常熟市中心住宅底商商業(yè)項目市場定位報告

常熟項目報告1第壹部分商業(yè)市場第貳部分商業(yè)規(guī)劃第叁部分銷售模式2承蒙貴司賞識，敝司有幸能參與由貴司投資的商業(yè)項目之策劃顧問服務(wù)，并針對貴司項目特點(diǎn)提出相應(yīng)的規(guī)劃及銷售建議。3第壹部分商業(yè)市場41、商業(yè)零售市場概況中國零售成為世界耀眼明星

二零零五年，在多數(shù)主要的零售市場萎靡徘徊的時候，全國社會消費(fèi)品零售總額比上年同期增長百分之八(8%)以上，使中國的零售市場再度成為耀眼的明星。中國的消費(fèi)品市場在二零零五年的同期增長速度超過了大多數(shù)其他的國家。一、中國零售市場5過去幾年來國內(nèi)零售網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量一直在爆炸式地增長，使中國零售市場的面貌發(fā)生翻天覆地的變化。二零零五年國內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)又有了30%至35%的增長，門店總數(shù)達(dá)到了32,000個。零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增長快速零售成本逐漸增加

零售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量的增長快過零售總額的上升，單店的銷售額正在滑坡。對于零售商來說這意味著他們需要花更多的努力吸引消費(fèi)者來某個零售店進(jìn)行消費(fèi)、并且變成他們忠誠的客戶。而對于生產(chǎn)商來說，這說明他們必須把產(chǎn)品鋪到更多的門店才能達(dá)到與以前相同的市場份額?？偠灾?，中國零售市場的成本在逐漸增加。6雖然二零零五年零售外資已大規(guī)模進(jìn)入我國的百貨零售業(yè)，但是面對零售業(yè)多業(yè)態(tài)競爭的新格局，處在轉(zhuǎn)型、調(diào)整定位中的百貨業(yè)，正各自尋求新的突圍方向，盡早與國際化市場對接、加快擺脫老業(yè)態(tài)與新環(huán)境之間的“脫節(jié)之癢”。傳統(tǒng)百貨：創(chuàng)新求變城市商業(yè)：戰(zhàn)略求變

在零售業(yè)一系列的變革中，城市的作用是中樞性的，城市在商業(yè)零售業(yè)發(fā)展方面的戰(zhàn)略決策，能夠?qū)⒆兏锏囊蟾械爻尸F(xiàn)在市場和企業(yè)面前，并昭示著廣闊的發(fā)展前景。在我國加入WTO后幾年多的時間里，北京、上海、天津、廣州等各大城市都對各自的城市商業(yè)做出了相應(yīng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變規(guī)劃。7

二零零五年中國國內(nèi)消費(fèi)指數(shù)

指數(shù)名稱比同期增減社會消費(fèi)品零售總額：8.3%1.餐飲業(yè)零售額6.4%2.其它行業(yè)零售額0.7%3.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額8.8%吃的商品類5.0%穿的商品類3.9%用的商品類4.5%8恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，食品消費(fèi)追求營養(yǎng)便捷。收入的增加，促進(jìn)了城市居民的消費(fèi)，提高了生活質(zhì)量。二零零五年上半年城市居民人均消費(fèi)支出同比增長百分之六點(diǎn)七（6.7%）。消費(fèi)支出的增加，體現(xiàn)在生活質(zhì)量的提高。類別比同期增減交通和通訊支出12.4%居住支出11.7%雜項商品和服務(wù)支出8.9%家庭設(shè)備用品及服務(wù)類支出4.5%教育文化娛樂服務(wù)類支出3.1%穿的商品類3.9%用的商品類4.5%2、城市居民消費(fèi)特點(diǎn)9市民用于購房，炒股投資的支出將會增加；同時，出于對孩子教育的重視程度增加，以及教育費(fèi)用的上漲，教育方面的支出會越來越多。另外，隨著市民生活素質(zhì)的提高，用于文化娛樂、旅游的花費(fèi)會在消費(fèi)性支出中占的份額更多，使日用消費(fèi)品的比重減少。消費(fèi)性支出分流更明顯隨著人民生活水平的提高，人們的消費(fèi)觀念、方式、內(nèi)容都正在發(fā)生變化。高收入家庭與低收入家庭在消費(fèi)取向上，明顯呈現(xiàn)多元化，消費(fèi)趨勢將是持續(xù)的升級，人們將從單純物質(zhì)消費(fèi)向追求精神和服務(wù)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，從滿足基本生活需求向全面發(fā)展需求轉(zhuǎn)變。人們將更加注重品牌、環(huán)保、節(jié)能、精神文化等方面的消費(fèi)，智能化、健美化、方便化、綠色化將成為新的消費(fèi)時尚。

消費(fèi)多元化10節(jié)省時間，減少家庭勞動量的小家電，方便營養(yǎng)食品會更受越來越忙碌的都市人的歡迎，附近連鎖店、便利店購買日常用品將成為日后購物的趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中產(chǎn)階層的人口在過去五年穩(wěn)定增加并成為消費(fèi)市場的主導(dǎo)，估計主要城市中產(chǎn)及小康消費(fèi)階層所占消費(fèi)市場的比重已由一九九九年約百分之三十五（35%）上升至目前超過百分之五十六（56%）。同時，隨著收入差距日益拉開，消費(fèi)階層的差異亦日趨明顯，形成多層次的消費(fèi)市場。中產(chǎn)消費(fèi)階層形成，消費(fèi)市場多層次化消費(fèi)方便化11二、常熟經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展概況

121、基本指標(biāo)全市總面積1264平方公里，人口103.6萬，下轄13個鎮(zhèn)場。擁有1個國家級常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。城市化經(jīng)歷了三個階段一是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展帶動小城鎮(zhèn)建設(shè)為標(biāo)志的工業(yè)化啟動時期；二是以開發(fā)區(qū)建設(shè)帶動城市擴(kuò)容增量為標(biāo)志的工業(yè)化推動時期；三是以全面實施城市化戰(zhàn)略為標(biāo)志的城市化與工業(yè)化互動時期。

132、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體思路以富民強(qiáng)市、率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化總攬全局，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放和科技進(jìn)步為動力，實施科教興市、經(jīng)濟(jì)國際化、城市化和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加快形成"大港口、大交通、大工業(yè)、大市場、大城市"的新優(yōu)勢，把常熟建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、生活富裕、科教發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、法制健全、社會文明的現(xiàn)代化中等城市。14□

工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)在工業(yè)指標(biāo)不斷攀升的同時服務(wù)業(yè)也得到了長足發(fā)展。常熟正利用工業(yè)化和城市化加速推進(jìn)的時機(jī)，加快實施服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展計劃，大力引進(jìn)金融保險、電子商務(wù)、管理咨詢、教育培訓(xùn)、醫(yī)療、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、消費(fèi)性服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)業(yè)，更好地支撐現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展。歐尚、沃爾瑪?shù)葒H零售商看好市場潛力，積極進(jìn)駐。□

加大服務(wù)業(yè)投入從2006年到2008年，常熟服務(wù)業(yè)將新增投入200億元，精心打造由100個服務(wù)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)項目組成的“航空母艦”，助推常熟服務(wù)業(yè)騰飛。據(jù)悉，2006年1－6月，常熟已投入72億元建設(shè)32個服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項目，其中22個已開工。在加速實現(xiàn)常熟服務(wù)業(yè)發(fā)展“跨越計劃”的基礎(chǔ)上，常熟市將今后三年服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)定為：服務(wù)業(yè)三年項目建設(shè)投入超200億元，到2008年服務(wù)業(yè)占GDP的比重達(dá)到42％。今后三年中，常熟服務(wù)業(yè)200億元的投入分別在商貿(mào)、物流、旅游、專業(yè)市場等領(lǐng)域。15□城市居民教育文化娛樂支出繼續(xù)保持快速增長城市居民在追求自身高素質(zhì)發(fā)展和終身學(xué)習(xí)的觀念影響下，居民用于教育文化娛樂開支日益增加。據(jù)調(diào)查資料顯示：上半年居民家庭人均教育支出為317.82元，同比增長35.9%。其中家教費(fèi)和培訓(xùn)班費(fèi)支出同比增長4.5倍和5.4倍，成人教育費(fèi)支出同比增長60%；上半年居民家庭人均文化娛樂用品支出214.07元，同比增長1.1倍。高檔次和部分提升生活質(zhì)量的文化娛樂耐用消費(fèi)品擁有量增多，上半年平均每百戶城市居民家庭擁有數(shù)碼照相機(jī)、影碟機(jī)、組合音響、家用電腦、鋼琴的數(shù)量分別比上年同期增長14.6%、34%、20%、164%、33.3%163、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)□常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，實施市委、市政府“退出城區(qū)，進(jìn)駐港區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，依托得天獨(dú)厚的瀕江臨港優(yōu)勢，開發(fā)建設(shè)以沿江工業(yè)區(qū)和氟化學(xué)工業(yè)園為核心的工業(yè)板塊，目前已有來自20多個國家和地區(qū)的600家企業(yè)，其中外資企業(yè)超過300家，外資總投資超過80億美元。已形成了特殊鋼鐵、高檔造紙、電力能源、精細(xì)化工、汽車零部件五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群團(tuán)。同時，新興建材、機(jī)械電子、生物醫(yī)藥、糧油食品、高檔紡織等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。通過幾年努力，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將崛起3至4個國內(nèi)乃至亞洲的主要產(chǎn)業(yè)基地。目前常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引超過1億美元的企業(yè)達(dá)19家，在短短幾年的發(fā)展中已經(jīng)成為沿江開發(fā)的一大亮點(diǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極。17□常熟東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)省級開發(fā)區(qū)，位于常熟市區(qū)東南，隨著常熟工業(yè)化和城市化建設(shè)的加快，東南開發(fā)區(qū)將成為常熟未來的新城區(qū)和工業(yè)新區(qū)。

東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是在常昆、昆承、古里等3個市級開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上合并而成，享受省級開發(fā)區(qū)有關(guān)政策，開發(fā)區(qū)管委會對區(qū)域內(nèi)實行一體化管理。開發(fā)區(qū)堅持走產(chǎn)業(yè)開發(fā)、科技開發(fā)、功能開發(fā)、規(guī)模開發(fā)之路，努力建成全市工業(yè)投入的重點(diǎn)區(qū)、招商引資的集聚區(qū)、體制機(jī)制創(chuàng)新的先行區(qū)、科技創(chuàng)新的示范區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長的動力區(qū)。184、常熟發(fā)展目標(biāo)◎加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的擴(kuò)張延伸

◎推動旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展

◎加快發(fā)展有形市場，積極培育消費(fèi)熱點(diǎn)

◎全力打造休閑名城

195、結(jié)論與長三角其他發(fā)達(dá)城市一樣，常熟近年來獲得了長足的發(fā)展，城市化速度很快，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在快速增長，經(jīng)濟(jì)總量迅速壯大，一些過去只能在國內(nèi)一線、二線城市看到的零售巨頭（如沃爾瑪、歐尚）已在常熟登陸?！鯁栴}同國內(nèi)其他發(fā)展迅速的某些城市一樣，常熟在城市化發(fā)展過程中也走入了一些誤區(qū)，如撤縣改區(qū)，追求速成做大，規(guī)劃失控；大規(guī)模拆遷，人為制造住房需求，導(dǎo)致房價扶搖直上；攀比成風(fēng)，馬路動輒80米、100米寬。新世紀(jì)大道的氣勢似乎已經(jīng)超過了上海浦東世紀(jì)大道，但在用餐時間可以看到好多民工在中央隔離帶中吃飯、聊天。這反映出在這個經(jīng)濟(jì)起飛和轉(zhuǎn)型年代，我國高城市化率的背后依然存在著較多的問題，地方政府在發(fā)展的主導(dǎo)思想上依然存在某些盲目性和浮躁心理。20三、常熟商業(yè)發(fā)展211、商鋪按所處區(qū)域分類常熟商鋪，按所處區(qū)域分，主要有兩種。一種是位于主城區(qū)中心商業(yè)街，另一種是位于各居民小區(qū)主要道路旁的店面房。□

主城區(qū)中心商業(yè)街主要有方塔街、方塔東街、縣南街、里顏港、和平街、引線街、東門大街兩旁的商鋪。這些商鋪按土地用途，屬于正規(guī)商業(yè)用房的是，方塔街、方塔東街；由原市中心的住宅改造成的是，縣南街、里顏港、和平街、引線街、東門大街兩旁的商鋪。22□

各居民小區(qū)主要道路旁的店面房少量屬于正規(guī)商業(yè)用房，大量屬于住宅改造房?！?/p>

商鋪經(jīng)營業(yè)種、業(yè)態(tài)情況：◎

方塔街

大型購物中心，超市，服裝，新華書店，眼鏡店，手機(jī)店，黃金首飾店◎

縣南街

服裝、婚紗攝影、眼鏡店、書店，大多為服裝店◎

里顏港

服裝店、音像、音響器材、摩托車修理、食雜、飯店，主要是服裝店◎

和平街

服裝◎

引線街

服裝23◎

東門大街

服裝店、電腦、日雜、飯店，主要以服裝店吸引人流◎

方塔東街

服裝、百貨、鞋類、餐飲◎

老縣場商業(yè)文化廣場

餐飲、娛樂、眼鏡店◎

租金舉例方塔東街東側(cè)，近海虞南路的一間店鋪，開間8米，進(jìn)深16米，1F~2F，共300平方米，內(nèi)部樓梯，年租金55萬~60萬。242、主要業(yè)態(tài)的市場特征常熟當(dāng)前的商鋪類房產(chǎn)，其經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括4大類：餐飲類休閑娛樂類精品零售類生活配套類

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餐飲類主要包括大型飯店和中小型特色餐館；大型飯店主要分布在成熟的商圈或市中心的主要道路旁及尚湖周邊；中小型特色餐館分布在大型飯店旁或居民區(qū)周邊，如漕涇，嵩山路。此外，軟餐飲也是比較普遍的餐飲門類，包括咖啡吧、茶餐廳、快餐簡餐等。25□

休閑娛樂類休閑類主要包括美容美法、SPA、足療、健身等。此類型在常熟分布很廣，從中心商圈到居民區(qū)都有分布。娛樂類如KTV、酒吧、舞廳等，分布以方塔街商圈較為集中。休閑娛樂業(yè)作為服務(wù)業(yè)態(tài)，由于營業(yè)時間較晚，因此能促進(jìn)夜間的消費(fèi)，并能帶動周邊的餐飲、生活配套等其他業(yè)態(tài)，推動地區(qū)商業(yè)體的繁榮?！?/p>

精品零售類主要分布在以方塔街、方塔東街為主的核心商圈；方塔街、方塔東街、縣南街的零售店主要為品牌專賣店，和平街更是服裝一條街，因是由老式住宅底層改造的街鋪，所以店面較小，但很多小店店招、外飾都很有特色?！?/p>

生活配套類即社區(qū)型商業(yè)，分布面比較廣；以提供一般的生活所需為主，滿足“開門七件事”；主要分布在居民區(qū)周邊；為居民提供日常生活配套服務(wù)。263、商業(yè)發(fā)展評價□

發(fā)展迅速，領(lǐng)先于國內(nèi)同級別城市從縣級市的角度講，尤其就中國縣級城市目前的整體發(fā)展水平來講，常熟目前整個商業(yè)市場及其業(yè)態(tài)還是比較完整的，可以用發(fā)展速度，繁榮而發(fā)達(dá)來概括。你在方塔東街可以看到CABBEEN專賣店，這個品牌在上海連卡佛3F也可以看到。2002年，這個來自香港的品牌通過特許經(jīng)營的方式，在美國紐約、加拿大多倫多、德國慕尼黑等地開設(shè)卡賓專賣店，以中國原創(chuàng)設(shè)計結(jié)合國際流行元素，直接進(jìn)入國際服市場，并取得了比較好的國際影響。你也可以輕易走進(jìn)味千拉面或是必勝客，就象在上海繁華的徐家匯港匯廣場或是淮海路。上海連卡佛3F也可以看到CABBEEN27□

2005年商業(yè)快速發(fā)展的主要動力市場拓展是推動零售額快速增長的外在動力有效購買力提高是推動零售額快速增長的內(nèi)在動力消費(fèi)升級是拉動零售額快速增長的新生動力28□商業(yè)細(xì)分不足，潛力有待挖掘如果從發(fā)展的角度講，常熟依然處于發(fā)展調(diào)整階段，消費(fèi)市場有待進(jìn)一步細(xì)分，商業(yè)潛力有待進(jìn)一步挖掘；跟國內(nèi)發(fā)達(dá)城市相比依然有一定差距。方塔東街高區(qū)開了好多賓館，這些賓館檔次都很低，不標(biāo)準(zhǔn)，在市中心最黃金地段，商業(yè)物業(yè)的真正價值明顯被低估，商業(yè)價值有待提升。□連鎖業(yè)態(tài)豐富度向深度和廣度兩個方向擴(kuò)展很多在大城市存在的業(yè)種、業(yè)態(tài)在常熟尚未出現(xiàn)，但不排除他們正在準(zhǔn)備進(jìn)入。29家居建材市場：好美家，百安居生活家居：宜家家居，特力屋特色超市：屈臣氏（恒隆中心對外宣稱將引進(jìn)這個正在大舉擴(kuò)張的超市品牌）運(yùn)動專業(yè)超市：迪卡儂咖啡館：真鍋、星巴克、軟餐飲：一茶一座美容：美麗田園（蘇州店已開業(yè)，準(zhǔn)備在無錫開店）高端美發(fā)：王磊形象公社城市時尚百貨：太平洋，百盛（現(xiàn)有的華地百貨來路不明，它基本上是在蘇南三線城市布點(diǎn)，管理運(yùn)做水平有待提高）如：30□建設(shè)迅速，經(jīng)營管理滯后常熟商業(yè)房地產(chǎn)不存在供應(yīng)短缺問題，這一點(diǎn)，恐怕全國都一樣；新世紀(jì)大道與珠江路交匯處世茂·世紀(jì)中心的商業(yè)物業(yè)規(guī)模相當(dāng)龐大，規(guī)劃也很鮮活，但是否可行還有待市場來檢驗。從一般的商業(yè)規(guī)律看，在如此不成熟地區(qū)建造如此大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，市場風(fēng)險不容小視。市場機(jī)會絕不會來自于從數(shù)量上填補(bǔ)市場的空白，而來自于理念與業(yè)態(tài)的革命，以及現(xiàn)實的可行性。□商業(yè)發(fā)展趨勢隨著城市化步伐的不斷推進(jìn)，常熟商業(yè)市場依然處在變革通道中，布局正在進(jìn)行調(diào)整，業(yè)態(tài)正在醞釀提升。布局的調(diào)整趨勢明顯與城市大規(guī)模改造中人口密度分布發(fā)生的趨勢吻合，而業(yè)態(tài)變革的趨勢遵循“更方便、更舒適、更高級”的發(fā)展方向。整體發(fā)展趨勢是：以滿足人們?nèi)粘Ｐ枨鬄樘卣鞯谋憷?、超市將繼續(xù)快速發(fā)展；商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心將陸續(xù)形成；某些定位高端消費(fèi)人群的商業(yè)型態(tài)即將出現(xiàn)；中心商業(yè)區(qū)的大型商業(yè)即有重新整合、業(yè)態(tài)調(diào)整的短期盤整，又面臨新陳代謝、業(yè)態(tài)升級、等量淘汰的大革命。314、商圈分析——方塔街__方塔東街商圈如果以成熟的、成規(guī)模的城市商業(yè)區(qū)塊來定義“商圈”，那么常熟市區(qū)的商圈只有一個：方塔街——方塔東街商圈。招商城雖然商賈云集，客流眾多，但因以服裝批發(fā)市場為形成起點(diǎn)，有它的特殊屬性，而且業(yè)態(tài)完整性明顯不足，有別于一般意義上的城市商圈概念。同時，就本項目的定位、銷售模式來看，它的參考性非常小，所以不做過多考慮。□方塔東街相關(guān)描述方塔東街是常熟市第一條按照國內(nèi)一流水準(zhǔn)建設(shè)的現(xiàn)代化商業(yè)街，于2003年10月開張。方塔東街東接海虞南路，西連方塔街，整個街區(qū)長660米，街面幅寬約20至30米，局部約40米，平均寬24米。全路段設(shè)5個景觀節(jié)點(diǎn)、3段景觀通廊，東、西兩端設(shè)主要出入口廣場，街中有休閑主題小廣場，綠化、燈光、雕塑、座椅、書報亭、電話亭等合理布局；沿街的13幢大型商業(yè)建筑，其中兩幢是在原有建筑基礎(chǔ)上改建而成，總建筑面積近10萬平方米，以4層為主，局部三層或五層。內(nèi)部配有中央空調(diào)、自動扶梯、觀光梯等設(shè)施。商業(yè)建筑的背面各有貨運(yùn)通道和安全疏散通道。該步行街以商業(yè)、旅游、休閑和娛樂為主要功能。32□方塔街__方塔東街現(xiàn)狀分析◎商圈主要由百貨、超市、專業(yè)商店，各類服飾、珠寶、眼鏡、婚紗攝影等專賣店，娛樂、賓館、網(wǎng)吧等組成；◎各專賣店多為該商戶的旗艦店；◎客流集中，整體人氣旺盛，消費(fèi)能力較強(qiáng)，已經(jīng)形成了比較豐富的商業(yè)格局；◎地域覆蓋：以方塔街——方塔東街為核心，向南、北、東三個方向延伸到若干分支道路；◎整體規(guī)劃上明顯東區(qū)優(yōu)于西區(qū)，人氣上正好相反；◎整體規(guī)模已經(jīng)比較龐大，但規(guī)劃略顯不足，尤其是西區(qū)布局有些混亂，多為自然形成狀態(tài)；◎經(jīng)營檔次參差不齊，特色不明顯；東部購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差；片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施；◎文化服務(wù)類發(fā)展不足；◎雖然交通非常便利，但停車位明顯不足；◎梯級消費(fèi)模式不明顯。33方塔東街商場面積及價格統(tǒng)計樓號面積（M2）拍賣價（元/M2）設(shè)備2739322000~23000樓梯4部，自動扶梯，垂直電梯，中央空調(diào)3337922000~23000樓梯3部，垂直電梯4504011000~12000樓梯4部，垂直電梯512516/樓梯5部自動扶梯，垂直電梯，7789611000~12000樓梯6部，自動扶梯垂直電梯，中央空調(diào)83518/樓梯1部，自動扶梯垂直電梯928217/樓梯9部，自動扶梯垂直電梯，觀光電梯34□方塔東街經(jīng)營業(yè)戶南側(cè)華地百貨、味千拉面、TSL謝瑞麟、必勝客、歐樂基快餐（今年開業(yè)）萊克、零點(diǎn)坊、馨格服飾、珠寶城、權(quán)金城韓國料理（2F，人均消費(fèi)50~60元，自有電動扶梯）大富豪娛樂城（高區(qū)）曼哈頓娛樂城（高區(qū)）億嘉黃金珠寶城Cabbeen專賣TONYWEAR專賣353．A．U中匯賓館法萊爾鞋業(yè)、服飾大賣場（自用整幢建筑的扶梯）小書房（2F~4F，1F只是出入口，5F閑置）譚木匠（小店）、利邦褲業(yè)寶島眼鏡、F.XCOLLECTIONS諾奇時裝廣場、紅星網(wǎng)吧（3F）東吳證券（高區(qū)）家電商廈、金佰利鉆石

南側(cè)□方塔東街經(jīng)營業(yè)戶36□方塔東街經(jīng)營業(yè)戶北側(cè)迪歐咖啡（2F）百腦網(wǎng)吧（3F）中信銀行、拉芳舍咖啡親密愛人婚紗攝影、西西尼奧匹薩自助餐廳米夢咖啡（2F）、大娘水餃新大新服飾大賣場、洲艷服飾、波司登專賣常貽賓館（高區(qū)）與狼共物專賣、香港玨翠、聯(lián)華鞋業(yè)

方塔東街北側(cè)小弄堂里居然有私人開的小店賣國際名牌37□方塔東街經(jīng)營業(yè)戶飾一派、puma專賣、安踏專賣德勝鞋業(yè)（2F，依靠開在街面上的步行樓梯走上去）順源賓館（3F）、海瀾之家專賣錢柜（2F，入口開在側(cè)面，自有垂直電梯）瑞群、男人天地（品牌折扣連鎖）石頭記、CBA雷速專賣李寧專賣、Yishion以純、ARTSDON阿仕頓

361。、吳良材眼鏡、亞馬遜COFFEE瑞麗時尚百貨（雖位置明顯優(yōu)于華地百貨，但整幢停業(yè)）絕色攝影、金領(lǐng)匯健身俱樂部聯(lián)華鞋業(yè)超市、森馬專賣豪達(dá)、TESIRO通靈（珠寶專賣，街角位置，能見度非常高）北側(cè)森馬專賣（1F一間，2F三間，內(nèi)部步行樓梯）38上海田林路的森馬專賣39上海田林路的361。專賣40品牌介紹TESIRO通靈TESIRO是全球最大鉆石加工貿(mào)易商歐陸之星旗下的歐洲經(jīng)典鉆石品牌，以優(yōu)質(zhì)切工享譽(yù)全球。與卡地亞等歐洲其他珠寶品牌不同的是，TESIRO價格處于金字塔塔腰位置，這個區(qū)間比高端消費(fèi)群體更大，比低端又有了自己的品牌優(yōu)勢，非常適合中國國情。412005年下半年，TESIRO重金收購國內(nèi)（江蘇）強(qiáng)勢品牌通靈翠鉆，以“TESIRO通靈”為品牌名，進(jìn)入中國市場。TESIRO通靈計劃在未來5到10年內(nèi)，增加在中國的投資與拓展，加大在華投資步伐，以南京為中心，以上海和北京為兩極，在一線城市建立直營店，在二、三線城市發(fā)展特許經(jīng)營店。銷售網(wǎng)絡(luò)將覆蓋中國主要一線、二線城市。TESIRO通靈的專賣店還沒鋪到全國，甚至包括京滬專買店也還在選址、洽談、籌建之中，但作為三線城市的常熟已經(jīng)開店，可見常熟消費(fèi)能力之強(qiáng)。品牌介紹TESIRO通靈42方塔街古城商業(yè)中心街——方塔街

方塔街是20世紀(jì)90年代新辟的古城區(qū)中心綜合性商業(yè)街道，呈東西走向，東接方塔東街，西抵西門大街，街長500余米，寬28米。全街現(xiàn)有各色商家，形成了以服裝服飾、黃金首飾、婚紗攝影、眼鏡總匯、美食廣場等為特色的街區(qū)。沿街景觀古色古香，整個街區(qū)匯聚了國內(nèi)外不少名店名品，如萬豐、慶福、工美等老字號銀樓，大光明、茂昌、吳良材等眼鏡業(yè)佼佼者，波司登、秋艷、FUN、POLO、BOSSINI等國內(nèi)外知名的服飾品牌。43站在方塔街向東看，不遠(yuǎn)處是新建的方塔東街44方塔街一家店鋪正在裝修，整體規(guī)劃不及后來的方塔東街4546華沙廣場底層開超市這種薄利業(yè)態(tài)，地段價值被嚴(yán)重浪費(fèi)！47吉祥商城里面的上島COFFEE已經(jīng)停業(yè)。48占據(jù)方塔街核心地段，吉祥商城里面卻一塌糊涂，地段價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒體現(xiàn)出來！實在是可惜！49國際物流巨頭在方塔街核心地段樹立大型廣告牌，從一個側(cè)面顯示了常熟經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。50其他商業(yè)街51古城商貿(mào)一條街——縣南街

縣南街呈南北走向，北與方塔街、西門大街交匯，南至跨塘橋，歷史上是古城區(qū)最繁華的商業(yè)街道之一。該街全長350多米，寬約15米，共有各類店鋪90余家。北入口有老字號新雅酒樓，以經(jīng)營特色菜點(diǎn)如石梅盤香餅、香花橋湯包、松子血糯糕等聞名虞城；匯聚了各類服飾專賣店、工藝飾品店和音像制品店；常熟百貨大樓位于縣南街南入口，現(xiàn)有蘇寧電器連鎖店等入駐其中。

縣南街依然保持著夕日的繁華，但客源已在悄悄發(fā)生改變52金融走廊——海虞北路

海虞北路南起海虞橋，與海虞南路相接，北抵外環(huán)北路，全長有3800多米，是貫通新城區(qū)南北的一條金融走廊。中國人民銀行常熟支行、中國工商銀行常熟市支行、中國農(nóng)業(yè)銀行常熟市支行、中國銀行常熟支行、中國建設(shè)銀行常熟市支行、中信實業(yè)銀行常熟支行、上海浦東發(fā)展銀行常熟支行、常熟市農(nóng)村商業(yè)銀行金龍支行、中國人壽保險公司常熟市支公司、中國太平洋人壽保險股份有限公司常熟支公司、中國平安人壽保險股份有限公司常熟支公司、中國人民保險公司常熟市支公司、中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司常熟支公司、中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司常熟支公司等坐落其間。同時，還匯集了商貿(mào)、貨運(yùn)、餐飲等各類服務(wù)企業(yè)近1000家。53站在（長江路口）海虞北路馬路中間北望，類似常熟、昆山這樣的縣級城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在了全國同類城市的發(fā)展前列。54商業(yè)設(shè)施：香榭麗咖啡廳、歐瑪咖啡西餐廳、兩岸咖啡、天銘國際大酒店、翡冷翠咖啡廳、菜根譚、RENA女子美容美體中心、?？吐　⒔鹛柎缶频?、新風(fēng)格美容美發(fā)、大娘水餃、波司登專賣、夢蘭床上用品專賣、世界貿(mào)易中心日月潭休閑浴場

位于三環(huán)路口的日月潭休閑浴場55世界貿(mào)易中心形似紐約世界貿(mào)易中心的雙塔建筑，定位于常熟頂級寫字樓，未出地面?，F(xiàn)場圍墻拍攝56位于閩江東路的兩岸COFFEE57英派斯健身館（正在裝修中，預(yù)計9月開館，現(xiàn)正招募創(chuàng)始會員。來自青島，是其全國連鎖的第39家加盟館。定位于常熟頂級健身館，面積3600平方米，配備從美國引進(jìn)的體適能檢測系統(tǒng)、300平方米有氧體操房、30臺高級商用跑步機(jī)、50臺動感單車、24小時衛(wèi)星電視、室內(nèi)溫室游泳池、標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場、美式壁球館。）58海虞北路整體商業(yè)氛圍不濃

59億源廣場60億源廣場的底層商鋪缺乏商業(yè)規(guī)劃，處于閑置狀態(tài)61億源廣場的底層商鋪內(nèi)部有一個小小的挑空62摩托一條街——花園浜路

位于古城區(qū)的花園浜路呈東西走向，東與白雪路和紅旗南路相交，西接招商北路，全長380多米，寬12米。沿街共有各類商鋪60多家，以經(jīng)銷摩托車、電動自行車為主，兼營摩配交易、機(jī)車維修。該街匯集了國內(nèi)各品牌摩托車，有重慶力帆、重慶宗申、常州光陽、臺灣峰光等，還有鉆豹、綠源、伊科等品牌電動自行車，是古城區(qū)“摩托車一條街”，可滿足消費(fèi)者購車的需求。63服裝一條街——和平街

和平街位于古城區(qū)，呈南北走向，南至西門大街，北抵引線街，全長300多米，寬10米，是常熟知名的時裝商業(yè)街。沿街共有個體店鋪100多家，主營服裝、服飾、鞋帽等，品種多達(dá)上千種，大都透著時尚的氣息；還有各類特色飾品店、鮮花房等散布其間，是游客、市民逛街“掏”衣之所。

64和平街區(qū)域的服飾小店外觀都很有特色

65電腦科技一條街——金沙江路

位于新城區(qū)金沙江路西段，以鎖瀾路和金沙江路的交匯點(diǎn)為東起點(diǎn)，向西一直延伸至李閘路，全長近450米。聚集著大大小小60多家電腦商店，以經(jīng)營各類品牌電腦為主，知名的有聯(lián)想、北大方正、清華同方等，兼做各類電腦配件和辦公用品銷售，并提供綜合布線和網(wǎng)絡(luò)設(shè)計服務(wù)。目前全街已逐漸呈現(xiàn)出梯級格局，以滿足不同消費(fèi)者的需要。66手機(jī)和五金配件一條街——鎖瀾路

鎖瀾路以泰安橋為界，分為南北兩段。南段為鎖瀾南路，呈“L”字型走向，北起泰安橋，東至海虞南路，是五金配件一條街。沿街現(xiàn)有店鋪100多家，主營五金建材、五金配件、電工電器等。泰安橋以北為鎖瀾北路，南北走向，往南延伸直至金沙江路，是新興的手機(jī)銷售一條街。沿街聚集著大大小小100多家手機(jī)經(jīng)銷戶，以品種多、服務(wù)優(yōu)著稱虞城。國內(nèi)外知名品牌如摩托羅拉、諾基亞、波導(dǎo)等各系列手機(jī)在這里都能找到，商店還提供選號、充值、保修等一條龍服務(wù)。67百貨68華聯(lián)商廈

全國華聯(lián)商廈集團(tuán)成員單位，位于方塔街68號，建筑面積2萬平方米，是一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的綜合性大型零售商場。經(jīng)營商品6萬多種，擁有國內(nèi)外名牌精品627個，定位于以中、高檔商品為主流，以品牌專賣為特色的經(jīng)營格局。雖然華地百貨已開業(yè)，但依然保持常熟高檔百貨的良好形象。-1F生活超市（有進(jìn)口食品，常熟少見）、中國電視直銷、哈根達(dá)斯冰激凌1F化妝品、珠寶、首飾、鞋、鐘表、北京同仁堂、上海老廟黃金、香港周大福、百麗女鞋、SAT女鞋、Berberry香水專柜、COBO箱包2FETAM艾格、VEROMODA、XIM、"ElegantProsper"（雅瑩）69第一百貨商店

地處繁華地段西門大街1號，是一座格調(diào)高雅，傳統(tǒng)與現(xiàn)代風(fēng)格相結(jié)合的集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型商場。商場7層樓面的總面積26270平方米，內(nèi)部配有15部自動扶梯和室內(nèi)外觀光電梯，商場各類服飾品種達(dá)7.3萬種。雖定位于大眾消費(fèi)的中高層次，但經(jīng)營水平明顯跟華聯(lián)有差距，帶有一點(diǎn)傳統(tǒng)國營百貨商場的特色，樓面規(guī)劃不及華聯(lián)商廈。樓層業(yè)態(tài)分布70常熟百貨大樓

位于老城區(qū)縣南街1號，總建筑面積1.2萬平方米，大樓集蘇寧電器、名牌服飾、上海浦江家具商場、床上用品專業(yè)商場為一體，經(jīng)營定位面向工薪階層，整體感覺、經(jīng)營管理明顯停留在上個時代。71藍(lán)天商場

位于西門大街2號，營業(yè)面積1500平方米，是常熟營業(yè)面積最大、經(jīng)營品種最全的文化用品專業(yè)商場。主要經(jīng)營：辦公用品、學(xué)生用品、體育用品、紙張紙品、現(xiàn)代辦公機(jī)具、通信器材等，經(jīng)營品種1萬余，該商場為市政府招標(biāo)采購資格單位。商場實行集團(tuán)采購市區(qū)免費(fèi)送貨上門，并可電話購物，送貨上門。向群商場

位于西門大街2號，商場營業(yè)面積1630平方米，是一家專業(yè)經(jīng)銷紡織品、針織品的零售企業(yè)。商場一樓設(shè)有中高檔精紡呢絨、織錦緞、真絲面料、被面系列、純棉布、滌綸化纖系列和服裝輔料，配有坐堂縫紉師精心加工唐裝、西服及流行服裝。二樓設(shè)有床上用品、針織內(nèi)衣、羊毛衫、絨線、嬰幼兒童裝系列。72華地百貨常熟華地百貨有限公司由香港華地國際企業(yè)集團(tuán)下屬公司-----上海華地企業(yè)投資發(fā)展有限公司投資興建。位于常熟市最具繁華的商業(yè)區(qū)-方塔東街步行街，總建筑面積27000平方米，是最早進(jìn)入常熟地區(qū)的外資百貨，也是迄今為止常熟規(guī)模最大的百貨商城，于2004年12月18日開業(yè)。73定位于高檔時尚百貨，匯集了服裝、化妝品、黃金珠寶、家居用品等4萬多種商品，其中光服裝品牌就有400多個，包括許多首次登陸常熟的國際一線品牌。同時華地百貨還試圖為顧客提供典雅舒適的購物環(huán)境，配備了大型的停車場和完備的餐飲、休閑、娛樂設(shè)施。應(yīng)該承認(rèn)，華地百貨給常熟帶來了一些新的城市時尚百貨經(jīng)營理念，從商品組合、服務(wù)方式到環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營風(fēng)格，它的出現(xiàn)對常熟百貨業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，同時也提升了零售商業(yè)的檔次和品位，對全市服務(wù)業(yè)發(fā)展有著積極的推動作用。品牌：金狐貍、法鱷、黃金熊、都彭、雅格斯丹、MONTAGUT、SATCHI、FUJIMI、DIKENI、CAESAR、DEICAE、柯蘿芭、鋇萱、歐妮雅、菲姿、E-LAND、U2、G2000、歐柏萊、歐萊雅、水之澳、OMEGA74開業(yè)時，地方政府首腦出席了開幕儀式，說明常熟對引入這家百貨相當(dāng)重視。但目前它的經(jīng)營狀態(tài)還不理想，尚處在開業(yè)初期的積累人氣、品牌調(diào)整階段，與市場及消費(fèi)者的磨合還需要相當(dāng)長的時間。目前，華地百貨基本上只在宜興、溧陽、丹陽、常熟、江陰等蘇南三線城市布點(diǎn)，還無力進(jìn)入更高級別的城市。在整體實力上，華地百貨與太平洋等知名百貨還不在一個量級上。華地百貨只在蘇南三線城市布點(diǎn)，在國內(nèi)尚無名氣75超市連鎖店76常熟現(xiàn)已開業(yè)的大賣場共5家，主要沿海虞路及周邊分布，由南向北依次為世紀(jì)聯(lián)華（白雪路）、農(nóng)工商、大潤發(fā)（新顏路）、?？吐　W尚黃河路。沃爾瑪在建。歐尚作為歐尚在中國的第一家縣級店，是全國的第15家店，2006年7月5號開業(yè)，是歐尚進(jìn)入中國7周年慶典日，這也是歐尚常熟店選擇這一天開業(yè)的主要原因。目前，在全國15家歐尚店鋪中，常熟店鋪當(dāng)天營業(yè)額排名第二。營業(yè)面積8000平方米，500個停車位，商品涉及食品、日用品、家電等5萬多種。超市商品主要由歐尚總部直接配送，另外還結(jié)合常熟本地實際，采購了2000多種商品。超市商品檔次從低到高，適合各種消費(fèi)層次人群的需求。還有一些特色商品和特色服務(wù)。比如專門設(shè)立的葡萄酒銷售區(qū)，銷售葡萄酒品種將達(dá)到200多種，其中包括眾多法國進(jìn)口葡萄酒，將是常熟地區(qū)最大的葡萄酒銷售店。77常客隆供配超市有限責(zé)任公司(?？吐≠徫飶V場)

常客隆超市公司擁有連鎖店85家，1萬平方米的購物廣場和1.2萬平方米的物流中心各1個。經(jīng)營品種2萬多種，年銷售額2億多元。公司70%的連鎖網(wǎng)點(diǎn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)，已成為縣級市引入現(xiàn)代化流通方式拓展農(nóng)村市場的行業(yè)龍頭，系中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會員單位。位于海虞北路27號的?？吐≠徫飶V場集休閑、娛樂、餐飲、百貨、超市購物于一體，交通便捷，具有較強(qiáng)的城鄉(xiāng)輻射功能。廣場經(jīng)營面積逾萬平方米，設(shè)有5000平方米的大型停車場。鋪面大廳主營蔬菜、水產(chǎn)、肉類及各色面包、熟食等生鮮食品；二樓主營家電、服裝、文化用品等日用百貨。?？吐≌紦?jù)海虞北路中段的要害位置?？吐?8農(nóng)工商超市農(nóng)工商超市占據(jù)海虞南路，靠近方塔街的位置79大潤發(fā)超市

位于新顏東路1號，由常熟市百貨有限責(zé)任公司和常熟市琴湖集團(tuán)投資創(chuàng)辦，上海大潤發(fā)有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，是常熟市第一家連鎖大賣場，總建筑面積1.4萬平方米，營業(yè)面積7000平方米，經(jīng)營品種達(dá)1.5萬多個，年平均銷售額2.5億元，賣場一樓大廳設(shè)有商店街、美食廣場、兒童娛樂設(shè)施，同時為顧客提供免費(fèi)室內(nèi)停車場，是集購物、休閑、娛樂為一體的平價購物廣場。大潤發(fā)的人氣很旺80沃爾瑪正在打地基的沃爾瑪雖然是后來者，依然占據(jù)了常熟的核心好地段。81位于世界500強(qiáng)之首的大型跨國公司與中國的縣級城市相比處于絕對強(qiáng)勢地位沃爾瑪82世紀(jì)聯(lián)華

世紀(jì)聯(lián)華鎮(zhèn)守招商城優(yōu)勢地段，永樂電器隨之進(jìn)入常熟市場。83五星電器常熟大賣場

江蘇五星電器有限公司是“中國連鎖20強(qiáng)”和“中國零售30強(qiáng)”企業(yè)。五星電器常熟大賣場設(shè)在琴湖路188號，營業(yè)面積3500平方米，交通便捷。主要從事空調(diào)、彩電、冰箱、洗衣機(jī)等各類大小家電的批零經(jīng)營。優(yōu)勢品牌有三菱重工、東芝、西門子、美的等，是專業(yè)性家電零售賣場，實行低成本動作模式，全過程服務(wù)，全電腦管理，全天候待命，賣場經(jīng)營理念：只有低成本才有低價格。國際家電零售巨頭百思買已通過收購五星電器進(jìn)入廣大的中國市場84蘇寧電器常熟店

蘇寧電器連鎖集團(tuán)股份有限公司始創(chuàng)于1990年，是遍及全國21個省市地區(qū)的國家級大型電器流通連鎖企業(yè)集團(tuán)，是江蘇省著名服務(wù)商標(biāo)企業(yè)。蘇州蘇寧電器有限公司常熟店于2003年4月開業(yè)，地處縣南街1號，營業(yè)面積近4000平方米，以經(jīng)營綜合家電為主。常熟蘇寧以“科技、未來、創(chuàng)新”為目標(biāo)，秉承蘇寧“至真至誠”的為人之道和做事之本，憑借自身優(yōu)勢，追求整合社會資源，合作共贏。85國美電器黃光裕與陳曉、張近東等人徹底改變了中國家電銷售模式，也將行業(yè)話語權(quán)牢牢掌握在自己手中。86永樂電器已被國美并購，中國家電渠道正式進(jìn)入巨頭競逐時代87FORNET?福奈特洗衣店

是目前國內(nèi)最大的專業(yè)洗衣連鎖機(jī)構(gòu)，為國際織物護(hù)理委員會成員，其洗滌技術(shù)在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。“誠實守信，讓每一位走進(jìn)福奈特的顧客滿意而歸”是其一貫堅持的服務(wù)準(zhǔn)則。選用的設(shè)備和洗滌助劑與歐洲發(fā)達(dá)國家同步，源于法國的洗衣護(hù)理技術(shù)和周到的服務(wù)能讓顧客體會到安全、便利。地址：西門大街3-7城中商苑在?？吐≠徫飶V場一層設(shè)有店面.88虞城凱司令食品有限公司

是中華老字號——上海凱司令食品有限公司的聯(lián)營企業(yè)，專業(yè)生產(chǎn)德式西點(diǎn)、奶油裱花蛋糕、中秋月餅等食品。其凱司令品牌蛋糕已享譽(yù)滬上半個多世紀(jì)，也深受虞城消費(fèi)者青睞，成為人們走親訪友、生日祝壽的首選禮品。89華聯(lián)超市——招商城90馬泳齋連鎖店

馬泳齋始建于清光緒34年，創(chuàng)始人馬泳梅，清四大藏書樓之一鐵琴銅劍樓主人瞿啟甲親為題名。1931年馬泳齋于蘇州開設(shè)分店，生意火爆；1937年，又于上海浙江路開設(shè)分店，自此，馬泳齋產(chǎn)品馳譽(yù)上海灘。1984年以來，馬泳齋連年被評為蘇州市文明單位和先進(jìn)集體；1989年被授予第一批“雙信”單位；2002年被評為蘇州市“自有品牌”十佳單位。如今，馬泳齋已發(fā)展成在市內(nèi)外擁有40多家連鎖店的熟食經(jīng)營企業(yè)，同時也是中國人民保險公司首家承保散裝熟食產(chǎn)品責(zé)任險的企業(yè)。香酥齋連鎖店

創(chuàng)建于1983年，是虞城熟食業(yè)的后起之秀，擁有20多家連鎖店，年銷售突破千萬元的熟食連鎖經(jīng)營單位。香酥齋自創(chuàng)建至今，連年被評為市文明單位和先進(jìn)集體，1989年又被授予第一批“雙信”單位，與馬泳齋熏臘總號一起，成為中國人民保險公司承保散裝熟食產(chǎn)品責(zé)任險的企業(yè)。91可的便利

來自上海光明集團(tuán)，現(xiàn)已發(fā)展到將近50家，是常熟真正意義上的24小時便利店。可的便利___海虞南路店92酒店93名

稱地

址

星

級

中江廣場皇冠假日酒店開元大道1號★★★★★福鵬喜來登酒店珠江路2007年開業(yè)

常熟國際飯店黃河路288號★★★★★天銘金陵國際酒店海虞北路12號★★★★華聯(lián)賓館海虞南路75號★★★★虞山錦江飯店北門大街8號★★★虞城大酒店海虞南路64號★★★常熟大酒店金沙江路18號★★★森林大酒店虞山北路79號★★★尚湖花園酒店尚湖風(fēng)景區(qū)景湖路★★★錦江之星（常熟店）長江西路106號商務(wù)連鎖94中江廣場皇冠假日酒店常熟中江廣場皇冠假日酒店是常熟市首家豪華五星級酒店，2006．7．13開業(yè)。距上海市中心約一小時十五分鐘的車程。這家酒店由常熟外貿(mào)服裝龍頭企業(yè)———常熟中江進(jìn)出口公司旗下的中江置業(yè)有限公司投資興建，由全球著名的酒店管理集團(tuán)-洲際酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。洲際酒店集團(tuán)目前在100多個國家和地區(qū)擁有3,500多間酒店。常熟中江廣場皇冠假日酒店是洲際酒店集團(tuán)旗下在中國的第57家酒店。95剛開業(yè)的中江皇冠假日酒店是常熟市首家豪華五星級酒店，顯示了國際酒店巨頭在中國中小城市擴(kuò)張的步伐。從世茂·世紀(jì)中心看皇冠假日酒店常熟中江廣場皇冠假日酒店位于常熟市新區(qū)中心的中江假日廣場，酒店地上19層，地下2層，設(shè)有會議、宴會、游泳池、康體中心等配套設(shè)施，同時還建設(shè)有高級公寓式酒店、娛樂中心、寫字樓各一座。是廣場內(nèi)三座國際性酒店中首家開業(yè)的酒店，另兩家分別為將于2007年開業(yè)的快捷假日酒店（ExpressbyHolidayInn）和2008年開業(yè)的假日酒店(HolidayInn).，是該地區(qū)最大的多種功能綜合性建筑群。96福朋喜來登

喜達(dá)屋是全球最大的酒店及度假休閑管理公司之一,

作為世界知名的品牌，其旗下?lián)碛谢蚬芾淼木频瓿^740家,并遍及80多個國家和地區(qū)。旗下?lián)碛腥鸺?、豪華精選、喜來登、威斯汀、喜來登下屬的福朋、W飯店，艾美國際酒店及aloft品牌。在這些品牌中，已經(jīng)登陸上海的有瑞吉紅塔大酒店、威斯汀大酒店、上海世茂佘山艾美酒店等。據(jù)悉，以豪華著稱的W飯店也將于2008年登陸浦東陸家嘴。97福朋喜來登底部的三層配套商業(yè)正在做基礎(chǔ)工程，地下車庫就設(shè)在這里。福朋喜來登應(yīng)該是喜達(dá)屋集團(tuán)的中端品牌98項目99目前常熟在售商業(yè)項目不多，從建筑規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、地段、檔次、銷售方式、規(guī)模、運(yùn)做水平等幾方面綜合考慮，跟本項目相關(guān)的項目主要有兩個：在售的恒隆中心，未售的城市之光。恒隆中心位于方塔街與書院街交匯處東北角，由常熟市城市經(jīng)營投資有限公司和江蘇瀛環(huán)國際集團(tuán)聯(lián)合投資建設(shè)。商業(yè)部分總建面積近4萬平方米，將引入國際主流的SHOPPINGMAII概念，號稱常熟首家都市型體驗式購物中心。從規(guī)劃來看具備了小型SHOPPINGMAII的硬件條件，但軟件及招商、運(yùn)營能力現(xiàn)在難以準(zhǔn)確判斷，很多鮮活的招商構(gòu)想能落實到何種程度還有待觀察。一般來說，國際一線品牌的選址、開店條件相當(dāng)苛刻，該項目宣稱將引入10~15家世界頂級品牌店進(jìn)入常熟這樣的縣級城市，難度可想而知，難免有包裝、炒做的嫌疑。100售樓處模型實拍從規(guī)劃來看，具備了小型SHOPPINGMAII的硬件條件101時尚、現(xiàn)代、熟練、靚麗的包裝手法102進(jìn)入工地現(xiàn)場觀察，與時尚、現(xiàn)代、熟練、靚麗的包裝手法相比，施工質(zhì)量略顯一般。目前只施工到地面四層，對外宣稱的明年5。1開業(yè)的時間節(jié)點(diǎn)幾乎很難實現(xiàn)。工地現(xiàn)場———內(nèi)部挑空實拍

103恒隆中心對面姊妹項目____園山居104園山居拆遷尚未完畢105一層至五層共銷售664套鋪位。對外宣稱只出售20%的面積。銷售模式：售后返租，年報8.13%，十年后以143%的原價回購。兩種產(chǎn)權(quán)形式：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)（可避稅，但風(fēng)險大）其中1F167套、2F157套3F124套4F113套5F103套面積在12~14平方米1F均價49500，2F36000左右經(jīng)營管理：香港泛華集團(tuán)關(guān)于它經(jīng)營過商業(yè)項目的資料很難搜集?？傮w評價：從整體操作的角度講，該項目已擺脫簡單、低層次的單純銷售獲利模式，已逐步進(jìn)入到靠長期持有、持續(xù)經(jīng)營獲取收益的商業(yè)獲利模式。106城市之光該案定位于市中心的高檔公寓，商業(yè)部分為沿界街配套，主要由步行街、下沉廣場和東側(cè)獨(dú)立大商鋪（地下與下沉廣場連通）組成，總規(guī)模2萬平米左右。工地現(xiàn)場，從東向西觀看步行街107目前在售的是住宅，均價5600元5號樓地層鋪位開間8米，進(jìn)深15米1F層高5米，2F層高3.3米（估）步行街靠馬路一側(cè)已整體售出，總價8000萬東側(cè)大商業(yè)準(zhǔn)備整體引入一家超市該案銷售重點(diǎn)明顯在住宅部分，商業(yè)部分缺乏整體考量。銷售模式：商業(yè)部分的銷售方式、價格尚未確定，預(yù)計年底開始銷售未來的下沉式廣場108沿街部分將整體出售109藍(lán)天家園位于海虞南路最南端，為住宅配套商業(yè)，總面積很小，不成規(guī)模，簡單的街鋪形式，四層，內(nèi)部步行樓梯，簡單銷售模式，操作原始，與本項目可比性很小。一期商鋪年初就銷售完畢，二期規(guī)劃尚未確定。銷售模式：簡單銷售。四層為主，局部三層一層商鋪內(nèi)部，從東向西看，簡單街鋪形式規(guī)劃110環(huán)島凱爾頓位于電腦科技一條街——金沙江路，常熟大酒店旁邊，一期商業(yè)由內(nèi)側(cè)公寓底層和三幢獨(dú)立的商務(wù)樓組成。內(nèi)側(cè)公寓底商均價10000元多，共5套，面積從324~500平方米；三幢獨(dú)立樓從2200~3000平方米，1F層高4.2米，2F~4F3.6米，均價12000元。目前西側(cè)一幢正準(zhǔn)備引入大型餐飲設(shè)施，有強(qiáng)烈意向的是張生記（來自杭州）和川福樓。該項目獨(dú)幢商業(yè)的規(guī)劃比較奇怪，后期招商、經(jīng)營將受到很大限制。銷售模式：簡單銷售111世茂·世紀(jì)中心位于常熟市政府的重點(diǎn)規(guī)劃中心——中央商務(wù)區(qū)，是常熟市政府規(guī)劃中新的城市生活區(qū)的標(biāo)志性龍頭項目，屬于包括休閑、娛樂、商業(yè)設(shè)施和高品質(zhì)住宅在內(nèi)的大型綜合社區(qū)。整個項目北起長江路，南到昭文路，東起香山北路，西至泰山路。項目規(guī)劃從規(guī)劃中的常熟新城區(qū)形態(tài)出發(fā)，結(jié)合地塊的地理環(huán)境，為未來營造高品質(zhì)、國際化、人性化的綜合性高檔社區(qū)樹立新的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。政府急于將城市做大做強(qiáng)，大型開發(fā)商急于跑馬圈地，在蘇南的中小城市，這種超大型造城項目不只在常熟存在。112現(xiàn)在開發(fā)的一期主要是住宅。珠江路向西看。113項目總占地約70萬平方米，總建筑面積約170萬平方米，由住宅和商業(yè)兩大版塊組成。其中二期的4號地塊以及三期的2號、3號地塊為商業(yè)版塊，4號地塊以SOHO、酒店式服務(wù)公寓為主，建有大型shoppingmall和大賣場，屆時將引進(jìn)歐尚、家樂福等世界一線品牌的大型購物超市，還包括類似上?！靶绿斓亍蹦Ｊ降拇笮蜕虡I(yè)步行街。除此之外，還將建有超五星級酒店。114沿珠江路有少量配套商鋪，而商業(yè)的重頭戲在馬路對面，那里還是一片農(nóng)田。2號地塊將建造約20萬平方米的“米蘭”國際服飾城，將引進(jìn)國內(nèi)外服飾品牌，3號地塊以三棟超高層辦公樓為主，最高一棟約200米，建成之后將成為常熟第一高度的標(biāo)志性建筑。三個商業(yè)地塊由兩座花橋自然連接，一座由空中橫跨80米寬的新世紀(jì)大道，以景觀為主；另一座從地下經(jīng)過連接，方便業(yè)主通行。115最先開發(fā)的是一期，位于整個項目西南角，北側(cè)為珠江路，總用地面積166167平方米。地上建筑面積約24萬平方米，容積率為1．46。沿珠江路有少量配套商鋪，主要是為一期住宅做配套，早已售完。均價約9500元。銷售模式：直接銷售為主。116常熟老街游購坊該地塊位于常熟市城北，常熟老街一期東鄰，建筑形態(tài)為多層、高層住宅及配套商業(yè)，占地面積296畝，容積率1.8。內(nèi)街寬6~10米，平均在8米左右117商業(yè)部分分為南、北兩個區(qū)域，南部為一期，一條步行內(nèi)街，北部為二期，兩條內(nèi)街。一層至三層，配地下車庫，靠住宅一側(cè)不準(zhǔn)做餐飲，面積70~300平方米。常熟老街游購坊118通過空中走道來組織二層商業(yè)的步行交通119通過建筑平面的凹凸制造商業(yè)空間的趣味性，避免一覽無余的單調(diào)感120現(xiàn)代和傳統(tǒng)建筑元素形成了良好的共生關(guān)系121舒適的空間尺度創(chuàng)造了良好的游、購街區(qū)空間122?？吐”憷暾谘b修銷售模式：以售為主，同時招租評價：該項目是綠地集團(tuán)以21035萬元的總成交價格競得的在常熟開發(fā)的第二個房地產(chǎn)項目（2006A－G005號地塊），是綠地集團(tuán)在全國推廣其“老街”品牌的繼續(xù)，也是“老街”品牌首次進(jìn)入縣級城市。地塊緊鄰交通干道，但本身并不成熟，可見綠地對常熟快速發(fā)展的信心。123商業(yè)部分雖為住宅配套，但規(guī)劃很有特色，將地域文化與商業(yè)價值很好的結(jié)合了起來，從平面布局、內(nèi)街規(guī)劃到立面特色、街區(qū)小景都可圈可點(diǎn)，起點(diǎn)比較高，充分顯示了全國性大型開發(fā)商的實力和水準(zhǔn)。地下車庫入口124常熟老街游購坊125尚湖中央花園同樣是大盤，同樣是住宅配套，尚湖中央花園的商業(yè)部分規(guī)劃水準(zhǔn)與綠地老街相比顯得過于一般。126本身，商業(yè)部分位置就非常不好127如果橋邊不能開出入口，靠河部分有成為死鋪的危險。128總結(jié)：常熟商鋪的銷售模式主要有三大類：一、直接銷售，如藍(lán)天家園二、售后固定年限返租，固定回報，如時風(fēng)國際三、售后固定年限返租，固定回報，到期回購，目前只有恒隆中心采用

129第貳部分商業(yè)規(guī)劃130項目視覺瀏覽131模型，從海虞北路高空向西看132實景，從海虞北路向西看建設(shè)中的1#樓和底層商鋪133模型，1#樓與2#樓之間的二層商業(yè)134模型，2#樓的二層商業(yè)135模型，2#樓與3#樓之間的內(nèi)街通道136從楓林路與海虞北路交叉口向西南看137從楓林路與海虞北路交叉口向南看138139從市府路與海虞北路交叉口向西北看140從市府路與海虞北路交叉口向西北看141從項目西南部看142臨海虞北路商鋪適合做餐飲143從1#樓內(nèi)街向北看，前方是挑空。也可以感受未來商業(yè)內(nèi)街主通道的空間尺度。1441#樓與2#樓之間自動扶梯的位置1451461#樓與2#樓之間的建筑伸縮縫147148從3#樓一樓看為二樓扶梯預(yù)留的建筑結(jié)構(gòu)149從地面看3#樓與2#樓之間二樓的連接通道1503#樓與2#樓之間二樓西側(cè)的連接通道已經(jīng)取消151畫面左側(cè)為3#樓的觀光電梯152從1#樓二樓向北看，前方為圓形挑空，右側(cè)為長方形挑空153從1#樓二樓向北看，1#樓與2#樓之間的連接通道，右側(cè)為海虞北路1542#樓的小型采光天棚1551563#樓三層、四層向東北方向的視野不錯，適合做大型高檔餐飲，對面是稅務(wù)大樓。157從地面看3#樓四層大商業(yè)158站在2#樓三層屋頂向東北方向看稅務(wù)大樓1592#樓底層建筑結(jié)構(gòu)加厚，因為有轉(zhuǎn)換層1601#樓底側(cè)地下車庫主入口161項目SWOT分析項目優(yōu)勢分析（S）地段優(yōu)勢本項目位于常熟城市新區(qū)核心地段，周邊匯聚常熟金融、政要、商務(wù)客源交通優(yōu)勢海虞路是常熟的城市主干道，交通優(yōu)勢非常明顯，多路公交集散轉(zhuǎn)乘，可快速抵達(dá)常熟各區(qū)域。理念及整體經(jīng)營優(yōu)勢本項目若能在保證公司現(xiàn)金流的前提下，采用專業(yè)商業(yè)經(jīng)營手法，遵循商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，將保持長期可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。162項目劣勢分析（W）周邊商業(yè)環(huán)境尚不成熟海虞北路為尚在發(fā)展階段的不成熟潛在商圈，區(qū)域現(xiàn)狀對項目的整體招商經(jīng)營是一個不小的挑戰(zhàn)。建筑實體規(guī)劃已經(jīng)完成，立項階段對商業(yè)部分的考慮深度不足不同商家對建筑本身的要求都有很大區(qū)別，有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者在開工前一定會廣泛接觸各類相關(guān)商業(yè)經(jīng)營者。商業(yè)級別越高接觸的程度就越深。163項目威脅分析（T）宏觀方面商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)速度大于零售業(yè)發(fā)展速度，造成商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量迅速增加，競爭激烈。同時，在房地產(chǎn)高速發(fā)展的刺激下，政府必然要引進(jìn)一些商業(yè)配套作為生活配套補(bǔ)充。如此一來，供應(yīng)量的大量增加，必將對項目后期的招商、銷售構(gòu)成威脅。微觀方面世茂世紀(jì)中心的商業(yè)體量非常龐大，整體起點(diǎn)與我們不在一個級別上，將對后期的商業(yè)經(jīng)營構(gòu)成潛在威脅。同業(yè)方面常熟目前在營業(yè)的其他商業(yè)形態(tài)，也都會將來的時間內(nèi)進(jìn)行不斷的調(diào)整，不斷提高經(jīng)營管理水平，這必然會在客戶資源上形成競爭。164項目機(jī)會分析（O）宏觀經(jīng)濟(jì)提供動力源泉目前常熟的經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持高速發(fā)展勢頭，在整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好的形勢下，商貿(mào)業(yè)也得到了穩(wěn)步快速發(fā)展，不斷增長的消費(fèi)需求為社會零售業(yè)提供了直接動力和保障。連鎖擴(kuò)張上升到店鋪資源競爭零售業(yè)逐步放寬外資進(jìn)入條件，國外知名連鎖企業(yè)紛紛搶灘中國，加上本土連鎖為與國外連鎖企業(yè)相抗衡，積極謀求企業(yè)擴(kuò)張，以致直接上升到店鋪資源的競爭，特別是質(zhì)素優(yōu)良的物業(yè)。缺口物業(yè)成為發(fā)展契機(jī)在常熟商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前常熟區(qū)尚無成規(guī)模、高水平運(yùn)做的高端商業(yè)設(shè)施，這為本項目提供了最大的發(fā)展契機(jī)。165定位于高端消費(fèi)人群，高級商務(wù)、政務(wù)人士的復(fù)合型商業(yè)。

166①地段決定原則本項目位于海虞北路金融商圈的咽喉要道，鎮(zhèn)守老城與新城相交區(qū)域的核心位置，具有極其方便的城市交通和常熟高端人群的出行路徑。②互補(bǔ)原則由于常熟沒有專門針對高端客源的復(fù)合商業(yè)，本項目必須填補(bǔ)市場空白，抓住市場機(jī)會，走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進(jìn)高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品旗艦店和高檔城市會所是本項目對市場的互補(bǔ)。

1/定位理由和定位基本依據(jù)167③業(yè)態(tài)演變原則隨著全社會消費(fèi)人群的階層分化越來越明顯，商業(yè)形態(tài)必然會隨之調(diào)整和改變，本項目的規(guī)劃、定位應(yīng)該順應(yīng)消費(fèi)人群分階層劃分的大趨勢。④商圈擴(kuò)大原則越高級的商業(yè)形式輻射的商圈就越大，本項目的高端定位將使商業(yè)輻射力在鎖定常熟高端人群的基礎(chǔ)上向周邊區(qū)域不斷擴(kuò)大。⑤消費(fèi)升級原則隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，常熟消費(fèi)能力尤其是高端商務(wù)消費(fèi)能力的升級速度將加快，從皇冠假日酒店等相繼落戶常熟可見一斑。⑥客源原則本項目緊鄰交通干道，中低端客源明顯不足。只有引入利潤率高的高檔商業(yè)形態(tài)，才能體現(xiàn)本項目的真正商業(yè)價值。1682/定位的核心理念___對外協(xié)同、對內(nèi)聯(lián)動對外：與周邊現(xiàn)有的其他中高端消費(fèi)設(shè)施（如香榭麗咖啡廳、歐瑪咖啡西餐廳、兩岸咖啡、天銘國際大酒店、翡冷翠咖啡廳等）相互協(xié)同，實現(xiàn)資源共享，并實施差異化定位，外借他力，發(fā)展自我。對內(nèi)：各商業(yè)主體實現(xiàn)聯(lián)動，體現(xiàn)業(yè)態(tài)相融、業(yè)種互補(bǔ)、客源相通，形成相互支撐的整體商業(yè)格局。169

.產(chǎn)品的多元化：包括商鋪、多功能會所等多種形態(tài)；?商家的多元化：融購物、餐飲、娛樂、等多元商業(yè)于一體，以多樣化的業(yè)態(tài)體現(xiàn)商業(yè)的豐富性；?客源的多元化：涵蓋居住、商務(wù)、休閑等多層次的客源2/定位的核心理念___多元共存170①高，是指項目本身的商業(yè)定位在常熟最高；②全，表示商業(yè)和消費(fèi)的門類比較豐富；

由各種不同業(yè)態(tài)的服務(wù)于高端客戶的商家共同形成門類齊全的常熟高端消費(fèi)中心，滿足購物、餐飲、休閑、娛樂等多樣化的消費(fèi)需求。

3/概念定位高而全的財富俱樂部1714/經(jīng)營定位高級化、品牌化、時尚化、個性化、特色化。5/功能定位

購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、個人高端服務(wù)。國際名牌占2~3％，餐飲占35~40％，娛樂占20~25％，私人服務(wù)4%，精品店占20％其他5~6%。

1726/目標(biāo)客層定位

◎常熟消費(fèi)金字塔中的高端人群◎往來常熟的高端商務(wù)人群

◎政務(wù)交往人士◎開發(fā)區(qū)外資企業(yè)的高級主管、經(jīng)理◎炫耀、奢侈消費(fèi)人群據(jù)專家分析，經(jīng)過近30年的改革開放，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國的炫耀、奢侈消費(fèi)人群已經(jīng)產(chǎn)生。例如珠寶消費(fèi)正以每年10%的速度增長，2005年，中國的珠寶消費(fèi)達(dá)到200億美元。珠寶消費(fèi)早已不再是過去簡單的裝飾作用，而是進(jìn)入了炫耀性消費(fèi)時代。所謂炫耀性消費(fèi)，是指消費(fèi)者看中的不是產(chǎn)品的物質(zhì)性功能，而關(guān)鍵是能不能帶來一種“炫耀性的享受”。據(jù)了解，在歐洲，任何消費(fèi)形式幾乎都附著某種炫耀成份。國內(nèi)珠寶消費(fèi)的悄然轉(zhuǎn)型也說明，消費(fèi)者買珠寶首飾不再簡單地以裝飾為目的，消費(fèi)者不是買珠寶本身，更多是買一份體驗、一個心愿，買一種獨(dú)特的精神享受，以此讓自己的人生更加精彩，并界定自己在社會中的高端地位。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，這種消費(fèi)趨勢就越明顯。173業(yè)態(tài)布局說明根據(jù)整個商業(yè)部分的建筑情況，將商業(yè)劃分為四個部分：1#~2#之間的一層商業(yè)1#~2#之間的二層商業(yè)

3#樓底一~二層商業(yè)3#樓底三~四層商業(yè)174大型餐飲精品店個性餐飲品牌旗艦店7/業(yè)態(tài)分布____壹層

注：應(yīng)該在可見性好的區(qū)域引入提款機(jī)。

175I.T

采蝶軒，小南國席家花園

一茶一坐MOSCOT

NAUTICASPORT

哈根達(dá)斯，IZZUE

星巴克，巴黎貝甜ParisBaguetteSISLEY

JOY&PEACE

棒。約翰琉璃工房Swarovski

MOISELLE

勃肯，葡京茶餐廳

mitu

，KEEN

現(xiàn)代觀點(diǎn)

，周生生大家樂，真鍋

176小南國

錦廬

葡京茶餐廳

177SISLEY

MOSCOT1781#~2#樓之間的一層商業(yè)[外側(cè)]一層為黃金鋪位，是吸引人流的最重要位置。臨海虞北路主要由餐飲、軟餐飲、烘培房、眼鏡店、品牌服裝旗艦店及I.T組成，關(guān)注品牌組合的差異性和合力效應(yīng)。餐飲是最能吸引人流并使人流停留下來的業(yè)態(tài)，沿街?jǐn)M引入餐飲將使得整個項目在開業(yè)之初就顯得人氣很旺。期間穿插品牌服裝旗艦店、眼鏡店，有利于豐富商業(yè)外觀，向客戶展示項目商業(yè)形態(tài)的豐富性，同時也顯示了本項目的高檔身份。這些店家都是知名品牌商戶，裝飾專業(yè)而高檔靚麗。東南角一、二層整體引入I.T，并開設(shè)內(nèi)部步行樓梯。I.T店面設(shè)計高檔時尚，將有效的吸引客源。1791#~2#樓之間的一層商業(yè)[里側(cè)]里側(cè)擬引入珠寶、水晶制品、COFFEE、餐飲、鞋類等商戶，貫徹業(yè)態(tài)豐富的思路；COFFEE、餐飲分布于不同位置，有效集客。1807/業(yè)態(tài)分布____貳層

個性餐飲大型餐飲，娛樂精品店私人服務(wù)，精品店精品、餐飲181采蝶軒，小南國席家花園

I.T

俏江南

初穗日式燒肉海老壽司

意大利SEGAFREDO王磊形象公社

美麗田園澳西奴I(xiàn)MD亞正齒科NOVO182海老壽司1831#~2#樓之間的二層商業(yè)沿海虞北路一側(cè)因景觀良好，主要引入高檔餐飲，餐飲的集客停留功能透過玻璃大窗將對交通干道海虞路起到良好的廣告和吸引作用。內(nèi)部主要引入美容、美法、家居、特色COFFEE等商家。建議在二樓中部整體引入NOVO，作為店中店。NOVO起源于拉丁語，在英文里面對應(yīng)的單詞為“new”,“NOVOConcept”意為“新概念”。NOVO是一種全新概念的生活空間，迎合高檔、時尚和獨(dú)立的新一代的時尚品位．自NOVO上海來福士店和深圳萬象城店開幕以來，新概念的店堂形象和零售概念已在當(dāng)?shù)叵碛袠O高的知名度，成為時尚潮流匯聚地。這些店家都是知名品牌商戶，裝飾專業(yè)而高檔靚麗，奪人眼球。東南角依然是I.T。當(dāng)顧客從I.T內(nèi)部樓梯上來再進(jìn)入二層，必然有一種別樣的感受，這種店中店內(nèi)部樓梯并可以與主商場保持連通的模式在常熟尚未出現(xiàn)，屆時將非常新穎、獨(dú)特。184靈活布局，保持游購新鮮感圖示上的區(qū)域相互穿插乃示意性，代表現(xiàn)代高檔商業(yè)設(shè)施商戶布局的趨勢：突破嚴(yán)格分區(qū)的傳統(tǒng)理念，不同業(yè)態(tài)商戶之間相互穿插，靈活布局，令顧客在游購過程中始終保持新鮮感和趣味性。具體面積需要與商家接觸，通過深入溝通，之后才能確定。185

3#樓一~二層商業(yè)根據(jù)位置和整體面積較大又沒有內(nèi)部挑空的實際情況，適合做整體大型餐飲，而且有單獨(dú)的觀光電梯，更顯高級特色。擬引入采蝶軒、小南國、席家花園之類大型餐飲商戶。

186擬引入高檔健身俱樂部——亞歷山大或一兆偉德處于高區(qū)，同時四樓又只有觀光電梯可以到達(dá)，位置偏高，整體面積較大，又沒有內(nèi)部挑空，適合整體做高檔健身俱樂部。

3#樓三~四層商業(yè)特別建議：商業(yè)部分的煤氣接口要留足，這樣在業(yè)態(tài)、商戶調(diào)整時的靈活度和選擇度都會增大，有利于商業(yè)的長期可持續(xù)經(jīng)營。這部分投入可能不大，但為未來商業(yè)根據(jù)市場情況做調(diào)整預(yù)留了寶貴的接口。1878/商戶品牌初擬□

大型餐飲：采蝶軒、小南國、席家花園□高端餐飲：錦廬“錦廬”是錦江國際集團(tuán)有限公司和新加坡同樂集團(tuán)合資開辦的首家餐廳，是錦江集團(tuán)進(jìn)軍高端餐飲業(yè)的擴(kuò)張之舉，人均消費(fèi)400元以上?！鮽€性餐飲：俏江南、葡京茶餐廳、海老壽司、大家樂、初穗日式燒肉、棒約翰、一茶一坐□

COFFEE：哈根達(dá)斯、星巴克、真鍋、意大利SEGAFREDOSegafredo

ZanettiEspresso是意大利著名全球咖啡連鎖品牌，作為傳統(tǒng)意式濃縮咖啡文化的創(chuàng)始者、捍衛(wèi)者和傳播者，Segafredo在過去二十年中從德國到日本，從智利到馬來西亞將純正的意大利咖啡帶給了全世界?，F(xiàn)已成為意大利第一咖啡連鎖品牌，并在全球40多個國家設(shè)有500多家咖啡店。188□

眼鏡店現(xiàn)代觀點(diǎn)、MOSCOT（瑪士高）□

時裝品牌零售店NOVOI.TI.T集團(tuán)最早由一間銷售外國流行品牌的小店GreenPeace發(fā)展而來，成立于1988年。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，受到了眾多時裝愛好者的支持和擁護(hù)，與1997年正式更名為現(xiàn)在的名字，并逐步發(fā)展為香港規(guī)模最大的時裝集團(tuán)之一

I.T集團(tuán)旗下?lián)碛斜姸嗟臅r裝品牌，素以款式前衛(wèi)、多元化和引導(dǎo)潮流而著稱，適合不同年齡和風(fēng)格人士的需要，服裝品類從國際高級時裝到席卷亞洲的日本年輕潮流品牌一應(yīng)俱全。I.T集團(tuán)旗下店鋪主要分為英文大寫I.T和小寫i.t兩大類別。

I.T在上海新天地首開旗艦店，經(jīng)營時尚圈中頂尖聲名的大師品牌，D&G、MiuMiu、AnnaSui、Chloe、A.P.C、DiorHomme、HelmutLang等等。189□服飾、鞋類品牌CalvinKlein

mitu

JOY&PEACE真美詩SISLEY

MOISELLE

KEEN

勃肯

MOISELLE慕詩國際集團(tuán)將設(shè)計、生產(chǎn)、采購、批發(fā)及零售業(yè)務(wù)集中一身，配以完整的銷售網(wǎng)絡(luò)，務(wù)求能迅速地響應(yīng)變化萬千的市場需要。而集團(tuán)深信品牌形象的重要性，因此MOISELLE時裝多年來仍然是堅持設(shè)計新穎、選料上乘、優(yōu)質(zhì)剪裁，再加上周詳?shù)氖袌鐾茝V計劃及殷勤的銷售服務(wù)等原則，于每季均為顧客們提供物超所值的時尚服飾。憑著優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)態(tài)度，MOISELLE榮獲[者香港超級品牌]（Superbrands)的殊榮。由全球認(rèn)可的權(quán)威組織—國際超級品牌與DiscoveryNetworksAsia，根據(jù)MOISELLE的市場占有率、品牌歷史及信譽(yù)、顧客忠誠度及整體市場的接受程度，而鑒定出MOISELLE是消費(fèi)者心目中實至名歸的超級品牌。190□健身俱樂部亞歷山大、一兆偉德□酒行溫迪詩（專營德國葡萄酒）□美容美麗田園美麗田園源自德國DEYNIQUE。歐洲最大的護(hù)膚系統(tǒng)之一，支持指導(dǎo)著上千家高檔護(hù)膚中心和女子俱樂部的經(jīng)營服務(wù)。美麗田園沿襲歐洲風(fēng)行的會員制，會員卡可以在全國各地的連鎖店通用。191□家居床品澳西奴□護(hù)齒IMD、亞正齒科□珠寶周生生□美發(fā)王磊形象公社1929/經(jīng)營管理公司的引入

商業(yè)項目的招商、經(jīng)營、管理的專業(yè)技術(shù)含量很高，是一種不斷持續(xù)的循環(huán)過程，某種意義上講，甚至比地產(chǎn)開發(fā)還要復(fù)雜。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)操作的發(fā)展趨勢是開發(fā)商專心于項目的開發(fā)，招商、經(jīng)營管理交由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司來打理，這符合社會大分工的基本規(guī)律，同時，從政策面講這也幾乎是唯一可行的操作模式。本項目要想取得銷售上的成功，商業(yè)經(jīng)營上的成功是必然前提，所以，本項目必須引入專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司。193第叁部分銷售模式194銷售基本策略：先招商后銷售在投資者極為理性的今天，無論何鐘銷售方式，均強(qiáng)烈建議采用先招商后銷售的基本策略。具體原因如下：先招商，引進(jìn)商戶進(jìn)駐，后進(jìn)行銷售，得到商戶認(rèn)可，就得到市場的認(rèn)可，讓投資者看到了實實在在的收益，解除了投資者自行尋找租戶的后顧之憂，能夠加快銷售的進(jìn)程。從商家的角度看，在商鋪的經(jīng)營以及人氣的聚集上講究“同行成勢”，必須依靠嚴(yán)格的承租戶篩選、商品科學(xué)的分類分區(qū)、嚴(yán)格的物業(yè)管理制度的建立與執(zhí)行。才能使一個新商場渡過開業(yè)后前三年艱難的“守業(yè)期”，但這些措施都要建立在一個有產(chǎn)權(quán)主導(dǎo)人的前提下才能進(jìn)行，而產(chǎn)權(quán)一旦分散，會導(dǎo)致發(fā)展商自己對商鋪主動權(quán)的喪失。195減少銷售難度，加快銷售進(jìn)程；盡可能地保證商場經(jīng)營管理權(quán)的統(tǒng)一；在保證商場統(tǒng)一經(jīng)營管理的前提之下，發(fā)展商對業(yè)主的后期責(zé)任最小化；在保證回籠開發(fā)資金，維持公司合理現(xiàn)金流的前提下，將商場產(chǎn)權(quán)的分散程度控制在最低程度。銷售建議方案：返租銷售思路：回報率8.13%196邏輯：從國內(nèi)眾多商場的實踐證明，分零銷售風(fēng)險很大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營是大勢所趨，尤其是體量龐大的MALL，統(tǒng)一規(guī)劃與營銷簡直就是唯一的出路。其次，一個商業(yè)項目的收益不在于短期，而是未來的長期收益，為公司帶來長期的現(xiàn)金流，成為公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。再次，商業(yè)項目的經(jīng)營管理是一項非常專業(yè)的、高難度的綜合性工作，不可能由小業(yè)主來承擔(dān)此項職能，所以必須成立一支專業(yè)隊伍來操作，即發(fā)展商并不是簡單的一賣了之，不可能規(guī)避后期的經(jīng)營責(zé)任。綜合以上而言，本項目只有采取返租銷售，才能保證整個商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理。1971、目前國內(nèi)市場返租回報率普遍在8%左右，幾乎成為市場標(biāo)準(zhǔn)2、低于8%的回報率市場很難接受，銷售速度將變得非常緩慢3、目前恒隆中心的回報率即為8.13%，比它低則會對當(dāng)?shù)厥袌鍪ノ?、若回報率高于8~8.13%，則發(fā)展商回貼壓力會增大很多5、若回報率高于8~8.13%，會給后期的招商、經(jīng)營管理帶來非常大的壓力6、本項目在開業(yè)初期的相當(dāng)長一段時間內(nèi)將處于養(yǎng)鋪期，過高的回報率將給租戶帶來非常大的經(jīng)營壓力，嚴(yán)重打擊他們的信心和經(jīng)營持久性。7、過高的回報率將置整個項目于風(fēng)險之中，一旦開業(yè)初期經(jīng)營失敗，再次啟動將非常困難。返租回報8.13%的定位理由198方式一：固定年限返租銷售發(fā)展商銷售鋪位時給投資者若干年（三年、五年、八年、十年）的固定返租回報，返租年限期滿后再將鋪位交還給投資者。方式二：固定年限返租、到期回收產(chǎn)權(quán)這是最徹底的商業(yè)經(jīng)營思路，利用投資客資金運(yùn)做項目，待項目經(jīng)營成熟、物業(yè)大浮升值后（通常十年）以原價左右的水平回購，獲取長期最大化利潤。銷售模式壹1991F十年返租、到期回收產(chǎn)權(quán)一樓的銷售價格高，可以最小的面積換取最大的收益，而且一樓對投資者的誘惑較大，銷售難度相對較小?？上鄬焖倩鼗\部分開發(fā)資金。一樓商業(yè)價值最大，日后必然升值，從商業(yè)長期經(jīng)營的角度講應(yīng)該回收，做為公司的長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2F十年返租銷售二樓價值比較一樓明顯降低，長期持有意義不大。同時目前完全為生鋪，銷售速度相對較慢。用來銷售可以回籠資金，十年返租統(tǒng)一經(jīng)營，