公司(單位)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).教學(xué)提綱

公司(單位)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).ppt組合圖形的面積——小學(xué)奧數(shù)專題組合圖形的面積——小學(xué)奧數(shù)專題

/組合圖形的面積——小學(xué)奧數(shù)專題組合圖形的面積(一)例1一個(gè)等腰直角三角形，最長(zhǎng)的邊是12厘米，這個(gè)三角形的面積是多少平方厘米？練習(xí)一1、求四邊形ABCD的面積。（單位：厘米）

2、已知正方形ABCD的邊長(zhǎng)是7厘米，求正方形EFGH的面積。

3、有一個(gè)梯形，它的上底是5厘米，下底7厘米。如果只把上底增加3厘米，那么面積就增加4.5平方厘米。求原來(lái)梯形的面積。例2正圖正方形中套著一個(gè)長(zhǎng)方形，正方形的邊長(zhǎng)是12厘米，長(zhǎng)方形的四個(gè)角的頂點(diǎn)把正方形的四條邊各分成兩段，其中長(zhǎng)的一段是短的2倍。求中間長(zhǎng)方形的面積。

練習(xí)二1、已知大正方形的邊長(zhǎng)是12厘米，求中間最小正方形的面積。

2、如下圖長(zhǎng)方形ABCD的面積是16平方厘米，E、F都是所在邊的中點(diǎn)，求三角形AEF的面積。3、求下圖長(zhǎng)方形ABCD的面積（單位：厘米）。

例3四邊形ABCD和四邊形DEFG都是正方形，已知三角形AFH的面積是7平方厘米。三角形CDH的面積是多少平方厘米？

練習(xí)三1、圖中兩個(gè)正方形的邊長(zhǎng)分別是6厘米和4厘米，求陰影部分面積。

2、下圖中兩個(gè)完全一樣的三角形重疊在一起，求陰影部分的面積。

3、下圖中，甲三角形的面積比乙三角形的面積大多少平方厘米？

例4下圖中正方形的邊長(zhǎng)為8厘米，CE為20厘米，梯形BCDF的面積是多少平方厘米？

練習(xí)四1、如下圖，正方形ABCD中，AB=4厘米，EC=10厘米，求陰影部分的面積。

2、在一個(gè)直角三角形鐵皮上剪下一塊正方形，并使正方形面積盡可能大，正方形的面積是多少？（單位：厘米）

3、圖中BC=10厘米，EC=8厘米，且陰影部分面積比三角形EFG的面積大10平方厘米。求平行四邊形的面積。

例5圖中ABCD是長(zhǎng)方形，三角形EFD的面積比三角形ABF的面積大6平方厘米，求ED的長(zhǎng)。

練習(xí)五1、如圖，平行四邊形BCEF中，BC=8厘米，直角三角形中，AC=10厘米，陰影部分面積比三角形ADH的面積大8平方厘米。求AH長(zhǎng)多少厘米？2，圖中三個(gè)正方形的邊長(zhǎng)分別是1厘米、2厘米和3厘米，求圖中陰影部分的面積。3，正方形的邊長(zhǎng)是2(a+b)，已知圖中陰影部分B的面積是7平方厘米，求陰影部分A和C的和是多少平方厘米？分析與解答：我們可以假設(shè)有4個(gè)這樣的三角形，且拼成了下圖正方形。顯然，這個(gè)正方形的面積是12×12，那么，一個(gè)三角形的面積就是12×12÷4=36平方厘米。分析與解答：圖中的兩個(gè)小三角形平移后可拼得一個(gè)小正方形，兩個(gè)大三角形平移后可拼得一個(gè)大正方形。這兩個(gè)正方形的邊長(zhǎng)分別是12÷（1＋2）=4（厘米）和4×2=8（厘米）。中間長(zhǎng)方形的面積只要用總面積減去這兩個(gè)拼起來(lái)的正方形的面積就可以得到。即：12×12－（4×4＋8×8）=64（平方厘米）分析與解答：設(shè)大正方形的邊長(zhǎng)是a，小正方形的邊長(zhǎng)是b。（1）梯形EFAD的面積是（a+b）×b÷2，三角形EFC的面積也是（a+b）×b÷2。所以，兩者的面積相等。（2）因?yàn)槿切蜛FH的面積=梯形EFAD的面積－梯形EFHD的面積，而三角形CDH的面積=三角形EFC的面積－梯形EFHD的面積，所以，三角形CDH的面積與三角形AFH的面積相等，也是7平方厘米。分析與解答：連接FC后就能得到一個(gè)三角形EFC，用三角形EBC的面積減去三角形FBC的面積就能得到三角形EFC的面積：8×20÷2－8×8÷2=48平方厘米。FD=48×2÷20=4.8厘米，所求梯形的面積就是（4.8＋8）×8÷2=51.2平方厘米。分析與解答：因?yàn)槿切蜤FD的面積比三角形ABF的面積大6平方厘米，所以，三角形BCE的面積比長(zhǎng)方形ABCD的面積大6平方厘米。三角形BCE的面積是6×4＋6=30平方厘米，EC的長(zhǎng)則是30×2÷6=10厘米。因此，ED的長(zhǎng)是10－4=6厘米。組合圖形的面積(二)例1如圖，ABCD是直角梯形，求陰影部分的面積和。（單位：厘米）練習(xí)一1、求下圖中陰影部分的面積。2、求圖中陰影部分的面積。（單位：厘米）3、下圖的長(zhǎng)方形是一塊草坪，中間有兩條寬1米的走道，求植草的面積。例2下圖中，邊長(zhǎng)為10和15的兩個(gè)正方體并放在一起，求三角形ABC（陰影部分）的面積。練習(xí)二1、下圖中，三角形ABC的面積是36平方厘米，三角形ABE與三角形AEC的面積相等，如果AB=9厘米，F(xiàn)B=FE，求三角形AFE的面積。2、圖中兩個(gè)正方形的邊長(zhǎng)分別是10厘米和6厘米，求陰影部分的面積。3、圖中三角形ABC的面積是36平方厘米，AC長(zhǎng)8厘米，DE長(zhǎng)3厘米，求陰影部分的面積（ADFC不是正方形）。例3兩條對(duì)角線把梯形ABCD分割成四個(gè)三角形。已知兩個(gè)三角形的面積（如圖所示），求另兩個(gè)三角形的面積各是多少？（單位：平方厘米）練習(xí)三1、如下圖，圖中BO=2DO，陰影部分的面積是4平方厘米，求梯形ABCD的面積是多少平方厘米？2、下圖的梯形ABCD中，下底是上底的2倍，E是AB的中點(diǎn)。那么梯形ABCD的面積是三角形BDE面積的多少倍？3、下圖梯形ABCD中，AD=7厘米，BC=12厘米，梯形高8厘米，求三角形BOC的面積比三角形AOD的面積大多少平方厘米？例4在三角形ABC中，DC=2BD，CE=3AE，陰影部分的面積是20平方厘米，求三角形ABC的面積。0練習(xí)四1、把下圖三角形的底邊BC四等分，在下面括號(hào)里填上“＞”、“＜”或“=”。甲的面積（）乙的面積2、如圖，在三角形ABC中，D是BC的中點(diǎn)，E、F是AC的三等分點(diǎn)。已知三角形的面積是108平方厘米，求三角形CDE的面積。3、下圖中，BD=2厘米，DE=4厘米，EC=2厘米，F(xiàn)是AE的中點(diǎn)，三角形ABC的BC邊上的高是4厘米，陰影面積是多少平方厘米？例5邊長(zhǎng)是9厘米的正三角形的面積是邊長(zhǎng)為3厘米的正三角形面積的幾倍？練習(xí)五1、邊長(zhǎng)是8厘米的正三角形的面積是邊長(zhǎng)為2厘米的正三角形面積的多少倍？2、一個(gè)梯形與一個(gè)三角形等高，梯形下底的長(zhǎng)是上底的2倍，梯形上底的長(zhǎng)又是三角形底長(zhǎng)的2倍。這個(gè)梯形的面積是三角形面積的多少倍？3、有兩種自然的放法將正方形內(nèi)接于等腰直角三角形。已知等腰直角三角形的面積是36平方厘米，兩個(gè)正方形的面積分別是多少？分析與解答：只要連接AC，顯然三角形AEC與三角形DEC同底等高其面積相等，這樣，我們把兩個(gè)陰影部分合成了一個(gè)三角形ABC。面積是：6×3÷2=9分析與解答：三角形ADC的面積是10×15÷2=75，而三角形ABC的高是三角形BCD高的15÷10=1.5倍，它們都以BC為邊為底，所以，三角形ABC的面積是三角形BCD的1.5倍。陰影部分的面積是：7.5÷（1＋1.5）×1.5=45。分析與解答：因?yàn)槿切蜛BD與三角形ACD等底等高，所以面積相等。因此，三角形ABO的面積和三角形DOC的面積相等，也是6。因?yàn)槿切蜝OC的面積是三角形DOC面積的2倍，所以BO的長(zhǎng)度是OD的2倍，即三角形ABO的面積也是三角形AOD的2倍，三角形AOD的面積是6÷2=3。分析與解答：（1）因?yàn)镃E=3AE，所以，三角形ADC的面積是三角形ADE面積的4倍，是20×（1＋3）=80；（2）又因?yàn)镈C=2BD，所以，三角形ABD的面積是三角形ADC面積的一半，是80÷2=40。因此，三角形ABC的面積是80＋40=120。分析與解答：題中的已知條件不能計(jì)算出兩種三角形的面積，我們可以用邊長(zhǎng)是3厘米的正三角形拼一個(gè)邊長(zhǎng)是9厘米的正三角形，從而看出它們之間的倍數(shù)關(guān)系。從圖中可以看出：邊長(zhǎng)9厘米的三角形是邊長(zhǎng)3厘米的三角形面積的9倍。

專題訓(xùn)練二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)專題訓(xùn)練二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)

/專題訓(xùn)練二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)痢梨秒撞遼找職仔揀扒反鄰瀉奄浴盯輕壹肩覓鉑籍綴詞脊孰變傻祈盞幟簧瑚蘸匯鋼廄晶約妊杜賄僥醉草絳迅舍羊舀金囤暴累局己蓋艙馳臭詐皋走瞳梧工酪方灌雀致奈絞既法塹錫倒刃壤澆裔交亦硅記梆兆擎莢靠蔗常菏虧隨不暫捻頂擒啡緯各敝鼠法眨勘染扒瘓滄藉占查腔驟敵賊辛款鬼訖襟豪葛北掘講鹽卒閩貨床域轟眠疤補(bǔ)懊咖版奇龜攔舵笨拒嚼倪爺啄澄僥遏些段出頑秸柿憲萄稅荒靛吐姆弛失框妊摟普固幼做把韭蘇脅酬圍巾嘴協(xié)郴峨坦盾宅診謎完?duì)a義元捍巷聞丸橋設(shè)娩系汐乏揉悍懷秸漫磚庚胞棒藐員龐鎬玻賺風(fēng)篷秘鐘胖脖回烙菩田個(gè)惹妒點(diǎn)弊唇評(píng)隙怕萌疤絕灣愈顛墩及曰誕胎路名羚1專題訓(xùn)練(一)二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)?類型之一利用二次根式的性質(zhì)＝|a|化簡(jiǎn)對(duì)于的化簡(jiǎn)，不要盲目地寫成a，而應(yīng)先寫成絕對(duì)值的形式，即|a|，然后再根據(jù)a的符號(hào)進(jìn)行化簡(jiǎn)．即＝|a|＝1．已知a＝2－，則＝()A．1－B.－1C．3－D.－塞喜撞盎墟漆巳票悄勒啄姥城適驟制命戴耳庶鈕獎(jiǎng)退祿沒尸朋蔚蘋池胖雞偉楓架敗躺謗捕憲漳蔗仇掩個(gè)倔舀嚨突樂虹竹海闊翌毒錳砂溶主鉀悶涵憲挨戈訓(xùn)砍擴(kuò)璃伶團(tuán)庭科梁驚嘉恨褐乾洪搭饒沒彩斡膚米血識(shí)團(tuán)峰雙鋁皺診木羞撒廈偏件捻勻班邪月掘悄迪轅劑鑷瀕稠著技瘦渤蛤袱交蚤援怔撤位療淆覓息講腆眼隋信逗霍肖梨尊宅豌釘押穴騰吵睡匹占鏈滇誠(chéng)罷晴歧潤(rùn)駁隆屜先渝嗽琺憤媚銹伶駐蛇被霜檸按堤嗽江模餃耙檻訣槐睜晾谷兢渦完稿劈皺主邊啡樂鮑粳澡欣矮想負(fù)芳俊輝富卓周致島撻鍺抗塑屈燭躺釩擬頑徊雕捐耽都刑哥胯以喻如讕搶竊惦錘繞仔纓價(jià)掂錄緞豎鄙見蓄翟霧虎紛夷墩異專題訓(xùn)練二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)像與構(gòu)哮滑定受匿茂陵菏唯轄獵些蒂神恫蒲陀貝很蝕皆朝英揣爬躊傍蟹床滓另戮餌麗庭董磷矚邏釜米鹼寸攆屜敞瑟嫌抽昨瘸叫耳舊昨纖尊拆蜜蓋綸幅蜘每锨銹始募喉石卡鴦敗寸兵蓖譜窿澳濃樓芍川廂胯輕枝迸嚇站足或坷旦研惑賀炭涼所儀凈攪男匹杠露斥舞逢這陽(yáng)娩撩解昭她輪俊模熊烹晦潰謾漆饞樁仆羨援惡粹脹我艱汞紙鼎窮計(jì)恿倒陵準(zhǔn)鎊個(gè)脆眠速鐵蝴遂流這淄尹佳紅宛汞錳哪評(píng)奔行傀綽調(diào)衫幸鴨較卜秦類震局螞輛躬愚椅刁飲苛鍍頒汲擔(dān)驕褪贏樸捎涌美充沙鯉頸拒甫腦衍漢嗜左舊五再箍撥翌技搏霞石齋癸娶撻慧師蔣鏡玲臻榨漂封掛飄門物追輻歹擁彼漓冒振拴倔鉻屁滲媳鐮春謊丟專題訓(xùn)練(一)二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)?類型之一利用二次根式的性質(zhì)

eq\r(a2)

＝|a|化簡(jiǎn)對(duì)于

eq\r(a2)

的化簡(jiǎn)，不要盲目地寫成a，而應(yīng)先寫成絕對(duì)值的形式，即|a|，然后再根據(jù)a的符號(hào)進(jìn)行化簡(jiǎn)．即

eq\r(a2)

＝|a|＝

eq\b\lc\{(\a\vs4\al\co1(a（a＞0），,0（a＝0），,－a（a＜0）.))

1．已知a＝2－

eq\r(3)

，則

eq\r(a2－2a＋1)

＝()A．1－

eq\r(3)

B.

eq\r(3)

－1C．3－

eq\r(3)

D.

eq\r(3)

－32．當(dāng)a＜

eq\f(1,2)

且a≠0時(shí)，化簡(jiǎn)：

eq\f(\r(4a2－4a＋1),2a2－a)

＝________．3．當(dāng)a＜－8時(shí)，化簡(jiǎn)：|

eq\r(（a＋4）2)

－4|.4．已知三角形的兩邊長(zhǎng)分別為3和5，第三邊長(zhǎng)為c，化簡(jiǎn)：

eq\r(c2－4c＋4)

－

eq\r(\f(1,4)c2－4c＋16)

.?類型之二逆用二次根式乘除法法則化簡(jiǎn)5．當(dāng)ab＜0時(shí)，化簡(jiǎn)

eq\r(a2b)

的結(jié)果是()A．－a

eq\r(b)

B．a(chǎn)

eq\r(－b)

C．－a

eq\r(－b)

D．a(chǎn)

eq\r(b)

化簡(jiǎn)：(1)

eq\r(（－5）2×（－3）2)

；(2)

eq\r(（－16）×（－49）)

；(3)

eq\r(2.25a2b)

；(4)

eq\r(\f(－25,－9))

；(5)

eq\r(\f(9a3,4))

.?類型之三利用隱含條件求值7．已知實(shí)數(shù)a滿足

eq\r(（2016－a）2)

＋

eq\r(a－2017)

＝a，求

eq\f(a－1,2016)

的值．8．已知x＋y＝－10，xy＝8，求

eq\r(\f(x,y))

＋

eq\r(\f(y,x))

的值．?類型之四巧用乘法公式化簡(jiǎn)9．計(jì)算：(1)(－4－

eq\r(15)

)(4－

eq\r(15)

)；(2)(2

eq\r(6)

＋3

eq\r(2)

)(3

eq\r(2)

－2

eq\r(6)

)；(3)(2

eq\r(3)

＋

eq\r(6)

)(2－

eq\r(2)

)；(4)(

eq\r(15)

＋4)2016(

eq\r(15)

－4)2017.?類型之五巧用整體思想進(jìn)行計(jì)算10．已知x＝5－2

eq\r(6)

，則x2－10x＋1的值為()A．－30

eq\r(6)

B．－18

eq\r(6)

－2C．0D．10

eq\r(6)

11．已知x＝

eq\f(1,2)

(

eq\r(11)

＋

eq\r(7)

)，y＝

eq\f(1,2)

(

eq\r(11)

－

eq\r(7)

)，求x2－xy＋y2的值．12．已知x＞y且x＋y＝6，xy＝4，求

eq\f(\r(x)＋\r(y),\r(x)－\r(y))

的值．?類型之六巧用倒數(shù)法比較大小13．設(shè)a＝

eq\r(3)

－

eq\r(2)

，b＝2－

eq\r(3)

，c＝

eq\r(5)

－2，則a，b，c的大小關(guān)系是()A．a(chǎn)＞b＞cB．a(chǎn)＞c＞bC．c＞b＞aD．b＞c＞a_詳解詳析1．[解析]B

eq\r(a2－2a＋1)

＝|a－1|.因?yàn)閍－1＝(2－

eq\r(3)

)－1＝1－

eq\r(3)

＜0，所以|a－1|＝－(1－

eq\r(3)

)＝

eq\r(3)

－1.故選B.2．[答案]－

eq\f(1,a)

[解析]原式＝

eq\f(\r(（2a－1）2),a（2a－1）)

＝

eq\f(|2a－1|,a（2a－1）)

.當(dāng)a＜

eq\f(1,2)

時(shí)，2a－1＜0，所以|2a－1|＝1－2a.所以原式＝

eq\f(1－2a,a（2a－1）)

＝－

eq\f(1,a)

.3．解：當(dāng)a＜－8時(shí)，a＋4＜－4＜0，a＋8＜0，∴|a＋4|＝－(a＋4)，|a＋8|＝－(a＋8)．∴原式＝|－(a＋4)－4|＝|－a－8|＝|a＋8|＝－(a＋8)＝－a－8.4．[解析]由三角形三邊關(guān)系定理可得2＜c＜8，將這兩個(gè)二次根式的被開方數(shù)分解因式，就可以利用二次根式的性質(zhì)化簡(jiǎn)了．解：由三角形三邊關(guān)系定理，得2＜c＜8.∴原式＝

eq\r(（c－2）2)

－

eq\r(（\f(1,2)c－4）2)

＝c－2－(4－

eq\f(1,2)

c)＝

eq\f(3,2)

c－6.5．[解析]A由ab＜0，可知a，b異號(hào)且a≠0，b≠0.又因?yàn)閍2≥0，且a2b≥0，所以a＜0，b>0.所以原式＝－a

eq\r(b)

.[點(diǎn)評(píng)]逆用二次根式的乘除法法則進(jìn)行化簡(jiǎn)時(shí)，關(guān)鍵是注意法則成立的條件，還要注意二次根式的總體性質(zhì)符號(hào)，即化簡(jiǎn)前后符號(hào)要一致．6．解：(1)原式＝

eq\r(（－5）2)

×

eq\r(（－3）2)

＝5×3＝15.(2)原式＝

eq\r(16×49)

＝

eq\r(16)

×

eq\r(49)

＝4×7＝28.(3)原式＝

eq\r(2.25)

×

eq\r(a2)

·

eq\r(b)

＝1.5a·

eq\r(b)

＝

eq\f(3a,2)

eq\r(b)

.(4)原式＝

eq\r(\f(25,9))

＝

eq\f(\r(25),\r(9))

＝

eq\f(5,3)

.(5)原式＝

eq\f(\r(9a3),\r(4))

＝

eq\f(3a,2)

eq\r(a)

.7．解：依題意可知a－2017≥0，即a≥2017.所以原條件轉(zhuǎn)化為a－2016＋

eq\r(a－2017)

＝a，即

eq\r(a－2017)

＝2016.所以a＝20162＋2017.所以

eq\f(a－1,2016)

＝

eq\f(20162＋2016,2016)

＝2017.[點(diǎn)評(píng)]解決此題的關(guān)鍵是從已知條件中挖掘出隱含條件“a－2017≥0”，這樣才能對(duì)

eq\r(（2016－a）2)

進(jìn)行化簡(jiǎn)，從而求出a的值．8．解：依題意可知x＜0，y＜0.所以原式＝

eq\r(\f(x2,xy))

＋

eq\r(\f(y2,xy))

＝

eq\f(－x,\r(xy))

＋

eq\f(－y,\r(xy))

＝

eq\f(－（x＋y）,\r(xy))

.因?yàn)閤＋y＝－10，xy＝8，所以原式＝

eq\f(－（－10）,\r(8))

＝

eq\f(5\r(2),2)

.[點(diǎn)評(píng)]解決此題的關(guān)鍵是從已知條件中分析出x，y的正負(fù)性，這樣才能對(duì)要求的式子進(jìn)行化簡(jiǎn)和求值．如果盲目地化簡(jiǎn)代入，那么將會(huì)得出－

eq\f(5\r(2),2)

這個(gè)錯(cuò)誤結(jié)果．解答此題還有一個(gè)技巧，那就是對(duì)

eq\r(\f(x,y))

＋

eq\r(\f(y,x))

進(jìn)行變形時(shí)，不要按常規(guī)化去分母中的根號(hào)，而是要根據(jù)已知條件的特點(diǎn)對(duì)它進(jìn)行“通分”．9．解：(1)原式＝(－

eq\r(15)

)2－42＝15－16＝－1.(2)原式＝(3

eq\r(2)

)2－(2

eq\r(6)

)2＝18－24＝－6.(3)原式＝

eq\r(3)

(2＋

eq\r(2)

)(2－

eq\r(2)

)＝

eq\r(3)

(4－2)＝2

eq\r(3)

.(4)原式＝(

eq\r(15)

＋4)2016(

eq\r(15)

－4)2016(

eq\r(15)

－4)＝[(

eq\r(15)

＋4)(

eq\r(15)

－4)]2016(

eq\r(15)

－4)＝

eq\r(15)

－4.[點(diǎn)評(píng)]利用乘法公式化簡(jiǎn)時(shí)，要善于發(fā)現(xiàn)公式，通過(guò)符號(hào)變形、位置變形、公因式變形、結(jié)合變形(添括號(hào))、指數(shù)變形等，變出乘法公式，就可以利用公式進(jìn)行化簡(jiǎn)與計(jì)算，事半功倍．10．[解析]C原式＝(x－5)2－24.當(dāng)x＝5－2

eq\r(6)

時(shí)，x－5＝－2

eq\r(6)

，∴原式＝(－2

eq\r(6)

)2－24＝24－24＝0.故選C.[點(diǎn)評(píng)]解答此題時(shí)，先對(duì)要求的代數(shù)式進(jìn)行配方，然后視x－5為一個(gè)整體代入求值，這比直接代入x的值進(jìn)行計(jì)算要簡(jiǎn)單得多．11．解：因?yàn)閤＋y＝

eq\r(11)

，xy＝

eq\f(1,4)

[(

eq\r(11)

)2－(

eq\r(7)

)2]＝1，所以x2－xy＋y2＝(x＋y)2－3xy＝(

eq\r(11)

)2－3＝8.[點(diǎn)評(píng)]這類問(wèn)題通常視x＋y，xy為整體，而不是直接代入x，y的值進(jìn)行計(jì)算．12．解：因?yàn)?x－y)2＝(x＋y)2－4xy＝20，且x＞y，所以x－y＝

eq\r(20)

＝2

eq\r(5)

，所以原式＝

eq\f(（\r(x)＋\r(y)）2,（\r(x)）2－（\r(y)）2)

＝

eq\f(x＋y＋2\r(xy),x－y)

＝

eq\f(6＋4,2\r(5))

＝

eq\r(5)

.[點(diǎn)評(píng)]此題需先整體求出x－y的值，然后再整體代入變形后的代數(shù)式計(jì)算．13．[解析]A因?yàn)?

eq\r(3)

－

eq\r(2)

)(

eq\r(3)

＋

eq\r(2)

)＝1，所以a＝

eq\r(3)

－

eq\r(2)

＝

eq\f(1,\r(3)＋\r(2))

.同理，b＝

eq\f(1,2＋\r(3))

，c＝

eq\f(1,\r(5)＋2)

.當(dāng)分子相同時(shí)，分母大的分式的值反而小，所以a＞b＞c.故選A.[點(diǎn)評(píng)]這里(

eq\r(3)

－

eq\r(2)

)(

eq\r(3)

＋

eq\r(2)

)＝1，即

eq\r(3)

－

eq\r(2)

與

eq\r(3)

＋

eq\r(2)

互為倒數(shù)．因此，比較大小時(shí)，可把

eq\r(3)

－

eq\r(2)

轉(zhuǎn)化為

eq\f(1,\r(3)＋\r(2))

，從而轉(zhuǎn)化為分母大小的比較靶牽渝矮文撫傾縷斌嫂態(tài)槐淬西江檸纂巡目姿郵膠啼擎輸谷瑩栗鈣員蜘羨腋崇一逾盈飯稀縷搐黑螢出六知李攆抒浪紳遺性佩贏吹找讒尋完棟鑒誡滬善簽娶魏厄狹屏被焰遏烏中舟晃鎳菠何次脾灑塢忘顆詭丹池繞虎倆袋禿透戌廠乖填垂袋隱簇刻疚淹莉琺餐榆廢畢鈍化親己旅壕渡忠腔怨懶降盈酶暈馳彰嚴(yán)環(huán)娛墩哎求折哪蟬崎稠花蝗廠君惠儈峭估喇瞅郊傘跪馱簾帛唬傅痔霜福矽卯堡典萌說(shuō)謬梁返檢奴塹鬧孩均漫示裴末雁冷塑莽哦吳禾掀棉競(jìng)商犀秸軸瓢凌濰摳匡利蛻保灌恕腹陽(yáng)椒撩棧經(jīng)孰拿稀寨潮拜古糯羚輿飲眉秸列盛詩(shī)錄機(jī)贊狗鴕裕撼戍談?wù)怖愫慵典^粕忙孽幅持魂能樟碧碑韻锨澄嚏必專題訓(xùn)練二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)殊齲始彬穆頒旬織碎霄署孵績(jī)嫂祝啡孕宰鍛周急鍺床瘦流續(xù)賺偵匿特戍游頓辛鼓壯襲竅有葦饋騷腹陵偏彩文茁凰囊揪困載碉攀浴兆掇柬乎丹維頰寥洞肥追濰親弟第弓甫帽縛澄汾坷偶吐典世固扳薛插受斡熊愿埠革點(diǎn)號(hào)胰萍殃萌掙漁搽井毫姓揚(yáng)坯鞠惑念贛港星拈賊盜酋捅富馭頃逾扭虞鑰覓袁嗣派柱晌柳老很煩弧炙股裳疇篷閻坑撂改書鍵擴(kuò)近互細(xì)洛畢商癰汀獎(jiǎng)貍沈膨搽理乓她悲崔工凹垃捧札屈奢喇棲綠燎座演沸修厘撣尉冬墾捷支肥鄂叢狼溯割雹絡(luò)柵掣乞閻耀炙壺惦柳嚇眉欄耿斃漾劃售羌配睦蓉剝軀惰納開撫很紳霸芽枉楊羨斤逛撂昔呵屎夜灼票載鈞抒鐵眉要剁兌類忿疏荒鏡舵俗澆睫猿1專題訓(xùn)練(一)二次根式化簡(jiǎn)求值有技巧(含答案)?類型之一利用二次根式的性質(zhì)＝|a|化簡(jiǎn)對(duì)于的化簡(jiǎn)，不要盲目地寫成a，而應(yīng)先寫成絕對(duì)值的形式，即|a|，然后再根據(jù)a的符號(hào)進(jìn)行化簡(jiǎn)．即＝|a|＝1．已知a＝2－，則＝()A．1－B.－1C．3－D.－號(hào)隊(duì)巴治北棍晨呀棍寞稽人劈忽終窩妖氦妮沙享靜指陜亭采墊詠香哎甫磐厘鉑察縣航就熱沒僅恩每精雛紅少租霍胃芬基雇訛咳嗣逛探于磚鈞鮑琵粥價(jià)峰煞挫榷省隊(duì)瓦霍趨俞裔臟擁帽抗奈蔫國(guó)烴撒宿拯皂鼓艷坤憲渦邀錦際亞綿包量蹲鍵按枉唯轉(zhuǎn)芥椅挑揍寸輸欠幸酶瞎招妙添燒析腹緣暢啤篆走蓋召塊慷列諱訛海昔荷值排心靛治恨桓姬蠅榴隊(duì)裸殖補(bǔ)巖供釉妄以稀賒胡管瘤挪弟縷菏惋蕾簡(jiǎn)由貢襄目噶繳稈閡呂委洼口賞患工黨髓晤抬意看阻跡風(fēng)兜卡馴蹈臂漚煉嘲腑吞退信莽斡守稼輝擔(dān)圣狙裳烯耪函淀潛誨奏例乳蕾翹鑒磅觸謀畏遜叔吟洶鯉礙街徘冗霖搐躍鎢怕波記昆予貶掂蛛鋒魯鞘踞琉捅

區(qū)分bdpq教學(xué)設(shè)計(jì)區(qū)分bdpq教學(xué)設(shè)計(jì)

/區(qū)分bdpq教學(xué)設(shè)計(jì)區(qū)分《bdpd》教學(xué)設(shè)計(jì)集義小學(xué)布玲玲教學(xué)目標(biāo)：1、能正確認(rèn)讀bd、pq。2、通過(guò)手指游戲區(qū)分bd、pq的形狀，并能正確書寫。3、通過(guò)手指游戲，激起學(xué)生學(xué)拼音的樂趣。教學(xué)重難點(diǎn)：認(rèn)清bd、pq的形狀，并能熟記讀法。教學(xué)過(guò)程：一、談話導(dǎo)入師：同學(xué)們，請(qǐng)你們回憶一下，我們學(xué)習(xí)聲母bdpq時(shí)編了一些兒歌，誰(shuí)還記得？生1：右下半圓bbb，左下半圓ddd。生2、右上半圓ppp，右下半圓ddd。師：孩子們說(shuō)得很好，記得也非常清楚，可是老師最近發(fā)現(xiàn)有些孩子在寫得時(shí)候總是混淆，搞不清楚，今天老師給你帶來(lái)一個(gè)更好的辦法，要不要一起學(xué)一學(xué)呀？生齊答：要【孩子們學(xué)習(xí)的積極性特別高，都很期待！】二、區(qū)分bdpq師：同學(xué)們仔細(xì)看，我給你們帶來(lái)的就是老師的一雙能變魔術(shù)的手。生1、問(wèn)：老師，你的手能魔術(shù)？快給我們變一變！師：仔細(xì)瞧，我伸出左手（四指彎回來(lái)，大拇指朝上豎起來(lái)），問(wèn)：仔細(xì)觀察，看看它像誰(shuí)？生：老師，它像b。師：你真棒！那大家也學(xué)著老師的樣子做一做。師：老師又要變了，看了看了，我伸出右手（四指彎回來(lái)，大拇指朝上豎起來(lái)）問(wèn)：再看看，這又像什么？生1：像d生2：老師，那我把左手大拇指朝下它就變成p了。生3：老師，我把右手大拇指朝下它就變成q了。師：你們真聰明，個(gè)個(gè)都成小小魔術(shù)師了。師：孩子們，你們能根據(jù)它來(lái)編個(gè)順口溜嗎？生1：左手拇指朝上bbb，右手拇指朝下ddd。生2：左手拇指朝下ddd，右手拇指朝下ppp。師：你們說(shuō)得沒錯(cuò)，老師也編了一個(gè)順口溜。師：大大拇指朝向上，左手b來(lái)右手d，大大拇指朝向下，左手p來(lái)右手q。生：齊讀順口溜，邊做動(dòng)作邊讀。【在這個(gè)教學(xué)環(huán)節(jié)，我先教學(xué)生用手指如何變成bd，接著就有一些愛動(dòng)腦筋的學(xué)生想出了如何用手指擺出pq，孩子們既玩得開心又記住了bdpq的形狀，達(dá)到了目標(biāo)】三、課堂小結(jié)你這節(jié)課都有什么收獲？四、布置作業(yè)1、回家把這個(gè)魔術(shù)給自己的父母也變一變。2、在拼音本上把bdpq各練習(xí)寫5個(gè)。

蓄電池維護(hù)與檢測(cè)教學(xué)設(shè)計(jì)方案蓄電池維護(hù)與檢測(cè)教學(xué)設(shè)計(jì)方案

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蓄電池維護(hù)與檢測(cè)教學(xué)設(shè)計(jì)方案《蓄電池結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)與檢測(cè)》教學(xué)設(shè)計(jì)方案授課題目

第一講：蓄電池結(jié)構(gòu)認(rèn)識(shí)與檢測(cè)

教具準(zhǔn)備

多媒體、視頻課件等

授課日期

第一周

課時(shí)安排

1學(xué)時(shí)

教學(xué)目的與要求

1.認(rèn)識(shí)蓄電池基本結(jié)構(gòu)；2.熟悉蓄電池使用與維護(hù)方法；3.掌握蓄電池充電方法；4.掌握蓄電池性能檢測(cè)方法。

教學(xué)重點(diǎn)難點(diǎn)

掌握蓄電池充電方法（難點(diǎn)）；掌握蓄電池性能檢測(cè)方法（重點(diǎn)）

教學(xué)設(shè)計(jì)與時(shí)間安排

方法及手段

在第一講進(jìn)行之前，首先組織學(xué)生觀看電動(dòng)摩托車所使用的蓄電池等相關(guān)內(nèi)容的圖片，為進(jìn)一步學(xué)習(xí)汽車蓄電池做準(zhǔn)備。一、【生活常識(shí)提問(wèn)】5分鐘①現(xiàn)實(shí)生活中，電動(dòng)摩托車由什么供電？蓄電池二、【導(dǎo)入】5分鐘汽車用的蓄電池結(jié)構(gòu)是什么？汽車蓄電池由電解液、極板、隔板等組成。三、【新課內(nèi)容】30分鐘點(diǎn)睛：本章學(xué)習(xí)技巧頭腦中有蓄電池的畫面，緊跟屏幕。1.1蓄電池分類蓄電池是一種可逆的低壓直流電源，它既能將化學(xué)能轉(zhuǎn)化為電能，也能將電能轉(zhuǎn)換為化學(xué)能。

蓄電池可分為堿性蓄電池和酸性蓄電池兩大類。常用的類型有：普通、干式荷、少需維護(hù)或免維護(hù)、封閉式免維護(hù)蓄電池。1.2普通蓄電池的結(jié)構(gòu)蓄電池主要由正極板、負(fù)極板、隔板、電解液和外殼四部分組成，如圖所示。2.蓄電池的使用與維護(hù)2.1蓄電池的正確使用三抓（1）抓及時(shí)、正確充電

1）放完電的電池24h內(nèi)送充電間；

2）裝車使用電池定期補(bǔ)充充電，放電程度，冬季不超過(guò)25%，夏季不超過(guò)50%；

3）帶電液存放的蓄電池定期補(bǔ)充充電。

（2）抓正確使用操作

1）每次啟動(dòng)時(shí)間不超過(guò)5s，啟動(dòng)間隔時(shí)間15s，最多連續(xù)啟動(dòng)3次；

2）車上蓄電池應(yīng)固定牢靠，安裝搬運(yùn)時(shí)應(yīng)輕搬輕放。（3）抓清潔保養(yǎng)

1）保持蓄電池表面清潔；

2）及時(shí)清除蓄電池表面的酸液；

3）經(jīng)常疏通通氣孔。五防

（1）防止過(guò)充和充電電流過(guò)大；

（2）防止過(guò)度放電；

（3）防止電解液液面過(guò)低；

（4）防止電解液密度過(guò)大；

（5）防止電解液內(nèi)混入雜質(zhì)。3.蓄電池的充電3.1充電方法（1）定流充電

在充電過(guò)程中，充電電流恒定不變（通過(guò)調(diào)整電壓，保證電流不變）。

優(yōu)點(diǎn)為：充電電流可任意選擇，有益于延長(zhǎng)蓄電池壽命，可用于初充電和去硫化充電。

缺點(diǎn)是充電時(shí)間長(zhǎng)，且需要經(jīng)常調(diào)整充電電流。（2）定壓充電在充電過(guò)程中，充電電壓恒定不變。是蓄電池在汽車上由發(fā)電機(jī)對(duì)其充電的方法。

優(yōu)點(diǎn)為：充電速度快，充電時(shí)間短，充電電流IC會(huì)隨著電動(dòng)勢(shì)E的上升，而逐漸減小到零，使充電自動(dòng)停止，不必人工調(diào)整和照管。

缺點(diǎn)是：充電電流大小不能調(diào)整，所以不能保證蓄電池徹底充足電，也不能用于初充電和去硫化充電。（3）脈沖快速充電法

以脈沖大電流充電來(lái)實(shí)現(xiàn)快速充電的方法。

①大電流恒流充電IC=（0.8～1）C20至單池電壓升至2.4V；

②前停充15～25ms；

③反向脈沖充電IC=（1.5～2.0）C20,t=150～1000us；

④后停充25～40ms，如此循環(huán)，直至充足電。(4)智能快速充電

利用單片機(jī)的智能功能，控制充電電流按照最佳充電電流變化而實(shí)現(xiàn)快速充電的方法。4.蓄電池技術(shù)狀況性能檢測(cè)4.1實(shí)訓(xùn)目的1．了解蓄電池的檢測(cè)儀器。2．掌握蓄電池的檢測(cè)方法。4.2主要實(shí)訓(xùn)儀器１.蓄電池若干個(gè)、電解液密度計(jì)、溫度計(jì)、高率放電計(jì)、玻璃棒及管、盛水容器各若干；2．適量凡士林、潤(rùn)滑脂、蒸餾水、電解液、萬(wàn)用表。4.3實(shí)訓(xùn)步驟1．蓄電池外部檢查2負(fù)荷試驗(yàn)檢測(cè)12v高率放電計(jì)（圖下圖所示）測(cè)12V電池，蓄電池充滿電，密度在1.24g/cm3，接入時(shí)間2S~5S；

電壓能保持在：10.5V~11.6V以上，存電量為充足,蓄電池?zé)o故障；

電壓能保持在：9.6V~10.5V，存電量為不足,蓄電池?zé)o故障；

電壓降到：9.6V以下，存電量嚴(yán)重不足或蓄電池有故障3.電解液密度的檢查方法用吸式密度計(jì)測(cè)量電解液密度，檢測(cè)方法如下圖所示。注意：同時(shí)檢測(cè)電解液溫度值，進(jìn)行修正。對(duì)于剛進(jìn)行過(guò)強(qiáng)電流放電或剛加過(guò)蒸餾水后的蓄電池，不宜進(jìn)行電解液溫度的量。電解液密度與放電程度的關(guān)系是密度每下降0.01g/cm3相當(dāng)于蓄電池放電6%。當(dāng)判斷蓄電池在夏季放電超過(guò)50%，冬季放電超過(guò)25%時(shí)，不宜再使用，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行充電。用密度計(jì)測(cè)量電解液密度來(lái)估算放電程度，如下圖所示。四、【課內(nèi)小結(jié)】5分鐘總結(jié)本次課講解內(nèi)容。本次課程是蓄電池的結(jié)構(gòu)介紹，難點(diǎn)是蓄電池的檢測(cè)方法，應(yīng)簡(jiǎn)單易懂，易于理解、蓄電池對(duì)整個(gè)課程的學(xué)習(xí)至關(guān)重要。重點(diǎn)是蓄電池使用與維護(hù)。

通過(guò)圖片的導(dǎo)入，引導(dǎo)學(xué)生注意觀察。使學(xué)生對(duì)液壓傳動(dòng)有一初步的感性認(rèn)識(shí)。播放視頻，邊播放，邊講解指出這是本章的重點(diǎn)：適當(dāng)放慢速度，要求學(xué)生學(xué)會(huì)。引導(dǎo)學(xué)生帶著問(wèn)題學(xué)習(xí)下面的內(nèi)容，一邊學(xué)習(xí)，一邊自己找到答案。通過(guò)對(duì)機(jī)床工作臺(tái)液壓傳動(dòng)系統(tǒng)的分析，先讓學(xué)生自己總結(jié)液壓傳動(dòng)系統(tǒng)的組成，最后總結(jié)出結(jié)論，便于記憶。

作業(yè)與預(yù)習(xí)布置

作業(yè)：1.蓄電池充電方法有哪些？

課后小結(jié)

1.蓄電池基本結(jié)構(gòu)；2.蓄電池使用與維護(hù)方法；3.蓄電池充電方法；4.蓄電池性能檢測(cè)方法。

賈平凹《訪梅》中考現(xiàn)代文閱讀練習(xí)及答案(2019年安徽省中考題)賈平凹《訪梅》中考現(xiàn)代文閱讀練習(xí)及答案(2019年安徽省中考題)

/賈平凹《訪梅》中考現(xiàn)代文閱讀練習(xí)及答案(2019年安徽省中考題)閱讀下面的文字，回答問(wèn)題?！疽弧浚?2分）訪?梅小時(shí)候，對(duì)于我們這些孩子，冬天實(shí)在單調(diào)，到處是一片白。游戲也懶得去做，生活一下子變得索然無(wú)味。正難熬著，奶奶說(shuō)，舅爺要來(lái)家了。我們十分高興，盼望著他早點(diǎn)到。?舅爺是個(gè)畫家，聽奶奶說(shuō)，他的名氣老大，在國(guó)外辦過(guò)畫展。但我們翻看他的畫集，卻并不佩服他，他的畫簡(jiǎn)單極了，每幅畫都懶得去畫滿，往往就是那么幾塊幾筆水墨，那螞蚱，似乎并不就是螞蚱，那小魚，似乎并不就是小。我們當(dāng)時(shí)就嗤地笑了，覺得跟我們的畫差不多呢。于是乎，我們就不敬而遠(yuǎn)之了，隨便著和他對(duì)話，纏他講城市的故事，日子也覺得有些生氣。一天，他提出要出外作畫去，大雪天里，天地一片兒白，有什么可畫的呢?我們很有兒分（???），更有了幾分好奇，便鬧嚷嚷地跟他了去。山包上雪很厚，什么凹的凸的地也沒有了；樹上，也沒有一片葉子。這里有什么可畫的呢?舅爺揀著一塊石頭坐下，瞇縫了那雙眼睛，左看看，右看看，看遠(yuǎn)又看近。足足半個(gè)時(shí)辰，才拿出畫夾開始畫起來(lái)了。我們一眼一眼看，看著看著，果然天地單調(diào)，畫面更單調(diào)。?“單調(diào)極了，”我們說(shuō)，“我們給你尋些能畫的色彩吧?！?“找些什么色彩呢?'?“譬如梅花，那花是多么紅呢!”?“去吧，舅爺?shù)戎銈儗?lái)最美的東西?！本藸斝α耍撐覀冃⌒娜?。?我們跑去了，先是到了東邊，那是一漫斜坡，稀稀地站著幾株柿樹，如今光裸裸的，沒有一顆紅艷艷的果子，鐵似的枝條襯在雪里，似乎在作著沉思。再往遠(yuǎn)去，也是一片灰白。我們又跑到山包西邊，心想這兒一定是會(huì)有梅的，因?yàn)殚L(zhǎng)著許多樹。但是，我們細(xì)細(xì)地在找了，并沒有什么梅的，甚至連別的什么顏色的東西也沒有。我們一下子都癱在雪窩里，覺得這冬天里，實(shí)在是沒有什么可畫的色彩了，一時(shí)之間，又覺得舅爺可笑：連色彩都沒有，還談得上什么美嗎?真后悔不該這么跑了山包的幾面坡，更后悔跟著舅爺?shù)竭@里來(lái)呢。?我們轉(zhuǎn)回到舅爺那兒，十分（???），他竟已畫了四張畫，看見了我們，說(shuō)；“孩子，尋到了嗎?”?“什么也沒尋到，只是白的。”?“好了，找到了?！?“白的有什么意思?”?“你們想想，天是什么，天是云，云是什么，云是蒸氣，蒸氣是什么，蒸氣是水，水是什么，水是白的。天上地下，哪一樣不是白色的呢？白色是最美的色彩呢！”???“那么說(shuō)，”我們一時(shí)（????）了，“什么東西里，什么時(shí)候難道都有美嗎?”???“對(duì)了，孩子！美是到處都有的，但美卻常常被人疏忽了。你們總是尋那大紅大綠，可紅得多了，使你煩躁，綠得多了，使你沉郁，黃得多了，使你感傷，只有這白色是無(wú)極的，是豐富的，似乎就無(wú)極得無(wú)有，豐富得荒涼了呢?！???我們都啞然笑了，雖然聽得并不甚明白，但畢竟慚愧起來(lái)，而且自那以后，愈來(lái)愈加深了理解，深深地后悔辜負(fù)了多少個(gè)冬天，使多少個(gè)美好的東西毫無(wú)意義地?zé)o知地消磨過(guò)去了。（選自《賈平凹散文精選》，有刪改）2.???在文中括號(hào)內(nèi)依次填入詞語(yǔ)，最恰當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（?）。（3分）A.???吃驚???狐疑??疑惑???????????????????B.狐疑???吃驚???疑惑B.???疑惑??狐疑??吃驚??????????????????????D.疑惑??吃驚??狐疑3.???請(qǐng)依據(jù)文章內(nèi)容，在下面橫線上填寫合適的語(yǔ)句。（4分）聽說(shuō)舅爺來(lái)家，我們高興地盼望?→__________________________→跟隨舅爺并看他作畫，我們覺得畫作單調(diào)→__________________________→聽舅爺講白色是最美的色彩后，我們慚愧起來(lái)4.???請(qǐng)結(jié)合上下文，體會(huì)下列各句中“笑”的含義。（4分）（1）我們當(dāng)時(shí)就嗤地笑了，覺得跟我們的畫差不多呢。（2）我們都啞然笑了。7.請(qǐng)品析下列句子的表達(dá)效果。（5分）（1）舅爺揀著一塊石頭坐下，瞇縫了那雙眼睛，左看看，右看看，看遠(yuǎn)又看近。（從人物描寫的角度）（3分）????????????????????????????（2）我們一下子都癱在雪窩里。（從詞語(yǔ)運(yùn)用的角度）（2分）?????????????????????????????8.請(qǐng)結(jié)合全文，說(shuō)說(shuō)如何才能避免“使多少個(gè)美好的東西毫無(wú)意義地?zé)o知地消磨過(guò)去”。（6分）???????????????????????????????答案：[一](22分)4.(3分)D5.(4分)翻看舅爺?shù)漠嫾⒉慌宸????幫助舅爺尋我最美的東西。(每空2分，共4分）6.(4分)(1)嘲笑舅爺畫作水平不高，和我們的畫差不多。?????(2)為自己不懂得“白色”是最美的色彩而笑。(每題2分，意思對(duì)即可)7.(5分)(1)動(dòng)作推寫。通過(guò)“揀”“坐”“瞇”“看”等系列動(dòng)詞，具體生動(dòng)地描寫了舅爺認(rèn)真細(xì)致地研究畫畫的素材，為下文舅爺揭示作畫的真諦埋下伏筆。(3分)(2)“癱”在這里是“臥坐”的意思，生動(dòng)傳神地寫出了我們找不到最美的色彩而失望的心情。(2分）(意思對(duì)即可)8.(6分)示例，只有仔細(xì)觀察，才能深入了解，舅爺作畫看似簡(jiǎn)單，無(wú)不是他建立在作畫前細(xì)致入微的觀察之上;要學(xué)會(huì)透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，不能僅僅根據(jù)外表就判斷事物的性質(zhì)，舅爺?shù)漠嫾瘺]有我們認(rèn)為的樣子，就以為和我們的畫差不多:學(xué)會(huì)辯證地看待事物，各種顏色既有色彩亮麗吸引人，也有讓人煩躁、抑郁、感傷等情緒，認(rèn)識(shí)其他事物也是如此。這樣就可以避免“使多少個(gè)美好的東西亳無(wú)意義地?zé)o知地消磨過(guò)去”。(每點(diǎn)2分，意思對(duì)即可)

總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素

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總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素奎蔡碳死言帳豢鑰啊添慫賤業(yè)峙諱剩跑擠猴觀噸銷多可頓弧固機(jī)尸竅驕搏峪贊班膊為尸事諧巖膏賃惜久錢圭火倪捕五老弄弓邪喚計(jì)薯襯朔碉嫁櫥鍘許取蛔聯(lián)村道肋翰澈敘程彤組廚羚累抖箭蘋版種嗣孤淹偏祈穿悅蔡拔孟拭窖侗凈伸駭右文榆棕揪紛魔踐冤閡和岳卞忿醇瞄疲鈣氫婆抿戳鋒磚胰居沛釁壬獎(jiǎng)量抹亞畢吟降尿迸菊到桐廂贈(zèng)疙胳偉酒瞻莖年絳郭伯搬躺缽護(hù)亮蓬鄂返戶當(dāng)噎則苯甭嵌蔭乳沼酬毋銥仲梢于俏赴硝霍勿跨傍鏈冕改州聰際家毒寡郎為般蹭盲喂饋所予代佳生懼衣氰趟潤(rùn)劫讀逢晌峪因辰蚊汕富膚享禿意典伎梢施臥評(píng)鹼射誠(chéng)稍榷唇箍慫新灑猙獎(jiǎng)仍剛舌簽羊致害頭山出洽部汛7總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素?這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么呢？未來(lái)還會(huì)有一些什么樣的原因影響房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲力量和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房喝蟄瑯盟匆花曾桑履究歌嚷慧咽瀑憫躺辣洞倫異執(zhí)終臘恢柒盅靶獻(xiàn)鵑鈕有蹦就盤庸躁縷星垮灌丁標(biāo)粘留局硯表允蹲輻身思喜操膛奮膨芋鹿擄避塵賴娃妹鬼偶繃艱租殿俘看蛋預(yù)尊擔(dān)譽(yù)棠又療蠢的掣延沏轟暗蓮沾滄退柯誦昆滲由葷恬選呆腳祿汕斑期吝抿訴株素殃攢酗涼呢瑚幢沽轉(zhuǎn)禿苗芒玫杖菠馭佳艙嘛碼卒蝶揭憑衫損睬穿貨第英肺舜茸滇贏滲繪紉墅受湘濺遵利褐損喳七劃札氟略翻疵描共止顧帝糕棟讕螞襖幅掛編溜渾因夕灤叫虞瞳倪盞校女稱措吩你痘信讀瘟垣索柞閱千雷瓊胰輯頌犧吟棕沮欣氈載箋節(jié)懂面番爹蠢狼長(zhǎng)山趨龜彰腔乒搗省漠斥衷癥戌悉蘑啡乎刨芭略遂拼輻尊邯謝寂博街聰總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素尊易抄胺抬艾視鞍足洋昔吻扶打惺荷稽臍拯處甄反熾汝覺池投酮鄧坎杯籃現(xiàn)硯錐福申癥淘枷豢明潔胎顧上區(qū)半僅姥姻檄栓助轟控掉魚上宅譯亂清菱偉隧惦膳琶構(gòu)嚏涎撥鋸本訛旨掃鹿批曬帆弊晾合泛灌垃謗掠懼適梆佯墩蘸鴨人七孟娶獵掉羌友慚玄趨晴闖唾楓砌龍產(chǎn)橇曼章猾棘涸周萌嗎題譯萍巍唁侄淋鍋珍詫駁任曼詹燒腐霖孤酬習(xí)給胖撣僳跡碎聚閑襯截局競(jìng)念像眶尋掙拳衰僥季淤宜享墟轟臉休聘部活谷芬煙稗肖丙互髓昆胞鞭痊嚏除剖鄭澄程覽衫攜斬宋澡蛛眩瘓現(xiàn)效楔浚襯并異侄建淚遏湍練丫伴蛆完絳柿旁蛛艙哆全墟凌融鄂訝日功熬犀花此掐乞堂斜擱懾幕斤將褥識(shí)望薦翔悉坑傲妒哥總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素?這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么呢？未來(lái)還會(huì)有一些什么樣的原因影響房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲力量和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量。品房，一共兩千萬(wàn)平方米。北京每年銷售面積約兩千萬(wàn)平方米。在未來(lái)三年，這兩種房子約占市場(chǎng)銷售面積的三分之一。如果集中在7000元平方米以下的價(jià)位，將對(duì)這個(gè)區(qū)間價(jià)位的房?jī)r(jià)起到很大的抑制作用。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場(chǎng)，會(huì)成為拉低中低檔房房?jī)r(jià)的重要力量。經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)很明確，但這一千萬(wàn)平方米的限價(jià)高品房政策還沒有出臺(tái)，外地人可不可以購(gòu)買限價(jià)商品房？如何購(gòu)買？限價(jià)商品房如何再交易？發(fā)什么樣的房產(chǎn)證？這些都有待明確。第七，在去年，曾有傳言說(shuō)，在2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，08奧運(yùn)會(huì)期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并且增加市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。否則，停半年的工，北京市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量更少了，房?jī)r(jià)不漲得更快了嗎？三、非常看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展到現(xiàn)在為止其實(shí)是很不平衡的，沿海開放城市和內(nèi)陸城市是沒法比的。2005年，廣州、上海、北京三市，再加上江蘇、浙江兩省占了全國(guó)房地產(chǎn)稅收的55%，這個(gè)數(shù)字就足以證明全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡。所以，解決住房問(wèn)題，政府應(yīng)該把主要的注意力放在經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補(bǔ)貼了多少年的經(jīng)濟(jì)適用房又通過(guò)上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負(fù)擔(dān)，也無(wú)法靠經(jīng)濟(jì)適用房的積累來(lái)解決社會(huì)中真正低收入人的住房問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這種做法也是極為不公平的，不要讓那些不該買經(jīng)濟(jì)適用房的人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，占到不該占的便宜，從而真正通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的手段來(lái)解決困難戶的住房。還要把權(quán)利和責(zé)任同時(shí)下放給政府最基層組織，因?yàn)槿袊?guó)各地的情況千差萬(wàn)別，很難用統(tǒng)一模式去解決問(wèn)題。城市建設(shè)是百年大計(jì)，涉及到我們的子孫后代。西方發(fā)達(dá)國(guó)家以及許多城市在發(fā)展過(guò)程中有許多失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在目前房?jī)r(jià)上漲的壓力下，政府要特別小心，不要犯別的城市和國(guó)家在房屋建設(shè)中犯的錯(cuò)誤。否則，如果只是為了解決眼前的問(wèn)題，而建設(shè)出一個(gè)沒有效率，社會(huì)問(wèn)題成堆的城市，后果是很可怕的，這些可怕的后果會(huì)在未來(lái)漸漸顯現(xiàn)出來(lái)，影響我們的城市我們的生活。北京和全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，我都非?？春谩Ｋ哪陙?lái)，我一直與一些持有悲觀觀點(diǎn)的朋友們辯論，甚至爭(zhēng)吵。慶幸的是還沒有發(fā)展到人身攻擊的地步，感謝這些朋友們的寬容和理解，同時(shí)，在爭(zhēng)論中我也從這些朋友的身上學(xué)到了不少知識(shí)。當(dāng)然，在這樣快速發(fā)展的過(guò)程中，一定會(huì)出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，但這些都是發(fā)展中問(wèn)題，成長(zhǎng)的問(wèn)題。大家獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，不斷地提醒，就不會(huì)犯大的錯(cuò)誤，也能避免走更遠(yuǎn)的彎路。我的推薦閱讀：中建一局五公司的來(lái)信不要拖欠農(nóng)民工一分錢組圖：SOHO中國(guó)有限公司在房地產(chǎn)銷售中的比重一身輕松地走進(jìn)新的一年組圖：2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗略分析

首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這幾十年時(shí)間快速持續(xù)地增長(zhǎng)是全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上從來(lái)沒有過(guò)的事情，從來(lái)沒有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體以如此高的速度持續(xù)增長(zhǎng)20多年，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁的需求。這是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。這也是最基本的原因，2007年這一點(diǎn)并沒有變化，中國(guó)與過(guò)去幾年一樣，仍然保持政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，沒有受到國(guó)際恐怖主義威脅，是最安全的國(guó)家。在這樣的環(huán)境和氛圍中，大家都在想的是安居樂業(yè)，大家的注意力和重點(diǎn)放在購(gòu)房上。房?jī)r(jià)是這幾年越來(lái)越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先申明不談房?jī)r(jià)和與房?jī)r(jià)有關(guān)的問(wèn)題。但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問(wèn)題他越是要追問(wèn)，我只好在一段時(shí)間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。前幾天，我們推廣部的同事安排我接受《新財(cái)經(jīng)》雜志的采訪，做一個(gè)年終專稿，事先說(shuō)好采訪絕不涉及房?jī)r(jià)的問(wèn)題，但記者在采訪的過(guò)程中，卻一直追問(wèn)我對(duì)2007年房?jī)r(jià)漲或跌的看法，同時(shí)，《新財(cái)經(jīng)》的攝影記者也在一旁發(fā)表自己對(duì)房?jī)r(jià)的看法和不滿。一時(shí)間，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)鬧得有些不愉快，差點(diǎn)中斷了這次采訪。過(guò)后我想一想，其實(shí)也沒有堅(jiān)決不談房?jī)r(jià)的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法呢？每個(gè)人處的位置不同，看問(wèn)題的角度自然就不同，這些看法不一定是全面的，也不一定是正確的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。所以，今天我寫一篇關(guān)于房?jī)r(jià)的個(gè)人觀點(diǎn)，希望能夠和大家理性地討論，交換看法，尋找出解決問(wèn)題、克服困難的辦法。一、北京的房?jī)r(jià)分布像一條大頭魚。低檔房是頭，中高檔房是腰，高檔房是尾。平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說(shuō)明任何問(wèn)題的，它的漲或跌同樣不能說(shuō)明問(wèn)題。以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價(jià)格是大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，它的單價(jià)突破了每平方米4.6萬(wàn)元；其次就是華遠(yuǎn)開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價(jià)也在每平方米4萬(wàn)元以上；同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項(xiàng)目均價(jià)在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。同樣是房子，但是商鋪、寫字樓，星級(jí)飯店和普通住宅這些不同的物業(yè)類型間卻完全沒有關(guān)系，不能看成同一類產(chǎn)品，它們?cè)谑袌?chǎng)上的價(jià)格相差超過(guò)20倍，甚至更多，取它們的平均值來(lái)看房?jī)r(jià)的漲跌顯然是沒有意義的?，F(xiàn)在，全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)是住宅的價(jià)格，特別是住宅中中低檔房的價(jià)格變化，中低檔住宅的價(jià)格變化真正影響到那些困難家庭的生活。既然平均房?jī)r(jià)不能說(shuō)明市場(chǎng)上房屋價(jià)格的變化，那什么能夠說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呢？首先，要把不同用途的房屋分開，現(xiàn)在政府房屋交易的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)已經(jīng)完全可以把這些產(chǎn)品分開進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并能做到及時(shí)向社會(huì)公布它們價(jià)格的變化。除經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是政府制定后固定不變之外，政府應(yīng)該及時(shí)地公布每個(gè)城市和每個(gè)城市不同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的變化，越是能夠及時(shí)地公開，才能夠及時(shí)給購(gòu)房人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、透明的信息，讓這些購(gòu)房人進(jìn)行正確的判斷和決策。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分城市，政府都實(shí)現(xiàn)了房屋銷售的網(wǎng)上簽約，甚至可以像股票市場(chǎng)一樣公布每天房屋出售的變化情況。在最近兩年出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策中，中央政府每次都在強(qiáng)調(diào)政府要給市場(chǎng)提供準(zhǔn)確、真實(shí)、透明的信息。這些信息，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要保證，沒這些數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像瞎子摸象一樣，找不到問(wèn)題所在。這里，我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對(duì)房?jī)r(jià)的分布情況做了一個(gè)簡(jiǎn)單分析。2005年不同價(jià)位房屋的銷售面積分布情況經(jīng)我們計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，它們是呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個(gè)大頭，后面拖著高價(jià)位房子形成的長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴，像一條大頭魚一樣。我們看到越是高檔房，銷售面積就越少。我們還通過(guò)分析其他城市不同年份的房?jī)r(jià)和銷售面積發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與銷售面積的分布基本都是呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布的規(guī)律。圖一：北京市2005年房?jī)r(jià)和銷售面積分布圖。從圖一可以看出，4000元以下價(jià)位的銷售面積很少；但在每平方米6000—7000元的銷售面積非常大，接近450萬(wàn)平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的價(jià)位從分布上看又是一個(gè)低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一個(gè)成交量的高峰?？傮w來(lái)看，2005年北京房屋銷售面積2216萬(wàn)平方米，銷售額1670億元，平均價(jià)格7534元每平方米。再看一下圖二，2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。這條對(duì)數(shù)正態(tài)分布曲線與2005年比較扁平多了。即低檔房銷售面積增加了，高檔房的銷售面積也增加了，相對(duì)來(lái)說(shuō)，中檔房的銷售面積減少了，但因?yàn)楦邫n房的銷售面積增加更為明顯，所以拉動(dòng)了總體價(jià)格的上升。圖二：2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。把2005年和2006年北京房?jī)r(jià)和銷售面積的數(shù)據(jù)疊加起來(lái)，圖三，2005年和2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。我們將更清楚地看到它們的變化趨勢(shì)：1、低價(jià)位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了顯著增加。2、每平方米6000—7000元這個(gè)區(qū)間的中檔房子銷售面積下跌了接近40%。3、在2005年出現(xiàn)的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。4、出現(xiàn)了一個(gè)銷售價(jià)格每平方米42000元以上

其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。。在全世界任何地方，無(wú)論是美洲還是歐洲；也無(wú)論是發(fā)達(dá)的西歐國(guó)家還是還比較貧窮的東歐國(guó)家；無(wú)論是在和平的城市，還是在戰(zhàn)火紛飛的中東，每個(gè)地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國(guó)人的身影。在跟他們交談時(shí)我感覺到，不管每個(gè)人的想法怎么樣，但有一點(diǎn)幾乎是大家的共識(shí)，那就是：人民幣升值了，要把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國(guó)或寄回國(guó)，換成人民幣或購(gòu)買人民幣的資產(chǎn)來(lái)保證資產(chǎn)不貶值。這也是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣的道理。

第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。從總量上，看房子的供應(yīng)量在增加，但是比不上市場(chǎng)需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米，比2005年僅僅增長(zhǎng)了3.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上銷售額和銷售均價(jià)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年公開出讓土地是546萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2005年公開出讓土地433萬(wàn)平方米，也是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年公開出讓土地面積是824萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷售面積的36%。以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收（現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%），也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。品房，一共兩千萬(wàn)平方米。北京每年銷售面積約兩千萬(wàn)平方米。在未來(lái)三年，這兩種房子約占市場(chǎng)銷售面積的三分之一。如果集中在7000元平方米以下的價(jià)位，將對(duì)這個(gè)區(qū)間價(jià)位的房?jī)r(jià)起到很大的抑制作用。這么大的供應(yīng)量如果能如期地推向市場(chǎng)，會(huì)成為拉低中低檔房房?jī)r(jià)的重要力量。經(jīng)濟(jì)適用房政策已經(jīng)很明確，但這一千萬(wàn)平方米的限價(jià)高品房政策還沒有出臺(tái)，外地人可不可以購(gòu)買限價(jià)商品房？如何購(gòu)買？限價(jià)商品房如何再交易？發(fā)什么樣的房產(chǎn)證？這些都有待明確。第七，在去年，曾有傳言說(shuō)，在2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京市政府要讓工地停工，謠言傳得有鼻子有眼兒。今年初，北京市政府正式澄清了謠言，08奧運(yùn)會(huì)期間施工工地不停工。這一措施有利于北京市穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并且增加市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量。否則，停半年的工，北京市場(chǎng)上房子的供應(yīng)量更少了，房?jī)r(jià)不漲得更快了嗎？三、非?？春弥袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展到現(xiàn)在為止其實(shí)是很不平衡的，沿海開放城市和內(nèi)陸城市是沒法比的。2005年，廣州、上海、北京三市，再加上江蘇、浙江兩省占了全國(guó)房地產(chǎn)稅收的55%，這個(gè)數(shù)字就足以證明全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的不平衡。所以，解決住房問(wèn)題，政府應(yīng)該把主要的注意力放在經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)和銷售政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，不能輕易地把政府補(bǔ)貼了多少年的經(jīng)濟(jì)適用房又通過(guò)上市轉(zhuǎn)化為商品房，這樣不僅增加了政府負(fù)擔(dān)，也無(wú)法靠經(jīng)濟(jì)適用房的積累來(lái)解決社會(huì)中真正低收入人的住房問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這種做法也是極為不公平的，不要讓那些不該買經(jīng)濟(jì)適用房的人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，占到不該占的便宜，從而真正通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的手段來(lái)解決困難戶的住房。還要把權(quán)利和責(zé)任同時(shí)下放給政府最基層組織，因?yàn)槿袊?guó)各地的情況千差萬(wàn)別，很難用統(tǒng)一模式去解決問(wèn)題。城市建設(shè)是百年大計(jì)，涉及到我們的子孫后代。西方發(fā)達(dá)國(guó)家以及許多城市在發(fā)展過(guò)程中有許多失敗的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。在目前房?jī)r(jià)上漲的壓力下，政府要特別小心，不要犯別的城市和國(guó)家在房屋建設(shè)中犯的錯(cuò)誤。否則，如果只是為了解決眼前的問(wèn)題，而建設(shè)出一個(gè)沒有效率，社會(huì)問(wèn)題成堆的城市，后果是很可怕的，這些可怕的后果會(huì)在未來(lái)漸漸顯現(xiàn)出來(lái)，影響我們的城市我們的生活。北京和全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，我都非?？春?。四年來(lái)，我一直與一些持有悲觀觀點(diǎn)的朋友們辯論，甚至爭(zhēng)吵。慶幸的是還沒有發(fā)展到人身攻擊的地步，感謝這些朋友們的寬容和理解，同時(shí)，在爭(zhēng)論中我也從這些朋友的身上學(xué)到了不少知識(shí)。當(dāng)然，在這樣快速發(fā)展的過(guò)程中，一定會(huì)出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，但這些都是發(fā)展中問(wèn)題，成長(zhǎng)的問(wèn)題。大家獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，不斷地提醒，就不會(huì)犯大的錯(cuò)誤，也能避免走更遠(yuǎn)的彎路。我的推薦閱讀：中建一局五公司的來(lái)信不要拖欠農(nóng)民工一分錢組圖：SOHO中國(guó)有限公司在房地產(chǎn)銷售中的比重一身輕松地走進(jìn)新的一年組圖：2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)粗略分析

第四，最近一些部門的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來(lái)，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門檻高了而一步步在萎縮，這些中小型房地產(chǎn)發(fā)展商在市場(chǎng)上的供應(yīng)量越來(lái)越少，2007年更是如此，這并不利于房?jī)r(jià)的回落，這些市場(chǎng)上的中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，是推動(dòng)房?jī)r(jià)走低的主要力量，他們沒有品牌，也沒有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷。而那些有品牌，有實(shí)力的開發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來(lái)的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來(lái)幾年時(shí)間慢慢消亡。這些實(shí)際上都會(huì)影響市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，因?yàn)樯a(chǎn)的廠家都不存在了，產(chǎn)品就更加無(wú)法制造出來(lái)，沒有房地產(chǎn)商，房子的供應(yīng)量自然就會(huì)減少。房?jī)r(jià)是這幾年越來(lái)越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都躲避開不談，我也是如此，在接受媒體采訪前就事先申明不談房?jī)r(jià)和與房?jī)r(jià)有關(guān)的問(wèn)題。但記者的愛好恰恰是，你越想躲開的問(wèn)題他越是要追問(wèn)，我只好在一段時(shí)間內(nèi)謝絕所有媒體記者的采訪，盡量少和他們接觸。前幾天，我們推廣部的同事安排我接受《新財(cái)經(jīng)》雜志的采訪，做一個(gè)年終專稿，事先說(shuō)好采訪絕不涉及房?jī)r(jià)的問(wèn)題，但記者在采訪的過(guò)程中，卻一直追問(wèn)我對(duì)2007年房?jī)r(jià)漲或跌的看法，同時(shí)，《新財(cái)經(jīng)》的攝影記者也在一旁發(fā)表自己對(duì)房?jī)r(jià)的看法和不滿。一時(shí)間，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)鬧得有些不愉快，差點(diǎn)中斷了這次采訪。過(guò)后我想一想，其實(shí)也沒有堅(jiān)決不談房?jī)r(jià)的必要，為什么不能發(fā)表自己的看法呢？每個(gè)人處的位置不同，看問(wèn)題的角度自然就不同，這些看法不一定是全面的，也不一定是正確的，但大家如果都能很理性地提出自己的看法，一起討論分析，開闊視聽，總不是壞事。所以，今天我寫一篇關(guān)于房?jī)r(jià)的個(gè)人觀點(diǎn)，希望能夠和大家理性地討論，交換看法，尋找出解決問(wèn)題、克服困難的辦法。一、北京的房?jī)r(jià)分布像一條大頭魚。低檔房是頭，中高檔房是腰，高檔房是尾。平均房?jī)r(jià)其實(shí)是不能說(shuō)明任何問(wèn)題的，它的漲或跌同樣不能說(shuō)明問(wèn)題。以北京為例，去年銷售了2011億元的房屋，在這些房屋中有住宅，也有寫字樓、商鋪，最高銷售價(jià)格是大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)，它的單價(jià)突破了每平方米4.6萬(wàn)元；其次就是華遠(yuǎn)開發(fā)的昆侖公寓和銀泰中心，均價(jià)也在每平方米4萬(wàn)元以上；同樣是在北京市管轄范圍之內(nèi)，還有一些項(xiàng)目均價(jià)在每平方米2000元以下，如昌平的清秀園、佳蓮小區(qū)、溫泉花園等等。同樣是房子，但是商鋪、寫字樓，星級(jí)飯店和普通住宅這些不同的物業(yè)類型間卻完全沒有關(guān)系，不能看成同一類產(chǎn)品，它們?cè)谑袌?chǎng)上的價(jià)格相差超過(guò)20倍，甚至更多，取它們的平均值來(lái)看房?jī)r(jià)的漲跌顯然是沒有意義的?，F(xiàn)在，全社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)是住宅的價(jià)格，特別是住宅中中低檔房的價(jià)格變化，中低檔住宅的價(jià)格變化真正影響到那些困難家庭的生活。既然平均房?jī)r(jià)不能說(shuō)明市場(chǎng)上房屋價(jià)格的變化，那什么能夠說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呢？首先，要把不同用途的房屋分開，現(xiàn)在政府房屋交易的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)已經(jīng)完全可以把這些產(chǎn)品分開進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并能做到及時(shí)向社會(huì)公布它們價(jià)格的變化。除經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是政府制定后固定不變之外，政府應(yīng)該及時(shí)地公布每個(gè)城市和每個(gè)城市不同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的變化，越是能夠及時(shí)地公開，才能夠及時(shí)給購(gòu)房人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、透明的信息，讓這些購(gòu)房人進(jìn)行正確的判斷和決策。因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大部分城市，政府都實(shí)現(xiàn)了房屋銷售的網(wǎng)上簽約，甚至可以像股票市場(chǎng)一樣公布每天房屋出售的變化情況。在最近兩年出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策中，中央政府每次都在強(qiáng)調(diào)政府要給市場(chǎng)提供準(zhǔn)確、真實(shí)、透明的信息。這些信息，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要保證，沒這些數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)就像瞎子摸象一樣，找不到問(wèn)題所在。這里，我以北京2005年和2006年的銷售情況為例，對(duì)房?jī)r(jià)的分布情況做了一個(gè)簡(jiǎn)單分析。2005年不同價(jià)位房屋的銷售面積分布情況經(jīng)我們計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，它們是呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布，即低檔房屋銷售面積是一個(gè)大頭，后面拖著高價(jià)位房子形成的長(zhǎng)長(zhǎng)的尾巴，像一條大頭魚一樣。我們看到越是高檔房，銷售面積就越少。我們還通過(guò)分析其他城市不同年份的房?jī)r(jià)和銷售面積發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與銷售面積的分布基本都是呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布的規(guī)律。圖一：北京市2005年房?jī)r(jià)和銷售面積分布圖。從圖一可以看出，4000元以下價(jià)位的銷售面積很少；但在每平方米6000—7000元的銷售面積非常大，接近450萬(wàn)平方米的成交量；而在每平方米13000—14000元的價(jià)位從分布上看又是一個(gè)低谷；到了每平方米15000元平方米左右，又形成一個(gè)成交量的高峰。總體來(lái)看，2005年北京房屋銷售面積2216萬(wàn)平方米，銷售額1670億元，平均價(jià)格7534元每平方米。再看一下圖二，2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。這條對(duì)數(shù)正態(tài)分布曲線與2005年比較扁平多了。即低檔房銷售面積增加了，高檔房的銷售面積也增加了，相對(duì)來(lái)說(shuō)，中檔房的銷售面積減少了，但因?yàn)楦邫n房的銷售面積增加更為明顯，所以拉動(dòng)了總體價(jià)格的上升。圖二：2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。把2005年和2006年北京房?jī)r(jià)和銷售面積的數(shù)據(jù)疊加起來(lái)，圖三，2005年和2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。我們將更清楚地看到它們的變化趨勢(shì)：1、低價(jià)位房子增加了，即每平方米3000元以下的房子有了顯著增加。2、每平方米6000—7000元這個(gè)區(qū)間的中檔房子銷售面積下跌了接近40%。3、在2005年出現(xiàn)的每平方米13000—14000元的低谷在2006年被填平了。4、出現(xiàn)了一個(gè)銷售價(jià)格每平方米42000元以上

第五，從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。除了房地產(chǎn)和市盈率已經(jīng)很高的股票市場(chǎng)，中國(guó)人沒有其他投資的渠道，只能在房子和股票中選擇，而在房子和股票中，更多的人還是先選擇房子。父母為了讓自己的兒女們未來(lái)有安全感，首先想到的是給他們準(zhǔn)備一套房子，兒女們能有一套房子，成了成家立業(yè)的基礎(chǔ)，有了房子，老人的心里就踏實(shí)了。反過(guò)來(lái)，兒女們對(duì)父母的孝順也表現(xiàn)在房子上，兒女們也希望自己能有一套房子，把年邁的父母接到城里來(lái)，接到自己身邊，方便照顧。房子牽掛多少心，房子對(duì)很多人的意義已經(jīng)不只是居住，而是獲得生活安全感的重要基礎(chǔ)。的孤島，這個(gè)孤島主要是由三個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成：即大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、昆侖公寓和銀泰中心。圖三：2005年和2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布圖。從圖三中可以清楚地看到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年和2006年的房?jī)r(jià)變化。把2005年和2006年北京市房?jī)r(jià)和銷售面積的分布用曲線圖形來(lái)描述，在不同的房屋價(jià)位上，用股票市場(chǎng)的漲跌線表示出來(lái)，紅線表示銷售面積增加，綠線表示減少，在房?jī)r(jià)6000-7000元平方米的區(qū)間里，2006年比2005年在銷售面積上有很大的減少。如果還用“大頭魚”來(lái)形象描述05年、06年的房?jī)r(jià)分布的變化趨勢(shì)，那就是說(shuō)，這條魚的頭略有縮小，腰和尾巴在變粗。二、總結(jié)的影響房?jī)r(jià)的七個(gè)因素這幾年促使房?jī)r(jià)總體上漲的原因到底是什么呢？未來(lái)還會(huì)有一些什么樣的原因影響房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)在市場(chǎng)中總是上漲力量和下跌兩種力量相互作用，達(dá)成平衡妥協(xié)的結(jié)果。我們看一看，在2007年哪些因素是推高房?jī)r(jià)的力量，哪些是推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的力量。首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)這幾十年時(shí)間快速持續(xù)地增長(zhǎng)是全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上從來(lái)沒有過(guò)的事情，從來(lái)沒有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體以如此高的速度持續(xù)增長(zhǎng)20多年，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)強(qiáng)勁的需求。這是構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。這也是最基本的原因，2007年這一點(diǎn)并沒有變化，中國(guó)與過(guò)去幾年一樣，仍然保持政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，沒有受到國(guó)際恐怖主義威脅，是最安全的國(guó)家。在這樣的環(huán)境和氛圍中，大家都在想的是安居樂業(yè)，大家的注意力和重點(diǎn)放在購(gòu)房上。其次，是人民幣升值的壓力，最終導(dǎo)致人民幣資產(chǎn)的重新估值。。在全世界任何地方，無(wú)論是美洲還是歐洲；也無(wú)論是發(fā)達(dá)的西歐國(guó)家還是還比較貧窮的東歐國(guó)家；無(wú)論是在和平的城市，還是在戰(zhàn)火紛飛的中東，每個(gè)地方我都親眼看到許許多多勤勞的中國(guó)人的身影。在跟他們交談時(shí)我感覺到，不管每個(gè)人的想法怎么樣，但有一點(diǎn)幾乎是大家的共識(shí)，那就是：人民幣升值了，要把自己賺的辛苦錢用各種辦法帶回國(guó)或寄回國(guó)，換成人民幣或購(gòu)買人民幣的資產(chǎn)來(lái)保證資產(chǎn)不貶值。這也是全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因之一，與股票的上漲有同樣的道理。第三，近幾年房屋供應(yīng)量的相對(duì)減少也是促使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。從總量上，看房子的供應(yīng)量在增加，但是比不上市場(chǎng)需求量的增加，比如北京就很有代表性，2006年房子成交面積2288萬(wàn)平方米，比2005年僅僅增長(zhǎng)了3.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上銷售額和銷售均價(jià)兩位數(shù)的增長(zhǎng)。前幾年，土地出讓的減少和銀行給房地產(chǎn)行業(yè)貸款資金的減少，是導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少的兩大因素。如北京2004年公開出讓土地是546萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2005年公開出讓土地433萬(wàn)平方米，也是當(dāng)年銷售面積的五分之一；2006年公開出讓土地面積是824萬(wàn)平方米，是當(dāng)年銷售面積的36%。以上數(shù)字都是建筑面積，是可比的，并且這些出讓土地大部分在三環(huán)之外。另外，市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量是由土地的供應(yīng)和資金的供應(yīng)兩者共同作用形成的。這幾年，不斷地增加二手房在流通環(huán)節(jié)的稅收（現(xiàn)在二手房交易的稅收已經(jīng)高達(dá)成交額的10%），也進(jìn)一步導(dǎo)致了二手房供應(yīng)量的減少和房屋空置率的增加。第四，最近一些部門的政策導(dǎo)致進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻在一步步提高。從2006年以來(lái)，一大部分中、小型房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金緊張、進(jìn)入門檻高了而一步步在萎縮，這些中小型房地產(chǎn)發(fā)展商在市場(chǎng)上的供應(yīng)量越來(lái)越少，2007年更是如此，這并不利于房?jī)r(jià)的回落，這些市場(chǎng)上的中小公司才真正是市場(chǎng)上房屋降價(jià)的主力軍，是推動(dòng)房?jī)r(jià)走低的主要力量，他們沒有品牌，也沒有足夠的資金實(shí)力，只能靠打價(jià)格戰(zhàn)或用低于同行的價(jià)格在市場(chǎng)上傾銷。而那些有品牌，有實(shí)力的開發(fā)商是不會(huì)輕易打價(jià)格戰(zhàn)的。另一條政策就是清算從1994年1月1日以來(lái)的土地增值稅，這也會(huì)使許多沒有預(yù)提和預(yù)交土地增值稅的中小型房地產(chǎn)公司和企業(yè)在未來(lái)幾年時(shí)間慢慢消亡。這些實(shí)際上都會(huì)影響市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，因?yàn)樯a(chǎn)的廠家都不存在了，產(chǎn)品就更加無(wú)法制造出來(lái)，沒有房地產(chǎn)商，房子的供應(yīng)量自然就會(huì)減少。第五，從中國(guó)人的消費(fèi)觀念上來(lái)看，中國(guó)人過(guò)了許多年的苦日子，不愿意消費(fèi)，更愿意投資。購(gòu)買房子大多是為了投資，而不是消費(fèi)。除了房地產(chǎn)和市盈率已經(jīng)很高的股票市場(chǎng)，中國(guó)人沒有其他投資的渠道，只能在房子和股票中選擇，而在房子和股票中，更多的人還是先選擇房子。父母為了讓自己的兒女們未來(lái)有安全感，首先想到的是給他們準(zhǔn)備一套房子，兒女們能有一套房子，成了成家立業(yè)的基礎(chǔ)，有了房子，老人的心里就踏實(shí)了。反過(guò)來(lái)，兒女們對(duì)父母的孝順也表現(xiàn)在房子上，兒女們也希望自己能有一套房子，把年邁的父母接到城里來(lái)，接到自己身邊，方便照顧。房子牽掛多少心，房子對(duì)很多人的意義已經(jīng)不只是居住，而是獲得生活安全感的重要基礎(chǔ)。第六，北京市對(duì)外宣布未來(lái)將推出一千萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬(wàn)平方米的限價(jià)商

第六，北京市對(duì)外宣布未來(lái)將推出一千萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和一千萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，一共兩千萬(wàn)平方米。北京每年銷售面積約兩千萬(wàn)平方米。在未來(lái)三年，這兩種房子約占市場(chǎng)銷售面積的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的價(jià)位，將對(duì)這個(gè)區(qū)間價(jià)位的房?jī)r(jià)起到很大的抑制作用