí)代，是一一種進(jìn)取、、求新的態(tài)態(tài)度時(shí)代公寓，，意喻超前前的建筑、、超前的物物業(yè)、超前的思想想理念，永永不落伍，，也更符合目目標(biāo)群體對(duì)對(duì)生活的的理想憧憬憬。.案名之二北辰自由由公寓渴望自由，，追求獨(dú)立立，追求一種屬屬于自己的的生活，是目標(biāo)目標(biāo)標(biāo)群體的近近乎偏執(zhí)的的精神追求求。所在區(qū)域、、配套等，，成就了主主動(dòng)、自由由生活領(lǐng)地地，同時(shí)，以自自由命名，，也更能從從精神上與與目標(biāo)群體體溝通。.案名之三北辰精英英工社這是個(gè)精英英之城，渴望自由獨(dú)獨(dú)立，渴望望成長(zhǎng)，享受創(chuàng)業(yè)、、生活激情情的人，住住在這里，，他們追求他他們享受，，他們與眾眾不同，他他們拒絕平平庸！.項(xiàng)目定位文化路+北北環(huán)路首席金裝小小戶型精裝小戶型型酒店式公寓寓渴望獨(dú)立自自由暢享成長(zhǎng)一一族以上定位，，界定了推推廣方向。。必須落實(shí)實(shí)到傳播層層面，才能能更有效傳傳播——推廣定位推廣概念主廣告語(yǔ)推廣定位文化路金金裝小戶型型自由城城堡·可以從三個(gè)個(gè)層面展開(kāi)開(kāi)品牌層面的的唯一性：：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手拉開(kāi)差距距產(chǎn)品層面：：詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域和和產(chǎn)品風(fēng)格格消費(fèi)心理層層面：給消費(fèi)者位位置和精神神層面的雙雙重刺激·推廣概念自由城堡創(chuàng)新概念突突破市場(chǎng)形成鮮明的的品牌個(gè)性性給消費(fèi)者物物理和精神神層面的雙雙重刺激，，激發(fā)共鳴鳴。階段推廣概概念自由城堡獨(dú)立宣言自由進(jìn)行曲曲暢享自由亮相期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期開(kāi)盤(pán)期走進(jìn)公寓，，你就是自己己的主人，，所有的一一切只是為為你的享受受而存在。。辦公OR生生活，購(gòu)物物OR休閑閑，咖啡OR綠茶，，獨(dú)處OR同居，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)OR游游戲，隨你你怎么樣讓讓他們?nèi)K，決定定權(quán)就在自自己！不用去理無(wú)無(wú)聊的同事事摩擦，更更不必理會(huì)會(huì)客戶的無(wú)無(wú)理取鬧，，就在自由中中成為你所所想的那個(gè)個(gè)自己。偶爾開(kāi)門(mén)碰碰見(jiàn)剛睡醒醒的SOHO一族，，或者關(guān)門(mén)門(mén)翩翩遠(yuǎn)去去的MM，，開(kāi)心一下，，激動(dòng)一下下，或者羨羨慕他們一一分鐘，也許，他們們也在羨慕慕自己--------自由的城堡堡，充滿精精彩；我的的城堡，我我享受！北辰公寓形形象寫(xiě)真以目標(biāo)群體體的角度出出發(fā)，碰撞撞目標(biāo)群體體的火花。。時(shí)尚、個(gè)性性、張揚(yáng)、、創(chuàng)新的風(fēng)風(fēng)格。以第一人稱稱，實(shí)現(xiàn)與與目標(biāo)群體體的深度溝溝和感性共共鳴！洋溢著目標(biāo)標(biāo)人群的生生活觀、事事業(yè)觀、人人生觀、價(jià)價(jià)值觀，文文案力求經(jīng)經(jīng)典、有效效最廣泛傳傳播，創(chuàng)造造眾口相傳傳的效應(yīng)。。北辰公寓廣廣告觀點(diǎn)第六章:營(yíng)營(yíng)銷規(guī)劃，，確定營(yíng)銷銷大局所在在（一）營(yíng)銷銷推廣策略略制訂的依依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展周期的的推進(jìn)根據(jù)項(xiàng)目銷銷售周期的的推進(jìn)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略（二）營(yíng)銷銷推廣策略略的原則牽引性如何有效的的傳達(dá)項(xiàng)目目信息，為為項(xiàng)目面世世造勢(shì)，牽牽動(dòng)潛在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者的注注意，準(zhǔn)備備蓄水發(fā)洪洪。結(jié)合性樓盤(pán)的氣質(zhì)質(zhì)與消費(fèi)者者喜好的結(jié)結(jié)合。樓盤(pán)的產(chǎn)品品概念與消消費(fèi)者生活活感受的結(jié)結(jié)合。樓盤(pán)的優(yōu)越越硬件與消消費(fèi)者的優(yōu)優(yōu)越感結(jié)合合。（三）核心心營(yíng)銷策略略1.立足北北區(qū)，拓展展周邊專業(yè)業(yè)市場(chǎng)，面面向整個(gè)鄭鄭州市。2.因勢(shì)而而動(dòng)，順?biāo)兄?。?6年3月家世界界開(kāi)業(yè)的東東風(fēng)，推出出項(xiàng)目引發(fā)發(fā)市場(chǎng)的追追捧，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷售售。3.有效銷控，，掌握節(jié)奏奏。以低價(jià)入世世，先難度度大的戶型型，撬開(kāi)市市場(chǎng)，后期期價(jià)格調(diào)整整，實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)最大化化。4.有效聯(lián)動(dòng)，，拓展戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)。與科技市場(chǎng)場(chǎng)、汽車市市場(chǎng)、花卉卉市場(chǎng)等周周邊專業(yè)市市場(chǎng)有效聯(lián)聯(lián)動(dòng)，拓展展終端戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，有效開(kāi)開(kāi)拓和挖掘掘目標(biāo)客戶戶。5.差異化突破破市場(chǎng)，針針對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略，戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)制勝，，甩開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的糾糾纏。6.創(chuàng)新推廣，，成就視覺(jué)亮亮點(diǎn)，聚焦焦市場(chǎng)的關(guān)關(guān)注。（四）針對(duì)對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策策略針對(duì)北區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴訴求點(diǎn)核心概念。。自由生活活城堡，以以此為重要要訴求點(diǎn)，，突出項(xiàng)目目獨(dú)特銷售售主張！超高性價(jià)比比。以低價(jià)價(jià)入世，預(yù)預(yù)留最大的的升值空間間，讓利與與業(yè)主；項(xiàng)項(xiàng)目超強(qiáng)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)居住的尚尚尚之選。。30—68M2精精致戶型，，動(dòng)靜分區(qū)區(qū)、干濕分分離、節(jié)奏奏明快，時(shí)時(shí)尚自由生生活首選?。”眳^(qū)“四四低”：低低單價(jià)、低低總價(jià)、低低首付、低低月供，高高尚品位生生活輕松實(shí)實(shí)現(xiàn)！在中中原市場(chǎng)，，價(jià)格手段段永遠(yuǎn)適用用。周邊配套成成熟，家世世界的進(jìn)駐駐，成就潛潛力無(wú)限的的生活空間間。以目標(biāo)群體體的心理屬屬性，來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)標(biāo)群體的溝溝通與賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)傳播，有有效放大目目標(biāo)群體的的范疇。針對(duì)市區(qū)其其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手核心概念。。自由生活活城堡，以以此為重要要訴求點(diǎn)，，突出項(xiàng)目目獨(dú)特銷售售主張！核心區(qū)位，，黃金交叉叉。成熟的的地段和配配套，暢享享便捷自由由生活。城市的方向向，無(wú)限未未來(lái)。巨大大的區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)景價(jià)值，，未來(lái)的市市中心，潛潛力無(wú)可限限量！宜商宜住宜宜投資，低單價(jià)、低低總價(jià)、低低首付、低低月供，超超高性價(jià)比比，輕松成成就未來(lái)。。以目標(biāo)群體體的心理屬屬性，來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)標(biāo)群體的溝溝通與賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)傳播，有有效放大目目標(biāo)群體的的范疇。（四）針對(duì)對(duì)性競(jìng)爭(zhēng)策策略（五）價(jià)格格策略低價(jià)入世，，借家世界界開(kāi)業(yè)炒作作提價(jià)，刺刺激銷售，，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化。。根據(jù)周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情情況、銷售售預(yù)期及整整體策略，，建議整體體均價(jià)定在在2600元/M。。具體樓層、、戶型單位位價(jià)格，依依據(jù)樓層優(yōu)優(yōu)劣、朝向向、采光、、戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化程度度等確定，，綜合考慮慮定價(jià)。初步估算，，入世最低低戶型價(jià)位位在2200-2300元/M，超超低價(jià)位，，促進(jìn)難賣(mài)賣(mài)戶型單位位的前期消消化，并撬撬開(kāi)市場(chǎng)。。借助家世世界開(kāi)業(yè)及及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)等契機(jī)，，著手提價(jià)價(jià)，增加市市場(chǎng)熱度，，并給市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目無(wú)限限升值前景景的預(yù)期，，刺激成交交和新的銷銷售。銷售過(guò)程中中，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展，，制定合理理價(jià)格政策策，在促進(jìn)進(jìn)銷售的同同時(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目銷售售利潤(rùn)最大大化22（五）銷售售策略1.銷售政政策的制定定：常規(guī)銷售政政策，此處處不再贅訴訴。2.核心銷銷售策略：：變被動(dòng)營(yíng)銷銷為主動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷，積極拓展新新的銷售渠渠道和銷售售空間，與與周邊市場(chǎng)場(chǎng)有效聯(lián)動(dòng)動(dòng)，開(kāi)拓和和挖掘目標(biāo)標(biāo)客戶。變自己造勢(shì)勢(shì)自己消化化為借勢(shì)而而動(dòng)、有效效攔截客戶戶，利用家世界界開(kāi)業(yè)促進(jìn)進(jìn)銷售，并并同時(shí)在北北環(huán)及文化化路區(qū)域設(shè)設(shè)置廣告牌牌等，將竟竟正項(xiàng)目的的訪客攔截截過(guò)來(lái)。3.銷講資料的的撰寫(xiě)：統(tǒng)一銷售口口徑。4.銷售渠道的的拓展：加大目標(biāo)群群體聚集區(qū)區(qū)域的廣告告覆蓋，在在周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手身上上做文章，，將其到訪訪客戶攔截截到項(xiàng)目案案場(chǎng)。5促銷政策：重點(diǎn)在節(jié)節(jié)日及工程程節(jié)點(diǎn)、銷銷售節(jié)點(diǎn)上上進(jìn)行，保保證銷售順順暢進(jìn)行。。6.銷售部包裝裝、銷售道道具準(zhǔn)備：：略。（六）推廣廣進(jìn)程安排排06-03-15（周三）獨(dú)立宣言，，創(chuàng)新入世，激發(fā)發(fā)關(guān)注概念期06-03-01（（周三）軟硬廣告相相結(jié)合向目目標(biāo)消費(fèi)者者滲透“自自由生活城城堡”的的概念，促促進(jìn)銷售。。開(kāi)盤(pán)周06-04-30（周日）造勢(shì)促進(jìn)銷售開(kāi)盤(pán)前渲染造勢(shì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的創(chuàng)新開(kāi)盤(pán)后的炒作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期06-04-22（周六）密集的硬性性廣告投放放，全面演演繹“自由由進(jìn)行曲””，輔以以公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，聯(lián)動(dòng)市市場(chǎng)。強(qiáng)銷期06-6-30（周五）促進(jìn)銷售硬環(huán)境：位位置、地段段、區(qū)域前前景、配套套、建筑等等。軟環(huán)境：核核心概念獨(dú)獨(dú)特銷售主主張。產(chǎn)品價(jià)值定定位，自由進(jìn)行曲曲。（七）推廣廣概念進(jìn)程程城堡誕生自由進(jìn)行曲曲城堡生活開(kāi)開(kāi)啟自由城堡暢暢享自由06-03-15（周三）概念期06-03-01（周三）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期06-04-22（周六）開(kāi)盤(pán)周06-04-30（周日）強(qiáng)銷期06-6-30（周五）獨(dú)立宣言暢享自由概念點(diǎn)概念點(diǎn)概念點(diǎn)概念點(diǎn)自由進(jìn)行曲曲預(yù)祝北辰公公寓推廣成成功，謝謝謝！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。04:46:3904:46:3904:4612/31/20224:46:39AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2204:46:3904:46Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。04:46:3904:46:3904:46Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2204:46:3904:46:39December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月20224:46:39上午午04:46:3912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月224:46上上午12月-2204:46December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/314:46:3904:46:3931December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者