房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)企業(yè)工程管理講座

房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)企業(yè)工程管理講座

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理盧衛(wèi)東2021/2/282盧衛(wèi)東簡介大學(xué)講師，工學(xué)碩士。1992年～1996年，在高校建筑設(shè)計研究院從事工程結(jié)構(gòu)設(shè)計和教學(xué)工作，擔(dān)任結(jié)構(gòu)室副主任。1997年～1999年，在高校從事國家交通部研究課題“湖北龍?zhí)逗哟髽?60米跨度鋼管微膨脹混凝土結(jié)構(gòu)”的研究工作，課題成果經(jīng)專家組評定，認為達到了國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先水平。

2000年～2002年，在中海地產(chǎn)先后擔(dān)任深圳地區(qū)項目技術(shù)負責(zé)、質(zhì)量部經(jīng)理、集團公司工程部副總，全面主管過工程技術(shù)、工程質(zhì)量監(jiān)控、工程進度監(jiān)控、工程檔案、工程報建與驗收、工程售后維修等工程管理方面的工作，參與或負責(zé)了80多萬平方米項目的工程管理工作，負責(zé)了50多萬平方米項目的選材用料工作。2003年，擔(dān)任朗鉅地產(chǎn)工程中心總經(jīng)理，全面負責(zé)公司工程管理工作，提出了房地產(chǎn)工程管理六大體系六個流程四個延伸的管理思路。2004年，深圳市誠則成企業(yè)管理顧問公司房地產(chǎn)工程管理顧問。2021/2/283講座提綱房地產(chǎn)工程管理“三要素”探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向

房地產(chǎn)工程管理方法－即六大體系六個流程四個延伸各管理體系的操作理念如何理順房地產(chǎn)工程管理流程案例分析2021/2/284房地產(chǎn)工程管理“三要素”公司的工程管理資源環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工程管理思路是否統(tǒng)一

房地產(chǎn)工程管理方法

2021/2/285探討房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式－暨從我國建筑總承包施工的裂變看房地產(chǎn)工程管理發(fā)展方向探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景

國際工程總承包管理模式及其特點（不詳介紹）

我國工程總承包管理的發(fā)展情況（重點介紹工程總承包的基本情況及優(yōu)點）

工程總承包這么好，為什么在我國推行不了？

建筑施工總承包裂變分析

近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向

影響房地產(chǎn)工程管理模式改變的幾種可能

2021/2/286房地產(chǎn)工程管理方法房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。

房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。2021/2/287房地產(chǎn)工程管理方法－工程計劃管理體系工程計劃管理是我們房地產(chǎn)工程管理最重要的部分。工程計劃管理體系主要是通過一系列的預(yù)控計劃，使得參與工程管理的主要管理人員先在自己的腦子里把樓蓋起來，做到心中有數(shù)，同時把各部門的工作有機地銜接起來，保證公司的工作步調(diào)協(xié)調(diào)。工程計劃管理體系的主要內(nèi)容：◆工程范圍劃分及相互搭接關(guān)系分析；（重點）◆工程實施過程中組織架構(gòu)及人員的安排；◆工程時間計劃管理，包括：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、施工圖出圖計劃、承建商分判計劃、甲供材料進場計劃、樣板確認計劃；（重點）◆工程質(zhì)量規(guī)劃；◆工程投資（成本）規(guī)劃；◆信息溝通與傳遞規(guī)劃；◆工程風(fēng)險的應(yīng)對措施；◆產(chǎn)品交接及運行規(guī)劃。

2021/2/288房地產(chǎn)工程管理方法－工程技術(shù)管理體系工程技術(shù)管理體系是房地產(chǎn)工程管理的基礎(chǔ)和底盤。沒有技術(shù)底盤，工程成本控制不住或者說控制得不科學(xué)（舉門窗配件的例子）；沒有技術(shù)底盤，工程質(zhì)量控制將是隨機，設(shè)計圖紙好一點、施工單位強一點、地盤經(jīng)理敬業(yè)一點，質(zhì)量就好一點，而不能保證公司所開發(fā)樓盤質(zhì)量的穩(wěn)定性。工程技術(shù)管理體系的主要內(nèi)容：◆工程技術(shù)管理平臺的搭接與跟蹤完善；（重點）◆工程選材用料標準的制訂；（重點）◆各項分部工程技術(shù)標準的制定；

◆招標技術(shù)標的評審與確定；◆重要分項分部工程施工技術(shù)標準的制訂或確定；◆工程技術(shù)交底與培訓(xùn)；◆現(xiàn)場技術(shù)管理工作的指導(dǎo)與監(jiān)督。2021/2/289房地產(chǎn)工程管理方法－工程成本管理體系工程成本管理體系是公司經(jīng)營最關(guān)心的，也是公司老板所關(guān)心的。成本管理體系主要是通過項目定位、工程成本測算、控制設(shè)計階段、工程招標動態(tài)控制、現(xiàn)場簽證等一系列的環(huán)節(jié)進行控制。工程成本管理體系的主要內(nèi)容：◆項目工程成本測算與現(xiàn)金流安排，確定付款原則；（重點）◆工程成本數(shù)據(jù)庫的建立與跟蹤完善；◆工程供方資源管理；

◆項目工程成本目標的制定；（重點）◆工程招標管理（包括采購）；◆工程合同交底與工程合同管理；◆工程成本動態(tài)評估與管理；（重點）◆預(yù)付款與進度款支付管理；◆工程竣工結(jié)算管理；◆保固金支付管理。2021/2/2810房地產(chǎn)工程管理方法－工程質(zhì)量與安全管理體系質(zhì)量是企業(yè)的生命。雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是我相信房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時不是很關(guān)心的，認為那是施工單位的事情，但是一旦出了問題，面對業(yè)主的維權(quán)，面對輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張，所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。工程質(zhì)量管理體系的主要內(nèi)容：◆工程質(zhì)量標準的定位分析；（重點）◆重要分項分部工程施工質(zhì)量標準的制定或確認；◆承建單位和監(jiān)理機構(gòu)工程質(zhì)量與安全體系的檢查與監(jiān)督；（重點）

◆工程實體質(zhì)量與現(xiàn)場安全系統(tǒng)性偏差的控制；◆重大工程質(zhì)量與安全處理的應(yīng)急措施。2021/2/2811房地產(chǎn)工程管理方法－工程風(fēng)險管理體系工程風(fēng)險管理。做任何工作都存在風(fēng)險，工程管理同樣存在風(fēng)險，所以我們那要對工程風(fēng)險進行識別、預(yù)警和采取應(yīng)急措施。工程風(fēng)險管理體系的主要內(nèi)容：◆工程風(fēng)險識別一覽表；◆工程風(fēng)險可能出現(xiàn)的概率和損失估算；◆工程風(fēng)險管理重點；

◆工程風(fēng)險防范對策；◆工程風(fēng)險管理責(zé)任劃分。

2021/2/2812房地產(chǎn)工程管理方法－現(xiàn)場管理標準化有了嚴謹?shù)挠媱澒芾眢w系，有了工程技術(shù)底盤，有了工程成本動態(tài)控制的套路，有了完善的工程質(zhì)量監(jiān)控系統(tǒng)，有了工程風(fēng)險的防范措施，現(xiàn)場管理就會變得很輕松，現(xiàn)場管理就可以做“麥當(dāng)勞”，做現(xiàn)場管理標準化，這樣就可以降低我們對現(xiàn)場管理人員的要求，避免房地產(chǎn)工程管理對項目部的依賴。現(xiàn)場管理標準化通過6個流程來實現(xiàn)?，F(xiàn)場管理標準化的主要內(nèi)容：◆計劃管理流程；（重點）◆現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程；◆工程質(zhì)量控制流程；

◆合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程；◆甲供材料管理流程；◆文件管理流程。2021/2/2813房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品，比如冰箱、彩電，都是為消費者生產(chǎn)的消費品，都是一種產(chǎn)品，從這個意義上講，建筑產(chǎn)品與其它工業(yè)產(chǎn)品來說，沒有什么區(qū)別。建筑產(chǎn)品人性化的考慮或者精致程度，就遠遠不如工業(yè)產(chǎn)品。著名的房地產(chǎn)公司，萬科、中海等品牌公司，已經(jīng)開始致力于建筑產(chǎn)品人性化功能研究，2003年是萬科的建筑無限生活空間年，就是深化建筑產(chǎn)品的細部推敲。建筑設(shè)計市場目前的實際現(xiàn)狀，要求房地產(chǎn)企業(yè)自己要研究建筑產(chǎn)品的人性化功能。舉例說明建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)。建筑篇。園林篇。2021/2/2814房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用蓋房子，秦磚漢瓦幾千年，行外人士總覺得我們這些蓋房子的是“老土”，在目前高新技術(shù)發(fā)展迅猛的時期，我們有必要引進成熟的高新技術(shù)，提升產(chǎn)品的方便性和舒適度。在建筑高新技術(shù)方面，是技術(shù)領(lǐng)先了，應(yīng)用落后了，我們這些房地產(chǎn)專業(yè)人士沒有真正起到溝通高新技術(shù)與客戶之間橋梁的作用。那些能夠給客戶帶來安全、生活便利方面的高新技術(shù)，我們非常有必要盡快推薦給客戶，遠程控制空調(diào)、洗衣機等。2021/2/2815房地產(chǎn)工程管理－建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷的維修建筑市場的客觀情況，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷在所難免，這是一個客觀的事實。業(yè)主的維權(quán)意識越來越強，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的維修壓力。建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修是我們服務(wù)的一個延伸，在建筑產(chǎn)品后期服務(wù)方面，應(yīng)該說，房地產(chǎn)企業(yè)落后于部分工業(yè)產(chǎn)品企業(yè)，象海爾、美的等等。搞好產(chǎn)品的后期服務(wù)，是提升企業(yè)品牌、培養(yǎng)回頭客的重要環(huán)節(jié)。這也是我所提倡的真正做好客戶服務(wù)的意圖。一個優(yōu)秀的工程師，不一定是一個優(yōu)秀的維修工程師，建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修對維修人員除了專業(yè)知識要求外還有特殊的要求，比如：善于與業(yè)主溝通、有耐心，所以專業(yè)維修隊伍將會應(yīng)運而生。在深圳，地產(chǎn)公司有專門的客戶服務(wù)部負責(zé)維修，維修工作有了一定的深度。舉例：中海地產(chǎn)的維修簡報、維修總結(jié)。2021/2/2816房地產(chǎn)工程管理－員工與供應(yīng)商培訓(xùn)員工培訓(xùn)。一個團隊能否形成，單兵優(yōu)勢能否轉(zhuǎn)化成集團軍的優(yōu)勢，關(guān)鍵是理念是否統(tǒng)一，也包括技術(shù)、成本、質(zhì)量、進度方面的理念，所以通過培訓(xùn)統(tǒng)一理念是有必要的。這也是前面我在房地產(chǎn)工程管理“三要素”中強調(diào)的第二個要素。供應(yīng)商培訓(xùn)。工程項目，一塊磚一片瓦，都是施工單位拿上去的，地產(chǎn)公司的思路統(tǒng)一了，施工單位不能理解無法執(zhí)行，工程管理的良好愿望也無法實現(xiàn)。2021/2/2817房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構(gòu)工作的關(guān)系（1）

根據(jù)《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》（GB/T50326－2001）的要求，施工單位工程管理工作可以歸納為“四控四管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制、現(xiàn)場管理、合同管理、信息管理、生產(chǎn)要素管理、組織協(xié)調(diào)。

監(jiān)理單位工程管理工作可以歸納為“三控二管一協(xié)調(diào)”，即進度控制、質(zhì)量控制、成本控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)工程管理六大體系，即計劃管理體系、工程成本管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。2021/2/2818房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構(gòu)工作的關(guān)系（2）

因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：◆工程進度控制方面：房地產(chǎn)企業(yè)的計劃安排是施工單位、監(jiān)理單位計劃安排的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的計劃管理從業(yè)主宏觀控制的角度，對整個項目的實施進行全面布置，而施工單位僅僅局限于工程本身，相對更微觀一些。◆工程技術(shù)管理方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工法，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標準（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進行招標，定標后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖?！艄こ坛杀究刂品矫妫菏┕挝缓捅O(jiān)理單位關(guān)注的是對工程合同成本的控制，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注是項目的投資回報成本。2021/2/2819房地產(chǎn)工程管理六大體系與承建單位、監(jiān)理機構(gòu)工作的關(guān)系（3）

因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構(gòu)的工程管理肯定存在差異，關(guān)注的角度不同，采取的方式不同，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：◆工程質(zhì)量控制方面：施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質(zhì)量驗收標準，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標準；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了保證工程質(zhì)量的管理體系?！艄こ态F(xiàn)場管理方面：施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。2021/2/2820回顧房地產(chǎn)工程管理方法房地產(chǎn)工程管理六大體系：工程計劃管理體系、工程技術(shù)管理體系、工程成本管理體系、工程質(zhì)量與安全管理體系、工程風(fēng)險管理體系、現(xiàn)場管理標準化。

房地產(chǎn)工程管理六個流程：計劃管理流程、現(xiàn)場工程技術(shù)管理流程、工程質(zhì)量控制流程、合同管理與現(xiàn)場簽證管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。房地產(chǎn)工程管理四個延伸：建筑產(chǎn)品人性化功能開發(fā)、建筑產(chǎn)品高新技術(shù)應(yīng)用、建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修、員工與供應(yīng)商培訓(xùn)。2021/2/2821謝謝大家2021/2/2822探討房地產(chǎn)工程管理模式的背景我國工程管理現(xiàn)狀我國理論界情況，理論層次國際工程管理的趨勢：Design-Building一體化。□2021/2/2823房地產(chǎn)工程管理研究的理論層次PM（Projectmanagement)項目管理→OPM（OwnerPM）業(yè)主管理→RealestatePM房地產(chǎn)業(yè)主管理。在PM中，與OPM并列的還有：DesignPM設(shè)計管理、ConstructionPM施工管理、SupplyPM采購管理?！?021/2/2824近期我國房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展方向誰控制了工程資源，誰就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。目前，房地產(chǎn)企業(yè)牢牢地把控著工程資源，所以工程管理的宏觀控制必須由房地產(chǎn)企業(yè)自己完成，比如：工程實施控制計劃、施工總平面布置等。近期房地產(chǎn)工程管理的方向?qū)⑹欠康禺a(chǎn)企業(yè)要做“傳統(tǒng)觀念中施工總承包的部分工作”。□2021/2/2825內(nèi)容簡介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……2021/2/2826鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。。∮捎谄?，以下僅列出2010年更新的部分資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸：

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<研究報告2010年09月更新>《2010年上半年全國房地產(chǎn)市場研究報告》--163頁pdf

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<研究報告2010年09月更新>《2010年8月南通房地產(chǎn)市場成交分析》--6頁word

<研究報告2010年09月更新>《2010年8月哈爾濱房地產(chǎn)市場月報》--18頁word

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<研究報告2010年09月更新>《2010年8月北京房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告》--7頁word

<研究報告2010年09月更新>《仲量梁行2010年合肥公寓市場研究報告》--54頁ppt

<研究報告2010年09月更新>《中原2010年上半年長沙房地產(chǎn)市場報告》--36頁word2021/2/2828

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<銷售管理2010年09月更新>《中原2010年1月31日珠海華發(fā)水郡二期A區(qū)開盤報告》--23頁ppt

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<銷售管理2010年09月更新>《世聯(lián)2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價格策略報告》--93頁ppt

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<銷售管理2010年09月更新>《2010年7月太原星河灣開盤報告》--16頁pdf

<銷售管理2010年09月更新>《世聯(lián)物業(yè)代理部項目經(jīng)理工作手冊》--20頁pdf

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<物業(yè)管理2010年08月更新>《房屋建筑管理手冊》--2個文件word

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<企業(yè)管理2010年09月更新>《2010年8月國信地產(chǎn)成本管控節(jié)點概要》--58頁ppt

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<企業(yè)管理2010年09月更新>《某公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、管控模式設(shè)計》--66頁ppt

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