虎門號銷售代理報告

2007.0４項目分析和策略我們的目標報告思路產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合項目目標東莞明星樓盤將虎門地王轉(zhuǎn)化為虎門樓王實現(xiàn)利潤最大化企業(yè)目標樹立瑞豐品牌引領(lǐng)虎門豪宅市場項目總體目標通過打造項目品牌,導入企業(yè)品牌;實現(xiàn)產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌雙豐收。日期銷售率蓄客期開盤期熱銷期強銷期銷售率35%尾盤期銷售率60%銷售率80%銷售率98%認購開盤期1個月認購暫以07年10月為具備預售條件制定蓄客期3個月熱銷期3個月強銷期4個月尾盤期4個月銷售目標一、實現(xiàn)住宅目標銷售均價：7000元/ｍ2以上。二、實現(xiàn)銷售總額：7.8億元（含商業(yè)）三、實現(xiàn)利潤目標：2.15億元（含商業(yè)）利潤目標尊地地產(chǎn)項目分析和策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議項目定位營銷執(zhí)行方案客戶定位市場分析廣告推廣及品牌整合市場分析報告思路宏觀市場分析雄踞珠江東岸，為珠三角地區(qū)的幾何中心；《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》確定為七個副中心之一?；㈤T經(jīng)濟發(fā)展特征發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，大力發(fā)展“圓心經(jīng)濟”；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強經(jīng)濟實力，產(chǎn)業(yè)的比例為1.8：52.2：46；全國的服裝批銷中心；“三帶聯(lián)動、全面加速”提升制造業(yè)板塊。1、城市規(guī)劃城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)“一環(huán)、兩軸、三河、五岸、八橫四縱、七大板塊”的全新發(fā)展格局；投資超百億元的城市重點工程加快推進，現(xiàn)代化海濱港口商城呼之欲出。2、城市交通水路，珠江主航道傍鎮(zhèn)而流、虎門港，直航穗、深、港、澳，連通五大洋；陸路，廣深高速；虎門大橋；臨近常平火車站，京九大動脈；107、S358國道；常虎高速；珠三角城市快速軌道交通；航空，北連廣州國際機場，東靠惠州機場，南鄰深圳寶安機場和香港國際機場，西近珠海機場和澳門國際機場。宏觀市場總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢——珠三角的幾何中心，輻射范圍寬廣；經(jīng)濟發(fā)展——全國千強鎮(zhèn)，房地產(chǎn)的引擎動力；城市規(guī)劃——戰(zhàn)略規(guī)劃，現(xiàn)代化的海濱港口商城；房地產(chǎn)——供需兩旺，住宅型物業(yè)是未來發(fā)展重點。城市交通——四通八達，連接五大洋，助跑房地產(chǎn)紅火發(fā)展；尊地地產(chǎn)界定定競爭的三種種模式模式競爭本質(zhì)競爭對手界定客戶群相同提供同質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；全面競爭。海岸國際、盛世豪庭。產(chǎn)品總價區(qū)間接近主要競爭對手——反映了購買力水平接近的客戶群體的總體需求，但可能沒有考慮產(chǎn)品檔次和面積需求。豐泰華園山莊、豐泰裕田花園。產(chǎn)品單價區(qū)間接近局部競爭——反映了某一類客戶群體價值觀的共同偏好，但是可能忽略產(chǎn)品定位和環(huán)境等因素。東方國際星座。項目地址：虎門鎮(zhèn)太沙沙路段占地面積：2.7萬㎡㎡總建面積：13萬㎡建筑類別：高層物業(yè)類別：洋房容積率率：3.51綠化率率：45.7％％總戶數(shù)數(shù)：440戶住宅均價：5000元元/㎡戶型情況：以四房、五五房為主推廣主題：生態(tài)豪宅海岸國際競爭項目分析析項目地址：虎門鎮(zhèn)人民民北路占地面積：3萬㎡總建面積：8萬㎡建筑類別：小高層、高高層物業(yè)類別：高尚洋房容積率率：2.6綠化率率：45％總戶數(shù)數(shù)：436戶住宅均價：5000元元/㎡戶型情況：復式、躍式式、平層推廣主題：別墅級的豪豪宅府邸盛世豪庭2期期競爭項目分析析項目地址：虎門鎮(zhèn)連升升路白馬湖畔畔占地面積：66.7萬萬㎡總建面積：60萬㎡㎡建筑類別：小高層、多多層物業(yè)類別：別墅、洋房房容積率率：0.9綠化率率：40％總戶數(shù)數(shù)：8500戶戶住宅均價：別墅，8000元/㎡㎡；洋房4800～5000元/㎡戶型：別墅、聯(lián)排排、復式、平平層推廣主題：親山近水，，一站式生活活豐泰華園山莊莊競爭項目分析析項目地址：虎門107國道樹田路路段占地面積：23.5萬萬㎡總建面積：26萬㎡建筑類別：小高層、多多層物業(yè)類別：別墅、洋房房容積率率：1.1綠化率率：45.8％％總戶數(shù)數(shù)：－洋房均價：4500～～4700元元/㎡戶型情況：以三房、四四房為主推廣主題：體育健康社社區(qū)豐泰裕田花園園競爭項目分析析項目地址：虎門鎮(zhèn)黃河河服裝城西占地面積：1.2萬㎡㎡總建面積：18萬㎡住宅6.5萬萬㎡商業(yè)11.5萬㎡建筑類別：商業(yè)、高層層物業(yè)類別：商業(yè)、洋房房容積率率：15總戶數(shù)數(shù)：570戶住宅均價：4800元元/㎡戶型情況：二房、三房房推廣主題：陽光運動休休閑、商務(wù)東方國際?星星座競爭項目分析析競爭樓盤市場場分析本項目海岸國際豐泰華園山莊豐泰裕田花園東方國際星座盛世豪庭名門盛宴主力客戶企業(yè)主管理高層原住民企業(yè)中高層原住民企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客個體工商戶經(jīng)營業(yè)主企業(yè)主原住民公務(wù)員港臺客企業(yè)中高層原住民白領(lǐng)平均總價（萬元）未知55～10055～11060～12060～10070～13060～70平均單價（元/㎡）未知5000～55004900～52005000～52005100～55004800～56003500～3600商業(yè)及其配套有少量商業(yè)有一層社區(qū)商業(yè)有內(nèi)部商業(yè)街、星級酒店作為配套有四層商業(yè)裙樓無商業(yè),純住宅有三層商業(yè)裙樓競爭小結(jié)商業(yè)項目的開開發(fā)程度大于于住宅項目的的開發(fā)；酒店物業(yè)發(fā)達達，檔次參差差不齊；住宅銷售均價價4500元元/㎡～5000元/㎡㎡；住宅物業(yè)戶型型設(shè)計落后；；銷售開發(fā)體量量大，銷售周周期長；物業(yè)管理和服服務(wù)一般，檔檔次低；客戶需求豐富富，對產(chǎn)品的的綜合素質(zhì)要要求越來越高高；客戶群變化大大，層次豐富富，白領(lǐng)、私私企的中高層層管理人員、外來來經(jīng)商人士等等開始在虎虎門購房安家家的趨勢明顯增強；；房地產(chǎn)開發(fā)商商的營銷水平平較低，專業(yè)業(yè)的營銷策劃劃代理公司參與的的項目營銷水水平明顯高于于自銷項目。。項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合項目分析和策策略報告思路項目的基本情情況占地面積：34842m2總建面積：109958m2首期占地面積積:10232㎡㎡首期住宅面積積:31177㎡㎡商業(yè)總面積:約2萬㎡容積率：：2.56建筑密度：27%綠地率:35%項目的區(qū)域位位置鎮(zhèn)政府酒吧街北方市場長德路培英中路博文路龍泉酒店虎門中學金洲幼兒園虎門公園連升路梁屋北路金洲路梁屋山邊路本案

行政中心區(qū)金捷路廣深高速

高尚商住區(qū)項目的環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀南西北東地塊現(xiàn)狀區(qū)位價值——片區(qū)超前前的戰(zhàn)略規(guī)劃劃,未來發(fā)展展?jié)摿薮?；；地段價值——虎門中心心,地理位置置絕對中央；；品牌價值——瑞豐集團團為本項目帶帶來的品牌價價值；產(chǎn)品價值——開發(fā)商、、策劃與設(shè)計計單位強強聯(lián)聯(lián)合,打造適度超前的高高品質(zhì)、高附附加值產(chǎn)品。。項目總結(jié)分析項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）1、周邊環(huán)境境資源非常齊齊備，有五星星級酒店、學學校幼兒園、、公園等；2、交通路網(wǎng)網(wǎng)完善，出行行便利，遠離離鬧事區(qū)比較較安靜；3、開發(fā)商的的品牌實力和和經(jīng)驗。1、項目前期期拿地成本很很高；2、周邊商業(yè)業(yè)氛圍不夠濃濃厚；3、南面有梁梁屋村的村屋屋影響。1、虎門經(jīng)濟濟發(fā)展的趨勢勢；2、鎮(zhèn)區(qū)房地地產(chǎn)繁榮的加加速；3、中小戶型型存在市場需需求缺口，戶戶型創(chuàng)新滯后后。1、房地產(chǎn)政政策的不確定定因素；2、高端的樓樓盤尚未完全全消化，存在在一定的競爭爭。項目SWOT策略發(fā)揮優(yōu)勢，搶搶占機會（SO)利用機會，克克服劣勢(WO)發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅(ST)減小劣勢，避避免威脅(WT)1、利用現(xiàn)有有的環(huán)境資源源，吸引市場場關(guān)注度；2、利用地理理優(yōu)勢，體現(xiàn)現(xiàn)地塊最大價價值；3、利用開發(fā)發(fā)經(jīng)驗的優(yōu)勢勢，捕捉市場場空白的機會會點。1、抓住連升升路繁榮的機機會，提高項項目商業(yè)價值值，弱化土地地成本的不利利因素；2、開發(fā)新產(chǎn)產(chǎn)品提高樓盤盤價值，跳出出村屋景觀的的干擾。1、把握政策策走向，整合合資源降低開開發(fā)風險；2、產(chǎn)品優(yōu)勢勢互補，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化威脅立足足市場。1、利用整合合推廣、創(chuàng)新新營銷避免威威脅，突圍市市場；2、利用科學學規(guī)劃和前期期策劃，有效效的規(guī)避風險險。需要解決的問問題1、如何提供供客戶需求的的產(chǎn)品？2、如何實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品利潤的的最大化？3、如何利用用品牌整合資資源實現(xiàn)企業(yè)業(yè)擴張，提升項目影響力力？4、如何把土地價3.06億元的的“虎門地王王”轉(zhuǎn)化為東莞標志志性的“虎門門樓王”？找準目標客戶戶，樹立項目目品牌在虎門門的第一關(guān)注度；挖掘項目的價價值和賣點，，做居住為主主的城市綜合體；以項目品牌帶帶動企業(yè)品牌牌，提升企業(yè)業(yè)影響力；創(chuàng)新制勝的產(chǎn)產(chǎn)品差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略和全新的的營銷模式。建立基本策略略項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合客戶定位報告思路原有富裕居民民港臺、外資、、廣深等客戶戶本項目一級客戶二級客戶三級客戶目標客戶定位位私企老板、公公務(wù)員、經(jīng)商商人士、企業(yè)業(yè)高管等即使處于同一一階層的人生生活形態(tài)也不不盡相同，故故我們需要通通過消費者AIO量表來來反映不同價價值取向客戶戶的生活形態(tài)態(tài)，以指導本本項目的價值值主張符合其其消費的需要要和欲望。A（活動）日?；顒臃绞絀（興趣）興趣愛好O（觀點）對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表———內(nèi)在驅(qū)動動力量目標消費群體體——AIO量化分析使用者公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員A（活動）平時：嚴格的工作時間概念；節(jié)假日：

公務(wù)員－－參與各種有益身心健康的游樂活動；

私企業(yè)主－－多用來發(fā)展人際關(guān)系，很少有時間閑下來；

高層管理－－多陪同父母或家人，會經(jīng)常和孩子交流。I（興趣）業(yè)余活動：休閑娛樂、聚會、購物、旅游；提升個人：閱讀專業(yè)書籍或進修，提升專業(yè)技能；交流方式：利用吃飯、休閑運動、參加各種專業(yè)的會議等進行交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭和子女教育，會單獨買一處房子給父母??；朋友觀念：愿意與同一層次的朋友聚會、溝通交流、生活在同一片區(qū)；生活觀念：傳統(tǒng)和先進的觀念并存，注重修養(yǎng)、內(nèi)涵，追求更高層次的生活新標準。目標消費群體體——AIO量化分析使用者原有居民A（活動）平時：由于生活相對比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的收入來源，常出入一些特色飲食、娛樂場所等；節(jié)假日：常陪同家人。I（興趣）業(yè)余活動：打麻將、購物、以餐飲美食招待親朋等；提升個人：朋友之間相互溝通信息；交流方式：通過聊天、通訊、媒體等在親朋圈子里交流。O（觀點）家庭觀念：重視家庭傳統(tǒng)，重視子女教育和成長；朋友觀念：愿意同朋友生活在同一小區(qū)；生活觀念：改善在農(nóng)民房里的生活條件，追求高層次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標消費群體體——AIO量化分析使用者港臺、外資、廣深等客戶A（活動）平時：嚴格的工作時間概念，私人或團體活動較少，下班時間大多呆在家里；節(jié)假日：邀朋友、親友聚會,休閑購物，和一些戶外活動；會出入特色餐飲、娛樂場所。I（興趣）業(yè)余活動：經(jīng)常參與各種小型聚會，戶外活動較多；交流方式：以互聯(lián)網(wǎng)、同事、親朋等形式進行交流。O（觀點）家庭觀念：相對事業(yè)來說，在家庭觀念上較淡?。慌笥延^念：愿意同生意場上的人士生活在一個片區(qū)；生活觀念：追求高檔次、享受型的生活，對住所周邊的環(huán)境要求較高。目標消費群體體——AIO量化分析目標客戶特點點以接待功能為為主，兼具度度假和置業(yè)動動機的客戶；；看好片區(qū)發(fā)展展?jié)摿Γ形次磥碓鲋悼臻g間，樓盤性價比高的客客戶；生活在周邊多多年的原有鎮(zhèn)鎮(zhèn)上的富裕居居民；對景觀需求：：注重原生態(tài)態(tài)綠化，看好好虎門公園的的優(yōu)勢，有休休閑娛樂配套套；對房型要求；；多數(shù)喜歡方方正且朝向好好，通透采光光良好，有贈贈送面積的戶戶型。洋房戶型的設(shè)設(shè)計較落后，，普遍為大戶戶型，中間產(chǎn)產(chǎn)品存在空白白；大項目體量大大銷售周期長長，風險大不不易回籠資金金；依托自然資源源的項目較容容易銷售；電梯洋房的價價格在4500～5500之間，大大多樓盤的附附加值不大；；目前市場上的的產(chǎn)品不夠豐豐富，購房客客戶群的投資資或置業(yè)的途途徑受到一定定限制；銷售管理服務(wù)務(wù)不到位，影影響樓盤品牌牌形象的提升升。市場上現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的共性分分析抓住市場空白白點做大戶型型的中間產(chǎn)品品；本項目規(guī)模小小風險低易于于操控；本項目有充分分的環(huán)境資源源作為依托；；我們通過產(chǎn)品品品質(zhì)和增值值服務(wù)提高樓樓盤附加值；；增加產(chǎn)品創(chuàng)新新層面，豐富富客戶的選擇擇和需求度；；建立一支全心心服務(wù)的專業(yè)業(yè)性的營銷團團隊。策略和措施做客戶需要的產(chǎn)品共性特性相互滲透?我們項目如何何定位?項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合項目定位報告思路建立定位策略略強化外部優(yōu)勢勢產(chǎn)品差異化項目精準定位位構(gòu)建競爭優(yōu)勢勢市場差異化地理位置顯赫赫環(huán)境資源豐富富交通路網(wǎng)完善善項目產(chǎn)品定位位建議總裁宮館=酒店公寓+空空中別墅+國國際公寓+休休閑式國際商商業(yè)街區(qū)=國際級城市市綜合體闡述：立足虎門，以以5星級酒店店服務(wù)為支撐撐，打造全城城高端的五星星級居住物業(yè)業(yè)，即包括空空中別墅、國國際公寓、酒酒店服務(wù)式公公寓和休閑式式國際街區(qū)等等一體化的綜綜合項目。形象定位建議議新中心區(qū)公公園南私享享宮館?項目如何做規(guī)規(guī)劃和產(chǎn)品定位?項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合產(chǎn)品規(guī)劃建議議報告思路134創(chuàng)造一種休閑閑、安逸、尊尊貴、國際化化的空間，一一種特有的生生活化場所完善的社區(qū)配配套生態(tài)的社區(qū)結(jié)結(jié)構(gòu)模式2提升社區(qū)文化化運用小區(qū)組合合庭院來維持持社區(qū)生態(tài)環(huán)環(huán)境的平衡與與穩(wěn)定提升居住空間間景觀均好性，，配套與資源源利用的最大大化創(chuàng)造高尚、優(yōu)優(yōu)雅的社區(qū)文文化項目規(guī)劃設(shè)計計構(gòu)思規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思思項目產(chǎn)品規(guī)劃劃1、總體測算算：根據(jù)占地面積積和容積率預預計，項目建建筑面積10多萬平米，，其中計容積積率面積8.7萬多平米米。2、住宅部分分：根據(jù)商業(yè)的配配置，公寓部部分在7萬平平米左右，按按項目定位的的規(guī)劃理念設(shè)設(shè)計：為空中中別墅、國際際公寓和酒店店式公寓組成成；（部分設(shè)設(shè)架空層作為為泛會所；負負一層為地下下車庫）。3、商業(yè)部分分：據(jù)地塊價值和和市場研究分分析，項目有有很大的商業(yè)業(yè)價值體現(xiàn)，，一般按商業(yè)業(yè)配比系數(shù)0.18~0.25的中間點計算算,應配置15000平米左右的商商業(yè)，設(shè)為4層的集中商商業(yè)，另設(shè)部部分底層商鋪鋪，按不同業(yè)業(yè)態(tài)進行經(jīng)營營（具體見商商業(yè)定位建議議）。規(guī)劃總平面示示意圖項目規(guī)劃說明明北鄰主干道長德路，交通便利，商業(yè)價值十分明顯?；㈤T公園位于項目北側(cè)，規(guī)劃須充分利用此部分資源。西鄰龍泉大酒店，須考慮城市建筑功能的連續(xù)性。通過小區(qū)內(nèi)部的景觀營造，與外部景觀虎門公園形成互補?？罩袆e墅現(xiàn)代立面——效果圖一空中別墅現(xiàn)代立面——效果圖二現(xiàn)代立面——效果圖三富有雕塑感的的形體組合、、強調(diào)簡潔體體塊的穿插與與力量，都使使得建筑群具具有強烈的視視覺沖擊力與與獨特的標志志性。通過對對幕墻構(gòu)造的的深入設(shè)計，，使立面肌理理趨于均質(zhì)化化，以達到內(nèi)內(nèi)部功能與外外在表現(xiàn)的最最大限度的統(tǒng)統(tǒng)一?，F(xiàn)代立面——效果圖三雙“L”型型布局創(chuàng)造出出豐富多變的的城市空間，，建筑個性鮮鮮明。立面肌肌理統(tǒng)一在一一套網(wǎng)格體系系中，既是結(jié)結(jié)構(gòu)又是表皮皮,同時又是是立面劃分。。材質(zhì)選用較較為內(nèi)斂的黑黑灰色花崗巖巖與單元式雙雙層玻璃窗，，使得建筑內(nèi)內(nèi)斂沉穩(wěn)、雍雍容大氣?，F(xiàn)代立面——效果圖三本項目基地的的北側(cè)緊鄰長長德路是該片片區(qū)的主要交交通干道。交交通及出行極極為便捷并且且存在巨大的的商業(yè)價值和和發(fā)展?jié)摿?。?；㈤T公園位位于基地的北北側(cè)，景觀及及視野非常優(yōu)優(yōu)良，適于居居住和度假。功能組織分布布圖該規(guī)劃體現(xiàn)了了高水準的城城市化水平、、持續(xù)快速健健康的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展、強大的的資金實力、、優(yōu)越的地理理位置、前瞻瞻性的設(shè)計理理念與商業(yè)策策劃的完美結(jié)結(jié)合。項目規(guī)劃為中中型建筑綜合合體集商業(yè)、、居住、休閑閑、娛樂等功功能于一體，，通過自身有有機的整合與與明確的定位位，在各彼此此之間建立起起一種相互依依存、資源共共享的能動關(guān)關(guān)系，從而形形成一個多功功能、高效率率、復雜而統(tǒng)統(tǒng)一的城市““活力核”。。地面面商商業(yè)業(yè)步步行行街街效效果果下沉沉商商業(yè)業(yè)廣廣場場示示意意效效果果空中中休休閑閑會會所所概概念念設(shè)設(shè)計計雙會會所所設(shè)設(shè)計計為了了滿滿足足客客戶戶的的室室內(nèi)內(nèi)外外休休閑閑娛娛樂樂需需求求，，我我們們可可以以在在設(shè)設(shè)計計上上利利用用4層層作作為為室室內(nèi)內(nèi)會會所所的的同同時時，，建建議議在在空空間間層層部部分分做做成成架架空空————即即泛泛會會所所，，分分布布在在不不同同的的樓樓層層,使使客客戶戶能能夠夠在在不不同同的的居居住住樓樓層層都都有有近近便便的的室室外外休休閑閑空空間間,最最大大的的提提高高項項目目的的居居住住品品質(zhì)質(zhì)。室內(nèi)內(nèi)功功能能會會所所概概念念設(shè)設(shè)計計功能能導導示示牌牌休閑閑室室服務(wù)務(wù)臺臺冷飲飲吧吧住宅宅部部分分戶型型定定位位依依據(jù)據(jù)項目目戶戶型型定定位位依依據(jù)據(jù)市場場熱熱銷銷點點宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策市場場空空白白點點客戶戶置置業(yè)業(yè)需需求求注：：目目前前市市場場主主力力面面積積區(qū)區(qū)間間為為170平平米米以以上上；；其中中兩兩房房產(chǎn)產(chǎn)品品可可以以通通過過偷偷面面積積等等方方式式實實現(xiàn)現(xiàn)兩兩房房變變?nèi)糠?；；空中中復復式式為為市市場場稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品；；酒酒店店式式公公寓寓為為市市場場稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品。。產(chǎn)品品戶戶型型定定位位建筑類型戶型本項目建議面積比例市場供應面積比例建筑面積（㎡）戶型套數(shù)比市場面積區(qū)間（㎡）市場套數(shù)比酒店式公寓單人套房35-50約15％空白空白一房二廳45－55約20％空白空白二房二廳60－80約10％空白空白國際公寓二房二廳（平層）80－95約10％80－95約15%二房二廳（復式）90－110約10％空白空白三房二廳（平層）110-130約15％110－140約13%三房二廳（復式）110-150約10％空白空白空中別墅四房二廳（復式）130－160約6％170－220約47%五房三廳（復式）170－230約4％230－280約25%類型戶型轉(zhuǎn)角凸窗大露臺入戶花園步入式凸窗/陽臺飄板面積酒店式公寓單人套房一房一廳二房二廳國際公寓二房二廳三房二廳三房二廳（復式）空中別墅四房二廳（復式）五房二廳（復式）注：：90平平米米及及以以上上戶戶型型可可考考慮慮增增加加贈贈送送的的面面積積產(chǎn)品品戶戶型型之之創(chuàng)創(chuàng)新新點點空中中別別墅墅產(chǎn)品品示示意意圖圖一一空中中別別墅墅空中中別別墅墅空中中別別墅墅尊地地地地產(chǎn)產(chǎn)景觀觀自自足足性性空間間內(nèi)內(nèi)向向性性功能能多多樣樣性性根據(jù)據(jù)景景觀觀資資源源的的不不同同設(shè)設(shè)置置不不同同的的戶戶內(nèi)內(nèi)花花園園/形形成成豐豐富富的的空空間間形形式式/同同時時賦賦予予空空間間不不同同的的功功能能空中中別別墅墅創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示——1空中中別別墅墅創(chuàng)創(chuàng)新新圖圖示示——2復式式設(shè)設(shè)計計形形式式：：舒適適型型復復式式錯層層復復式式設(shè)設(shè)計計附加加值值實實現(xiàn)現(xiàn)途途徑徑：：入戶戶花花園園落地地凸凸窗窗轉(zhuǎn)角角凸凸窗窗6m層層高高大大露露臺臺頂層層天天臺臺花花園園本戶戶型型在在空空間間上上完完美美地地設(shè)設(shè)計計了了隱隱蔽蔽式式衣衣櫥櫥，，凈凈高高約約有有2.1米米，，增增加加了了房房間間的的實實際際使使用用面面積積，，同同時時又又不不計計入入建建筑筑面面積積入戶花園園結(jié)合大大露臺的的設(shè)計，，在于創(chuàng)創(chuàng)造了美美觀的戶戶外空間間?？罩袆e墅墅創(chuàng)新圖圖示—3國際公寓寓產(chǎn)品示意意圖二國際公寓寓國際公寓寓梁凸窗窗臺臺凸窗窗臺臺客戶可可根據(jù)需需要拆卸卸，贈送送面積。。凸窗剖面面入戶花園園可變房房倒凸窗公寓產(chǎn)品品創(chuàng)新圖圖示—12房2廳52-56平米米，約100套套至少一間間臥室可可與客廳廳之間隔隔墻可以以打通；；保證臥室室、客廳廳開間；；小餐廳，，大客廳廳；明廚，可可設(shè)開放放式或半半開放式式，靠近近入戶門門為宜；；明衛(wèi)4件套，衛(wèi)衛(wèi)生間適適合公、、私兩用用；須有觀景景陽臺，，生活陽陽臺盡量量滿足。。創(chuàng)新點：：客廳與與臥室形形成錯層層，使空空間更具具靈動性性雙私人人空中花花園。公寓產(chǎn)品品創(chuàng)新圖圖示—2公寓產(chǎn)品品創(chuàng)新圖圖示—3酒店服務(wù)務(wù)公寓產(chǎn)品示意意圖三酒店服務(wù)務(wù)公寓酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓——概念定位位與虎門有有長期聯(lián)聯(lián)系的客客戶：廣深、港港臺、外外資等人人員、企企業(yè)高管管……居家氛圍圍＋酒店店服務(wù)＝＝酒店服服務(wù)式公公寓市場創(chuàng)造造價值感受受超越居住住層次：：設(shè)施完完善的背背后是完完善的服服務(wù)體系系，享受受尊貴的的貴賓服服務(wù)不單是空空間的舒舒適性，，而且體體驗心情情的舒適適，是一一種繁忙忙工作后后釋放心心情的樂樂島與自我身身份匹配配。作為為高級白白領(lǐng)，同同樣享受受高檔次次豪華的的居所，，得到自自己和朋朋友對生生活品質(zhì)質(zhì)的認同同價值支撐撐配套、裝裝修、服服務(wù)、檔檔次、中中心區(qū)地地標、升升值潛力力……酒店式商商務(wù)公寓寓不單是是作為一一種新型型的物業(yè)業(yè)類型，，同時，，應該給給客戶更更多的生生活體驗驗。不單單是作為為建筑符符號的完完美，而而且提供供的服務(wù)務(wù)、體驗驗的感受受也是令令人心情情愉悅的的。它作為項項目的核核心矗立立在城市市中心區(qū)區(qū)，給客客戶第一一眼的感感受就是是與眾不不同、莊莊貴華麗麗的。而當客戶戶入住其其間，室室內(nèi)空間間布局似似家庭般般舒適，，一體化化的服務(wù)務(wù)使之賓賓至如歸歸。酒店店式商務(wù)務(wù)公寓提提供的空空間是舒舒適化的的、私密密化的，，忙碌一一天的生生活在這這里緩解解，心情情回歸平平和。我們的住住宅成了了鬧市中中卓爾不不群的優(yōu)優(yōu)藏空間間。隨著著物業(yè)價價值的提提升，成成了高檔檔次住宅宅的代名名詞，那那些深港港客或高高階層會會互相傳傳播，它它又成了了高品質(zhì)質(zhì)生活象象征。他他們樂于于在這里里居住，，顯示他他們的身身份和對對優(yōu)質(zhì)生生活的認認同。酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓——概念闡述述公寓大堂堂效果圖圖國際公寓寓酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓國際公寓寓酒店服務(wù)務(wù)式公寓寓目前長沙沙奧林匹匹克花園園、銀港港水晶城城、中南南梅林苑苑、香墅美地地、麓谷谷錦園等等26個個樓盤已已采用直直飲水系系統(tǒng)。注：直飲水系系統(tǒng)的開通手手續(xù)和費費用由廠廠家負責責。管道直直飲水水系統(tǒng)統(tǒng)管道直直飲水水系統(tǒng)統(tǒng)是市市政管管網(wǎng)的的水或或地下下水經(jīng)經(jīng)過濾濾、膜膜處理理、消消毒、、再經(jīng)經(jīng)變頻頻供水水設(shè)備備通過過凈水水管路路輸送送到用用戶或或賓館館樓宇宇的用用水終終端，，用戶戶打開開水龍龍頭即即可直直接飲飲用的的供水水系統(tǒng)統(tǒng)。LOW-E玻璃璃輻射鍍鍍膜玻玻璃（（又稱稱LOW-E玻玻璃）），是是在玻玻璃表表面鍍鍍上多多層金金屬或或其他他化合合物組組成的的膜系系產(chǎn)品品。該該產(chǎn)產(chǎn)品對對可見見光有有較高高的透透射率率，對對紅外外線（（尤其其是中中遠紅紅外））有很很高的的反射射率，，具有有良好好的隔隔熱性性能。。硬件配配置建建議樓宇可可視對對講系系統(tǒng)家園安防報報警系統(tǒng)門禁控制系系統(tǒng)小區(qū)信息發(fā)發(fā)布系統(tǒng)數(shù)字家園e-home系統(tǒng)家居家電控控制系統(tǒng)智能化系統(tǒng)統(tǒng)室外智能化室內(nèi)智能化化硬件配置建建議商業(yè)部部分商業(yè)定位推推導過程原有的消費費人群？最具消費力力的客戶？？共性有一定的消消費力.較多層次消消費他們的需求求？重要消費來來源？本地及周邊邊的富裕居居民外來的管理理、經(jīng)商人人士港臺、外資資等企業(yè)人人士市場的供應應？是否最大有有效空白?相對空白點是否具可持持續(xù)經(jīng)營?是否塑造品品牌形象?是否挖掘了了項目價值值?定位商業(yè)定位建建議雙首層、休休閑主題、、國際商業(yè)業(yè)街區(qū)面積規(guī)劃：超市市：約2000㎡休休閑服服飾：約1000㎡㎡。尊地資源：如SPAR、屈臣臣氏、BOSILILA、布布羅芭、NOVO等等。負1F2F3F中小型超市市、中高端端名牌服飾飾等業(yè)態(tài)分布及及面積規(guī)劃劃1F面積規(guī)劃：銀行行：800㎡精精品店店：約2700㎡㎡郵局局：500㎡尊地資源：如雅芳、、雅詩蘭黛黛、歐萊雅雅等化妝品品；法國都都彭、鱷魚魚、PRADA、、GUCCI等皮皮鞋皮具。。負1F2F3F1F銀行、郵局局、精品店店等業(yè)態(tài)分布及及面積規(guī)劃劃面積規(guī)劃：約4000㎡。尊地資源：唐宮海鮮鮮酒樓、臺臺灣私家菜菜、泰國美美食、韓國國料理、美美味廚等。。負1F2F3F1F特色餐飲、、海鮮酒樓樓等業(yè)態(tài)分布布及面積積規(guī)劃面積規(guī)劃劃：SPA：約1000㎡健健身館館：約1000㎡咖啡廳：：約800㎡㎡清清吧：約約200㎡桑拿館：：1000㎡尊地資源源：如BATHSPA、陽光光健身館館、名典典咖啡、、真鍋咖咖啡、上上島咖啡啡、沁園園茶藝等等。2F3F1F休閑中心心：美容、健健身、咖咖啡吧、、清吧等等負1F業(yè)態(tài)分布布及面積積規(guī)劃商業(yè)租售售策略銷售策略略市場競爭爭導向＋＋成本加加成靈活返租租＋合理理回報租賃策略略大小有別別，高低低不一開門見禮禮，裝修修期免租租金1、一、、二層銷銷售，利利潤回報報高，資資金回籠籠快；2、負一一層、三三層出租租，主力力店先行行，抓大大引小。。一層價格格定位：：25000～～30000元元/㎡；；二層價格格定位：：15000～～18000元元/㎡；；負一層租租金定位位：130～150元元/㎡/月。三層租金金定位：：60-80元元/㎡/月商業(yè)租售售價格定定位項目分析析和策略略我們的目目標產(chǎn)品規(guī)劃劃建議項目定位位營銷執(zhí)行行方案客戶定位位市場分析析廣告推廣廣及品牌牌整合營銷執(zhí)行行方案報告思路路營銷執(zhí)行行策略本案是一一個充滿滿想象力力和創(chuàng)造造力的項項目顛覆傳統(tǒng)統(tǒng)的運作作思維挑戰(zhàn)平庸庸的創(chuàng)新新概念市場空缺缺的有力力形勢劍走偏鋒鋒的營銷銷推廣項目過硬硬的產(chǎn)品品品質(zhì)本區(qū)域和和周邊區(qū)區(qū)域的消消費需求求營銷模式式品牌地產(chǎn)產(chǎn)的有力力鋪墊橙色風暴暴的銷售售軍團1一一個好的的案名2一一個好的的推廣語語3一一個好的的概念4一一個好的事事件營銷5一一個好的形形象標簽尊地策略之---五個一一工程虎門1號一個好的案名名案名:虎門1號具有有很好的記憶憶點和標示性性，符合項目目樹立第一品品牌的特點，，建議采用。。備選：港城·國際泊岸國際公寓寓擎日灣公寓一個城市的仰仰望輔助推廣語：：中心區(qū)繁華華之上的舞者者自由都市活活力港灣一個好的推廣廣語新中心區(qū)公公園南私享享宮館一個好的概念念闡述：虎門首個全新新的純粹宮館館式高檔社區(qū)區(qū),其概念并并非僅僅是一一種創(chuàng)新，而而是營造一種種全新的生活活模式；它詮詮釋了社區(qū)品品質(zhì)的高貴，，體現(xiàn)了居住住人士在社會會上層中的身身份?！懊嚸ＤＣ鳌敝髦黝}活動一個好的事件件營銷世界頂級紅酒酒雪茄巡禮一個好的形象象標簽建筑創(chuàng)新獎5大推售原則成功推售整層銷控產(chǎn)品組合避免內(nèi)部競爭爭強勢媒體集中推售總體推售策略略關(guān)鍵點了解不等于相信知道不等于了解相信不等于行動讓客戶從知道道到了解讓客戶從了解解到相信讓客戶從相信信到行動讓客戶從知覺覺到知道全面實現(xiàn)美學營銷事件營銷體驗營銷口碑營銷營銷總策略精確制導重重點出擊擊形象拔高體體驗至尊尊要點：“高舉高打，，塑造形象””：高調(diào)入市，，充分體現(xiàn)應應有的品質(zhì)、、身份、國際際感，建立市場公信信力?！笆袌龀醋?，，制造熱點””：制造轟動效效應，迅速掀掀起強勢推廣廣攻擊，營造銷售熱潮潮?！扒榫盃I銷，，活動營銷””：營造氛圍，，建立有效溝溝通，全面?zhèn)鱾鞑潜P信息息。營銷總策略客戶積累，提提升到訪率通過推廣，吸吸引客戶關(guān)注注項目現(xiàn)場展示示，吸引客戶戶到訪現(xiàn)場氣氛營造造，提高成交交率客戶區(qū)分，定定點爆破針對不同客戶戶，實行不同同營銷策略定點攻擊，直直擊目標客戶戶群針對性推介，，擴大營銷面面在市中心設(shè)立立外展廳，并并設(shè)看樓專車車針對產(chǎn)品，組組織產(chǎn)品推介介會關(guān)系營銷，互互動營銷利用老客戶的的口碑傳播，，并與各種小小眾團體建立立客戶互動平平臺，建立廣泛的客客戶網(wǎng)絡(luò)，引引起社會效應應，形成口碑碑效應。客戶挖掘策略略路牌廣告———道路占據(jù)，，攔截客戶在項目周邊、、虎門主要交交通干道及鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心設(shè)立廣廣告牌現(xiàn)場包包裝———加加強綜綜合感感官刺刺激，，引起起關(guān)注注售樓處處、樣樣板房房、樓樓體包包裝、、工地地包裝裝、指指示牌牌、外外展場場等小眾媒媒體———快快速提提升項項目的的口碑碑、建建立龐龐大的的客戶戶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通過各各種小小眾渠渠道散散播信信息、、培育育種子子客戶戶資源整整合———整整合尊尊地以以及瑞瑞豐以以往項項目的的客戶戶資源源充分利利用尊尊地客客戶資資料庫庫以及及瑞豐豐以往往客戶戶資源源，建建立數(shù)數(shù)據(jù)庫庫信息息管理理平臺臺口碑營營銷———建建立第第二營營銷通通道，，向目目標客客戶傳傳播項項目信信息通過以以老帶帶新、、車友友會等等合作作、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營營銷、、DM等方方式傳傳播樓樓盤信信息客戶挖挖掘策策略開盤期期熱銷期期尾盤期期強銷期期階段時間安排累計銷售率1蓄客期3個月2007年7月-9月——2開盤期1個月2007年10月35%3熱銷期3個月2007年11月-2008年1月60%4強銷期4個月2008年2月-5月80%5尾盤期3個月2008年6月-8月98%注：開盤指項目取的預售許可證并在本地主流媒體上第一次發(fā)布開盤廣告推盤節(jié)節(jié)奏蓄客期期07年年7-9月月07年年10月07年年11月-08年1月08年年2-5月月08年年6月月-8月暫以07年年10月為為具備備預售售條件件制定定第一階段蓄客期（2007年7月－9月）銷售目標接受客戶咨詢，積累客戶；客戶的跟蹤、回訪主推廣語一個城市的仰望展示線報紙硬廣、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、站臺廣告等導視系統(tǒng)、工地包裝、商業(yè)包裝、售樓處、園林展示銷售線售樓處裝修、人員培訓、銷售百問、銷售物料準備等客戶線售樓中心現(xiàn)場客戶的接待積累；外展中心客戶的接待積累推廣線媒體：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、站臺等活動：物業(yè)管理高調(diào)簽約儀式一、蓄蓄客期期日期1個月月1個月月片區(qū)推推廣產(chǎn)品展展示形象導導入1個月月蓄客期期品牌推廣懸念入市片區(qū)推廣記住一一個片區(qū)：虎門新新中心心區(qū)記住一一個事件：產(chǎn)品推推介會會記住一一個樣板：虎門1號（巔峰峰階層層）形象導入產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示AIDA，，客戶戶積累累片區(qū)推推廣記住一一個片片區(qū)：：虎門新新中心心區(qū)片區(qū)價價值推廣企業(yè)品品牌推廣+戶外路路牌現(xiàn)場形形象報紙軟軟文電視采采訪片區(qū)定定義《《虎門門新豪豪宅宣宣言》》戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)合虎門新新中心心區(qū)研研討會會簽約英英式管管家－－第一一太平平戴維維斯營銷活活動事事件第二階段開盤期（2007年9-10月）銷售目標住宅累計銷售35％主推廣語新中心區(qū)公園南私享宮館展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→樣板房→商業(yè)街銷售線客戶篩選，價格試算客戶線認籌客戶優(yōu)惠，外展場推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

產(chǎn)品發(fā)布會名車名模名流活動開盤慶典紅酒文化展二、開開盤期期注：從從產(chǎn)品品發(fā)布布會進進入開開盤導導入期期，直直至正正式開開盤后后一個個月產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會關(guān)鍵鍵事事件件：：產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會暨暨““名名車車名名模模名名流流””主主題題活活動動誠意意登登記記開盤盤盛盛典典提前前解解籌籌開盤慶典邀請請著著名名主主持持人人現(xiàn)現(xiàn)場場主主持持，，邀請請上上層層領(lǐng)領(lǐng)域域代代表表人人物物剪剪彩彩鎮(zhèn)領(lǐng)領(lǐng)導導為為虎虎門門1號號揭揭幕幕儀儀式式“頂頂級級紅紅酒酒文文化化展展””開開幕幕關(guān)鍵鍵事事件件：：提提前前解解籌籌及及開開盤盤日日頂頂級級紅紅酒酒鑒鑒賞賞第三階段熱銷期（2007年11－2008年1月）銷售目標住宅累計銷售65％主訴求傲視天下華貴天成展示線報紙硬廣、精選戶外路牌、電視電臺、站臺廣告等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街銷售線銷售總結(jié)分析，階段銷售策略，配合階段提價，提供價格表客戶線私人會所正式開業(yè)慶典為起點的系列活動推廣線媒體：報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、短信、梯間廣告、雜志、DM直郵、站臺廣告等活動：

頂級紅酒、雪茄品鑒體驗活動；

三、、熱熱銷銷期期頂級級酒酒雪雪茄茄鑒鑒賞賞私人人酒酒窖窖收收藏藏展展示示營銷銷活活動動事事件件第四階段強銷期（2008年2月－5月）銷售目標住宅累計銷售85％主訴求睿智人生胸懷天下展示線報紙硬廣、戶外廣告、車體廣告、DM直郵等售樓處→園林→智能屋→樣板房→商業(yè)街(戶外更換）銷售線配合階段提價，提供價格表客戶線業(yè)主忠誠計劃，抽獎活動推廣線媒體：戶外廣告、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、DM直郵等活動：

CEO論壇CEO生活巡禮。

四、、強強銷銷期期CEO論論壇壇營銷銷活活動動事事件件第五階段尾盤期（2008年6月－8月）銷售目標98％主訴求傳世經(jīng)典天賦貴胄氣度展示線報紙硬廣、戶外廣告、DM直郵等售樓處、園林、樣板房、物管、社區(qū)文化銷售線配合階段目標，銷售進入最后結(jié)尾消化期客戶線促銷活動、業(yè)主忠誠計劃推廣線媒體：戶外廣告、DM直郵、報紙、網(wǎng)絡(luò)、短信等五、、尾尾盤盤期期市場場比比較較法法市場場比比準準均均價價最低低均均價價擬定定銷銷售售均均價價最高高均均價價支撐產(chǎn)品特色色的銷售售檢驗營銷附加加值加價價各方精誠誠合作的的附加值值加價價格策略略本項目比比準價格格＝5128×30％+5058×15％+4717×15％+5120×20％+5714×20％＝5172/平方米米住宅均價價測算項目指標本項目海岸國際華園山莊裕田花園東方國際星座盛世豪庭因素權(quán)重30%15%15%20%20%區(qū)位25%808070709070環(huán)境10%907090907070規(guī)模10%707090807070園林15%808080806070戶型15%808070707070配套15%808080908070開發(fā)商5%808080807070物業(yè)管理5%808070707070807877.5787570銷售價格50004900460048005000比準價格5128.215058.064717.955120.005714.29項目最低低均價＝＝5172×1.1元元/平方方米≈5689元/平平方米由于本項項目產(chǎn)品品推出有有一段時時間差，，根據(jù)虎虎門房地地產(chǎn)市場場近年價價格漲幅幅幅度來來看，本本項目還還有10%左右右的升值值空間：：由于項目目以下附附加價值值：1、高端端客戶定定位；2、產(chǎn)品品稀缺；；3、獨樹一幟幟的國際際化建筑筑形象；；4、贈送面積積；5、區(qū)域域未來增增值；6、會所所等功能能配套齊齊備；7、銷售售服務(wù)與與營銷推推廣；8、精裝裝修及生生活空間間展示；；9、所創(chuàng)創(chuàng)造的國國際化生生活方式式。以上因素素可實現(xiàn)現(xiàn)15-20%的增值值項目預期期均價＝＝5689×1.15元元/平方方米≈6542元/平平方米項目可實實現(xiàn)均價價＝6542×1.03元/平平方米≈≈6738元/平方米米預期均價測算項目操作作各方的的精誠合合作將使使項目銷銷售各環(huán)環(huán)節(jié)操作作更加順順暢，有有利于提提高項目目的整體體銷售均均價，屆屆時項目目均價將將能再提提升3%，即：：預期最終終均價＝＝6700～7000元元/平米米尊地價格格實現(xiàn)目目標：7000元/平平米以上上項目經(jīng)濟濟效益評評價投資利潤回報率住宅4604844899.75％商業(yè)1150716993147.68％整體575552148237.32％備注：商商業(yè)部分分按一層層5000㎡、、二層5000㎡、地地下室3000㎡計算算。現(xiàn)場包裝裝為了使項項目更好好的展現(xiàn)現(xiàn)于客戶戶面前，，提高客客戶到訪訪率、客客戶成交交率，我我司建議議在開盤盤前應按按標準化化展示路路線對于于核心展展示區(qū)率率先做好好施工配配合。重點工作作配合：：1、內(nèi)部部園林、、會所展展示、看看樓通道道等全面面做好；；2、售樓樓處、樣樣板房先先行開放放；3、商業(yè)業(yè)街部分分先做。。銷售中心心局部效效果樣板房展展示--豪華式式公寓戶型面積積：65㎡左右一一房房二廳樣板房展展示—尊尊享式公公寓戶型面積積：55㎡一房二廳樣板房展示—溫馨式公寓寓戶型面積：85㎡二二房二廳樣板房展示—創(chuàng)新式公寓寓樣板房展示—創(chuàng)新式公寓寓樣板房展示——現(xiàn)代簡約樣板房展示——古典歐式銷售中心外導示道路結(jié)點導示示停車場導示售樓中心導示示景觀/商業(yè)/樣板房導示示導視系統(tǒng)導視系統(tǒng)虎門中學金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路本案長德路培英中路龍泉酒店虎門1號虎門1號導視系統(tǒng)虎門中學金洲幼兒園梁屋北路梁屋山邊路本案長德路培英中路龍泉酒店圍墻形象打造一流銷售售軍團橙色風暴房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目基本知識卓越銷售員工職業(yè)生涯設(shè)計團隊建設(shè)培訓上崗：客服培訓：接待流程、、客戶禮儀、、客戶回訪跟跟蹤、客戶類類型、商業(yè)談判判技巧；銷售培訓：銷售流程、、項目百問、、敘盤詞、團團隊精神、逼逼定技巧、模擬演演練；上崗考核：接待流程、、銷售流程、、現(xiàn)場演練、、項目百問筆筆試考核；客戶管理：成交客戶維系和營銷；；誠意客戶的積累和跟蹤蹤；階段未成交客客戶原因分析。橙色風暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場組織現(xiàn)場管理：每日銷售例會會：成交經(jīng)驗分享享、客戶疑問問解答、未成成交原因分析及對策策；每周業(yè)務(wù)報表表：成交量、客戶戶量統(tǒng)計和分分析；階段總結(jié)報表表：一個月、一季季度、半年、、一年等；行政人力資源源管理輪序接待表、、考勤表、橙橙色風暴、末末位淘汰、分分級晉升制實施競爭樓盤盤動態(tài)調(diào)查和和定期考察制制度制定切實可行行的銷控策略略，完成銷售售的階段性銷銷售目標橙色風暴----銷售現(xiàn)現(xiàn)場管理運用的電子化化售樓系統(tǒng)對對項目進行精精確、及時的的銷控管理及及客戶的信息息統(tǒng)計分析。。信息化管理項目分析和策策略我們的目標產(chǎn)品規(guī)劃建議議項目定位營銷執(zhí)行方案案客戶定位市場分析廣告推廣及品品牌整合廣告推廣及品品牌整合報告思路企業(yè)品牌三級級跳123外地知名開發(fā)商長沙名星開發(fā)商當?shù)匾欢ㄖ?23廣州知名開發(fā)發(fā)商珠三角洲明星星開發(fā)商虎門知名開發(fā)發(fā)商

瑞豐地產(chǎn)廣廣州知名度。。金雅苑、藍色康園鉑林國際公寓寓的成功運作半島城邦成功功銷售虎門1號地王王

瑞豐品牌在在虎門開始樹樹立知名度及及良好形象。?；㈤T1號項目目在東莞成功功運作，成為為虎門樓王。。

瑞豐品牌在在虎門成功打打造逐步建立珠三三角明星品牌牌地產(chǎn)企業(yè)的的形象說明：1、瑞豐在廣廣州有鉑林國國際公寓等多多個知名樓盤盤的開發(fā)經(jīng)驗驗，建立了一一定的品牌知知名度；2、半島城邦邦的成功運作作奠定了企業(yè)業(yè)在虎門乃至至東莞的知名名度；3、在虎門以以3.06億億元標王地價價拿取虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心金洲村村地塊，具有有一定的廣告告?zhèn)鞑バб妫?，吸引了市場場的一定關(guān)注注度；4、企業(yè)在品品牌建設(shè)方面面系統(tǒng)管理尚尚不足，需要要對于企業(yè)的的品牌內(nèi)涵進進行充分挖掘掘；品牌個性性不夠鮮明，，在購房者群群體未建立廣廣泛知名度；；5、企業(yè)具有有品牌運作的的意識，就需需要從產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、服務(wù)、、管理創(chuàng)新等等多系統(tǒng)運作作品牌。企業(yè)品牌內(nèi)涵涵挖掘使命：值得尊尊敬的地產(chǎn)企企業(yè)價值：誠信創(chuàng)創(chuàng)新企企業(yè)公民瑞豐地產(chǎn)顧客至上公眾形象建筑精品建立品牌管理理支持系統(tǒng)顧客至上公眾形象建筑精品服務(wù)升級物業(yè)服務(wù)升升級銷售服務(wù)升升級增值服務(wù)體體系歷史積淀產(chǎn)品升級社會公益可持續(xù)發(fā)展展企業(yè)品牌價價值實現(xiàn)體體系注3：新開開發(fā)項目品品牌與企業(yè)業(yè)品牌互動動注2：歷史史開發(fā)項目目的企業(yè)品品牌沉淀注1：客戶戶會瑞豐品牌2007價價值提升的的切入點：：服務(wù)升級、、產(chǎn)品升級級、公眾形形象升級。。企業(yè)品牌價價值提升來來源于顧客客項目品牌牌和產(chǎn)品體體驗，以及及企業(yè)品牌牌營銷事件件推廣。1靈魂缺失，走失于市場?？蓮椭菩詮?，核心競爭力弱2產(chǎn)品概念：意識形態(tài)的超越細節(jié)打造：建造技術(shù)的推敲3價值形態(tài)的認同感，實現(xiàn)品牌產(chǎn)品的打造。我們要打造什么產(chǎn)品？——客戶需求研究我們?nèi)绾未蛟煜胍漠a(chǎn)品？——項目狀況研判產(chǎn)品設(shè)計既以人為本產(chǎn)品設(shè)計又引導人改善生活方式——設(shè)計融入生活文化合適的物業(yè)品牌物業(yè)受歡迎的物業(yè)項目品牌三三級跳打造品牌形形象，實現(xiàn)現(xiàn)高端目標標項目品牌內(nèi)內(nèi)涵產(chǎn)品屬性：：新中心區(qū)區(qū)CEO級級宮館———國際化城城市綜合體體虎門1號品牌個性：：尊崇高高貴國國際階階層王王者2007品品牌事件：：虎門地王王——虎門門樓王。以項目品牌牌帶動企業(yè)業(yè)品牌，突突出企業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新的價值值；在項目目推廣時結(jié)結(jié)合企業(yè)品品牌事件、、企業(yè)理念念、企業(yè)輝輝煌業(yè)績的的傳播，突突出企業(yè)誠誠信和社會會公民的價價值創(chuàng)新產(chǎn)品，，制造市場場稀缺高端形象，，市場領(lǐng)導導者服務(wù)形象：：5星級酒酒店物管+客戶會增增值服務(wù)+橙色風暴暴星級服務(wù)，，價值提升升建立品牌資資產(chǎn)知名度品牌聯(lián)想忠誠度專利、知識識產(chǎn)權(quán)認知度建立品牌資資產(chǎn)知名度：關(guān)關(guān)鍵事件1：虎門地王成成為2007初關(guān)鍵鍵事件，以以及半島城城幫的良好銷售售，初步建建立企業(yè)品品牌知名度度；關(guān)鍵事件2：廣告攻勢，，獨特定位位，項目品品牌形象推推廣深化認知度：忠誠度：關(guān)鍵事件3：產(chǎn)品發(fā)布會會，名流生生活方式體體驗關(guān)鍵事件4：產(chǎn)品體驗，，虎門新豪豪宅標準制制定者形象象關(guān)鍵事件5：客戶會活動動，中高端端階層籠絡(luò)絡(luò)關(guān)鍵事件6：社會公益活活動，企業(yè)業(yè)品牌聯(lián)動動申請產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新專利，，建立項目目品牌的獨獨特個性，，通過軟文文炒作、新新聞事件、、公關(guān)活動動等建立積積極的品牌牌聯(lián)想，構(gòu)構(gòu)建強有力力的品牌資資產(chǎn)，建立立品牌競爭爭力項目品牌推推廣的調(diào)性性：整體調(diào)性必必須現(xiàn)代而而大氣，必必須立足項項目尊貴的的一面，即即一定要讓讓尊崇貴胄胄、現(xiàn)代生生活、理性性的目標人人群“三三位一體””，樹立一一個全新的的現(xiàn)代貴族族標準。個性必須在在內(nèi)斂中凸凸顯引領(lǐng)居居住方向的的張力。尊尊貴的體現(xiàn)現(xiàn)必須高雅雅。表現(xiàn)上必須須結(jié)合現(xiàn)代代、尊貴與與城市生活活。文案訴求，，必須向東東莞發(fā)出一一種創(chuàng)新居居住的方向向，以及一一種新的現(xiàn)現(xiàn)代生活。。主張現(xiàn)場場實景加賣賣點形成生生活的調(diào)性性，增加說說服力。廣告推廣主訴求點提提煉城市核心公園生活上層名流寬景空間稀缺物業(yè)城市生活綜綜合體項目定位：：總裁宮館國國際級級城市綜合合體形象定位：：新中心區(qū)公公園南私私享宮館館主推廣語：：一個城市的的仰望廣告及品牌牌推廣的五五個階段形象建立期期——案名、、形象亮相相。蓄勢造勢期期——以認籌籌認購作為為手段，啟啟動蓄客，，蓄勢待發(fā)發(fā)。公開發(fā)售期期——積累客客戶達到開開盤要求，，以活動營營銷、現(xiàn)場場營銷等為主，刺激激銷售。趁勢熱銷期期——以項目目品牌為指指導，從項項目形象推推廣向項目目產(chǎn)品賣點過渡。掃尾清盤期期——以項目目熱銷及企企業(yè)品牌推推廣為主，，并重點推推廣滯銷戶型。一、形象建建立期（07年5月月-7月））傳播目的：：在前期尚尚無形象推推廣的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，重點點落在項目目與市場關(guān)關(guān)系上。傳播內(nèi)容：：本階段進進入“建立立形象”的的階段。打打造高品質(zhì)質(zhì)的樓盤形形象為主，，用“虎門門1號”項項目的品牌牌最初的張張力來引爆爆市場的關(guān)關(guān)注度。1．道路導導視——項目周周邊導示一一定要做足足，本階段段一定要在在“項目形形象”推廣廣過程中，，讓市場感感受的確與與眾不同，，值得期待待。2．圍墻展展示——項目的的圍墻面臨臨主干道，，是不可多多得的媒介介，要充分分利用。二、蓄勢造造勢期（07年7月月-9月））傳播目的：：在前期形形象推廣的的基礎(chǔ)上，，本階段重重點落在項項目與品牌牌、項目與與東莞關(guān)系系、項目與與買家關(guān)系系上。傳播內(nèi)容：：本階段進進入“品牌牌征服”““形象征服服”的階段段。打造公公園物業(yè)、、現(xiàn)代生活活、細節(jié)與與精品建筑筑等。以現(xiàn)現(xiàn)代生活、、稀缺物業(yè)業(yè)等作為提提高品質(zhì)的的差異化。。并且，我我們一定要要重點用““虎門1號號”項目品品牌為綱，，虎門公園園、城市核核心、現(xiàn)代代生活等為為領(lǐng)，串聯(lián)聯(lián)到整體推推廣運動中中去。1．戶外廣廣告牌——建議在在前一階段段廣告牌基基礎(chǔ)上，增增加人流量量集中點的的宣傳力度度。一方面面利用廣告告牌在鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中心和通通往其他各各區(qū)的主要要出口通路路攔截；另另一方面在在進入虎門門高速公路路上建立路路面廣告牌牌進行封殺殺。2．．道道路路導導視視———項項目目周周邊邊導導視視一一定定要要做做足足，，本本階階段段一一定定要要在在““鞏鞏固固形形象象””的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，讓讓市市場場期期待待更更強強烈烈一一些些。。3．．圍圍墻墻展展示示———項項目目的的圍圍墻墻及及部部分分樓樓體體2面面臨臨主主干干道道，，是是可可以以有有效效利利用用的的媒媒介介。。4．．星星級級酒酒店店咨咨詢詢點點———可可采采用用展展示示或或者者擺擺放放宣宣傳傳資資料料的的形形式式來來完完成成，，在在龍泉泉大大酒酒店店等等酒酒店店大大堂堂。。5．．報報紙紙廣廣告告、、軟軟文文———強強勢勢推推廣廣開開始始進進行行。。報報紙紙配配合合節(jié)節(jié)點點，，認認籌籌及及相相關(guān)關(guān)營銷銷活活動動開開始始。。報報紙紙廣廣告告主主要要以以““虎虎門門1號號””項項目品品牌牌為為經(jīng)經(jīng)線線，，公園園物物業(yè)業(yè)為為緯緯線線，，城城市市核核心心為為最佳注腳點、訴訴求點等聯(lián)系系起來。我們要多談產(chǎn)品、建筑細節(jié)、生活配套等的結(jié)合。6．網(wǎng)絡(luò)媒體體炒作——此階段段的網(wǎng)絡(luò)炒作作任務(wù)，一定定要與認籌火火爆有關(guān)，與項目價價值、項目形形象等有關(guān)。。7．手機信息息傳播——認籌內(nèi)內(nèi)容。媒介主題：1、城市/王王座/公園極極少數(shù)人人的私享2、首席CEO官邸，上上層居住典范范活動開發(fā)：公園主題活動動，工程進度度加快，樣板板房、局部園園林實景施工工中。三、公開發(fā)售期（（07年10月—12月月）傳播目的：開開盤，銷售工工作落到實處處。開盤活動動，利用銷控控制造銷售火火爆的場面。。傳播內(nèi)容：本本階段進入““品牌征服”“形象征服”“現(xiàn)場征服”三位一體的的階段。打造造公園物業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代生活、細細節(jié)與精品建建筑等。以公公園物業(yè)、城城市核心、高高層視野等作作為提高品質(zhì)質(zhì)的差異化。傳播工具：1．戶外廣告告牌——利用廣告告牌加導示的的形式。一方方面利用廣告告牌在虎門中中心區(qū)和通往往其他各區(qū)的的主要出口通通路攔截；另另一方面在進進入虎門的高高速公路上建建立路面封殺殺。2．道路導示示——在項目周周邊的主干道道上做好道路路導示，營造造現(xiàn)場開盤的的氣氛。3．圍墻展示示——項目的圍圍墻及樓體2面臨主干道道，可以充分分利用，并可可以起到優(yōu)化化工地形象的的效果。4．報紙廣告告、電視——強勢推廣廣開始進行。。報紙配合節(jié)節(jié)點，開盤信信息結(jié)合形象象為主。5．網(wǎng)絡(luò)炒作作——此階段的的網(wǎng)絡(luò)炒作任任務(wù)，一定要要與開盤有關(guān)關(guān)，與項目價價值、項目形形象等有關(guān)。。6．手機信息息——開盤內(nèi)容容。媒介主題：熱勢，開盤為為契機1、10.1共享尊崇2、10.1華貴今呈活動開發(fā)：項項目開盤活動動四、趁勢熱銷銷期（08年年1月—5月月）傳播目的：賣賣點結(jié)合公園園物業(yè)、企業(yè)業(yè)品牌結(jié)合。。傳播內(nèi)容：打打造現(xiàn)代尊貴貴私邸、細節(jié)節(jié)與精品建筑筑等。以體現(xiàn)現(xiàn)項目開發(fā)理理念的點、體體現(xiàn)項目差異異價值的點作作為訴求，以以點帶線，以以線帶面，重重點描繪高層層的生活感與與舒適感。多談產(chǎn)品、建筑細節(jié)、生活配套等的結(jié)合。傳播工具：1．戶外廣告告牌——此階段廣廣告牌推廣力力度相對減弱弱。2．現(xiàn)場樓體體條幅、燈光光字體——結(jié)合項目目臨主干道，，建筑物高，，昭示性極強強，利用條幅幅及燈光字，，將取到事半半功倍的效果果。3.接待中中心——更新及加加強接待中心心的布置，由由于前期品牌牌及形象的宣宣傳，讓慕名名而來的準客客戶現(xiàn)場感受受君主的尊貴貴。4．報紙廣告告、電視——以賣點廣廣告為主，以以炒作性軟性性文章為輔。。多談產(chǎn)品、建筑細節(jié)、生活配套等的結(jié)合。5．網(wǎng)絡(luò)炒作作——重點在于于魯信年度巨巨獻，并炒作作項目熱銷的的市場反應。。6．手