房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)

(第五版)

第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

在建工程評(píng)估本章學(xué)習(xí)目標(biāo)了解：了解房地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)、分類(lèi)。在建工程的特點(diǎn)和估價(jià)方法。理解:房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本理論。房地產(chǎn)價(jià)格體系。假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本原理。掌握:影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估?！?-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述一、房地產(chǎn)的概念按自然形態(tài)山地、丘陵、平原。。。按用途商業(yè)金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空閑地。。。對(duì)房地產(chǎn)生地—將用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的農(nóng)地熟地--對(duì)生地進(jìn)行改造毛地--要進(jìn)行再開(kāi)發(fā)改造的舊城區(qū)（一）土地的分類(lèi)房屋及其附屬物承載房屋及其附屬物的土地房地產(chǎn)不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)§4-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述（二）相關(guān)概念土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利地產(chǎn)與房屋相關(guān)的建筑物，如：小區(qū)設(shè)施、林木、建筑附著物、附屬物§4-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)化，歸屬于不動(dòng)產(chǎn)的一部分。已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯、給排水、采暖、照明等。建筑附著物與建筑物的使用密切相關(guān)，拆除會(huì)損壞或嚴(yán)重影響建筑物的使用。除明確規(guī)定外，抵押、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、借貸建筑物時(shí)包括建筑附屬物。不可移動(dòng)性耐用（耗）性異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性）高價(jià)值性§4-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)供給有限性投資與消費(fèi)雙重性實(shí)體構(gòu)成的二元性不能用自然災(zāi)害否認(rèn)其正常狀態(tài)不能否認(rèn)房地產(chǎn)之間市場(chǎng)可替代性由非勞動(dòng)產(chǎn)品與勞動(dòng)產(chǎn)品構(gòu)成。按用途分類(lèi)居住類(lèi)房地產(chǎn)商業(yè)類(lèi)休閑類(lèi)公共事業(yè)類(lèi)工業(yè)類(lèi)§4-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述三、房地產(chǎn)的類(lèi)型普通住宅、別墅、高級(jí)公寓寫(xiě)字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等體育館、娛樂(lè)中心等科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等廠房、倉(cāng)庫(kù)等位置（坐落）、四至、形狀位置：區(qū)域和具體地點(diǎn)；四至：土地的四至界限范圍；形狀：以宗地圖來(lái)表示建筑物層數(shù)與高度低層、多層、中高層、高層、超高層；§4-1房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述四、房地產(chǎn)的描述方法用途不同，標(biāo)準(zhǔn)不同。如：住宅10；公共建筑大于24米；第四四章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估第第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述面積大小土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積建筑物結(jié)構(gòu)按主要承重構(gòu)件所用建筑材料分類(lèi)?！?-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的描描述述方方法法鋼、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土、、磚磚混混、、磚磚木木、、其其它它結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑裝修、附屬設(shè)備裝修：材料、標(biāo)準(zhǔn)、程度、質(zhì)量；附屬設(shè)備：給排水、照明、衛(wèi)生、通風(fēng)、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通信；建成年月等建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的描描述述方方法法建筑外觀及平面格局以外觀圖、平面圖表述利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求用途、建筑容積率、建筑覆蓋率產(chǎn)權(quán)狀況產(chǎn)權(quán)歸屬、土地使用權(quán)類(lèi)型、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、是否抵押§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的描描述述方方法法地質(zhì)基礎(chǔ)等地質(zhì)基礎(chǔ)、地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低和地價(jià)水平的差異。是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估的的理理論論基基礎(chǔ)礎(chǔ)（一一））地地租租理理論論區(qū)位位地地租租居住住竟竟租租能能力力曲曲線線（二二））土土地地價(jià)價(jià)格格理理論論土地地價(jià)價(jià)格格是是地地租租的的折折現(xiàn)現(xiàn)額額，，不不是是土土地地的的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)價(jià)格格。。土地地價(jià)價(jià)格格受受供供求求關(guān)關(guān)系系影影響響。?！?-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述土地原始價(jià)值城市邊緣土地農(nóng)業(yè)利用價(jià)值作為建設(shè)用地機(jī)會(huì)成本公共投資與改良價(jià)值政府或私人部門(mén)對(duì)城市環(huán)境的改良私人投資改良個(gè)人投資是土地增值，具有外溢效果未來(lái)價(jià)值未實(shí)現(xiàn)的潛在價(jià)值，如改變用途后的價(jià)值六、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的構(gòu)構(gòu)成成（一一））土土地地價(jià)價(jià)格格的的構(gòu)構(gòu)成成§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述（二二））建建筑筑物物價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格構(gòu)構(gòu)成成建筑生產(chǎn)成本+利潤(rùn)建筑物價(jià)格+土地價(jià)格；建筑物與土地組合相稱(chēng)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估價(jià)格§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述七、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格種種類(lèi)類(lèi)（一一））土土地地價(jià)價(jià)格格的的種種類(lèi)類(lèi)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)課稅價(jià)格、征用價(jià)格、抵押價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值土地地單單價(jià)價(jià)/容積積率率商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的種種類(lèi)類(lèi)廉租金、準(zhǔn)成本租金、成本租金、市場(chǎng)租金§4-1房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格評(píng)評(píng)估估概概述述一般般因因素素社會(huì)會(huì)因因素素經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素制度度與與政政策策社會(huì)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定定狀狀況況人口口狀狀況況城市市化化國(guó)民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水水平平及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)金融融環(huán)環(huán)境境稅負(fù)負(fù)土地制度及政策住房制度及政策八、影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的因素（一）影影響城市市土地價(jià)價(jià)格的因因素§4-1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估概述區(qū)域因素素商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)腹腹地土地利用用控制等等自然景觀觀優(yōu)美程程度距離商業(yè)業(yè)中心遠(yuǎn)遠(yuǎn)近等土地使用年限宗地位置、面積等（一）影影響城市市土地價(jià)價(jià)格的因因素個(gè)別因素素雇傭勞動(dòng)動(dòng)力的成成本相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的集中中程度等等建筑構(gòu)造、裝修、設(shè)備規(guī)模與高度用途§4-1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估概述（二）影影響建筑筑物價(jià)格格的因素素地區(qū)物價(jià)水平§4-1房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)估估概述九、房地地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估的的原則房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則合法原則產(chǎn)權(quán)合法利用方式合法交易和處分方式合法一般原則工作原則經(jīng)濟(jì)原則§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估一、成本本法理論論（一）成成本法的的基本原原理1、成本法法（累積積法、承承包商法法）房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+改良物殘余價(jià)值

=土地價(jià)格+（建筑物成本-折舊）公式建筑成本、市場(chǎng)資料及描述性資料資料判斷評(píng)估估標(biāo)的物物滿足市市場(chǎng)的能能力§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估2、適用范范圍1折舊較少和建筑成本易于評(píng)估的新建筑物2折舊額能準(zhǔn)確估計(jì)的舊建筑物評(píng)估3市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)資料缺乏如：工業(yè)業(yè)或特殊殊用途房房地產(chǎn)、、房屋保保險(xiǎn)價(jià)值值評(píng)估§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估（一）重重置成本本的構(gòu)成成開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)成本二、重置置成本估估算編制成本表時(shí)，所有成本都應(yīng)予以說(shuō)明；反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀注意§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估（二）重重置成本本估算方方法1、工料測(cè)測(cè)量法（（按建筑成成本組成成或次級(jí)級(jí)組成部部分分項(xiàng)項(xiàng)）評(píng)估值=直接成本本+間接成本本特點(diǎn)：最費(fèi)時(shí)間間、最詳詳細(xì)缺點(diǎn)：缺缺乏按過(guò)過(guò)去建筑筑方法所所需要的的勞動(dòng)力力時(shí)數(shù)資資料。勞動(dòng)力、、原材料料等營(yíng)業(yè)費(fèi)用用、利潤(rùn)潤(rùn)等大型、特殊用途房地產(chǎn)或其他方法不能準(zhǔn)確計(jì)算的§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估2、分部分分項(xiàng)法重置成本本=∑分部、分分項(xiàng)工程程單位成成本＊工工程量＋＋間接費(fèi)費(fèi)＋利潤(rùn)潤(rùn)特點(diǎn)：詳詳細(xì)且高高度準(zhǔn)確確適用：開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和承包商商成本估估價(jià)土石挖方方、外墻墻壁、門(mén)門(mén)窗等§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估3、單位比比較法重置成本本=可比較單單位重置置成本*修正系系數(shù)+其他修正正項(xiàng)目特點(diǎn)：簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、迅迅速、應(yīng)應(yīng)用廣泛泛根據(jù)不同同房地產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)型而而選擇。。商業(yè)、、住宅按按平方米米；工業(yè)業(yè)、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)按立方方米§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估４、指數(shù)數(shù)調(diào)整法法特點(diǎn)：利利用趨勢(shì)勢(shì)因子調(diào)調(diào)整歷史史成本適用：建建成使用用不久，，不能得得到可與與之比較較的成本本數(shù)據(jù)資資料，如如大宗工工業(yè)房地地產(chǎn)。（三）土土地價(jià)格格的估算算適用于：：新開(kāi)發(fā)發(fā)土地、、土地市市場(chǎng)不完完善、成成交實(shí)例例少、無(wú)無(wú)收益等等１、土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)格的的構(gòu)成§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估（１）土土地取得得費(fèi)①集體土土地土地補(bǔ)償償費(fèi)地上附著著物和青青苗補(bǔ)償償安置補(bǔ)助助費(fèi)②城市土土地拆遷費(fèi)§4-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估（２）土土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施施配套費(fèi)費(fèi)－－七七通一平平公共事業(yè)業(yè)建設(shè)配配套費(fèi)用用小區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)配套費(fèi)費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)（３）投投資利息息貸款利息息自有資金金利息損損失注意：土土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)用計(jì)計(jì)息期為為開(kāi)發(fā)期期的一半半?！?-2房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的成成本法評(píng)評(píng)估（４））投資資利潤(rùn)潤(rùn)（５））土地地增值值收益益＝［（（１））＋（（２））＋（（３））＋（（４））］＊＊收益益率土地價(jià)價(jià)格＝＝［（（１））＋（（２））＋（（３））＋（（４））＋（（５））例：P761公頃=15畝=10000平方米米,1畝=2000/3平方米米=666.67平方米米§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估三、建建筑物物貶值值（折折舊））的估估算例：某某舊住住宅，，測(cè)算算其重重置價(jià)價(jià)格為為40萬(wàn)元，，地面面、門(mén)門(mén)窗等破舊舊引起起的物物質(zhì)折折舊為為1萬(wàn)元，，戶型型設(shè)計(jì)計(jì)不好好、沒(méi)沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)衛(wèi)生間間和共共用電電視天天線導(dǎo)導(dǎo)致功功能折折舊為為6萬(wàn)元，，位于于城市衰衰落區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)折折舊為為3萬(wàn)元。。求該該舊住住宅的的折舊舊額和和現(xiàn)值。。貶值原因?qū)嶓w性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值折舊總總額為為：1+6+3=10萬(wàn)元現(xiàn)值為為：40-10=30萬(wàn)元§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估（二））貶值值的估估算1、直線線貶值值法2、雙倍倍余額額遞減減貶值值法3、成新新折扣扣法例：P78§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估例：某某建筑筑物重重置價(jià)價(jià)格為為180萬(wàn)元，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命為50年，有效經(jīng)經(jīng)過(guò)壽壽命為為10年。其其中門(mén)門(mén)窗等等損壞壞的修修復(fù)費(fèi)費(fèi)用為為2萬(wàn)元；裝裝飾裝裝修的的重置置價(jià)格格為30萬(wàn)元，，平均均壽命命為5年，經(jīng)經(jīng)過(guò)年數(shù)數(shù)為3年，設(shè)設(shè)備的的重置置價(jià)格格為60萬(wàn)元，，平均均壽命命為15年，經(jīng)經(jīng)過(guò)年年數(shù)為為10年，設(shè)設(shè)殘值值率均均為0，計(jì)算算該建建筑物的物物質(zhì)折折舊額額。?！?-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估門(mén)窗損損壞的的修復(fù)復(fù)費(fèi)用用=2萬(wàn)元裝飾裝裝修的的折舊舊額=30*3/5=18萬(wàn)元設(shè)備折折舊額額=60*10/15=40萬(wàn)元長(zhǎng)壽命命項(xiàng)目目折舊舊額=（180-2-30-60）*10/50=17.6萬(wàn)元該建筑筑物物物質(zhì)折折舊額額=2+18+40+17.6=77.6萬(wàn)元§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估（三））建筑筑經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用用年限限的確確定（1）建筑筑物的的建設(shè)設(shè)期不不計(jì)入入建筑筑耐用用年限限建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命50年建設(shè)期期2年土地使使用年年限70年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命50年§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估（2）建筑筑物出出現(xiàn)于于補(bǔ)辦辦土地地使用用權(quán)出出讓手手續(xù)前前，經(jīng)經(jīng)濟(jì)耐耐用年年限早早于土土地使使用年年限結(jié)結(jié)束建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命45年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命45年土地使使用年年限50年10年后出出讓§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估（3）建筑筑物經(jīng)經(jīng)濟(jì)耐耐用年年限長(zhǎng)長(zhǎng)于土土地使使用年年限建設(shè)期期3年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命60年土地使使用年年限40年建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命37年§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估（4）建筑物物出現(xiàn)現(xiàn)于補(bǔ)補(bǔ)辦土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓手續(xù)續(xù)前，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用用年限限晚于于土地地使用用年限限結(jié)束束建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命50年土地使使用年年限40年6年后出出讓建筑物物經(jīng)濟(jì)濟(jì)壽命命46年§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估4、成本本法應(yīng)應(yīng)用中中的有有關(guān)規(guī)規(guī)定《商品住住宅價(jià)價(jià)格管管理暫暫行辦辦法》《經(jīng)濟(jì)適適用住住房?jī)r(jià)價(jià)格管管理辦辦法》《中華人人民共共和國(guó)國(guó)土地地管理理法》《關(guān)于完完善征征地補(bǔ)補(bǔ)償安安置制制度的的指導(dǎo)導(dǎo)意見(jiàn)見(jiàn)》《城市房房屋拆拆遷管管理?xiàng)l條例》《城市房房屋拆拆遷估估價(jià)指指導(dǎo)意意見(jiàn)》《房屋完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》§4-2房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法評(píng)估估房屋完完損等等級(jí)及及新舊舊標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、完好好房：：十、、九、、八成成2、基本本完好好房：：七、、六成成3、一般般損壞壞房：：五、、四成成4、嚴(yán)重重?fù)p壞壞房及及危險(xiǎn)險(xiǎn)房：：三成成一下下§4-2房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的成成本本法法評(píng)評(píng)估估例：：某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)土土地地面面積積為為1000平米米，，是是十十年年前前通通過(guò)過(guò)征征收農(nóng)農(nóng)地地取取得得，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)取取得得的的費(fèi)費(fèi)用用為為18萬(wàn)元元/畝，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)重重新新取取得該該類(lèi)類(lèi)土土地地需需要要的的費(fèi)費(fèi)用用為為620元/平米米，，地地上上建建筑筑物物總總建建筑面面積積為為2000平米米，，是是八八年年前前建建成成交交付付使使用用的的，，當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)的的建筑筑造造價(jià)價(jià)為為每每平平米米建建筑筑面面積積600元，，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)建建造造類(lèi)類(lèi)似似建建筑筑物物的建建筑筑造造價(jià)價(jià)為為每每平平米米建建筑筑面面積積1200元，，估估計(jì)計(jì)該該建建筑筑物物有有八成成新新。。測(cè)測(cè)算算該該建建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)重重置置成成本本總總價(jià)價(jià)和和單單價(jià)價(jià)。?！?-2房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的成成本本法法評(píng)評(píng)估估土地地現(xiàn)現(xiàn)值值=620*1000=620000元建筑筑物物現(xiàn)現(xiàn)值值=1200*2000*80%=1920000元估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)總總價(jià)價(jià)=620000+1920000=2540000元估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)單單價(jià)價(jià)=2540000/2000=1270元/平米米§4-3房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法評(píng)評(píng)估估一、、市市場(chǎng)場(chǎng)法法基基本本原原理理1、概概念念將估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與在在估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)近期期已已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)生生的的類(lèi)似似房房地產(chǎn)產(chǎn)交易實(shí)實(shí)例進(jìn)進(jìn)行比比較，，通過(guò)過(guò)對(duì)交易易實(shí)例例的價(jià)價(jià)格進(jìn)行適適當(dāng)修正，以此此估算算出估估價(jià)對(duì)對(duì)象市市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。。同一供求圈，用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等替代原原理2、適用范范圍房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育育程度度較高高，有有較多多交易易實(shí)例例發(fā)生生。適用：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪；不適用：教堂、寺廟、學(xué)校、古建筑§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估二、估估價(jià)步步驟搜集交易實(shí)例選取可比交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)進(jìn)行區(qū)域因素修正進(jìn)行交易情況修正進(jìn)行交易日期修正進(jìn)行個(gè)別因素修正確定比準(zhǔn)價(jià)格§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估1、搜集交交易實(shí)實(shí)例2、選取取可比比交易易實(shí)例例交易雙方的情況和交易目的；交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；成交價(jià)格與日期；付款方式P80類(lèi)似房地產(chǎn)；成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近；成交價(jià)格為正常價(jià)格；3—10個(gè)利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或購(gòu)買(mǎi)；交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解；交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好；§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估導(dǎo)致成成交價(jià)價(jià)格偏偏離正正常價(jià)價(jià)格的的因素素特殊交易方式；交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)；相鄰房地產(chǎn)的合并交易；受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響；§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估導(dǎo)致成成交價(jià)價(jià)格偏偏離正正常價(jià)價(jià)格的的因素素§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估3、建立立價(jià)格格可比比基礎(chǔ)礎(chǔ)統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位4、進(jìn)行行交易易情況況修正正測(cè)定特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響；利用修正系數(shù)修正§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估注：交交易情情況修修正系系數(shù)應(yīng)應(yīng)以正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為為基準(zhǔn)準(zhǔn)來(lái)確確定。。設(shè)：可可比實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格比比其正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格高高（低低）S%可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格*（1+S%）=可比實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格可比實(shí)實(shí)例正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格=可比實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格/（1+S%）例：某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買(mǎi)買(mǎi)方付付給賣(mài)賣(mài)方2325元/平米，，買(mǎi)賣(mài)中所所涉及及稅費(fèi)費(fèi)均由由買(mǎi)方方負(fù)擔(dān)擔(dān)，交交易中中應(yīng)由由賣(mài)方方繳納納稅費(fèi)費(fèi)為正常常交易易價(jià)格格的7%，應(yīng)由由買(mǎi)方方繳納納稅費(fèi)費(fèi)為正正常交交易價(jià)價(jià)格的5%，問(wèn)該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的正正常交交易價(jià)價(jià)格。?！?-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估注：正常成成交價(jià)價(jià)-應(yīng)由賣(mài)賣(mài)方負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)=賣(mài)方實(shí)實(shí)際得得到的的價(jià)格格正常成成交價(jià)價(jià)+應(yīng)由買(mǎi)買(mǎi)方負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)實(shí)際付付出的的價(jià)格格正常成成交價(jià)價(jià)=2325/（1-7%）=2500元/平米例：某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，買(mǎi)買(mǎi)方付付給賣(mài)賣(mài)方2625元/平米，，買(mǎi)賣(mài)中所所涉及及稅費(fèi)費(fèi)均由由賣(mài)方方負(fù)擔(dān)擔(dān)，交交易中中應(yīng)由由賣(mài)方方繳納納稅費(fèi)費(fèi)為正常常交易易價(jià)格格的7%，應(yīng)由由買(mǎi)方方繳納納稅費(fèi)費(fèi)為正正常交交易價(jià)價(jià)格的5%，問(wèn)該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的正正常交交易價(jià)價(jià)格。。P-7%P=2325稅是交給稅務(wù)機(jī)關(guān)的§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估正常成成交價(jià)價(jià)=2625/（1+5%）=2500元/平米5、進(jìn)行行交易易日期期修正正例：某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年6月的價(jià)價(jià)格為為1800元/平米，，現(xiàn)需需其調(diào)整整到2008年10月。已已知該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地區(qū)區(qū)類(lèi)似似房地產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)價(jià)格指指數(shù)分分別為為79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月為100）試求該宗宗房地地產(chǎn)2008年10月的價(jià)價(jià)格。。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、經(jīng)驗(yàn)判斷§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估2008年10月價(jià)格格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年6月的價(jià)價(jià)格為為2000元/平米，，現(xiàn)需需將其調(diào)調(diào)整到到2008年10月。已已知該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地區(qū)區(qū)類(lèi)似似房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)價(jià)格指指數(shù)分分別為為99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以以上個(gè)個(gè)月為為100）試求該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)2008年10月的價(jià)價(jià)格。。2008年10月價(jià)格格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米§4-3房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的市市場(chǎng)比比較法法評(píng)估估例：：某某宗宗可可比比實(shí)實(shí)例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005年1月30日的的價(jià)價(jià)格格為為1000美元元/平米米，，該該類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以人人民民幣幣為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)的的價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲0.2%。設(shè)設(shè)人人民民幣幣與與美美元元的的市市場(chǎng)場(chǎng)匯匯率05年1月30日為為1美元元=8.26人民民幣幣，，05年9月30日為1美元元=8.29人民民幣幣，，試試將將該該可可比比實(shí)實(shí)例例價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整到到05年9月30日。。=8393元人人民民幣幣/平米米§4-3房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法評(píng)評(píng)估估例：：某某宗宗可可比比實(shí)實(shí)例例房房地地產(chǎn)產(chǎn)2005年1月30日的的價(jià)價(jià)格格為為1000美元元/平米米，，該該類(lèi)類(lèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)以以美美元元為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)的的價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)動(dòng)平平均均每每月月比比上上月月下下降降0.5%。設(shè)設(shè)人人民民幣幣與與美美元元的的市市場(chǎng)場(chǎng)匯匯05年1月30日為為1美元元=8.26人民民幣幣，，05年9月30日為為1美元元=8.29人民民幣幣，，試試將將該該可可比比實(shí)實(shí)例例價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整到到05年9月30日。?！?-3房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法評(píng)評(píng)估估6、進(jìn)進(jìn)行行區(qū)區(qū)域域因因素素修修正正（1）直直接接比比較較法法以估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各項(xiàng)項(xiàng)區(qū)區(qū)域域因因素素狀狀況況為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，與可可比比實(shí)實(shí)例例相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的區(qū)區(qū)域域因因素素逐逐項(xiàng)項(xiàng)比比較較，，確確定定修修正正比比率率。。（2）間間接接比比較較修修正正法法以設(shè)設(shè)定定的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各項(xiàng)項(xiàng)區(qū)區(qū)域域因因素素狀狀況況為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)，，將將估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象和和可可比比實(shí)實(shí)例例區(qū)區(qū)域域因因素素與與其其相相比比較較，，并并根根據(jù)據(jù)比比較較結(jié)結(jié)果果逐逐項(xiàng)項(xiàng)打打分分，，再再將將分分值值轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為修修正正比比率率。?！?-3房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法評(píng)評(píng)估估例：：設(shè)設(shè)估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象為為6層住住宅宅樓樓的的5層，，甲甲可可比比實(shí)實(shí)例例為為同同類(lèi)類(lèi)6層住住宅宅樓樓的的4層，，成成交交價(jià)價(jià)格格為為3000元/平米米；；乙乙可可比比實(shí)實(shí)例為為同同類(lèi)類(lèi)5層住住宅宅樓樓的的4層，，成成交交價(jià)價(jià)格格為為2900元/平米米；；丙可可比比實(shí)實(shí)例例為為同同類(lèi)類(lèi)5層住住宅宅樓樓的的5層，，成成交交價(jià)價(jià)格格為為2800元/平米米，，市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格差差異異系系數(shù)數(shù)如如下下表表，，對(duì)對(duì)甲甲、、乙乙、、丙丙可可比比實(shí)例例的的成成交交價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行樓樓層層調(diào)調(diào)整整。。§4-3房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法評(píng)評(píng)估估§4-3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場(chǎng)比較較法評(píng)估估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米7、進(jìn)行個(gè)個(gè)別因素素修正土地個(gè)別別因素建筑物個(gè)個(gè)別因素素8、確定比比準(zhǔn)價(jià)格格簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均法法；加權(quán)權(quán)算術(shù)平平均法；；中位數(shù)數(shù)法；眾眾數(shù)法注：市場(chǎng)場(chǎng)法中的的因素修修正可以以用百分分比法、、差額法法、回歸歸分析法法搜集交易易實(shí)例建立交易易實(shí)例庫(kù)庫(kù)選取可比比實(shí)例求取最終終可比價(jià)價(jià)格可比實(shí)例例A建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)交易情況況修正交易日期期調(diào)整房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整比準(zhǔn)價(jià)格格A可比實(shí)例例B建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)交易情況況修正交易日期期調(diào)整房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整比準(zhǔn)價(jià)格格A可比實(shí)例例C建立價(jià)格格可比基基礎(chǔ)交易情況況修正交易日期期調(diào)整房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整整比準(zhǔn)價(jià)格格A§4-3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場(chǎng)比較較法評(píng)估估例：為評(píng)評(píng)估某寫(xiě)寫(xiě)字樓2005年10月1日的正常常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，選取A、B、C三宗類(lèi)似似交易實(shí)實(shí)例作為為可比實(shí)實(shí)例。§4-3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場(chǎng)比較較法評(píng)估估交易情況況中，正正（負(fù)））值表示示可比實(shí)實(shí)例成交交價(jià)格高高（低）于于其正常常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的幅幅度；房房地產(chǎn)狀狀況中，，正（負(fù)）值值表示可可比實(shí)例例成交價(jià)價(jià)格高（（低）于于估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)狀況導(dǎo)導(dǎo)致的價(jià)價(jià)格差異異。人民民幣與美美元市場(chǎng)場(chǎng)匯率05年3月1日為1：8.4，10月1日為1：8.3。該類(lèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓以以人民幣為基準(zhǔn)準(zhǔn)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格05年1月1日至2月1日保持不不變，2月1日至5月1日平均每每月比上上月下降降1%，以后平平均每月月比上月上上漲0.5%，試測(cè)算算該寫(xiě)字字樓10月1日的正常常市場(chǎng)價(jià)格。運(yùn)運(yùn)用算術(shù)術(shù)平均法法計(jì)算估估價(jià)對(duì)象象單價(jià)。?！?-3房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的市市場(chǎng)比較較法評(píng)估估比準(zhǔn)價(jià)格格Va==5300.51元人民幣幣/平米比準(zhǔn)價(jià)格格VB==5442.93元人民幣/平米§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估比準(zhǔn)價(jià)格VC==5429.79元人民幣/平米估價(jià)對(duì)象單單價(jià)=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民幣/平米§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估例：為評(píng)估估某寫(xiě)字樓樓2008年10月30日的正常市市場(chǎng)價(jià)格，選取A、B、C三宗類(lèi)似交交易實(shí)例作作為可比實(shí)實(shí)例。1、成交價(jià)格格、成交日日期和交易易情況交易情況分分析以正常常市場(chǎng)價(jià)格格為基準(zhǔn)；；§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估2、該類(lèi)住宅宅05年4月至10月價(jià)格指數(shù)數(shù)為價(jià)格指數(shù)為為定基指數(shù)數(shù)。3、房地產(chǎn)狀狀況比較§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估1、交易情況況修正可比實(shí)例A交易情況修修正系數(shù)=1/（1-2%）=1/98%可比實(shí)例B交易情況修修正系數(shù)=1可比實(shí)例C交易情況修修正系數(shù)=1/（1+1%）=1/101%2、交易日期期調(diào)整可比實(shí)例A交易日期修修正系數(shù)=106.8/92.4可比實(shí)例B交易日期修修正系數(shù)=106.8/100.3可比實(shí)例C交易日期修修正系數(shù)=106.8/109§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估3、房地產(chǎn)狀狀況調(diào)整系系數(shù)可比實(shí)例A房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=可比實(shí)例B房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=可比實(shí)例C房地產(chǎn)狀況況調(diào)整系數(shù)數(shù)=§4-3房地產(chǎn)價(jià)格格的市場(chǎng)比比較法評(píng)估估4、可比單價(jià)價(jià)估價(jià)對(duì)象價(jià)價(jià)格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估一、收益法法的基本理理論（一）定義義將估價(jià)對(duì)象象在估計(jì)時(shí)點(diǎn)后后的所有正常純純收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)價(jià)值的方法。潛在毛收入入有效毛收入入凈收益=有效毛收入入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（四）估估價(jià)步驟搜集估價(jià)對(duì)對(duì)象或類(lèi)似似房地產(chǎn)的的資料估算年潛在在毛收入估算年有效效毛收入估算年經(jīng)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用估算年凈收收益估算折現(xiàn)率率選用公式，，求取收益益價(jià)格§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估二、折現(xiàn)率率（一）折現(xiàn)現(xiàn)率估算1、市場(chǎng)提取取法（比較較法）根據(jù)市場(chǎng)類(lèi)類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格，凈凈收益求取取折現(xiàn)率。。例P912、資本資產(chǎn)產(chǎn)定價(jià)模型型3、投資資本本結(jié)構(gòu)組合合法m--抵押貸款-價(jià)值比率--權(quán)益資本期期望的報(bào)酬酬率§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估--抵押貸款折折現(xiàn)率（抵抵押貸款常常數(shù)），即即抵押貸款款按月償還時(shí)的的年償還額額（本息之之和）與抵抵押貸款額額之比。--抵押貸款利利率例4-4：某房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款款占7成，抵押貸貸款年利率率為6%，貸款期限為為20年，按月等等額本息償償還，自有有資金資本本化率為12%，求綜合資資本化率。。設(shè)每年存款款A(yù)，n年本息和為為V，利率為Ym，則：年償還額（（本息之和和）與抵押押貸款額之之比=§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估解4-4：§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估4、債務(wù)保證證率法NOI—年凈收益—年債務(wù)償還還額設(shè)某房地產(chǎn)產(chǎn)的年凈收收益為30000元，年抵押押貸款的本利償還額額為19000元，則DCR=30000/19000=1.579。若：m=0.7，則r=1.579х0.132х0.7=0.146§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估(二）折現(xiàn)率率的分類(lèi)及及其關(guān)系折現(xiàn)率分為為綜合折現(xiàn)現(xiàn)率、土地地折現(xiàn)率、、建筑物折折現(xiàn)率，他們之間的的關(guān)系是：：§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估三、殘余法法1、理論依據(jù)據(jù)因?yàn)椋核裕夯颍?、適用范圍圍處于有效使使用的新建建筑物且能能夠獲取相相關(guān)參數(shù)；；實(shí)際工作中中應(yīng)用不多多，僅限于于理論模型型?！?-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估例4-5：某出租寫(xiě)寫(xiě)字樓土地地總面積12000平米，總建建筑面積52000平米，建筑筑層數(shù)地上上22層，地下2層，土地使使用年限為50年，從2000年5月15日起計(jì)?？煽晒┏鲎鈨魞羰褂妹娣e31200平米，租金金平均為每每月35元/平米，空房房率年平均均10%，經(jīng)常費(fèi)用用每月10萬(wàn)元，房產(chǎn)產(chǎn)稅為租金金收入的12%，其他稅費(fèi)為為租金收入入的6%，折現(xiàn)率為為10%，估算該寫(xiě)寫(xiě)字樓2005年5月15日購(gòu)買(mǎi)價(jià)格格?！?-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估解4-5（1）年有效毛毛收入=31200*35*12*90%=1179.36萬(wàn)元（2）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用年經(jīng)常費(fèi)=10*12=120萬(wàn)元年房產(chǎn)稅=1179.36*12%=141.52萬(wàn)元年其他稅費(fèi)費(fèi)=1179.36*6%=70.76萬(wàn)元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用=120+141.52+70.76=332.28萬(wàn)元（3）年凈收益益=1179.36-332.28=847.08萬(wàn)元§4-4房地產(chǎn)價(jià)格格的收益法法評(píng)估（4）評(píng)估值§4-5房地產(chǎn)價(jià)格格的假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法評(píng)估估一、定義假設(shè)開(kāi)發(fā)法法（剩余法法、倒算法法）：將估估價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)預(yù)期期開(kāi)發(fā)后價(jià)值值，扣除預(yù)預(yù)期各種開(kāi)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售售費(fèi)用、稅稅金、期望望利潤(rùn)，所得得剩余額作作為評(píng)估價(jià)價(jià)格。二、理論依依據(jù)：地租租剩余理論論三、相關(guān)公公式P95例題P96一、在建工工程的特點(diǎn)點(diǎn)§4-6在建工程評(píng)評(píng)估種類(lèi)多，差異大。投資完成額與其實(shí)際完成工作量較難一致。建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大。工程進(jìn)度法以工程預(yù)算為依據(jù)，按勘察時(shí)確定的完工程度評(píng)估在建工程價(jià)值。變動(dòng)因素調(diào)整法對(duì)在建工程實(shí)際完成部分因價(jià)格變化和設(shè)計(jì)變更分別計(jì)算各調(diào)整數(shù)額，經(jīng)歸集加總后，與在建工程實(shí)際成本相加減，確定評(píng)估值?！?-6在建工程評(píng)評(píng)估二、在建工工程評(píng)估方方法重編預(yù)算工程進(jìn)度法對(duì)于建設(shè)工期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)變更較大、價(jià)格變化較大、實(shí)際工程成本與工程預(yù)算差距較大的在建工程，可采用重編工程預(yù)算。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在建工程價(jià)格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)§4-6在建工程評(píng)評(píng)估二、在建工工程評(píng)估方方法本章重重點(diǎn)及及難點(diǎn)點(diǎn)本章重點(diǎn)：：房地產(chǎn)的的概念、特特點(diǎn)、分類(lèi)類(lèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本本理論。影影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因因素。運(yùn)用用收益法、、市場(chǎng)法、成成本法進(jìn)行行房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的評(píng)估估。本章難點(diǎn)：：運(yùn)用收益益法、市場(chǎng)場(chǎng)法、成本本法進(jìn)行房房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估估。第四章課課后習(xí)題答答案1.術(shù)語(yǔ)解釋?zhuān)?）地產(chǎn)：即即土地資產(chǎn)產(chǎn)，指具有有權(quán)益屬性性的土地，，即作為財(cái)財(cái)產(chǎn)的土地地。（2）房地產(chǎn)：：是指房屋屋及其附屬屬物（與房房屋相關(guān)的的建筑物如如小區(qū)設(shè)施施、建筑附附著物、相相關(guān)林木等等）和承載載房屋及其其附屬物的的土地，以以及與它們們相應(yīng)的各各種財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)利。（3）不動(dòng)產(chǎn)：：是指不能能移動(dòng)或移移動(dòng)后會(huì)引引起性質(zhì)、、形狀改變變，損失其其經(jīng)濟(jì)價(jià)值值的物及其其財(cái)產(chǎn)權(quán)利利，它包括括土地、土土地改良物物（建筑物物及建筑附附著物、生生長(zhǎng)著的樹(shù)樹(shù)木及農(nóng)作作物、已經(jīng)經(jīng)播撒于土土地中的種種子等）、、與土地及及其改良物物有關(guān)的財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。。建筑附著著物主要指指已經(jīng)附著著于建筑物物上的建筑筑裝飾材料料、電梯，，以及各種種給排水、、采暖、電電氣照明等等與建筑物物的使用密密切相關(guān)的的物。（4）基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)：是對(duì)城城鎮(zhèn)各級(jí)土土地或均質(zhì)質(zhì)地域及其其商業(yè)、住住宅、工業(yè)業(yè)等土地利利用類(lèi)型評(píng)評(píng)估的，某某一時(shí)點(diǎn)一一定年期土土地使用權(quán)權(quán)的單位面面積平均價(jià)價(jià)格。（5）標(biāo)定地價(jià)價(jià)：是指在在一定時(shí)期期和一定條條件下，能能代表不同同區(qū)位、不不同用途地地價(jià)水平的的標(biāo)志性宗宗地的價(jià)格格。（6）樓面地價(jià)價(jià)：是單位位建筑面積積地價(jià)，它它等于土地地總價(jià)格除除以建筑總總面積，或或等于土地地單價(jià)除以以容積率。。2.單項(xiàng)選擇題題（1）a（（2）b（（3）d（（4）c（（5））b（（6）b

（7）c（（8）a

（9））b

（10）d（（11）c（（12）d（（13）b（（14）c（（15）c

（16）b（（17））c（18）a（（19）d（（20））c（（21）c（（22）b（（23）a(24)c(25)c(26)c(27)b(28)b(29)c(30)c3.多項(xiàng)選選擇題(1)acde(2)abd(3)abce(4)abcde(5)abcd(6)abcde

(7)

bcd(8)acd(9)acde(10)abd4.計(jì)算題（1）根據(jù)據(jù)所給條件件計(jì)算如下下：1)預(yù)計(jì)住住宅樓的買(mǎi)買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)現(xiàn)值為：2)總建筑筑費(fèi)用現(xiàn)值值為：3)專(zhuān)業(yè)費(fèi)費(fèi)用=9190000××6％=551400(元元)4)租售費(fèi)費(fèi)用及稅金金=29752066××5％=1487603(元)5)投資利利潤(rùn)=(地地價(jià)+總建建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用用)×20％=(地價(jià)××20％)+(9190000+551400)×20％％=(地價(jià)××20％)+19482806)總地價(jià)價(jià)=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元元)（2）根據(jù)據(jù)題中所給給條件計(jì)算算如下：1)甲地樓樓面地價(jià)=1000/5=200(元元/平方米米)2)乙地樓樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米)從投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性角度度出發(fā)，投投資者應(yīng)投投資購(gòu)買(mǎi)甲甲地。（3）根據(jù)據(jù)題意：該房屋價(jià)格格=970×(1+l％+2％+1.5％)××1200×0.7=970××1.045×1200×0.7=851466(元元)（4）（5）即待估宗地地2000年1月20日的價(jià)價(jià)格為每平平方米830.41元（6）該題題為收益法法和剩余法法的綜合運(yùn)運(yùn)用，利用用收益法求求取不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)，利利用剩余法法求取地價(jià)價(jià)。1）測(cè)算算不動(dòng)產(chǎn)總總價(jià)①不動(dòng)產(chǎn)建建筑總面積積：3200×2.5=8000(平方米米)②不動(dòng)產(chǎn)純純收益=300×8000×90％×(1-25％％)=1620000(元)③不動(dòng)產(chǎn)收收益年期=50-3=47(年)④2）測(cè)測(cè)算建筑費(fèi)費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)費(fèi)建筑費(fèi)及專(zhuān)專(zhuān)業(yè)費(fèi)=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）計(jì)算算利息利息=地地價(jià)×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地地價(jià)+924000（元元）4）計(jì)算算利潤(rùn)利潤(rùn)=19706113×15%=2955917（元元）5）測(cè)算算地價(jià)地價(jià)=不不動(dòng)產(chǎn)總總價(jià)-建筑筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)業(yè)費(fèi)-利息息-利潤(rùn)=19706113-8800000-0.21地價(jià)價(jià)-924000-2955917地價(jià)=6994224/1.21=5780350（元元）單價(jià)=5780350/3200=1806.36（元元/m2）樓面地價(jià)=1806.36/2.5=722.54（元元/m2））（7）1)該房地地產(chǎn)的年租租金總收入入為：1×7×12=84(萬(wàn)萬(wàn)元)2)該房地地產(chǎn)的年出出租費(fèi)用為為：84×(5％+12％+6％％)+0.3=19．62(萬(wàn)元)3)該房地地產(chǎn)的年純純收益為：：84-19.62=64.38(萬(wàn)元)4)該房地地產(chǎn)的價(jià)格格為：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(萬(wàn)萬(wàn)元)(8)1)完工后后的預(yù)期樓樓價(jià)現(xiàn)值為為：5000×4××5500/（1+10%））2.5=8667.8（萬(wàn)元））2)建筑成成本及專(zhuān)業(yè)業(yè)費(fèi)：1500×（（1+6%）×2/（1+10%））2/2=2891(萬(wàn)元元)3)有關(guān)稅稅費(fèi)：8667.8×5%=433.4(萬(wàn)元)4)目標(biāo)利利潤(rùn)為:(地價(jià)+2891)×15%=15%地地價(jià)+433.7萬(wàn)萬(wàn)元5)估算地地價(jià):地價(jià)價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià)地價(jià)=4269.3(萬(wàn)元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(萬(wàn)元元)(10)1)建筑部部分的重置置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%××0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元元)2)建筑部部分的折舊舊：（1046.8-18））×8/50+18=182.6(萬(wàn)元)3)裝修部部分的折舊舊:200×2/5=80(萬(wàn)元)4)設(shè)備部部分的折舊舊:110×8/10=88(萬(wàn)元)5)總折舊舊:182.6+80+88=350.6(萬(wàn)萬(wàn)元)(11)1)建筑物物的價(jià)格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地價(jià)價(jià)格:1100×1000××[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元元)3)房地產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完完工后的樓樓價(jià)現(xiàn)值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(萬(wàn)元)2)在建工程程的完工費(fèi)用用現(xiàn)值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬(wàn)元)3)稅費(fèi):購(gòu)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×4%4)正常購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)格:購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)格=2087.7-1271.5-購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)格×4%購(gòu)買(mǎi)價(jià)格=784.8(萬(wàn)元)(13)1)每層可出出租面積:2000×60%=1200(平方方米)2)帶租約的的3年期間每每年的凈租金金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(萬(wàn)元)3）租約期滿滿后每年的凈凈租金收入：：（200+120）××1200××12×（1-20%））=368.64（萬(wàn)元元）4）計(jì)算帶租租約出售的總總價(jià)格：345.6××(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬(wàn)元元)(14)1）估計(jì)預(yù)期期樓價(jià)（市場(chǎng)場(chǎng)比較法）3500×（（1+2%××1.5）××[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余余建造費(fèi)2500×(1-45%)×2000×5=1375(萬(wàn)萬(wàn)元)3)估計(jì)利息息在建工程價(jià)值值×10%××1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建建工程價(jià)值+103.13(萬(wàn)元)4)估計(jì)利潤(rùn)潤(rùn)及稅費(fèi)3573.27×(4%+8%)=428.79(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建建工程價(jià)值在建工程價(jià)值值=3573.27-1375-0.15×在在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人人投入成本(1000+2500××45%)××2000××5=2125(萬(wàn)元元)1449-2125=-676(萬(wàn)萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損損大約676萬(wàn)元.謝謝謝12月月-2211:57:0811:5711:5712月月-2212月月-2211:5711:5711:57:0812月月-2212月月-2211:57:082022/12/3111:57:089、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12