物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程-《物業(yè)管理司法解釋與物業(yè)糾紛處理》

?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋? 與?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律 假設(shè)干問(wèn)題的解釋?兩個(gè)物業(yè)管理最新司法解釋司法解釋的概念和性質(zhì)司法解釋是由最高人民法院針對(duì)司法過(guò)程中具體運(yùn)用法律、行政法規(guī)問(wèn)題所作的解釋?中華人民共和國(guó)人民法院組織法?第三十三條明確規(guī) 定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用 法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋。〞法律……由全國(guó)人大及其常委會(huì)公布法令……國(guó)務(wù)院令，即行政法規(guī)司法解釋不得與憲法、法律、行政法規(guī)沖突，否那么沖突局部無(wú)效在司法工作中具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題包括：?第一，對(duì)法律、法令規(guī)定不夠具體明確而使理解和執(zhí)行有困難的問(wèn)題進(jìn)行解釋?第二，由于情況的變化，對(duì)某類(lèi)案件的處理依據(jù)因有不同理解而需作出解釋?第三，為統(tǒng)一審理案件的標(biāo)準(zhǔn)而就某一類(lèi)具體案 件說(shuō)明應(yīng)如何理解和執(zhí)行某些法律、法令規(guī)定?第四，對(duì)各司法機(jī)關(guān)之間應(yīng)如何依據(jù)法律、法令規(guī)定的精神相互配合審理案件進(jìn)行解釋在我國(guó)，從法理上廣義的司法解釋就是指由最高人民法院和最高人民檢察院對(duì)審判和檢察工作中具體應(yīng)用法律問(wèn)題所作的具有普遍司法效力的解釋司法解釋的形式分為“解釋〞、“規(guī)定〞、“批復(fù)〞三種?司法解釋是國(guó)家最高司法機(jī)關(guān)對(duì)司法工作中具體應(yīng)用法律問(wèn)題所做的解釋?司法解釋分為最高人民法院的審判解釋、最高人民檢察院的檢察解釋和這兩個(gè)機(jī)關(guān)聯(lián)合作出的解釋?審判解釋和檢察解釋有原那么性分歧時(shí)，應(yīng)報(bào)請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)解釋或決定?物業(yè)管理的司法解釋最高人民法院民事審判第一庭起草了?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?、?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?這兩部司法解釋分別經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1464、1466次會(huì)議通過(guò)，與2021年5月25日公布，2021年10月1日實(shí)施兩個(gè)司法解釋修訂稿數(shù)十次易稿 時(shí)間長(zhǎng)：2003年國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?出臺(tái)后，最高人民法院就展開(kāi)了制訂司法解釋工作，歷時(shí)6年，備受社會(huì)各界關(guān)注

立法慎重：經(jīng)公開(kāi)征求對(duì)司法解釋修改建議、最高人民法院審判委員會(huì)第1464、1466次會(huì)議通過(guò)等程序，數(shù)十次易稿范圍廣：涉及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞企業(yè)等多方利益均衡利益：各方利益的博奕?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?司法解釋之規(guī)定?為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保 護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國(guó)物 權(quán)法?等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定 本解釋。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第六章?專(zhuān)有局部享有所有權(quán)。俗稱(chēng)“專(zhuān)有權(quán)、私有權(quán)〞?專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有〞故亦稱(chēng)“共用局部的持份權(quán)〞?專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。也稱(chēng)“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)〞建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系 專(zhuān)有局部建筑物物權(quán)關(guān)系基地 共用局部〔共有局部〕所有權(quán)使用權(quán)〔地上權(quán)、租賃權(quán)等〕 業(yè)主大會(huì)〔區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)〕建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會(huì)管理組織標(biāo)準(zhǔn)根底 業(yè)主、物業(yè)使用人 管理效勞人〔物業(yè)管理公司〕?物權(quán)法?--------------國(guó)家根本法律?物業(yè)管理?xiàng)l例?-----國(guó)家行政法規(guī) 物業(yè)管理司法解釋 各地方物業(yè)管理法規(guī)及國(guó)家各部委行政規(guī)章 管理規(guī)約〔業(yè)主公約) 業(yè)主大會(huì)決議、決定?物業(yè)管理?xiàng)l例?確立的根本制度

1.業(yè)主大會(huì)制度

2.業(yè)主公約制度

3.物業(yè)管理招投標(biāo)制度

4.物業(yè)承接驗(yàn)收移交制度

5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度6.物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度

7.住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度?司法解釋第一條規(guī)定依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專(zhuān)有局部所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但已簽署售房合同，并且開(kāi)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的,房屋購(gòu)置者仍然是房屋所有權(quán)人------符合物權(quán)法之第十五條規(guī)定但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對(duì)抗善意第三人登記并非取得所有權(quán)，登記只能取得所有權(quán)證書(shū)?對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：?其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng) 一登記規(guī)定，即無(wú)論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、 或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng) 登記，始生效力-----物權(quán)法之第九條規(guī)定?非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、 繼承、遺贈(zèng)、拍賣(mài)、夫妻共有、合法建造、強(qiáng)制執(zhí) 行、公用征收、法院判決、仲裁委裁決等，非經(jīng)登 記，不得處分----物權(quán)法之第十五條以及第二章第 三節(jié)之規(guī)定2021-02-2317?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第二章第三節(jié)之規(guī)定：第三節(jié)其他規(guī)定第二十八條因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定 業(yè)主……?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?規(guī)定的建筑物區(qū)分所 有權(quán)人 ……?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定的房屋所有權(quán)人 非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶(hù)、租戶(hù)等 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)……按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)……簽訂了售房合同開(kāi)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)〔或售房合同〕和?中華人民共和國(guó)婚姻法?界定?中華人民共和國(guó)婚姻法?之規(guī)定 ?中華人民共和國(guó)婚姻法?------作為國(guó)家根本法律規(guī)定了夫妻 共有財(cái)產(chǎn)和夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的以下財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共 同所有： 〔一〕工資、獎(jiǎng)金； 〔二〕生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益； 〔三〕知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益； 〔四〕繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定 的除外； 〔五〕其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。既然是夫妻共同所有，那么無(wú)論是否產(chǎn)權(quán)證書(shū)有無(wú)署名夫妻雙方 理所當(dāng)然就應(yīng)該都是所有權(quán)人，即都應(yīng)該是業(yè)主第十八條有以下情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：〔一〕一方的婚前財(cái)產(chǎn)；〔二〕一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；〔三〕遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；〔四〕一方專(zhuān)用的生活用品；〔五〕其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。理所當(dāng)然，房屋所有權(quán)作為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方是所有權(quán)人，另一方那么是非所有權(quán)人即一方作為所有權(quán)人自然就是業(yè)主。而另一方非所有權(quán)人自然就應(yīng)該是非業(yè)主第十九條夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前 財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。 約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法 第十七條、第十八條的規(guī)定夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻 一方對(duì)外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所 有的財(cái)產(chǎn)清償這里說(shuō)明作為夫妻業(yè)主資格可以依法轉(zhuǎn)化，只要有書(shū)面明確約定即可業(yè)主身份確實(shí)認(rèn)1.房屋所有權(quán)證書(shū)登記人，通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)；2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合法買(mǎi)受人，以開(kāi)發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認(rèn)；3.房屋繼承人和受遺贈(zèng)人，以繼承和受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)確認(rèn)；4.房屋合法建造人，以事實(shí)行為成就時(shí)確認(rèn)；5.人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；6.房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)所有人?司法解釋第二條之規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有局部：〔一〕具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；〔二〕具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；〔三〕能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)專(zhuān)有局部的組成局部。本條第一款所稱(chēng)房屋，包括整棟建筑物。特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍“〔一〕具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；〔二〕具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；〔三〕能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。〞這三者是任何一個(gè)滿(mǎn)足即可?司法解釋第三條之規(guī)定除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有局部外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下局部，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的共有局部：〔一〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；〔二〕其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有局部，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。專(zhuān)有局部與共用局部之范圍界定確定專(zhuān)有局部與共用局部范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用：?內(nèi)容：專(zhuān)有局部——專(zhuān)項(xiàng)效勞、特約效勞 共用局部——常規(guī)效勞?責(zé)任：專(zhuān)有局部——業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用局部——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員 會(huì)分別負(fù)責(zé)?費(fèi)用：專(zhuān)有局部——業(yè)主自己承擔(dān) 共用局部——物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主大 會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)?權(quán)利與義務(wù)不同?有利于解決糾紛墻體 地 板專(zhuān)有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間 天 花墻體中心線專(zhuān)有局部之中心說(shuō)墻體 地 板專(zhuān)有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間 天 花墻體中心線專(zhuān)有局部之空間說(shuō)????專(zhuān)有局部之最后粉刷層說(shuō)專(zhuān)有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱(chēng)為抹灰層或批宕層各種管線的共用局部與專(zhuān)有局部劃分專(zhuān)有局部是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以?xún)?nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施共用局部是指物業(yè)管理區(qū)域以?xún)?nèi)，專(zhuān)有局部及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施司法解釋存在的問(wèn)題公共照明、公共通行〔第三條〕、公共通道〔第十五條〕------邏輯錯(cuò)誤，混淆了公有制與私有制之界限。在建筑物區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)是大家業(yè)主共同擁有和共同使用，即共用或共有場(chǎng)所、共用或共有設(shè)備具有構(gòu)造上的獨(dú)立性------有的專(zhuān)有局部并非具備構(gòu)造上的獨(dú)立性能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體------由于現(xiàn)行房產(chǎn)登記要求四至合圍、米層高的限制，許多專(zhuān)有局部并非可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的樓頂平臺(tái)、露臺(tái)--------樓頂平臺(tái)、露臺(tái)應(yīng)當(dāng)屬于大家業(yè)主之法定共用局部物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？?國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)

營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)定?物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性國(guó)家財(cái)產(chǎn)，分為：1、公有物〔國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)〕，包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè) 施〔如人民大會(huì)堂〕；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土 地、山脈、水流、海域等2、公用物〔國(guó)家所有公眾使用〕，包括道路、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼 頭、公立公園、公立博物館、公立圖書(shū)館、公立學(xué)校、公立 醫(yī)院等公用物也是任何個(gè)人、任何單位無(wú)法排他地占有和消費(fèi)的物品?公共、公用------公有制范疇------國(guó)家所有公眾使用?共用、共有------私有制范疇------業(yè)主共同使用、共同所有?共用局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問(wèn)題?共用局部的是物業(yè)管理存在的根底與根源?市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬于國(guó)家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有------即公共、公用設(shè)施設(shè)備------可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專(zhuān)有局部得為單獨(dú)所有權(quán)之標(biāo)的專(zhuān)有局部要件：構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性使用專(zhuān)用共用〔約定〕區(qū)分所有建筑物范圍：專(zhuān)有局部及市政設(shè)施以外之其他局部 不屬于專(zhuān)有局部之附屬物一體依約定：無(wú)約定依專(zhuān)有局部比例性共用局部持分占有作為分擔(dān)共用局部負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)那么、依據(jù)基地使用特色共用〔原那么〕專(zhuān)用〔法律、規(guī)約、約定〕不得分割 不得單獨(dú)處分，共用局部持分權(quán)應(yīng)隨 專(zhuān)有局部所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移 不得獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記?綠地、道路、場(chǎng)所、設(shè)施、設(shè)備之所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車(chē)位DEF C2021-02-23BA樓梯2021-02-23362021-02-23372021-02-2338?司法解釋第四條之規(guī)定業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有局部相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有局部的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 賦予了業(yè)主合理安裝太陽(yáng)能熱水器、外掛式空調(diào)主機(jī)、加裝防盜網(wǎng)、封閉陽(yáng)臺(tái)的權(quán)利合理需要應(yīng)該從維護(hù)建筑物的平安、外觀美觀以及大家業(yè)主共同利益的角度加以充分考慮即不得影響建筑物整體結(jié)構(gòu)、不得破壞或干擾建筑物外觀美觀、不得破壞或干擾建筑物的規(guī)劃要求、不得影響消防平安、不得超出建筑物負(fù)荷、不得侵害相鄰業(yè)主的利益廣告牌、商業(yè)招牌〔除了掛本大廈的招牌外〕的安裝對(duì)業(yè)主合法權(quán)益構(gòu)成了侵害，屬于共用局部專(zhuān)用權(quán)的范疇?合理使用應(yīng)該遵循以下原那么：1.合理原那么無(wú)論是專(zhuān)有局部所有權(quán)還是共用局部的共有權(quán)利在行使權(quán)利中，都必須把握在合理的限度內(nèi)，不得濫用權(quán)利損害其他區(qū)分所有權(quán)人的利益如，不得在裝修和使用中純粹或截?cái)嘀纬兄睾涂拐鸾Y(jié)構(gòu)的墻體、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物樓板允許的使用負(fù)荷安裝過(guò)重的大理石、花崗巖地板；不得超負(fù)荷安裝重型機(jī)器等2.整體利益優(yōu)先原那么維護(hù)建筑物整體的平安性、完整性、外觀美觀性并保持其良好狀態(tài)維護(hù)全體業(yè)主的共同利益3.多數(shù)原那么對(duì)于涉及大家共同利益的事項(xiàng)，尤其是共用局部的利用和收益的處分，應(yīng)當(dāng)以絕大多數(shù)業(yè)主〔即區(qū)分所有人〕的同意，通過(guò)業(yè)主大會(huì)以民主協(xié)商的方式共同決策4.不得侵犯?jìng)€(gè)人根本利益原那么雖然可通過(guò)多數(shù)原那么就業(yè)主共同利益和共用局部進(jìn)行共同決策，但在決策中還應(yīng)該特別注意不得假借維護(hù)大家業(yè)主共同利益為由侵犯?jìng)€(gè)人根本利益侵犯?jìng)€(gè)人根本利益本質(zhì)上是一種權(quán)利的濫用，是多數(shù)人的暴政行為。涉及個(gè)人根本利益的行為一般都是不可調(diào)和的對(duì)抗性矛盾，是對(duì)個(gè)人人身、財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵犯，本質(zhì)上往往也存在著一定程度的違法性無(wú)論是在專(zhuān)有局部的使用，還是在共用局部的使用，都不得侵犯?jìng)€(gè)人根本利益應(yīng)禁止多數(shù)人的暴政，禁止以侵犯?jìng)€(gè)人根本利益為代價(jià)的多數(shù)人濫用權(quán)力5.約定原那么即按照契約自由原那么，對(duì)于涉及共用局部之專(zhuān)用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)合同進(jìn)行約定約定之前必須按照?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第七十六條規(guī)定征得建筑面積過(guò)半數(shù)、總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)之業(yè)主同意當(dāng)然合同約定應(yīng)當(dāng)首先遵守管理規(guī)約，遵守業(yè)主大會(huì)決議，不得影響建筑物的正常使用和平安運(yùn)行，不得影響相鄰業(yè)主的利益2021-02-23432021-02-23442021-02-23452021-02-2346?司法解釋第五條之規(guī)定建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要〞的規(guī)定。前款所稱(chēng)配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第七十四條“應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要〞的規(guī)定本身是一個(gè)矛盾的規(guī)定------購(gòu)置車(chē)位、車(chē)庫(kù)之所有權(quán)人是否屬于業(yè)主？車(chē)位、車(chē)庫(kù)之優(yōu)先購(gòu)置權(quán)?物權(quán)法?第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。〞這條本身與?物權(quán)法?第七十條所規(guī)定的“經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)〞矛盾作為車(chē)位、車(chē)庫(kù)本身就是屬于經(jīng)營(yíng)性用房，何況還有一個(gè)“等〞的概念在起作用擁有車(chē)位、車(chē)庫(kù)所有權(quán)自然也是業(yè)主，不過(guò)是車(chē)位、車(chē)庫(kù)之業(yè)主而已擁有車(chē)位、車(chē)庫(kù)之業(yè)主，自然就可以滿(mǎn)足其業(yè)主的需要?會(huì)所、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、人防工程、架空層等之所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車(chē)位DEFCBA樓梯?司法解釋第六條之規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱(chēng)的車(chē)位。?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第七十四條第三款：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。〞比較忠實(shí)的解釋了業(yè)主共有車(chē)位的概念建筑區(qū)劃內(nèi)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位規(guī)劃中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位非規(guī)劃的車(chē)庫(kù)、車(chē)位地下、半地下車(chē)庫(kù)物業(yè)效勞企業(yè)增加的開(kāi)發(fā)商增加的業(yè)主增加的機(jī)械車(chē)庫(kù)露天車(chē)位非露天車(chē)庫(kù)非人防車(chē)位人防車(chē)位架空層車(chē)庫(kù) 露天車(chē)位物權(quán)法第七十四條第三款歸全體業(yè)主共有獨(dú)立車(chē)庫(kù)

人民防空法第五條誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)收益物權(quán)法第一百一十六條天然孳息由用益物權(quán)人獲得，誰(shuí)投資，誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)所有。同時(shí)要滿(mǎn)足物權(quán)法第四十四條戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急情況下之征用車(chē)位歸屬

物權(quán)法第七十四條第二款開(kāi)發(fā)商可以出售、附贈(zèng)、出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)之所有權(quán)?物權(quán)法?第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽 車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出 租等方式約定。〞關(guān)鍵詞:規(guī)劃--------以政府規(guī)劃許可證為準(zhǔn)當(dāng)事人------所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得、原始獲得與繼受獲得等方式約定-------有約定即OK獨(dú)立式住宅附設(shè)的車(chē)位、車(chē)庫(kù) 地下〔人防〕停車(chē)位規(guī)劃內(nèi)的露天車(chē)位 架空層停車(chē)位2021-02-23542021-02-2355?司法解釋第七條之規(guī)定 改變共有局部的用途、利用共有局部從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、 處分共有局部，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約 依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán) 法第七十六條第一款第〔七〕項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共 同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)〞。司法解釋存在的問(wèn)題 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其它重大事項(xiàng)-------這個(gè)面 是非常寬廣的，如還應(yīng)該包括占用、挖掘?qū)儆跇I(yè)主共 有的道路、場(chǎng)地、綠地等，承接、查驗(yàn)、辦理移交共 用局部，改變建筑物區(qū)分所有權(quán)之專(zhuān)有局部用途，對(duì) 物業(yè)管理費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行審計(jì)等 等．．．．．．物權(quán)法第六章規(guī)定的面積和人數(shù)確實(shí)定物權(quán)法第七十六條規(guī)定以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；〔四〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；〔五〕籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；〔六〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔七〕有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三 分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他 事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù) 的業(yè)主同意。66.67%33.33%原?物業(yè)管理?xiàng)l例?的2/3投票權(quán)?物權(quán)法?的雙2/3投票權(quán)所有權(quán)人2/3決策權(quán)的變化：業(yè)主共同決定的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，?物權(quán)法?使三分之二決策方法 發(fā)生根本變化：66.67%33.33%66.67%33.33%贊成反對(duì)或棄權(quán)贊成反對(duì)或棄權(quán)贊成反對(duì)或棄權(quán)實(shí)名制?決策的工程也發(fā)生變化??1.2.3.4.內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條規(guī)定：制定和修改業(yè)主公約制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過(guò)?物權(quán)法?修改為：1.2.?籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施決定上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意所有權(quán)人“雙過(guò)半〞決策權(quán)的變化：25.10%24.90%50.00%同意反對(duì)或棄權(quán)不參加50.10%49.90%同意反對(duì)或棄權(quán)?原?條例?的“雙過(guò)半〞：??物權(quán)法?的“新雙過(guò)半〞：?業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，?物權(quán)法?使與原?物業(yè)管理?xiàng)l例?中雙過(guò)半決策方法發(fā)生根本變化：50.10%49.90%同意反對(duì)或棄權(quán)為了給以后的司法審判保存有效證據(jù)，雙過(guò)半投票權(quán)決策應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制??1.2.內(nèi)容也發(fā)生了根本變化：原?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)作出決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過(guò)即業(yè)主大會(huì)作出一般事項(xiàng)決定、決議，應(yīng)當(dāng)有1／2以上投票權(quán)業(yè)主參加， 并經(jīng)參加業(yè)主之中投票權(quán)1／2以上同意通過(guò)?物權(quán)法?修改為：1.2.3.4.5.?制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)決定上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?司法解釋第八條之規(guī)定物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專(zhuān)有局部面積和建筑物總面積，可以按照以下方法認(rèn)定：〔一〕專(zhuān)有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；〔二〕建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的面積以及實(shí)測(cè)面積可以是建筑面積，也可以是使用面積、套內(nèi)建筑面積當(dāng)面積不一致的應(yīng)該核算成為建筑面積，以保持統(tǒng)一一致性建筑面積、套內(nèi)建筑面積與使用面積：按照?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?〔中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986- 2000，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布，2000年8月 1日實(shí)施〕要求：8房產(chǎn)面積測(cè)算8．1一般規(guī)定8．1．1房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類(lèi)，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。8．1．2房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。8．1．3房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的 內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。8．1．4房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。8．1．５房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。8．2房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定8．2．1計(jì)算全部建筑面積的范圍a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計(jì)算建筑面積。c)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。f)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。2021-02-2366g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。m)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。o)有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。8．2．2計(jì)算一半建筑面積的范圍a)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。b)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。8．2．3不計(jì)算建筑面積的范圍a)層高小于2．20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2．20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的局部。g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?(附錄B)成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)偅築1成套房屋建筑面積的測(cè)算B1.1成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三局部組成。B1.2套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算:a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)人使用面積。d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。B1.3套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。B1.4套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。?司法解釋第九條之規(guī)定物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，可以按照下列方法認(rèn)定：〔一〕業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有局部的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有局部按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有局部的，按一人計(jì)算；〔二〕總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主人數(shù)的規(guī)定違反根本常識(shí)與邏輯應(yīng)規(guī)定為“對(duì)于自然人以人頭計(jì)數(shù)，對(duì)于法人、組織以獨(dú)立法人、獨(dú)立組織的獨(dú)立個(gè)數(shù)計(jì)數(shù)〞！I. 業(yè)主總?cè)藬?shù)確實(shí)定 未婚人士產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有者 已婚，屬于夫妻 個(gè)人財(cái)產(chǎn) 已婚，屬于夫妻 共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證 書(shū)署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書(shū)未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)者簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付房屋的購(gòu)房者司法解釋存在的問(wèn)題業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有局部的數(shù)量計(jì)算------由于夫妻共有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)以及合伙人共有財(cái)產(chǎn)的存在，那么總?cè)藬?shù)自然就不能僅僅以專(zhuān)有局部數(shù)量統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該按照人頭計(jì)數(shù)，這是所有權(quán)決定一切的物權(quán)原那么所決定的！建設(shè)單位未出售的專(zhuān)有局部，按一人計(jì)算------那么這顯然與“按照專(zhuān)有局部的數(shù)量計(jì)算〞自相矛盾?司法解釋第十條之規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。------將行政管理之矛盾轉(zhuǎn)化為民事權(quán)利，從根本上禁止住改商將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。------禁止多數(shù)人的暴政，禁止以侵犯?jìng)€(gè)人根本利益為代價(jià)的多數(shù)人濫用權(quán)力住宅變成經(jīng)營(yíng)性用房在行政審批之前增加了前置條件住宅1、遵守法律、行政法 規(guī)和管理規(guī)約2、經(jīng)所有有利害關(guān)系 的業(yè)主同意經(jīng)營(yíng)性 用房行政審批?司法解釋第十一條之規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱(chēng)“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。---利害關(guān)系明確化有利害關(guān)系---這個(gè)范圍是無(wú)法窮盡列舉！關(guān)鍵所在---遵循“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證〞之原那么！！利害關(guān)系本質(zhì)上侵害的是權(quán)利人的個(gè)人根本利益！！?司法解釋第十二條之規(guī)定 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者 違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī) 定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大 會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。------及時(shí)行使撤 銷(xiāo)權(quán)司法解釋存在的問(wèn)題 作出決定之日起一年內(nèi)--------憑什么要限制一年內(nèi)？如果業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)作出要求大家騎在你頭上拉屎拉尿的決定，你只能在 一年內(nèi)撤銷(xiāo)？ 由于物權(quán)侵害行為具有持續(xù)性、長(zhǎng)久性，不適合設(shè)定撤銷(xiāo)時(shí)效的 限制，應(yīng)該直接采用?物權(quán)法?第七十八條規(guī)定，不需要另外作 出解釋?司法解釋第十三條之規(guī)定業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱以下應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；〔二〕管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；〔三〕物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；〔四〕建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；〔五〕其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。------業(yè)主之知情權(quán)的規(guī)定?司法解釋第十四條之規(guī)定建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有局部、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理本錢(qián)之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)本錢(qián)的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。------符合?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十五條之規(guī)定?司法解釋第十五條之規(guī)定業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施以下行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱(chēng)的其他“損害他人合法權(quán)益的行為〞：〔一〕損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物平安或者阻礙建筑物正常使用；〔二〕違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；〔三〕違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；〔四〕違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有局部。?司法解釋第十六條之規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專(zhuān)有局部的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。專(zhuān)有局部的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。--------對(duì)物業(yè)使用人的解釋2021-02-2382??司法解釋第十七條之規(guī)定本解釋所稱(chēng)建設(shè)單位，包括包銷(xiāo)期滿(mǎn)，按照包銷(xiāo)合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)置尚未銷(xiāo)售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷(xiāo)售的包銷(xiāo)人。--------對(duì)建設(shè)單位的擴(kuò)張性解釋司法解釋第十八條之規(guī)定人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。--------強(qiáng)化法律、行政法規(guī)的審判依據(jù)2021-02-2383?司法解釋第十九條之規(guī)定本解釋自2021年10月1日起施行。因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 --------本司法解釋適用之時(shí)效再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，為物業(yè)效勞企業(yè)抗辯司法解釋提供了條件?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋? 疑難問(wèn)題解答1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)是否是業(yè)主？開(kāi)發(fā)商是否可以成為業(yè)主？司法解釋第一條規(guī)定，業(yè)主分為以下幾種：1〕依法登記取得所有權(quán)證的房主；2〕根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定〔事實(shí)行為〕取得建筑物專(zhuān)有局部所 有權(quán)的房主；包括：開(kāi)發(fā)商、生效法律文書(shū)確定的房主、房屋繼承 人或被遺贈(zèng)人等；3〕已經(jīng)合法占有房屋，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的購(gòu)房人。2、哪些是業(yè)主的專(zhuān)有局部？司法解釋第二條規(guī)定：1〕具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；2〕具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；3〕能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車(chē)位、攤位等特定空間均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主的專(zhuān)有局部。3、露臺(tái)是否屬于業(yè)主的專(zhuān)有局部？司法解釋第二條第二款規(guī)定，露臺(tái)屬于業(yè)主的專(zhuān)有局部必須符合以下條件：1〕規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，2〕建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中。4、業(yè)主專(zhuān)有局部之特定空間如何認(rèn)定？司法解釋第二條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有局部，其中，特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能 夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列 舉，即車(chē)位、攤位等。5、建筑物的共有局部有哪些？司法解釋第三條規(guī)定，建筑物的共有局部包括：1〕建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)部分；2〕通道、樓梯、大堂等公共通行局部；3〕消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；4〕避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部；5〕其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有局部，也不屬于市政公用或者其他人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；6〕建筑區(qū)劃內(nèi)的土地〔整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外〕。實(shí)踐中很多建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛是圍繞共有局部產(chǎn)生的除?物權(quán)法?第六章規(guī)定的法定共有局部，司法解釋還就天然共有局部作出了明確規(guī)定天然共有局部，即法律沒(méi)有規(guī)定，合同也沒(méi)有約定，且一般也不具備登 記條件，但從其屬性上天然屬于共有局部，包括建筑物的根本結(jié)構(gòu) 局部、共用通行局部、共用設(shè)施設(shè)備局部和共用空間等司法解釋明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有局部，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。因共有局部很難通過(guò)列舉的方法予以窮盡，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有〞的思路，司法解釋還專(zhuān)門(mén)作出了兜底性的規(guī)定。滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共有局部：1.不屬于業(yè)主專(zhuān)有局部2.不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有6、業(yè)主是否有權(quán)合理使用共有局部？司法解釋第四條規(guī)定：業(yè)主基于使用自己的專(zhuān)有局部的合理需要，有權(quán)無(wú)償利用屋頂、外墻面等共有局部。7、開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)將車(chē)位賣(mài)給非業(yè)主？根據(jù)物權(quán)法第七十四條的規(guī)定：規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，此外，才可以將車(chē)位車(chē)庫(kù)處分給非業(yè)主。司法解釋第五條規(guī)定，只要開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照規(guī)劃確定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與專(zhuān) 有局部的比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè) 主的，就認(rèn)為其已經(jīng)“首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要了〞，其余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)就 可以處分給非業(yè)主。8、業(yè)主共有道路或場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位應(yīng)歸誰(shuí)所有？根據(jù)物權(quán)法第七十四條第三款的規(guī)定：如果該車(chē)位是在規(guī)劃的車(chē)位之外 的，應(yīng)屬業(yè)主共有。規(guī)劃之內(nèi)那么屬于開(kāi)發(fā)商專(zhuān)有局部，即歸屬于開(kāi) 發(fā)商所有。9、業(yè)主共同決策應(yīng)怎樣統(tǒng)計(jì)建筑物總面積？物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；改建、重建建 筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè) 主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān) 有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)司法解釋第八條規(guī)定：?〔一〕專(zhuān)有局部面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物 權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋 買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算；?〔二〕建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。10、業(yè)主共同決策怎樣統(tǒng)計(jì)業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)？物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定：決定籌集和使用維修資金；改建、重建 建筑物及其附屬設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng) 當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有局部占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主 同意。根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定：〔一〕一個(gè)專(zhuān)有局部按一個(gè)業(yè)主計(jì)算〔同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部 分的，按一人計(jì)算〕；尚未出售和雖已出售但尚未交付的局部，按一 個(gè)業(yè)主計(jì)算。〔二〕總?cè)藬?shù)為前項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的總和。11、“住改商〞是否可以少數(shù)服從多數(shù)？按照?物權(quán)法?第77條規(guī)定，“住改商〞行為的合法性需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。?物權(quán)法?施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)決定來(lái)確定有利害關(guān)系 業(yè)主的意見(jiàn)。這既沒(méi)有法律依據(jù)，也違反了?物權(quán)法?第77條的立 法目的。針對(duì)這種情況，司法解釋特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以 多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持。實(shí)行有利 害關(guān)系的業(yè)主“一票否決權(quán)〞12、業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何及時(shí)行使“決議撤銷(xiāo)權(quán)〞？司法解釋第十二條規(guī)定，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵 害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序，有權(quán)請(qǐng)求法院依法撤銷(xiāo)， 該申請(qǐng)撤銷(xiāo)的期限為知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定之日起一年內(nèi)行使，否 那么，法院將不予支持。13、業(yè)主的知情權(quán)有哪些？司法解釋第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱以下情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；〔二〕管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；〔三〕物業(yè)效勞合同、共有局部的使用和收益情況；〔四〕建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的處分情況；〔五〕其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。?關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋??司法解釋之規(guī)定 為正確審理物業(yè)效勞糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根 據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么?、?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?、 ?中華人民共和國(guó)合同法?等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制 定本解釋。司法解釋存在的問(wèn)題 建議將“等法律規(guī)定〞修改為“?物業(yè)管理?xiàng)l例?等法律、行政法規(guī) 規(guī)定〞 司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)按照?中華人民共和國(guó)人民法院組織法?第三十三 條所規(guī)定的就具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題進(jìn)行解釋?司法解釋第一條之規(guī)定建設(shè)單位依法與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。--------賦予了?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?的法律約束力合同的有效性關(guān)鍵取決于“依法〞二字?依法之含義：前期物業(yè)效勞合同“依法〞之要件：1.物業(yè)效勞企業(yè)必須按照?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?第八條規(guī)定，具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)企業(yè)資質(zhì)2.前期物業(yè)效勞合同由物業(yè)效勞企業(yè)與建設(shè)單位在業(yè)主簽訂售房合同之前簽訂3.鼓勵(lì)招標(biāo)投標(biāo)方式簽訂前期物業(yè)效勞合同，對(duì)于前期住宅物業(yè)實(shí)行強(qiáng)制性招標(biāo)投標(biāo)4.前期物業(yè)效勞合同必須是書(shū)面形式5.售房合同必須包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容6.當(dāng)?shù)谝粋€(gè)業(yè)主入住獲得房屋所有權(quán)交付之后，建設(shè)單位無(wú)權(quán)再簽訂前期物業(yè)效勞合同7.首個(gè)物業(yè)效勞合同生效，前期物業(yè)效勞合同同時(shí)自行終止?依法之含義：物業(yè)效勞合同“依法〞之要件：1.物業(yè)效勞企業(yè)必須按照?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?第八條規(guī)定，具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)企業(yè)資質(zhì)2.合同簽訂之前，物業(yè)效勞合同必須按照?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?第七十六條規(guī)定，經(jīng)全體業(yè)主面積過(guò)半數(shù)，總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)同意3.物業(yè)效勞合同必須是書(shū)面形式?司法解釋第二條之規(guī)定符合以下情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：〔一〕物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)效勞業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；〔二〕物業(yè)效勞合同中免除物業(yè)效勞企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。前款所稱(chēng)物業(yè)效勞合同包括前期物業(yè)效勞合同。--------?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?的無(wú)效?合同無(wú)效之含義：合同違反?中華人民共和國(guó)合同法?第52、53、54條規(guī)定的屬于無(wú)效、免責(zé)條款無(wú)效、可變更或可撤銷(xiāo)合同“物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)效勞業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同。〞屬于違反?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十條強(qiáng)制性規(guī)定的行為“物業(yè)效勞合同中免除物業(yè)效勞企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。〞屬于?中華人民共和國(guó)合同法?第三十九、四十、四十一條所規(guī)定的無(wú)效的格式條款?司法解釋第三條之規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)效勞合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。--------賦予了業(yè)主依法追究物業(yè)效勞企業(yè)?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?的合同違約責(zé)任的權(quán)利物業(yè)效勞企業(yè)公開(kāi)作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)效勞合同的組成局部。依據(jù)合同默示條款理論，合理擴(kuò)充了物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍即不僅限于物業(yè)效勞合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)效勞企業(yè)公開(kāi)作出的效勞承諾及制定的效勞細(xì)那么，也是確定物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)與?最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第三條的規(guī)定是一致的?司法解釋第四條之規(guī)定業(yè)主違反物業(yè)效勞合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)效勞與管理的行為，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。--------賦予了物業(yè)效勞企業(yè)依法追究業(yè)主違反?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?的違約責(zé)任以及侵權(quán)責(zé)任業(yè)主追究物業(yè)效勞企業(yè)責(zé)任、物業(yè)效勞企業(yè)追究業(yè)主的責(zé)任，都應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證〞的舉證原那么?司法解釋第五條之規(guī)定物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)效勞合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。--------明確了違規(guī)收費(fèi)范圍，以及業(yè)主抗辯的權(quán)力?涉及物業(yè)效勞收費(fèi)之部門(mén)規(guī)章包括：?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?，國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)〞文件，2003年11月13日頒布，2004年1月1日起實(shí)施?物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?，國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)檢[2004]1428號(hào)〞文件，2004年7月19日頒布，2004年10月1日起施行?物業(yè)效勞定價(jià)本錢(qián)監(jiān)審方法〔試行〕?，國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、建設(shè)部“發(fā)改價(jià)格〔2007〕2285號(hào)〞，2007年9月10日公布，2007年10月1日施行?司法解釋第六條之規(guī)定經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。--------賦予了物業(yè)效勞企業(yè)追究業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的權(quán)利物業(yè)效勞企業(yè)追究業(yè)主欠費(fèi)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)特別注意不要超越二年訴訟時(shí)效之規(guī)定強(qiáng)化物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，追討拖欠費(fèi)用?一般性追討???針對(duì)性追討區(qū)別性追討注意二年訴訟時(shí)效催款通知書(shū)與業(yè)主 溝通最后通知書(shū)按法律程序 裁決律師函催交簡(jiǎn)易法庭催交普通法庭催交留置權(quán)催交支付令催交?司法解釋第七條之規(guī)定業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。--------明確了業(yè)主連帶責(zé)任的范圍?司法解釋第八條之規(guī)定業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)效勞企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)效勞合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。--------賦予了業(yè)主委員會(huì)解除?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)服務(wù)合同?的權(quán)利?物業(yè)效勞合同?的解除應(yīng)當(dāng)建立在平等協(xié)商一致的根底上，否那么物業(yè)效勞企業(yè)可能會(huì)依法追究業(yè)主的違約責(zé)任?司法解釋第九條之規(guī)定物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)效勞期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。--------?前期物業(yè)效勞合同?、?物業(yè)效勞合同?終止之后，物業(yè)效勞企業(yè)退還預(yù)收費(fèi)用的義務(wù)?司法解釋第十條之規(guī)定物業(yè)效勞合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)效勞企業(yè)退出物業(yè)效勞區(qū)域、移交物業(yè)效勞用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)效勞關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)效勞合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求--------建議修改成為“業(yè)主請(qǐng)求〞應(yīng)當(dāng)注意特別區(qū)分合同終止與合同解除之不同合同終止物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)無(wú)條件撤出，并辦理移交手續(xù)?合同終止之含義：能夠?qū)е虑捌谖飿I(yè)效勞合同“終止〞之情形：1.前期物業(yè)效勞合同期限屆滿(mǎn)2.售房合同沒(méi)有包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容3.物業(yè)效勞合同生效4.物業(yè)管理公司破產(chǎn)5.物業(yè)建筑物撤除或滅失6.物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致同意解除合同7.不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形物業(yè)預(yù)售、 銷(xiāo)售階段建設(shè)施工階段竣工驗(yàn)收階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)階段物業(yè)承接查驗(yàn)階段前期物業(yè)管理效勞階段正常物業(yè)管理效勞階段業(yè)主二次裝修階段成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)階段業(yè)主入住階段物業(yè)日常效勞階段物業(yè)日常效勞階段前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理

前期物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)管理早期介入階段首個(gè)?物業(yè)效勞合同?生效?前期物業(yè)效勞合同?期限 屆滿(mǎn)?合同終止之含義：能夠?qū)е挛飿I(yè)效勞合同“終止〞之情形：1.物業(yè)效勞合同期限屆滿(mǎn)2.物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致同意解除合同3.不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行4.物業(yè)管理公司破產(chǎn)5.物業(yè)建筑物撤除或滅失6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?司法解釋第十一條之規(guī)定本解釋涉及物業(yè)效勞企業(yè)的規(guī)定，適用于物權(quán)法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。--------將物業(yè)效勞企業(yè)定位成為管理人是?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?的邏輯性錯(cuò)誤既然將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)效勞企業(yè)，那么，又如何要接著出現(xiàn)“其他管理人〞的字眼？“其他管理人〞應(yīng)該是“其他管理效勞人〞2021-02-23121?管理人業(yè)主?業(yè)主大會(huì)?業(yè)主委員會(huì)?行政政府主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)?管理人街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?管理效勞人物業(yè)管理公司?管理效勞人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者2021-02-23122物權(quán)法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)的重新定位?物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)效勞企業(yè)?核心------強(qiáng)化效勞意識(shí)?效勞重點(diǎn)------業(yè)主滿(mǎn)意平安、清潔、便利、舒心、標(biāo)準(zhǔn)、保值但物權(quán)法將物業(yè)效勞企業(yè)與管理人并列屬于邏輯性錯(cuò)誤?應(yīng)修改為“物業(yè)效勞企業(yè)或管理效勞人〞?司法解釋第十二條之規(guī)定因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)效勞合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)效勞糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。--------物業(yè)使用人的違規(guī)處理?司法解釋第十三條之規(guī)定本解釋自2021年10月1日起施行。本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。--------本司法解釋適用之時(shí)效再審案件不適用司法解釋之規(guī)定，為物業(yè)效勞企業(yè)抗辯司法解釋提供了條件司法解釋存在的問(wèn)題第二、第八、第十條，業(yè)主委員會(huì)訴訟資格確實(shí)認(rèn)？物權(quán)法第八十三條“業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。〞賦予的訴訟資格是業(yè)主個(gè)人,而非業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)客觀上，按照?中