長(zhǎng)沙堤亞納灣市場(chǎng)分析與定位思考

專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，用心服務(wù)每一天堤亞納灣——

市場(chǎng)分析與定位思考尊地·長(zhǎng)沙項(xiàng)目組二零零八年四月

第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析報(bào)告內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：營(yíng)銷推廣策略供需價(jià)格客戶政策預(yù)測(cè)項(xiàng)目08年第一季度與去年同期比與07年四季度環(huán)比商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積213.85萬(wàn)m210.04%-29.2%住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積164.42萬(wàn)m2-4.05%-23.5%商品房銷售面積176.07萬(wàn)m2-23.34%-16.96%住宅銷售面積151.95萬(wàn)m2-26.16%-18.1%整體來(lái)看，08年第一季度因政策執(zhí)行效果的日漸顯現(xiàn)，加之湖南雪災(zāi)的影響，市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出成交慘淡的態(tài)勢(shì)。第一季度的批準(zhǔn)預(yù)售和銷售量無(wú)論是同比，還是環(huán)比，都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，第一季度商品房供銷比為1.21：1，商品住宅供銷比為1.08：1，一季度市場(chǎng)供大于求，成交銳減，市場(chǎng)消化力明顯不足。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)對(duì)比項(xiàng)08年3月份環(huán)比同比商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積34.48萬(wàn)m298.62%42.77%住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積22.15萬(wàn)m248.16%22.3%商品房銷售面積40.91萬(wàn)m259.99%-36.14%住宅銷售面積34.84萬(wàn)m266.54%-37.46%單月來(lái)看，3月份長(zhǎng)沙批準(zhǔn)預(yù)售量和銷售量環(huán)比都出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)在一定程度上表現(xiàn)出回暖的跡象，但同比銷售量銳減三分之一以上?？梢灶A(yù)測(cè)，盡管08年政策執(zhí)行力度將持續(xù)加大，緊縮性貨幣政策將繼續(xù)執(zhí)行，但長(zhǎng)沙市場(chǎng)批準(zhǔn)量將在07年基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)突破1000萬(wàn)m2，如此大的供應(yīng)將對(duì)供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響，而對(duì)于市場(chǎng)銷售狀況，可以確定08年將不復(fù)07年的銷售火爆態(tài)勢(shì)。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)均價(jià)環(huán)比第四季度商品房均價(jià)40416.59%第四季度住宅均價(jià)38519.46%第一季度商品房均價(jià)4363元/m27.96%第一季度住宅均價(jià)3990元3.61%3月份商品房均價(jià)44002.11%3月份住宅均價(jià)3969-3.78%第一季度商品房均價(jià)仍然上漲，但上漲幅度趨緩，三月份住宅均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，出現(xiàn)微幅下跌。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策的持續(xù)、強(qiáng)力執(zhí)行，加之市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的變化（供應(yīng)量加大），長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格最終將理性回歸。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)客戶來(lái)源：部分典型樓盤本地、外地購(gòu)房比率“兩型社會(huì)”的建設(shè)，長(zhǎng)沙的發(fā)展吸引了不少外地來(lái)的目光，不少樓盤的購(gòu)買者中外地戶口居民占到近一半左右。未來(lái)長(zhǎng)沙的發(fā)展前景是顯而易見(jiàn)的。數(shù)據(jù)來(lái)源：<新城市>2007年長(zhǎng)沙規(guī)劃與地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告供需價(jià)格客戶政策總結(jié)客戶面積需求：客戶最想購(gòu)買的住宅面積（平米）數(shù)據(jù)顯示，80-120平米占到市場(chǎng)需求的70%以上，中大戶型需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。目前，長(zhǎng)株潭三市城鎮(zhèn)化率達(dá)到51%，隨著城鎮(zhèn)化程度的加快，將有越來(lái)越多的農(nóng)村居民進(jìn)入到城市生活，因而在購(gòu)房用途上，以住家需求為主，可見(jiàn)，長(zhǎng)沙市民的剛性需求較大。購(gòu)房用途數(shù)據(jù)來(lái)源：<新城市>2007年長(zhǎng)沙規(guī)劃與地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告供需價(jià)格客戶政策總結(jié)客戶購(gòu)房選購(gòu)因素：價(jià)格和地理位置是首要考慮因素?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：瀟湘晨報(bào)2007湖南省消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展指數(shù)（房產(chǎn)）供需價(jià)格客戶政策總結(jié)客戶購(gòu)房付款方式：居民考慮的購(gòu)房付款方式(%)在付款方式上，以銀行按揭貸款為主要來(lái)源，一次性消費(fèi)群體占一定比例。數(shù)據(jù)來(lái)源：瀟湘晨報(bào)2007湖南省消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展指數(shù)（房產(chǎn)）供需價(jià)格客戶政策總結(jié)投資型及外來(lái)客戶成為長(zhǎng)沙別墅產(chǎn)品消費(fèi)不可忽視的一部份。外地客戶占到了30%，他們購(gòu)置別墅的目的呈現(xiàn)出復(fù)合型，兼顧自住與投資。長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)客群細(xì)分及客戶來(lái)源現(xiàn)狀分析圖別墅產(chǎn)品客戶群體：供需價(jià)格客戶政策總結(jié)地理環(huán)境：首選北面青竹湖、鵝羊山區(qū)域，其次為南面的省府暮云及濱江區(qū)域套型面積：300-500平米為主，501-1000平米次之庭院面積：首選300平米以下庭院面積的別墅，占59％，其次偏好300-500平米理想價(jià)位：6000-8000元/平米占73.75%，8000-10000元占20.9％資料來(lái)源：瀟湘晨報(bào)《2007長(zhǎng)沙高端別墅人居消費(fèi)調(diào)查藍(lán)皮書(shū)》別墅產(chǎn)品客戶需求：供需價(jià)格客戶政策總結(jié)出臺(tái)時(shí)間名稱主要內(nèi)容關(guān)鍵詞2005.5新國(guó)八條重點(diǎn)解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題調(diào)控加強(qiáng)，細(xì)則出臺(tái)2006.5國(guó)六條調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策，合理控制拆遷，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，加快城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度。宏觀調(diào)控的指導(dǎo)性文件2006.5國(guó)十五條停止別墅類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大戶型住房土地供應(yīng)停止別墅用地審批、“90/70”政策2006.5關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅2006.5關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知未取得預(yù)售許可證不得發(fā)布預(yù)售廣告，取得預(yù)售證后應(yīng)該在10日內(nèi)銷售2006.7關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的建議加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理外資限炒令2006.7關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的有關(guān)通知各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅強(qiáng)征二手房個(gè)稅2006.8《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》對(duì)招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地，并建立國(guó)有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭(zhēng)議裁決機(jī)制。自05年以來(lái)，宏觀政策調(diào)控力度越來(lái)越大，通過(guò)稅收、土地、戶型、信貸等調(diào)控政策達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)2007.1《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》建立健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)咨詢機(jī)構(gòu)備案公示制度；積極推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度；規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同管理

；規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律建設(shè)，建立完善經(jīng)紀(jì)行為執(zhí)業(yè)規(guī)則；交易資金監(jiān)管2007.3《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，此外物權(quán)法為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)。物權(quán)法2007.9《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》第二套房首付比例提至4成，貸款利率上調(diào)至同期利率的1.1%

信貸新政2007.11《補(bǔ)充通知》對(duì)“第二套房”做出明確說(shuō)明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位來(lái)認(rèn)定房貸次數(shù)。2008.1《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。清理閑置土地2008.4上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率人民幣存款準(zhǔn)備金率4月25日起上調(diào)至16.%收縮銀根07、08年政策的重點(diǎn)在于繼續(xù)堅(jiān)持緊縮性貨幣政策（08年3月份CPI為8.3%）、同時(shí)嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)廉租房、經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)：1、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策將繼續(xù)落實(shí)和強(qiáng)化，市場(chǎng)的調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)2、貨幣、信貸等金融政策從緊，房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)增速將會(huì)放緩3、08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的批準(zhǔn)預(yù)售量預(yù)計(jì)將會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平米，供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)展較大變化。4、長(zhǎng)沙商品房銷售行情經(jīng)過(guò)08年第一季度的冷談期，市場(chǎng)成交量環(huán)比1、2月上升，同比去年3月份有所下降，住宅價(jià)格環(huán)比1、2月小幅回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格趨勢(shì)為穩(wěn)中微降。5、密切關(guān)注宏觀市場(chǎng)形勢(shì)。通脹壓力何時(shí)緩解、滯脹陰影能否消除；從緊的貨幣政策如何演變，美元貶值趨勢(shì)會(huì)否逆轉(zhuǎn)，都是今年市場(chǎng)中的不確定因素。供需價(jià)格客戶政策總結(jié)項(xiàng)目啟示：1、市場(chǎng)已發(fā)生較大變化，剛性購(gòu)買占市場(chǎng)主導(dǎo)，投資性需求得到抑制，要注重項(xiàng)目剛性需求客戶的挖掘2、定價(jià)策略上，合理、謹(jǐn)慎定價(jià)3、營(yíng)銷推廣上，以真實(shí)的性價(jià)比為支撐，規(guī)避概念炒作4、重視項(xiàng)目營(yíng)銷推廣手段創(chuàng)新，如結(jié)合節(jié)日、活動(dòng)、時(shí)事進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng)新，注重定向渠道推廣5、與當(dāng)?shù)孛襟w、高端雜志合作，針對(duì)特定受眾群體進(jìn)行推廣。第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析報(bào)告內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：營(yíng)銷推廣策略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）07年12月份價(jià)格08年4月份價(jià)格促銷手段創(chuàng)遠(yuǎn).湘江壹號(hào)94萬(wàn)獨(dú)棟13000，雙拼9000-10000，疊加5600獨(dú)棟13000，雙拼9000-10000，疊加5600—山語(yǔ)城90萬(wàn)均價(jià)3700均價(jià)3800一次性98折，按揭無(wú)湘江.世紀(jì)城400萬(wàn)未定均價(jià)4000，江景房均價(jià)5000—濱江.君悅香邸55萬(wàn)均價(jià)55005300起一次性97折，按揭99折順天.黃金海岸30萬(wàn)47004500-4600一次性98折，按揭99折珠江花城110萬(wàn)均價(jià)5300均價(jià)5300特價(jià)房精裝130平米4600元/平米天健.芙蓉盛世100萬(wàn)均價(jià)5100均價(jià)5100一次性98折，按揭99折湘江北尚12萬(wàn)5000-5500一次性97折，按揭98折華江.樂(lè)天花亭5萬(wàn)3500均價(jià)3500，起價(jià)2688—片區(qū)項(xiàng)目的大盤項(xiàng)目相對(duì)集中，項(xiàng)目主要集中在兩河一江周邊，片區(qū)樓盤價(jià)格相對(duì)其他區(qū)域尚有一定上升空間，但片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較激烈，尤其是湘江.世紀(jì)城以超大體量、低價(jià)入市對(duì)片區(qū)周邊樓盤有相當(dāng)大的沖擊。就目前而言，區(qū)域生活、交通配套相對(duì)不足，但未來(lái)發(fā)展前景（兩館一廳、新河三角洲）較好，客戶對(duì)片區(qū)的認(rèn)可度逐步提高。板塊代表樓盤板塊特征及優(yōu)勢(shì)麓北板塊卓越.蔚藍(lán)海岸、長(zhǎng)沙玫瑰園、南山.蘇迪亞諾、和記黃埔項(xiàng)目麓谷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)以及河西優(yōu)越的自然人文環(huán)境，以及長(zhǎng)沙市場(chǎng)政府的搬遷，道路設(shè)施的逐步完善，將逐步提升片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。麓南板塊香格里.麓山別墅、岳麓山公館、汀湘十里絕佳的自然景觀資源（原生態(tài)）及歷史人文背景（文脈）是該板塊最大的優(yōu)勢(shì)，更是長(zhǎng)沙乃至湖南的教育中心。含浦科技園的規(guī)劃和實(shí)施及靠近長(zhǎng)沙長(zhǎng)株潭一體化中心的便利，使該區(qū)域別墅項(xiàng)目有可能成為未來(lái)的第一選擇。星沙.金鷹板塊藏瓏.湖上國(guó)際社區(qū)、金鷹.圣爵菲斯、美林水郡、碧桂園.威尼斯城、鵬基諾亞山林包含金鷹和星沙兩個(gè)板塊，金鷹板塊主要依托月湖公園、世界之窗、海底世界、影視會(huì)展中心等資源；星沙板塊則依托國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的成熟配套和豐富的消費(fèi)者資源。北城板塊綠城.青竹園、沙河項(xiàng)目、湘江一號(hào)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境上相對(duì)處于劣勢(shì)，但隨著開(kāi)福區(qū)政府基建投資加大以及政府兩館一廳的規(guī)劃，片區(qū)市場(chǎng)價(jià)值將大大提升新南城板塊托斯卡納、美洲故事、比華利山、保利.閬峰云墅、橘郡依托長(zhǎng)株潭三市融城的契機(jī)，豐富的山地資源和野生動(dòng)物園等配套為片區(qū)別墅市場(chǎng)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。五大板塊：麓北板塊、麓南板塊、金鷹.星沙板塊、北城板塊、新南城板塊北城板塊別墅項(xiàng)目較少，但整體品質(zhì)較高，別墅產(chǎn)品認(rèn)可度尚好，但過(guò)撈刀河橋以北，小高層項(xiàng)目的片區(qū)認(rèn)可度較低。板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）建筑風(fēng)格項(xiàng)目賣點(diǎn)主推廣語(yǔ)汀湘十里30萬(wàn)中式風(fēng)格水系湖湘文化.島居生活.親水大宅岳麓山公館20萬(wàn)美式風(fēng)格岳麓山國(guó)家風(fēng)景區(qū)威尼斯城96.55萬(wàn)歐式風(fēng)格騰飛島的自然景觀給你一個(gè)五星級(jí)的家蔚藍(lán)海岸50萬(wàn)西班牙風(fēng)格生態(tài)溪谷生活天賦優(yōu)雅領(lǐng)舞長(zhǎng)沙蘇迪亞諾36萬(wàn)澳洲風(fēng)格澳洲首府莊園澳洲首府莊園長(zhǎng)沙玫瑰園100萬(wàn)地中海意大利風(fēng)格100畝人工湖景比華利山一期7.5萬(wàn)北美風(fēng)格原生態(tài)景觀純正北美別墅名流貴胄領(lǐng)地托斯卡納20萬(wàn)意大利風(fēng)格意大利的手工別墅意大利的手工別墅綠城.青竹園14萬(wàn)北美風(fēng)格青竹湖高爾夫球場(chǎng)高爾夫別墅藏瓏87萬(wàn)歐式風(fēng)格月湖公園登峰.造極迪亞溪谷14.96萬(wàn)南西班牙風(fēng)格自然景觀南西班牙山地別墅湘江壹號(hào)94.8萬(wàn)現(xiàn)代風(fēng)格鵝羊山風(fēng)景區(qū)大山水公園領(lǐng)第鵬基.諾亞山林一期11.37萬(wàn)地中海風(fēng)格漫坡生活方式發(fā)現(xiàn).漫坡美洲故事一期25.1萬(wàn)法式、西班牙、英式風(fēng)格家族別墅原創(chuàng)北美家族別墅保利閬峰云墅20萬(wàn)北美風(fēng)格品牌、產(chǎn)品別墅中的世界名著別墅項(xiàng)目多依托于較豐富的自然資源景觀，建筑風(fēng)格上以異域風(fēng)情為主建筑風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）建筑風(fēng)格項(xiàng)目形象定位推廣主題建筑風(fēng)格是否是主推賣點(diǎn)御邦45萬(wàn)地中海風(fēng)格450畝省府中央臻墅年青態(tài)別墅否蔚藍(lán)海岸50萬(wàn)西班牙風(fēng)格天賦優(yōu)雅領(lǐng)舞長(zhǎng)沙否長(zhǎng)沙玫瑰園100萬(wàn)地中海意大利風(fēng)格否托斯卡納20萬(wàn)地中海意大利風(fēng)格來(lái)自意大利的手工別墅意大利的手工別墅是橘郡38萬(wàn)西班牙西班牙國(guó)寶小鎮(zhèn)米哈斯原裝空運(yùn)山鎮(zhèn)，慢生活是好望谷29萬(wàn)地中海風(fēng)格———中新.森林海100萬(wàn)地中海風(fēng)格3萬(wàn)棵樹(shù)否迪亞溪谷14.96萬(wàn)南西班牙風(fēng)格南西班牙山地別墅南西班牙山地別墅是諾亞山林一期11.37萬(wàn)地中海風(fēng)格漫坡生活否長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)地中海別墅項(xiàng)目一覽就初步統(tǒng)計(jì)而言，當(dāng)前長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)上的地中海（西班牙）風(fēng)格的別墅已近十個(gè)之多，總體量已近400萬(wàn)平米之巨。橘郡、迪亞溪谷已將西班牙風(fēng)格作為項(xiàng)目的主推賣點(diǎn)。西班牙風(fēng)格競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊加洋房、高層汀湘十里√√√—√岳麓山公館√√———威尼斯城√√——√蔚藍(lán)海岸—√——√蘇迪亞諾√√√—√長(zhǎng)沙玫瑰園√———√比華利山√√√—√托斯卡納—√——√綠城.青竹園√————藏瓏√—√—√迪亞溪谷√√√√—湘江一號(hào)√—√√√鵬基.諾亞山林√√—√√美洲故事√—√—√保利閬峰云墅√————混合型物業(yè)，純別墅項(xiàng)目較少以聯(lián)排、獨(dú)棟為主，疊加別墅供應(yīng)較少產(chǎn)品類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊加汀湘十里390-460260-285320-330—岳麓山公館470以上240-330——威尼斯城180-580超豪別墅550-1200230-300——蔚藍(lán)海岸—200-240——蘇迪亞諾310-320190-230240—長(zhǎng)沙玫瑰園550-1000———比華利山417230-280300—綠城.青竹園360-1300———藏瓏340-650—240-280—湘江一號(hào)505-700—320-340225-320鵬基.諾亞山林480-500230-270—219-242美洲故事430以上—330-470—保利閬峰云墅400以上———單位：平米戶型面積聯(lián)排別墅戶型集中在200-300平米之間市場(chǎng)上已出現(xiàn)超過(guò)千平米的獨(dú)棟別墅。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊加美洲故事18000元—9000-10000元—蔚藍(lán)海岸—7000元——蘇迪亞諾9500-10000元5500元7500-8000元—長(zhǎng)沙玫瑰園預(yù)計(jì)10000元以上———托斯卡納—7500元——水印山城200-300萬(wàn)/套———湘江壹號(hào)13000元—9000-10000元5600元橘郡9000元以上5500元7000-8000元—岳麓山公館10000以上8000元以上——迪亞溪谷1000055007000-80005500中新.森林?！?5007000—保利閬峰云墅400萬(wàn)以上每套———價(jià)格因各別墅項(xiàng)目的地段、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等不同而又較大差異單價(jià)已突破萬(wàn)元大關(guān)，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)千萬(wàn)級(jí)超豪別墅價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬(wàn)㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）麓北板塊中糧.北緯28度獨(dú)棟、雙拼——新地東方明珠別墅、洋房、小高層4070和記黃埔項(xiàng)目別墅55.6766.8麓南板塊南山白鶴天池項(xiàng)目別墅40.00－利海.米蘭春天（二期別墅）別墅、小高3580麓山帝景灣別墅、多層、小高層173260太陽(yáng)星城別墅、公寓53.435.8金鷹.星沙板塊水印山城一期別墅、洋房155愿景山水灣聯(lián)排、洋房41.4760好望谷別墅2329星月城別墅、多層、高層50.0368新南城板塊北京橘郡一期聯(lián)排、獨(dú)立、洋房、小高層28.5938.00中信新城（別墅區(qū)）別墅——嘉盛格蘭小鎮(zhèn)一期獨(dú)立、聯(lián)排、小高層33.3350未來(lái)長(zhǎng)沙市場(chǎng)將有十幾個(gè)別墅項(xiàng)目入市，加上在售別墅項(xiàng)目，共計(jì)超過(guò)35個(gè)別墅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)推出總量在1000萬(wàn)平米以上?？梢灶A(yù)見(jiàn)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)未來(lái)將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。即將入市項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析樓盤特點(diǎn)北連鵝羊山生態(tài)公園，西臨湘江，占據(jù)稀缺資源面積區(qū)間獨(dú)棟樓王704㎡；獨(dú)立別墅505-700㎡；雙拼別墅320-340㎡；疊加別墅225-320㎡價(jià)格獨(dú)棟12000-14000元/平米，樓王1000萬(wàn)，雙拼別墅9000-10000元/平米，疊加別墅不低于5000-6000元/平米營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“千米江岸，千畝公園，千年福地”，主廣告語(yǔ)“大山水公園領(lǐng)地”媒介策略報(bào)紙為主，路旗、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)為輔推廣活動(dòng)2007年8-9月，聯(lián)合瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心，舉行“高處相逢——2007長(zhǎng)沙高端別墅人居消費(fèi)調(diào)查問(wèn)卷”活動(dòng)，并于9月17日于瀟湘晨報(bào)上發(fā)表“2007長(zhǎng)沙高端別墅人居消費(fèi)調(diào)查藍(lán)皮書(shū)”基本指標(biāo)：總占面160萬(wàn)平米（2400畝）總建面94.8萬(wàn)平方米

一期占地18.8萬(wàn)平米（283畝）一期建面10.5萬(wàn)平米所屬片區(qū)：北城片區(qū)建筑類型：獨(dú)立別墅、雙拼、疊加、高層開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：07年12月1日創(chuàng)遠(yuǎn).湘江壹號(hào)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析樓盤特點(diǎn)西班牙風(fēng)情別墅，山鎮(zhèn)面積區(qū)間別墅170-280平米，洋房140-230平米，一期共108棟，287戶價(jià)格獨(dú)棟預(yù)計(jì)9000，雙拼7000-8000，聯(lián)排6000，洋房5500營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“山鎮(zhèn)慢生活”，主廣告語(yǔ)“西班牙國(guó)寶小鎮(zhèn)米哈斯原裝空運(yùn)”媒介策略戶外、網(wǎng)絡(luò)等推廣活動(dòng)開(kāi)盤時(shí)前50位簽約客戶可享受西班牙旅游活動(dòng)基本指標(biāo)：一期占地9.9萬(wàn)平米一期建面8.26萬(wàn)平米一期容積率0.83所屬片區(qū)：新南城片區(qū)建筑類型：獨(dú)立別墅、雙拼、聯(lián)排、洋房開(kāi)發(fā)商：湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：預(yù)計(jì)08年8、9月橘郡競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析樓盤特點(diǎn)600畝月湖公園，環(huán)境優(yōu)美。面積區(qū)間獨(dú)立別墅：340－650㎡；雙拼別墅：240－280㎡；花園洋房：130－180㎡；高層：125－180㎡價(jià)格獨(dú)立別墅：10000元/㎡；雙拼別墅：8000元/㎡；高層：5000元/㎡營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“46萬(wàn)m2湖上國(guó)際社區(qū)”，系列廣告語(yǔ)“疆愈無(wú)界，物愈非凡”“為這座城市樹(shù)立領(lǐng)袖”“事業(yè)已然登峰，生活即將造極”媒介策略路旗、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣活動(dòng)策略7月21日，特邀鳳凰衛(wèi)視主持人陳魯豫“藏瓏宮邸生活品鑒之夜”

3月“藏瓏湖上.和諧長(zhǎng)沙”2007長(zhǎng)沙大型迎春燈會(huì)基本指標(biāo)：占面168萬(wàn)平方米總建面87萬(wàn)平方米綠化率54％所屬片區(qū)：星沙片區(qū)建筑類型：小高層、別墅、洋房開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙雙瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：小高層2007年7月18日開(kāi)盤藏瓏競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析樓盤特點(diǎn)田園式澳洲風(fēng)情面積區(qū)間獨(dú)棟：310-320㎡；雙拼：240㎡；聯(lián)排：190-230㎡；洋房：90-150㎡價(jià)格獨(dú)立別墅：9000-10000元/㎡；雙拼別墅：7500-8000元/㎡；聯(lián)排別墅：5500元/㎡；洋房：3300元/㎡；營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“澳洲首府莊園”，主廣告語(yǔ)“一城別墅，伴城湖”，系列廣告語(yǔ)“低密度莊園，新貴胄生活”，“獨(dú)立別墅，莊園湖泊侍主人“；”雙拼別墅，270度首府宏圖“；”聯(lián)排別墅，內(nèi)庭外院大開(kāi)度“；”別墅級(jí)洋房，怡景退臺(tái)空中別墅”媒介策略路旗、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣活動(dòng)策略7月14日在椰亞游輪上舉行“首府莊園蜜荔之夜”活動(dòng)；6月9日舉行“首府莊園夏日嘉年華”活動(dòng)；房交會(huì)期間（4月29日-5月3日）優(yōu)惠活動(dòng)：1、別墅：5萬(wàn)抵8萬(wàn)2、聯(lián)排：3萬(wàn)抵5萬(wàn)或1.5萬(wàn)抵3萬(wàn)3、洋房：1萬(wàn)抵2萬(wàn)基本指標(biāo)：占面33萬(wàn)平米總建面36萬(wàn)平米總戶數(shù)2146

綠化率40％所屬片區(qū)：市府麓谷片區(qū)建筑類型：獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)體、洋房、小高層開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙南山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：07年8月18日開(kāi)盤南山.蘇迪亞諾競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析基本指標(biāo)：占面40萬(wàn)平方米總建面20萬(wàn)平方米綠化率65％所屬片區(qū)：新南城片區(qū)建筑類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼開(kāi)發(fā)商：湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：07年9月9日價(jià)格：均價(jià)8500元/平米樓盤特點(diǎn)純別墅社區(qū)，超大面積400平米以上價(jià)格400萬(wàn)/套以上營(yíng)銷主題“別墅中的世界名著”媒介策略戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣銷售策略“2006長(zhǎng)沙房地產(chǎn)年度別墅代表作”、“2006年度最佳生態(tài)別墅”、“2007湖南最值得期待品質(zhì)樓盤”、“中國(guó)最佳獨(dú)棟別墅金獎(jiǎng)”、"中國(guó)經(jīng)典別墅綜合金獎(jiǎng)“外展點(diǎn)設(shè)在湖南大劇院27樓保利.閬峰云墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析基本指標(biāo)：占面66.7萬(wàn)平米

總建面100萬(wàn)平米

總戶數(shù)6000

綠化率48％所屬片區(qū)：市府麓谷片區(qū)建筑類型：獨(dú)棟、小高層洋房、高層公寓開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙玫瑰園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤時(shí)間：2006年10月21日面積區(qū)間獨(dú)立別墅：550-1000㎡以上；洋房：110-200m2，價(jià)格獨(dú)立別墅：預(yù)計(jì)10000元/㎡以上；洋房：3700元/㎡；營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“經(jīng)典泊岸生活”媒介策略路旗、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣活動(dòng)策略07年9月23日，深圳五洲大酒店舉行別墅推介會(huì)活動(dòng)07年4月參與“2007長(zhǎng)沙最佳實(shí)用婚房樓盤大型推介活動(dòng)”五大活動(dòng)之一“百萬(wàn)網(wǎng)友海選2007長(zhǎng)沙最佳實(shí)用婚房樓盤活動(dòng)”，獲得評(píng)選第二長(zhǎng)沙玫瑰園競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析基本指標(biāo)：占面20萬(wàn)平方米總建面14.96萬(wàn)平方米綠化率：56.7％所屬片區(qū)：麓南片區(qū)建筑類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙鼎力置業(yè)有限公司

開(kāi)盤時(shí)間：07年6月24日樓盤特點(diǎn)純別墅社區(qū)，西班牙建筑風(fēng)格，周邊為原生態(tài)自然林，環(huán)境優(yōu)美價(jià)格獨(dú)棟8000元/平米，沿湖獨(dú)棟10000元/平米；疊加、聯(lián)排別墅均價(jià)5000元/平米，少量雙拼別墅6000元/平米營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“山地別墅”，主廣告語(yǔ)“南西班牙，山地別墅”，系列廣告語(yǔ)“南西班牙，夢(mèng)幻天堂”“麓山之下，優(yōu)質(zhì)生態(tài)”“純粹別墅，尊貴生活”“天然溪谷，原生景觀”“依山而建，融于自然”媒介策略戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣麓山戀.迪亞溪谷競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析基本指標(biāo)：一期占面21萬(wàn)平方米一期總建面25.1萬(wàn)平米

綠化率：41.69％所屬片區(qū)：新南城片區(qū)建筑類型：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司

開(kāi)盤時(shí)間：07年9月底樓盤特點(diǎn)一期純別墅社區(qū)，法式、英式、西班牙式三種北美建筑風(fēng)格面積區(qū)間獨(dú)立別墅430平米以上：雙拼別墅330-470平米價(jià)格獨(dú)立別墅12000-16000元/平米，雙拼9500-10000元/平米營(yíng)銷主題營(yíng)銷主題“家族別墅”，主廣告語(yǔ)“原創(chuàng)北美，家族別墅”媒介策略戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)行宣傳推廣活動(dòng)策略07年9月22日起，開(kāi)始俱樂(lè)部VIP會(huì)員招募，10萬(wàn)抵13萬(wàn)。首推29套別墅，其中3套獨(dú)棟、26套雙拼，雙拼價(jià)格9000元/平米07年9月21日，在項(xiàng)目營(yíng)銷中心舉行“開(kāi)啟家族榮光之旅——美洲故事啟航式暨VIP爵士之夜”活動(dòng)美洲故事競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析1、針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2、深層挖掘項(xiàng)目?jī)?nèi)涵、賣點(diǎn)，規(guī)避同類同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，注重營(yíng)銷手段、策略的創(chuàng)新4、密切關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略變化，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析片區(qū)項(xiàng)目分析總結(jié)與啟示:第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析報(bào)告內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：營(yíng)銷推廣策略地段：二環(huán)以內(nèi)絕版別墅產(chǎn)品，距離市中心10分鐘車程絕版自然資源：350畝天然內(nèi)湖，3.2公里湖岸線社區(qū)配套高檔全面片區(qū)認(rèn)可度不高，小高層產(chǎn)品可能銷售壓力項(xiàng)目周邊配套稀缺，人氣不足項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：充分挖掘項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，無(wú)限放大高舉高打，充分預(yù)熱市場(chǎng)，使項(xiàng)目獲得充分的市場(chǎng)關(guān)注度以中高端產(chǎn)品先行入市，在獲取市場(chǎng)認(rèn)可度后，帶動(dòng)后期中低端產(chǎn)品的銷售啟示：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)1環(huán)境：350畝天然湖泊+3.2公里湖岸線2地段：二環(huán)以內(nèi)絕版別墅+10分鐘車程4建筑：西班牙風(fēng)情建筑3規(guī)模：100萬(wàn)㎡低密度風(fēng)情別墅小鎮(zhèn)6配套：超五星級(jí)雙會(huì)所，全方位生活配套

7品牌：上市公司實(shí)力之作5設(shè)計(jì)：國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)傾力打造形象定位產(chǎn)品定位客戶定位地段：二環(huán)內(nèi)規(guī)模：100萬(wàn)平米建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情產(chǎn)品類型：別墅小鎮(zhèn)稀缺資源：23萬(wàn)平米內(nèi)湖二環(huán)內(nèi).100萬(wàn)平米西班牙環(huán)湖別墅小鎮(zhèn)

形象定位產(chǎn)品定位客戶定位多種物業(yè)類型、非純別墅社區(qū)：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、小高層、公寓中大面積區(qū)間，非超大面積：別墅160-220平米（經(jīng)濟(jì)型）總價(jià)區(qū)間：別墅100萬(wàn)-150萬(wàn)左右，最高總價(jià)300萬(wàn)以上，未挑戰(zhàn)市場(chǎng)最高價(jià)中高檔別墅產(chǎn)品年齡：35-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管、金融從業(yè)人員、高校教師等地區(qū)：長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)厝?0%，長(zhǎng)沙周邊縣市10%，外地人士30%家庭年收入：30萬(wàn)以上，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶特征：注重區(qū)域環(huán)境以及周邊生活配套，追求高品質(zhì)的生活形象定位產(chǎn)品定位客戶定位中高端客戶：悠富一族推廣主題主推廣語(yǔ)案名演繹堤亞納灣—Triana西班牙塞維利亞省的一個(gè)著名旅游景點(diǎn)三條河流交匯的地方弗拉明戈藝術(shù)家的搖籃歷史人物哥倫布誕生的地方推廣主題主推廣語(yǔ)案名演繹以堤亞納灣—Triana為推廣案名——舶來(lái)品，洋味十足迎合客戶心理訴求傳達(dá)地道的西班牙風(fēng)情印象有想象空間，對(duì)建筑、項(xiàng)目、水縱觀市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品案名，以舶來(lái)品作為案名的例子不勝例舉，迪亞溪谷、托斯卡納、諾亞山林、威尼斯城、普瑞斯堡等等，以舶來(lái)品為案名無(wú)非是想傳達(dá)一種純正的、飽含異域風(fēng)情的品質(zhì)樓盤形象。推廣主題主推廣語(yǔ)案名演繹在案名給人第一波想象和期待外，關(guān)于項(xiàng)目整體特征、賣點(diǎn)、價(jià)值的介紹將給受眾以第二波的沖擊，而這正是項(xiàng)目推廣主題要解決的問(wèn)題……案名——概念炒作、傳達(dá)項(xiàng)目異域風(fēng)情、給人以想象和期待…推廣主題——關(guān)注客戶真實(shí)的需求、挖據(jù)項(xiàng)目特征和價(jià)值、在項(xiàng)目與客戶需求之間找到一種對(duì)應(yīng)…23萬(wàn)天然湖泊、3.2公里沿湖觀景棧道低密度別墅大盤悠閑、浪漫、尊貴、典雅的生活方式推廣主題主推廣語(yǔ)湖墅

案名演繹規(guī)避市場(chǎng)同類同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)上西班牙風(fēng)格的產(chǎn)品較多深刻挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，給客戶以真實(shí)的產(chǎn)品信息，規(guī)避概念炒作符合項(xiàng)目特質(zhì)堤亞納灣水邊的華爾茲（湖水、生活意境）攬勝浩瀚的人生版圖（尊貴、大氣）天然湖墅榮尊天成

備選：推廣主題主推廣語(yǔ)案名演繹突出項(xiàng)目核心賣點(diǎn)：天然湖泊、別墅大盤符合項(xiàng)目特質(zhì)：尊貴、典雅的生活方式倡導(dǎo)整體感覺(jué)大氣、自成一體，流露出自然的華麗和尊貴第一部分：市場(chǎng)分析第二部分：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析報(bào)告內(nèi)容第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：營(yíng)銷推廣策略入市時(shí)機(jī)推廣階段劃分建議正式入市時(shí)間為:2009年4月18日動(dòng)工主體工程封頂，樣板房、局部園林展示（8-10個(gè)月）2008年7月中旬2009年3-4月抓住長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年四五月份的銷售高峰期能迎合項(xiàng)目施工進(jìn)度要求充分預(yù)熱市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)前期大量客戶積累，從而實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤熱銷形勢(shì)入市時(shí)機(jī)推廣階段劃分推廣階段劃分市場(chǎng)預(yù)熱期開(kāi)盤強(qiáng)銷期08年9月

信息滲透,采取措施維持市場(chǎng)記憶度和期待度第一階段第三階段第四階段尾盤消化期08年5月鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售09年4月深化項(xiàng)目賣點(diǎn)，形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)印象，實(shí)現(xiàn)銷售的“開(kāi)門紅”

強(qiáng)勢(shì)蓄客期第二階段高端形象深入人心，完成誠(chéng)意客戶積累工作，完成銷售物料的制作，為項(xiàng)目首批單位的開(kāi)售打下良好基礎(chǔ)09年12月底開(kāi)盤2010年4月提升知名度階段美譽(yù)度盡最大化蓄客研究客戶需求問(wèn)題客戶的解決方案提高成交率集中成交持續(xù)熱銷尾盤消化營(yíng)銷活動(dòng)客戶體驗(yàn)客戶互動(dòng)公關(guān)活動(dòng)業(yè)內(nèi)炒作媒體公示推廣造勢(shì)體驗(yàn)做市集中銷售順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)強(qiáng)勁驅(qū)動(dòng)模式:通過(guò)強(qiáng)勁的前期攻勢(shì),以“造勢(shì)”→“做市”進(jìn)行深度蓄客，間斷式的制造興奮點(diǎn)進(jìn)行集中爆發(fā)。整體推廣策略階段推廣策略1234節(jié)奏把控次序安排時(shí)間節(jié)點(diǎn)價(jià)格策略分批限量的積累客戶，以控制供應(yīng)量的形式階段型的銷控，制造的需求緊張，營(yíng)造項(xiàng)目持續(xù)熱銷的景象。住宅按景觀中心布局、看樓路線規(guī)劃、戶型產(chǎn)品配比制定營(yíng)銷策略，從低到高，從多到少；商鋪在住宅之后銷售。首批單位入市后，視具體的銷售進(jìn)度決定第二批推售的時(shí)間結(jié)點(diǎn)。在前一批推售時(shí)，引導(dǎo)客戶進(jìn)行意向登記。本批若沒(méi)有客戶需求的戶型，則做好客戶跟蹤，蓄入后一（幾）批單位。低開(kāi)高揚(yáng)，小幅提升，為先購(gòu)買的客戶優(yōu)惠并創(chuàng)造升值空間，提升客戶信心，培養(yǎng)企業(yè)忠誠(chéng)客戶群體。推盤方式：整體推廣策略階段推廣策略“六大組團(tuán)”第一組團(tuán)第二組團(tuán)第三組團(tuán)第四組團(tuán)第五組團(tuán)第六組團(tuán)整體推盤節(jié)奏示意圖：整體推廣策略階段推廣策略推盤批次時(shí)間推售單位套數(shù)推盤及蓄客策略簡(jiǎn)要說(shuō)明第一批2009年4月18日聯(lián)排：52套，棟號(hào)6-1~8疊拼：16套，棟號(hào)11-1168主要面對(duì)沙河公司內(nèi)部客戶，并充分利用參展春交會(huì)前后樹(shù)立的項(xiàng)目良好項(xiàng)目形象和大量的誠(chéng)意客戶量，乘勝追擊，滿足客戶需求?？蛻舴e累期：08年10月-09年4月誠(chéng)意客戶量：600第二批2009年6月6日雙拼：6套，棟號(hào)7-3~5聯(lián)排：47套，棟號(hào)6-9~15疊拼：24套，棟號(hào)11-12~1377六月火爆加推近湖聯(lián)排,滿足忠誠(chéng)客戶需求，推出部分雙拼，拔高項(xiàng)目形象，拉升產(chǎn)品價(jià)格。客戶積累期：09年5-6月誠(chéng)意客戶量：200第三批2009年8月8日雙拼：4套，棟號(hào)7-1~2聯(lián)排：60套，棟號(hào)5-11~20H1型小高層：共3棟60套H2型小高層：共5棟150套274在前兩批中高檔產(chǎn)品引爆市場(chǎng)之后，通過(guò)特色的營(yíng)銷推廣活動(dòng)為項(xiàng)目宣傳造勢(shì)，推出雙拼樓王吸引眼球，并擴(kuò)大客戶層面,加推小高層和聯(lián)排?？蛻舴e累期：09年7月-8月誠(chéng)意客戶量：400第四批2009年10月25日H1型小高層：共1棟20套聯(lián)排：8套，棟號(hào)5-2128積極發(fā)揮“老帶新”作用，參展秋交會(huì)以進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣，在秋交會(huì)前后加推少量聯(lián)排和小高，滿足客戶需求，同時(shí)積累誠(chéng)意客戶數(shù)量，為后期公寓產(chǎn)品的銷售作足準(zhǔn)備。客戶積累期：09年9-10月誠(chéng)意客戶量：300第五批2009年11月15日公寓：共1棟253套253針對(duì)認(rèn)可項(xiàng)目產(chǎn)品、景觀、配套的小戶型投資客和經(jīng)濟(jì)承受能力有限的自住客戶，最后可借09年年底清理尾盤。客戶積累期：09年11-12月誠(chéng)意客戶量：700第六批預(yù)計(jì)一期末二期初商業(yè)：5503平米一期銷售末期，一期入伙時(shí)段附近，樓盤人氣開(kāi)始富集，推出商業(yè)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售利益最大化整體推盤計(jì)劃：整體推廣策略階段推廣策略08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略工程進(jìn)度：一期動(dòng)工，配套、景觀先行（4#商業(yè)即未來(lái)售樓處）1階段節(jié)點(diǎn)：開(kāi)工典禮2形象包裝：案名、Logo、VI、工地圍墻完成；外展場(chǎng)、廣告牌、沙盤、樓書(shū)、戶型圖等開(kāi)始設(shè)計(jì)。3推廣重點(diǎn)：企業(yè)品牌、項(xiàng)目整體形象，區(qū)域價(jià)值。5推廣形式：戶外廣告、新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)軟文報(bào)道、活動(dòng)等。4市場(chǎng)預(yù)熱期：08年5月-08年9月推廣策略：企業(yè)品牌推廣先行；合眾連橫，協(xié)同推廣片區(qū)。508.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略項(xiàng)目起航——開(kāi)工典禮項(xiàng)目具備動(dòng)工條件后，舉行盛大的開(kāi)工典禮，通過(guò)各大媒體告知公眾，吸引消費(fèi)者關(guān)注本項(xiàng)目時(shí)間：2008年7月中旬08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略產(chǎn)品發(fā)布會(huì)：08年7月中旬項(xiàng)目主體工程動(dòng)工時(shí)，舉行產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，進(jìn)一步造勢(shì)宣傳，使項(xiàng)目獲得媒體的廣泛關(guān)注08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略長(zhǎng)沙北城居住價(jià)值研討會(huì)通過(guò)長(zhǎng)沙未來(lái)別墅格局論壇、長(zhǎng)沙北城居住價(jià)值研討，提高公眾對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)知度，為項(xiàng)目成為區(qū)域標(biāo)桿埋下輿論基礎(chǔ)長(zhǎng)沙北城居住價(jià)值研討會(huì)：8月上旬

VI系統(tǒng)關(guān)鍵字：品位、典雅、西班牙風(fēng)情08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略整體推廣策略階段推廣策略目的：展示項(xiàng)目形象、體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)、傳遞品牌信息要求：高貴大氣/賣點(diǎn)清晰、明確/放大項(xiàng)目亮點(diǎn)1、項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值、氣質(zhì)的闡述2、項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、配套3、沙河品牌信息目的：使客戶充分了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)，在客戶頭腦中建立高端市場(chǎng)形象，形成價(jià)格支撐要求：高貴大氣/賣點(diǎn)清晰、明確/放大項(xiàng)目亮點(diǎn)1、項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值、氣質(zhì)的闡述2、對(duì)項(xiàng)目的生活方式的描述3、項(xiàng)目戶型及賣點(diǎn)提煉4、項(xiàng)目系統(tǒng)化方案、全面配套信息描述5、沙河品牌信息目的：使客戶更直觀地了解項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)要求：區(qū)域模型、項(xiàng)目模型、一期模型、分戶模型目的：三維展現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)生活，感染客戶，并可以作為項(xiàng)目的禮品贈(zèng)送給客戶樓書(shū)、產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)海報(bào)沙盤影視宣傳片9月前完成銷售物料08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略申報(bào)別墅大獎(jiǎng)，通過(guò)專家權(quán)威認(rèn)證提升項(xiàng)目形象，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心先期申報(bào)，在強(qiáng)勢(shì)蓄客期和開(kāi)盤熱銷期舉行“名盤新聞發(fā)布會(huì)”，充分發(fā)揮獎(jiǎng)項(xiàng)的價(jià)值。2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)年度別墅代表作中國(guó)經(jīng)典別墅綜合金獎(jiǎng)2008年度湖南最值得期待品質(zhì)樓盤獎(jiǎng)項(xiàng)申報(bào)08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略提升項(xiàng)目形象圍墻包裝/道路包裝昭示性強(qiáng)，吸引路人關(guān)注展示項(xiàng)目賣點(diǎn)或價(jià)值美化施工現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)面大氣、美觀，符合項(xiàng)目特質(zhì)08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略道路包裝在北二環(huán)和東二環(huán)環(huán)抱本項(xiàng)目的路段設(shè)置燈桿旗、路旗，以進(jìn)行道路包裝。燈桿旗的形式以鐵桿雙面的形式出現(xiàn)，可采用非常規(guī)造型，非常規(guī)色彩。對(duì)項(xiàng)目地塊高出路面而形成的山體墻，進(jìn)行臨時(shí)處理，種植一些草（高速路邊坡形式），或者采用護(hù)坡廣告的形式，美化現(xiàn)場(chǎng)視野效果。08.508.909.409.122010.4

市場(chǎng)預(yù)熱期整體推廣策略階段推廣策略地段：市中心主干道、五一路、芙蓉路等廣告內(nèi)容：項(xiàng)目整體形象和風(fēng)格展示畫(huà)面：美觀、大氣，符合項(xiàng)目特質(zhì)，體現(xiàn)高貴、悠閑生活方式時(shí)間：2008年5月后陸續(xù)展示戶外廣告“二環(huán)內(nèi).100萬(wàn)平米西班牙環(huán)湖別墅小鎮(zhèn)”“天然湖墅榮尊天成”08.508.909.409.122010.4

強(qiáng)勢(shì)蓄客期整體推廣策略階段推廣策略工程進(jìn)度：工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，樣板房開(kāi)放、營(yíng)銷中心可投入使用1銷售動(dòng)作：外展場(chǎng)開(kāi)放、售樓員進(jìn)場(chǎng)及培訓(xùn)，銷售道具到位，蓄客開(kāi)始。2推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目整體形象與內(nèi)涵特征。4推廣形式：戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)等。3強(qiáng)勢(shì)蓄客期：08年9月-09年4月推廣策略：強(qiáng)化核心賣點(diǎn)，打造區(qū)域領(lǐng)袖形象，積累誠(chéng)意客戶508.508.909.409.122010.4

強(qiáng)勢(shì)蓄客期整體推廣策略階段推廣策略沙河會(huì)：悠富CLUB外展場(chǎng)設(shè)立后，依靠外展場(chǎng)陣地開(kāi)始“沙河會(huì)”會(huì)員的招募工作客戶通訊《“沙河會(huì)”首期特刊》在外展場(chǎng)設(shè)立后兩周內(nèi)到位，郵寄給此前登記備案的誠(chéng)意客戶，并放置在外展場(chǎng)供來(lái)訪客戶取閱。沙河會(huì)沙河會(huì)09年4月底春交會(huì)：積累客戶、促進(jìn)銷售08.508.909.409.122010.4整體推廣策略階段推廣策略

強(qiáng)勢(shì)蓄客期08.508.909.409.122010.4

強(qiáng)勢(shì)蓄客期

整體推廣策略階段推廣策略目的：項(xiàng)目咨詢，積累客戶，展示形象配備：項(xiàng)目模型/產(chǎn)品戶型模型/宣傳資料齊備/看房車（項(xiàng)目地營(yíng)銷中心開(kāi)放后）地點(diǎn)：建議設(shè)在賀龍?bào)w育館附近或湖南大劇院或某五星級(jí)酒店外展場(chǎng)：9月開(kāi)放08年秋交會(huì)：強(qiáng)勢(shì)積累客戶08.508.909.409.122010.4整體推廣策略階段推廣策略

強(qiáng)勢(shì)蓄客期首期產(chǎn)品媒體見(jiàn)面會(huì)：2009年3月中旬時(shí)間：約開(kāi)盤前一個(gè)月（3月中旬）地點(diǎn)：長(zhǎng)沙市內(nèi)五星級(jí)酒店開(kāi)盤前繼續(xù)制造新聞曝光點(diǎn)增進(jìn)對(duì)媒體的親和力，為1個(gè)月之后的盛大開(kāi)盤做好媒體準(zhǔn)備熱烈祝賀堤亞納灣媒體見(jiàn)面會(huì)圓滿成功08.508.909.409.122010.4整體推廣策略階段推廣策略

強(qiáng)勢(shì)蓄客期

銷售中心整體保持西班牙風(fēng)格，裝修上多采用原生、自然的材料，分為接待區(qū)、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約辦公區(qū)等，功能上滿足銷售需求；配合樓上的觀景區(qū)、觀光小艇，真正實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷?，F(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心09年4月中旬開(kāi)放★專人現(xiàn)場(chǎng)演奏★細(xì)心飲食服務(wù)★樓盤宣傳片演示★模型展示★售樓處