深圳城市三舊改造中的問(wèn)題及看法課件

深圳城市三舊改造中的問(wèn)題及看法什么是三舊改造“三舊”是一個(gè)代名詞，最早出現(xiàn)在2007年《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》中，此后逐漸被社會(huì)輿論和政府沿用，用來(lái)指代舊城鎮(zhèn)、舊村莊和舊廠房。相應(yīng)地，“三舊”改造是指針對(duì)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”和“舊村居”的改造，包括城鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)的舊民居、舊商鋪、舊廠房、城中村、空心村、舊物業(yè)等的改造和市容村貌的整治等。2009年8月廣東省政府《關(guān)于推進(jìn)三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》出臺(tái)，標(biāo)志著“三舊”改造政策在廣東省正式實(shí)施。深圳“舊城”改造中出現(xiàn)的問(wèn)題舊城鎮(zhèn)

主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國(guó)有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù)；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡(jiǎn)屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價(jià)值低于土地價(jià)值的舊商鋪等?？焖俪鞘谢^(guò)程中的跳躍式發(fā)展是舊城形成的主要原因，在快速城市化地區(qū)，市場(chǎng)規(guī)則決定城市的發(fā)展方向，比如在用地選擇上，優(yōu)勢(shì)地段會(huì)被率先瓜分，而需要修繕改造的地區(qū)則因開發(fā)成本較高而被市場(chǎng)選擇所忽略；當(dāng)優(yōu)勢(shì)地段的土地資源所剩無(wú)幾時(shí)，開發(fā)商則會(huì)越過(guò)劣勢(shì)地段尋找新的發(fā)展用地，政府則不得不擴(kuò)大城市規(guī)劃版圖。這種跳躍式發(fā)展的方式是造成快速城市化城市里大部分舊城形成的主要原因。只有當(dāng)舊城區(qū)的環(huán)境惡化到引起社會(huì)大量社會(huì)問(wèn)題和影響城市形象的地步，政府則不得不付出極大的代價(jià)，進(jìn)行被動(dòng)的舊城改造。由此可以看出，深圳城市化過(guò)程中的舊城改造初衷主要出于維護(hù)城市形象的片面考慮，而從實(shí)質(zhì)城市功能改造角度來(lái)考慮關(guān)外舊城改造的效益則有所忽略。拆遷補(bǔ)償成本高，拆遷安置問(wèn)題日益突出隨著城市建設(shè)的開展、舊城改造進(jìn)程的加快，城市房屋拆遷已成為城市建設(shè)的一個(gè)重點(diǎn)，大至重大交通設(shè)施如城市軌道交通、鐵路，小至垃圾站，都不可避免面臨著拆遷工作。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，居民維權(quán)的意識(shí)逐步增強(qiáng)，拆遷工作越來(lái)越難以推進(jìn)，沒有處理好拆遷安置問(wèn)題容易引發(fā)惡性事件，危害社會(huì)安定、影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也影響了城市建設(shè)推進(jìn)的步伐。一方面，深圳市土地資源稀缺，安置用地面臨“無(wú)地可落”的局面。目前全市未批未建的土地資源不到200平方公里，其中還包含了大量存在補(bǔ)償不清等難以使用的地塊。安置用地落實(shí)壓力很大。另一方面，被拆遷人對(duì)拆遷安置用地的區(qū)位有一定要求，也給規(guī)劃選址帶來(lái)一定的難度。許多項(xiàng)目在拆遷安置過(guò)程中遇到被拆遷人要求就近安置的，但用地條件受限，被拆遷人的要求難以滿足，進(jìn)而導(dǎo)致延緩工程推進(jìn)。此外還有一個(gè)很重要的原因就是深圳市近年來(lái)的長(zhǎng)期、年度的拆遷安置缺乏一個(gè)統(tǒng)籌，往往以單宗形式解決，即遇到一個(gè)拆遷項(xiàng)目，安排一塊拆遷安置用地。這種臨時(shí)抱佛腳的手段導(dǎo)致深圳“釘子戶”事件的頻發(fā)，比如中國(guó)最貴釘子戶的誕生。這大大的加大了深圳市舊城改造中拆遷的難度與時(shí)間跨度。在舊城改造之前，羅湖老街范圍內(nèi)除一部分新建和改建工程外,多數(shù)仍為歷史建筑,作為深圳的老城區(qū),街街成市,商業(yè)十分繁榮。由于舊城改造工作缺乏較權(quán)威的規(guī)劃管理控制和引導(dǎo),以及這種體現(xiàn)局部利益和無(wú)序的舊城改造方式,使得原有的規(guī)劃被活生生地拆散。作為深圳城市文化的老街歷史文化的保留淡然無(wú)存，市民也對(duì)此意見很大。盡管后來(lái)又對(duì)此做了兩次調(diào)整，但仍無(wú)法挽回城市歷史被夷平的遺憾。環(huán)境質(zhì)量低下，社會(huì)問(wèn)題突出深圳舊城開發(fā)強(qiáng)度普遍過(guò)大，公共活動(dòng)空間(包括綠地)缺乏，環(huán)境質(zhì)量低下；市政及公共配套設(shè)施不足，且公共服務(wù)設(shè)施尤其是供外來(lái)人口使用的設(shè)施缺乏。此外，舊城中私人建房普遍，建筑質(zhì)量不高，存在較嚴(yán)重的安全隱患。比如深圳市紅嶺區(qū)在城市改造中對(duì)環(huán)境問(wèn)題的輕視以及改造過(guò)程所缺乏整體的規(guī)劃與控制。其整體環(huán)境差成為片區(qū)的嚴(yán)重問(wèn)題之一，公共綠地的嚴(yán)重不足、缺乏公共活動(dòng)空間也導(dǎo)致市民的意見很大。社會(huì)問(wèn)題主要表現(xiàn)在兩方面一是私房出租的巨大收益，造成不少原住民游手好閑，無(wú)所事事另一方面，由于缺乏有效的監(jiān)督管理，外來(lái)人口膨脹，城中村的出租屋往往成為黃賭毒的溫床，帶來(lái)突出的社會(huì)治安等問(wèn)題。深圳市舊城改造中所暴露出來(lái)的問(wèn)題很大程度上是缺乏市政府在改造過(guò)程的統(tǒng)一統(tǒng)籌調(diào)度。因此要解決這些問(wèn)題，政府應(yīng)針對(duì)具體地段劃定相對(duì)完整的改造范圍，進(jìn)行重點(diǎn)成片或沿線式的全面改造，走綜合開發(fā)的道路。根據(jù)現(xiàn)狀問(wèn)題的嚴(yán)重性、改造要求的迫切性以及改造條件的差異，采取整體改造、局部整理、修繕整飭等不同的改造路線。關(guān)于“舊城”改造問(wèn)題的看法關(guān)于最嚴(yán)重的拆遷問(wèn)題，結(jié)合廣東其他城市如廣州、東莞等地的經(jīng)驗(yàn)，我建議深圳市政府以劃撥用地方式取得安置房建設(shè)用地。對(duì)所需要的拆遷安置房，由政府或開發(fā)商在取得建設(shè)用地后，自行建設(shè)，這樣做的目的主要是便于安置房的建設(shè)與片區(qū)舊城改造的時(shí)間和速度相匹配，減少資金沉淀，也會(huì)大大減少釘子戶的出現(xiàn)。同時(shí)，在安置拆遷戶的過(guò)程中，可依據(jù)實(shí)際情況讓部份拆遷戶就地就近安置。面對(duì)一些困難家庭和以店面、住宅出租為生的家庭，可以提供一些廉租房及較好地點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中的店面安置房并提供勞動(dòng)技能培訓(xùn)及創(chuàng)業(yè)資金的扶持。在保護(hù)城市歷史方面和公共環(huán)境問(wèn)題，深圳市政府應(yīng)當(dāng)意識(shí)到舊城改造不是純粹的拆舊建新，對(duì)具的一定歷史文化價(jià)值的要加以保護(hù)和改造，對(duì)不同的地段的拆舊建新要有不同的標(biāo)準(zhǔn)和要求。在舊城改造過(guò)程中要考慮局部與整體的關(guān)系，開發(fā)商效益和綜合社會(huì)效益的關(guān)系，單純商業(yè)性的開發(fā)并不能保證舊城改造取得理想的成效，規(guī)劃控制要從大局和整體出發(fā)。同時(shí)也要考慮到市民們的意見，做好統(tǒng)一規(guī)劃。十天平移觀瀾百年歷史建筑物“舊村”改造中出現(xiàn)的問(wèn)題深圳市在對(duì)“舊村”的改造中取得了很大的成功，比如羅湖區(qū)漁民村的改造已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展,該村80%的村民已同意由股份公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。結(jié)臺(tái)漁民村的用地情況,羅湖區(qū)已就規(guī)劃、建筑單體、環(huán)境設(shè)計(jì)、停車方式、管理模式等進(jìn)行了有益的嘗試,。但我們也不能因此忽視深圳市在“舊村”改造中所暴露出來(lái)的問(wèn)題。政府規(guī)劃問(wèn)題政府在舊村規(guī)劃與實(shí)施以及向城市轉(zhuǎn)型過(guò)程中農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局的調(diào)整方面，采取積極引導(dǎo)措施，充分調(diào)動(dòng)村民積極性。同時(shí)，應(yīng)采取嚴(yán)格的控制手段，盡可能避免其對(duì)城市建設(shè)帶來(lái)的負(fù)面影響。土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：根據(jù)最新的深圳市建筑普查數(shù)據(jù),全市共有歷史遺留的村莊約293個(gè)，村民住宅約有35.16萬(wàn)棟，占面積約有30多萬(wàn)平方公里，總建筑面積約8077.3萬(wàn)平方米，占全市總面積的43%。城中村大量違法建筑的存在與土地產(chǎn)權(quán)的特殊性，令改造陷入兩難境地:如果承認(rèn)違法建筑的產(chǎn)權(quán)，則鼓勵(lì)了違法行為，會(huì)引起新的搶建，而且城市環(huán)境也不允許;如果不承認(rèn)產(chǎn)權(quán)，考慮到法律依據(jù)不足及違法行為的普遍性，對(duì)該部分違章建筑難以強(qiáng)制拆除，使改造無(wú)法進(jìn)行。拆遷補(bǔ)償問(wèn)題深圳市的城中村現(xiàn)狀住宅面積大，建筑成本高，每年還可為業(yè)主帶來(lái)相當(dāng)可觀的租金收益，因此需要補(bǔ)償安置的數(shù)額巨大。而且，業(yè)主對(duì)于拆遷普遍有抵觸情緒，這給改造單位帶來(lái)巨大的改造成本(包括交易成本)與風(fēng)險(xiǎn)，令開發(fā)商望而卻步。此外，業(yè)主傾向于只接受住房補(bǔ)償，進(jìn)一步加重了規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)和困難產(chǎn)生新的失地農(nóng)民“困境”城中村改造之后意味著村民失去了賴以生存的土地和房屋,據(jù)我了解，城中村的居民,絕大部分都有數(shù)量不等的私房出租,他們不用工作,每天打打麻將,喝喝茶就可以獲得豐厚的收入,因此村民的受教育程度和勞動(dòng)能力堪憂。由于他們大多數(shù)文化素質(zhì)偏低,年齡偏大,重新接受新技能培訓(xùn)的困難比較大,城中村改造之后村民無(wú)法融入社會(huì),難以找到滿意的工作,因而極易產(chǎn)生抵制改造的情緒。城中村改造之后,村民除了享受市民待遇之外,如何解決他們的就業(yè)問(wèn)題是擺在政府面前新的難題。關(guān)于“舊村”改造問(wèn)題的看法關(guān)于城市舊村改造的方法，我覺得深圳市可以借鑒一下珠海市的經(jīng)驗(yàn)。確立一下城市村改造的原則：政府決策，政策推動(dòng)，市場(chǎng)運(yùn)作。通過(guò)采取以房地產(chǎn)開發(fā)推進(jìn)城中村改造，公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇開發(fā)商，調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)為城中村改造騰出市場(chǎng)空間等具體措施，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制來(lái)優(yōu)化配置資源，將城中村改造為配套完善的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。政府沒有投入一分錢，而是吸引房地產(chǎn)商投資舊村改造。通過(guò)市場(chǎng)來(lái)引導(dǎo)，市政府來(lái)監(jiān)督和規(guī)劃，相信對(duì)城中村的改造會(huì)事半功倍。同時(shí)我認(rèn)為將城中村土地完全國(guó)有化會(huì)解決以上的絕大部分問(wèn)題，鑒于深圳市土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清帶來(lái)的嚴(yán)重問(wèn)題,在我看來(lái)城中村改造首先需要解決的就是土地產(chǎn)權(quán)的遺留問(wèn)題,需對(duì)城中村土地實(shí)行徹底的國(guó)有化改革。當(dāng)然這也只是我的一點(diǎn)看法，僅供參考。“舊廠”改造中出現(xiàn)的問(wèn)題舊廠房主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時(shí)建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時(shí)建筑、單層簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬(wàn)元/畝的低效工業(yè)工地；國(guó)家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國(guó)家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。政策困境：未合法用地和功能置換遭遇政策壁壘深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民政府關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑和違法用地的決定》等相關(guān)查違政策規(guī)定：1999年3月5日以前興建的建筑物及生活配套設(shè)施，將與城市規(guī)劃符合的情況作為處罰確權(quán)的重要依據(jù)。查違政策設(shè)置了時(shí)間和規(guī)劃兩大確權(quán)門檻。對(duì)于未合法用地的工業(yè)用地而言，大部分是在“9935”之前建設(shè)，時(shí)間上基本符合確權(quán)條件。但寶安大部分舊工業(yè)區(qū)沒有實(shí)現(xiàn)法定圖則全覆蓋，“符合城市規(guī)劃的情況”缺乏可操作的規(guī)劃條件，查違政策難以實(shí)施。編制體系困境：改造規(guī)劃定位的模糊依據(jù)《深圳市城市規(guī)劃條例》，“詳細(xì)藍(lán)圖由市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)編制、審批”，且沒有明確規(guī)定的公示程序。參照詳細(xì)藍(lán)圖編制的舊工業(yè)區(qū)改造規(guī)劃，由于審批權(quán)在規(guī)劃主管部門，更多作為內(nèi)部管理文件，缺乏法律約束力。關(guān)于“舊廠”改造問(wèn)題的看法一般涉及到的舊廠改造，大部分上都應(yīng)該是以公有制企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)老廠為主體，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨、升級(jí)之后，不可避免的某些勞動(dòng)密集性、高污染型或者負(fù)擔(dān)不起城區(qū)經(jīng)濟(jì)代價(jià)（主要是指不太需要靠近城區(qū)的企業(yè)）的企業(yè)要遷出城區(qū)，所以在這之后對(duì)廠區(qū)的改造就勢(shì)在必行。而關(guān)于問(wèn)題的原因，主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)觀點(diǎn)：第一，利益分配問(wèn)題，之前改造的投資誰(shuí)給？改造之后的利