XXXX年世聯(lián)青島嶗山項(xiàng)目發(fā)展策略與物業(yè)發(fā)展建議

項(xiàng)目顧問工作階段劃分2006/08/152006/08/20工作成果區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域土地市場區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目所在區(qū)域價值定位項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議城市規(guī)劃及其他項(xiàng)目背景研究類似區(qū)域發(fā)展案例借鑒相關(guān)項(xiàng)目案例借鑒項(xiàng)目所在區(qū)域市場競爭研究第二階段（中期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位第一階段項(xiàng)目市場調(diào)研城市房地產(chǎn)市場分析相關(guān)物業(yè)市場分析客戶分析5個日歷天18個日歷天2006/09/0711個日歷天第三階段（終期）提交終稿根據(jù)客戶建議深化研究，完善報告項(xiàng)目詳細(xì)盈利分析完善整體報告（終稿）

2005/09/181目標(biāo)市場解析報告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)目標(biāo)整體市場分析豪宅市場分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評價競爭項(xiàng)目分析本體價值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位2目標(biāo)市場解析報告思維導(dǎo)圖發(fā)展策略與項(xiàng)目定位物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)目標(biāo)整體市場分析豪宅市場分析項(xiàng)目界定經(jīng)濟(jì)評價競爭項(xiàng)目分析本體價值挖掘借鑒案例研究發(fā)展策略項(xiàng)目定位3項(xiàng)目區(qū)位和交通——位于交通便利、景觀資源豐富的公認(rèn)豪宅區(qū)項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)浮山南麓，自然資源豐富，北依浮山，南望黃海，是青島公認(rèn)的豪宅區(qū)。項(xiàng)目交通條件便利，通過東南側(cè)規(guī)劃中的市政路可以快捷到達(dá)青島東南部的主干道香港東路、東海路。4地塊指標(biāo)——中等容積率、小規(guī)模項(xiàng)目地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)關(guān)于拆遷：只負(fù)責(zé)建造回遷住宅8000平米，費(fèi)用為1600萬元。不需要考慮拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。關(guān)于大配套：城市配套取費(fèi)255元/平米。按照容積率1.8計算建筑面積，并另加上8000平米的回遷面積。5項(xiàng)目界定——公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的小規(guī)模住宅項(xiàng)目開發(fā)基于對項(xiàng)目所處區(qū)位、本體具有的資源，地塊特點(diǎn)，我們對本項(xiàng)目的基本認(rèn)識：小規(guī)模住宅開發(fā)項(xiàng)目。公認(rèn)豪宅區(qū)，具備海景景觀和山地資源的6青島經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升,房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期青島2005年GDP達(dá)到2695.82億元。近年一直以10%以上的增幅穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展有力的支持了房地產(chǎn)的發(fā)展人均GDP約為$4418,房地產(chǎn)處在快速發(fā)展的過渡期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增長速度人均GDP數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計年鑒7隨著青島近年來經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資增長穩(wěn)定近年來，青島在為迎接奧運(yùn)以及加強(qiáng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，全市的固定投資逐年上升。房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，投資額占固定資產(chǎn)投資比例呈下降趨勢，表明房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)相對過熱的跡象。數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計年鑒8青島市區(qū)04年以來的土地出讓情況——海邊與嶗山風(fēng)景區(qū)土地稀缺2005年，青島市內(nèi)共出讓土地44.3萬平米，04年179萬平米04年出讓土地以工業(yè)、住宅為主05年住宅用地的比例明顯上升海邊與嶗山風(fēng)景區(qū)的基本沒有土地出讓數(shù)據(jù)來源：政府統(tǒng)計公報9房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求穩(wěn)定增長，市場發(fā)展平穩(wěn)，供需基本平衡2005年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)2001-2005年房地產(chǎn)竣工面積與銷售總額數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計年鑒10市區(qū)區(qū)地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊————城城市市內(nèi)內(nèi)部部板板塊塊和和地地段段層層級級已已經(jīng)經(jīng)形形成成，，價價格格和和物物業(yè)業(yè)檔檔次次形形成成明明顯顯區(qū)區(qū)隔隔市南南、、市市北北二二級級地地段段房房價價在在6000-8000元元嶗山山區(qū)區(qū)一一級級地地段段具具有有海海景景資資源源的的住住宅宅價價格格9000-18000元元市南南、、市市北北和和嶗嶗山山區(qū)區(qū)沿沿海海一一線線一一級級地地段段房房價價在在8000-12000元元四方方區(qū)區(qū)北北部部區(qū)區(qū)域域和和李李滄滄區(qū)區(qū)的的李李村村等等四四級級地地段段3000-5000元元新劃劃入入市市北北區(qū)區(qū)的的地地域域和和四四方方區(qū)區(qū)南南部部區(qū)區(qū)域域的的三三級級地地段段5000-6000元元嶗山區(qū)二二級地段段浮山后后的住宅宅價格7000-8000元元數(shù)據(jù)來源源：市場場調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)庫11整體房地地產(chǎn)市場場小結(jié)青島市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定高高速發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展必將將帶動房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展；經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展為為房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目提提供了大大量潛在在客戶群群；城市房地地產(chǎn)市場場供應(yīng)、、需求穩(wěn)穩(wěn)定增長長，市場場發(fā)展平平穩(wěn)，供供需基本本平衡；；青島優(yōu)質(zhì)質(zhì)地段土土地供應(yīng)應(yīng)缺失，，嶗山風(fēng)風(fēng)景區(qū)與與青島市市南區(qū)幾幾乎無土土地供應(yīng)應(yīng)；城市內(nèi)部部板塊和和地段層層級已經(jīng)經(jīng)形成，，價格和和物業(yè)檔檔次形成成明顯區(qū)區(qū)隔；12目標(biāo)市場場解析報告思維維導(dǎo)圖發(fā)展策略略與項(xiàng)目目定位物業(yè)發(fā)展展建議開發(fā)目標(biāo)標(biāo)整體市場場分析豪宅市場場分析項(xiàng)目界定定經(jīng)濟(jì)評價價競爭項(xiàng)目目分析本體價值值挖掘借鑒案例例研究發(fā)展策略略項(xiàng)目定位位豪宅市場的的發(fā)展演演變區(qū)域項(xiàng)目目分析豪宅客戶戶分析13市南區(qū)的的東南部部和嶗山山南部濱濱海一線線形成了了具有城城市標(biāo)桿桿意味的的豪宅聚聚集區(qū)傳統(tǒng)豪宅宅區(qū)14豪宅市市場區(qū)區(qū)位的的變遷遷———由沿沿海一一線向向二三三線集集中青島的的豪宅宅最早早都是是出現(xiàn)現(xiàn)在東東部沿沿海一一線，，以海海景為為主要要的賣賣點(diǎn)。。主要要在浮浮山前前形成成了聚聚集現(xiàn)現(xiàn)象。。由于一一線海海景土土地供供應(yīng)的的逐漸漸減少少，豪豪宅開開始向向二三三線海海景集集中，，代表表性的的項(xiàng)目目是麗麗都國國際和和領(lǐng)世世華府府。一線海景二線海景三線海景豪宅市市場的的發(fā)展展演變變15豪宅產(chǎn)產(chǎn)品的的發(fā)展展———項(xiàng)目目密度度趨于于增大大，規(guī)規(guī)劃、、園林林品質(zhì)質(zhì)有所所提升升項(xiàng)目密密度趨趨于增增大，，規(guī)劃劃、園園林開開始得得到普普遍重重視金光都市名家領(lǐng)世華華府豪宅市市場的的發(fā)展展演變變16豪宅產(chǎn)產(chǎn)品的的供應(yīng)應(yīng)量和和消化化量———供供應(yīng)量量和消消化化量基基本持持平，，市場場發(fā)展展平穩(wěn)穩(wěn)青島2003~2004年豪豪宅的的供應(yīng)應(yīng)集中中在嶗嶗山區(qū)區(qū)和市市南區(qū)區(qū)，同同時在在售的的項(xiàng)目目有6個，，銷售售速度度都在在月均均15套以以內(nèi)，，一年年的消消化量量在15萬萬平米米以內(nèi)內(nèi)，與與供應(yīng)應(yīng)量基基本持持平。。2005年年開始始出現(xiàn)現(xiàn)體量量較大大的豪豪宅項(xiàng)項(xiàng)目，，如海海信燕燕島國國際公公寓（（１１２２萬平平米）），豪豪宅的的銷售售速度度在月月均１１５套套以內(nèi)內(nèi)，同同時在在售的的項(xiàng)目目６～～７個個。２００００６６年年亞亞麥麥山山城城（（１１８８萬萬平平米米））一一期期5萬萬平平米米的的入入市市即即將將打打破破原原有有的的供供應(yīng)應(yīng)格格局局，，由由于于在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目數(shù)數(shù)量量仍仍與與前前兩兩年年持持平平，，銷銷售售速速度度也也持持平平，，所所以以，，消消化化量量增增長長不不大大，，市市場場仍仍然然保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定。。幾年來來，豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品的的供應(yīng)應(yīng)量和和消化化量基基本持持平，，市場場發(fā)展展平穩(wěn)穩(wěn)2004年年在售售豪宅宅：海怡名名都、、碧佛佛利山山莊、、麗都都國際際、魯魯信未未央、、櫻之之御園園2005年年在售豪宅宅麗都國際、、海信燕島島國際公寓寓、領(lǐng)世華華府、魯信信未央、金金光都市名名家、亞麥麥山城2006年年在售豪宅宅：帝苑、領(lǐng)世世華府、海海信燕島國國際公寓、、亞麥山城城、檀香灣灣、金嶺世世家豪宅市場的的發(fā)展演變變數(shù)據(jù)來源：：市場調(diào)研研數(shù)據(jù)17青島豪宅年年消化量在在15萬平平米左右，，在售的項(xiàng)項(xiàng)目總規(guī)模模約18萬萬平米，未未來兩年供供應(yīng)總量在在100萬萬平米以上上目前青島市市場供應(yīng)的的豪宅項(xiàng)目目有8個，，總建筑面面積在150萬平米米左右在售的幾個個項(xiàng)目的月月銷售速度度都在月均均15套以以內(nèi)尚未入市的的項(xiàng)目面積積總計在100萬平平米以上月均10~15套是是豪宅產(chǎn)品品的平臺銷銷售速度。。數(shù)據(jù)來源：：市場調(diào)研研數(shù)據(jù)18青島豪宅按距距海岸線的距距離呈現(xiàn)三個個價格梯度———海景仍然然是豪宅的關(guān)關(guān)鍵溢價因素素麗都國際三期均價16000元

領(lǐng)世華府起價18000元第一價格梯度：均價27000~28000元第二價格梯度：均價16000~18000元

弄海園二期均價27000元東方之珠花園別墅均價28000元亞麥山城

均價9000元

本案第三價格梯度：均價9000~10000元19豪宅區(qū)又根據(jù)據(jù)功能的不同同形成了城市市豪宅、景觀觀豪宅、商務(wù)務(wù)豪宅三個亞亞板塊城市豪宅：主要出現(xiàn)在在市南區(qū)南部部濱海一線，，屬于城市傳傳統(tǒng)配套齊全全的地區(qū)兼有有城市成熟便便利與海景資資源；景觀豪宅：出現(xiàn)在青島島公認(rèn)最宜居居的浮山前地地區(qū)，具備最最優(yōu)越的山海海資源，是純純居住的社區(qū)區(qū)板塊；商務(wù)豪宅的出現(xiàn)則是由由于政府嶗山山商務(wù)區(qū)的規(guī)規(guī)劃，商務(wù)區(qū)區(qū)南部的沿海海住宅開始出出現(xiàn)商務(wù)特色色的豪宅，承承擔(dān)一部分商商務(wù)功能。城市豪宅景觀豪宅商務(wù)豪宅20三個亞板塊特特征明顯，本本項(xiàng)目所屬的的景觀豪宅板板塊居住價值值最高本項(xiàng)目所屬板板塊21豪宅產(chǎn)品的分分類——依照照項(xiàng)目價值點(diǎn)點(diǎn)的不同，可可以分為資源源型豪宅、舒舒適型豪宅和和經(jīng)濟(jì)型豪宅宅區(qū)域項(xiàng)目分析析22資源型豪宅———占據(jù)絕對對強(qiáng)勢的山海海資源，并將將這一優(yōu)勢極極度放大資源型豪宅：：資源型豪宅以以資源為壓倒倒一切的核心心，產(chǎn)品設(shè)計計、規(guī)劃設(shè)計計均圍繞這一一核心來進(jìn)行行。資源型豪宅的的價格門檻依依建筑形式的的不同而略有有差別，低密密度產(chǎn)品的總總價都在500萬以上。。資源型豪宅對對外地客戶有有著強(qiáng)大的吸吸引力，用以以做投資和度度假的比例較較大。區(qū)域項(xiàng)目分析析——資源型豪豪宅23舒適型豪宅———注重產(chǎn)品品本身的品質(zhì)質(zhì)，項(xiàng)目的主主訴求點(diǎn)是宜宜居的高品質(zhì)質(zhì)住宅帶來的的尊貴感舒適型豪宅：：舒適型豪宅一一般不具備一一線的山海資資源，但注重重產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)，打綜合牌牌，營造宜居居地段里的高高品質(zhì)生活概概念。總價200萬萬是這類項(xiàng)目目的一個基準(zhǔn)準(zhǔn)價。舒適型豪宅的的客戶多數(shù)來來自于本地的的城市財富階階層，自住居居多。區(qū)域項(xiàng)目分析析——舒適型豪豪宅24經(jīng)濟(jì)型豪宅———占據(jù)一定定的山海資源源，用相對較較低的總價，，吸引一部分分高端人群經(jīng)濟(jì)型豪宅：：經(jīng)濟(jì)型豪宅只只具備三線的的海景資源，，產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)不如舒適型型豪宅，但會會在服務(wù)、山山景上做出特特色。這類項(xiàng)目的總總價一般在120萬～150萬。經(jīng)濟(jì)型豪宅的的主要消費(fèi)人人群是本地?fù)Q換房人群，出出于改善居住住環(huán)境的目的的，客戶會選選擇宜居而且且性價比相對對較高的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型豪宅項(xiàng)目目。區(qū)域項(xiàng)目分析析——經(jīng)濟(jì)型豪豪宅25豪宅的三類產(chǎn)產(chǎn)品對應(yīng)著三三類客戶———依總價承受受能力的不同同表現(xiàn)出明顯顯差異資源型豪宅客客戶屬于城市的新新富或知富階階層，追求住住房條件的改改善，，總價價承受能力在在120-150萬做左左右。如亞麥麥山城100萬200萬500萬舒適型豪宅客客戶經(jīng)濟(jì)型豪宅客客戶頂級客戶，很很強(qiáng)的支付能能力，對于青青島最佳地理理位置的海景景非常敏感，，在市南或者者東海岸板塊塊的嶗山一線線海景處購買買住宅，總價價500萬以以上，如弄海海園追求住房舒適適度，物業(yè)的的品質(zhì)，關(guān)注注環(huán)境相關(guān)的的規(guī)劃、園林林，在嶗山區(qū)區(qū)東海岸的二二線海景地購購置房產(chǎn)，總總價承受能力力在200元元以上，如麗麗都國際、領(lǐng)領(lǐng)世華府項(xiàng)目目等總價承受能力力豪宅客戶細(xì)分分26資源型豪宅客客戶——金字字塔最頂端的的財富人群資源型豪宅的的客戶是豪宅宅市場中對資源的占有有極端向往，對價格不敏敏感，注重稀稀缺的資源給給豪宅帶來的的象征意義。。基本情況：年齡區(qū)間：40-60歲歲行業(yè)：貿(mào)易、、制造業(yè)來源：大青島島（50%）），外地人（（50%））特征：早期致富的財財富階層置業(yè)狀況：多地、多次置置業(yè)傾向于購買城城市標(biāo)桿式的的豪宅用以度度假關(guān)注要素排序序：海景資源、物物業(yè)檔次、社社區(qū)圈層、服服務(wù)其他：對資源的占有有欲望強(qiáng)烈，，對價格不敏敏感認(rèn)同高檔物業(yè)業(yè)管理公司帶帶來優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)豪宅客戶細(xì)分分——資源型豪豪宅客戶27舒適型豪宅客客戶——關(guān)注注產(chǎn)品細(xì)節(jié)，，追求生活的的尊貴感、身身份感舒適型豪宅客客戶是豪宅市市場中最關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的一類群體，，他們大多事事業(yè)成功，品品牌情結(jié)濃厚厚，注重生活的圈圈層感?；厩闆r：年齡區(qū)間：40-50歲歲行業(yè)：多為外外貿(mào)、物流、、IT、金融融等高新產(chǎn)業(yè)業(yè)來源：青島本本地（60%）、外地人人（20~30%），外外籍（10%）特征：城市知富階層層置業(yè)狀況：多數(shù)已經(jīng)是第第四、五次置置業(yè)區(qū)域內(nèi)重復(fù)置置業(yè)現(xiàn)象普遍遍關(guān)注要素排序序：海景景觀、物物業(yè)品質(zhì)、發(fā)發(fā)展商品牌、、社區(qū)業(yè)主素素質(zhì)其他：注重生活的圈圈層感豪宅客戶細(xì)分分——舒適型豪豪宅客戶28經(jīng)濟(jì)型豪宅客客戶——關(guān)注注物業(yè)品質(zhì)，，追求品質(zhì)生生活基本情況：人群：40-50歲居多多行業(yè)：傳統(tǒng)制造業(yè)居居多來源：大青島島范圍內(nèi)的中中小企業(yè)主居居多特征：城市新新富階層置業(yè)狀況：一般是第二、、三次置業(yè)已有的物業(yè)一一般在市南、、市北等傳統(tǒng)統(tǒng)居住區(qū)關(guān)注要素排序序：區(qū)位價值、海海景景觀、性性價比、產(chǎn)品品品質(zhì)其他：注重生活環(huán)境境帶來的改變變，愿意在高高端人士聚集集的嶗山置業(yè)業(yè)注重會所的功功能，關(guān)注小小區(qū)教育配套套經(jīng)濟(jì)型豪宅客客戶往往是經(jīng)經(jīng)濟(jì)條件剛剛剛邁入財富階階層，注重生生活區(qū)的象征征意義，希望望得到社會認(rèn)認(rèn)同。置業(yè)傾傾向上更加關(guān)關(guān)注產(chǎn)品的地地段、景觀，，生活便利度度等。豪宅客戶細(xì)分分——經(jīng)濟(jì)型豪豪宅客戶29關(guān)于于客客戶戶豪宅宅的的三三類類客客戶戶都都有有清清晰晰的的板板塊塊價價值值認(rèn)認(rèn)知知；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)客客戶戶重重復(fù)復(fù)置置業(yè)業(yè)的的現(xiàn)現(xiàn)象象普普遍遍；；本地地客客戶戶是是豪豪宅宅市市場場消消費(fèi)費(fèi)的的主主力力軍軍；；海景景仍仍然然是是客客戶戶購購買買的的重重要要驅(qū)驅(qū)動動因因素素；；30豪宅宅市市場場分分析析小小結(jié)結(jié)豪宅供需需基本持持平，消消化速度度比較穩(wěn)穩(wěn)定，銷銷售速度度為10～15套/月月，每年年消化面面積在15萬平平米左右右；豪宅置業(yè)業(yè)客戶主主要是本本地區(qū)域域內(nèi)置業(yè)業(yè)客戶，，海景仍仍然是購購買的重重要驅(qū)動動因素。。客戶對于于板塊認(rèn)認(rèn)知清晰晰，板塊塊之間能能夠體現(xiàn)現(xiàn)出明顯顯的價值值差異，，項(xiàng)目的的競爭主主要是基基于板塊塊內(nèi)部的的競爭；；浮山前景景觀豪宅宅的居住住價值最最佳；未來幾幾年由由于魯魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城等大大盤的的入市市，可可能對對豪宅宅市場場造成成沖擊擊；市場豪豪宅產(chǎn)產(chǎn)品總總體品品質(zhì)一一般，，仍有有較大大的創(chuàng)創(chuàng)新空空間；；31目標(biāo)市市場解解析報告思思維導(dǎo)導(dǎo)圖發(fā)展策策略與與項(xiàng)目目定位位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議開發(fā)目目標(biāo)整體市市場分分析豪宅市市場分分析項(xiàng)目界界定經(jīng)濟(jì)評評價競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分析本體價價值挖挖掘借鑒案案例研研究發(fā)展策策略項(xiàng)目定定位32本項(xiàng)目目所面面臨的的競爭爭主要要是浮浮山前前景觀觀豪宅宅板塊塊內(nèi)部部的競競爭本項(xiàng)目目所在在片區(qū)區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目主主要有有：亞麥山山城領(lǐng)世華華府麗都國國際魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城本案魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城亞麥山山城領(lǐng)世華華府帝苑33從入市市時間間來看看，本本項(xiàng)目目將直直接面面對魯魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城和亞亞麥山山城的的競爭爭1月3月4月5月6月7月8月亞麥山山城2期2月9月10月月11月月12月月1月2月3月4月8月9月10月月11月月12月月魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城本項(xiàng)目目0608領(lǐng)世華華府麗都國國際3期07競爭爭預(yù)預(yù)期期34亞麥山山城———18萬萬平米米山、、海景景資源源，中中等規(guī)規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分析——亞亞麥山山城位置：：沿海第第三線線海景景，特特色的的山地地資源源，緊緊鄰海海洋大大學(xué)，，地段段條件件和本本項(xiàng)目目類似似規(guī)模：：18萬萬平米米產(chǎn)品：：產(chǎn)品線線豐富富：半半山別別墅、、多層層、小小高層層、高高層價格：：一期起起價7700元元/平平米，，均價價9000元/平米米，基基本代代表了了本區(qū)區(qū)域的的最低低平臺臺價格格35亞麥山山城主主要賣賣點(diǎn)———區(qū)區(qū)位+環(huán)境境1234765位于傳傳統(tǒng)豪豪宅區(qū)區(qū)30000平方方米原原生態(tài)態(tài)公園園36亞麥麥山山城城1期期產(chǎn)產(chǎn)品品配配比比————兩兩居居套套數(shù)數(shù)比比例例為為22%，，三三居居套套數(shù)數(shù)比比例例為為78%亞麥麥山山城城的的二二居居面面積積區(qū)區(qū)間間是是109-112㎡㎡，，所所占占套套數(shù)數(shù)比比例例為為22%。。經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型三三居居面面積積區(qū)區(qū)間間是是133-149㎡㎡，，所所占占套套數(shù)數(shù)比比例例為為35%舒適型三居面面積區(qū)間是158-168㎡，，所占套數(shù)比比例為43%37亞麥山城的銷銷售狀況———月均速度15~16套套，旺季時達(dá)達(dá)到月均20~30套亞麥山城一期期4、5、6號樓由代理理公司銷售2005年9月17日開開盤銷售，目目前基本售罄罄。一期2、3、7號樓樓共184套由由發(fā)展展商自自行銷銷售，，2006年7月19日日開盤盤銷售售，銷銷售目目標(biāo)是是月均均20~30套套，目目前銷銷售40套套，均均價9000元元/平平米（（截至至2006年9月1日））。一期1號樓樓由兩兩家公公司共共同銷銷售，，目前前開盤盤兩個個月，，代理理公司司已經(jīng)經(jīng)銷售售了17套套。123476538亞麥山山城的的優(yōu)劣劣勢分分析———規(guī)規(guī)劃、、產(chǎn)品品都缺缺乏特特色，，賣的的是板板塊位位置和和環(huán)境境39魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城城———69萬平平米占占據(jù)一一線海海景的的全產(chǎn)產(chǎn)品線線大盤盤位置：沿海第一一線海景景，地段段條件和和海景資資源絕對對強(qiáng)勢規(guī)模：69萬平平米，目目前處于于前期，，后期的的產(chǎn)品入入市時間間接近本本項(xiàng)目，，部分產(chǎn)產(chǎn)品和本本項(xiàng)目形形成直接接競爭產(chǎn)品：產(chǎn)品線豐豐富覆蓋面廣廣價格：會高于區(qū)區(qū)域平臺臺價格，，產(chǎn)品多多樣造成成的價格格梯度明明顯國際公寓區(qū)15萬平米回遷區(qū)酒店公建、商業(yè)寫字樓酒吧街洋房（4+1）4.8萬平米高層、小高層8萬平米學(xué)校3-4萬平米聯(lián)排4萬平米疊拼和洋房7萬平米獨(dú)棟別墅2萬平米小高層和高層15萬平米準(zhǔn)豪宅區(qū)高檔區(qū)競爭項(xiàng)目目分析——魯能能領(lǐng)秀城城40注：國際際公寓區(qū)區(qū)分解到到小高層層和高層層中魯能領(lǐng)秀秀城產(chǎn)品品配比———產(chǎn)品品種類豐豐富，總總體容積積率較低低國際公寓區(qū)15萬平米回遷區(qū)酒店公建、商業(yè)寫字樓酒吧街洋房（4+1）4.8萬平米高層、小高層8萬平米學(xué)校3-4萬平米聯(lián)排4萬平米疊拼和洋房7萬平米獨(dú)棟別墅2萬平米小高層和高層15萬平米準(zhǔn)豪宅區(qū)高檔區(qū)41魯能領(lǐng)秀秀城高層層戶型配配比———總面積積區(qū)間50~300㎡以上，戶戶型種類類豐富魯能領(lǐng)秀秀城產(chǎn)品品線豐富富，包括括一居、、兩居、、三居和和四居領(lǐng)秀城定位位濱海豪宅宅社區(qū)，整整體戶型面面積較大三居產(chǎn)品中中經(jīng)濟(jì)型豪豪宅約占23%；舒舒適型豪宅宅約占77%。42魯能領(lǐng)秀城城的優(yōu)劣勢勢分析———賣一線海海景+復(fù)合合社區(qū)43我們有什么么？魯能領(lǐng)秀城城賣點(diǎn)：一一線海景+復(fù)合社區(qū)區(qū)

亞麥麥山城城賣點(diǎn)：：板塊位置置和生態(tài)環(huán)環(huán)境，但規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品品都都缺乏特色色44項(xiàng)目本體資資源本項(xiàng)目資源源：人文資源：：青島大學(xué)學(xué)、青島海海洋大學(xué)等等人文資源源成熟豪宅區(qū)區(qū)：與競爭爭項(xiàng)目屬同同區(qū)域，無無競爭優(yōu)勢勢海景資源：：可觀海而而不潮山景資源：：浮山位于于城市內(nèi)部部，市民認(rèn)認(rèn)知高地形特征：：山地落差差大，地形形極具特色色本項(xiàng)目浮山山成熟豪宅區(qū)區(qū)亞麥山城魯能領(lǐng)秀城城45人文資源不不能成為產(chǎn)產(chǎn)品的競爭爭力；但可可以成為項(xiàng)項(xiàng)目特色不能提供主主要的客戶戶資源與購購買力——檀香灣灣的客戶中中僅一位教教師——亞麥山山城極少量量的教師客客戶，且需需求為兩居居室。高校氛圍具具有創(chuàng)造性性和文化色色彩本項(xiàng)目要求求具有一定定的動漫特特征，與高高校的創(chuàng)造造性和文化化色彩相吻吻合。項(xiàng)目特色46海岸是青島島的靈魂青島城市沿沿海岸線發(fā)發(fā)展，海岸岸已經(jīng)成為為了青島的的靈魂海岸已經(jīng)成成為經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的紐帶帶海岸是豪宅宅的必備要要素本項(xiàng)目中央商務(wù)區(qū)區(qū)嶗山商務(wù)區(qū)豪宅區(qū)海景景47源于海岸的的先進(jìn)要素素——現(xiàn)代代藝術(shù)中心心現(xiàn)代藝術(shù)中中心是中國國首個文化化藝術(shù)主題題園區(qū)，占占地50余余畝，由世世界著名設(shè)設(shè)計公司美美國HHCP公司設(shè)設(shè)計，建設(shè)設(shè)投資3億億元人民幣幣。藝術(shù)中心劃劃分為四個個功能區(qū)：：藝術(shù)創(chuàng)作作展示功能能區(qū)、藝術(shù)術(shù)魅力體驗(yàn)驗(yàn)功能區(qū)、、兒童藝術(shù)術(shù)天賦發(fā)展展功能區(qū)，，和休閑服服務(wù)功能區(qū)區(qū)。海景景48源于海岸的的先進(jìn)要素素——極地地海洋世界界極地海洋世世界預(yù)計2006年年“五一””迎接游客客。青島極地海海洋世界總總建筑面積積16萬平平方米，除除將改擴(kuò)建建現(xiàn)有的海海豚表演館館外，另將將興建海洋洋極地館、、海洋科技技館、海洋洋娛樂大道道、漁人碼碼頭、室內(nèi)內(nèi)水上公園園等項(xiàng)目。。海景景49灣區(qū)一直以以來也都是是富人區(qū)的的代表紐約的長島島香港的淺水水灣東京的東京京灣悉尼的玫瑰瑰灣……悉尼的玫瑰瑰灣周邊城城市要素聚聚集，包括括博物館、、水族館、、娛樂中心心等；成為為頂級富人人的居住首首選。長島之所以以世界聞名名，不僅因因?yàn)槟抢镌窃缙跉W歐洲王公貴貴族的居住住地；更重重要的是，，美國前總總統(tǒng)羅斯福福、肯尼迪迪家族，中中國近代的的權(quán)貴世家家宋美齡，，以及華爾爾街起家的的摩根家族族，以銅礦礦起家的古古根漢姆家家族和許許許多多的好好萊塢大明明星等權(quán)貴貴人物，都都紛紛落戶戶于此。淺水灣長島東京灣海景景50市區(qū)內(nèi)的山山脈——不不僅僅是稀稀有浮山是嶗山山山脈最西西南端的余余脈，位于于青島市南區(qū)區(qū)與嶗山區(qū)區(qū)的結(jié)合部部，長約4公公里，距海海1公里，，最高點(diǎn)海海拔368米，是矗立于市區(qū)區(qū)內(nèi)的一座座美麗山峰峰。浮山最美的的時候是云云涌山前，，九座山頭頭穿云而出出，遠(yuǎn)望好好像一座座座海中仙島島，應(yīng)了““浮山九點(diǎn)點(diǎn)”的美稱稱。還有一一景人稱““浮山戴帽帽”，就是是云霧聚至至峰頂不散散，而峰下下卻顯露得得特別清晰晰，宛若仙仙山。這一一景還是有有雨的征兆兆，青島諺諺語：“浮浮山戴帽，，大雨來到到”即指此此。青島市民對對浮山的認(rèn)認(rèn)識猶如北北京市民對對西山的認(rèn)認(rèn)識山體體51山居是尊貴貴的象征洛杉磯比佛佛利山，王王公巨賈，，藝術(shù)家，，明星群聚聚于此；堪堪稱看不見見的頂層生生活北京的西山山，京城的的龍脈香港的半山山：著名豪豪宅區(qū)香港半山洛杉磯比佛佛利山北京西山山體體52青島市場山山的價值沒沒有被充分分挖掘山體體本案魯能領(lǐng)秀城城亞麥山城領(lǐng)世華府帝苑山景價值未未被體現(xiàn)，，發(fā)揮空間間大。53項(xiàng)目本體資資源——臺臺地本項(xiàng)目地塊塊地形極具具特色，包包含多級臺臺地，容易易形成錯落落感。規(guī)劃效果與與亞麥山城城、頤中高高山不可同同日而語。。臺地地觀海居山54本體資源價價值判斷與魯能領(lǐng)秀秀城相比，，本項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢在于居居山，同時時又可觀海海，而且地地塊內(nèi)部地地形具備特特色。55房地產(chǎn)項(xiàng)目目發(fā)展策略略模型單一型客戶細(xì)分復(fù)合客戶型型項(xiàng)目通常目目標(biāo)客戶范范圍較廣；；項(xiàng)目規(guī)模模較大；產(chǎn)產(chǎn)品通常是是市場主流流；同時要要求開發(fā)企企業(yè)對項(xiàng)目目掌控能力力強(qiáng)。單一客戶型項(xiàng)目通常面對對小范圍的目目標(biāo)客戶，客客戶純度高；；通常項(xiàng)目規(guī)規(guī)模較小，對對開發(fā)企業(yè)整整合資源能力力要求弱。主流化產(chǎn)品型型項(xiàng)目其產(chǎn)品類類型或賣點(diǎn)是是市場主流，，無明顯競爭爭優(yōu)勢，擴(kuò)大大客戶群，降降低開發(fā)風(fēng)險險。差異化產(chǎn)品型型項(xiàng)目擁有特殊殊的資源稟賦賦，要求客戶戶對差異化的的價值認(rèn)可。。復(fù)合型產(chǎn)品價值差異化主流化魯能領(lǐng)秀城亞麥山城本項(xiàng)目位置在在哪里？？魯能領(lǐng)秀城：：片區(qū)市場主流流產(chǎn)品——多多層以及低密密度產(chǎn)品產(chǎn)品賣點(diǎn)陷入入片區(qū)主流———濱海社區(qū)區(qū)亞麥山城：產(chǎn)品形式與產(chǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)結(jié)合合程度低，無無法形成差異異化競爭優(yōu)勢勢本項(xiàng)目優(yōu)勢在在于居山，同同時又可觀海海，而且地塊塊內(nèi)部地形具具備特色。56本項(xiàng)目發(fā)展方方向在于產(chǎn)品品產(chǎn)異化的市市場策略單一型客戶細(xì)分復(fù)合型產(chǎn)品價值差異化主流化魯能領(lǐng)秀城亞麥山城發(fā)揮半山與海海景的資源優(yōu)優(yōu)勢，打造差差異化產(chǎn)品是是本項(xiàng)目發(fā)展展策略差異化：充分分利用居山觀觀海的資源條條件，打造適合資源源稟賦的產(chǎn)品品，營造與領(lǐng)秀秀城以及亞麥麥山城的差異化，以全新形象象入市產(chǎn)品設(shè)計圍繞繞山居，海景景，打造精品豪豪宅，樹立競競爭優(yōu)勢，全面超越亞麥麥山城本項(xiàng)目57青島島———前所所未有的，耳耳目一新的；；

——居居山、海景豪豪宅我們的愿景58本項(xiàng)目將以前前所未有的形形象進(jìn)入青島島市場充分挖掘居山山的獨(dú)有優(yōu)勢勢最大化利用海海景資源依托錯落的臺臺地特征，適適度的規(guī)劃和和產(chǎn)品創(chuàng)新以全新的精品豪豪宅形象在青島面市整體發(fā)展策略略59項(xiàng)目定位青島首席半山.海景精品豪宅首席席———前所未有有的，全新的的居山觀觀海———居居山觀觀海，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的豪豪宅要要素精品品———臺臺地園園林，，精品品社區(qū)區(qū)豪宅宅———傳傳統(tǒng)的的豪宅宅區(qū)，，保證證豪宅宅基本本的舒舒適度度60產(chǎn)品品核核心心競競爭爭力力半山山————富富人人的的標(biāo)標(biāo)簽簽海景景————居居山山觀觀海海，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)豪豪宅宅要要素素精品品————臺臺地地園園林林，，精精品品社社區(qū)區(qū)首席席————創(chuàng)創(chuàng)新新，，前前所所未未有有61客戶戶定定位位資源源型型豪豪宅宅客客戶戶屬于于城城市市的的新新富富或或知知富富階階層層，，追追求求住住房房條條件件的的改改善善，，，，總總價價承承受受能能力力在在120-150萬萬做做左左右右。。如如亞亞麥麥山山城城，，麗麗都都國國際際部部分分客客戶戶100萬萬200萬萬500萬萬舒適型豪豪宅客戶戶經(jīng)濟(jì)型豪豪宅客戶戶頂級客戶戶，很強(qiáng)強(qiáng)的支付付能力，，對于青青島最佳佳地理位位置的海海景非常常敏感，，在市南南或者東東海岸板板塊的嶗嶗山一線線海景處處購買住住宅，總總價500萬以以上，如如弄海園園追求舒適適度，物物業(yè)的品品質(zhì)，關(guān)關(guān)注環(huán)境境相關(guān)的的規(guī)劃、、園林，，在嶗山山區(qū)東海海岸的二二線海景景地購置置房產(chǎn)，，總價承承受能力力在200元以以上，如如麗都國國際、領(lǐng)領(lǐng)世華府府等項(xiàng)目目總價承受受能力游離客戶戶/標(biāo)標(biāo)桿客客戶？？？？重點(diǎn)客戶戶：追求生活活品質(zhì)核心客戶戶：追求居住住條件的的改善62核心客戶戶/重點(diǎn)點(diǎn)客戶特特征品質(zhì)型客客戶是豪豪宅市場場中最關(guān)關(guān)注產(chǎn)品品細(xì)節(jié)的的一類群群體，他他們大多多事業(yè)成成功，品品牌情結(jié)結(jié)濃厚，，注重生活活的圈層層感。改善型客客戶往往往是經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件剛剛剛邁入入財富階階層，注重生活活區(qū)的象象征意義義，希望得到到社會認(rèn)認(rèn)同。置業(yè)傾傾向上更更加關(guān)注產(chǎn)品的地段、景觀，，生活便便利度等等。注重形式式，講究體面面，對創(chuàng)新敏敏感，相對“粗粗放型””63產(chǎn)品中如如何體現(xiàn)現(xiàn)動漫色色彩？64動漫意味味著什么么——這這是動漫漫“動畫片片”傳統(tǒng)意義義的認(rèn)知知純粹的少少兒節(jié)目目故事情節(jié)節(jié)簡單易易懂一定程度度的教育育意義認(rèn)知：幼幼稚，玩玩具……65——這也也是動漫漫年輕人的的消遣方方式有吸引力力的故事事情節(jié)；；或者蘊(yùn)蘊(yùn)含一定定的哲理理高質(zhì)量的的畫面主要消費(fèi)費(fèi)者年齡齡階段可可達(dá)15—30歲認(rèn)知：休休閑、娛娛樂、藝藝術(shù)………66——這還還是動漫漫純娛樂電電影完整的故故事情節(jié)節(jié)消費(fèi)者適適合青年年、中年年、老年年各年齡齡階段來自電腦腦科技的的高質(zhì)量量畫面認(rèn)知：娛娛樂、休休閑、藝藝術(shù)、科科技、文文化………海底總動動員汽車總動動員冰河世紀(jì)紀(jì)加菲貓妖怪屋海底總動動員：北北美首映映票房7060萬美元元；怪獸公司司：北美美首映票票房6250萬萬美元；；妖怪屋：：北美首首映票房房2222萬美美元；加菲貓2：全球球累計票票房2億億美元；；冰河世紀(jì)紀(jì)2：北北美首映映票房4790萬美元元；汽車總動動員：北北美首映映票房6280萬美元元；……67動漫已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成成為一種種產(chǎn)業(yè)，，一種文文化動漫文化化的背后后，是一個個產(chǎn)業(yè)不不斷發(fā)展展、擴(kuò)充充、升級級的商業(yè)運(yùn)作作體系。美國迪斯斯尼公司無疑疑是全球球文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作作的成功功典范。。迪斯尼從從制作銷銷售電影影、動畫畫片，開開發(fā)、出出售專利利卡通形形象產(chǎn)品品，到經(jīng)經(jīng)營迪斯斯尼主題題樂園、、購買電電視頻道道等領(lǐng)域域，形成成了緊扣扣市場的的巨大生生產(chǎn)鏈，，帶動了了一個席席卷全球球的龐大大產(chǎn)業(yè)。。香港特迪迪斯尼樂樂園開業(yè)業(yè)第一年年吸引560萬萬游客，，創(chuàng)造1.8萬萬個就業(yè)業(yè)機(jī)會。。全球僅動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)的年產(chǎn)值值已趨近近5000億美美元，日本與韓韓國，動動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)都已經(jīng)經(jīng)成為支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，其產(chǎn)產(chǎn)值甚至至超過汽汽車業(yè)。信息來源源：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)資源68然而……………中國國的動漫漫文化經(jīng)經(jīng)過十余余年的發(fā)發(fā)展，還還是未能能成為國國內(nèi)的主主流文化化發(fā)展時間間短：國國內(nèi)動漫漫文化始始于90年代初初期；動漫工作作者/愛愛好者年年齡主要要集中在在15——35歲歲，缺乏乏社會的的話語權(quán)權(quán)。傳統(tǒng)的觀觀念里，，動畫片片被歸入入到“兒兒童片””一類。。雖然這這是一個個極大的的誤會。?！嬖谠谡J(rèn)識上上的偏差差，成人人接受程程度相對對低動漫的精髓在于于：娛樂、、文化、、藝術(shù)、、創(chuàng)意、、休閑………本項(xiàng)目動漫色彩彩主要體體現(xiàn)在文化、藝藝術(shù)與創(chuàng)創(chuàng)意等精髓上上；產(chǎn)品品上不建建議體現(xiàn)現(xiàn)過多動動漫元素素69園林規(guī)劃劃主題或或部分細(xì)細(xì)節(jié)上體體現(xiàn)創(chuàng)意意與藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)動漫浮雕雕、風(fēng)雪雪動漫廣廣場、雕雕塑景墻墻、動漫漫主題墻墻、迪士士尼大道道、星光光圣域………70公建設(shè)施施體現(xiàn)動動漫主題題與動漫娛樂樂中心2000平方米米會所定定位動漫漫娛樂中中心，主主要功能能為娛樂樂設(shè)施創(chuàng)意中心心/動漫漫工作室室主要作為為物業(yè)等等辦公用用房，定定位創(chuàng)意意中心，，可作為為創(chuàng)意中中心對外外租賃71案名推薦薦案名選取取原則：：符合項(xiàng)目目高檔形形象體現(xiàn)山居居特有氣氣質(zhì)能夠一定定程度與與海產(chǎn)生生聯(lián)想符合消費(fèi)費(fèi)者審美美特征，，大氣而而不俗72案名推薦薦推薦一：：奧林匹匹斯城———源于奧林林匹斯山山于愛琴琴海，體體現(xiàn)項(xiàng)目目特色，，相對文文氣，還還有一定定的神化化色彩推薦二：：半山郡郡——大氣不俗俗，形象象好推薦三：：倚峰庭庭——強(qiáng)調(diào)靠山山而居，，與山峰峰并齊推薦四：：巒海國國際———山海兼?zhèn)鋫洌瑖H際化色彩彩其他他：：傲云峰峰，攬海海山居，，臨峰閣閣，云頂頂藝居，，東方尊尊峪73目標(biāo)市場場解析報告思維維導(dǎo)圖發(fā)展策略略與項(xiàng)目目定位物業(yè)發(fā)展展建議開發(fā)目標(biāo)標(biāo)整體市場場分析豪宅市場場分析項(xiàng)目界定定經(jīng)濟(jì)評價價競爭項(xiàng)目目分析本體價值值挖掘借鑒案例例研究發(fā)展策略略項(xiàng)目定位位74物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議前前提提與與原原則則平穩(wěn)穩(wěn)開開發(fā)發(fā)，，快快速速銷銷售售為為前前提提產(chǎn)品品與與規(guī)規(guī)劃劃充充分分利利用用山山地地資資源源與與海海景景資資源源保證證收收益益的的前前提提下下實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)具具有有沖沖擊擊力力的的園園林林景景觀觀保證證整整體體規(guī)規(guī)劃劃的的序序列列感感，，且且風(fēng)風(fēng)格格與與山山地地相相互互融融合合建筑筑成成為為部部分分園園林林景景觀觀保證證容容積積率率1.8（（安安置置區(qū)區(qū)除除外外））75物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議內(nèi)內(nèi)容容規(guī)劃劃布布局局調(diào)調(diào)整整建筑筑單單體體設(shè)設(shè)計計要要點(diǎn)點(diǎn)園林林景景觀觀設(shè)設(shè)計計要要點(diǎn)點(diǎn)配套套設(shè)設(shè)施施要要點(diǎn)點(diǎn)分區(qū)區(qū)產(chǎn)品品形形式式規(guī)劃劃布布局局76產(chǎn)品品形形式式建建議議原原則則充分分挖挖掘掘居居山山優(yōu)優(yōu)勢勢最最大大化化利利用用海海景景價價值值保保證證足足夠夠的的園園林林規(guī)規(guī)模模滿滿足足粗粗放放型型客客戶戶的的審審美美特特征征與與市市場場現(xiàn)現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)品品形形成成差差異異化化案例例研研究究77香港港半半山山————BranksomeGrande位置置:香香港港半半山山地地利利根根德德里里3號號，，臨近近山山頂頂處處物業(yè)業(yè)類類型型：：兩兩棟棟24層層高高層層，，共共94套套住住宅宅表準(zhǔn)準(zhǔn)層層面面積積300平平方方米米，，頂頂層層復(fù)復(fù)式式面面積積約約500平平方方米米兩棟棟高高層層建建筑筑，，提提供供盡盡量量多多的的看看海海戶戶型型，，最最大大化化利利用用海海景景資資源源。。凌駕駕于于山山體體之之上上，，視視野野開開闊闊，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出尊尊貴貴感感。。78香港港半半山山————TregunterTower位置置:香香港港半半山山地地利利根根德德里里14號號，，臨近近山山頂頂處處。。物業(yè)業(yè)類類型型：：34、、35層層兩兩棟棟高高層層共126套套住住宅宅，，主主要要是是300平平方方米米的的3居居和和330平平方方米米的的4居居，，頂頂層層復(fù)復(fù)式式面面積積約約600平平方方米米會所設(shè)施齊全全，包括游泳泳池、網(wǎng)球場場等運(yùn)動設(shè)施施以及兒童游游樂設(shè)施等。。配備大大量的的停車車位凌駕于于山體體之上上，視視野開開闊，，體現(xiàn)現(xiàn)尊貴貴。兩棟高高層，，提供供盡量量多的的看海海戶型型，最最大化化利用用海景景資源源。79香港半半山———Tavistock、譽(yù)譽(yù)皇居居位置:香香港半半山地地利根根德里里10號，，臨近山山頂處處物業(yè)類類型：：單棟棟14層高高層，，共24套套住宅宅位置:香香港半半山，，3線海海景………物業(yè)類類型：：一棟棟36層高高層，，共60套套住宅宅Tavistock譽(yù)皇居居80高層或或超高高層產(chǎn)產(chǎn)品能能夠充充分利利用山山景與與海景景資源源，將將資源源價值值最大大化利利用81規(guī)劃布布局調(diào)調(diào)整建建議82世聯(lián)對對于整整體規(guī)規(guī)劃方方案基基本認(rèn)認(rèn)同整體布布局合合理物業(yè)組組團(tuán)分分區(qū)明明顯，，體現(xiàn)現(xiàn)層次次感土地價價值合合理利利用景觀主主軸明明顯，，景觀觀資源源基本本最大大化利利用道路布布局合合理公建建洋房高層83若干調(diào)調(diào)整建建議———安安置區(qū)區(qū)單獨(dú)獨(dú)設(shè)立立出入入口，，減少少對商商品住住宅區(qū)區(qū)的影影響；；便于于有效效做出出區(qū)隔隔安置區(qū)區(qū)出入入口84若干調(diào)調(diào)整建建議———洋洋房布布局適適當(dāng)錯錯開，，保證證園林林景觀觀最大大化利利用東側(cè)洋洋房布布局適適當(dāng)錯錯開，，保證證戶戶戶看園園林，，整體體更具具層次次感，，同時時戶型型更更更易做做出特特色西側(cè)兩兩棟洋洋房中中的一一棟移移至地地塊南南端，，保證證中心心園林林入口口更開開闊（（可探探討，，移動動后由由于南南端地地形較較低，，影響響該物物業(yè)售售價））4F4F4F4F85若干調(diào)調(diào)整建建議———西西側(cè)兩兩棟高高層組組合，，提高高高層層間距距考慮到高層層間樓間距距過小，建建議將西側(cè)側(cè)2棟高層層兩組合其他高層樓樓座位置相相應(yīng)適當(dāng)調(diào)調(diào)整，保持持合適間距距86若干調(diào)整建建議——社社區(qū)環(huán)路部部分位置加加寬，設(shè)置置停車位；；社區(qū)內(nèi)部部不設(shè)車行行道道路路停車位地面停車位位示意圖87物業(yè)發(fā)展建建議規(guī)劃布局調(diào)調(diào)整建筑單體設(shè)設(shè)計要點(diǎn)園林景觀設(shè)設(shè)計要點(diǎn)配套設(shè)施要要點(diǎn)高層戶型特特征高層立面特特征洋房戶型特特征洋房立面特特征戶型面積與與配比88戶型面積與與物業(yè)配比比戶型面積建建議原則：：滿足基本的的豪宅居住住品質(zhì)，達(dá)達(dá)到市場平平臺水準(zhǔn)保證適當(dāng)穩(wěn)穩(wěn)妥的開發(fā)發(fā)進(jìn)程建議戶型面面積保持當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌龅牡南孪匏狡?，保證實(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)妥開開發(fā)89市場主流狀狀況市場主流兩兩居偏大，，基本在110平方方米以上經(jīng)濟(jì)型三居居主要集中中在150平方米左左右品質(zhì)型三居居主要集中中在170平方米以以上90產(chǎn)品定位———戶型面面積及配比比建議滿足基本的的豪宅居住住品質(zhì)戶型面積保保持當(dāng)?shù)刂髦髁魇袌龅牡南孪匏狡?，保證穩(wěn)穩(wěn)妥開發(fā)同時保證開開發(fā)利潤91戶型設(shè)計：：香港半山山Tavistock客廳、主臥臥以及一個個次臥室朝朝南?？蛷d、主臥臥設(shè)置露臺臺，強(qiáng)調(diào)觀觀景效果次臥以及溫溫馨室設(shè)置置落地窗，，大面積采采光和觀景景南向充分利利用維多利利亞港的景景觀。北向房間也也大量使用用落地窗，，充分利利用山景資資源。南整個戶型南南向和北向向幾乎全部部是玻璃窗窗戶，將山山景和海景景挖掘到極極致！92戶型設(shè)計———香港半半山TregunterTower可觀景部分分全部處理理為落地窗窗，不設(shè)隔隔墻，最大大化利用山山景海景。。南向客廳設(shè)設(shè)置觀景陽陽臺，300度以以上觀景，，將維多利亞亞港的景色色發(fā)揮到極極致東西向多處設(shè)置凸凸窗，將山山景發(fā)揮到到極致南93北京棕櫚泉泉國際公寓寓最大化利利用朝陽陽公園景景觀最大化利利用內(nèi)部部園林景景觀94景觀效果果南向觀海海景和園園林景觀觀北向觀山山景95觀景電梯梯96設(shè)置部分分越層，，作為標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)品品高層頂層層設(shè)置越越層，作作為標(biāo)桿桿產(chǎn)品，，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)越層客廳挑空空，成為空中中別墅。97高層建筑風(fēng)格格選取原則與園林風(fēng)格相相融合與樓盤檔次、、客戶群文化化價值取向相相符突出的建筑形形象，具備較較強(qiáng)的昭示性性配合園林景觀觀，外立面適適度創(chuàng)新建筑風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代都市感感，簡約、明明快，既符合合“山地景觀觀”的主題，，也能具備一一定的生活氛氛圍98通過增加線條條或采用弧形形陽臺與窗臺臺豐富立面，，景觀價值最最大化利用99外立面材料建建議在低處使使用少量石材材，保持高檔檔形象，高處處使用面磚，，節(jié)省成本石材面磚100屋頂設(shè)計商品房部分，，高層建筑屋屋頂造型統(tǒng)一一，突出整體體形象；與東面安置房房形成本質(zhì)的的區(qū)別。101洋房立面風(fēng)格格建議現(xiàn)代風(fēng)格，融融入園林景觀觀，建筑成為為園林景觀的的一部分。整體風(fēng)格與高高層風(fēng)格保持持一致，以淺淺色調(diào)為主102洋房戶型特色色保證基本的居居住尺度，滿滿足基本的豪豪宅居住品質(zhì)質(zhì)戶型面積保持持當(dāng)?shù)厥袌龅牡南孪匏?，，保證穩(wěn)妥開開發(fā)以細(xì)節(jié)的人性性化設(shè)計引領(lǐng)領(lǐng)高端市場，，增強(qiáng)項(xiàng)目競競爭力103洋房大開間、、短進(jìn)深短進(jìn)深、大面面寬，實(shí)現(xiàn)最最大化景觀面面，實(shí)現(xiàn)園林林景觀最大化化利用。戶型方正，南南北通透。104大露臺、落地地窗園林價值的極極度挖掘起居室采光落落地窗起居室采光落落地窗臥室采光落地地窗北向窗窗戶大大小要要適宜宜，保保證洋洋房業(yè)業(yè)主的的私密密性105步入式式陽臺臺

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式式景觀凸凸窗步入式式陽臺將傳統(tǒng)統(tǒng)的凸凸窗變變形：：在保保留凸凸窗原原有功功能（（實(shí)惠惠、觀觀景））的同同時，，強(qiáng)化化了凸凸窗的的觀景景效果果，并并附送送實(shí)惠惠步入式式景觀觀凸窗窗———通過過降低低凸窗窗距地地面的的高度度提高高觀賞賞效果果步入式式陽臺臺———客戶戶可根根據(jù)自自己的的喜好好選擇擇拆掉掉凸窗窗頂板板，形形成步步入式式陽臺臺凸窗頂頂板下下降至至2.2米米左右右的高高度倒凸窗窗106一層贈贈送私私家庭庭院贈送相相對大大的私私家庭庭院，與陽陽光、、空氣氣全接接觸，，并在在院內(nèi)內(nèi)栽植植鮮花花和樹樹木，，形成成室內(nèi)內(nèi)小公公園和和室外外大園園林的的互相相輝映映。屋外外大大園園林林，，屋屋內(nèi)內(nèi)小小園園林林。107完善善的的功功能能空間間入口口獨(dú)獨(dú)立立玄玄關(guān)關(guān)的的設(shè)設(shè)計計形形成成專專署署空空間間序序列列的的開開始始主臥臥套套房房既既滿滿足足了了主主人人起起居居方方便便，，又又體體現(xiàn)現(xiàn)了了主主人人尊尊貴貴感感和和私私密密性性儲藏間間的設(shè)設(shè)置滿滿足了了主人人更加加高尚尚的生生活追追求108精彩的的情趣趣空間間窗臺的的風(fēng)格格各異異，功功能靈靈活，，可以以小坐坐，可可以擺擺放陳陳設(shè)，，也可可以調(diào)調(diào)整成成為梳梳妝臺臺或?qū)憣懽峙_臺，既既具有有使用用價值值，又又成為為反映映主人人情趣趣的一一景109周到的的人性性化設(shè)設(shè)計細(xì)細(xì)節(jié)長方形形的廚廚房使使用起起來更更方便便，且且使用用空間間更大大考慮兩兩扇門門的開開啟方方向，，不會會相互互碰撞撞衛(wèi)生間間的門門靠邊邊開啟啟，便便于衛(wèi)衛(wèi)生器器具的的布置置入戶處處設(shè)置置凹墻墻，便便于鞋鞋柜的的嵌入入，不不占據(jù)據(jù)空間間110物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議規(guī)劃布布局調(diào)調(diào)整建筑單單體設(shè)設(shè)計要要點(diǎn)園林景景觀設(shè)設(shè)計要要點(diǎn)配套設(shè)設(shè)施要要點(diǎn)利用山山地地地形，，突出出山地地特色色主題或或部分分細(xì)節(jié)節(jié)上體體現(xiàn)動動創(chuàng)意意與藝藝術(shù)的的動漫漫色彩彩章顯物物業(yè)高高檔形形象，，突出出尊貴貴感品質(zhì)上上明顯顯提升升111目前青青島市市場在在售項(xiàng)項(xiàng)目特特征簡單的的園林林規(guī)劃劃，缺乏明明顯特特征沒有體體現(xiàn)園林與與建筑筑的融融合，整體體感缺缺乏園林本本身沒沒有成成為豪豪宅的的標(biāo)簽簽，不能體體現(xiàn)尊尊貴感感頤中高高山麗都國國際領(lǐng)事華華府112目前青青島市市場在在售項(xiàng)項(xiàng)目特特征部分項(xiàng)目目陷入大大園林的的誤區(qū)，，僅限于于大園林林，土地資源源利用不不合理；；園林也也無特色色親和力和和參與性性不足，社區(qū)精精神無法法在園林林景觀中中傳承營銷階段段缺乏引引導(dǎo)，客客戶認(rèn)知知不足113本項(xiàng)目園園林景觀觀競爭策策略我們的策策略：通過立體體綠化和和多層次次的景觀觀空間營營造豐富富的社區(qū)區(qū)環(huán)境注重園林林的尺度度感的同同時，增增加園林林的參與與性，展展現(xiàn)人文文關(guān)懷通過景觀觀設(shè)計，，尤其是是圍墻和和入口的的設(shè)計，，強(qiáng)化社社區(qū)的識識別性和和領(lǐng)地感感我們的目目的：園林品質(zhì)質(zhì)的明顯顯提升利用山地地地形，，突出山