稅法銷售不動(dòng)產(chǎn)課件

銷售不動(dòng)產(chǎn)_營(yíng)業(yè)稅contents一、銷售不動(dòng)產(chǎn)概要二、銷售不動(dòng)產(chǎn)具體納稅行為三、視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的具體納稅行為四、銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算五、銷售不動(dòng)產(chǎn)不征或免征營(yíng)業(yè)稅的

銷售不動(dòng)產(chǎn)：企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。包括銷售建筑物或構(gòu)筑建筑物和銷售其他土地附著物一、銷售不動(dòng)產(chǎn)概要1、無償贈(zèng)送：?jiǎn)挝换騻€(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)無償贈(zèng)與其他單位或個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。2、自建（納稅人自己建造房屋的行為）：自建自用的房屋不納營(yíng)業(yè)稅，但納稅人將自建房屋對(duì)外銷售，其行為應(yīng)：①先按照建筑業(yè)納營(yíng)業(yè)稅，②再按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，共計(jì)征收兩道營(yíng)業(yè)稅。3、銷售給本單位職工：納稅人將自建的房屋銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅三、視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的具體納稅行為

【例題·多選題】根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，下列表述正確的有（）。A.我國(guó)公民銷售其在境外的房產(chǎn)，以銷售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅B.外籍個(gè)人銷售其在我國(guó)境內(nèi)已購(gòu)置6年的房產(chǎn)，以銷售收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅C.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，分別按照"建筑業(yè)"和"銷售不動(dòng)產(chǎn)"計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅D.納稅人銷售自建的房產(chǎn)，按照銷售收入減去建造成本后的余額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅E.單位銷售購(gòu)進(jìn)的房產(chǎn)，以銷售收入減去購(gòu)入原價(jià)的差額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅『正確答案』CE『答案解析』轉(zhuǎn)讓境外房產(chǎn)不屬于我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅征收范圍；單位和個(gè)人銷售外購(gòu)或抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)該以取得的全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或抵債時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。四、銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算1．全額納稅的：①房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售商品房以全部銷售收入為營(yíng)業(yè)額，其中包括房地產(chǎn)公司代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用，如代市政府收取的市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通訊配套費(fèi)等，不論財(cái)務(wù)上如何核算，都應(yīng)作為不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額計(jì)征

稅率

5%四、銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算2、差額納稅的：①單位和個(gè)人將購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)銷售、轉(zhuǎn)讓或無償贈(zèng)送其他個(gè)人或單位

用全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額

四、銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額的計(jì)算②單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵償債務(wù)所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)

用全部收入減去抵債時(shí)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額

③個(gè)人將買入超過5年的非普通住房或買入不足5年的普通住房對(duì)外銷售用全部收入減去改住房原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額

【例題·計(jì)算題】某公司2010年10月發(fā)生業(yè)務(wù)：2008年11月以本公司原值為400萬元的房產(chǎn)作抵押，向某商業(yè)銀行貸款240萬元，貸款期限2年，年利率5%，該房產(chǎn)購(gòu)入價(jià)為360萬元，購(gòu)入后發(fā)生裝修等其他費(fèi)用共計(jì)40萬元。合同規(guī)定，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再支付利息。貸款本月底到期，公司無力償還貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，銀行將所抵押的房產(chǎn)收歸己有，核定房產(chǎn)價(jià)值為450萬元，銀行向該公司支付了補(bǔ)價(jià)210萬元?！赫_答案』將房產(chǎn)抵押給銀行抵頂利息，應(yīng)按租賃業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅

該業(yè)務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：（450-360）×5%＋240×5%÷12×5%＝4.55（萬元）1、2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅拓展：什么是非普通住房？1、房產(chǎn)證面積在140平方米以上。2、住宅小區(qū)容積率在1.0一下。3、實(shí)際成交價(jià)格在同級(jí)別土地平均地價(jià)的1.2倍以上。只要三點(diǎn)具備任意一點(diǎn)就是非普通住宅，別墅類也是非普通住房。什么是普通住房？凡是符合單套建筑面積在120平方米一下（含120平方米）、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）的住房為普通住房?！纠}·單選題】某企業(yè)將4年前自建的一幢辦公樓轉(zhuǎn)讓，原值400萬元，已提折舊200萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)款500萬元。此行為屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅的正確處理是（）。

A.不繳納營(yíng)業(yè)稅

B.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅5萬元

C.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅15萬元

D.應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅25萬元『正確答案』D『答案解析』應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝500×5%＝25（萬元）【例題·單選題】張先生2009年6月份銷售一套普通住房取得銷售收入l20萬元。該住房系張先生于2008年12月份購(gòu)買取得，取得的購(gòu)房發(fā)票上注明的房屋價(jià)款為90萬元。張先生銷售住房應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為()。