史蒂芬咨詢原創(chuàng)元素創(chuàng)意園總體規(guī)劃方案

原創(chuàng)元素創(chuàng)意園規(guī)劃廣州市奧益物業(yè)管理有限公司目錄廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)概況1重點項目2公共空間3實施計劃4園區(qū)大門廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)介紹廣州市奧益物業(yè)管理有限公司原創(chuàng)元素創(chuàng)意園原址為廣州啤酒廠，位于廣州市荔灣區(qū)西村西增路63號，占地面積約5.5萬平方米，廠區(qū)現(xiàn)有建筑面積約6萬平方米，由61幢棄用閑置的舊廠房、車間、辦公樓等功能不同的建筑組成。

原創(chuàng)元素創(chuàng)意園是廣州市奧益物業(yè)管理有限公司在廣州輕工工貿(mào)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，鼎力打造的工業(yè)文化與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有機(jī)結(jié)合的全新創(chuàng)意平臺。原創(chuàng)元素創(chuàng)意園項目將打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目開發(fā)模式，在保留啤酒廠廠貌的基礎(chǔ)上，堅持“傳承歷史、嶺南特色、修舊如舊”的改建原則。力爭打造一個以鞋帽、皮具時尚創(chuàng)意設(shè)計為主題，集設(shè)計研發(fā)、品質(zhì)檢測、時尚發(fā)布、品牌推介于一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。

A：商務(wù)區(qū)B：原創(chuàng)設(shè)計區(qū)C：創(chuàng)意孵化區(qū)D：公共展示區(qū)E：臨江休閑帶原創(chuàng)元素創(chuàng)意園功能規(guī)劃廣州輕工業(yè)文化博物館奧益影城、香港展覽公司奧益壁球會所商業(yè)街鋪多功能公共空間廣州天潤廣告有限公司大門口原創(chuàng)藝術(shù)廣場奧益之家（公寓、辦公樓）配套辦公區(qū)時尚藝術(shù)長廊鞋帽皮具品牌展示街多功能演播廳、展示、辦公奧益創(chuàng)意酒店規(guī)劃面積:6萬平方米產(chǎn)業(yè)概況信息技術(shù)商業(yè)娛樂文化創(chuàng)意創(chuàng)意設(shè)計網(wǎng)絡(luò)平臺時尚展示、現(xiàn)代藝術(shù)商鋪、影院、休閑網(wǎng)絡(luò)游戲、新媒體鞋帽皮具網(wǎng)上銷售平臺現(xiàn)代服務(wù)孵化平臺鞋帽、皮具設(shè)計

時尚展示、現(xiàn)代藝術(shù)壁球、茶藝

廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)改造前后對比廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)改造前后對比廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)改造前后對比廣州市奧益物業(yè)管理有限公司目錄廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)概況1重點項目2公共空間3實施計劃4廣州輕工業(yè)文化博物館國內(nèi)首個輕工業(yè)博物館，分為室內(nèi)和室外兩部分。室內(nèi)部分，主要通過一些圖片、產(chǎn)品、舊設(shè)備、文檔資料、影像等展示廣州輕工業(yè)發(fā)展的歷程，反映廣州輕工業(yè)與經(jīng)濟(jì)、民生和社會發(fā)展等方面相互聯(lián)系和作用，彰顯廣州輕工業(yè)在改革開放以來所取得輝煌成就。室外部分，主要以代表性的舊機(jī)器設(shè)備、對廣州輕工業(yè)發(fā)展作出貢獻(xiàn)的人物雕像、歷史悠久的輕工業(yè)品牌、商標(biāo)或產(chǎn)品雕塑等。廣州市奧益物業(yè)管理有限公司該項目總投資約3800萬元人民幣解決方案：政府撥款、輕工共建奧益創(chuàng)意酒店

結(jié)合增埗河改造，利用沿河景觀、游艇碼頭等元素，外觀注重造型設(shè)計，內(nèi)部注重創(chuàng)意體驗，突出高端商業(yè)休閑服務(wù)特色。該項目總投資：380萬元解決辦法：招商、合作廣州市奧益物業(yè)管理有限公司原創(chuàng)藝術(shù)廣場

廣州市奧益物業(yè)管理有限公司。該項目總投資：約480萬元解決方案：自籌投資園區(qū)露天中心廣場，主要為真正原創(chuàng)的各種文化藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)品提供一個充分展現(xiàn)的平臺奧益之家（公寓）

廣州市奧益物業(yè)管理有限公司

作為粵港大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化中心的配套工程，奧益之家是對外租賃的智能化公寓，辦公生活皆宜。共408間房，其中復(fù)式50間，面積20——40平方米不等。該項目總投資：1200萬元解決方案：客戶投資租金回報時尚藝術(shù)長廊

廣州市奧益物業(yè)管理有限公司

國內(nèi)第一條自然生態(tài)戶外休閑式時尚用品展演藝術(shù)長廊。長廊主通道約60米，中間巧妙設(shè)置臺階、長亭、水景、圓臺等。兩旁以休閑座椅為主，屬于高端商務(wù)、展示、走秀、聚會以及休閑的景觀帶。

該項目總投資：80萬元解決方案：合作奧益壁球會所廣州市奧益物業(yè)管理有限公司

奧益壁球會所是目前華南最具特色的健身休閑商務(wù)娛樂為一體的高級場所。主要特色是采用雙層復(fù)式獨立結(jié)構(gòu)，樓下為壁球場，樓上為多功能室（桑拿、棋牌、K歌、茶藝等），并配備專業(yè)教練、陪練，還可預(yù)約名人、明星等。

還有會員專用游艇碼頭，一線江景套房，私家式恒溫泳池。

該項目總投資：800萬元解決方案：會員制合作鞋帽皮具品牌街廣州市奧益物業(yè)管理有限公司

集國內(nèi)外鞋帽、皮具品牌于一街，主要是以展示為主，配以休閑商務(wù)類型的時尚商鋪。包括研發(fā)、交易、推廣等內(nèi)容。該項目總投資：150萬元解決方案：招租目錄廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)概況1重點項目2公共空間3實施計劃4服務(wù)資源

原創(chuàng)元素創(chuàng)意園客戶服務(wù)中心，是專注為所有進(jìn)駐園區(qū)的租戶、工作室提供系列綜合服務(wù)的部門。我們將給客戶（特別是創(chuàng)業(yè)的企業(yè)、個人）提供盡可能的優(yōu)質(zhì)幫助。廣州市奧益物業(yè)管理有限公司法律財務(wù)注冊專利設(shè)備市場培訓(xùn)專業(yè)服務(wù)解決方案服務(wù)平臺—孵化服務(wù)的資源整合器將簽約若干家機(jī)構(gòu)，旨在為孵化企業(yè)提供專業(yè)、增值、精深化的孵化服務(wù)廣州市奧益物業(yè)管理有限公司基地·論壇·推介廣州市奧益物業(yè)管理有限公司

☆落實“粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)孵化基地”、“粵港文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)合作示范園區(qū)”的申報和立項。

☆聯(lián)合荔灣區(qū)政府在香港舉辦一次大型推廣宣傳招商活動

☆舉辦“粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作論壇”暨“粵港創(chuàng)意產(chǎn)品展銷會”

☆爭取成為廣州市荔灣區(qū)兩級重點打造的“粵港合作”主題的重點扶持項目。

目錄廣州市奧益物業(yè)管理有限公司園區(qū)概況1重點項目2公共空間3實施計劃4總體目標(biāo)

廣州市奧益物業(yè)管理有限公司（一）近期目標(biāo)：2010年9月30日前，完成園區(qū)所有外部整改工程。期間，將聯(lián)合市輕工集團(tuán)、荔灣區(qū)政府在香港舉辦一次大型推廣宣傳招商活動，保證“廣州輕工業(yè)文化博館”、“奧益壁球會所”、“奧益之家（公寓）”等項目外立面改造順利完成。2010年12月前，在園區(qū)舉辦一次“粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作座談會”，同時舉辦“首屆粵港創(chuàng)意產(chǎn)品展銷會”、“粵港留學(xué)生、大學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)說明會”；舉辦一次“廣州輕工業(yè)文化博物館立項研討會”，同時舉辦“廣州輕工百年回顧展品征集活動”。（二）遠(yuǎn)期目標(biāo)力爭在2012年使整個園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)（工作室）達(dá)到500家左右，實現(xiàn)年度經(jīng)營總產(chǎn)值達(dá)到20億元以上，園區(qū)從業(yè)人員5000人以上，為國家創(chuàng)稅8000萬元以上。以從事現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)外中小型企業(yè)、個人工作室為主要進(jìn)駐對象；打造低耗能、高知識性、高附加值的全新型現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)孵化示范基地。為廣州市乃至全省、全國服務(wù)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展培養(yǎng)大批優(yōu)秀人才和產(chǎn)品，爭取成為廣州市、荔灣區(qū)兩級認(rèn)定的重點創(chuàng)意園區(qū)，實現(xiàn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合社會效應(yīng)和社會效益最大化。意向性進(jìn)駐企業(yè)廣州市奧益物業(yè)管理有限公司A區(qū)D區(qū)天潤廣告驛勝投資B區(qū)E區(qū)C區(qū)中集集團(tuán)省中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會私房菜市輕工集團(tuán)自營待定金逸影院百果園Q立方順豐物流2010年6月謝謝廣州市奧益物業(yè)管理有限公司原創(chuàng)元素創(chuàng)意園如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項目的機(jī)會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機(jī)會點最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）

地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)