流動(dòng)性過(guò)剩下房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)系列之六-中央啟動(dòng)第三輪房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)八條”出臺(tái)課件

流動(dòng)性過(guò)剩下房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)系列之六中央啟動(dòng)第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，“新國(guó)八條”出臺(tái)深圳中原二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略研究中心

ShenZhen.27.1.2011本文主要觀點(diǎn)新國(guó)八條政策看似嚴(yán)厲，實(shí)際影響并沒(méi)有政策預(yù)期中的大，對(duì)政策影響應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)計(jì)新國(guó)八條不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的影響。新國(guó)八條中新政策內(nèi)容主要包括營(yíng)業(yè)稅政策、二套房貸首付比例提高、限購(gòu)令范圍擴(kuò)大等，營(yíng)業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時(shí)期，購(gòu)房者心理已有預(yù)期，二套房貸首付比例提高對(duì)于資金充裕的投資客而言影響很小，限購(gòu)令在執(zhí)行上存在的灰色地帶令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影響只在微小的心理層面。在目前的流動(dòng)性過(guò)剩情況下，不斷收緊的銀根對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更大，也更直接，效果也更明顯，在春節(jié)前期出臺(tái)“新國(guó)八條”政策一定程度上延緩了加息預(yù)期，抑制春節(jié)期間熱錢(qián)進(jìn)入樓市進(jìn)一步超高房?jī)r(jià)。新國(guó)八條出臺(tái)后在傳統(tǒng)的春節(jié)假期，市場(chǎng)成交量會(huì)驟降，但預(yù)計(jì)價(jià)格依然會(huì)堅(jiān)挺，或會(huì)微調(diào)，市場(chǎng)將靜待3月份的兩會(huì)后新的政策動(dòng)向，預(yù)計(jì)本次政策消化期會(huì)持續(xù)到2011年4、5月份，市場(chǎng)變化還要結(jié)合貨幣政策走勢(shì)綜合分析。結(jié)構(gòu)政策內(nèi)容1政策出臺(tái)背景2政策內(nèi)容解讀3政策影響分析4新“國(guó)八條”內(nèi)容：（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前２年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。新“國(guó)八條”內(nèi)容：（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)１套住房；對(duì)已擁有２套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛校碧准耙陨献》康姆钱?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策出臺(tái)背景：繼“417新政”、“929新政”后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控正式啟動(dòng)經(jīng)過(guò)2010年的兩輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)預(yù)期中的降溫，市場(chǎng)仍在高漲之中，價(jià)格穩(wěn)步上漲。中央在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺(tái)如此嚴(yán)厲的政策尚屬首次，進(jìn)一步鞏固之前調(diào)控政策效果，加大調(diào)控力度。4月17日：“新國(guó)十條”提高二套房貸門(mén)檻9月：限貸令+限購(gòu)令2011年1月：新國(guó)八條二套房貸首付比例提高至6成，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營(yíng)業(yè)稅；限購(gòu)令范圍擴(kuò)大、從嚴(yán)執(zhí)行；地方政府確定新建商品住宅價(jià)格控制目標(biāo)并于一季度公布二套房貸首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房貸首付和利率水平暫停第三套住房貸款首套房貸首付提高至3成二套房貸首付比例至少5成，利率上浮10%各城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，戶籍家庭限購(gòu)2套住房（或限新購(gòu)一套住房）深圳一手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（元每平米）深圳二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)（元每平米）深圳市場(chǎng)為例，盡管遭遇史上最為嚴(yán)格的限貸令和限購(gòu)令政策，但一手房2010年均價(jià)達(dá)到20163元每平米新高，同比上漲達(dá)到33%。二手房?jī)r(jià)格全年穩(wěn)中有升，全年均價(jià)為18775元每平米，同比上漲19.5%，兩輪調(diào)控僅對(duì)市場(chǎng)形成了短暫的調(diào)整，并未從根本上改變房?jī)r(jià)走勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部政策出臺(tái)背景：調(diào)控下2010年深圳一二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲，兩輪調(diào)控政策失效政策出臺(tái)背景：春節(jié)期間CPI上漲壓力較大，通脹壓力下房產(chǎn)需求面臨大幅增加前兩輪調(diào)控宣告失效后，房?jī)r(jià)再次上漲的勢(shì)頭明顯，在傳統(tǒng)春節(jié)前出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策史上尚屬首次，一個(gè)重要原因是擔(dān)心春節(jié)期間CPI上漲壓力大、通脹壓力過(guò)大，同時(shí)隨著年底收入增加人們對(duì)保值增值資產(chǎn)的需求增大，防止資金過(guò)多地流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。CPI與PPI上漲壓力大金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部?jī)?nèi)容解讀：三輪調(diào)控政策內(nèi)容對(duì)比，政策更嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明確

2011.1.26國(guó)八條2010.9.292010.4.17國(guó)十條首套房首付比例---不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。要求對(duì)購(gòu)買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。第二套貸款首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。非本地居民購(gòu)房擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購(gòu)令各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。只有后來(lái)北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)措施，要求同一家庭在北京只能購(gòu)買一套住房。營(yíng)業(yè)稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。無(wú)無(wú)政策內(nèi)容解讀2：

不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營(yíng)業(yè)稅增加交易成本，營(yíng)業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時(shí)期歷次營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整：數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅征收基礎(chǔ)年限滿一定年限轉(zhuǎn)讓不足一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2005.62年免差額征收全額征收2006.6（第一次收緊）5年免差額征收全額征收2008.12（政策放松）2年免差額征收差額征收全額征收2009.12（再一次收緊）5年免差額征收差額征收全額征收2010.1.28（進(jìn)一步收緊）5年免差額征收全額征收政策內(nèi)容解讀2：

不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營(yíng)業(yè)稅增加交易成本，營(yíng)業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時(shí)期從前兩次收緊營(yíng)業(yè)稅政策看來(lái)，營(yíng)業(yè)稅政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定的影響（不排除政策組合拳的影響而不單單是營(yíng)業(yè)稅政策），2006年將營(yíng)業(yè)稅政策征收年限改為5年后，市場(chǎng)消化期僅為3個(gè)月。而09年收緊后，市場(chǎng)面臨多種因素影響，成交量地位徘徊。目前的營(yíng)業(yè)稅政策環(huán)境與2006年第一次收緊后相同，所以并非一個(gè)全新的政策，市場(chǎng)對(duì)其有一定的心理預(yù)期。歷年深圳市一手商品住宅成交量月度走勢(shì)圖（2007-2010年）

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原市場(chǎng)研究部政策內(nèi)容解讀3：

實(shí)施限購(gòu)令的城市增加，規(guī)定更明確，但限購(gòu)令政策從嚴(yán)執(zhí)行仍存在灰色地帶新國(guó)八條對(duì)限購(gòu)令的內(nèi)容更嚴(yán)格，主要表現(xiàn)在：目前全國(guó)實(shí)施限購(gòu)令的城市化已經(jīng)接近30個(gè)左右，新國(guó)八條要求“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”執(zhí)行更加嚴(yán)格的限購(gòu)令，范圍還將進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)?shù)鼐用窦彝H限購(gòu)買2套住宅。對(duì)已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)１套住房；對(duì)已擁有２套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。非本地居民家庭僅能購(gòu)買1套住宅。能夠提供當(dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)一套住房，擁有１套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。政策內(nèi)容解讀4：

地方政府問(wèn)責(zé)制：首次要求地方政府公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，對(duì)政策落實(shí)不力的地方政府將被問(wèn)責(zé)主要內(nèi)容：1、首先確定2011年新增商品住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)，并于第一季度向社會(huì)公眾公布，接受社會(huì)監(jiān)督。2、新增商品房?jī)r(jià)格控制為完成年度控制目標(biāo)、保障性住房建設(shè)為完成年度目標(biāo)的城市需向國(guó)務(wù)院匯報(bào)原因，相關(guān)負(fù)責(zé)人還將被問(wèn)責(zé)；3、執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題將被納入約談范圍。解讀1、將房?jī)r(jià)作為地方政府調(diào)控的直接目標(biāo)也是屬于首次，可見(jiàn)中央抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心非常之大；2、作為地方政府，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的壓力增加，特別是涉及到地方官員的考核，因此不排除地方政府額外出臺(tái)更為嚴(yán)格的措施，例如湖南省提高契稅，甚至也會(huì)影響到地方政府的土地出讓計(jì)劃，或?qū)⑼ㄟ^(guò)增加土地出讓以保障供應(yīng)平抑預(yù)期。3、但在流動(dòng)性過(guò)剩、保障性住房尚未大規(guī)模入市之前，預(yù)計(jì)這種行政性的調(diào)控收效甚微。政策內(nèi)容解讀5：

保障性住房建設(shè)最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)雙軌制，商品房?jī)r(jià)格將有市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙軌制，簡(jiǎn)單而言即是：中低收入者的住房問(wèn)題依靠保障性住房解決，保障性住房由政府主導(dǎo)，政府定價(jià)，政府參與分配，體現(xiàn)政府職能；中高收入者的住房問(wèn)題由商品住宅市場(chǎng)解決，由供求關(guān)系決定其價(jià)格，市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮其主導(dǎo)作用。新國(guó)八條再次強(qiáng)調(diào)了保障性住房建設(shè)，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控最終目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)“商品房+保障房”的雙軌制，政府從商品房市場(chǎng)中退出，為中低收入者提供住房保障。屆時(shí)，商品房市場(chǎng)將由價(jià)格機(jī)制起到調(diào)節(jié)作用，類似于目前的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)。政策內(nèi)容解讀6：

建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)